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房地產經濟學論文:經濟金融政策對房地產行業的影響[經濟學論文]
經濟金融政策對房地產行業的影響經濟學論文
［摘要］近幾年來，房地產持續升溫，國家出臺了一系列宏觀經濟調控政策對其進行調控，對構建和諧的房地產行業起到了非常重要的作用。文章從理論出發，結合當前政策，詳細分析了國家經濟政策對房地產行業的影響。
［關鍵詞］經濟政策房地產宏觀調控影響
近幾年，隨著房地產投資的急劇增溫和房價的持續攀升，房地產成了炙手可熱的話題。無庸置疑，房地產業在我國國民經濟中具有舉足輕重的地位。而據研究表明，我國房地產開發企業絕大部分資金來源于銀行貸款。這種對銀行依賴的房地產業發展模式，一方面讓房地產市場風險日益集中到商業銀行，另一方面很容易通過銀行信貸加以膨脹。當房地產泡沫越吹越大時，一國經濟面臨的系統性風險也就越來越大。在此形勢之下，有必要用宏觀經濟調控來控制房地產業的泡沫成分。
一、金融政策對房地產業影響分析
1）對房地產企業的影響
加息會增加房地產企業的融資成本，但對于不同的房地產企業來說，影響也不盡相同。負債結構不同，融資渠道不同以及資金實力不同的房地產企業受加息的影響也不同。對于那些負債率較高，融資渠道單一，經營業績較差的房地產企業，加息后企業的經營要面臨強大的壓力。
2）對消費者的影響
加息無疑會增加其還貸壓力，促使某些消費者提前還貸或部分提前還貸。據新浪財經的一項調查顯示，有七成左右的被調查者認為央行未來還將繼續加息，而央行的連續加息，利率所提高的累積幅度讓消費者的還貸成本增加了許多。
3）對房價的影響
房價在短期內受加息影響較小，但未來房價增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質決定了其真正凸現于經濟發展的成效上需要相當長的一段時間。加息對于購房者來說意味著購房支出的增加，這實際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度，降低其購買力。而購買力的降低必然會減少對房地產需求，這種對需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房價，產生積極的降溫作用，使房價回歸理性。
1、存款準備金率政策
根據經濟學原理，上調法定存款準備金率會對貨幣供應總量產生乘數效應：當提高存款準備金率時，貨幣乘數減小，商業銀行可運用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應以一定比率減少。但是據商業銀行的數據顯示，個人住房貸款并未因房價上漲、加息等因素影響而大幅減少。另一方面，隨著房地產企業的資金渠道目益多樣化，對銀行貸款需求的占比逐步減少，因此通過提高法定準備金率從而使銀行減少貸款來間接調控房地產市場可能收效甚微。
1） 積極影響
上調存款準備金率是直接作用于商業銀行的政策措施，對減少商業銀行的流動性具有立竿見影的政策效果。從這個角度來看，提高存款準備金率 0.5％能夠誘發商業銀行加大前期房地產調控政策的執行力度，控制房地產開發和消費貸款的增長速度，進而加速和鎖定近兩個月來各種調控政策的政策效率。
2）消極影響
調整存款準備金率在理論上可以遏制投資過快，但同時也將帶來一定的風險。張家鵬指出，就目前國際市場形勢來分析，中國和印度的房地產市場屬于快速的上升趨勢，投資回報率較高，如果央行單方面的減少對房地產企業的貸款，就可能給國際上的一些投資家帶來機會，這樣歐美大量游資將會大量涌入中國，對樓市起到推波助瀾的作用。 2、匯率調整
我國人民幣匯率的變動將會影響國內金融市場上的資金流動．投資者的投資動機也會隨著匯率的變動發生改變。而我國房地產業是一個資金密集型的產業,因此人民幣匯率的變動將會我國地產業的發展產生多方面的影響。
1）對房地產業發展資金的影響
匯率預期的變動將對一國的資本化率產生重要影響。資本在國際問流動的原因是追逐利益和規避風險，因而匯率的變動會影響資本的流動，特別是短期資本的流動。
2）對房價的影響
供需和投機是影響房價的兩個主要因素，而匯率的變動直接影響的是供需及投機行為這兩個方面。目前由于人民幣存在較強的升值預期．這使得大量的海外熱錢通過各種渠道進入國內并將其快速轉化為人民幣資產．等待人民幣的升值預期的實現，達到獲利得目的。
3）對房地產自身價值的影響
在當前．我國房地產業尤其是大規模開發的高端房產，其銷售市場不僅僅是局限于國內還面向國際。因而當人民幣匯率發生變化時，對那些高端房產的自身價值就會產生很大的影響，它們的自身價值會因為受到人民幣匯率的浮動而發生變化，從對擁有者會而產生額外的盈利。
3、稅收政策
清算土地增值稅給開發商帶來的較大變數是因為拿地時間不同，成本不同，導致的稅款額度不同。拿地時間較早的項目因差額巨大將支付巨額增值稅成本，且拿地越早和捂地時間越長稅費越高。一旦清算土地增值稅開始執行，一些以長期囤積土地為獲利方式的地產企業因為持有土地時間較長，差價較大，可能遭遇較大的稅負壓力。
4、調整住房貸款政策
這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動產信用控制工具。常見的控制方法有：規定金融機構房地產貸款的較高限額、最長期以及首期付款和分期還款的低金額。
二、房地產企業應對對策
1、轉換市場機制，開拓資金資源渠道
資金是房地產開發的首要因素，迫切需要通過多渠道的融資活動來滿足房地產企業對資金的需求，房地產開發企業可以利用加入世貿組織和金融市場多元化的機會尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過資本市場融資或再融資，可緩解房地產項目資金需要壓力。
2、走聯合開發，合作經營，集中和規?；缆?
房地產業作為一個高投入，高風險的行業，特別需要房地產開發企業進行規?；⒓瘓F化經營，以提高其抗風險的能力。
3、改善經營管理，消除短視觀念，提高核心競爭力
房地產企業需要完善內部機制，規范企業的經營管理。從長遠放眼，做好項 目的長期規劃，提高企業開發效率，提高創新能力，把觀念由做“項目”、做“產品”轉到做“企業”上來。
房地產經濟學論文:考試方法改革下房地產經濟學論文
一、考試方法改革原因與目的
考試方法改革的首要目的是使學生有針對性的去學習。一方面，房地產經濟學課程考試方法改革可以提高平時的教學效果，使學生有目的的去學習。學生在剛接觸專業課程時懷著好奇的學習心態，但不明確要學習的內容，也不知道學習的方法，通過考核方式的改革，可以使教師更好地安排教學內容，通過不同形式課后作業的安排對重要知識點進行強調，使學生能掌握學習重點，并能在完成作業的過程中掌握比較好的學習方法。另一方面，從教育心理學的角度來看，教學不僅是教師教學生學的一個過程，而且是一個讓學生在平時學習中體驗成功、享受進步的過程。學生對成功的體驗不應只有期末考試這一次機會，而應該在平時的學習過程中、在知識的掌握廣度和深度上、在學習方法的把握上、在口頭表達能力上、在集體合作意識上都有著進步的體驗，因此老師在平時的教學中，對學生各方面能力進行培養時，還要結合學生取得的相應成績給予充分的肯定，調動學生的學習積極性，使他們在經歷了專業學習后，逐步成長起來。為此，進行考試方法的改革，改變期末“一考定成績”的做法，使得學生注重平時學習，在平時的積累中掌握較好的專業學習方法，逐步培養專業分析能力，達到與學與教的教學目的。
二、考試方法改革方案設計
根據對工程管理專業同學的調查，絕大多數同學希望能在平時學習過程中，通過課堂的教學和課后有目的的學習，認識房地產經濟發展現狀，掌握有效的方法去分析經濟問題。因此，房地產經濟學精品課程教學小組內的各位教師決定在房地產經濟學課堂內試行新的教學和考試配套改革方案。2011－2013年3年間，在房地產經濟學課程教學過程中，我校房地產和工程管理專業的學生均參與到考試方法改革的實踐中，考試方法改革方案設計如下:學生成績評定的具體措施為:平時成績(50%)+期末考試成績(50%)=學期末總成績()。平時成績的考核內容主要包括:
(1)平時考勤，平時課堂點名或者點人回答問題不到者，一次扣一分，三次不到，此項考勤成績為零。
(2)學期論文，課程學習過半后開始專業論文的寫作練習，在該學期的一堂課上交，并以論文質量為評分標準。
(3)四次大型作業，每次作業較高分為5分，根據完成作業的態度、作業中的信息收集水平、分析問題的水平、文字總結水平進行相應打分。早期布置的作業以獨立作業形式為主，2年后進行了調整四次大型作業有獨立完成的，也有分小組完成的。獨立完成的作業部分由老師打分，小組作業通常以小組授課或無領導小組討論形式展開，由老師和其他組的同學進行打分后，取加權平均分計算。
(4)期中口語測試成績，期中對學生的學習情況進行檢測，采用抽題口試的方式，學生隨機抽取題庫中的習題，現場回答問題，老師給出得分，這些口試習題與課堂回答問題結合在一起，鍛煉學生的口頭表達能力。但從2013年開始我們取消了此種方式，因為整體90后學生表現出來的風格和80后學生有較大區別，他們勇于表達，表達能力也普遍較強，缺點是言之無物，因此更多的應該針對其邏輯思維能力、歸納整理能力進行鍛煉。
三、考試方法改革效果分析與完善思路
將以上改革方案付諸實施后，發現同學們在平時的學習中投入了更多的時間和經歷，并且鍛煉了同學們集體學習能力和團隊合作精神。學生反映，考試方法改革后平時學習時間較過去增加了1/3，學習的積極性更強，對專業課程的理解和相關領域的認識都有提高，逐步掌握了專業課的學習方法。但是近三年的考試方法改革實踐中也發現還存在一些問題，亟待進一步完善。
(一)教學形式和作業內容設置應更多元化
考試并不是目的，教學內容、教學形式和作業的安排要從學生掌握專業知識，提高研究分析能力角度進行設計。需要采取更多元化的方式，一方面在本科教學中加強對學生課堂教學和課外科研的結合力度，另一方面建立起有利于科研創新人才培養的課程體系、教學模式和考試方法，多管齊下促進本科教育質量的提高和人才培養。將本科課堂教學從傳統的以教師為主的知識講授向參與式、討論式、自學輔助式等多樣化教學方法轉換，調動學生的學習積極性，使得課堂外教學效果能得以延續，提高教學質量。從作業形式設計上，早期我們的作業形式較多以獨立完成為主導，每一次作業針對專業能力培養的一個側面，雖然學生反映較好，但是缺少集體鍛煉，因此后期進一步對作業形式進行探索，力求作業形式的多元化，加大集體作業比例，使得對學生能力的鍛煉和培養更為。
(二)作業內容設計應更為科學合理
隨著2012年所在學院大力推進考試方法改革，很多課程都加大了平時的作業量。特別對于大二下和大三的學生，專業課程比較多，還有很多學生修了雙學位或者準備出國考試，因此學生的課業負擔明顯加重，和2012年前相比，學生普遍反映作業太多了，因此一方面我們將進一步探索作業形式的多樣化，另一方面在作業內容設計上將會適當精簡化。逐步取消口語考試，隨著課程進度的展開，由易到難，由獨立完成到集體完成，并使作業內容和作業形式相配合。以學生為主體，實行“邊學習、邊研究、邊實踐”的作業過程，培養學生的實踐、研究與認知能力，提高創新意識和創造能力，使其在大學期間能培養起終生受益的學習習慣和研究方法。
(三)作業評分標準應更科學化
對獨立完成的作業部分，專業任課老師掌握評分標準，對于小組作業部分，由專業老師和其他小組成員共同打分。由于學生對討論問題難以進行有效的專業評價，因此造成了集體作業打分時具有一定隨意性，使得這類作業的考核評分難以真實的反映小組成員水平，因此需進一步探討集體作業評分標準的設定模式，使其更為科學化，能有效反映小組成員的專業水平。后期我們采取過研究生作為助教參與本科課堂教學，對集體作業進行打分，但是由于研究生課堂與本科生課堂教學時間上經常出現沖突，因此這類方式難以有效持續進行，目前還在進一步考慮如何制定科學的評分標準。
(四)期末考試內容應與平時作業結合起來
期末考試是該門課程的總結性考試，試題除了考查學生對該門課程基礎知識的掌握情況以外，更要側重考查學生運用所學課程知識分析問題、解決問題能力和創新能力。因此期末考卷的設計應和平時作業的內容、方法等結合起來。這一方面可以使學生平時作業的積極性提高，重視平時作業的資料收集、專業分析和知識整理，另一方面也使得期末考試的靈活性更強，學生無法通過考前抱佛腳的形式去加強訓練，再者也使得學生在期末對一學期的專業知識的學習方法、學習內容有更高層面的總結和回顧。
(五)期末卷面考試也應適當改革
在傳統的閉卷考試方式下，形成的是學生重知識、輕能力、重記憶、輕創造、重理論、輕操作的考試模式，為匹配考試方法改革重平時作業的需要，對期末考試在內容上與平時作業結合的同時，對期末卷面考試的形式也需要進行改革，比如采用半開卷考試模式甚至全開卷考試模式。半開卷考試模式和全開卷考試模式逼迫學生自己總結重點，減少學生對教師劃重點的依賴性，激發學生互相交流、研究，提高學生歸納總結的能力，使學生把注意力放在深入理解課程內容上，避免了考前的死記硬背。經過對《房地產經濟學》這一門應用學科的考試方法改革的實踐，可以看到考試方法改革不僅是在學生的意愿方面，還是在學生學習的效率和效果看，都具有一定的有益性，但其還需要更進一步的完善和進行，不斷總結經驗和教訓，使考試不僅能檢驗學生的學習成績和效果還能激勵學生學習和培養學生的良好學習習慣。
作者：楊巧 單位：中南財經政法大學
房地產經濟學論文:房地產價格持續上漲的行為經濟學分析
摘 要：中國房地產價格持續上漲已經成為社會各界共同關注的熱點話題，了解房地產持續上漲的根本原因和內在機理對抑制房地產價格的增長具有重要的意義。本文運用前景理論、啟發式認知偏向理論和羊群效應等行為經濟學的基本理論分析房地產市場中投資者的心理過程和行為方式，對房地產價格持續增長的內在機理進行解釋，并提出相應的政策建議。
關鍵詞：房地產；行為經濟學
一、引言
自20世紀80年代以來，伴隨著全球現代化發展的進程，全球財富的逐漸積累，逐漸開放國際的市場，使全球資本的迅速流動起來，全球房地產價格也隨之迅速上漲。中國也不例外，從2001年開始我國房地產市場蓬勃發展，房地產價格快速上漲（宋超英，張乾，2008）。特別是2008-2010年，全國房地產平均銷售價格上漲了將近2倍，而且很多一線城市甚至上漲了3倍。持續攀升的房價引起了社會各界的重點關注。另外，中國國正處于城鎮化發展的快速期，每年都有大量勞動人口定居城市，這些新進人口都對所在城市的住房產生購買需求，并且會帶動對配套服務設施及商品房的需求，房地產的、制度性因素和社會因素四方面分析中國房地產價格持續上漲的原因（黃啟云，2014）。方開群從價格合謀的角度分析房地產價格持續上漲的原因，并確定了房地產價格合謀的市場條件包括：房地產區域性寡頭壟斷競爭結構，以及在區域性寡頭壟斷下有利于價格合謀的六大條件（方開群，2006）。雖然傳統的經濟學也能解釋大部分房地產上漲的原因，但傳統經濟學的理性人假設不能房地產領域中出現的許多非理性現象進行解釋。而行為經濟學相對于傳統經濟學而言，則放寬了傳統經濟學理論中理性人的假設，從而增強了行為經濟學對現實中非理性現象的解釋力。正因為如此，行為經濟學的出現為其提供了一個新的研究視角?？追参?，王英華和蘇永玲就利用前景理論和啟發式認知偏向理論的行為經濟學理論分析了房地產市場中出現的“買漲不買跌”的特殊現象（孔凡文，王英華，蘇永玲，2009）。劉大鵬利用心理賬戶、短期損失厭惡和時間偏好等行為經濟學的理論研究房地產市場的投資需求（劉大鵬，2011）。利用心理預期、羊群效應、投機心理和系統機制等行為經濟學理論研究房地產市場的波動性（顧成彥，2006）。通過分析房地產市場微觀主體從房地產泡沫的形成到泡沫的破滅各階段的心理過程和行為特征，分析了房地產泡沫形成的內在機理并揭示了房地產泡沫形成的非理性本質（宋超英，張乾，2008）。
二、行為經濟學相關理論
行為經濟學是由美國普林斯頓大學心理學教授卡尼曼和特維斯基共同提出，他們將心理學研究成果引入傳統經濟學的分析框架，從經濟活動微觀主體的心理活動出發，將復雜的人類行為納入經濟研究之中，分析經濟主體的選擇、判斷和抉擇等經濟行為，進而解釋傳統經濟學無法解釋的非理性的經濟現象，從而構建起一門獨立的科學――行為經濟學。行為經濟學放寬了傳統經濟學理論中理性人的假設，把人定義為有限理性、存在自我約束，并且是有限自私，從而行為經濟學增強了對現實中非理性現象的解釋力。行為經濟學主要包括前景理論、啟發式認知偏向、偏好理論等?，F如今，人們越來越多的運用行為經濟學的理論解釋現實生活中出現的各種現象，包括房地產領域的相關非理性現象。
1.前景理論
前景理論是由美國普林斯頓大學心理學家卡尼曼和特維斯基共同提出。前景理論重新定義了一個價值函數v（x），引入經濟分析模型取代了古典經濟學中的效用函數u（x）。價值函數v（x）有三個重要的性質，即參照依賴、敏感性遞減和損失厭惡。
（1）參照依賴
參照依賴指人們在對損失和收益的心理衡量是財富的相對變動，而不是財富的值。并且相對變動變動的衡量需要一個參考點，而人們對參照點的選擇一般是以目前的擁有的財富為基礎。當獲得的財富高于參照點時評價為收益；當所得財富低于參照點時評價為損失。從價值函數圖可以看出：收益和損失是相對的，坐標0點是參照點而不是值0點（董志勇，2006）。
（2）損失規避和敏感度遞減
首先，損失規避是指人們對損失比收益更加敏感，即相等的損失金額要比相等的收益金額對人們產生跟大的心理沖擊，人們都傾向于規避損失。價值函數在損失區域的斜率要比在收益區域的斜率大很多。而敏感性遞減是指人們對收益和損失的邊際價值都會隨著收益和損失的增大而減少，呈反向變動關系。價值函數是S型函數，在收益區域是凹函數，在損失區域是凸函數（宋超英，張乾，2008）。
2.啟發式認知偏向
啟發法是指人們做出決策時的一種思維捷徑。啟發式認知偏向是只人們在遇到復雜并且不確定的事件時，人們經常依賴過去的經驗而去不加思索地作出判斷。啟發有時是相當有效的，但是有時會造成重大的誤導，作出錯誤的決策。啟發式認知偏向包括可得性啟發偏向、代表性啟發偏向和錨定效應。其中代表性啟發偏向是指人們在不確定的條件下，機械地用類比的方法去判斷身邊的事物，并作出決策。正是由于代表性啟發偏向，人們通常認為如果A事件相似于B事件，那么A事件與B事件就是同類事件，并且他們的程度越高，將A事件與B事件看做為同一事件。這往往會導致人們作出錯誤的決策。
3.羊群效應
在現實的市場中，存在著很多用古典經濟學難以解釋的異常現象，最典型的就是羊群效應。羊群行為是我們現實中最常見的一種特殊非理性行為。當人們對某個事件的發展趨勢不了解或者沒有足夠的理由說明他證券，于是就參照周圍其他人的行為進行行動，這就是典型的羊群效應。但實際上其他人也是同樣的心理，以至于一旦由于某種偶然的原因導致了周圍的人開始做出某種行為，這是其他所有的人會跟隨其行動，爆發羊群效應。
三、應用行為經濟學理論對房地產價格持續上漲進行分析
1.基于前景理論的分析
（1）參照依賴
首先，我們根據參照依賴理論解釋為什么在房地產價格持續上漲的過程中，雖然人們收入增加很少，但是卻愿意購買以前還覺得相當昂貴的房子。終其原因，主要是因為在房地產市場中，消費者的購買決策主要取決于內心對于住房價格的判斷，而價格的判斷需要有一個參考點，即人們的心理價格。比如很多年前，人們對于普通的房子心理價格是20萬。如果人們花30多萬買了一套房子，人們就會覺得太貴。但是隨著房地產價格的持續上升，人們對房屋的心理價格已經達到60萬，這時候如果人們花40多萬買房子反而覺得相當便宜。這個心理價格則是由市場上房地產的價格反復刺激形成的。從中可以看出，人們并不是按照自己的邊際效用來衡量房地產價格的，也不是古典經濟學中的實現了邊際效用較大化。
（2）損失規避和敏感度遞減
投資學理論說：“贏利持有，虧損拋出”。但是這個理論對房地產市場的投資并不適用，人們在進行房地產投資則是：“贏利拋出，虧損持有”。這就是著名的處置效應（宋超英，張乾，2008）。現實世界中，人們在面對風險和收益時人的態度會出現逆轉，對待收益是風險規避而對待損失是風險偏好。這主要是因為人的感官在接受外來的刺激時，敏感性會逐漸遞減。例如一個人在房地產市場上進行投資，如果隨著房地產市場的價格上漲他已經收益了5萬元，之后房地產價格接著上漲，他收益又增加5萬元，但是因為敏感性遞減，他從后面的5萬元收益中獲得的快樂遠遠小于之前的5萬元收益，雖然收益的金額是相等的。相反，當人們在房地產市場面臨損失時，則是另一個不同的心理賬戶，即便是損失的金額和收益的金額在值上是相等的，但是對于人們的敏感性是不同的，人們對損失的敏感度比對相等收益的敏感度要大很多；人們根據自己的參照點評價增加損失和減少收益己經是不同的，因為他們分處于兩個不同的心理賬戶。人們對于損失是單獨的心理賬戶，敏感性同樣呈現遞減的特點，即隨著投資房地產市場的損失逐漸加大，人們的痛苦增加程度的也遞減。同樣人們投資房地產市場，隨著房價的下跌人們先損失了5萬元，他們會非常痛苦。但是當房地產市場進一步不景氣，價格繼續下跌5萬元，他的痛苦會增加，但是痛苦增加的程度比之前的那5萬元少很多了。如果房價再持續的下跌，他便泰然處之不顧了。所以我們可以看到房地產市場存在大量的這種非理性投資行為現象：當房地產價格持續上升時，房地產交易量相當多，換手相當頻繁，價格被進一步推高，進一步促進房地產市場價格的上升；而在房地產市場不景氣時，伴隨著房價的持續下跌，交易量相應的持續減少。
2.基于啟發式認知偏向理論的分析
現如今，中國房地產市場上價格持續上漲就是投資者通過代表性偏向進行判斷導致的。人們自用房購買決策中，如果房地產價格持續上漲，人們會根據過去房價的增長趨勢預測以后房價還會進一步上漲，因此會提前購買自用房。同樣，人們在進行房地產投資過程中，人們同樣會根據過去房價的增長趨勢預測以后房價還會進一步上漲，因而盡早買進房地產進行投資。然而人們在房地產市場的投機行為，如果連續獲得成功，這樣會促使他們得出房地產價格任然會持續上漲的結論，這樣會導致房地產的交易量持續增加，價格持續上漲。另外，人們還會將房地產投資成功的原因歸為自己的購買行為，這樣會促使投資者不再仔細分析投資成功的原因，而直接歸為自己的行為。如果根據他的預測，房地產價格進一步上漲，那么人們就會更加相信自己的投資行為，并促使房其更加熱衷于地產市場的投資。房地產價格的持續上升就是這種認知偏向導致的，在房地產價格上升階段，由于人們的啟發式認知偏向進一步促使房地產價格進一步上升。
3.基于羊群效應理論的分析
房地產市場存在大量的羊群效應：當房地產市場繁榮的時候，房地產價格會長時間的上漲，消費者對于房價的參照點不斷提高，買房子獲得的收益也不斷提高，這樣就會使越來越多的投資者加入到買房的行列。由于房地產市場的復雜性，普通的投資者很難獲取房地產價格變動的信息，同時信息也是相當不對稱的。因此，缺乏信息的購房者主要是通過觀察周圍人的行為來獲取信息。當看到周圍有相當多的投資者加入到購買房地產的行列時，人們就會模仿其他人的行為，這樣就會導致投資房地產投資市場的人會越來越多，從而促使房地產價格持續上漲。
四、政策建議
國家和政府應該重視中國房地產市場價格持續上漲中存在的種種非理性行為，制定相關政策以防范和控制房地產市場價格的過度增長。
（1）制定商品房銷售網上備案和登記制度。當房屋預售后必須在網上登記，避免房地產開發企業一房二賣的違規行為，有效解決房地產市場上供需雙方信息不對稱的問題。
（2）執行期房限轉政策。即限制房屋購買者在交房之前的進行轉讓的行為，這樣抑制短期投機行為，使房地產交易市場更加穩定的運行。
（3）對超過一套住房的人征收高額房產稅。按人們擁有的房地產數量實行差額累進稅率，擁有的房產數量越多，房產稅的稅率也就越高，這樣可以增加房屋的持有成本，打擊炒房者的投機行為。
（4）對超過一套住房的人征收交易稅。征收房產的交易稅可以增加房屋的轉讓成本，抑制房地產的過度投資行為，正確引導人們對房地產的投資和消費。（作者單位：陜西師范大學）
房地產經濟學論文:全英文房地產經濟學課程的改革與建設研究
摘要：
隨著我國國際化的進程不斷加快，房地產從業人員對專業英語的需求越來越高，部分高校開設了全英文房地產經濟學課程。雖然國內房地產經濟學方面的教改論文較多，但是未見關于其全英文課程建設方面的研究成果。以東南大學的全英文房地產經濟學課程為例，分析其面臨的學生、教師、教材、素材等方面挑戰，總結教學團隊、教學材料、課程內容、教學方式、考核方法等方面的改革與建設措施，并提出進一步的發展方向。
關鍵詞：全英文課程；房地產經濟學；教學改革；小論文
房地產經濟學是我國房地產開發與管理、物業管理、工程管理等房地產相關專業的重要課程，開設學校眾多。近年來，隨著我國國際化進程的不斷加快，凱德置地、仁恒置地、美國富頓、美林集團等海外房地產企業在我國大規模進行房地產開發的同時，我國綠地、萬科、萬達、碧桂園等大型房地產開發企業紛紛到海外進行房地產投資，對我國房地產從業人員的外語（尤其是英語）水平提出了越來越高的要求。部分國內高校（如東南大學）抓住這一契機，開設了雙語或全英文的房地產經濟學課程。但是，以“房地產經濟學”為主題，在“中國知網”中查詢教學論文，僅有14篇左右，主要關于房地產經濟學的學科體系[1]、案例教學[2]、教學方式[3]、實驗教學[4-5]、考試方法[6]、教學實驗室建設[7]，未見其全英文課程建設的相關研究。為彌補這一缺陷，文章總結東南大學全英文房地產經濟學課程改革與建設的主要經驗，提出進一步發展的方向，為兄弟院校的雙語或全英文房地產經濟學課程建設提供借鑒，具有重要的現實意義和理論價值。
一、面臨挑戰
（一）學生方面
長期以來，東南大學的房地產經濟學課程由土木工程學院負責建設，主要面向全院大三學生適時開設，其他院系學生亦可選修。自2012年春季的第三個學期開始，按照培養計劃的調整要求，東南大學房地產經濟學課程的授課語言
從中文改為全英文，課時仍為32學時。土木工程學院設有工程管理、土木工程、給排水、工程力學等四個本科專業，其中工程管理專業學生已經在大三的第二學期選修過房地產開發與經營，而其他專業的學生則沒有房地產方面的基礎，所以選課學生在房地產方面的專業素養有較大差異。此外，選課學生的英文水平參差不齊，也給全英文教學帶來較大挑戰。
（二）教師方面
首先，對授課教師的聽、說、讀、寫等英語水平要求較高，以便查閱國內外房地產經濟學方面的學習材料，準備授課講義，在課堂上清晰和地傳授課程內容。其次，對授課教師的專業水準要求較高，以便從不盡相同的房地產經濟學教材中，梳理出適當的教學內容，并以適當的形式呈現。，由于房地產經濟學是一門實踐性較強的課程，房地產市場變化又非?？?，授課教師應采用適當的教學方法，如案例教學、情景教學等，使選課學生快速掌握較為晦澀的房地產經濟學基本理論和方法。因此，選擇合適的全英文房地產經濟學課程的授課教師難度較大。
（三）教材方面
國際上，房地產經濟學課程的英文教材很多，題名包括《Real Estate Economics》《Essentials of Real Estate Economics》《International Real Estate Economics》《Urban Economics and Real Estate》等。雖然這些教材的核心內容多有重疊，但是其知識結構和側重點不盡相同，各有特色。譬如，《International Real Estate Economics》側重于國際房地產市場的變化和投資組合，而《Urban Economics and Real Estate》則側重城市發展建設對房地產的影響。另外，這些英文原版教材基本上都是200多頁，眾多的專業詞匯使許多學生望而卻步。，雖然這些英文原版教材數據詳實，強調案例教學，但是選用案例基本上均為作者所在國家的案例。由于國情和文化背景不同，國內學生對英文教材中所舉案例缺乏感性認識，不僅難以舉一反三，甚至無法地理解教材的內容，極大地影響授課效果。
（四）素材方面
改革開放以來，我國房地產市場發展迅猛，房價上漲迅速，在快速提升城鎮居民人均住房面積的同時，帶來了“房奴”“蟻族”“房地產泡沫”“學區房”“短命建筑”“居住隔離”等問題，給居民的住房消費、房地產企業的投資開發和政府的宏觀調控等利益相關者行為選擇帶來諸多挑戰，也為房地產經濟學課程提供了豐富的授課素材?？紤]到全英文課程的要求，需要將搜集到的授課素材，如典型案例、政府宏觀調控政策，甚至是媒體上常見的習慣用語翻譯成英文，經過中文譯為英文，學生再將英文譯為中文的兩次翻譯，可能產生信息丟失，降低授課質量。
二、改革措施
（一）教學團隊
2012―2014年的東南大學全英文房地產經濟學課程由香港理工大學建筑及房地產學系的房地產學科帶頭人許智文教授主講，筆者負責其助教事宜。許教授長期從事房地產經濟與管理方面的教學和學術研究，擔任多本國際知名期刊（如《Habitat International》、《Journal of Urban Planning and Development》）的主編、區域主編等職務，并于2012年7月被聘為東南大學的客座教授。香港理工大學學士、澳大利亞墨爾本大學碩士和博士的尤佳老師，2015年春季接手全英文房地產經濟學課程的教學任務。許教授和尤博士的授課風格不盡相同，但都有過硬的英文授課能力，得到學生的普遍好評。
（二）教學材料
2012年，全英文房地產經濟學課程首次開設時，許教授選用Dennis J. McKenzie和Richard M. Betts出版于Cengage Learning的《Essentials of Real Estate Economics》（Fifth Edition）為教材，并沿用至今。及時個原因是該教材已經被海外多所高校的房地產經濟學課程所采用，知識結構和內容體系已經得到國際同行的V泛認可。第二個原因是該教材已由孟繁瑜博士翻譯為中文版《不動產經濟學》，并于2009年被中國人民大學出版社正式出版，方便中英文對照相關知識點，加深理解。第三個原因是該教材內容比較詳盡和，從房地產基本要素到房地產市場的影響因素，再到房地產開發和投資，一一進行了闡述。這樣不僅有利于教師在教授的時候有所側重和選擇，也有利于學有余力的學生在課后拓展閱讀。另外，考慮到成本問題，教學團隊將全英文的講義、課件和輔助材料制作成冊，便于修課學生循環使用。
（三）課程內容
借鑒前述英文原版相關教材的內容體系，綜合考慮課時、學生專業背景等因素，并盡量減少與房地產開發與經營課程的重復內容，對課程內容進行重新設計，編排為三大部分。其中，及時部分是微觀經濟學的基本理論（如Supply and Demand、Land Rent Theory），第二部分是宏觀經濟學的基本理論（如Real Estate Market Cycle、Government Intervention），第三部分是經濟學理論在房地產中的具體應用（如Housing Market、Real Estate Bubble）。同時，精選國內房地產市場的熱點話題（如Chinese Housing Reform， Chinese Capital in international real estate market），制作成相應的案例，安排在相應的課堂教學中，使學生學會應用課程中的基本理論和方法分析與解決實際問題。
（四）教學方式
除了傳統教師講授式的課堂教學之外，課堂教學還采用多媒體的方式。一是在課堂中播放關于中國房地產的英文短片，他們大多來自于英文媒體（如CCTV-9，鳳凰衛視，CNN）的采訪和電視節目。這些英文短片內容豐富，表達生動，緊扣房地產市場發展和政策變化。不僅讓課程內容更加豐富新穎，也可使學生從中學到地道的英文表達方式。而在看完每個短片之后，都會由教師帶領學生進行小組討論或個別發言。這樣不僅有意識地鍛煉了學生的英文表達能力，也培養了學生的思辨能力，批判性地接受信息。二是收集國際房地產機構的專業報告和英文報刊上的報道和評述作為學生的閱讀材料。近些年，這類的英文報道，尤其是與中國房地產相關的報道越來越多。因此，在選擇上除了選擇熱點話題之外，也要注意控制篇幅，使學生始終有興趣并主動地進行課后閱讀。
（五）考核方法
改變過去一次期末考試或一份課程論文的考核辦法，取消課程考試，改為過程考核，具體考核辦法如表1所述。其中，及時次作業和第二次作業都是個人完成，單獨考核，而第三次作業是需要小組（一般5～6名學生）共同完成。在第三次作業中，每個人完成部分占20分，小組完成的總體情況占30分，強調個人努力與團隊合作的有機結合。
第三次作業是小組作業，要求每組共同完成一個城市（建議為江蘇省內城市）的市場分析報告，要求能反映該城市某一段時期內（如“十二五”）的總體和細分房地產市場情況，具體包括該城市的經濟發展狀況、房地產總體情況、住宅市場發展情況、非住宅市場發展情況、房地產市場政策和宏觀調控情況、知名開發商和（或）知名房地產項目（僅針對小組人數超過6人的時候）。小組內每位學生負責撰寫一個部分，如“XX市的房地產總體情況”、“XX市的住宅市場發展情況”，綜合起來即形成第三次作業的小組大報告。
三、結語
經過四年來的改革與建設，東南大學全英文房地產經濟學課程效果顯著。首先，已經設置了符合學生專業背景、語言水平和我國國情的全英文房地產經濟學課程內容體系，教學內容基本穩定，教學方法逐步成熟。其次，全英文的房地產經濟學授課、作業、研討等學習環境，擴充了學生的專業詞匯，鍛煉了專業英語的表達方式，大大提高了學生的英文寫作水平和表達能力，部分學生甚至能利用英文較為深入地探討房地產經濟與管理相關學術議題。，通過三次作業的過程考核，使學生學會利用課程所學的理論和方法來解決房地產相關實踐問題，并形成團隊合作的學習氛圍。但是，課程建設仍面臨一些困難，包括講授全英文課程時，多次語言轉換可能導致的信息流失和扭曲，以及缺乏具有中國房地產案例的全英文房地產經濟學教材。解決這些問題是筆者今后努力的方向，譬如在近年來課程講義的基礎上主編一本高質量的全英文《房地產經濟學》教材。
房地產經濟學論文:房地產金融風險與信息經濟學的微觀解釋
對于房地產金融風險的產生，各大學派都有自己的解釋，信息經濟學認為，不對稱信息是房地產金融風險產生的主要原因，即信息經濟學的微觀解釋。
信息經濟學是研究在非對稱信息情況下，當事人之間如何制定合同(契約)及對當事人行為進行規范的問題。借助于信息經濟學，能夠從微觀行為的角度更深刻地認識房地產金融風險。信息經濟學認為，不對稱信息是房地產金融風險產生的主要原因。
我們對房地產個人信貸和對房地產開發企業的信用等級評估等，實質上都是基于信息經濟學對房地產金融風險的解釋。正是因為信息的不對稱，才需要專門的中間部門來減少和消除個人同房地產開發企業、個人同金融機構、金融機構同房地產開發企業之間的信息差距，以消除和減少可能的房地產金融風險。
不對稱信息是指，當事人都有一些只有自己知道的私人信息。由于社會分工和專業化的存在，從事交易活動的雙方對交易對象以及環境狀態的認識是很難相同的，因而，信息不對稱是現實經濟活動中的普遍現象。不對稱信息大致可以分為兩類：一類是外生的信息，它是先天的、先定的，不是由當事人的行為造成的，一般出現在合同簽訂之前；第二類信息是內生的，取決于行為人本身，它出現在簽訂合同之后。及時類信息將導致逆向選擇(Adverseselection)，第二類信息將產生道德風險(Moralhazard)。這兩種情況在金融市場上出現就會降低市場機制的運行效率，影響資本的有效配置，造成房地產金融風險。
逆向選擇與房地產金融風險。在間接融資的資本市場上，銀行貸款的收益取決于利率和企業還款的可能性，而企業還款的可能性在很大程度上與企業經營活動有關。在借貸市場上有眾多風險程度不同的企業，當銀行不能觀察到項目投資風險或確定投資風險成本太高時，銀行只能根據企業平均風險狀況，決定貸款利率。但這樣一來，那些低風險企業由于借貸成本高于預期水平而退出借貸市場，那些愿意支付高利率的企業都是高風險企業，因為從事高風險甚至投機性事業才能獲得超額利潤來償付高利息。這時，貸款的平均風險水平提高，銀行收益可能降低，而呆帳增多，房地產金融風險顯著增加。逆向選擇問題可以通過實施低利率來解決，如西方國家采用信貸配給制，維持較低的利率水平，拒絕一部分貸款申請。這雖然犧牲了資本配置效率，但可以減少信用風險。如果不控制利率上升，逆向選擇的房地產金融風險就會出現。隨著國家宏觀調控的加強和市場的變化，許多企業虧損，難以還貸，金融機構支付發生困難，房地產金融風險問題十分突出。如前幾年在我國，一些金融機構為了完成儲蓄指標，違反國家規定，高息攬儲；為了避免虧損，又高息放貸，結果貸款流向投機型的高風險企業。
道德風險與房地產金融風險。雖然在交易雙方達成合同時信息可能是對稱的，但在合同實踐中，往往出現一方缺乏另一方的行動信息的情況，這時，擁有私人信息的一方就可以利用這種信息優勢從事使自身利益較大化、但損害另一方利益的行為。道德風險普遍存在于以信用為基礎的各種金融業務關系中，是造成房地產金融風險的另一主要原因。當銀行與企業在簽訂資金使用權的契約后，企業在貸款執行過程中可能出于機會主義的動機，隱藏資金使用的真實信息，采取不負責任的態度，而不采取應當采取的縮減房地產金融風險的措施，從而釀成房地產金融風險。如何減少企業的道德風險轉化為房地產金融風險取決于契約設計的兩個方面：
(1)減少交易雙方的信息差距，使企業的信息優勢不足以獲得較多的機會主義收益。例如我國國有銀行采取的駐廠信貸員制度和主辦銀行制度，其意圖都在于改變銀行的信息劣勢，減低信息非對稱程度。并且后者更著重通過銀企之間的重復博弈關系，從而有效避免在一次博弈中可能出現企業的道德風險行為，有利于雙方長期的合作。
(2)強化銀行對企業的約束和激勵機制，使企業經過成本收益分析后能放棄機會主義行為，自覺按照雙方達成的意愿行事。例如實行貸款抵押或質押，評定企業信用等級，頒發貸款證等制度安排，分別從資產、信譽等方面建立起約束和激勵機制。
信息經濟學對房地產金融風險的探討是深入有效的，對于我們認識房地產金融風險和防范房地產金融風險有極大的啟迪：
(1)房地產金融風險產生的根本原因在于信息的不，因此防范房地產金融風險的核心問題就是建立完善的信息機制，各金融主體應當注重相關信息的搜尋、整理、分析和運用。
(2)不利選擇和道德風險是市場經濟本身產生的兩大“體制缺陷”,只有依靠非市場機制才能解決，因此政府是防范房地產金融風險不可缺少的力量，政府的著眼點應放在政策和機制上，即制訂良好的激勵機制、保障機制、管理機制和發展機制。
(3)我國房地產金融風險的產生主要還是源于制度轉換的不確定性和產權主體的模糊性，在政府-銀行-企業的二重委托-關系中，委托人缺位，人不到位，存在著普遍的約束軟化和激勵不足，因此加快產權制度改革，理清委托-關系是當前金融體制改革的重要任務。用信息經濟學來研究房地產金融風險無疑是為房地產金融風險的研究開創了一條新的道路，雖然其自身理論還不完善，它對房地產金融風險的認識還有待于深化，還有待于實踐的檢驗，但是它的科學性、完整性使其在眾多學派中毫不遜色。（
房地產經濟學論文:房地產開發中經濟學分析論文
摘要從政府監管房地產開發的角度出發，通過對房地產開發中市場主體的不誠信行為及原因分析，探索建立完善的政府監督管理機制和信用制度，從源頭上預防房地產交易中的不誠信行為。
關鍵詞房地產市場主體信用分析
房地產業作為國民經濟的支柱產業，在我國經濟建設中發揮著舉足輕重的作用。由于房地產開發市場主體———建設、設計、施工、監理單位的信用缺失，影響了工程竣工驗收、按期交付使用、順利辦理產權，損害了購房業主的合法權益，給房地產開發監管部門———政府職能部門帶來很大的工作量和工作難度，給政府監管提出很高的要求。隨著社會主義市場經濟體制的日益完善，要求政府致力于營造公平的市場競爭環境，因此，加強政府監管、建立和完善信用制度至關重要。
1房地產開發中市場主體信用缺失的主要表現
為了加強對城市房地產的管理，政府職能部門在建設項目前期階段實施行政許可，并負有后續監管的責任。由于行政機關實施行政許可是建立在申請人對其申請材料實質內容真實性負責的基礎之上，因此，不再對有關數據進行計算，如規劃主管部門核發《工程規劃許可證》時，不再對建設單位報送的施工圖建筑面積進行核算，使得機會主義者有空可鉆，提供虛假數據。而且，行政機關存在重審批、輕管理的現象，使得建設、施工單位有機會隨意變更規劃指標。目前，我國房地產開發中各市場主體信用缺失，主要體現在：
（1）違法建設。體現在不按項目基本建設程序辦理相關的行政許可手續，前期手續不齊全，產生工程質量安全隱患。
（2）前期階段。體現在有些建設單位虛報建筑面積，施工圖實際的建筑面積大于申報《工程規劃許可證》的建筑面積；辦理《工程規劃許可證》的圖紙不是經過審查的圖紙，造成兩套不同圖紙而超建的現象；綠地率達不到規劃要求。
（3）實施階段。體現在有些建設、施工單位在實施項目過程中有意無意地違反設計條件，如擅自變更軸線位置、加層建設，使得實際建筑面積超過《工程規劃許可證》核準的面積。
（4）竣工階段。體現在有些建設單位攜款逃跑、下落不明，建設項目無法按正常程序辦理驗收手續，導致購房人無法辦理產權證，有些還給物業管理帶來“后遺癥”。
2信用缺失原因的經濟學分析
從經濟學的角度來看，上述現象的產生與市場監管機制不健全、人的機會主義傾向和有限理性有關。
（1）從制度經濟學的角度分析信用缺失的原因。從制度經濟學角度來看，信用缺失的本質是經濟人的機會主義行為傾向。按照威廉姆遜的定義，機會主義傾向指人們借助不正當的手段謀取自身利益的行為傾向。目前，政府管理不到位給機會主義者提供了有利的條件。
房地產開發周期長、環節多，參與的市場主體多，管理部門多，由于管理部門之間缺乏有機聯系，而且存在“重審批輕管理”現象，使得管理措施得不到有效落實、管理制度不健全，出現管理真空地帶。行政管理的缺位，使市場主體的失信行為有時不會被發現，即使被查實，也只須交納罰款，而罰金數目遠遠低于其所獲得的經濟收益，起不到強有力的威懾作用。市場主體選擇不誠信，卻得不到懲罰，仍能獲得額外的經濟效益，說明我們目前的制度安排有利于不誠信的行為。
根據制度經濟學理論，盡管房地產開發主體的機會主義行為不可能根除，但是可以通過制度建設，依靠內部和外部兩種強制力來約束市場主體的行為，增加市場主體信守諾言和履行保障的可能性。
（2）從信息經濟學的角度分析信用缺失的原因。從信息經濟學的角度來看，信息不對稱是房地產開發中市場主體失信的根源。信息不對稱，使市場主體機會主義傾向得以顯現，這種傾向分為事前、事后兩種，事前稱為逆向選擇，事后稱為道德風險。
在前期報批階段，非對稱信息將導致市場主體的逆向選擇。例如在報批《建設工程規劃許可證》時，建設單位知道審批部門不核算建筑面積，出于機會主義的動機，虛報建筑面積；而建設單位在過去有虛報建筑面積的行為，但行政管理部門對此并不知情。這主要有三方面的原因。一是房地產開發周期長，同一單位可能會有多個項目交叉運作，存在前一個項目未竣工驗收，后一個項目又進行前期報批；二是房地產開發企業數量多，有些是專門為項目開發而成立的項目公司，行政管理部門很難判斷A公司的失信行為是否應記到B公司頭上；三是有些建設審批權下放，市、區兩級審批機構難以知悉某市場主體過去是否存在失信行為。
在建設階段，非對稱信息將導致市場主體的道德風險行為，即管理部門難以監督市場主體的行動而導致的風險。管理部門管理的目標側重于全局性，重在培育誠信市場，對具體項目的管理大多采取抽查的方式或對違規行為的處罰。市場主體可能利用這個管理漏洞，隨意變更規劃指標，給建設項目竣工驗收、按期交房、產權辦理等方面留下后遺癥，嚴重損害了購房業主的合法權益。
盡管市場主體存在機會主義傾向，可能產生失信行為，但市場主體選擇守信還是失信，是個博弈的過程。如果其失信的短期利益所得大于長期利益損失，他會選擇失信。目前對市場主體失信行為的處罰機制促使市場主體選擇失信。例如超面積建設，以廈門為例，超建1m2，規劃管理部門依據規劃法律規章對違法建設單位進行處罰，處罰標準按違法建設部分土建工程造價的60%即180元/m2；土地部門要求建設單位補交超建部分的土地費用，房地產售價在5000元/m2左右，收入與費用相抵，仍有3000元/m2以上的盈余，超建的效用太大了。因此，需要建立一種機制，使失信受損、守信受益，讓人們真切地認識到誠信可以給自己帶來利益，是一個永遠受用的無形資產。
3解決思路
為解決上述失信行為，維護公平的市場競爭環境，可通過政府監管、行業自律和社會監督等形式，規范市場主體的行為，建立以法律為保障、道德為支撐的有效管理體系。公務員之家
（1）建立系統、完善的行業信用法律體系。我國出臺了一系列的房地產開發管理的法律規章，但這些法律規章并非專門針對信用，對企業的信用行為沒有建立起與“規范授信、平等授信機會”相應的法律準則和約束體系。而且，目前并沒有一個社會信用服務機構的綜合管理部門，各系統的信用信息得不到有效整合，沒有形成一套有效的監管機制。因此，我們必須加快信用立法步伐，制訂行業信用方面的專門法律，并建立有效整合信用信息的綜合管理體系，為社會主義市場經濟創造有法可依的法律環境。
（2）加強建設項目前期審批管理。對建設單位虛報建筑面積、設計單位超面積設計的情況，可以通過加強政府審批、審查部門間的協作，共享建設審批成果來加以解決。即在施工圖審查機構進行施工圖技術審查時，審圖機構除對施工圖進行結構安全和強制性標準、規范執行情況進行審查外，還應對建筑面積進行核算，確認是否超過規劃局批準的建設工程方案所核定的面積指標。建設單位報批《建設工程規劃許可證》時，必須同時提供施工圖審查機構核算的建設面積，作為規劃部門核發《建設工程規劃許可證》面積控制的依據。規劃部門確認施工圖審查意見書的面積與《建設工程規劃許可證》批準的面積一致時予以發放批文。對出現兩套不同圖紙而超建的現象，可以通過完善施工圖審查的操作辦法來加以解決。
（3）加強規劃放樣驗線的批后監管。為減少擅自變更軸線位置而導致建筑面積增加的行為，很多地方增設±0.00驗線環節，要求建設單位將±0.00驗線資料報送規劃管理部門蓋章確認后才可進入下一道工序，這樣再加上測量所花的時間，整個時限較長，影響了工程建設進度。而且由于±0.00驗線不屬行政審批事項，增設±0.00驗線環節，有以加強行政管理之名、濫行行政審批的嫌疑。
（4）加強違規查處力度。有效發揮法律和市場機制對失信行為的雙重懲罰機制，營造公平的市場競爭環境，切實保護守信企業、購房業主的合法權益，為房地產開發中各市場主體信用制度建設奠定基礎。對違法、違規的市場主體的行為，包括設計單位不按相關管理部門批準的立項、規劃等批準文件及方案進行施工圖設計，建設單位對設計、施工、工程監理等單位提出超建、擴建等違反規劃指標要求的或不辦理建設項目前期手續，施工單位不履行監管職能或監管不到位，目前法律規章均有明確的罰款、降低資質直到清除市場等處罰規定，關鍵在于行政執法機關能否掌握到失信行為，并嚴肅查處。
（5）加強和完善信用信息的披露。在市場經濟中，加強和完善信用信息完善披露制度，增強信用信息的透明度，可以有效解決信息不對稱的問題。對房地產開發過程中各市場主體信用行為記錄進行記載，任何市場主體有失信行為，就會進入信用記錄系統，并將失信企業列入黑名單曝光，公眾通過高科技手段，可以很便捷地查到這些不良記錄。這些信用信息也應迅速傳遞給招投標管理單位，各專業招投標評標企業信用時就有了更為直接、客觀的依據，將影響到投標企業是否中標。
（6）充分發揮各行業協會的作用。行業協會是行業性、自律性的社團組織，作為社會主義市場經濟活動中的一個重要中間組織，具有協調市場主體利益、提高市場資源配置效率的功能。行業協會目前主要做好以下三方面的工作：一是通過宣傳政府政策、法律法規來約束企業的行為，督促企業依法開展經濟活動；二是負責“政府不該管、但又需要有人管的事務”如行規行約的制定，并負責執行和監督，促進行業誠信服務；三是協助政府從事行業管理，如為加強±0.00驗線報備工作的監督管理，可委托建筑行業協會建設監理專業委員會對驗線工作進行督促抽查。
（7）加強“誠實守信”宣傳。社會信用管理體系的建立離不開法律體系的支持，但信用的基礎在于誠信的道德理念，它不是一朝一夕就可以形成的，也不是堅不可摧的，可能會受到外界影響而被破壞。因此，我們要持之以恒地抓好信用意識的培養和提高，從小開展誠信教育，不斷加大輿論宣傳力度，營造誠信氛圍，引導企業加強信用管理，強化信用觀念，使人們真正認識信用的重要性，努力形成與市場經濟發展相適應的健康、和諧、積極向上的思想道德規范。
遏制房地產開發中各市場主體的失信行為，培育誠信市場是一項系統工程，具有長期性、艱巨性和復雜性，需要各方主體的配合和努力，共同營造健康、有序的市場競爭環境。
房地產經濟學論文:基于品牌經濟學的房地產品牌價值探討
摘要：品牌經濟學通過“選擇成本”對消費者在選擇商品的過程中所產生的成本進行解釋，并以此說明消費者選擇的相關效率。品牌經濟學能和交易費用來共同對從生產至消費的過程中配置資源的相關效率問題做出解釋。本文從品牌經濟學和選擇成本的相關概念出發，對房地產的品牌價值進行了分析。
關鍵詞：品牌經濟學；房地產；品牌價值
我國的學者在房地產領域中對房地產的品牌價值相關研究一般都集中在評估及品牌管理和品牌戰略等方面，這些都屬于管理學的范疇，而圍繞房地產的品牌價值進行研究經濟學來源的學者非常少，沒有跟上國際上房地產品牌價值的研究腳步。
1.品牌經濟學與選擇成本的相關概念
選擇成本指的是利用目標客戶及交易費用來獲得一組相關的品牌信息，并從中選擇出一個品牌所需要的成本。當選購方通過不一定的交易費用，并獲取相關的品牌信息后，就將信息不的問題解決了，并從中選擇出一個品牌，而其過程中仍將產生一些比較費用，而該比較費用指的就是目標顧客關于對品牌的選擇成本。品牌經濟學利用“選擇成本”的概念來對消費者在選購中所產生的成本進行解釋?；旧辖灰踪M用用來說明生產效率，而選擇成本則可以用于說消費者選擇效率。按照這個意義來講，把選擇成本從中獨立出來，能夠和交易費用共同對從生產至消費過程中的資源配置的相關效率問題作出解釋。
2.房地產的品牌價值相關分析
2.1房地產品牌特殊性及現狀
2.1.1房地產品牌特殊性
所謂房地產品牌，指的是其質量及價值被社會所認可和認知的房地產相關企業及產品。房地產和一般都商品的不同點鐘最重要的是其位置是固定的無法進行移動。它只可小批量地進行交易，由于區位及環境差異的影響，房地產是不可能一模一樣的；每批房地產的產品規格都差異顯著，市場上無法找到相同的兩套房地產。這些因素導致房地產的品牌建立比起其他的行業更難建立，其特殊性包括:①政策能直接影響乃至決定房地產；②價值比其他類型產品高；③房地產會受到區域條件的限制；④建立房地產品牌包括了物業及企業的品牌。
2.1.2房地產品牌的發展現狀
現如今我國的地產企業達到數萬家之多，然而根據“世界品牌實驗室”所調查并公布的《中國500個具價值的品牌》中排在前200位的房地產品牌只有三家，房地產業的龍頭老大萬科也僅僅是榜上第30名。造成這種局面的主要原因是我國的房地產在建設品牌的過程中存在很多問題，包括房地產企業的品牌意識不強，品牌建設粗糙，以及品牌建設缺乏連貫性等。
2.2根據品牌經濟學來提高房地產品牌價值的建議
2.2.1樹立房地產品牌建設意識
目前在我國的房地產行業存在一個非常突出的現象，就是房地產企業過于強調包裝及打造項目品牌，卻很少規劃對企業品牌的長期定位，甚至在有的情況下人們只看到了樓盤，卻不清楚該樓盤由哪家房地產開發商建設。根據品牌經濟學的相關觀點，開發商這樣下去難以提升自身價值。
2.2.2對單一利益點進行鎖定
品牌要想具備價值，就需要主導一個品類。根據品牌經濟學的相關觀點，該品類就是企業所保障的一個單一的利益點。品牌經濟學還認為越是保障單一的品牌利益點，其信用度就會越高，而消費者進行選擇時成本也會越低。房地產要想成功塑造品牌，就要明確自己的定位。如果房地產企業想要開發出更多種類的物業，就可以通過“企業名稱+品牌名稱”命名方式來區分各個物業的品類，從而避免消費者將之混淆，并有利于企業品牌獲得長遠的效應。
2.2.3搶先占領消費者的心智
品類隱藏在品牌的背后，卻往往是其中非常關鍵的一股力量，可以把消費者在選擇購買中的行為稱為“用品類進行思考，用品牌進行表達”，所以對于企業而言，其目的最重要的就是開創出新的品類并進行主導。當前中國已經邁進了人口老齡化的階段，而且自然環境也在不斷惡化，人們在迫切地追求高品質的生活過程中，孕育出了一個新的地產品類，也就是所謂的養生地產。養生地產將目標客戶定位為取得了一定的事業成就的中高端地產客戶以及老年人中有一定經濟實力的群體，另外還有在城市中追求更高的生活品質的新貴。養生地產的特點中有一個顯得最為重要，就是通過養生保健、休閑娛樂以及體檢治療等各個相關的環節中為住戶提供品質的養生類型服務，為物業居民打造出全新的享受健康生活的方式。我們不難預見，在信息還沒有分享出去的情況下，某家房地產開發商一旦率先成為這類養生地產的領頭人，搶先占領了消費者的心智，那么它就能具有后進房地產品牌所不能享有的先后次序優勢，并轉化為推動力促進自身品牌的價值進行成長。
3結語
綜上所述，在中國的房地產市場相繼進入調整期后，相關的房地產企業就要面臨著更多風險及挑戰，許多房地產企業的銷售必然會在此過程中業績難以得到增長，甚至消亡。但也必然會有一些品牌價值高的房地產企業依舊表現出強勁的抗風險能力在市場中立于不敗之地。因此在建設品牌的過程中，房地產企業必須完善其品牌的層次，真正重視其品牌的塑造；并在實施品牌策略的時候，鎖定單點策略，搶先占領市場及消費者的心智，從而實現其品牌價值的長久升值。
作者:劉歡 單位:湖南外貿職業學院
房地產經濟學論文:房地產開發中市場主體信用缺失的經濟學分析與解決思路
摘 要 從政府監管房地產開發的角度出發，通過對房地產開發中市場主體的不誠信行為及原因分析，探索建立完善的政府監督管理機制和信用制度，從源頭上預防房地產交易中的不誠信行為。
關鍵詞 房地產 市場主體信用分析
房地產業作為國民經濟的支柱產業，在我國經濟建設中發揮著舉足輕重的作用。由于房地產開發市場主體———建設、設計、施工、監理單位的信用缺失，影響了工程竣工驗收、按期交付使用、順利辦理產權，損害了購房業主的合法權益，給房地產開發監管部門———政府職能部門帶來很大的工作量和工作難度，給政府監管提出很高的要求。隨著社會主義市場經濟體制的日益完善，要求政府致力于營造公平的市場競爭環境，因此，加強政府監管、建立和完善信用制度至關重要。
1 房地產開發中市場主體信用缺失的主要表現
為了加強對城市房地產的管理，政府職能部門在建設項目前期階段實施行政許可，并負有后續監管的責任。由于行政機關實施行政許可是建立在申請人對其申請材料實質內容真實性負責的基礎之上，因此，不再對有關數據進行計算，如規劃主管部門核發《工程規劃許可證》時，不再對建設單位報送的施工圖建筑面積進行核算，使得機會主義者有空可鉆，提供虛假數據。而且，行政機關存在重審批、輕管理的現象，使得建設、施工單位有機會隨意變更規劃指標。目前，我國房地產開發中各市場主體信用缺失，主要體現在：
（1）違法建設。體現在不按項目基本建設程序辦理相關的行政許可手續，前期手續不齊全，產生工程質量安全隱患。
（2）前期階段。體現在有些建設單位虛報建筑面積，施工圖實際的建筑面積大于申報《工程規劃許可證》的建筑面積；辦理《工程規劃許可證》的圖紙不是經過審查的圖紙，造成兩套不同圖紙而超建的現象；綠地率達不到規劃要求。
（3）實施階段。體現在有些建設、施工單位在實施項目過程中有意無意地違反設計條件，如擅自變更軸線位置、加層建設，使得實際建筑面積超過《工程規劃許可證》核準的面積。
（4）竣工階段。體現在有些建設單位攜款逃跑、下落不明，建設項目無法按正常程序辦理驗收手續，導致購房人無法辦理產權證，有些還給物業管理帶來“后遺癥”。
2 信用缺失原因的經濟學分析
從經濟學的角度來看，上述現象的產生與市場監管機制不健全、人的機會主義傾向和有限理性有關。
（1）從制度經濟學的角度分析信用缺失的原因。從制度經濟學角度來看，信用缺失的本質是經濟人的機會主義行為傾向。按照威廉姆遜的定義，機會主義傾向指人們借助不正當的手段謀取自身利益的行為傾向。目前，政府管理不到位給機會主義者提供了有利的條件。
房地產開發周期長、環節多，參與的市場主體多，管理部門多，由于管理部門之間缺乏有機聯系，而且存在“重審批輕管理”現象，使得管理措施得不到有效落實、管理制度不健全，出現管理真空地帶。行政管理的缺位，使市場主體的失信行為有時不會被發現，即使被查實，也只須交納罰款，而罰金數目遠遠低于其所獲得的經濟收益，起不到強有力的威懾作用。市場主體選擇不誠信，卻得不到懲罰，仍能獲得額外的經濟效益，說明我們目前的制度安排有利于不誠信的行為。
根據制度經濟學理論，盡管房地產開發主體的機會主義行為不可能根除，但是可以通過制度建設，依靠內部和外部兩種強制力來約束市場主體的行為，增加市場主體信守諾言和履行保障的可能性。
（2）從信息經濟學的角度分析信用缺失的原因。從信息經濟學的角度來看，信息不對稱是房地產開發中市場主體失信的根源。信息不對稱，使市場主體機會主義傾向得以顯現，這種傾向分為事前、事后兩種，事前稱為逆向選擇，事后稱為道德風險。
在前期報批階段，非對稱信息將導致市場主體的逆向選擇。例如在報批《建設工程規劃許可證》時，建設單位知道審批部門不核算建筑面積，出于機會主義的動機，虛報建筑面積；而建設單位在過去有虛報建筑面積的行為，但行政管理部門對此并不知情。這主要有三方面的原因。一是房地產開發周期長，同一單位可能會有多個項目交叉運作，存在前一個項目未竣工驗收，后一個項目又進行前期報批；二是房地產開發企業數量多，有些是專門為項目開發而成立的項目公司，行政管理部門很難判斷A公司的失信行為是否應記到B公司頭上；三是有些建設審批權下放，市、區兩級審批機構難以知悉某市場主體過去是否存在失信行為。
在建設階段，非對稱信息將導致市場主體的道德風險行為，即管理部門難以監督市場主體的行動而導致的風險。管理部門管理的目標側重于全局性，重在培育誠信市場，對具體項目的管理大多采取抽查的方式或對違規行為的處罰。市場主體可能利用這個管理漏洞，隨意變更規劃指標，給建設項目竣工驗收、按期交房、產權辦理等方面留下后遺癥，嚴重損害了購房業主的合法權益。
盡管市場主體存在機會主義傾向，可能產生失信行為，但市場主體選擇守信還是失信，是個博弈的過程。如果其失信的短期利益所得大于長期利益損失，他會選擇失信。目前對市場主體失信行為的處罰機制促使市場主體選擇失信。例如超面積建設，以廈門為例，超建1m2，規劃管理部門依據規劃法律規章對違法建設單位進行處罰，處罰標準按違法建設部分土建工程造價的60%即180元/ m2；土地部門要求建設單位補交超建部分的土地費用，房地產售價在5 000元/ m2左右，收入與費用相抵，仍有 3 000元/ m2以上的盈余，超建的效用太大了。
因此，需要建立一種機制，使失信受損、守信受益，讓人們真切地認識到誠信可以給自己帶來利益，是一個永遠受用的無形資產。
3 解決思路
為解決上述失信行為，維護公平的市場競爭環境，可通過政府監管、行業自律和社會監督等形式，規范市場主體的行為，建立以法律為保障、道德為支撐的有效管理體系。
（1）建立系統、完善的行業信用法律體系。我國出臺了一系列的房地產開發管理的法律規章，但這些法律規章并非專門針對信用，對企業的信用行為沒有建立起與“規范授信、平等授信機會”相應的法律準則和約束體系。而且，目前并沒有一個社會信用服務機構的綜合管理部門，各系統的信用信息得不到有效整合，沒有形成一套有效的監管機制。因此，我們必須加快信用立法步伐，制訂行業信用方面的專門法律，并建立有效整合信用信息的綜合管理體系，為社會主義市場經濟創造有法可依的法律環境。
（2）加強建設項目前期審批管理。對建設單位虛報建筑面積、設計單位超面積設計的情況，可以通過加強政府審批、審查部門間的協作，共享建設審批成果來加以解決。即在施工圖審查機構進行施工圖技術審查時，審圖機構除對施工圖進行結構安全和強制性標準、規范執行情況進行審查外，還應對建筑面積進行核算，確認是否超過規劃局批準的建設工程方案所核定的面積指標。建設單位報批《建設工程規劃許可證》時，必須同時提供施工圖審查機構核算的建設面積，作為規劃部門核發《建設工程規劃許可證》面積控制的依據。規劃部門確認施工圖審查意見書的面積與《建設工程規劃許可證》批準的面積一致時予以發放批文。對出現兩套不同圖紙而超建的現象，可以通過完善施工圖審查的操作辦法來加以解決。
（3）加強規劃放樣驗線的批后監管。為減少擅自變更軸線位置而導致建筑面積增加的行為，很多地方增設±0.00驗線環節，要求建設單位將±0.00驗線資料報送規劃管理部門蓋章確認后才可進入下一道工序，這樣再加上測量所花的時間，整個時限較長，影響了工程建設進度。而且由于±0.00驗線不屬行政審批事項，增設±0.00驗線環節，有以加強行政管理之名、濫行行政審批的嫌疑。
（4）加強違規查處力度。有效發揮法律和市場機制對失信行為的雙重懲罰機制，營造公平的市場競爭環境，切實保護守信企業、購房業主的合法權益，為房地產開發中各市場主體信用制度建設奠定基礎。對違法、違規的市場主體的行為，包括設計單位不按相關管理部門批準的立項、規劃等批準文件及方案進行施工圖設計，建設單位對設計、施工、工程監理等單位提出超建、擴建等違反規劃指標要求的或不辦理建設項目前期手續，施工單位不履行監管職能或監管不到位，目前法律規章均有明確的罰款、降低資質直到清除市場等處罰規定，關鍵在于行政執法機關能否掌握到失信行為，并嚴肅查處。
（5）加強和完善信用信息的披露。在市場經濟中，加強和完善信用信息完善披露制度，增強信用信息的透明度，可以有效解決信息不對稱的問題。對房地產開發過程中各市場主體信用行為記錄進行記載，任何市場主體有失信行為，就會進入信用記錄系統，并將失信企業列入黑名單曝光，公眾通過高科技手段，可以很便捷地查到這些不良記錄。這些信用信息也應迅速傳遞給招投標管理單位，各專業招投標評標企業信用時就有了更為直接、客觀的依據，將影響到投標企業是否中標。
（6）充分發揮各行業協會的作用。行業協會是行業性、自律性的社團組織，作為社會主義市場經濟活動中的一個重要中間組織，具有協調市場主體利益、提高市場資源配置效率的功能。行業協會目前主要做好以下三方面的工作：一是通過宣傳政府政策、法律法規來約束企業的行為，督促企業依法開展經濟活動；二是負責“政府不該管、但又需要有人管的事務”如行規行約的制定，并負責執行和監督，促進行業誠信服務；三是協助政府從事行業管理，如為加強±0.00驗線報備工作的監督管理，可委托建筑行業協會建設監理專業委員會對驗線工作進行督促抽查。
（7）加強“誠實守信”宣傳。社會信用管理體系的建立離不開法律體系的支持，但信用的基礎在于誠信的道德理念，它不是一朝一夕就可以形成的，也不是堅不可摧的，可能會受到外界影響而被破壞。因此，我們要持之以恒地抓好信用意識的培養和提高，從小開展誠信教育，不斷加大輿論宣傳力度，營造誠信氛圍，引導企業加強信用管理，強化信用觀念，使人們真正認識信用的重要性，努力形成與市場經濟發展相適應的健康、和諧、積極向上的思想道德規范。
遏制房地產開發中各市場主體的失信行為，培育誠信市場是一項系統工程，具有長期性、艱巨性和復雜性，需要各方主體的配合和努力，共同營造健康、有序的市場競爭環境。
房地產經濟學論文:關于我國房地產市場“雙高”現象的經濟學分析
摘 要：房地產市場“雙高”現象是目前我國經濟轉型時期的特有現象，運用經濟學模型分析揭示了該現象背后的市場結構原因，并針對分析結論提出了相應的政策建議。經濟學關于均衡市場的理論告訴我們，在正常的市場機制作用下，當產品供大于求產生大量積壓時，廠商將會降價；相反，當產品供不應求時，廠商會提高產品的價格，從而實現供求平衡。所以，許多人將“雙高”現象視為一種違背市場經濟規律的問題而提出來，如何去解釋這種現象，進一步又如何去解決這個問題，是值得我們深思的。
關鍵詞：房地產；雙高；市場結構
一、“雙高”現象
近幾年，有一個詞匯廣傳于房地產市場――“雙高”，即指高房價和高空置，這是用來概括這幾年火爆的房地產業所特有的現象：一方面商品房越建越多，空置率越來越高，另一方面價格卻不降反升，越漲越高。拿北京來說，有數據表明，2005年末，北京市全市空置商品房面積達到1374.2萬平方米，其中商品住宅空置799.7萬平方米，比年初分別上升31.0%和10.5%；而價格方面，2005年，北京市全年商品住宅期房平均價格為6725元／平方米，比上年增長19.2%。一時間，該現象成為社會各界熱炒的話題。
許多人將“雙高”現象視為一種違背市場經濟規律的問題而提出來，如何去解釋這種現象，進一步又如何去解決這個問題，是值得我們深思的。
二、“雙高”現象的經濟學分析
（一）市場結構的定性分析
目前，國內對房地產市場的劃分有多種形式，如按土地使用權轉移的方式分為一級市場（國家出讓土地使用權）和二級市場（土地使用權轉讓），類似的按市場本身的層次結構分為三級市場，一級市場（國家出讓土地使用權給開發商），二級市場（開發商與消費者之間的市場，又叫一手房市場或增量市場），三級市場（消費者之間的市場，又叫二手房市場或存量市場）。本文的目的是找出房價高漲的市場結構動因，而土地使用權出讓市場具有明顯的國家壟斷性質，所以本文只分析二 、三級市場的狀況，且在后文統一稱增、存量市場。
我國的房地產市場以增量市場為主，近幾年，增量市場體現出投資增幅顯著，在固定資產投資所占的比重逐年增加，開發和銷售面積逐年上升、商品房空置量也逐年上升，交易價格逐年上升但增幅下降的特點［1］。總的來看，盡管目前增量市場的價格持續高漲，但實際統計的開發和銷售量不減反增，體現出供需兩旺的市場態勢。而相比之下，存量市場的發展就顯得比較低迷，這同我國存量市場構成的復雜性有關。由于歷史原因，我國現有的存量住房中大量為只擁有房屋的部分產權的房改房，以及只擁有房屋使用權的公房，剩下的才是少量可以自由交易的擁有產權的私房和商品房。拿北京的情況來說，截至公房出售的期限1998年6月底，北京市三種存量住房的比例約為：商品房：房改房：公房使用權＝1∶1.8∶2.2＝20％∶35％∶45％［2］。顯然，沒有上市限制的商品房僅占全部存量的20％，存量市場的大部分供給由于受產權和上市交易條件、程序、收益分配等問題的限制而無法有效實現。而另一面，由于功能和質量上的劣勢，存量市場的均衡價格較低于增量市場的均衡價格，加之在增量市場價格高企的壓力下，大量中、低收入的購房者就會轉向存量市場，形成過量的需求，出現供不應求的市場狀態，從而導致存量市場的價格也水漲船高。
由此可見，特殊的市場狀況決定了當前我國房地產市場特殊的運行規律。按照正常的房地產市場規律，由于每年增量房地產只占存量房地產很小的一部分，所以房地產市場的供給主要由存量決定，因此在均衡狀態下，存量市場的價格將決定增量市場的價格。這一關系決定了兩個市場的互動機理為：在存量供給不變的情況下，存量價格上升，房地產增量增加，且價格上漲，但當新增房地產進入市場交易形成存量，又使存量供給增加，從而抑止存量市場的價格上漲。但由于我國房地產市場的特殊性（尤其是存量市場），增量市場占據主要地位，所以，存量市場的價格對增量市場的價格影響力很有限。目前增量市場表現出供需兩旺的市場局面，價格居高不下，從市場本身來看，直接的原因是增量市場的供給難以滿足大量的潛在需求，而其中大多數是以消費使用為目的的購房者，這些購房者中有很多是存量市場形成的過度需求，所以究其原因，是存量市場大量潛在供給不能實現，致使增量市場的需求壓力加大，從而導致增量市場價格持續高企。在增量市場的影響下，存量市場的價格也水漲船高。
（二）市場結構的模型分析
為了更為具體地說明上述機理的運行過程，本文擬采用一個二象限模型，用圖形來更直觀地描述我國當前的房地產市場狀況。
（1）由于功能和質量的優勢，增量市場均衡價格高于存量市場的均衡價格。
（2）增、存量房地產的價格彈性保持不變。
（3）所討論的房地產是同一類型的房地產。
上圖即為描述目前我國房地產市場的二象限模型。縱軸代表價格，兩條橫軸代表房地產數量。其中左邊象限為存量市場，DS為存量市場的需求曲線，SS 是存量市場有效供給曲線，而SS′是潛在供給曲線，顯然，通過定性描述已知，我國房地產市場尚有大量的存量供給還未進入市場形成有效供給，因而作為潛在的供給將大于有效供給，即在圖上表現為SS′較SS更遠離縱軸。同時，因為存量是“現有”的，所以一定時期內存量的供給缺乏彈性，在圖上存量供給曲線是一條垂直于橫軸的直線。當前有效供給與需求在E點均衡，均衡價格為PA，而潛在供給與需求在F點均衡，潛在均衡價格為PF。右邊象限為增量市場，SC為增量市場的供給曲線，而DC、DC′、DC″為不同情況下的增量市場需求曲線，它們與SC相交的均衡點分別為B、C、D，對應的均衡價格為PB、PC、PD。點A是存量市場處于均衡價格PA時增量市場對應的需求點。在當前的市場狀態下，存量市場的供給曲線為SS，而增量市場的需求曲線為DC，兩個市場的均衡價格分別為PA、PB，由于假設條件（1），存量市場價格PA小于增量市場價格PB。
假如存量市場偏離有效供給的均衡價格PA而處于潛在供給量的均衡價格PF時，存量市場出現過度需求XD（見上圖），由于存量的有效供給固定，這部分過度需求只有通過增量市場來滿足。因此，在增量市場同樣價格下的需求量等于初始的均衡額，加上過度需求XD，[LL]從而形成新的需求曲線DC′，此時新的增量市場均衡價格為PC，位于PB與PA之間?？梢?，一方面，存量市場價格過低，會牽動增量市場的價格下降。但另一面，即使可通過某些措施，如行政、金融、稅收等手段，將存量市場的價格降低到潛在供給的均衡價格，由于有效供給的不足，增量市場的價格下降也是很有限的，增量市場價格PC仍高于原存量市場價格PA。
又假如政府通過有效措施，盤活存量市場，使得市場上大量的潛在供給能夠順利上市從而形成有效供給，則兩個市場的價格都會得到很大的回降，解決目前房價高企的問題。通過上圖就可以說明這個過程。如圖，假如存量市場的有效供給曲線左移至SS′，則存量市場均衡價格下降至PF，同時，增量市場的供給曲線由DC′左移XD而形成新的供給曲線DC″，此時，增量市場新的均衡價格下降為PD（PD
通過這個模型可以看出，目前我國房價“高”的市場內在原因在于市場結構的非均衡，即：增量市場比較活躍，而存量市場發展緩慢。存量市場存在大量的潛在供給不能實現，使得許多需求者只能流向增量市場，這雖然刺激了增量市場的快速發展，但也迅速提升了整個房地產市場的熱度，需求的增長超過供給的增加。可見，如果不從調整房地產市場整體結構而是單純依靠打壓房價入手，將很難改變房價持續走高的基本態勢。
三、政策建議
前面的分析已經說明，市場結構的不合理是導致房價居高不下的內在原因。所以，要改變這一局面，使房地產市場走向成熟，就需要采取有效的措施盤活存量市場。為此，本文提出以下幾點政策建議：
1.稅費改革，促進房屋流通。實踐表明，錯綜復雜的稅費征收規定限制了大量存量房的交易，部分地區的高稅率也降低了存量市場的購買熱情。所以，這就需要地方政府從優化資源配置的角度出發，制定合理的稅費機制，活躍市場。
2.提高金融配套服務?，F在增量市場的個人信貸發展迅猛，而存量市場的消費信貸還遠遠不能滿足居民的需要，這是今后金融業重點開發的領域。
3.掃除公房上市的地方政策壁壘。盡管國家已出臺關于公房上市的相關規定，但在地方執行時還是會因利益關系而出現各種政策限制，如一些單位的公房不許售給個人，或是不許上市向外界轉讓，導致市場交易受阻。只有徹底清除這些不合理的規定才能避免存量市場的暗中交易，變“地下”為“地上”，這才是保障國有資產不流失的正確方向。
房地產經濟學論文:從行為經濟學談軌道交通對房地產開發商決策的影響
內容摘要：軌道交通的布置改善了城市周邊房地產投資并促進了附近房地產價值的上漲。文章引用行為經濟學中典型的非理性特點，從開發商角度解釋軌道交通布置如何影響其決策過程。從新的角度詳細闡述了非理性因素如何影響開發商決策和進行市場預測，為開發商投資決策提供了更接近實際的建設性建議。
關鍵詞：行為經濟學 軌道交通 房地產 市場預測 有限理性
博弈論和微觀經濟學中分析人的行為是建立在理性的基礎上，以邊際效應較大化作為決策依據。用這一理論去解釋房地產市場主體行為時，缺乏對微觀個體開發商從心理活動以及投資決策的深層次分析和解釋。因開發商是具有有限信息和加工能力及對問題洞察能力的有限理性的決策者。本文將人類決策分為市場預測和方案選擇兩個連續的心理過程。從這兩個心理過程分析存在的行為經濟學中的盲點，為解釋其行為和其投資決策提供參考。
隨著城市經濟的發展，城市軌道的建設提高了沿線土地價值，使城市的房地產分布出現了新的格局。在利益誘導下，開發商開始把資本投入到軌道交通周邊房地產市場的開發中；購房者也因軌道交通給出行和工作帶來很大的便利性，趨向于在鄰近軌道交通周邊購置物業。
因此，軌道交通的發展在很大程度上影響著房地產的布局，并且使軌道附近的土地成為開發商爭相開發的對象。新興都市軌道交通的發展和布局給開發商帶來巨大商機和投資機會的同時也蘊藏著潛在危機。
非理性心理對市場預測和方案選擇的影響
（一）啟發式偏向與過度自信產生的市場預測偏差
在對房地產市場進行分析預測時，開發商面臨著政策性導向、輿論和群體壓力等基于不信息做出的非理性選擇。軌道交通成為近幾年房地產開發的新鮮元素，交通便利成為房地產開發商考慮的因素，容易造成開發商分析市場時過度地把大量資本投資在交通便利的軌道附近。研究表明“軌道交通對房價的影響程度和到城市核心區距離成反比”，開發商慣于用過去經驗和得到的數據統計分析對投資風險和效用進行估計。處理信息時由于自己素養、個人能力、知識水平、先入為主等假定目標的影響，很難做出符合客觀實際的決策。因而要綜合考慮物業功能等因素，不以偏概全，注意到軌道交通在毗鄰快速交通要道和開發區的品質住宅區對房地產價格的影響很弱等信息，決策時規避啟發式偏向產生的市場預測偏差。Health和 Tversky認為人們會對在一個自以為經驗豐富又是專家的領域預測時有更多自信，并堅信自己的預測能力。行為金融學領域，DHS模型認為投資者對于自己掌握的私人信息過度自信和偏愛，而對于更加重要的客觀信息反映遲鈍。對于開發商，已有的相應專業知識和經驗，使其有充足的自信形成自己的投資理念。
軌道交通改善了周邊物業的可達性，交通便利為房地產消費者帶來出行時間的充足保障，從規劃階段就吸引著大量開發商的注意力。開發商過度夸大和迷戀軌道交通對房地產市場的影響，就會忽略一些更為重要的公開信息，如軌道交通影響的時效性等。根據固有經驗估計軌道交通帶給開發商豐厚的利潤和潛在利益，憑借經驗和以往數據分析得出投資效益的可觀性，對市場做出不切合實際的反饋信息，使軌道交通附近土地價格過度提高；土地價格的過度提高又給開發商以錯誤的驗證信息，堅信其投資選擇的正確性，從而吸引更多的投資者到軌道交通附近開發，拉動了新一輪開發成本的提高，形成惡性循環。 行為經濟學中的“預期理論”認為，人們獲得和損失是相對于“參照點”而言的，在房地產市場指對房價的期望。如軌道交通附近的房價一直上漲，目前以低成本購買或開發，則期末漲高的房價就是“獲得”，否則即為“損失”。因此，在長期參照點不斷攀升的情況下，軌道交通附近的價格心理預期會越來越高。
（二）軌道交通對開發商決策的影響分析
行為經濟學的前景理論中定義的價值函數其本質是“參照點效應”。即人們對決策方案（如得益或損失，各備擇方案的可能結果分布等）判斷和評價時往往隱含著一定的評價參照標準，即為“參照點”，房地產開發商的參照依賴是在其進行決策時，把最近或者與自己相關的作為下次決策或決定的依據。在開發過程中，軌道交通附近區域是被人們普遍看好的可開發對象。對于從沒有在軌道周圍開發過的開發商，會潛意識里把已經在軌道周圍開發過，并取得的效益作為自己選擇在軌道交通附近投資所得大概收益，而與自己沒有在軌道周圍開發取得的效益做參照，從而做出有必要在軌道交通附近適量開發作為嘗試；而已經有過一次或者幾次在軌道交通附近開發經驗的開發商，會把以前在軌道交通附近開發所得收益作為參照點，“慣性心理”和對自己所取得成就的過度偏愛和過度自信都使開發商對于在軌道交通附近投資的決策有較好的心理預期，傾向于繼續在軌道交通附近進行投資。
在圖1中的S型價值曲線，無論“獲得”還是“損失”區域，曲線的斜率都表現出逐漸減少，即兩個區域的邊際價值都隨其增大而不斷減少。若開發商首次把軌道交通附近開發所得收益X帶來的快樂為U（X），第二次同樣在軌道交通附近開發所得同樣收益X的快樂要遠小于首次的快樂U（X），這就是行為經濟學價值函數敏感性遞減的內涵，用公式表示：2U（X）＞U（2X）。
在圖2中，若每個開發商都有自己的年度預期效益。根據行為經濟學前景理論中的價值理論，圖2中ΔW表示損益相當于W0的差值，價值函數在預期目標（W0）左側是凸函數，體現了開發商無法滿足預期目標時為達到預期目標不惜承擔較大風險的心理態度；在預期目標右側是凹函數，體現了開發商當預期目標可以實現時盡量回避風險的態度。對于開發商決策是否將要在軌道交通附近進行投資，若開發商首次進行軌道交通附近的投資，因為沒有經驗，對投資成功與否沒有把握，按照傳統經濟學的理性的觀點，若同一個體在進行決策時對待風險的態度是一樣則無法解釋預期效益對于開發商的影響，也不能更具體的分析軌道交通對于開發商的影響。而從行為經濟學角度分析，開發商的期望效益已經實現時，決策個體傾向于風險規避，表現出損失厭惡的心態，不愿冒險把投資注入沒有實踐經驗的軌道交通附近；相反開發商期望效益還沒有達到時，開發商更偏愛承受風險，把投資放在軌道交通附近。即同一個開發商在不同的情況下（已經達到年度預期效益、未達到年度預期效益）表現出的風險態度是不同的。也就是說，開發商總體表現的是損失厭惡，損失相對于等量的收益帶給開發商的痛苦要大好多；即面對收益，開發商傾向于風險規避；而面對損失時，又表現出極大的風險偏好，其實本質就是損失厭惡的心理特點。開發商無論面對便利軌道交通帶來的收益時風險規避還是面對損失時的風險偏好，最終目的都是為減少損失。
由圖3看出，曲線絕大部分在直線y=x的右下側，絕大部分的決策權重都低于相應的概率。軌道交通能否給開發商帶來如政府媒體所宣傳可觀效益，相對于開發商以往的投資經驗和專業知識，是很不可能的決定因素，故而被賦予了較高權重。開發商會過多重視軌道交通帶給購房者的吸引力，導致在客觀性很強的因素方面考慮相對欠缺。因此，開發商對軌道交通賦予了相對大的權重，做決策時傾向于軌道交通附近地段。尤其在面對可能虧損的前景時，開發商具有風險喜好的心理偏向，極可能對軌道交通附近進行初次投資。軌道交通附近首次給開發商帶來可觀效益，也可認為是市場反饋的在軌道交通附近開發是正確的，更自信偏愛于在軌道交通附近投資，加大軌道交通附近的開發概率。實際上，開發商是有自己的主觀感受和心理情緒的有限理性者，概率大的區域也可能是開發商博弈競爭之地。也就是說，軌道交通附近是大部分開發商博弈對象，某種程度上加大了開發者的風險。這種對于確定性和很可能的事件賦予低權重的心理傾向，導致開發商面對軌道交通可能帶來效益時，表現為風險規避，而面對損失時，表現為風險喜好。
軌道交通對市場有效性影響的行為經濟學解釋
行為經濟學提出的圖4“7C情緒周期”，認為由于信息反應偏差導致的過度自信是典型存在的認知偏差在投資決策中發揮重要作用。現實中一些開發商已經在投資中獲得了可觀的效益，更加自信于已經取得的成果，并深信在便利的軌道交通附近進行投資是相當不錯的選擇；隨著信息的透明度，其他開發商也慢慢從謹慎階段過渡到自信階段，進而向軌道交通周邊開發。大部分開發商都過度受他人影響時，就會形成軌道交通對于房地產市場影響的系統性認知偏差。
投資過程反映開發商的心理變化，會導致在城市軌道交通附近進行房地產開發產生定價偏差，而定價偏差又反過來影響開發商的信心和判斷，形成行為經濟學上的“反饋機制”。加上外界條件的成熟和擴大，極易形成房地產市場上開發商對于軌道交通是否帶來巨額投資收益的系統性偏差。系統性偏差加大開發商對于決策過度自信，惡性循環，造成“羊群效應”。有研究提出弱化羊群效應的策略，但目前這方面的研究不足以分析城市軌道交通可能帶給房地產交易主體的影響。
房地產經濟學論文:房地產業中的百姓經濟學原理
百姓經濟學原理概括地說就是：中國式原理。主要有三個含義：及時是事關老百姓；第二是通俗易懂，即站在老百姓的角度進行分析和理解；第三，一定是中國特色的。
西方經濟學自成體系，房地產理論也不例外。中國在經濟學領域用的都是西方理論體系，但問題是，中國很多經濟學現象的出現，是一些西方理論所不能解釋的。比如，中國近年來的房地產價格可是在一片調控聲中上漲的，而不是在放任政策下上漲的。中西方在現代化進程中，有共性，如城市化、工業化；但也有個性，如中國人口眾多、傳統文化根深蒂固、大量農民進城、獨生子女政策，這四條，是任何西方國家所沒有遇到過的。因此，在房地產方面，我總結了幾條通俗定理或者稱之為“百姓經濟學原理”。
及時個理論：一個城市市區擴大多少，其市中心的房價就會升值多少。
說到房地產，作為老百姓，最關心的就是自己所在城市的房價到底能升到多少?每個城市的地價都不盡相同，這其中有無規律可尋?這就是我的及時個理論：一個城市市區擴大多少，其市中心的房價就會升值多少。而且這種增長不包括物價本身增長、開發成本的提高等因素。
比如，我們的城市建成區從60平方公里擴大到80平方公里，面積擴大了1/3，那么，市中心的房價就會增長1/3，如果再考慮建筑成本等因素，價格上漲一半即50％，是有可能的。
這樣，我們就可以算一筆賬：假定原來市中心的房價是5000元，城市擴大了1/3后，房價就會因此上漲1000元。如果建筑成本上漲15％，則此地的房價就會是4000元×115％即4600元。相對于原來的房價，上漲了53％。
這樣判斷的依據何在?依據是：土地的升值。
土地為什么會升值呢?因為商業價值的提升。一個城市面積擴大了，表示該城市有四個方面的提高：一是人口提高，包括常住人口和游客；二是公用設施水平的提高；三是區域中心地位的提高，即對周邊地區的輻射、吸納能力增強；四是居住用地減少，因為要用一部分地來做商業、做公建。如此一來，供不應求是其一，商業地產上漲是其二，本身公建水平的提高是其三，有此三條，房價自然會大幅上漲。
應該說，這種上漲還帶著濃厚的中國特色，因為中國大部分城市規劃發展是采用“攤大餅”的方式。很多規劃方面的人士意識到了這個問題，呼吁中國城市不能搞“攤大餅”，要“組團式”，但有什么用呢?中國地方政府財力有限，公共資源有限，比如學校(特別是中學)、醫院的發展總是落后于房地產開發。因為房地產是企業運作，一旦放開就能賺大錢，但文教衛不行。另外，關系到民生的商業服務業發展也滯后，比如超市，中國城市生活最方便的地方肯定還是市中心。所以，有能力買房子的人，大多數都要住在市中心，現在雖然有往城市邊緣購房的趨勢，但總體上并沒有改變以往的觀念。比如在北京五環外購房的人，多數人不是不想住在市中心，而是買不起市中心的房子罷了。因此，“攤大餅”在所難免，中心地價也必然上漲，從而帶動了房價上漲。我調查了很多城市，基本上都符合這一個定理。
第二個理論：老百姓最能接受的房價應該是與月收入相等。
每次被地產商邀請去看樣板間時，購房者就有這樣的感慨：這么貴的房子，工薪階層如何買得起，也就是說，房價與工資的比例在什么“度”上才是合理的?這就是我的第二個理論：老百姓最能接受的房價應該是與月收入相等，即“每平方米房價二月收入”。
比如，公務員月收入為2000元，那么，房價如果也是2000元，他們就覺得很理想。如今房價過高是與我們工資過低有關系的。所以，高房價在一定程度上有時也是一種錯覺，即不僅是房價過高的原因，還有工資過低的因素。
從經濟學角度講，國內生產總值在再分配過程中，由三大部分組成：財政、投資和工資。中國這幾年，GDP以10％左右的速度增長，投資增速達15％―20％，而工資收入的增長不足5％。在東部、中部很多發展較快的城市，投資、財政的增長速度還要快。財政增速高于GDP是不合理的，只能在特殊時期存在一段時間。所以，相對于經濟的高速增長，我們的工資增長速度太慢，很明顯地，我們的工資欠賬太多。工資增長為什么會慢一點呢?這又是中國特有的原因：大量的勞動力后備軍。按西方經濟學原理，后備勞動力主要是待崗、失業人員。但中國不是，中國有數倍的農村勞動力正在轉移或等待轉移中，由于農民收入與市民收入的巨大差別，使得農民工工資大大低于城市工人工資，所以形成了勞動力市場供應充足且價格低廉。如此一來，中國很自然地成為低工資國家。
但房地產中，土地因為投資的拉動，價格會增長很快，各種建材、鋼材等建筑材料也是如此。所以，它的增長速度只會高于GDP，而不會低于GDP，除非遇到經濟危機。
目前，北京的人均月工資五六千元，房價卻是一兩萬元。要么房價回到五六千，這是經濟適用房的價格標準；要么工資上漲到一兩萬，問題方可解決。可就目前來看，二者都不太可能，只能互相靠近。
第三個理論：家庭財產中，房產只能占一半。
現在很多人將房地產投資作為家庭建設的頭等大事，舉全家之財力去購房，那么，在家庭財產的比重中，投資房子的比重占多少屬理想?
家庭財產中，投資房子比重占50％較為理想，高于70％及低于50％皆屬不正常，這是我要說的第三個理論。
所謂家庭財產，是指所有耐用件、有價證券和儲蓄、不動產，中國人的不動產，實際上只有房產。一般來講，中國人的平均儲蓄能力不超過工資收入的1/3，以當前某中等城市為例計算：平均工資為2000元，家庭年總收入約5萬元，年儲蓄1600元，20年為32萬元。20年中，要遇到孩子上大學、結婚等大事，儲蓄不能少于5萬元；中國目前城市居民持有的有價證券約1萬元，家庭財產中，家具3萬元，電器2萬元，交通、通訊工具等1萬元，共6萬元，按10年更新一次，則為12萬元；這樣算下來，則房子只能占14萬元。如果房子價值占70％，是什么概念呢?就是22萬元，那么，很多家具是不能買的，孩子上學、醫療保險都成問題。由此可見，這是很不理想的。
房價過高，導致了消費能力的下降，比如對食品、電器、交通工具的購買以及旅游娛樂。如此一來，市場需求就不旺盛，內需啟動不了，經濟就沒有活力和后勁，由此又造成了職工的低工資，惡性循環就這樣形成了。
中國家庭能用于創業投資的資金不僅很少，而且創業投資的融資能力也很差。這主要有兩個原因：一是因傳統經濟、文化的
影響，市場經濟中信用缺失；二是固體制原因，國有銀行很難為個人創業提供風險貸款。那么，不能創業怎么辦?只有去買房子，買房子可以增值，租房子是為房東打工。近年來，中國租房開商店、小酒店的業主，所賺利潤還沒有房東房子增值快。所以，買房成了閑余資金好的出路，更何況，買房辦按揭還相對容易些，比如，你有10萬元，買30萬元的房子，按揭貸款立馬可以辦好；你想辦個30萬元的工廠，貸款20萬，根本沒門。
財產結構的意義如此之大，怎么能不為老百姓算算這方面的賬呢?
第四個理論：一個城市理想的住房結構是廉租房、經濟適用房和商品房各占1/3左右。
那么，中國城市如何構建理想的住房結構?
解決中國城市住房結構問題，是穩定當前房地產市場最重要也是最有效的一個方式雖然還不是最根本的方式。中國目前的房地產結構非常不合理，基本上都是商品房，以中國的實情論，一個大學畢業生剛工作三五年，他們理應沒有能力買一套好房子的，但事實上，他們在結婚成家時，都要買成套的、比較像樣的房子，原因是什么呢?是因為沒有廉租房，當價格高到“租房不如買房”時，誰都會選擇買房。
其實，即使像美國、日本這樣發達的國家或是香港等發達地區，很多人都是租房的，租房率超過1/3。
所以，我的第四個理論就是：一個城市理想的住房結構是廉租房、經濟適用房和商品房各占1/3左右。有了這個結構，不僅在現實中滿足了不同層次的人群需求，從發展角度來看，也讓人有了一個奮斗的時間。
那么，廉租房的租金多少為合適呢?一般住宅的租金應該少于購房按揭的1/3，不能超過1/2，超過1/2，就沒有人愿意租房了，這樣勢必壯大了購房者隊伍。但事實上，眾所周知，現在很多工薪階層，工資是不夠支付一套100平方米的住房租金的。
經濟適用房也應該有個理想價格，按前面說的，如果商品房單價等于月薪，則經濟適用房應該等于半個月工資，或較高不能高于月工資。
有了這樣的住房結構，各城市就基本上做到了“居者有其房”，安居就會樂業，安居才能創業。
理論體系及其意義
以上四個理論之問，是有聯系的，并且成體系。它們基本上說出了中國城市房地產特色、漲價過快的原因、控制的根本辦法以及理想的目標。我是從老百姓的經濟收入和支出、需求與購買力角度進行分析研究的，所以得出的結論，是以人為本、以民為本的。既然住房是最根本的民生問題之一，我們就必須從民生角度去研究，否則，就是本末倒置。
這個理論的提出，是有著很重要的現實意義的：
首先，我認為這些理論基本上說清了中國城市房地產特色和漲價過快的原因；其次，為政府從老百姓的利益出發去解決房地產問題，提供了決策上的思路；第三，一定程度上指導了老百姓理性購房。
中國人多地少、城市化進程過快，但這兩條是不可以改變的。人多地少是客觀現實，無法改變；城市化進程過快，正是加快實現現代化的途徑，也不能加以人為地改變和控制。但與之相應地，作為政府，應該從兩個方面來考慮：一是規劃，節約土地不是不用土地，“攤大餅”是要不得的，房改更不是一改了之，我們要為老百姓算好賬，一個城市，應該要多少房子、要多少地、這些地應該放在什么地方、值多少錢，都是我們在城市規劃、財政預算時要予以充分研究、分析、考慮的，要拿出科學的方案來；二是收入，提高老百姓的收入，是根本措施。
中國老百姓也要有理性。近年來的房市、股市，很大程度上與中國老百姓理性不夠有關，原因并不能歸結為老百姓素質低，而是信息不對稱。我的這些理論，全是從老百姓角度出發，讓他們聽得懂、聽得信、聽得實用，最重要的是引導他們去理性思考。
房地產經濟學論文:房地產價格高漲的政治經濟學解釋
摘 要： 運用馬克思政治經濟學基本原理分析我國房價高漲的原因及治理對策。我國房價高漲雖然全國層面看泡沫不大，但京津滬等發達城市泡沫嚴重。房價高漲乃至形成泡沫的根源在于地租過高，直接原因是房地產業的行業利潤過高吸引了社會資本的過度集中，資本虛擬化和銀行的信貸支持則成為其加速器。房價高漲會產生嚴重的民生問題，泡沫破滅又會對實體經濟帶來災難，因此降低地租和有比例實現國民經濟各部門間均衡發展是解決問題的根本出路。
關鍵詞：房地產價格高漲；形成機制；政治經濟學視角；地租
一、相關文獻綜述與問題的引出
房地產價格高漲及其泡沫問題是目前社會各界關注的焦點，自2010年初至今我國房地產價格調控效果甚微。據天相投顧統計，2010年8月全國的商品房銷售均價為4 430元/平米，到2011年8月則為5 196元/平米，漲幅達17.3%，北京、上海等發達城市的房價則上漲更快，有關我國房地產是否存在泡沫的爭論也充斥著學術界、政府和媒體的視眼。根據資本定價理論，房地產的當前價格等于其未來收益的貼現值。但由于未來收益的不確定性，房地產的當前價格很難反映其市場價值，也就較難對泡沫作出識別和預警。難怪很多西方學者也承認：由于很難判斷資產價格是由其基本面引起的還是由投機因素引起的，因而泡沫只有當它破滅后才能發現。國內相關文獻主要用西方經濟學原理來尋求我國房價高漲的原因。易憲容認為金融制度不性、效應的滯后性及利益的滲透性，金融交易制度安排的缺陷為我國房價波動的制度性根源，并認為信貸擴張過度是房價過快增長的主要原因 [1]。昌忠澤則指出信貸擴張、土地財政以及住房預售制度是中國房地產泡沫形成的三大根源，其中隱藏著巨大的雙重風險：一方面導致財政風險加劇，土地財政難以為繼；另一方面導致金融風險高度集中于銀行體系。并認為房地產業從長期來看不應該作為我國的支柱產業，加大公共財政體制改革，嚴格土地管理制度，改變地方政府對土地財政的依賴關系是抑制房價泡沫的可能途徑[2]。周彬、杜兩省認為土地財政必然推動房價持續上漲，從而降低居民個人的效用并引起社會公眾的不滿，房價越高，地方政府的效用就越大，因而地方政府有推動房價上升的內在激勵，給定土地財政現狀，在地方政府互相競爭情況下，中央政府通過商業銀行來控制房價過快上漲存在極大的困難[3]。
上述文獻的不足之處是只從某一個角度來解釋我國房價泡沫形成的原因，不能將影響房價高漲的因素納入一個統一的分析框架。馬克思主義政治經濟學將商品價值的研究作為其核心任務之一，尤其是對價值和價格的概念在理論上作了嚴格區分，加上其平均利潤理論、地租理論及虛擬資本理論，構成了研究房地產泡沫的最有說服力的理論框架。因此，從馬克思政治經濟學角度來把握我國房地產泡沫的度量、判斷房地產價格高漲的根源，對我們認識現實情況、把握政策方向、掌握投資力度，以及引導和促進我國房地產市場的健康發展都具有重要的現實意義。
二、馬克思關于“泡沫”的定義與解釋
1.關于泡沫的定義。關于“泡沫”，馬克思政治經濟學中沒有明確定義，最為經典的關于泡沫的定義要數《新帕爾格雷夫經濟學大詞典》：“泡沫狀態”就是一種或一系列資產在一個連續過程中徒然漲價，開始的價格上升會使人們產生出還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主——這些人一般只是想通過買賣牟取利潤，而對這些資產本身的使用和產生盈利的能力不感興趣。隨著漲價而來的常常是預期的逆轉，接著就是價格的暴跌，以金融危機告終。馬克思認為“商品價值是凝結在商品中的無差別的人類勞動，是由生產該商品的社會必要勞動時間決定的”，“商品的價格是其價值的表現形式，價格圍繞著價值上下波動”，“在壟斷市場中，商品的價格形式表現為壟斷價格，而壟斷價格也不會脫離商品價值，也圍繞著價值上下波動”[4]47102，871。據此，可以將泡沫定義為商品價格對其價值的嚴重背離，泡沫的大小與其背離的程度成正比。
2.房地產價格的構成。房地產價值由房產和地產兩部分構成。房產是人類勞動的結果，地產則分為兩種情況：一是未經開墾的生地，沒有經過人類的勞動，沒有價值；二是經過人類開墾的熟地，具有價值。依據商品價值公式c+v+m，預付資本C可以分為兩部分：一是購買生產資料而支付的貨幣額c，屬于不變資本；二是購買勞動力而支付的貨幣額v，屬于可變資本。在房地產價格的構成中，不變資本主要由建筑材料和設備折舊構成，鋼筋、水泥和裝修材料等建材一次性轉移到房價中，而用于蓋房子的設備和其他固定資產投資以折舊的形式多次轉移到房價中，不變資本不產生價值。馬克思認為只有可變資本v才能創造剩余價值，按照產業分類，建筑業屬于第二產業，房地產業屬于第三產業，由此可以判斷房地產價值由建筑工人創造，這里的建筑工人應是廣義的，房地產的設計、建造、管理、營銷等諸多勞動是否應歸于可變資本范疇需要區別看待。對生產勞動的定義主要從增值資本角度和增加使用價值角度來看，前者是資本交換勞動，后者是生產物資產品或具有物資載體的非物質產品的勞動。從馬克思“總體工人”的概念來看，“隨著勞動過程本身的協作性質的發展，生產勞動和它的承擔者即生產工人的概念也就必須擴大，為了從事生產勞動，現在不一定要親自動手，只要成為總體工人的一個器官，完成它所屬的某一種職能就夠了?！卑凑沾硕x，建筑設計工人的勞動是生產工人勞動的向前延伸，尤其是建筑設計師的勞動屬于創造性腦力勞動且能創造出更大的剩余價值，應被納入到創造性物質產品的總勞動過程中，為資本增值服務，應算作生產性勞動。同樣，房地產的管理人員也應屬于生產性勞動，而營銷人員的勞動屬于流通環節了，不屬于生產性勞動[5]。
房價中的m部分為剩余價值，m/v則為剩余價值率，如果用m/（c+v）則變成了利潤率，馬克思認為由剩余價值率向利潤率的轉變掩蓋了資本家剝削工人的本質。利潤為預付資本的增值額，在貨幣形式上表現為生產資料價格、生產性勞動工資和利潤。利潤作為資金使用的回報，房地產企業也需要利潤以維持資金流通和生產繼續，其利潤的計算應是平均利潤，但不是房地產業的平均利潤，而是社會平均利潤。房地產企業的定價是在平均利潤的基礎上加上一個行業超額利潤，以此造成房價的虛高，再加之房地產業具有消費和投資的雙重屬性，從而更加劇了泡沫的產生。
3.我國房地產價格泡沫的度量。衡量房價是否有泡沫的思路之一是房價與人均可支配收入之比，一般認為房價收入比為H/In=1左右為房價的合理區間，11.5則為惡性泡沫。
注：ΔH為房價的增長率，H/In為房價與人均可支配收入之比，其中2011年的數據為前三季度數據。原始數據來源為天相投顧有限公司開發的金融數據庫 我國2007～2011年房價增長率和泡沫的度量如表1。全國的房價增長率2007～2011年分別同比增長16.1%、6.4%、16.3%、8.1%和11.1%，除了2008年的金融危機和2010年我國房地產調控增幅有所放緩外，其余年均增長率均超過10%。全國的房價收入比則變化不大且在1上下波動，說明在一定程度上全國的房價是比較合理的，不存在泡沫。我國4個直轄市的房價則差異性很大，京、津、滬三市均存在嚴重的房價泡沫，尤以上海、北京最為嚴重，且房價波動劇烈。房企與政府間存在多重博弈，在緊縮政策下，房企采取不降價的行動，而在寬松政策下，房企則加快房價的上漲。重慶的房價也在快速上漲，但還在合理的范圍內，基本不存在泡沫。事實上在類似于重慶的二線城市，房企在近幾年加快了漲價步伐和開發力度，尤其是在政府對一線城市加大宏觀調控的背景下。
三、房地產泡沫產生的根本原因：
地租與級差地租 房地產業是地產業和房產業的總稱，它作為一個統一的組合產業在國際上已成為慣例，其作為一個獨立的產業是始于資本主義社會。但人類對土地的使用自有人類就開始了，且人類文明的長足進步與土地密切相關，正如威廉·配第說：“勞動是財富之父，土地是財富之母”。進入商品經濟社會后，商品經濟和生產力的空前發展使得國民經濟的部門日益多樣化和復雜化，土地和土地上建筑物也迅速商品化。房地產業不但成為與其他一切部門、行業并立的一個獨立行業，而且成為國民經濟的基礎性行業，它甚至成為經濟興衰的關鍵，牽動著整個經濟的消長變化。房地產業除了正常的經營業務外，還出現了投機經營，這既危害了社會生產的正常發展，又加速了資本和生產的集中，刺激了更大規模的擴大再生產。
土地私有制與生產關系密切相關。人類從事物質資料的生產總是在一定的生產關系下進行的，且這種生產關系是以一定的生產資料所有制為基礎的，它同時又是決定社會形態性質的基因。土地不是人類勞動的生產物，它作為人類生產不可缺少的要素，作為人類生產和生活的自然載體，在生產力尚未發展起來之前是自然而然地被人類共同所有，但并不存在所有和占用問題。隨著生產力的發展，人類使用土地，使生活上能夠定居下來，形成所謂部落、氏族，因而就占有一定范圍的土地，再加上土地是不可人為移動的，部落氏族彼此定居和占有的土地就不能互相移住，形成了土地在部落氏族范圍內的公有，這便是土地所有制產生的原因。到了資本主義社會，所有生產資料都私有化了，土地也出現了私有化，于是就產生了土地所有權、占有權、使用權和支配權的分離或結合，租賃關系也隨即產生。土地的資本主義租賃形成了土地所有者、土地資本主義經營者和生產工人三者之間的關系。
地租是土地所有權在經濟上的實現，是土地使用者經營成果的一部分。土地所有者憑借土地所有權并依據土地肥力的優劣、離市場的遠近和土地上的生產設備，向土地租賃者收取地租和級差地租。地租即為土地所有權的報酬，實質是將土地分期分次進行買賣，如果將若干年的地租一次性付，就成為土地的價格，使沒有價值的土地成為可以買賣的商品，實現了土地商品化。土地價格與地租成正比，與銀行利息率成反比。人們根據利息率的高低來預測地租和地價的變動趨勢，也就為土地炒作提供了可能。
我國的土地制度是國家所有和集體所有，地價為零或者非常低，但土地的國家所有并不等于無所歸屬，也不意味著全由國家及其政府利用行政手段統包使用，而是也存在土地使用權、占有權、支配權等分離的經濟條件，與之相關的房地產業就存在著同樣的問題。改革開放以后我國土地的開發過程逐步實現低地價向高地價的轉化，地租同樣存在著地租和級差地租，前者是與國家和地方政府對土地的壟斷有關，后者是由土地位置和投資不同而產生，在市場經濟下通過不同地段的不同價格表現出來。國家和地方政府通過征收土地增值稅把大部分級差地租收上來，作為專用款投資于城市基礎設施，便又產生了更大的地租和級差地租。這幾種地租在要素市場化過程中逐步顯現并在地方政府和開發商之間分配，加上強制拆遷和占用耕地，形成了“圈地剪刀差”，便成為房地產業超額利潤的來源，這就既成為其發展的強大動力，也是泡沫經濟產生的特殊因素[6]。
地租在我國表現為土地購置費 2007年全國的土地收入為4 866億元，到2010年則為9 992億元，上漲幅度為101%。北京、上海等發達城市的漲幅則更大，北京2007年的土地收入為293億元，到2010年則達到1 292億元，漲幅為341%，上海2007年的土地收入為131億元，2010年則為449億元，漲幅為243.7%。
地方政府的財政收入也不斷地增加，從土地收入與財政收入之比來看，全國2007～2011年分別為0.19、0.19、0.19、0.25和0.20，說明我國的財政收入也是不斷增加的。像北京、重慶等市的財政收入對土地收入的依賴很嚴重，北京的土地收入/財政收入比2007～2009年為0.2左右，但到了2010年則達到0.54，重慶的這一比重較高達到0.39。導致這一現象的主要原因首先是土地成交價格的持續上升。隨著城市化進程的加快，基礎設施建設、房屋建設等對土地的需求大大增加，導致地價不斷上漲，尤其是土地政策2002年由劃撥制度轉為“招拍掛”制度后，地價更是突飛猛進，而地價的上漲，直接帶動了地方財政收入的增加，導致很多地方政府依靠賣地來增加收入，對土地財政的依賴也越來越大。其次，貨幣政策的變化也導致土地價格過快上漲，尤其是從2003年開始的寬松貨幣政策。地方政府對土地財政的依賴，對我國經濟發展的影響是巨大的。地價上漲最明顯的表現就是房價的過快上漲，所以，要穩定房地產市場，主要措施之一就是使地方政府逐步擺脫對土地財政的依賴。
地價的過快上漲是房價飆升的主要原因。全國土地成本占房價的比重為0.45左右，在2010年則高達0.52。而北京、上海兩市的地價/房價比則更高，北京2007～2009年為0.6左右，到2010年則達到0.99，2011年上升到1.23；上海2007～2009年為0.9左右，到2010年則達到1.22，這說明房價居高不下的原因之一在于土地購置成本過高，加上對商品房過度炒作，全國各地驚現“地王”，嚴重歪曲了土地市場和房地產市場。 注：土地收入為房地產企業的土地購置費，地價為房地產企業土地購置費除以購置土地面積，L/H為地價/房價比，L/I為土地收入/財政收入比，L為土地收入。原始數據來源同表1，2011年為前8個月份的數據 地租的背后表現為土地所有權的壟斷，在我國土地為國家和集體所有，其名義所有者為各級政府，對土地財政的過度依賴，使得地租上漲過快；建筑地段的級差地租表現為其地理位置的好壞，建房用地的稀缺性助長了地產商的投機性，地租包括地租和級差地租是房價高漲的根本原因。
四、房地產高漲的直接原因：行業
平均利潤差距過大 馬克思認為平均利潤率就是社會總資本的年利潤率（亦稱一般利潤率），是指資本家階級每年生產的剩余價值同社會范圍內全部預付資本的比率，它體現了職能資本家之間分配剩余價值的關系。平均利潤率是由全社會各個產業部門不同的個別利潤率，在競爭規律作用下，趨向平均化而形成的。各個產業部門不同的利潤率的形成取決于三個主要因素：剩余價值率、資本有機構成和資本周轉速度。由于各個產業部門獲得不同的利潤率使得等量資本獲得不同的利潤，必然導致不同部門之間的競爭，也就會出現資本在不同部門間的轉移。這種轉移包括資本增量投向高利部門與資本存量由不利部門抽出投向高利部門。平均利潤率的形成過程是通過部門之間的競爭將全部利潤在各部門間重新分配的過程，表現為等量資本獲得等量利潤，即平均利潤[7]。
在商品經濟條件下，虛擬經濟獲得了無可比擬的高回報，資源大規模地從實體經濟抽出流入房市、股市、債市等，推高了資產價格，而虛高且不斷增高的資產價格更進一步吸引著更多的資源向虛擬經濟部門集中。資源向房地產市場高度集聚會使其資源相對于利潤率來說嚴重供過于求，實體經濟部門因資源抽逃而難以為繼，且實體經濟部門對資源的使用成本由于虛擬經濟的拉動而不斷提高。在房價泡沫破滅之前，一個共有的規律就是流動性在虛擬經濟領域過剩而在實體經濟領域奇缺，投資于資產的回報畸高，經濟規律強行發揮作用，新的平衡以生產力的巨大破壞為代價，通過財富與收入分配格局重新調整而重新趨于均衡。由于股市的熊市要多于牛市，而債券的收益率遠低于通貨膨脹率，故社會上的資金瘋狂地向房地產市場聚集，造成了房價的高速上漲。
我國工業企業、建筑企業與房地產企業的平均利潤率，如表3。全國工業企業的行業利潤基本上為6%左右，歷年變化不大；而房地產企業的平均利潤率要高得多，考慮到數據收集的便利性，我們以中國證監會的房地產行業中的132家上市公司為樣本，對其采取簡單的算術平均，結果發現2007～2011年房地產行業的平均利潤率分別為344%、99.4%、190.9%、69.5%和174.8%。用馬克思對資本家貪婪的描述：“一旦有適當的利潤，資本就會膽壯起來；有10%的利潤，它就會到處被使用；有20%，就會活潑起來；有50%，就會引起積極的冒險；有，它就會不顧人間的一切法律；有300%，它就敢冒絞首的風險。”[4] 我國房地產行業不但吸引著原來從事房地產的企業，還吸引了大量的國有企業，全國有約70%的國有企業從事房地產開發，加上銀行等金融機構對房地產企業的金融支持以及置業者對從事房地產的投機的熱情，加劇了房價的高漲，尤其是非理性對房價泡沫的推動。
自2002年以來，我國商品房改革加快，房價上漲也隨之加快，房地產業作為基礎行業對經濟的推動作用日益顯著。一方面它加劇了社會資源向房地產企業、政府和銀行聚集，結果便是政府越來越富而人民相對來說越來越窮，在城市里很多需要購房的年輕工薪階層有許多成為了“房奴”或買不起房子成了“城市飄著的一族”，造成民生問題嚴重；另一方面社會資本過度地向房地產業聚集，不但加劇了房價泡沫，一旦破滅則對實體經濟造成嚴重的負面作用，而且資本向房地產業的過度集中剝奪了其他行業的發展，尤其是作為基礎行業的現代制造業，這是造成國民經濟“生產性缺失”、增長乏力乃至導致債務危機的主要根源。 注：原始數據來源同表1。截止2011年11月25日，滬深兩市共有房地產企業132家（剔除掉被ST的上市公司），上市公司房企的平均利潤率為2007～2011年的凈利潤率做簡單算術平均五、房價高漲的加速器：虛擬資本與
信用杠桿 馬克思指出：“交換過程同時就是貨幣的形成過程”，“貨幣的根源在于商品本身”。資本最初表現為貨幣，但貨幣不一定是資本，資本與貨幣的區別在靜止狀態下看不出來，只有通過運動狀態即流通才能顯現出來。資本流通公式是：貨幣-商品-貨幣（G-W-G），在這里資本家用貨幣購買商品，然后把商品賣出去，重新獲得貨幣。資本流通過程從買（G-W）開始，以賣（W-G）結束，其結果不是發生在這種商品價值上，因為交換是等價的，所以只能發生在購買到這種商品的使用價值上，也即要獲得剩余價值，貨幣持有者必須在市場上找到一種特殊產品，這種商品的使用價值具有創造價值的能力，并且它所創造的價值能夠大于自身的價值，這種商品就是勞動力，勞動力成為商品，貨幣轉化為資本，使貨幣資本化。隨著商品經濟的進一步發展，資本作為純粹的能夠帶來剩余價值的職能日益凸現，虛擬化的資本形式不斷涌現，虛擬資本不是現實資本，只是資本的“紙質復片”。虛擬資本不但包括以股票、債券等有價證券形式存在的能夠定期給持有者帶來一定收入的資本，而且還包括銀行券和不動產抵押，其中就包括房地產[8]249253。
房地產的剩余價值來源包括兩個方面：一是房產，表現為建筑工人創造的剩余價值；二是地產，表現為土地價格的剪刀差。房地產業的虛擬化與金融機構對其的信貸支持，加速了房價的高漲和泡沫的形成。Bernanke，Gertler和Gilchrist也提出了“金融加速器機制”原理，信用市場各個變量的內生變動會放大和擴展宏觀經濟的動蕩[9]21。房地產業的投資和投機，從供需雙方來看，銀行等金融機構的信貸支持作為供給方，使得房地產企業獲得的信貸支持占全部資金投入的50%～80%，在京滬深等發達城市房企獲得的信貸支持更高；作為需求方的置業者一般也是從銀行獲得貸款，首套住房的首付比例為30%～40%，二套房的首付比例在50%左右。據此推算，銀行等金融機構對房地產業的信貸支持使得房價上漲的速度提高了2～5倍。
六、結論與政策建議
本文從馬克思政治經濟學視角解釋了泡沫的定義、房價的構成和度量，并對我國房地產價格高漲乃至泡沫形成的根源、直接原因和加速器進行了分析。房價泡沫可以定義為房地產價格對其價值的嚴重背離，背離程度越大泡沫越嚴重。房地產價格由房產價格和地產價格兩部分構成，房產利潤的來源是建筑工人的剩余價值，從事房地產設計、管理等腦力勞動者創造出的剩余價值更多；土地本來沒有價值，隨著土地商品化也有了價值。我國房地產價格自2003年以來持續快速上漲，從房價和人均可支配收入之比來看，全國房價包含的泡沫不大但京津滬等一線城市中則存在惡性房價泡沫。我國房價高漲的根本原因在于地租過高，即土地成交價格快速上漲，加上土地成交量的快速放大，地方政府的土地財政收入增加迅猛，出現了地價與土地財政收入雙雙快速上漲的格局，“圈地價格的剪刀差”成為房地產業超額利潤的另一個來源。我國房地產價格高漲的直接原因是其平均利潤率過高而吸引了過多的社會資本，而房地產價格的虛擬化和銀行等金融機構對其提供的金融信貸杠桿則成為房價高漲的加速器。
我國房地產價格高漲會造成一系列的后果：一是社會資本過度地向房地產行業聚集，造成資源過度地向政府、銀行和房企集中，造成了國富民窮，出現了典型的民生問題；二是房價過高乃至出現泡沫，泡沫一旦破滅則會給實體經濟帶來災難；三是房地產業作為國民經濟的基礎行業乃至支柱性行業，資源過度在房地產業聚集會剝奪了其他行業的發展機會，尤其是起著基礎性作用的現代制造業，造成了生產性缺失和社會經濟增長乏力；四是伴隨著房價高漲地價也飛速上漲，形成了地方政府對土地財政的過度依賴，一旦房價泡沫破滅會導致嚴重的政府債務危機。
因此，要抑制房地產價格過快上漲、讓房價趨向合理，首要的問題是控制過高的地租，主要途徑有二：一是逐步擺脫地方政府對土地財政的過度依賴，可以嘗試通過中央和地方政府的稅制改革來實現，讓地方政府有更多的財權；二是降低地租甚至使地租為零，土地本身并沒用價格，國家大力建設經濟適用房就是較好的舉措。其次是要實現國民經濟各部門間有比例地協調發展，降低社會資本在房地產業的過度集中，讓國有企業退出房地產領域，鼓勵資本向新興制造業轉移，同時也要豐富投資者的投資渠道并拓寬投資領域，避免過度炒作房地產。再次，抑制銀行等金融機構對房地產業的信貸支持過度，合理利用信貸杠桿和虛擬資本，避免金融機構對房地產泡沫的過度放大，同時，銀行等金融機構更應對信貸流向進行合理引導和管理，比如更多地支持新興產業的發展。
房地產經濟學論文:房地產市場中的行為經濟學分析
一、行為經濟學
1、行為經濟學的概念。行為經濟學是一門運用行為科學的理論和方法研究個人或群體的經濟行為規律的科學。從20世紀五十年代起，行為經濟學的研究工作在美國等西方國家迅速發展起來。行為經濟學作為經濟學的一個分支，是適應實踐需要產生的一門新興邊緣學科。它將行為分析理論與經濟運行規律、心理學與經濟科學有機結合起來，發現了傳統經濟學模型中的錯誤或遺漏，修正了主流經濟學關于人的理性、信息、效用較大化及偏好一致等基本假設的不足之處。它的崛起，既對主流經濟學提出了挑戰，也對其進行了補充和拓展。
2、行為經濟學的特點。行為經濟學在進行研究時，通常采用實例研究、實驗研究和現場研究，而最重要的方法是抽樣、談話調查，從某種意義上說，正是由于借助了程度較高的抽樣調查法和談話法，才使行為經濟學逐漸發展成為一門獨立的經濟學分支學科。（1）它的出發點是研究一個國家某個時期消費者和企業經理人員的行為，以實際調查為根據，對在不同環境中觀察到的行為進行比較，然后加以概括，并得出結論；（2）行為經濟學的研究集中在人們的消費、儲蓄、投資等行為的決策過程，而不是這些行為所完成的實績（如花了多少錢，存了多少錢等）；（3）行為經濟學更重視人的因素，因此也可以認為它是管理方面的經濟學。它分析研究經濟活動的心理上的前提條件，例如人們在做經濟決策時的動機、態度和期望等；（4）行為經濟學研究的成果是以實際經驗為根據的，它有助于修正傳統經濟學的某些基本假設，像關于理性行為人假設、效用極大化的假設，等等。行為經濟學在利用心理學及社會學的成果方面已取得長足進展。
3、研究行為經濟學的作用與意義。行為經濟學對管理、金融、營銷、政府宏觀政策的制定都有顯著的影響。行為經濟學是在心理學的基礎上研究經濟行為和經濟現象的經濟學分支學科。行為經濟學主張用過程理性來代替實質理性，并致力于把被價格、收入等經濟變量牽動的經濟木偶還原成富有人性的人，使經濟學成為研究人的行為的科學。
二、基于行為經濟學的房地產市場分析
1、心理預期與“羊群效應”。在我國的房地產市場上，需求可分為投資購房和消費購房，前者又可分為投機性炒房和投資性買房。但無論需求的構成如何，在短期內，需求各方都存在著“買漲不買跌”心理?！邦A期理論”認為，人們的獲得和損失是相對于“參照點”而言的。在房地產市場中，參照點就是人們對房價的期望。假設房價一直上漲，人們若現期以低價買房，則末期高漲的房價就是“獲得”；反之就是“損失”。因此，在長時間房地產積極看好的輿論影響下，消費者對于房價的參照點不斷提高，很容易產生一種急躁與盲從的心理，從而產生一種“羊群效應”：房價越漲，越要跨級消費，借錢買房；買的人越多，越要加入到買房者之列。結果便是房價持續攀升，直至需求不能給價格足夠的支撐乃至產生泡沫。因此，人們心理預期是在供求關系背后影響價格的決定因素，預期的改變造成了市場的波動性，而“羊群效應”起到了放大波動效果的作用。同時，啟發式偏向說明了心理預期的形成過程對于決策環境的依賴，而決策環境則包括決策者所面對的政策導向、群體壓力和輿論環境等。
2、投機心理與市場泡沫。與股票市場類似，房地產市場也存在著同樣的泡沫。房地產市場泡沫的較大特征便是房價的高漲與消費者的購買力相脫節。從市場參與者的角度來看，除了普通購房者，其他參與者都從不斷攀升的房價中直接獲利。中央政府一方面縮小土地供給；另一方面卻享用著由于房價虛高所帶來的經濟高速增長。地方政府把握著土地一級市場，高地價和高稅負收益的利益驅動，使其成為高房價的堅定支持者、房地產開發商的忠實伙伴。房價上漲使商業銀行在短期內將獲得更多的利潤，從而形成了商業銀行的信貸與房價攀升互相刺激、互為因果的局面。開發商作為土地價格的接受者，一方面高價格增長使其形成了高利潤回報的預期，從而采取一切方法抬高房價；另一方對購房者鼓吹房價上漲，改變購房者的參照點。炒房者則形成了虛假的需求繁榮，放大房地產市場的潛在風險。綜上，房地產市場的各方參與者共同造就了房地產的市場泡沫，多方的投機心理共同吹大了泡沫，形成所謂的房價泡沫、地價泡沫、供求泡沫和資金泡沫，直至“蝴蝶效應”的發生。因此，房價的持續上漲是由參與多方的投機心理所造成的。正是這種投機性行為所形成的泡沫，增大了房地產市場的波動性。
3、市場波動的形成機制。行為經濟學認為人是有限理性的，強調將“行為決策”引入傳統的經濟學分析框架。心理預期、“羊群效應”、投機心理等因素是造成房地產市場波動的深層原因，以下就這些因素之間的關系以及它們如何系統地影響房地產市場做進一步的闡述。非理性繁榮的形成機制歸為四類：引發性事件、反饋性的機制、“新時代”的經濟思想和“心理依托、從眾行為”。
我國房地產市場的引發性事件主要有：國家刺激消費、加快經濟建設的主旋律激活了房地產市場的投資熱情，各地紛紛把房地產作為支柱產業；同時，我國經濟的持續快速增長，使人們形成了積極的預期，加之媒體的報道和地產商的鼓吹，都推動著房地產市場的繁榮。就此而言，國家的政策導向是房地產市場中最為主要的波動源。同時，房地產市場存在著反饋機制：當看到過去的增長，參與各方會調整自身的信心和期望。從而引起需求的增加，這樣最初的價格上漲的結果又反饋到了更高的價格中（正強化作用）。第二輪的價格增長又反饋到第三輪，以此類推。反之亦然。反饋機制起到催化劑的作用，它影響著房地產市場波動的振幅。是“心理依托”和“從眾行為”。
綜上所述，政策導向或其他事件引發了房地產市場的波動，形成了波動的源泉；消費者依托于近期的價格做出行動選擇，確定了波動方向；價格的反饋機制、消費者的從眾行為則決定了波動的振幅和影響范圍。
三、從行為經濟學角度分析消費者購房行為
我們可以將認知、信息、環境理解為影響或決定理性選擇行為的三個基本要素。消費者在購買房產過程中的理性選擇行為，根源于收益和風險的比較。消費者在處理每一項交易時，風險和收益會促使他進行認真的理性思考，他要對市場的信息和環境的不確定性進行調查和分析。但是，房地產市場的不確定性常常會干擾個體的理性選擇，當個體受不確定性因素影響而無法對風險和收益做出清晰的判斷時，他就有可能放棄理性思考而在感情機制的作用下作出選擇。這里所說的感情機制，是外部環境誘導、直覺判斷、歷史經驗、從眾心理等的綜合體。
一個相對成熟的理論在描述某種社會現象時通常是以該種現象的基本表現形式為基礎的，至于該理論研究的側重點，則是可以選擇的。個體選擇行為時而理性、時而非理性的情景，還表現在理性選擇向非理性選擇的轉化方面；或者相反，先采取非理性選擇后卻因發揮了自己的認知、對信息和環境等不確定性做出了分析和判斷而采取理性選擇。
四、如何運用行為經濟學監管房地產市場
基于以上行為經濟學的分析，為有效控制市場的波動性及房地產市場的監管提出了新思路。
1、監管的對象和重點應有所改變。從房地產市場波動的形成機制來看，監管的對象應包括所有的參與者，包括政府自身、商業銀行、開發商、炒房者和購房者，而非其中之一或幾個?？梢葬槍Σ煌膮⑴c主體采取不同的措施，但措施的根本目的是一致的：改變參與者非理性的心理和行為。
2、監管的手段和措施應更加多樣。在明確了房地產市場波動性的深層原因后，政府可以通過令非利益相關者的參與來改變參與者的心理因素。
（作者單位：重慶大學建設管理與房地產學院）
房地產經濟學論文:房地產泡沫效應的經濟學分析研究
陳海秋（譯）
阿倫?格林斯潘認為目前的房地產市場存在著一定泡沫――幾年前他也曾指責與高科技相關的證券市場存在著“非理性的增長”。聯想到1997年底到2000年3月，紐約股市的市值增加了5.5萬億美元，其中11只最主要的科技股占了增加額的一半。2001年3月14日，道瓊斯工業指數開始跌破10000點，達到13年來的低，納斯達克已由5000多點跌到2000點以下，接著又跌到1700點以下，損失慘重，美國高科技股泡沫破滅。那時美聯儲頻頻加息，擠壓股市泡沫，促使了高科技股市回歸理性?，F在，聯邦基金利率每上漲25個基點，都伴隨著人們對地產泡沫是否形成的進一步猜測，以及美聯儲擠壓房地產泡沫的疑慮。這種現象阻礙了債券投資商的腳步，同時也使抵押貸款利率一步步地上漲――目前已經上漲到與緩慢復蘇的經濟不相符合的程度。房地產價格仍然在以遠遠超出預期的速度增長――目前已攀升至租金成本的很多倍。
過去兩年的大部分時間里，普通的小投資者們――他們中間有些人正是因為經濟結構轉型或者說衰退才被迫提前退休――已經開始極力追捧房地產市場的種種優越之處。這些小投資者們以前也曾極力鼓吹首次公開發行股票（IPO），他們在1998-2000年之間對高科技股票評價也非常高――那段時間恰恰就是在泡沫破滅之前。目前，購置第2套住房對很多家庭來說似乎已經成為一個不可錯過的投資機會。當然，我們很清楚的記得，當年我們的鄰居、朋友將資金投入飛速狂奔的網絡經濟、通信產業和全球性的電信公司的時候，那是怎樣一個景象。這些投資對象被瘋狂追捧同時疏于監管，他們是高科技產業經濟泡沫的助推器，儲蓄組合甚至養老賬戶與這些投資對象相比都失去了價值。當年那些在雞尾酒會上吹噓首次公開發行股票利潤如何之高的朋友們在面對現在房地產市場時，都變得沉默了。
現在，我們聽到那些并非專業的小投資者們又在開始商量著某種賺大錢的內部途徑，但遺憾的是，他們并沒有把現在低利率推動的市場與10年的經濟低迷和強迫性的利率提升聯系在一起考慮。目前，房地產市場的投資者主要分為幾大類。大量的金融機構介入其中，如養老基金、保險公司、房地產信托投資基金等等。大部分投資者青睞于商業地產，房地產信托投資基金及其與住宅開發商組成的合資公司開始大舉進軍商品住宅和多戶型住宅項目。尤其是房地產信托投資基金，其給與個人投資者的利潤回報要遠遠高出一般的股票分紅，這種現象在高科技經濟泡沫破滅之后5年來是從未有過的。公眾擁有房地產信托投資基金的數量通過共同基金或者經紀賬戶保持著持續增長。
個人投資者也可以投資于那些大型房屋建造商――這些企業正在積極地購買農田和廢舊的商業及工業地產，甚至已經把觸角伸到了新修建的洲際高速公路，利用其周邊的土地開展建筑項目，通常都包含游泳池、俱樂部會館及其他設施。便宜的燃氣、優惠的汽車信貸條件、便利的抵押貸款等等客觀條件都使得人們能夠從租用住宅、老房子、高層公寓中搬出來，搬進富有戲劇般的夢幻色彩大房子里，這些大房子要帶有兩個寬敞的客廳、高高的天花板、大大的后花園……或者搬進聯排別墅，告別過去擁擠的空間，享受高高的屋頂和一系列配套設施。至于那些舊房子和高層公寓，則可以成為年輕家庭負擔得起的新居所，從而告別擁擠吵鬧的城區。這一切聽上去都是如此的美妙！
一、低利率和高需求是新的房地產投機者推動房地產泡沫的基礎
房地產泡沫的形成要有一系列的基本條件，這些基本條件主要有兩個：較低的利率和較為旺盛的需求。較低的利率使得房地產的投機者和實際需求者能以低成本支付住房低押貸款，較高的住房需求使得房地產價格上升成為可能。
但是應該注意到，真正的泡沫，是被那些新的投機者們吹起來的。這些投機者從兩個不同的角度來發力，但最終帶給房地產價值的影響卻是基本相同的。
“自助型”的投機者很快發現了在新一輪行情中建立一個房地產帝國的可能――他們積極購入那些被取消了贖回權的或者是價值被低估了的住宅房產。通常這些投機者與當地的房地產經紀人和房地產承銷商合作，選擇那些價值被低估的房產加以重新裝修，以期獲得高額回報。
當然，這種投機方式獲得的回報取決于每一個環節增加的價值，取決于投機者套利的能力，取決于投機者討價還價，降低交易費用和房屋翻新費用的能力，但是只要利率仍然能維持較低的水平，而房屋售價又不是太高，這種投資策略就會奏效。購房首付款可以通過低利率且免稅的抵押再融資及低利率的房屋抵押貸款來解決。這套投機策略的回報是明顯的，但也不乏損失，而且目前來看損失的可能性越來越凸顯出來。整個這一系列投資活動就像是擊鼓傳花，花落在誰手里，誰就會賠得一塌糊涂。
第2類投機者注意到旨在迎合嬰兒潮一代口味的奢華社區越來越多，并且從這中間嗅到了機會。據聯邦住房企業和觀察辦公室日前公布的數據，2004年，美國房價大幅上漲，平均漲幅為11%，創下1979年以來的新高。其中，內華達州在賭城拉斯維加斯的房產市場強勁需求帶動下，全州房價一年之內上漲了32%，漲幅居全美之首，夏威夷、加州和哥倫比亞特區的房價漲幅也達20%。美國南部和西南部的“陽光地帶”、水岸、山腳以及美國東海岸和西海岸沿線的有些房屋價值近3年來已經上升2-3倍，原因就在于低利率的抵押融資、低利率的房屋抵押貸款、買斷工齡的提前退休還有積蓄已久的對于購置第2套住房的渴望。這樣一個淘金熱似的局面讓房屋租賃者都開始蠢蠢欲動，謀劃著將自己的小型住宅或高層公寓推向市場以求獲利。而投機者們更是堅信，憑著自己的洞察力，能夠在這一輪淘金熱潮結束之前取得巨額的利潤。
二、提高利率是緊縮房地產市場的有效途徑
阿倫?格林斯潘是我們對抗通貨膨脹的偉大斗士。持續不一致的經濟統計數據讓人們不得不去懷疑目前的通貨膨脹究竟到了一個怎樣的水平，即將卸任的美聯儲主席應該為將來要發生的事情負責。
的確，房地產泡沫與通貨膨脹、利率都有直接的關系。推動通貨膨脹的原因多種多樣，從美聯儲的態度看來，現在的美國可能處在通貨膨脹率正在快速上升時期，房地產正像前幾年的高科技泡沫一樣，是推動這次美國通貨膨脹率上升的主要原因。而降低通貨膨脹率就可能降低經濟增長，減少人們在房地產上的投資，同時使得房地產投機者的成本提高，擠壓房地產泡沫?，F在，我們可以從美聯儲調控利率的步伐來猜測擠壓房地產泡沫的路線。美國消費者越來越依賴住房抵押貸款來為他們的消費提供資金，抵押貸款利率上升將會引發消費支出的降低。最近的調查數據顯示，消費者靠房屋抵押貸款而增加的支出高達6000億美元，相當于個人可支配收入的7%，而2000年和1994年的這一比例分別僅為3%和1%。聯邦基金利率“以穩定的步驟”上升25%，這毫無疑問地會提升短期倫敦同業拆借利率，相對應的，那些大銀行也會提升自己針對浮動利率貸款的優惠利率。這樣做的后果是降低消費者購買欲望、減少大金額采購項目，并最終導致制造業存貨增長，長期來看會影響未來的產出。可以看出來，美聯儲計劃讓利率在5年期、10年期和30年期國債利率之間浮動，繼而控制受利率影響的抵押貸款數量――盡管這是有待證明的，但美聯儲的做法看上去真的是計劃讓房地產市場陷入緊縮，而不是讓貧血的經濟步伐慢下來，或許這是因為房地產價值很大程度上代表著個人資產凈值，目前來看還代表著可支配凈收入。
2005年春天的前幾個星期，綜合經濟成長報告將美國10年期基準國債收益率從4.40%提高為4.65%。這使市場對10年期、30年期國債和抵押貸款利率預期都提高了。大的房地產投資者和開發商們都開始考慮如何處理手中的存貨和在建項目，并考慮今后的發展前景。6月上旬，報告指出消費者價格指數和生產者都有下降，經濟增長疲軟，美元處于相對強勢，這些消息對債券市場和房地產市場來說可謂利好。這里預期在繼續發揮著重要的影響，消費指數的下降和經濟增長乏力，給美聯儲繼續提高利率增添了壓力，降息或至少是保持利率不變似乎成了聯儲合理的選擇。以至于一位頗有膽識的官員建議美聯儲在6月底的會議后就該停止提高利率的計劃，并把10年期國債收益率降低至3.85%。
執著的格林斯潘在國會聽證會上闡述了長期低利率帶來的問題――低利率毫無疑問會影響抵押貸款利率。10年期國債利率依舊低得讓人無法理解，格林斯潘堅持，并且暗示了他的意愿――要讓短期利率持續上升，直到目前過于寬松的利率環境回升到一個比較合理的水平。這一過程的需要持續的時間目前還無法預計，但一旦達到了
預期的目標是可以被發現的。上述內容就是所謂的“格林演說”。
三、利率變動與住宅需求之間關系的市場反應機制
從目前的趨勢來看，債券利率和抵押貸款利率都在升高，那么我們從房地產市場上又能看出些什么呢？
首先，利率調整這種貨幣政策的效應有一定的遲滯。這些遲滯表現在已經購房者不會因為利率的提高而導致低押貸款利率的提高，及時把手中的房地產賣出去；也有的因為購房合同還沒有到期，必須要執行合同，這樣利率提高的政策就不會立即發生明顯的作用。
其次，在正常的政策效應遲滯過后，新的住宅開發和建設都會戲劇性的減緩，同時，符合抵押貸款條件的首次購房者數量會減少。前文中提到的投機者中有些會不得已以低利潤或零利潤售出手中的房產，其他的則會賠錢。借入浮動利率抵押貸款的自住和非自住房產擁有者，在目前利率調整的環境下，會發現自己的處境相當被動，有些甚至不得不選擇重新住回小房子。籌資的困難、合格消費者數量的減少，讓房地產市場供給相對過剩，價格也出現了下跌――但在品質住房領域并非如此。一般的針對高收入貸款者的放貸風險比率可高達90%，這聽上去讓人很舒服，但事實上放貸者和評估方現在都傾向于高估物業價值。在高利率環境下，在銀行緊縮銀根的放貸評估準則下，曼哈頓區的一間兩室公寓可能被評到130萬美元，這足以讓購房者和大部分投機者望而卻步。當然，一些潛在的住宅購買者會拒絕高房價，轉而選擇省下首付款并且寧愿選擇高租金也不選擇高持有成本――盡管這樣的成本可能最終會帶來較好的資本回報。如果消費者調低對市場的預期，不期望自己的股票紅利能永遠上漲，也不期望用“巨無霸似的貸款”換來一棟“巨無霸似的豪宅”，市場價格可能會保持穩定或穩中有降。事實上，一些市場上新開發的高層公寓項目已經出現了上述跡象。
四、利率與商業地產的關系
商業地產事實上也受益于投資熱潮和低利率環境――盡管受益程度可能比住宅項目稍低。新開發的住宅項目需要周邊有零售中心配套，同時也需要舊中心的現代化改造。低貸款利率同樣也對新的工業地產和寫字樓項目起到了推動作用。在近20年的低迷后，房地產市場供給重新又活躍起來，而且并未伴隨實質性的通貨膨脹現象，這不能不說是低利率帶來的一個良好效果。
在一些新的市場中，寫字樓和工業地產的租賃業務開始繁榮起來，但總的來說這部分業務依然穩定在城市中心商業區和那些主要的郊區市場。由于機構投資者從股票和債券中獲得的回報越來越低，因此投資越來越多的轉向房地產市場――統計顯示，機構投資者投向房地產市場的資金占其總投資額的比例已由原來的3-5%上升到目前的8-12%。這些現象都意味著可能有越來越多的資金在追逐同一處房產，越來越低的資本化率以及越來越低的投資回報。類似于個人住宅市場的投機者――投資的基本前提是認為資本參與能夠獲得巨額利潤回報。通過低成本的抵押貸款可以獲得更高的杠桿投資效應，更有利于獲利，但是，許多大的機構投資者都在控制投入，同時把貸款率控制在60-65%，相比之下，一般的企業投資者貸款率都高達80-85%。持有大量資本的對沖基金和非傳統的房地產投資者進入市場后，提供的夾層融資和補充融資也使投資杠桿效應進一步提高。
最近的房產交易顯示營業收入相當的高，而與此相對的，租賃業務收入提高的前景有限。這就意味著，特定區域的特定房產可以經過改造實現商住兩用，這樣一來租金業務和銷售收入就不構成矛盾了。
五、利率的變動對房地產與宏觀經濟的影響
美聯儲現在越來越重視利用利率來調節經濟了。但是利率對于經濟的影響是復雜的。一般說來，商業房地產市場的價格主要受兩個因素的影響。其一是過去十幾年來年美國房地產投資信托基金（REITs）市場資本值的增加，增強了商業地產市場的資金流。美國房地產投資信托基金的市場規模從1991年的90億美元，以每年增長速度增加。另一個影響商業地產價格的因素就是美國十年期國債收益率創歷史新低。近年來大量資本流入商業地產市場與低利率和投資選擇單一有關。納斯達克泡沫破裂之后，人們開始關注不同資產類別的風險/回報比較，他們看到房地產市場有利可圖。于是利率成了一個“巨大的引擎”，推動人們進入商業地產俯拾巨利。
較高的利率不僅會影響未來的發展，而且，商業貸款利率的重新設定會在經濟擴張之前壓低租金。較高的利率會降低企業利潤，同時，低利率會導致消費需求萎縮，直接影響銷售增長。在這種背景下，較高的租金水平會促使承租企業將自己原本可能分散在各地的業務合并于一個地點以減少租金成本，當然，這個過程會帶來裁員。緊縮的銀根和房地產市場上資金流動的減少會輕易使經濟接近衰退邊緣。
如果我們審視過去幾年的經濟運轉情況――從合理的高利率以及蓬勃的股票市場到伴隨著高失業率的低迷的經濟，似乎可以發現，美聯儲為衰退的經濟增添動力的辦法就是將利率降至歷史低水平。例如，自2001年第4季度以來美國經濟增長的主要原因是私人消費的強勁增長，而促進私人消費強勁增長的主要因素有，住房抵押再貸款（refinancing）、零息汽車貸款、商品銷售打折、減稅和退稅、燃料價格的下跌和歷史少見的低利息率。這種措施的直接后果就是股票市場的緩慢復蘇和房地產市場的泡沫?，F在的問題是，如果把利率恢復到以前的從理論上看較為合理的水平，現在的房地產泡沫就會破裂，但是與此相伴的，美聯儲為了拯救上一輪經濟衰退而提出的低利率措施也將走向終結。
六、從上一輪經濟衰退看目前房地產的走向
1980年受里根減稅刺激，美國房地產投資大規模擴張，1980年商業銀行房地產貸款占貸款總額40%。1986年國際石油價格暴跌，1987年股市“黑色星期一”加速房地產蕭條，23個大城市房屋空置率為20%。通過機構關閉和銀行信貸收縮，美國房地產泡沫破滅了。目前的情況與20世紀80年代后期房地產市場的崩潰有很多明顯的相似之處：大量的個人投機者隨著專業投機者、國外的企業投資者和小的商業投資者一起涌入房地產市場。人們對房地產市場的迷信程度甚至堪與算命師和選股師相比；生怕失去投資機會的淘金熱潮；過熱的銀行信貸；資金貸款人和借款人都過于關注未來可能獲得的利益，而忽視了眼前利率調整可能帶來的風險；沒有對借款者的現金流加以足夠重視，尤其是對1946年出生的一代人和那些提前退休的人――這部分人的現金流事實上是不夠安全穩定的；過熱的股市催生出的投資思想影響了房地產市場――這種思想認為房地產本身并沒有什么穩定的、合理的價值水平，房地產價格的變動方向只有一個――就是上漲；堅信投資房地產是永遠有利無害的，而且房地產投資能夠不受周期性的經濟波動影響。
當然，這并非意味著目前的狀況將重復1987-1995年間銀行破產、信托公司陷入困境、發展停滯的可怕局面。美聯儲應該富有遠見，應該認識到他為了平抑新一輪通貨膨脹而采取的措施應該是多樣性的、多角度的，而不僅僅是抬高利率讓消費者感到難受。上次房地產市場低迷受到了1986年的稅收改革法案深刻影響――這部法案不鼓勵個人投資，同時通過影響房產抵押出售使整個市場陷入蕭條。毫無疑問的，抑制投機行為是個值得稱贊的目標，但是美聯儲不應該把利率推升到過高的水平，以至于影響到經濟健康運行的程度和整個房地產市場的資金流動性。強制抵押品贖回、拍賣，房地產減值、增值，房地產市場資金流動等等這些問題不應該受到旨在抑制通貨膨脹的政策的不良影響。
七、對于合理的利率水平的探討
利率的變化無論對房地產的投機者還是消費者的收益都會產生直接的影響。房地產的相關者和其他經濟組織應為利率的變化導致他們經濟行為的改變，這種改變可以促進經濟繁榮或衰退。如果提高利率，可以擠壓房地產泡沫，但有可能導致經濟衰退；如果要抗擊經濟衰退，就要降低利率，這有可能推動房地價格上漲。那么究竟怎樣的利率水平才是合理的呢？美聯儲的官員說合理的利率水平到來時我們自然會感覺到，是否真的是這樣呢？根據理論定義，合理的利率水平應該能夠使市場上的投機行為與消費行為取得平衡，既要保障投資需求不會過熱，又要維持市場活力。很顯然的，這樣的利率水平依賴于人們的預期水平。如果消費者預期經濟發展勢頭很好、市場價格會持續走高或者自己的收入會提高，那么他們就會愿意在高利率環境下貸款購買房地產、轎車還有液晶電視之類的商品。這種情緒在20世紀80年代初是十分普遍的，1981年時的優惠利率高達21%，抵押貸款和汽車信貸甚至可以容忍16%的高利率。但也就是從那個時候開始，美國的經濟狀況發生了根本上的轉變，普通消費者的收入也不再可能以每年10%的速度遞增。支撐著美國經濟正常運轉的正是那些已經退休的或正在工作著的普通消費者，因此，考慮到他們有限的收入，利率確實應該恢復到一個合理的較低的水平。
能源消耗量上升到正常水平的兩倍，而且沒有任何降低的跡象，這種背景下，7%的優惠利率出臺了，與之相伴的是接近6%的浮動利率和7%左右的汽車信貸利率，這樣的利率水平會將自由可支配收入引入市場――自由可支配收入正是投機行為的資本基礎。但是，一旦發現消費者購買力下降，失業率重新抬頭，美聯儲官員們短暫的成就感就會消失殆盡了。新的經濟發展模式下，新的工作機會在不斷出現，而與之相矛盾的是，整個社會的可支配凈收入卻是在不斷下降，因此，如果要避免拖欠貸款行為出現和房地產價格侵蝕，6.25%的優惠利率和4.25%的國債利率可能還是顯得太高了?；蛟S，合理的利率應當更低一些。
八、可資借鑒的澳大利亞經驗
房地產崩潰給美國經濟上了慘痛的一課，盡管美聯儲看上去并不為此擔心。我們從別的國家也可以學習到類似的經驗，比如近年來澳大利亞穩中有降的房地產市場。當然，由于兩國現實情況的不同，我們不能將美國的市場與澳大利亞對比，但是這種比較是有借鑒和學習價值的。澳大利亞在經濟衰退期間，失業率曾高于10%，利率則高達17%，在這之后，1997年，房地產價格開始緩慢上升，失業率開始下降，與此同時，澳大利亞儲備銀行開始調低利率。加之澳大利亞稅法對房地產市場收入比較寬容，房屋凈值貸款為針對房地產市場的投機活動提供了資本支持。
從2003年開始，澳大利亞聯邦各儲備銀行開始醞釀調高利率，同時開始強迫借款者向銀行證明其還貸能力，這無疑提高了放貸標準。2004年底，澳大利亞開始提高利率，至今已加息3次，每次加息25基點。這一措施明顯軟化了房地產泡沫，但并未使之破裂。過去幾年澳大利亞的房價年均上漲20%，而目前全國平均房價僅上漲了0.4%，其中悉尼上漲了0.2%，而墨爾本下跌了5.2%。提升利率帶來的較大影響是受投機需求驅動的房地產投資驟降了10%――這一點從美國的現狀也可以看到，同時，房屋凈值貸款幾近停止，直接導致了消費者支出下降，人們開始關注未來利率繼續提升可能帶來的影響，消費支出下降帶來的失業現象也開始出現。時至今日，基本可以判斷澳大利亞的房地產市場實現了軟著陸。
九、對美聯儲下一步所要采取的對策的建議
對澳大利亞來說比較合理有效的利率，放在美國可能就顯得太高了，而且，消費者價格指數上漲僅僅是一份臨時報告得出的結論，單憑這個判斷經濟過熱，繼而決定摧毀整個房地產市場的價值，這樣做付出的經濟成本實在是太高了。利率問題永遠是個悖論，理論上看來無懈可擊的利率升降措施有時候會帶來災難性的后果。
所以，美聯儲現在真正應該關心的并不是如何把房地產價格壓低，或者提高利率以懲罰那些投機者，而是如何采取措施給高漲的投機需求降降溫。如可以通過強制證明借款者還貸能力來提高放貸標準――當然這一措施在目前看來顯得為時已晚了。但是中央銀行系統還可以采取些別的措施――如根據借款用途來決定放貸政策，這就像證券市場上通過收取保障金來抑制投機行為一樣。這樣一來，銀行可以要求那些出于投資需求購置房產的借款者提供更高的凈資產額作為擔保，同時，通過對二次抵押貸款和房屋凈值貸款加以限制來抑制投機行為。這些措施都能夠使房地產市場泡沫逐漸萎縮下來，同時降低了利率政策引發消費者損失的風險。
注：本文譯自2005年8月的《房地產金融》，原作者：（美）吉爾?桑德勒。
（作者單位：中國社會科學院當代中國研究所。作者為博士、助理研究員）
房地產經濟學論文:對房地產問題的經濟學理解
一、房地產漲價不影響社會成員中低收入者的利益
低收入者從來就不可能是買房一族的中堅力量。不錯，低收入者也需要有棲身之所，然而，正是因為收入不高，他們不會對棲身之所過分挑剔，甚至不奢望擁有房產，更沒能力進行房地產投資。因此，房地產價格變動對低收入者不構成直接的影響。
那么，房地產價格變動帶動相關物價變動會不會對低收入者產生間接影響呢？答案同樣也是否定的。低收入者是社會分配體制中的弱者，但這并不等于說他們就是的弱者，在勞動力市場中他們有著強勢的一面。低收入者是社會勞動構成中不可缺少的組成要素，多從事最基本的低層勞動。沒有了低收入者，這個社會在很多的領域中將沒有生產者，也沒有服務提供者。因此，在得到至少作為人的最基本的權益要求方面，低收入者有足夠的分量向社會提出要求，包括棲身之所。低收入者是靠什么自動獲得其基本權益呢？低收入者靠的是流動。如果做人最基本的物資權益都得不到足夠保障時，低收入者就會選擇離開，即使在有嚴格的戶籍制度約束的條件下，他們也會作出同樣的選擇，農民工現象就是典型的例子。一旦足夠多的低收入者選擇離開，社會就不得不做出妥協。換句話來講，為什么在商品房價極高的地區低收入者沒有選擇離開呢？只有一個解釋那就是：在那兒低收入者的待遇沒有越過他們所要求的底線，甚至就其個人縱向比對來看，在那兒其物資權益要求不但沒有降低反而提高了。這其實解釋了現實中為什么房地產價格越高的地區越是低收入者選擇的流入地區。進一步的理解是：正是基于對低收入者的社會妥協（當然還有其他因素），商品房價高的地區工資率普遍要高于商品房價低的地區。地區商品房價低，其居民收入相對較低，商品房價高其居民收入亦相對上升。這種社會群體平衡的市場化調節，一方面維持著低收入者的社會基本物資訴求水平的平衡；另一方面，也給向低消費地區流動的跨地區消費低收入者帶來一定的超額物資權益。
二、房地產漲升是自然規律，可引導不可抑制
土地是受到總量嚴格約束的要素，在社會經濟受到激勵的初始時期，局部或性的勞動要素和資本都會以相當高的速度遞增，而土地的供給往往不增反減。經濟學常識告訴我們：當一種要素被嚴格約束住以后，那么，另外兩種要素的增長就必然會被自動強制調節，調節的方式就是相對價格的變化，稀缺資源價格將不斷上升。也就是說，土地價格的上漲是我國當前經濟增長之必然結果。當然，土地價格的上漲并不一定代表商品房價格必然上漲――土地價格的上漲有可能被土地本身利用率的提升消化。然而，基于對兩個方面的認識：1.計劃體制下的地產價格幾十年來都未曾充分調整，地價（或地租）相對較低；2.前期經濟的持續高速增長，資本積累相當豐厚；有充分的理由相信我國本輪土地價格的上漲從其幅度上看正是當前商品房價格上漲的主要因素。那么，商品房價會不會無休止地單向上升呢？可以說在商品房價沒有達到其合理匹配時，的確會單向上漲，但不會無休止。一旦地價（地租率）得到合理提升，并且與資本贏利率相匹配時，商品房價格的漲升就會趨于平靜。
當然，現實中，市場調節從來就不可能是調節，因此，市場中商品房價只會以波浪的方式逐步迫近其合理匹配值的。這也就是說：商品房價有可能在劇烈的調整過程中表現出極大的調整慣性。而房地產是具有投資功能的特殊商品，賺錢的示范效應很容易誘導人們盲目投入。中國的市場經濟運行不久，人們的市場經濟意識普遍不強。盲目地搶購會導致巨大的傷害，一旦涉及面過廣則會危及社會。自始至終我們并不認為現在某些地區商品房價的畸形上沖是合理的現象。但經濟的粗放性高速增長必然導致土地以及土地上房產價格的提高，這是經濟規律，也是市場中“看不見的手”在調理人們高效運用土地資源的體現。
我們若盯住商品房價，將思維定格在如何驅趕投機者、抑制投機收益上，采取簡單的、表層性的經濟手段抑或是僵硬的行政方法，結果卻要么徒勞無功，要么約束了經濟，壓抑了自然規律。比如：在房地產交易環節課以重稅。這種方式看似能剝奪投機暴利，打擊投機，但同時也導致了對存量房產的嚴格鎖定，客觀上造成了對房地產供給能力的抑制，在需求既定的情況下，這種抑制反過來又轉化為推高房地產價格的動力。進一步提高的投機收益補償了稅收對投機者的利益剝奪，順利地實現了稅收向最終住房消費者的轉嫁。因此，交易環節稅不但不能抑制投機，挾著某種程度的恐慌甚至有可能更大幅度地提高投機收益。在這一方面，我們應該理性地承受房產價格漲升所帶來的社會壓力，戒除簡單思維下的社會嘗試，借鑒發達經濟社會建立在嚴格稅收理論基礎上的合理的、成功的方法，從房地產持有方向調整稅收結構，規范人們的合理投資行為和房地產的持有行為。除非我們又徹底回到計劃經濟時代，試圖將房地產從投資品的名單中剔除掉是根本行不通的。另外，從維護社會公平的角度出發，大多數市場經濟社會從來不將土地地市場化、商品化，這也是我國目前的政策取向，有些地方政府如北京市提出的安居房政府回購就是很具創意性的設想。
三、結論
現階段房地產價格的持續漲升歸根結底是經濟滯脹下的資本相對過剩所致。基于這一認識，從長遠來看，政府應該通過進一步加強醫療、養老等福利制度的健全和增強其社會覆蓋力度，努力增加人民消費信心；同時由于低收入者收入的增長幾乎不會轉化為對房地產的需求，因此，更應特別注重提高低收入者（下崗、退休工人）以及農民收入，以增強非房地產類的產品需求，為經濟的持續發展提供的產能出口，從而拉動內需，提高資本贏利率，進而促進產業資本需求增長，最終從根本上緩解房地產投資需求的壓力。從短期來看，政府一方面應該開源節流，大力推進證券市場，特別是債券市場的發展，拓寬資本投資領域，疏導富余資本合理流動；另一方面，要打擊非法資金對房地產市場的惡意炒作，改善房地產稅收結構，通過房地產持有方向調整稅降低房地產持有的資本利得，淡化房地產投資利得期望，疏導和抑制套利性投資對房地產的巨大需求，最終實現房地產行業的平穩發展。
(作者單位：長沙航空職業技術學院管理工程系)
房地產經濟學論文:房地產宏觀調控的經濟學分析
[摘 要] 針對房價的持續上漲和房地產市場的混亂，從2003年起我國開始了長達四年的房地產宏觀調控。本文在對房地產宏觀調控背景分析的基礎上，列舉了國家陸續出臺各項調控措施，并用四象限模型對其影響效果進行了分析，對房地產宏觀調控的效果進行了客觀的闡述。
[關鍵詞] 房地產宏觀調控 調控措施 四象限模型
2003年是我國房地產宏觀調控初顯之年，當年6月5日，中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（簡稱央行“121號文”）。自此，長達四年的房地產宏觀調控拉開了序幕。
一、宏觀調控的背景分析
1.各種因素導致地價和房價持續上漲，房地產泡沫顯現。政策因素?？v觀我國二十年來房地產的發展，不難發現我國房地產市場還是一個政策市場，政策取向決定供求結構，供求結構決定市場走勢。1998年7月國務院《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》取消住房實物分配制度，1999年2月中國人民銀行《關于開展個人消費信貸的指導意見》提出積極開展個人消費信貸。自此多年壓制的房地產需求迅速釋放，需求的增長自然會促進房地產的增長。
需求因素。人民生活的改善，人均住房（“十一五規劃”達到25.2平方米）的提高;舊城改造，全國每年增量為1億平方米的大規模舊城拆遷；每年1％的城市化進程；人口增長和家庭結構的變化等等，都會導致房地產需求的增長。
成本因素。商品房的開發成本，主要包括土地成本、建筑安裝成本、管理費用、各類固定收費稅金及其附加、開發利潤。在上述成本因素中，土地成本上升幅度尤為突出，特別是在土地批租實行招拍掛以后。以浦東新區為例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地價指數上升了1.76倍～3.72倍。
市場預期。我國經濟的持續增長，以及2008年北京奧運、2010年上海世博會和2010年廣州亞運會，這些都會象強生劑一樣促進房地產市場的持續繁榮。
貨幣發行量。我國M2（Broad Money，廣義貨幣供給的一種形式）的發行量很大。03年增長19.6%,約3.7萬億；04年增長了大約22％，增長4萬億人民幣；05年增長17.6%, 增長約4.5萬億;06年到目前為止同比增長18％左右，
利益集團左右。房地產開發商需要利潤、銀行需要利息收入、媒體需要廣告收入、地方政府需要財政收入、已購房者需要差價收入等等；再加以市場信息目前對于普通公眾而言仍然具有很大的不對稱性，這些都對房價起著推波助瀾的作用。
2.金融體制的脆弱、資本市場的低迷和人民幣升值預期，導致房地產投機凸現。中國的金融體制的脆弱和因之而導致的房地產金融、信貸政策漏洞給房地產投機提供了契機。一方面國有商業銀行在計劃經濟時代留下了大批呆壞賬、不良資產等，另一方面歷史和現實的數據都顯示銀行的房地產放貸屬于銀行優良資產，于是銀行為了迅速降低自身不良資產率，快速擴大房地產放貸規模，整個銀行業普遍存在著給房地產商、購房戶提供貸款的強烈沖動。此外，還有低迷的資本市場和人民幣升值預期等因素。
3.政策不健全和監管不力，導致整體市場發展混亂。土地交易市場混亂。我國經營性土地盡管都規定必須通過招拍掛進行土地批租，但由于其的壟斷性，使其在市場機制表面下，普遍性地執行著行政性土地資源配置。
房地產市場秩序混亂。房地產開發、交易、中介服務和服務管理的各個環節，都不同程度地存在違法違規行為，擾亂了市場秩序，嚴重損害了廣大人民群眾的合法權益。
4.相對于房地產商的高額利潤，住房保障嚴重缺乏，導致社會矛盾加劇。房地產是否是高額利潤行業，一直是眾說紛紜，房地產開發商只承認15％左右的利潤，但不可否認的是富布斯中國財富排行榜中50％都是房地產商。一邊是房地產商的高額利潤，一邊是因為高房價而買不起房的普通民眾。大規模的城市拆遷建設改造、因病殘、智弱等原因形成的經濟困難家庭、年輕創業者和來自農村的城市新移民等弱勢群體，其的知情權、話語權等都得不到有效的保障，社會矛盾加劇。
二、宏觀調控手段分析
自2003年開始長達四年的房地產宏觀調控，房地產業界人士用“連續的組合拳”來描述其密集性。
1.行政手段。土地使用制度和政策：經營性用地和有競爭要求的工業用地一律實行招拍掛；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權；動工開發期滿１年未動工開發的征收土地閑置費；中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％;禁止別墅用地批租；建立9個國家土地督察局派駐地方；新增建設用地土地有償使用費征收標準提高一倍；土地出讓金總額的15%將用于農地復墾和土地整理開發，城鎮土地使用稅將提高兩倍等。
房地產綜合開發和綜合經營政策：新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上；控制品質商品房建設規模；對中小套、中低價普通住房給予優惠政策支持等。
房地產交易政策：房地產交易實行網上備案制；一年內購房轉讓停辦轉按揭；上手抵押注銷和房屋轉移登記，下手設立抵押，不再并辦；取得新建商品住宅預售許可證后10日內需銷售商品房；未取得新建商品房預售許可證不得預售廣告等。
房地產價格政策：對房價上漲過快，控制不力的城市實行問責制。
住房保障政策：加快城鎮廉租住房制度建設；大力推行重大工程配套用房;申請動遷必須掌握70％的安置房源；中低收入家庭購房貸款貼息等。
涉外房地產政策：外商房地產企業投資總額超過1000萬美元注冊資本金不得低于投資總額的50％；外商投資房地產企業注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》或開發項目資本金未達到項目投資總額35％的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯。
2.經濟手段。針對個人二手房買賣的有：開始征收營業稅（購買不足五年住宅對外銷售）；個人所得稅征、土地增值稅等。針對開發企業的有：銷售非普通商品住房全額征收營業稅和契稅；清算土地增值稅等。
3.貨幣手段。針對個人的有：上調房地產按揭貸款利率；對多套房屋購買限制貸款；提高個人住房貸款首付比例；個人按揭貸款總額不得超過總收入的50％等。針對房地產開發企業的有：項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款；發行房地產信托必須滿足相關申請貸款條件；對空置３年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物等。
三、房地產宏觀調控的經濟學分析
四象限模型可以比較恰當的分析宏觀經濟因素變化對房地產市場的影響（如下圖所示）。
1.宏觀調控對商品房的短期影響效果分析。
及時象限的需求曲線向下平移。社會保障政策的制定和推行，經濟適用房和廉租房的大量建設和上市，使得一部分對商品房的租賃需求轉換為購買經濟適用房和承租廉租房，商品房租賃需求相對減少。第二象限的房地產資本化率上升ii繞原點順時針轉動。按揭貸款利率的提高和條件的限制，營業稅、個人所得稅、土地增值稅等買賣環節稅率的提升，都會使得在市場商品房租金不變的情況下價格下跌，或相同的房價下租金上升。第三象限的供給曲線cc向左上方平移。土地招拍掛成本的上升，開發貸款利率的上升，土地增征稅的清算，房地產金融渠道的單一，法律的健全和管理的規范都會使得在房價不變的情況下開發量減少，或開發量不變的情況下價格上升。第四象限存量調整曲線逆時針旋轉。雖然我國每年的城市改造相當可觀，但由于我國經濟的持續增長，在未來相當長一段時間內，開發量必然會大于拆遷量，造成存量增加。從四象限模型可以看出，在宏觀調控的初期，租金下調，價格下調，開發成本增加，假設減少，但市場整體存量還是增加。應該說，國家宏觀調控的措施和調控目的從經濟學的角度講應該是符合的。
2.宏觀調控對商品房的長期影響效果分析。長期來看，宏觀調控對房地產的影響會越來越小。隨著我國經濟的持續增長和通貨膨脹，及時象限的租賃需求曲線必然向上平移；隨著稅法的健全和房地產的回歸理性，租金和房價的比值會逐漸接近社會平均利潤率，導致第二象限的房地產投資回報率上升；隨著房地產市場的成熟，房地產開發量將會逐漸穩定，但其的開發量在相當長一段時間內還會大于城市拆遷量，導致房地產存量增加。
四、解譯房地產宏觀調控的幾個誤區
1.宏觀調控的核心是穩定房價而非打壓房價。2.宏觀調控的目標是人人有房住而非人人有產權房3.宏觀調控的原則是打擊投機而非投資。4．宏觀調控的目的是促進房地產市場規范有序發展而非劫富濟貧。
