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初探土地與房地產經濟:淺析土地與房地產經濟
一、目前的房地產行業(yè)存在的問題
及時，市場價格過高，大多數百姓根本無力購買。在許多大中城市，動輒幾萬元的房價已經不足為奇，在一些二線城市和縣級市萬元房價已經走進了百姓的視野。過高的房價，讓許多有著購買房屋需求的百姓，只能游走于各大郊區(qū)售樓處并發(fā)出聲聲嘆息。
第二，價格增長過快，在全國一些大中城市房價增長率接近50%，遠遠高于人民收入增長速度。工資的漲幅遠遠跟不上物價上漲的速度，特別是房地產價格上漲的速度。
第三，房地產市場體制不健全，目前房地產開發(fā)、監(jiān)管體制落實不到位，房地產市場秩序混亂，一些危害房地產健康發(fā)展的現(xiàn)象屢發(fā)。由此我們不難看出，雖然房地產行業(yè)為我們帶來了一定的好處，但相比之下弊大于利。
二、分析原因，究其本質
首先，房地產市場結構不合理導致房價上漲。從增量市場和儲量市場的角度來看，對于一般的市場而言增量市場決定著市場的供應，但房地產市場是一個特殊的市場，增量市場與儲量市場同時存在，既新房開發(fā)與二手房交易同時存在；從保障結構上來看，目前保障性住房占房地產市場總比率較低；同時房地產市場交易、建設體制不健全。
其次，從內生性角度分析房價上漲原因，地價為房地產開發(fā)的基礎性投資，地價對房地長價格的影響不容忽視；其次建筑材料和人工費用的上漲也是我們不得不考慮的因素之一，2011年我國CPI同比增長超過5%，導致了生產成本和人力生活成本的大幅上升。
，從外生性角分析房價上漲的因素。首先，個地方政府之注重GDP的增長而忽視了房地產市場的正常秩序。其次房地長市場存在著剛性需求，也就是百姓常說的“丈母娘因素”，目前80后、90后已進入適婚年齡，需求量極大。，房地產市場存在著嚴重的投機行為，由于房地產市場回報率極高，因此炒房現(xiàn)象嚴重。
三、嚴把閘門，加強調控
（一）土地閘門，保障保障性住房的土地供應，加強土地管理，對閑置土地收取土地閑置費，同時對兩年以上不開工的企業(yè)收回國有土地使用權，在土地供應中加大保障房用地的供應。從宏觀層經濟角度出發(fā)，對土地供應結構的政策調整應從如下四方面進行：及時，別墅用地的停止供應；第二，對普通商品住房需求用地的優(yōu)先滿足；第三，對品質住宅的土地供應嚴格控制；四是經濟適用住房的用地加強管理。
（二）經濟閘門，利用存款準備金制度和銀行利率制度，調整市場上的資金量，為房地產市場降溫，使之恢復到正常的秩序上。首先，存款準備金和利率的調整具有作用有力且而速度快的特點；其次其具有中性的經濟調節(jié)作用，即對所有的銀行和金融機構在改變法定存款準備金比率后都產生相同的影響；再次特定條件下其他貨幣政策工具無法替代準備金和利率制度。
（三）行政閘門，利用國家行政手段，如出臺政策、稅收、征費、限購等角度加大對房地產的管理力度，嚴格控制各種炒房推高房價的行為產生。應該加強土地供應結構調整，避免土地政策的大起大落，對固定資產投資規(guī)模進行控制，提高城市整體的經濟效益。為實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標，政府有責任、有空間對房地產進行干預。建立健全信息反饋監(jiān)控體系、完善土地政策、住房政策是效抑制房價上漲的基本保障。
四、認真研究，尋找對策
（一）經濟角度，加大對福利房政策和貸款向低收入傾斜，加大對低收入人群的保護政策。商業(yè)銀行應當在房地產市場調控的大背景下，繼續(xù)將傾斜性的信貸政策面向中低收入人群，將低首付和利率折扣在中低收入人群中得以實現(xiàn)。可以創(chuàng)新金融模式，結合國家出臺的政策在商品房開發(fā)和保障性住房建設中找到一個合適的切合點，在保障自身收益不受到影像的前提下，切實加大對中低收入人群的保護政策。
（二）行政角度，從制度上保障保障性住房的建設和開工，在政策上予以傾斜。保障房建設是保障和改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定發(fā)展的必然要求。目前在房地產市場住宅供求嚴重不平衡、房價穩(wěn)居高位的情況下，住房消費成為了中國家庭需要面對的首要沉重負擔與較大奢求，政府應當通過住房保障政策的出臺與完善提高全社會的居住水平和有效配置有限的資源。
（三）分層角度。從不同的需求類型對房地產進行分類，做到低者有保障，中者有支持，高者有市場。為對各類住房需求予以區(qū)別，要通過不同的手段對不同的對象進行管理，即差異化的住房需求管理：做到不同新舊、價格的住房，面向不同收入的人群，杜絕一味跟風購買新房和好房。
綜上分析，“房價漲”這一現(xiàn)象從表象、結構、內生性和外生性等方面分析，“地價”只是眾多要素之一，而非要素。控制房價上漲要從多角度、多方面、全層次進行綜合統(tǒng)籌管理調整，要建立統(tǒng)一管理、多部門協(xié)調統(tǒng)一的管理機制。
初探土地與房地產經濟:淺析新經濟環(huán)境下的土地政策與房地產經濟
【摘 要】房地產是人類生活、生產以及一切社火活動最基本的物質保障，同時也在人類的社會財富中占有較大比例。房地產業(yè)與社會與經濟文化等方面的發(fā)展有著緊密的聯(lián)系，產業(yè)之間的關聯(lián)密切并具有很強的帶動性。本文從房地產市場的運行情況、房地產行業(yè)存在的問題、房價上漲的原因分析、對土地和房產業(yè)的有效調控措施等幾大方面著手，闡述了新經濟環(huán)境下的土地政策與房地產經濟之間的關系。
【關鍵詞】新經濟環(huán)境；土地政策；房地產經濟
從上世紀八十年代至今，我國的房地產業(yè)經歷了三十多年的發(fā)展歷程，九十年代初期，我國進行了房改，自那以后房地產行業(yè)便開始迅速發(fā)展，在改善國民居住條件方面做出了極大的貢獻。但是，與發(fā)達國家相比較，我國的房地產行業(yè)起步比較晚，目前仍然處于發(fā)展的初級階段，因此在市場快速發(fā)展的過程中逐漸顯現(xiàn)出一些問題。例如房地產價格漲幅過快、住房保障較低、供給結構不盡合理、市場秩序不夠完善以及房地產信息不對稱等。由于這些問題的不斷升級，房地產行業(yè)幾乎成為了一個飽受爭議和職責的行業(yè)，只升不降的房價不斷刺激著我國大眾脆弱的神經，有房無房，房子大或是小也逐漸成為了人們生活幸福指數的標志。怎樣對房地產業(yè)的發(fā)展及運行趨勢進行合理、科學的分析及判斷已經成為政府當前面臨的嚴峻考驗。
1、新經濟環(huán)境下我國房地產市場的運行情況
要了解我國房地產行業(yè)目前的運行狀態(tài)，必須首先獲取大量的市場信息。市場信息主要包括：消費者對住宅的需求、國家和政府制定的土地供給量計劃以及企業(yè)對房地產的銷售定價等等。而廣義上將房地產市場信息定義為包括房地產經濟活動的內部以及外部的所有相關信息，涉及到了宏觀和微觀兩個層面。企業(yè)從土地出讓計劃、地價與房價的走勢、以及市場供應需求來判斷企業(yè)總體競爭力，從而進行投資決策。但市場信息具有極大的不對稱性，這使得消費者總是處于劣勢，難以做出正確的選擇。而市場信息獲得的滯后以及其不完整性也使政府難以及時的對房產行業(yè)的形勢做出的判斷。
2、目前我國房地產行業(yè)存在的問題
2.1 市場價格太高，許多百姓難以承受
隨著我國經濟的高速發(fā)展，在許多一線城市，動輒幾萬元的房價早已不是新鮮事，而在一些二線城市或是縣級市中也開始出現(xiàn)了上萬元的房價。這樣的高的房價，讓很多百姓的購房愿望化為泡影。
2.2 房價增長過快
近幾年，我國的房價幾乎只增不減，很多大城市的房價增長率都接近50%，這遠遠超過了國民收入的增長速度。百姓工資的增長速度遠遠低于物價的漲幅速度，尤其是房價的漲幅速度。
2.3 房地產市場體制存在缺陷，不夠健全
我國目前的房地產開發(fā)以及監(jiān)管體制都還不夠完善，其市場秩序也比較混亂，常常出現(xiàn)不利于房地產發(fā)展的現(xiàn)象。
3、房價上漲的原因分析
3.1 市場結構的不合理
從儲量市場以及增量市場的角度上來看，對于一般的市場來說，增量市場往往都決定市場的供應，而房地產市場卻是一個較為特殊的市場，其增量市場不僅與儲量市場同在，并且兩者同時影響在市場的供應。從我國目前的房產市場結構來看，其保障性還很低，同時其交易與建設體制都不健全。
3.2 內生性角度分析
地價實際上就是房地產開發(fā)的最基礎投資，地價是影響房價的關鍵因素。除了地價之外，建筑材料以及人工費用的不斷上漲也是影響房價的重要因素，據統(tǒng)計顯示，我國2011年的CPI同比增長已經超過5%，這就導致了生產成本與人力生活成本出現(xiàn)大幅上漲。
3.3 外生性分析
一直以來，我國各地方政府都高度關注GDP的增長，然而卻忽視了對房產業(yè)市場秩序的監(jiān)管。同時，房地產市場還存在很大的剛性需求，也是我們常說的“丈母娘因素”，這種因素主要來自于當代80、90后對房產的需求。另外，我國目前的房產市場中還存在嚴重的不良投機行為，房產市場的高回報率導致出現(xiàn)眾多炒房現(xiàn)象。
4、對土地和房產業(yè)的有效調控措施
4.1 嚴把閘門，加強調控
4.1.1 嚴把土地閘門是控制房產市場的關鍵，政府應該大力保障住房的土地供應，嚴格加強對土地的監(jiān)管，針對閑置土地應該對其收取閑置費用，同時還應對兩年以上未開工的部分企業(yè)實施收回國有土地使用權的制度，將更多的閑置土地以及企業(yè)用地作為住房用地，以保障百姓的住房需求。同時還應從以下四個方面對土地的供應結構進行政策上的調控：
（1）減少或是停止別墅用地；
（2）優(yōu)先滿足普通住房的用地需求；
（3）嚴格控制品質企業(yè)用地和住宅用地；
（4）加強地經濟適用房用地的控制。
4.1.2 嚴把經濟閘門與土地閘門同等重要，應充分的利用銀行利率與存款金制度，對市場上的資金量進行調整，以此來為房產市場降溫，促使其恢復到健康、政策的市場秩序上。首先，存款準備金與銀行利率的調整本身具有作用強且速度快的特點；其次，其能夠客觀的進行經濟調節(jié)，能夠影響所有銀行以及各種金融機構；再次，在特定的條件下，若其他的貨幣政策是不可能替代銀行利率和準備金制度的。
4.1.3 除了對土地閘門與經濟閘門的調控以外，還需對行政閘門進行調控。嚴把行政閘門主要是指利用國家相關行政手段，例如出臺政策、征費、限購以及稅收等手段加大對當前房產市場的監(jiān)管力度，對房產市場中存在的如炒房等不良行為進行控制。政府應加強對土地供應結構的調整，防止土地政策及其價格起伏不定。
4.2 認真研究，尋找有效措施
4.2.1 經濟角度：為了控制房價上漲并使房產市場保持良好的秩序，應該大力加強對福利房政策以及貸款向低收入傾斜，制定并完善對低收入人群的保護政策。對金融模式進行創(chuàng)新也是幫助調整房價市場秩序的有效措施，結合國家出臺的相關政策并在商品方開發(fā)及保障性住房的建設過程中找到一個合理的切入點，在能夠保障自身收益正常的情況前提下，切實加大對中低收入的群眾的保護及優(yōu)惠政策。
4.2.2 行政角度：從行政制度上來保障經濟適用房以及保障房的建設和開工，在政策上給予傾斜。保障房的建設主要是為了改善民生，以促進社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展。而我國目前的房產市場的住宅供求具有極大的不平衡性，房價太高使很多中低收入的群眾難以實現(xiàn)購房愿望。因此，政府應通過加大保障房和經濟適用房的建設來完善房產市場的秩序和制動，使其平衡和諧的發(fā)展。
4.2.3分層角度：從不同的需求角度來對房產進行分類，做到低者有保障、中者有支持及高者有市場的原則。讓不同類型的住房能夠區(qū)別開來，并運用不同的手段來對不同類型的房產進行管理。
5、結束語
本文對我國當前的土地及房產市場中存在的問題進行了的分析，并指出房價漲幅過快、市場秩序不和諧等是我國房產行業(yè)目前存在的關鍵問題。同時，本文還認為地價是影響房價的重要因素，但并非是因素。因此，要從根本上來控制房價，調整房產市場秩序必須從多方面、多角度來分析，并研究出科學、合理的措施對其進行解決。
初探土地與房地產經濟:土地管理與房地產開發(fā)經濟的內在聯(lián)系
摘要：本文旨在挖掘土地管理與房地產開發(fā)經濟的內在聯(lián)系，為房地產開發(fā)提供借鑒。
關鍵詞：土地管理；房地產開發(fā)；經濟發(fā)展
房地產開發(fā)是一項龐大的項目，它與社會各個方面的聯(lián)系都非常緊密，企業(yè)還應保障開展項目合理合法、符合法律規(guī)定，同時應與開發(fā)地的民風民俗、文化等相結合。目前我國相關制度尚不成熟。筆者在文章中結合房地產開發(fā)闡述了土地管理制度的現(xiàn)狀，以期為企業(yè)的房地產開發(fā)事業(yè)提供借鑒。
一、理論基礎
（一）制度環(huán)境
所謂制度，就是企業(yè)想要在當地發(fā)展，就要達到當地對企業(yè)的各方面要求，如投資要求、經營要求等。一般來說，制度可分為正式制度和非正式制度。當地的法律和政策就是正式制度，外資企業(yè)要想立足于當地，在名義上必須遵守正式制度。正式制度缺點在于實施過程中得不到很好的完善，因此暴露出了很多問題，例如：信息流通形式混雜、合約不能在真正意義上保障簽署雙方的權益等。非正式制度又可稱為潛規(guī)則，在一定程度上表現(xiàn)了當地的現(xiàn)狀，包括社會現(xiàn)狀、政治情況等，在這個制度下，官員腐敗、群眾態(tài)度等都可以有所體現(xiàn)。
（二）戰(zhàn)略反應方式
我國現(xiàn)有制度環(huán)境比較多變，因此給相關企業(yè)的發(fā)展帶來了很多困難。這時企業(yè)應該思考應對措施，選擇順從或是反對，只有明確企業(yè)自身觀念，才能進一步作出反應。根據相關文獻可知，劃分企業(yè)抵抗壓力的程度一般是在順從、妥協(xié)、回避、藐視和操控這五個層面上，這五個程度又可劃分為十五種反應方式，每個用娓魅種。
企業(yè)對于制度的態(tài)度是可以預測的，通常可結合“制度觀點”和“資源依賴觀點”，在根據上述分類，即可明確企業(yè)的戰(zhàn)略選擇。企業(yè)在發(fā)展過程中需要應對諸多問題，面臨多方面的壓力，因此當制度壓力來臨時，企業(yè)會適當地進行反抗，這是一種良性互動。國外學者奧利弗將企業(yè)對于制度壓力的反應方式劃分為十種，但需注意的是這十種反應方式是指在某些情況下。
二、土地管理的制度環(huán)境變遷
（一）法律環(huán)境
法律不可違背，在我國法律是正式制度的一個方面，因此企業(yè)必須遵守，在名義上不可違背。但這也不是的，事實證明相關法律環(huán)境仍然有待改善。早在2000年我國就對房地產企業(yè)進行了規(guī)定，相關法律也已形成。從那時起房地產企業(yè)就有了規(guī)范，法律可以對其進行制約，但是實際上在工程施工部分，相關法律的不成熟性就有所顯露。其中，問題較大的一個方面就是取得土地的方式。在那時，只要企業(yè)和政府進行協(xié)商，只要達成共識企業(yè)即可擁有土地，不難看出其中存在的巨大漏洞。企業(yè)所在地區(qū)的官員權利巨大，有權對土地進行出讓，并沒有具體的要求，因此企業(yè)是否規(guī)范等都無從了解。這個問題一直持續(xù)了較長一段時間，直到2004年地方政府對政策做出了改變，制定并了土地出讓的相關政策。經營性土地不再是通過政府官員和企業(yè)雙方私自轉讓，而是需要進行招標拍賣掛牌出讓，這一改變對于我國房地產發(fā)展具有重大的現(xiàn)實意義。我國對于相關的法律規(guī)定的建立、修改，不僅體現(xiàn)了制度的成熟，也體現(xiàn)了國家的進步。制度成熟的目標不可能在一段時間內達成，這需要一個過程，因此可以說制度需要逐漸成熟。所謂的制度成熟，也就是法律更加完善，規(guī)章制度更加完整，有利于應用于市場。私有財產概念是從2004年開始逐漸形成的，從那以后房地產開發(fā)事業(yè)就不像早些時候那么簡單了。
（二）政策環(huán)境
從20世紀90年代開始，我國對稅收進行了改革，除去中央的稅收要求，其余經費均被納為地方經費。地方政府可以通過轉賬土地使用權等方式獲得自身財政支持，因此地方政府對于企業(yè)的房地產開發(fā)事業(yè)非常支持，這從另一個方面也促進了地方政府與房地產開發(fā)企業(yè)的合作。在沿海地區(qū)，地方政府實行的土地政策大多相似，“筑巢引鳳”就是其中一個具有代表性的政策。在這些地區(qū)，地方政府極力支持房地產開發(fā)企業(yè)，大量農田成為了開發(fā)區(qū)。
至2007年，為改善土地市場混亂和投資力度過大問題，地方政府對這一現(xiàn)狀進行了宏觀調控，國家于2007-2010年間提高了銀行的利率。可以看出，2007年之后的各項政策對于房地產開發(fā)影響較大，加大了對閑置土地的清理力度，對超出合約動工日一年還尚未開發(fā)的土地征收“土地閑置費”，對超出合約動工日兩年還尚未開發(fā)的土地，“無償收回”土地使用權，并且加強對建設用地供應和土地價格變動情況的監(jiān)測分析，制止土地囤積的行為。
三、土地管理的制度環(huán)境對房地產企業(yè)戰(zhàn)略選擇的影響
（一）遵守
近年來，我國的正式制度逐漸完善，相關的法律條文出現(xiàn)，比如采購法的建立，公共工程招標有標單的要求，企業(yè)只能開始按規(guī)范要求進行投標；其中，制度化對企業(yè)取得土地來說，影響較大，房地產企業(yè)必須開始面對我國的土地使用規(guī)定，遵守越來越嚴格的法律規(guī)范。
（二）隱藏
當企業(yè)在從事房地產開發(fā)，面對我國的法律規(guī)范時，企業(yè)表面上遵守法律規(guī)范，實際上在尋找法律規(guī)范的漏洞和不完整的地方，試圖找出可以創(chuàng)造超額利潤的機會，而隱藏的做法是針對我國的正式制度。
（三）入伙
當房地產企業(yè)在從事房地產開發(fā)，面對到我國的非正式制度時，企業(yè)讓官員或是地方人士在整個開發(fā)過程中，可以獲得足夠的利潤。很多情況是，企業(yè)成立教育基金會向當地學校提供獎學金，邀請當地有影響力的官員、地方人士加入基金會，把做善事的名聲與當地官員、人士一起分享，借此建立關系；或是直接把施工階段中，比較沒有技術性的工程項目發(fā)包給當地廠商施作，以正當的方式讓出一部分房地產開發(fā)的利益。入伙的方式，是讓施加制度壓力的人進入企業(yè)內，但不會參與房地產開發(fā)的相關重要決策，只是把部分利益與之分享而已。
（四）控制
我國地方官員多是上級指派，因此，地方政府需要聽從中央政府的指示，面對我國的非正式制度，地方官場的潛規(guī)則時，企業(yè)直接與中央進行接觸，取得支持后，讓中央直接命令地方配合。因此，受中央政府的歡迎，中央政府直接命令地方政府配合企業(yè)的要求，幫助企業(yè)解決在建造廠房中所造成的所有問題，并提供經營上的幫助。
四、結語
盡管相應的土地管理制度已經得到發(fā)展，但仍亟需完善，建立完善的、適應所有和市場形式的法律制度，應當建立相關的法律條款，規(guī)范市場運行。當企業(yè)從事房地產開發(fā)時，面對我國的法律規(guī)范應該努力遵守。
初探土地與房地產經濟:土地利用價值與房地產市場經濟評價
摘要：在城巿的最繁華的地帶，土地的資金是較高的，而且大家對這部分的土地需求大。該部分的利用率也大，盡管城市的土地利用率在向郊區(qū)轉變，但是這種轉變形式在減弱，主要原因是因為房地產市場存在的摩擦，而且我國的土地資源有限。這是正常的趨勢，本篇文章主要是探討了土地利用以及房地產租賃市場調節(jié)的技術以及經濟評價。
關鍵詞：土地利用；房地產租賃；調節(jié)；市場；分析
在城巿的最繁華的地帶，土地的資金是較高的，而且大家對這部分的土地需求大。該部分的利用率也大，盡管城市的土地利用率在向郊區(qū)轉變，但是這種轉變形式在減弱，主要原因是因為房地產市場存在的摩擦，而且我國的土地資源有限。這是正常的趨勢，本篇文章主要是探討了土地利用以及房地產租賃市場調節(jié)的技術以及經濟評價。土地具有利用價值，但是土地的利用價值主要是在利用土地之后活動的經濟利益。這種價值還體現(xiàn)在土地的類型上，被利用的土地是用于當做住宅還是用于商業(yè)又或者是被用作于工業(yè)等其他的領域。房地產競爭使獲得利潤少的企業(yè)將原本屬于自己的土地讓出去，甚至是被迫轉讓，這也是一種趨勢，在競爭中，往往獲利的是投資較高的一方。如果對某一塊土地的需要大，那么這塊土地的價格會很高，包括租金。
一、土地利用的區(qū)位決策
1.商業(yè)區(qū)位決策
中心商務區(qū)是城市里受歡迎的區(qū)域，而且這個區(qū)域的顧客非常多，因此在選擇區(qū)位的時候，這一部分是選擇的，但是除此之外，還有一部分的區(qū)位也需要決策，例如中心區(qū)周圍的零售業(yè)，在選擇零售業(yè)的時候，可以有兩種選擇方式，一種是在交通便利的位置，或者是道路的兩旁設立商業(yè)區(qū)，因為這個位置人流量；大，可以保障獲利；第二種是在各個企業(yè)聚集的位置上設立商業(yè)區(qū)，這個位置大型的企業(yè)多，通過彼此的地理位置，加強交流，從而獲益。以上的兩種方法是使用最多的決策方法。
2.工業(yè)區(qū)位決策
不在考慮地租差價的情況下，每一個工業(yè)企業(yè)都希望找到一塊能使克服“空間”成本達到最小的區(qū)位。"空間摩擦"的成本可用關聯(lián)度來衡量。關聯(lián)度是指不同區(qū)位之間人和人、物品和物品的運行關系。相互之間發(fā)生移動的區(qū)位稱為關聯(lián)位址.要使"空間庫擦"的成本達到最小，即要使關聯(lián)位址之間的轉移成本達到最小。工業(yè)區(qū)位決策不僅受關聯(lián)位址之間轉移成本的影響，還受到工業(yè)企業(yè)生產成本和加工成本的影響。在加工成本受工業(yè)區(qū)位的影響很大時，企業(yè)就可以考慮通過適當增加轉運成本來降低加工成本。
二、房地產租賃市場調節(jié)的技術經濟分析
如果土地的使用情況不同，那么房地產對土地的配置也有很大的不同，這一點可以從土地的區(qū)位上看出來。因為房地產有供給與需求的關系，所以，房地產的產權最終會向價格較高的移動。而業(yè)主對這塊土地出價也是對土地的為了收益所估價而房地產將經營的目標轉移到可能獲利的一方。產業(yè)首先占有一個位置，使得自身能夠在該位置上獲得利益，不管是空間還是區(qū)位的利益。受歡迎的位置價格較高，而租金也從這個位置開始下降，可租空間的大小，以及需求都會影響價格，而且對于物業(yè)的供給等方面也造成影響。
1.租金水平及其調節(jié)過程
在稍短的時間內，無論是在哪個區(qū)位的可租空間變化都不會太大，都是相對區(qū)域穩(wěn)定的，而這種變化趨勢可以通過租金來實現(xiàn)，由于變化并不是特別大，因此房地產市場在短期內沒有彈性。一般來說既是租金由于市場的變化在不斷的降低，而且人們也不會因為這種變化就不銷售房屋。出現(xiàn)銷售停止的前提是因為房地產市場失靈，而且支付的資金巳經不能承擔起建設的費用。及時地停止租賃但是停止的時間不會太長。如果租金的價格一直處于高水平狀態(tài)，資金的增長并不使物業(yè)價格上升。業(yè)主在建立完整的物業(yè)是要有大量的時間的，只有資金非常高，一部分受利益影響，將還沒有履行完合同義務的房屋轉租出去。可是如果房價變得特別低，業(yè)主就會將房子轉租出去，寧愿讓房子空著。盡管房子在供給上有彈性，但是變化并不明顯，而且對于房地產的而影響也很弱。如果因為某些原因，人們對于辦公樓的需求減弱，而租賃辦公樓的租戶數量也在減少，這是租金就會發(fā)生變化，價格會有明顯的下降，需求直接影響資金。在價格發(fā)生變化的時候，房地產行業(yè)就好對當前的物業(yè)進行重新配置，在這個時候如果出現(xiàn)了某一個用戶可以支付大量的資金，那么說明這位用于可以在物業(yè)中獲得利益。
2.市場的調節(jié)作用
如果房地產市場內的所有房屋都是可以租賃的，而且甚至是可以相互取代的，這時租賃的人員在選擇物業(yè)的時候，就要排隊，因為大家都有著同樣的霜求，所以競爭激烈.而我們可以在房地產市場上看到有關的信息變化，例如房地產、物業(yè)的供給以及需求等等。需求越多價格就會越高，因此這時就需要市場的調節(jié)，但是在實際中，我國的房地產市場并沒有一個競爭機制，例如在對房屋進行租賃談判的時候，是在一個比較機密的情況下進行的，及時出現(xiàn)了分歧在私下的時候，也會和解，因此租賃合同在反映房地產的供給以及需求的時候，還需要考量。所有的業(yè)主也都要關注行業(yè)的變化，知道房地產的營銷以及資金通過什么樣的方式反映出房地產的地位，而且也關心與房地產有關的信息。參與到房地產有關活動的人，在購買或者是銷售物業(yè)對的時候，可以用不同的價格完成購買或者銷售，而且業(yè)主是希望能夠將資金提髙，在房地產已經趨于飽和的時候，如果在這個基礎上在增加房地產的面積，那么該項目的維修費用就會相對增多，而且該位置的租金也會上漲，在業(yè)主能夠獲得更多的利益時，利益的驅使也會讓業(yè)主積極的融入到巿場中。在利用土地的時候，不能盲目的利用，而是應該采用分：析的方法，綜合考慮土地的使用價值，同時結合房地產市場，控制開發(fā)的力度。根據房地產的需求尤其是租賃需要，調節(jié)房地產市場上的房屋供給。在利用土地的時候，還要采用區(qū)位決策的方式。
作者：柳恒陽 單位：穆棱市國土資源局