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謅議住房工程質量:淺議保障性住房工程質量監督與控制
前言
保障性住房安居工程是被國家列入了“十二五”國民經濟發展計劃的一項重要民生工程，它包括經濟適用房、公租房、棚戶區改造、極危房改造。2011年全國建設量為1000萬套，其中保障性住房近600萬套、各類棚戶區改造住房400多萬套，去年保障房出現了高歌猛進的開工形勢。但在高速發展的同時，各類質量問題也紛紛暴露出來，如包頭較大的棚戶區“民馨家園”改造項目，出現500多套墻皮起砂脫落現象，北京的“明悅灣”保障房項目多棟“樓歪歪”，廣西廉租房工程使用的“瘦身鋼筋”。施工質量不高、安全隱患較多、質保資料缺失、管理人員缺席成為各地保障房建設存在的普遍現象，保障性安居工程質量形勢不容樂觀。保障房質量，關系千家萬戶，牽動各級政府，曝光的質量問題，在社會上造成了不良的影響。
2、保障性住房質量問題原因分析
保障性安居工程涉及面廣、公益性強、社會影響大。事實上，保障房質量問題一直是政府部門監管和處罰的重點，但為何保障房質量問題頻發，癥結在哪？
2.1趕工期。保障房建設任務空前繁重，地方政府為完成已簽訂的建設任務，往往項目手續不全就開工，“邊開工邊辦手續”成為普遍現象。由于時間倉促，施工、監理、建材等企業的招投標流程也有所弱化，從而忽視了對建設質量的監管，造成質量問題頻發。
2.2造價低。由于保障房利潤非常有限，造價也有嚴格限制，部分項目甚至會虧損，本來就容易出現偷工減料的現象。保障房建設利潤偏低，企業缺乏建設的積極性，容易出現預算不足、投入過低情況。
據了解，限價房和經適房利潤率平均在7%—8%，不足普通商品房的一半。算上各項稅費、土地成本和通脹因素，利潤更被壓縮。而廉租房和公租房項目的利潤率更低，且資金回籠速度較慢，因此企業的積極性不高。如果缺乏強力有效的監管，偷工減料等危害建筑質量安全的事件就極可能發生。
另一方面，建材、人工價格不斷上漲，更加大了保障房建設成本控制的難度。保障房質量問題實際上凸顯了資金的困境。
2.3監管難。盡管有關部門一直在強調加強監管，但保障房仍面臨質量監管責任不夠明確、制度約束力度不足、監管不到位等問題。很多監理公司接下保障性安居工程業務后，沒有派人到現場，或沒有派專人去現場做監理。很多房屋建筑工地的監理人員尚且都是一人盯幾個工地，何況保障房項目，由于造價低和缺乏甲方的監督，監理人員更加不負責任。
3、保障性住房質量控制措施
3.1、作為政府部門，對保障性住房的建設質量實行項目責任終身追究制。
住房和城鄉建設部下發了《關于加強保障性安居工程質量管理的通知》，要求在保障性安居工程建設的全過程實施最嚴格的質量監督管理，并將其納入地方任務考核。凡是保障性安居工程發生質量問題的，省級住房和城鄉建設主管部門要對問題查處情況進行掛牌督辦，對市縣主管部門負責人進行約談。
同時，住建部要求各地切實加強對保障性安居工程質量管理工作的組織領導，盡快制定落實保障房質量監管辦法，建立健全層層負責的工程質量責任制，嚴把建筑原材料和施工質量安全關。項目法人、勘察、設計、施工、監理等單位要依法對建設工程質量負終身責任。對出現重大質量問題或發生重大質量事故的保障性住房項目的開發企業，降低其企業資質等級或吊銷其資質證書，不再受理其保障性住房建設計劃的申請。例如，廣西住建廳就對施工現場存在嚴重質量安全隱患且未按時完成整改的6家施工企業予以全區通報批評并責令整改，并對廣西華南建設集團有限公司等4家企業，給予從通報發文之日起1年內，其企業和相關管理人員在廣西境內不得參加保障性住房工程投標、不得承接新的保障性住房工程項目的處罰。
針對保障房建設時間緊、任務重的情況，各級住房和城鄉建設主管部門應特別注意把好程序關，不擅自簡化基本建設程序。建立保障性住房質量每月檢查制度，每月對在建的保障性住房工程進行監督檢查。在工程竣工驗收前，建設單位應組織有關參建責任單位、物業公司及業主代表進行逐套、逐戶驗收，并將結果向住戶公示，接受監督。對未經分戶驗收或驗收不合格的保障性住房不得交付使用。組織專項檢查，對于保障性安居工程建設質量當中的一些問題進行查處。
3.2、作為保障性住房的具體實施者，施工單位應自我質量控制與成本控制并舉
3.2.1、質量控制
建設工程項目施工一般涉及人員、材料、機械等較大的范圍，是一個比較復雜的過程，影響建筑成品質量的因素較多，在施工過程中對施工質量的控制就顯得極其重要。施工企業質量控制管理的具體途徑主要有以下三個方面：
（1） 對建設項目技術文件、報告、報表的完整、確鑿進行管理，是項目部對建設工程產品質量進行控制和管理的最主要手段。具體內容有：驗證技術資質，出具開工報告，編制施工方案、施工組織設計，整理材料質量檢驗證書，收集動態施工統計資料及圖表，協調設計變更、收集變更圖和核定書，出具問題處理報告，檢查工序交接，做好分項、分部工程質量檢查及報告，簽署現場必要的技術簽證、文件等。
（2） 加強現場質量檢查，一般來說，此項工作的具體內容包括：開工條件、工序交接、隱蔽條件、復工條件、確認滿足下道工序、成品保護、日常巡視等。檢查方法要結合觀察、測量和事件記錄并重的辦法，做到細節不放松，重點有記錄。
（3） 堅持以試驗數據作支撐，主要是通過試驗手段對質量進行判斷，所獲取的數據要與現場實際情況相符合。
3.2.2、成本控制
在工期緊張，工程單價較低的情況下，保障性住房建設的利潤薄弱，對施工單位來說是一種考驗。在全力保障施工安全、保障質量的前提下，施工企業效益為先的理念能否實現，關鍵在于能否做好項目工程的成本管理。
（1） 要想做好成本控制，建筑企業應建立起完善的成本管理與責任體制。在施工項目運行之前，對成本管理中的具體工作以崗位責任制的方式，建立起責任控制系統，把成本控制的責任層層落實到每個成員中，系統地組建，使項目成本控制形成一個面、線、點分明，結構分工合理的管理網絡。
（2） 施工企業還應掌握成本控制的手段，成本控制的手段一般是由計劃、控制和分析三個階段所構成。在組織施工之前，依據施工圖、施工預算等資料，編制企業的預計投入的人材機使用費以及項目、企業管理費等費用，所有費用的合計做為成本計劃。成本計劃必須嚴謹可行，盡量接近最終資金使用限度。當出入值超出正常允許范圍時，要認真查找誤差原因，總結經驗，避免類似問題再次出現。通過計劃與實際對比，可發現原因并制訂糾正預防措施，從而提高勞動效率和材料利用率，提高項目的利潤。
4、結語
總之，保障性住房的建設，是關系國計民生的一項大事，也是一個繁雜的綜合體，要保障該項惠民政策的落實與切實惠民，需要各執行部門以高度的責任心，監管，施工單位以百年大計，質量及時的主人翁姿態有機管理，創造效益，共同營建一個真正的實實在在和諧社會。
謅議住房工程質量:保障性住房的工程質量管理方法及其運用的思考
摘要：保障性住房與群眾的切身利益息息相關，對于促進社會的和諧與穩定具有重要的意義。人們的生產生活以及相關建筑企業的運營發展，都會受到保障性住房質量一定程度上的影響，因此，應該高度重視保障性住房的質量管理，認真做好保障性住房的質量管理工作勢在必行。本人對建筑工程質量管理的現狀進行了詳細闡述，對保障性住房的工程質量管理的方法以及運用進行了深入的分析和探討。
關鍵詞：保障性住房；工程質量管理；意義；方法與運用
質量管理是的是一項協調活動，保障性住房的工程質量不僅僅關系著人民群眾的生命財產安全，同時與相關企業以及國家的利益緊密相關，如果工程項目的質量不過關，便會對其產生很大程度上的消極影響，因此，必須把保障性住房的工程質量管理放在首位。本文從我國建筑工程質量管理的現狀入手，研究和分析了其工程質量管理的方法與運用。
一、國內建筑工程質量管理的現狀
1979年，我國建筑工程管理開始起步，一直以來，由于不斷的改革和發展逐步形成了比較完善的工程質量管理體系。同時，我國也不斷建立健全與建筑工程相關的法規政策。在社會經濟不斷發展的情形下，人們的經濟生活水平得到顯著提高，對住房的質量要求也不斷提高，如今的建筑工程質量不斷上升，但是在投資成效、經濟利潤以及使用時長等多種方面還存在諸多問題。
我國建筑工程質量管理的發展趨勢具有以下特點：在WTO的不斷深入與開放下，我國的建筑企業開始與外國的建筑企業相競爭，開始走上了國際化的競爭趨勢；在社會不斷發展的狀況下，建筑質量不僅僅要做到讓客戶滿意，滿足人們的住房需求，同時也要符合人們的審美觀，滿足人們的心理需求，建筑工程的外部與內部的質量都要與人們的要求相符合；傳統的工程工作流程已與現階段的社會發展不相適應，業主逐漸成為了質量控制的關鍵，建筑質量規范、創新、培訓以及服務品牌戰略也發生了轉變；建筑工程的質量管理逐步向創新階段轉變，質量再造、質量功能展開以及先進的信息科學技術被其大范圍應用。
二、保障性住房的工程質量管理方法與運用
1．建立有效的施工質量管理機構
施工企業要根據保障性住房的實際情況建立與之相關的質量管理隊伍。公司書記以及總經理作為保障性住房的首要負責人，要針對公司的重大活動制定相關方針、決策與目標；副總經理要對重要的報告、文件進行審批，協助總經理完成管理制度工作，并指導、協調各相關部門和成員制定相關的質量管理方法，通過開展各種活動，使其得到落實；各部門的職員要做好自己的本職工作，提高部門質量管理以及工作效率。其次項目經理管理部門要制定完整的策劃文件，配備與技術、質量、材料、安全相關的管理人員，分解工程目標，同時簽訂質量保障責任書。
2、建立健全質量管理制度
①完善質量保障制度。項目經理部門應該重點建立施工試驗檢測與技術及方案交底制度，設備、材料及配件的檢測與存放等多方面的管理制度，對關鍵性部位以及隱蔽的工程進行質量預檢、復檢和驗收的制度，樣板確認以及工序交接檢查的制度。
②監督和落實技術方案以及質量保障制度。技術質量部門要對施工部門進行定期的檢查，如質量保障的制定及落實、質量文件的更新與運行、相關培訓制度的制定與實施以及對工程質量的控制及驗收等各個方面的實際情況，并且對管理情況進行有效的評價。
③建立實施實名制制度。根據工程業務流程中的各個環節上的工作人員，實施對質量操作和驗收的掛牌制度，牌上要寫上施工時間、部位、單位名稱以及各個工作人員的名字，對實現質量控制中的可追溯性具有重要意義。
④在施工過程中，要實施樣板現行制度，在進行大面積的施工前必須要有驗收認可的記錄，樣板實施中，專業的工作人員要24小時旁站且保存記錄。
⑤項目經理部應該建立實體測量制度，制定相應的計劃，根據計劃一步步的進行工作并根據實際情況對其進行調整，對施工方法進行總結。
⑥對工程質量進行定期檢查，對工作中的各個流程進行分析報告，加強自檢、交接檢以及互檢制度的力度，使現場的質量受到有效的管理和控制。
⑦建立對工程材料設備選用的制度，強化保障性住房的工程檢測管理，其檢測試驗結果數據要、真實。
3、加強監督、考核制度，制定住房回訪制度
工程項目部要在一定的時期接受管理考核機構的考核，考核結果與負責人的個人利益相對應，對違反規定的負責人進行相應的處罰，獎勵表現好的負責人，竣工之后要對住房的居住情況進行認真的回訪，并建立相關質量信息檔案，為以后的保障性住房工程質量的管理提供一定的經驗。
總結：
現階段，我國的建筑事業不斷的發展，其工程量大，周期較長，投資較大，保障性住房的工程實施還存在諸多質量問題，因此，必須嚴格遵守國家的相關法律法規，健全和完善工程質量管理體系，同時提高質量意識、預防和檢測等多方面的控制，這對于提高保障性住房的工程質量管理具有重要的意義。
作者簡介：娜英，女，1980年7月出生，本科學歷，工作單位：新疆博樂市房地產管理中心。
謅議住房工程質量:淺談保障性住房的工程質量管理
【摘 要】保障性住房是我國政府為滿足社會中低收入階層住房要求的有效保障，保障性住房的工程質量對社會的穩定與和諧發展具有重要的作用，一旦出現任何問題，就會產生一定程度的消極影響。要想讓中低階層住上滿意的房子，必須加強保障性住房的質量管理。本文從對保障性住房施工前、施工過程中的質量管理進行了深入的探討。
【關鍵詞】保障性住房；工程；質量管理
工程項目管理實際上是將人力、財力以及物力進行優化配置，通過策劃、指導、組織以及檢驗等手段對工程進行自身管理的過程。現階段，我國政府大力支持保障性住房的建設，對其工程質量管理給予高度重視，對解決居住困難的問題具有重要的積極影響。
一、施工前的質量管理
1、規劃管理方面
保障性住房要充分考慮中低收入困難家庭的經濟條件，科學規劃、合理布局，交通便利，若保障性住房處于商品住房區，應明確其套型比例、建設總面積以及單套面積、套數、建設標準及建成后回購或移交事項，并簽訂合同。同時，從群眾的住房狀態、生活水平以及家庭人口、結構等多方面的因素，對建設的套型和規模進行規劃和管理。
2、設計管理方面
保障性住宅的設計以及建設要符合節能與環保的標準，嚴格遵守與住房建設相關的法律法規，對設計方案進行優化選用，使得較小的戶型具備住房的基本使用功能，積極推廣和運用成熟先進的新技術、新設備以及新工藝。
3、招標管理方面
保障性住房的建設必須遵循市場運作以及政府組織協調的原則，通過項目法人的招標方式對房地產開發企業進行選擇，前提條件是這些企業必須具有社會責任以及相應的資質，同時，經濟適用住房管理的實施機構也可以直接對其進行組織建設，其中應對國有企業中骨干企業高度重視。
二、施工過程中的質量管理
1、在施工過程中對于工程質量的檢驗控制措施與標準要嚴格執行
在對主體結構進行施工的過程中，豎向施工可以對鋼管支撐進行有效傳遞；模板工程與安全技術標準規范相適應；為了防止因主楞下撓發生變形、扣件下滑導致樓層凈高不夠的現象，主楞不能夠使用鋼管以及豎向施工荷載方式。在對住房進行裝飾專修的過程中，要與建筑防水材料應用技術規程的相關規定以及裝飾裝修工程的相關施工規范，衛生間的墻面防水層要按照規定，大于1.8m，在對外墻進行抹灰前，要利用聚氨醋發泡膠以及其他的彈性材料對墻體與門框之間的縫隙進行填充，同時在外墻以及門窗框相接處留出10mm的深凹槽，用聚合物以及纖維防水砂漿進行封填，并在此刷防水涂料，從而大大降低了墻體與門窗框之間縫隙滲水以及墻面返潮等現象的發生率。
2、分戶驗收住房工程
在分戶驗收的過程中，對影響使用功能以及工程觀感的質量進行觀察，并以此為主要驗收項目，把檢驗批檢查作為分戶驗收的主要內容，以單位工程中的走廊、公共部分以及每戶住宅為單位對分戶驗收進行劃分，若其具備了驗收條件就對其進行及時驗收。
3、保障性住房完整的施工方案
保障性住房工程在進行施工之前必須要制作一個完整的樣板房施工方案然后進行實施。在將樣板房的地磚墻進行鋪貼結束后，對衛生間以及廚房進行閉水試驗時，衛生間以及廚房周圍的墻體會因為過長的泡水時間而產生泛黃的現象，并且以快速發展的勢頭向臥室以及客廳的墻根進行蔓延，這種情況下，人們都認為是衛生間以及廚房沒堵好墻體洞，墻面因地面防水性能不強而造成了墻根泛黃的狀況。對于這個問題，很多人提出了不同的解決方法，比如用油性的密封底漆對墻體根部的泛黃部位進行覆蓋，但是并沒有產生良好的效果；鏟掉墻體泛黃部位的膩子并涂上膠泥防水層，也沒用獲得有效的作用；再者便是鏟掉泛黃部位的砂漿層再次抹灰還是沒有產生理想中的效果；還有就是把衛生間以及廚房泛黃的磚打掉重新貼磚，進行墻面防水等多種工作，重新進行灌水試驗，但是試驗結果與之前的情況是一樣的，墻體根部依舊返潮并出現泛黃的現象，這種情況沒有得到有效的解決。經相關專家證明，這種現象是因為地磚由干硬性水泥漿構成，水泥漿在磚下逐漸形成滲水路徑，通過磚的縫隙和土孔向上蔓延，延伸到墻體根部從而出現泛黃現象，而起始點便是衛生間和廚房，因此便把其地面磚用水泥漿濕鋪，墻體返潮、泛黃的問題得到了徹底解決。此外，在裝飾裝修中，應多加強對成品的保護，加強工人保護成品的觀念意識，合理安裝給上水管道，并注意保持一段時間給水管內的壓力，防止墻體根部泛黃、潮濕的狀況。
三、總結：
保障性住房的工程質量管理，需要進行多方面的努力。對保障性住房的監督管理，既是我國政府及其相關部門的責任，也是參與其中的群眾的責任。嚴格遵守我國的相關法規政策，吸取經驗和教訓，認真學習，加強工程質量管理力度，有助于提高保障性住房的質量，從根本上解決和避免工程質量問題，因此，必須要做好保障性住房的質量管理工作，才能使得工程質量達到效果，真正滿足我國中低階層對住房的需求。
謅議住房工程質量:完善保障性住房工程質量監督管理工作的思考
摘要:保障性住房與群眾的切身利益息息相關，但當前保障性住房工程仍存在質量問題，為此，不斷完善保障性住房的質量監督管理工作意義重大。本文指出了當前保障性住房建設中存在的一些問題，有針對性地提出了完善保障性住房工程質量監督管理工作的建議和措施，確保了保障性住房的工程質量，可供參考。
關鍵詞:保障性住房；問題；質量監督；建議措施；部門聯動
保障性住房工程的建設，是黨中央、政府作出的重要戰略部署，它是與商品性住房相對應的一個概念。它是專門為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。大力加強保障性住房建設力度，對于促進房地產市場健康發展，改善城市低收入居民的居住條件，促進社會和諧穩定具有重要意義。作為一項重大的民生工程，把保障性住房建設成為放心工程也意義重大。因此，完善保障性住房的質量監督工作顯得尤為重要。
1 保障性住房工程質量監督管理體系存在的問題
當前保障性住房建設模式、質量監管體系在全社會信用體系建設還不十分完善的情況下，怎樣加強政府監管還有很多需要進一步修訂和完備的地方?，F階段要切實加強保障性住房工程的質量監管，各建設行政管理部門應立足本部門職責，明確管理邊界，加強部門聯動，建立和完善有關制度，使管理的觸角延伸至工程建設全過程的各個環節。
2 保障性住房建設中出現的主要問題
2.1 無保障性住房儲備用地
目前，該市保障性住房建設沒有儲備用地，往往是區政府按照市政府下達的工作任務，帶著計劃找項目和開發建設單位，這樣對開發建設單位的選擇就捉襟見肘了。包括工程立項、規劃都難以實現有效統籌，工程計劃性不強、倉促上馬，質量難以得到有效保障。很多工程是邊設計、邊施工，開工時間尚未確定，竣工日期已經明確。開發建設單位強迫施工單位趕工期，施工企業為趕工期，難以合理、精心組織施工，施工工序顛倒，各工種互相牽制影響，造成工程施工質量粗糙，住戶投訴多、意見大。
2.2 承建保障性住房施工企業質量把控能力參差不齊
由于政府沒有現存保障性住房儲備用地，幾乎沒有選擇開發代建方的余地，也不可能對承建保障性住房建設任務的建設開發企業的資質條件、信用、資金和管理實力等作相應的限制，承建保障性住房開發建設任務的既有國有大型開發企業，也有規模較小的民營企業。建設管理經驗、質量責任意識以及對施工質量的掌控能力等均存在較大差異，直接影響到保障性住房的建設質量。
2.3 工程勘察、設計工作質量問題造成保障性住房質量先天缺陷
由于保障性住房的工期、成本等原因，勘察單位在場地勘探時人為減少勘探點數、勘探孔深度，造成勘察報告質量不高；設計單位未根據保障性住房的特點進行精心設計，對易產生質量通病的部位和節點未優化及細化設計，有的甚至根據建設單位要求使用國家和省明令淘汰或者禁止使用的材料和設備，如在結構設計中使用了預制混凝土空心樓板等。
2.4 進場原材料、設備等把關不嚴給保障性住房質量埋下隱患
由于保障性住房由政府直接定價，工程尚未建設，房屋售價已定，建設成本已定，建設單位要確保自身利潤，勢必壓低工程造價，施工單位以低價或不合理的實際價格中標，利潤空間本身十分有限，而建設過程中原材料、設備價格的波動勢必造成施工企業利潤降低甚至虧損，如果施工單位誠信度不高，質量管理體系不健全，在追求企業利潤原則的驅使下，采用一些質量低劣的原材料和設備成為其必然的動作。
3 完善保障性住房工程質量監督管理工作的建議和措施
3.1 保障資金和土地落實、加強規劃統籌
應加強科學編制土地供應計劃，加強土地儲備和供應工作。涉及新增建設用地的，要提前確定地塊，開展土地征收等前期工作，確保及時供地。儲備土地和收回使用權的國有土地，優先安排用于保障性住房建設，并選擇交通便利的地段建設保障性住房。在此基礎上，加強規劃統籌，加強保障性住房小區的配套設施建設，提供良好的居住環境。
3.2 適度提高保障性住房開發建設單位市場準入門檻
在保障性住房建設中，政府作為業主應指派專門機構或部門，加強工程建設全過程的質量管理。
建設單位是工程建設質量的及時責任人，依法承擔工程質量的管理責任，肩負著擇挑選擇承建單位、制定合理的工程進度計劃、保障建設資金、加強合同管理等核心任務，高素質的建設單位是保障建設工程質量的首要條件。
同時建立并完善保障性住房的創優激勵機制和失信懲戒機制，政府對于積極創優的參建各方主體予以通報表彰，在招標投標、市場準入、評優評獎等方面給予政策傾斜，對存在嚴重質量問題的，要嚴厲追究責任，依法給予處罰，并列入黑名單。
3.3 合理確定造價和工期
保障性住房是政府的形象工程，在使用中一旦發現質量問題，民心工程常常會變成鬧心工程，引發不良的社會影響，輕者會形成住戶與建設方、施工單位的矛盾，重者還會影響到政府的公信力和執行力。政府管理部門隨意壓縮建設成本或純粹為了完成建設任務而任意壓縮合理工期所帶來的后果是嚴重的，也是不負責任的，因為合理的造價和工期是保障工程質量的基本前提。
1)嚴把保障性住房立項審批關。保障性住房建設應充分尊重客觀經濟規律，項目審批部門在保障性住房立項時一定要落實資金渠道，要認真考核建設單位的資金籌措和保障能力，讓有實力、信譽好的建設單位進入保障性住房建設市場。
2)統一采用公開招標方式。保障性住房是重大的民生工程、民心工程，也是政府工程，理應參照政府投資工程進行管理。通過公開招標方式，不僅可以擇挑選擇參建單位，而且可以保障工程的合理造價，還可以將合理建設工期納入評審內容，一旦企業中標，建設單位和施工企業必須按照招標文件規定的建設工期簽訂合同，不得隨意更改，讓工程更好地接受全社會的監督，避免鬧心工程、爛尾工程的出現。
3)適度調整經濟適用住房銷售價格。近年來，CPI指數增幅較大，物價上漲較快，工資收入水平也有了明顯的提高，但經濟適用房的銷售價格只相當于高層建筑的土建成本，距普通商品住房的市場交易價格更是相差甚遠。
4)確保政府補貼和各項優惠政策落到實處。保障性住房是一項民心工程，不能以追求經濟利益為出發點和落腳點，地方政府應盡可能地降低開發商的土地取得成本、減免各種稅費，給予保障性住房合理的投資補貼并落實到位。
3.4 保障性住房的質量管理應加強部門聯動
1)建立工程項目審批“綠色通道”。鑒于保障性住房具有建設規模大、分布廣、工期緊、工程質量要求高、管理任務重等特點，需要進一步創新保障性住房建設管理思路和工作方法，提高管理效能。
2)建立竣工交付綜合驗收制度。保障性住房五臟俱全，其立項、建設、管理涉及到發改、住房保障、規劃、建設、消防、環保等部門以及水電氣等保障民生的壟斷性企業。
3)加強工程交付使用后對物業服務企業的監管。建筑工程是在一定程度存在質量瑕疵的特殊產品，《房屋建筑工程質量保修辦法》規定了建筑工程在保修期內建設、施工單位的保修義務；該市的物業管理條例第七十五條明確規定，業主、物業使用人、物業服務企業、開發建設單位之間在物業管理活動中發生爭執不能協商和解的，其主要調解部門是區房管局。建議房產部門作為保障性住房交付使用后質量投訴管理的牽頭部門，對物業公司處理業主質量投訴加強管理，協調建設管理部門加強對建設、施工企業履行保修義務的監管。
4)加強執法。首先，市建設管理各部門要進一步完善保障性住房質量閉合管理機制，勘察設計、圖紙審查、招投標、市場、質監、造價、節能等管理部門應在保障性住房建設的各個環節嚴格把關，及時互通相關信息，嚴格執法，形成對保障性安居建設工程質量工作齊抓共管的格局。
其次，市區相關管理部門應加強聯動和協調，住房保障、規劃、建設、工商、質監、消防等部門分別依據各自職責，加強對保障性住房立項、規劃、勘察設計、建設、建筑材料使用、驗收備案等環節的監督管理，嚴厲打擊保障性住房建設過程中的違法違規行為，形成強有力的管理合力和震懾力。
4 結束語
保障性住房是一項重要的民生工程，關系著社會的穩定與和諧。因此，必須針對當前保障性住房建設中存在的問題，有針對性地采取措施，不斷完善保障性住房的工程質量監督管理工作，只有這樣才能將品質的保障性住房交付給人民和社會。
謅議住房工程質量:住房工程質量通病整治
[摘要]住宅工程質量不僅關系到國家經濟社會和房地產市場持續健康發展，而且還直接關系到廣大人民群眾的切身利益，有針對性的進行預防控制，可以達到事前控制的效果。
[關鍵詞]住宅；質量通病；防治
1、墻體裂縫防治
1.1設計。
1.1.1住宅建筑的平面宜規則，避免平面形狀突變；除規范規定外，房屋長度大于40m時，宜設置變形縫；變形縫應貫通女兒墻或天溝。
1.1.2砌體結構房屋頂層砌筑砂漿強度等級不應低于M7.5。
1.1.3填充墻砌塊砌體當長度大于3m（或無約束的端部），高度大于2m時，應設置鋼筋砼構造柱和腰梁，或砌體配筋等措施。
1.1.4填充墻砌體與砼構件交接處以及頂層采用粉煤灰磚、砼空心砌塊、蒸壓加氣砼砌塊等材料作為填充墻時，應采用鋪掛密目鋼絲網抹灰等措施。
1.2施工。
1.2.1砌筑用砂漿應采用中粗砂。
1.2.2填充墻砌至梁（板）底口處時，應預留30~50mm空隙，待填充墻砌筑7d后，方可采用等墻厚的定型砌塊側向丁筑擠密或采用微膨脹細石砼嵌填密實。
1.2.3砌體應在砌筑完畢28d后再抹灰。
1.2.4電線導管嚴禁在多孔磚砌體中斜向敷設。
1.2.5砌體拉結鋼筋的設置必須規范到位；加掛的防裂密目鋼絲網必須貼掛牢固。
2、樓板裂縫防治
2.1鋼筋砼現澆板設計。
2.1.1樓板平面形狀不規則時宜設置梁使之形成較規則平面，并對凹口或洞口處樓板的配筋適當加強。
2.1.2鋼筋砼現澆板的設計厚度不得小于90mm；對于屋面現澆板和其他配有雙向交叉電線導管的現澆板的設計厚度不得小于120mm；其支承于砌體上的長度不小于120mm，支承于砼上的長度不小于90mm。
2.1.3現澆板砼強度等級不宜大于C30。
2.1.4屋面現澆板應設置雙層雙向貫通鋼筋，建筑物兩端至少及時個開間的現澆樓板應設置雙層雙向鋼筋，鋼筋間距不宜大于100mm，直徑不宜少于8mm；現澆板端部轉角處應設置不少于710、長度不小于1/3板跨且不小于1.5m的放射形鋼筋。
2.1.5住宅建筑長度大于40m而未設置變形縫時，宜在現澆樓蓋中間結構受力影響較小的部位設置寬度為700~1000mm的后澆帶或膨脹加強帶，后澆帶兩邊應設置加強鋼筋。
2.2鋼筋砼現澆板施工。
2.2.1現澆板的砼應采用中粗砂，含砂率應控制在40%以內，每立方粗骨料的用量不少于1000kg，粉煤灰量不宜大于15%。
2.2.2砼應采用減水率高、分散性能好、對砼收縮影響較小的外加劑，其減水率不應低于8%。
2.2.3預拌砼進場時按檢驗批檢查入模坍落度，高層住宅不大于180mm，其他住宅不應大于150mm。
2.2.4嚴格控制現澆板的厚度和鋼筋保護層厚度，宜優先采用塑料支卡控制保護層措施。陽臺、雨蓬等懸挑現澆板的上部負彎矩鋼筋應按間距不大于300×300mm設置墊塊或鋼筋支凳，并確保砼澆筑時不位移。
2.2.5現澆板澆筑時，在砼初凝前應進行二次振搗；砼終凝前應進行不少于兩次壓抹，但必須采取措施防止直接踩踏砼。
2.2.6現澆板澆筑后，應在12h內進行覆蓋和澆水養護，（冬期施工必須采取相應養護措施），養護時間不得少于7d；對摻用緩凝型外加劑的砼，養護時間不得少于14d。
2.2.7現澆板養護期間，當砼強度小于1.2MPa時，不得進行后續施工。當砼強度小于10MPa時，不得在現澆板上吊運、堆放重物。
3、樓地面滲漏防治
3.1上下管道等預留洞口位置應，洞口形狀宜為上寬下窄的倒錐形。
3.2采用套管穿越樓地面時，套管應用鋼管制作，其長度應考慮套管頂高出實際使用樓地面50mm的要求，防水翼環焊接位置應位于樓地面樓厚中部；不采用套管的應按要求加裝止水圈。套管與立管之間應用油麻等密封材料填塞，上口用防水密封膏（膠）密封。
3.3預留洞口填塞前，應將洞口清洗干凈，毛化處理、涂刷加膠水泥漿或界面處理劑。洞口填塞分二次澆筑，先用摻入抗裂防滲劑的微膨脹細石砼澆筑至板厚度2/3處，待砼凝固后進行4h蓄水試驗，無滲漏后再用摻入抗裂防滲劑的細石砼填滿。
3.4樓地面防水層施工前應先將基層清理干凈，陰角處粉成小園角。防水層的泛水高度不小于300mm。
3.5樓地面找平層應向地漏方向放1~1.5%坡，地漏口要比相鄰樓地面低5mm。
3.6有防水要求的樓地面應分別在防水隔離層和面層施工完畢后，分別進行48h以上蓄水試驗。
4、外墻滲漏防治
4.1外墻砌體砂漿飽滿度不得小于90%。
4.2外墻施工宜采用無腳手眼工藝。按規范留置腳手眼時，宜采用微膨脹細石砼搗實，嚴禁用干磚填塞；小園孔、灰縫扁孔等應清理干凈后采用微膨脹水泥砂漿分兩次填塞密實。外墻孔洞填塞應由專人負責，并及時辦理專項隱蔽驗收手續。
4.3外墻粉刷應使用含泥量不大于2%、細度模量不小于2.5的中粗砂。
4.4外墻粉刷前應將基層進行鑿毛、甩漿或其他工藝毛化處理，并清除墻面污物后提前1d澆水濕潤。
4.5外墻抹灰必須分層進行，嚴禁一遍成活。施工時每層厚度宜為6~10mm，各層粉刷接縫位置應錯開，并盡可能設置在砼梁、柱中部。
4.6突出墻面有排水要求的部位應做滴水線（槽），滴水線（槽）粉刷應密實、順直，不得出現爬水和排水不暢現象，滴水線（槽）的高（深）度不應小于10mm，其與外墻相交處應設置斷水口。
5、門窗滲漏防治
5.1門窗進入施工現場時，應按設計要求進行各項性能見證取樣送檢，復檢合格后方可使用。
5.2門窗框安裝固定前應對預留洞口尺寸進行復核校正，根據飾面材料確定門窗外框與洞口間隙后用防水砂漿刮糙處理。
5.3外門窗的安裝必須要牢固，在砌體上安裝時嚴禁用射釘固定。
5.4外門窗底框應安裝在高出臺面外標高20mm的臺階上，嚴禁將底框埋在臺面中。
5.5外門窗邊框與洞口之間的間隙應采用彈性閉孔材料填充飽滿，并使用密封膠密封，外門窗框與副框之間的縫隙應使用密封膠密封。密封膠應打得嚴密、順滑。
6、屋面滲漏防治
6.1屋面工程施工前，必須編制包括對已施工完畢的柔性防水材料的保護措施在內的詳細施工方案，并經監理審核后方可組織施工。
6.2屋面剛性細石鋼筋砼防水層（保護層）施工除應符合設計和相關規范要求外，還應滿足下列要求：
a、鋼筋網片應采用焊接網片。b、細石砼澆搗時，宜先鋪三分之二厚度砼并攤平，再放置鋼筋網片，然后鋪滿足夠設計厚度。c、分格縫應上下貫通，鋼筋網片在分格縫處斷開，縫內不得有水泥漿粘結。在分格縫和周邊縫隙干凈干燥后，用與密封材料相匹配的基層處理劑粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，分格縫上應粘結寬度不小于200mm的通長卷材保護層。
