引論：我們?yōu)槟砹?3篇商業(yè)地產(chǎn)策劃范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
房地產(chǎn)項目策劃是指以房地產(chǎn)項目的特定目標為導(dǎo)向，根據(jù)全面的市場調(diào)查分析結(jié)果進行準確的市場定位，并運用各種策劃方法，按照一定的程序?qū)M開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行創(chuàng)造性規(guī)劃的活動[1]。
1.2 商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的特征及作用
1.2.1 商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的特征
商業(yè)地產(chǎn)作為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的一個特殊行業(yè)，是將房地產(chǎn)、商業(yè)與投資三者結(jié)合起來的產(chǎn)業(yè)，它既不同于單純的商業(yè)與投資，也不是屬于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)[2]。商業(yè)地產(chǎn)的特殊性決定了商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的特征也與眾不同，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）市場導(dǎo)向性
商業(yè)地產(chǎn)項目策劃要以市場需求為導(dǎo)向，從市場需要入手，善于捕捉市場空白，致力于滿足消費者需要，根據(jù)消費者的偏好開發(fā)建造合適的商業(yè)物業(yè)。
（2）地域性
地域性是商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的主要內(nèi)容之一。在商業(yè)地產(chǎn)項目策劃過程中，我們要對開發(fā)項目的區(qū)域環(huán)境進行調(diào)查分析，包括項目所在地的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展狀況等。同時也要對項目所在地的市場狀況進行調(diào)查分析以及項目區(qū)位我們也要全面考慮，擬開發(fā)項目在該區(qū)位是否有發(fā)展前景。
（3）系統(tǒng)性
商業(yè)地產(chǎn)項目策劃是由多個策劃子系統(tǒng)組成，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，各個策劃子系統(tǒng)主要包括市場調(diào)研、項目定位策劃、項目方案策劃、可行性研究、營銷推廣策劃以及物業(yè)服務(wù)策劃等。各個策劃子系統(tǒng)各自具有一定的功能，他們相互聯(lián)系，共同構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)項目總體策劃。
（4）創(chuàng)新性
商業(yè)地產(chǎn)項目策劃要以創(chuàng)新為核心，要敢于追求新意，主動創(chuàng)新。要想在激烈的商業(yè)地產(chǎn)市場中立于不敗之地，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須要追求創(chuàng)新，在項目策劃中要進行概念創(chuàng)新，主題創(chuàng)新，能夠突出商業(yè)物業(yè)的個性化，使商業(yè)產(chǎn)品具有與眾不同的形式和內(nèi)容，能夠牢牢地吸引目標客戶。
（5）切實可行性
商業(yè)地產(chǎn)策劃要立足于實際，能夠在實際的市場環(huán)境中進行操作，實施方法簡單易行，不能脫離客觀的市場條件，或?qū)嵤┓椒y以操作，超出了開發(fā)商的實施能力，使得策劃方案變成紙上談兵。
1.2.2商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的作用
（1）商業(yè)地產(chǎn)項目策劃能為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的決策提供依據(jù)
（2）商業(yè)地產(chǎn)項目策劃避免商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的盲目投資
（3）商業(yè)地產(chǎn)項目策劃有利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)認清市場形勢，鎖定目標市場
（4）商業(yè)地產(chǎn)項目策劃有助于企業(yè)創(chuàng)新、增強企業(yè)的競爭力
1.3商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的主要內(nèi)容
1.3.1 商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的內(nèi)容
項目策劃是一項系統(tǒng)工程，是由項目多個方面的策劃共同組成的[5]。對于商業(yè)地產(chǎn)來說，項目策劃的主要內(nèi)容包括以下幾個方面：
（1）項目定位策劃
根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，對項目進行準確的定位，包括項目的戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、主題、形象、功能、經(jīng)營以及目標客戶等方面，突出項目的個性化，使項目能以與眾不同的形象進駐市場，并被消費者接受。項目定位是否正確直接關(guān)系到項目未來的經(jīng)營狀況。
（2）項目選址策劃
項目選址策劃主要是對擬建項目的建設(shè)地點進行選擇。商業(yè)地產(chǎn)項目選址重點考察項目是否在核心商圈內(nèi)，交通是否便利，是否在人流量多的地段，是否有充足的客源，能否為消費者提供便利的購物條件等等。
（3）項目規(guī)劃策劃
項目規(guī)劃策劃主要包括項目的整體規(guī)劃布局，項目的建筑設(shè)計以及相關(guān)的配套設(shè)施等。
（4）項目實施策劃
項目實施策劃主要是圍繞項目的既定目標對項目實施過程中的相關(guān)工作進行策劃，從而確保項目的順利進行。
（5）項目融資策劃
由于融資策劃是一項技巧性很強的策劃工作，因此在進行項目融資時，需要對項目進行全面的分析，結(jié)合項目實際情況，綜合考慮各種融資方式的特點和風(fēng)險，選址最優(yōu)融資方式。
1.4當前我國商業(yè)地產(chǎn)項目策劃存在的不足以及改進的措施
1.4.1 我國商業(yè)地產(chǎn)項目策劃存在的不足
雖然我國商業(yè)地產(chǎn)目前處于蓬勃發(fā)展時期，國家政府也采取了相關(guān)的宏觀調(diào)控措施確保我國商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步健康的發(fā)展，但是在實際投資建設(shè)策劃過程中依然曝露出許多不足。
1、市場調(diào)研與分析不充分
一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商出于節(jié)約成本的目的，不愿花錢和時間在市場調(diào)研與分析上，只憑主觀想法隨意做決定，直接構(gòu)思項目建設(shè)方案[3]。
2、項目定位不準確
由于我國商業(yè)市場還不成熟，項目定位通常只是流于形式，通常是由個人或少數(shù)水平不高的咨詢企業(yè)來完成。
3、項目選址不正確
目前一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商忽視商業(yè)地產(chǎn)周邊環(huán)境狀況、缺乏對商鋪地理位置的考察，未能考慮城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點布局、交通條件、客流規(guī)律和競爭對手等因素，盲目進行投資建設(shè)。
4、項目規(guī)劃不合理
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于追逐商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤，盲目進行投資建設(shè)，往往忽視了商業(yè)地產(chǎn)項目的整體規(guī)劃布局以及項目內(nèi)部空間布局。
1.4.2 商業(yè)地產(chǎn)項目策劃改進措施
針對目前我國商業(yè)地產(chǎn)項目策劃過程中出現(xiàn)的一些問題，我們需要采取相應(yīng)措施進行改進，保證我國商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)的科學(xué)性和合理性。
1、重視市場調(diào)查分析
市場調(diào)查分析是否全面關(guān)系到商業(yè)項目的定位正確與否。因此在商業(yè)地產(chǎn)策劃過程中一定要重視市場調(diào)查分析[4]。
2、抓住市場缺口，準確定位
我們要善于發(fā)現(xiàn)市場隱形資源，能夠找到得到消費認可的市場缺口，進行準確的項目定位，突出項目的個性化。
3、合理選擇項目地址
一個好的項目地址不僅能夠給企業(yè)帶來豐厚的利潤而且還能促進企業(yè)的長遠發(fā)展。在選址過程中，始終貫穿5A法則（交通便利、確認便利、趨近便利、進出便利、選購便利），以購物便利為主線，設(shè)身處地的找出消費者便利性需求所達到的條件和標準，進行項目的正確選址，滿足消費者的便利購物需求。
4、策劃方案要切實可行
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要立足市場需求，科學(xué)合理的編寫策劃方案，使得策劃方案能夠體現(xiàn)項目開發(fā)的必要性和可行性，同時也能體現(xiàn)項目規(guī)劃的合理性和多樣性。
參考文獻
[1] 賈世軍.房地產(chǎn)項目策劃[M].高等教育出版社，2004
篇2
近年來，我國城鎮(zhèn)化的腳步不斷在加快，商業(yè)地產(chǎn)也呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)營銷的策劃和策略也出現(xiàn)在了人們的視野中，眾多的開發(fā)商也把營銷策劃看作經(jīng)營的重點。營銷策劃的方向及營銷策略的選擇直接決定了一處商業(yè)地產(chǎn)最終的銷售效果，也影響所在城市的營銷形象。1.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃對其自身銷售的意義。一個好的營銷策劃應(yīng)該從客戶的需求出發(fā)，從設(shè)計、推廣、管理等多個方面推出有差別化的服務(wù)，展示獨立、完整的價值理念，最大化的服務(wù)客戶。一個好的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃也不例外，商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃是從設(shè)計、環(huán)境、區(qū)位、戶型、價格等多個方面對商業(yè)地產(chǎn)項目進行整合，對銷售目標有明確的定位，針對消費者多樣化的需求提供差別化的服務(wù)，以此促進商業(yè)地產(chǎn)的銷售。總體來說，商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃是商業(yè)地產(chǎn)的價值實現(xiàn)的過程。好的商業(yè)地產(chǎn)策劃從了解市場開始，了解需求市場中的細節(jié)、細分每一份客戶的需求，然后針對差別化的客戶需求進行精準定位，不再是提高大眾化的商品、而是推出個人化的服務(wù)，最后是收集客戶反饋、分析潛在需求及待改善細節(jié)。好的商業(yè)地產(chǎn)策劃可以充分滿足客戶多樣化的需求，有利于樹立品牌形象，增加客戶好感度和粘合度，對自身的商業(yè)地產(chǎn)營銷形成良性循環(huán)，產(chǎn)品越來越精準化、服務(wù)越來越貼心化，取得經(jīng)濟利益與品牌強勢的雙贏。2.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃對城市生態(tài)的影響。商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展是我國城鎮(zhèn)化不斷推進的結(jié)果，商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇往往基于城市規(guī)劃和市場導(dǎo)向的雙重要求。好的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃往往與城市的發(fā)展規(guī)劃相得益彰，商業(yè)地產(chǎn)形象的塑造可以打造標志性的城市建筑，而有效的城市規(guī)劃可以促進商業(yè)地產(chǎn)營銷的推廣實施。商業(yè)地產(chǎn)的營銷很多都打出城市地標的旗號，既提高了商業(yè)地產(chǎn)本身的品味和影響力，也給城市樹立了景觀特色，塑造城市視覺美感。有效的商業(yè)地產(chǎn)營銷的推廣往往也帶動了所在地城市的營銷推廣，多重的業(yè)態(tài)模式引進有利于改善城市居民生活環(huán)境，多樣的價值觀宣傳有利于打造豐富的城市文化，更能擴張城市的商業(yè)類型、推進城市的綜合發(fā)展。
三、我國商業(yè)地產(chǎn)營銷過程中存在的問題
1.從營銷策劃上看。商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃應(yīng)該是挖掘客戶的潛在需求，通過樹立品牌形象、推出差別化的產(chǎn)品來滿足不同的市場的過程。我國現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃主要存在以下幾個問題：（1）品牌意識薄弱商業(yè)地產(chǎn)一種地產(chǎn)與商業(yè)結(jié)合的復(fù)合商品，因此，我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)均是從一線城市的密集市場擴展到空間廣闊的二三線城市，很多開發(fā)商將一線城市的營銷策劃復(fù)制到二三線城市確遭遇了滑鐵盧，就是因為品牌意識淡薄、忽視了品牌建設(shè)。個別開發(fā)商忽視了整體品牌打造，而是針對個別特色進行大肆宣傳，雖然會收到短期效益，確無法增加顧客粘性。有的開發(fā)商給商業(yè)地產(chǎn)取了一個新穎的名字，雖然會讓顧客眼前一亮，但是確無法深入到客戶心中。以上兩種都是缺乏品牌建設(shè)的結(jié)果。（2）市場調(diào)研不夠充分我國商業(yè)地段的同質(zhì)化越來越嚴重，就是因為市場調(diào)研不夠充分，開發(fā)商盲目自信的建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)。氣候特點不一、文化形態(tài)不同、經(jīng)濟發(fā)展速度不同等多種元素，都決定了商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和營銷必須從充分的市場調(diào)研開始，差別化的區(qū)分市場情況，才能滿足消費者多樣化的需求。（3）市場定位不夠清晰對商業(yè)地產(chǎn)項目定位的不夠清晰是我國大部分商業(yè)地產(chǎn)項目失敗的原因。我國商業(yè)地產(chǎn)進行定位時，第一沒有弄明白有什么特色吸引顧客、第二沒有弄明白自身的優(yōu)勢在哪里、第三是沒有將客戶需求與自身優(yōu)勢做有效銜接。市場定位不夠準確的后果就是盲目的進行樓盤開發(fā)，結(jié)果消費者并不買賬，導(dǎo)致項目失敗。2.從營銷策略選擇上看。（1）定價相對盲目我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在巨大的資金壓力下，對商業(yè)地產(chǎn)的定價往往倉促而盲目，僅僅是只看短期利潤而進行定價，而忽視了成本加成和長遠收益等多重因素對定價的影響。我國多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商沒有清晰的定價策略，而是缺乏深入調(diào)研的盲目跟從。（2）促銷手段單一我國目前的商業(yè)地產(chǎn)營銷策略多是選擇傳統(tǒng)的廣告促銷和人員促銷，向消費者大批量的推廣信息，而忽視了消費者接受信息的效率和效果。商業(yè)地產(chǎn)是一種特殊的商品，如果僅僅信息推廣，那么消費者只是被動接受，而不會產(chǎn)生購買欲望，單一的促銷模式并不適合商業(yè)地產(chǎn)營銷。
四、如何提升我國商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的效果
1.加強品牌建設(shè)。商業(yè)地產(chǎn)的外在價值在于外觀、地址及商圈環(huán)境等，內(nèi)在價值在于客戶在使用該商業(yè)地產(chǎn)后所享受的服務(wù)。如今社會，商業(yè)地產(chǎn)競爭越來越激烈，各個商業(yè)地產(chǎn)的外在價值既外觀和商圈等越來越同質(zhì)化，內(nèi)在價值的塑造既品牌形象的建設(shè)是現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)營銷取勝的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)的不可移動性決定了商業(yè)地產(chǎn)營銷必須注重品牌的打造，重視顧客口碑和美譽度，這樣才能為商業(yè)地產(chǎn)保持著忠實的顧客群體，才能獲得經(jīng)濟效益。2.加大市場調(diào)研。明確消費者的需求，是任何一個項目營銷的前提。我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該廣泛的進行市場調(diào)研、通過各種渠道收集需求信息，對客戶的需求信息進行分析、整理，尋找消費者的真實需求，這樣才能開展有針對性的營銷活動。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)注重消費者的用戶反饋，了解消費體驗，這樣才能減少信息不對稱，才能進一步提升客戶消費動力和滿意度。3.拓寬營銷渠道。我國的商業(yè)地產(chǎn)營銷應(yīng)該從傳統(tǒng)的推廣式營銷中走出來，拓寬營銷渠道、豐富營銷方式。通過間接營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷等多種方式拉動消費者的消費動機。可以組織豐富多樣的體驗活動、團購活動、咨詢活動等，拉近開發(fā)商與消費者的距離，創(chuàng)造和諧、溫馨的銷售氛圍，提升消費體驗。商業(yè)地產(chǎn)是一個從地域到業(yè)態(tài)、從樓盤到顧客、從城市到商圈的復(fù)合形態(tài)，又有著不可移動性，因此，商業(yè)地產(chǎn)營銷的策劃和策略選擇更應(yīng)該從提供差異化的產(chǎn)品出發(fā)。多種因素的差異決定了我國的商業(yè)地產(chǎn)營銷從深入的市場調(diào)研開始，在挖潛客戶需求、找準清晰定位、拓寬營銷渠道、注重品牌建設(shè)等多個方面都不能簡單的復(fù)制粘貼，而是應(yīng)該全方位、多角度的開展商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃，這樣才能收到預(yù)期的營銷效果，才能獲得經(jīng)濟利益與城市發(fā)展的雙贏。
作者:楊沛林 胡健健 單位:北京建筑大學(xué)
參考文獻：
篇3
2商業(yè)用地的價值研判與發(fā)展定位
價值鏈構(gòu)造包括產(chǎn)品縱向價值鏈和企業(yè)內(nèi)部價值鏈。針對一個商業(yè)地產(chǎn)項目，首要的是構(gòu)造產(chǎn)品縱向價值鏈，把參與商業(yè)物業(yè)開發(fā)和運營的各方利益有機地聯(lián)結(jié)起來。著眼于長期發(fā)展的企業(yè)為適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，也采取組織措施構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部價值鏈。價值判別結(jié)論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業(yè)區(qū)域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)。如：萬達在寧波的項目，綜合面積45萬平方米，商業(yè)面積25萬平方米，這個項目在新區(qū)。萬達選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務(wù)、保險、銀行都搬過去；附近規(guī)劃有大的居住區(qū)，大約10平方公里，現(xiàn)在這個地塊正在大規(guī)模開始建設(shè)，而且地價、房價比較貴，平均房價6000元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業(yè)選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復(fù)研討，一定要看政府長期規(guī)劃多方面綜合評估。⑵定客戶。目標客戶要選好。如社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。可以看出，社區(qū)商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。其中，服務(wù)型社區(qū)商鋪的客戶已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過去的財力不足，只能租用商鋪，但現(xiàn)在具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經(jīng)營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實，所以會轉(zhuǎn)而選擇購買商鋪。所以，服務(wù)型社區(qū)商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。⑶定規(guī)模。商業(yè)地產(chǎn)有兩個最核心的指標，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營者的平方米銷售收入。根據(jù)經(jīng)驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10萬平方米左右，最大面積也不要超過20萬平方米，否則增加的都是無效益或低效益面積。但對零售型社區(qū)商鋪來說，規(guī)模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7－8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務(wù)型社區(qū)商鋪規(guī)模有逐漸增大的趨勢，如餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構(gòu)進入市場，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場空間。
3．商業(yè)地產(chǎn)項目的營銷策劃
⑴商業(yè)地產(chǎn)項目運營模式與融資策劃。商業(yè)地產(chǎn)項目運營模式受規(guī)模影響，規(guī)模不同則運營模式也不同。商業(yè)房地產(chǎn)項目一般選擇只租不售。做商業(yè)地產(chǎn)是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質(zhì)決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞短平快，不能簡單以實現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。①大商業(yè)地產(chǎn)項目運營模式。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報形式的模式。商業(yè)地產(chǎn)項目可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融。②較小商業(yè)地產(chǎn)項目運營模式。大多數(shù)項目依然采取租金回收的方式，但國內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式，這個模式存在后期經(jīng)營管理的很大問題，需要謹慎。③商業(yè)地產(chǎn)融資。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關(guān)鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機構(gòu)、獨立投資人、投資公司、開發(fā)商等）的青睞和認可，必須制定系統(tǒng)、科學(xué)、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據(jù)融資方案，企業(yè)應(yīng)通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤、不干涉經(jīng)營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經(jīng)營管理，究竟如何選擇，應(yīng)具體問題、具體分析。
⑵產(chǎn)品策劃。商業(yè)建筑一般由主要營業(yè)空間、附屬營業(yè)空間、配套空間和共享空間構(gòu)成。商業(yè)項目的產(chǎn)品形式一般有寫字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業(yè)項目的產(chǎn)品策劃需要根據(jù)商業(yè)用地的價值研判與發(fā)展定位，以及商業(yè)地產(chǎn)項目運營模式與融資情況決定。社區(qū)商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發(fā)展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時代向商業(yè)投資機構(gòu)轉(zhuǎn)化。住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。有些開發(fā)商在進行住宅底商設(shè)計時，為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商產(chǎn)品開發(fā)，開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的產(chǎn)品創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了。這要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進行規(guī)劃設(shè)計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨商場或其他商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品形式，會加大項目的風(fēng)險。
⑶招商策劃。招商是商業(yè)地產(chǎn)永恒的主題，也是難點。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，招商內(nèi)容不同。項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設(shè)過程中的重點是物業(yè)銷售；建設(shè)后期招商內(nèi)容轉(zhuǎn)變?yōu)閷ふ抑行〗?jīng)營者進場經(jīng)營；投入使用若干年后根據(jù)形勢發(fā)展，招商的目的是不斷優(yōu)化客戶組合。一定要招商在前，開工建設(shè)在后。招商主要解決三個問題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個MALL里面，3－5個主力店足矣。不會因為增加一兩個主力店，人流就會增加，而且主力店一定要跟MALL的地點結(jié)合起來選定。在城里商業(yè)區(qū)做，最好就是百貨、電影城、數(shù)碼城，如果地點差一點，可以做超市，再遠一點到了郊區(qū)，才可以做家居、建材等。最好是不同業(yè)態(tài)的主力店配合，百貨、超市、數(shù)碼城、電影城每樣一個，搭配在一起，吸引不同層次的消費者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經(jīng)營的500－1000平方米的次主力店。③補償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。
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二、如何面對
造成同質(zhì)化的原因主要來自房地產(chǎn)投資的選擇，而非城市消費功能配套的選擇。這是問題的根源。房地產(chǎn)開發(fā)商因為商業(yè)地產(chǎn)的地價屬性和社會屬性，可以獲得設(shè)定條件的商住配套用地，可以通過低價拿地、入駐品牌商家的集聚效益、地段商鋪的銷售大幅提高房地產(chǎn)產(chǎn)品價格，因此往往不經(jīng)充分的市場定位和商業(yè)策劃就盲目開打。這個時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。如何面對？
1.做好前期策劃定位
成功的項目要有極大的前瞻性和創(chuàng)新能力，這就是商業(yè)策劃要結(jié)合建筑策劃、投資策劃、項目開發(fā)統(tǒng)籌，各類提供商配套商的選擇和工作SOP。
這些前置工作不可忽缺，通常說，商業(yè)三要素就是商業(yè)環(huán)境、商業(yè)趨勢、商業(yè)內(nèi)容，用地分析關(guān)鍵看環(huán)境，也就是城市控制性規(guī)劃和交通規(guī)劃，看社區(qū)和區(qū)域在建和待建項目的儲備人口狀態(tài)、競品狀態(tài)，控制性規(guī)劃條件是硬性的、剛性的。看競品就很關(guān)鍵，在競品充分的條件下，可能社區(qū)商業(yè)的配套就是人均0.1-0.2平方米，區(qū)域購物中心的體量就是0.2-0.3平方米，這還要根據(jù)市口環(huán)境客流和消費習(xí)慣進行修正。再就是看商業(yè)趨勢，商業(yè)消費是動態(tài)的、柔性的，可以根據(jù)商業(yè)的規(guī)律結(jié)合用地的條件進行定位，如何對商業(yè)趨勢進行判斷，這是決定商業(yè)內(nèi)容的關(guān)鍵。我們把商業(yè)消費分為基礎(chǔ)消費、選擇性消費和文化消費三個大的范疇，進行補缺、轉(zhuǎn)移、創(chuàng)新的不同定位。其中，選擇性消費和文化消費業(yè)態(tài)需要下比較大的前期功夫，需要對發(fā)達地區(qū)的品牌資源、先進業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式、運營團隊和獲利能力進行詳細的考察，進行引進和創(chuàng)新，進行屬地化的接種和培植。
項目的專業(yè)策劃決定項目后期的商業(yè)內(nèi)容、資產(chǎn)運營目標。我們過去叫“訂單地產(chǎn)”，現(xiàn)在叫項目租售留的前置控制，所有的物業(yè)產(chǎn)品無論租售留，都是商業(yè)使用價值，應(yīng)該經(jīng)過市場的選擇才能落位。成熟的品牌商家也有一整套定位模式和合作策略，我們在前期就進行共同選址和合作開發(fā)。
從更高層面說，城市擴容后，城市綜合體及其商業(yè)內(nèi)容的定位，甚至是人民生存空間和生活空間的再造和位移。在中國，不同于美國，我們的用地極為有限，所以追求較高的開發(fā)強度，同時負擔(dān)著巨量的安置房建設(shè)，如何達到理想的定位又能解決現(xiàn)實的舊改拆問題。此事不可謂不大，牽一發(fā)而動全身。因為關(guān)系城市民生和財政能力，政府對大規(guī)模投資的街區(qū)和商業(yè)中心區(qū)的工程項目，越來越重視。但現(xiàn)實往往是企業(yè)走得快，政府行為卻非常滯后，尤其在三四線城市更是如此。仍然表現(xiàn)為生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系、經(jīng)濟基礎(chǔ)和上層建筑的傳統(tǒng)矛盾。這時候，企業(yè)就不能只是限于自身的短平快目的，僅僅琢磨自己的地皮，而要拿出城市運營的勇氣，主動參與到城市控規(guī)的完善和編制，在更大的視野和環(huán)境上發(fā)現(xiàn)城市真實的需求和用地最大的價值。
2.重視品牌主力店的占位和落位
搶占品牌商業(yè)資源是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個重要工作。經(jīng)過十多年的發(fā)展，目前城市基礎(chǔ)消費業(yè)態(tài)已經(jīng)呈網(wǎng)格化布局，而選擇性消費和文化消費等更高業(yè)態(tài)業(yè)種，需要在城市區(qū)域布局、商圈規(guī)劃和發(fā)展中進行全方位的用地平衡和選址。整合當?shù)靥厣?jīng)濟的商業(yè)資源、產(chǎn)業(yè)資源、市場資源（商業(yè)、辦公的需求），形成項目特質(zhì)，城市綜合體同樣反對抄襲。引進國際或外地品牌商業(yè)內(nèi)容要結(jié)合城市商業(yè)網(wǎng)點核心內(nèi)容的需求，形成錯位經(jīng)營格局。
以紅星美凱龍為例，目前正全方位進軍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，主要選擇城市新的發(fā)展中心區(qū)位，一般50-1000畝的用地，進行直接投資或合作開發(fā)。在項目定位上，以雙Mall （百貨Mall+家居Mall）為核心，帶動商業(yè)街、公寓、酒店、住宅及其他公建配套，進行街區(qū)化綜合開發(fā)。對于百貨Mall，10萬平方米的要求5公里40萬人，5萬平方米的要求15萬-20萬人口，這個復(fù)合度不能動。家居Mall，5公里覆蓋4萬戶家庭，每個家庭每五年的家居消費一般是5萬元，這是本運營的賬。這些要求其實是商業(yè)選擇的結(jié)果，一旦立項定位，就成為區(qū)域商業(yè)中心，聚集上千的一線二線品牌商戶跟隨我們，是不可替代的核心資源。所以，區(qū)域開發(fā)商不能把品牌主力店招商看成簡單的業(yè)務(wù)，而是項目成敗的關(guān)鍵。開發(fā)商一定要明白，一個上好的物業(yè)，租金不斷增長，如何做到？需要考慮的不只是眼前，還要考慮長期可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該有嚴格的結(jié)構(gòu)化市場策劃和投資運作程序，并保證及時的溝通和交付，才是面對在市場的正確態(tài)度。
3.重視新建項目的產(chǎn)品營建
城市綜合體及其商業(yè)內(nèi)容的建設(shè)要滿足城市公共空間和消費的需求，集合在一個建筑空間中各種功能的實現(xiàn)，并且取得環(huán)境和交通通勤要求上的平衡，部份因素是非技術(shù)性的，這就要求在策劃、規(guī)劃、實施城市綜合體項目時理順各種非技術(shù)性的關(guān)系。沒有政府和社會支持，大型商業(yè)綜合體的選址和形成很難成功。克服同質(zhì)化，強調(diào)城市區(qū)域發(fā)展的綜合建設(shè)、綜合開發(fā)、綜合配套，才能形成片區(qū)開發(fā)的定位優(yōu)勢。
（1）解決好環(huán)境和市政的配套建設(shè)
政府享受著土地出讓金和未來的稅收，政府也承擔(dān)著項目成敗的責(zé)任和義務(wù)：供地、配套、周邊環(huán)境、市政交通的各種有利條件、解決動遷、拆遷、安置和環(huán)境配套中的社區(qū)統(tǒng)籌問題等。
（2）功能清晰
綜合、聚集、互動的作用不明確，功能混亂的城市綜合體無法給城市帶來綜合效益，只可能給城市帶來混亂。規(guī)劃設(shè)計任務(wù)必須明確：規(guī)劃結(jié)構(gòu)及各物業(yè)建筑形式、總體布局建議、功能分區(qū)、業(yè)態(tài)組合及公建配置、商業(yè)物業(yè)技術(shù)規(guī)范、建筑形態(tài)設(shè)計及空間設(shè)計、分區(qū)設(shè)計與分期開發(fā)、交通系統(tǒng)、景觀系統(tǒng)、市政配套及綠化系統(tǒng)。
（3）橫向和豎向動線布置
城市核心圈的土地利用率很高，城市綜合體要做好橫向和豎向動線的布置，重要的就是地塊內(nèi)外部交通規(guī)劃，才能使土地利用的合理性體現(xiàn)出來，不同層段、不同價值、不同布置方案，如獨立鋪、持有型商業(yè)、酒店、辦公等動線區(qū)隔和功能區(qū)位的隔離，商住分離、客貨分離等，為社區(qū)和建筑綜合體的終端使用進行預(yù)設(shè)和人性化投入。
（4）立面公建
如果有公寓或其他居住功能的綜合體，要對建筑立面控制，住宅立面不整齊，可能會破壞綜合體的形象效果；立面公建化，能顯現(xiàn)出氣勢。
（5）車位足夠
車位決定城市綜合體的存活率，應(yīng)當提高車位配置率。車位決定品位，沒有足夠的車位無法形成城市綜合體的品質(zhì)，沒有品質(zhì)保證的城市綜合體可能是城市的垃圾建筑。
（6）避免電梯公交化
城市核心圈強調(diào)豎向交通，城市綜合體由于功能分置，電梯會很多，作為開發(fā)商不愿電梯多，電梯豎井太多會影響得房率；電梯太多增加設(shè)備成本。因此，城市綜合體應(yīng)更多避免底層商業(yè)上層住宅的傳統(tǒng)套路，盲目增加住宅規(guī)模和容積率，最后只能讓商業(yè)象只病貓奄奄一息，遺害的還是發(fā)展商自己。
（7）燈光亮化
這是城市城市綜合體形象必備要求，城市綜合體的亮化是第四代產(chǎn)品的根本標志，并將今后引導(dǎo)城市風(fēng)尚，所以城市綜合體必須亮化，否則不會成為地標，但是城市綜合體的亮化要考慮節(jié)能和環(huán)保，具體到細節(jié)還要結(jié)合景觀和公共需求設(shè)計。
（8）廣告控制
突出主力、名店、特色店的品牌效應(yīng)廣告。外部和內(nèi)部要做嚴格的廣告規(guī)劃，不能再把項目產(chǎn)品搞得俗不可耐。
（9）物業(yè)管理
國內(nèi)綜合物業(yè)管理的水平是目前對城市綜合體的極大考驗，須引進國外先進管理的理念和服務(wù)規(guī)范，以內(nèi)部服務(wù)增長為核心，變管理房產(chǎn)為服務(wù)客戶，為城市綜合體提供增值服務(wù)。商業(yè)物業(yè)只有空間和設(shè)備上的規(guī)劃是不夠的，還要有時間上的規(guī)劃，不能互為消極因素，應(yīng)為互為積極因素，如辦公樓夜間亮化為商業(yè)補景，居住區(qū)的公共車位和辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)的停車互用，白天白領(lǐng)下班后成為商業(yè)的優(yōu)質(zhì)消費資源，投資經(jīng)營戶愿意參與物業(yè)分攤等。這些方面需要很仔細、巧妙的構(gòu)思，才能構(gòu)筑好城市綜合體內(nèi)在循環(huán)經(jīng)濟。
4.重視已有項目的商業(yè)改造提升和資產(chǎn)管理
雖然物業(yè)由房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)，但是真正能使這些物業(yè)產(chǎn)生價值的最終用戶包括了商業(yè)、酒店、辦公房的經(jīng)營者。開發(fā)商品是制造了硬件，而經(jīng)營方才是未來的主角。搭建舞臺的人也要給予未來舞臺角色們更多的話語權(quán)。
開發(fā)商和業(yè)主要向終端的經(jīng)營實體讓利，政府給的優(yōu)惠條件不但向開發(fā)商傾斜，還要向終端的運營者和零售商傾斜，要給予商家一定優(yōu)惠扶持的政策，只有這樣綜合體才能度過養(yǎng)商期，變成活力體。城市綜合體建設(shè)是一項綜合工程，只有政府、發(fā)展商、運營者、零售商環(huán)環(huán)相扣，選址、物業(yè)、配套一并考慮，規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)營全面考慮，把非技術(shù)因素處于控制狀態(tài)，那么這樣建設(shè)的城市綜合體和商業(yè)物業(yè)才會取得成功，成為城市的聚寶盤，成為城市的驕傲，也成為人民需要的生產(chǎn)、生活、投資和消費的天堂。
大多數(shù)區(qū)域開發(fā)商不具備萬達和紅星一樣的垂直一體化運營能力，怎么辦？作為彌補其短板的專業(yè)運營服務(wù)商就誕生了，我們做橫向服務(wù)的工作，統(tǒng)籌項目生產(chǎn)要素。所以不同于簡單的策劃機構(gòu)或商。初期開發(fā)商急功近利，會與我們產(chǎn)生一些歧見，時間長了才發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)，光有錢不行，還必須做好綜合策劃規(guī)劃和招商運營，要協(xié)同N多的協(xié)作伙伴。增加商業(yè)創(chuàng)新和提升的資源整合和技術(shù)創(chuàng)新含量。
這些都需要專業(yè)統(tǒng)籌和資產(chǎn)管理目標的統(tǒng)籌。如何解決甲乙方之間的傳統(tǒng)成見和分歧？應(yīng)該轉(zhuǎn)變合作思想，建立合作開發(fā)、專業(yè)評審和后期合作運營的長效機制。
商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化，對于在建項目，需要轉(zhuǎn)移和創(chuàng)新城市和區(qū)域的消費功能，需要注重可持續(xù)能力的商業(yè)運營合作；對于已經(jīng)交付的物業(yè)，則要根據(jù)環(huán)境和趨勢的變化，以市場為導(dǎo)向，進行全面的診斷，對癥下藥，進行運營層面、財務(wù)層面和商業(yè)內(nèi)容的統(tǒng)籌，結(jié)合更多商業(yè)資源和運營資源，強化業(yè)態(tài)創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新，達到更新和再造輸血功能，同時，也要通過商業(yè)運營達到物業(yè)資產(chǎn)的增值和退出機制，接軌資本市場。
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2015年，全國營業(yè)稅收入1.9萬億元，其中房地產(chǎn)業(yè)占的比重最大，占比31.6%。由于營業(yè)稅沒有抵扣機制，營業(yè)稅成本只能由企業(yè)自行承擔(dān)。2016年5月1日，全面“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)從原來繳納營業(yè)稅的稅率5%變更為增值稅稅率11%，且稅改前是按企業(yè)的銷售收入來計征營業(yè)稅，稅改后是按增值部分征稅的。據(jù)國家稅務(wù)總局相關(guān)報道，2016年5月-11月，房地產(chǎn)業(yè)減稅111億元，稅負下降7.9%。對于增值稅，符合抵扣條件的，企業(yè)就有一定可抵扣的進項稅額，稅負便不會上升，這是房地產(chǎn)業(yè)稅負下降的主要原因。目前商品房庫存巨大，有增無減，各企業(yè)應(yīng)制定相應(yīng)的策略，特別“營改增”后，開發(fā)企業(yè)的成本會有所增加，在選擇施工合作企業(yè)的時候，除了企業(yè)資質(zhì)外，還要將增值稅發(fā)票的出具作為重要的問題來考量。
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃問題分析
營業(yè)稅改增值稅是我國結(jié)構(gòu)性減稅的一項重要舉措，其目的在于完善我國流轉(zhuǎn)稅制度，減輕企業(yè)納稅人的稅負并促進第三產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。但并不是所有房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”中都能減輕稅負，如對于房地產(chǎn)企業(yè)自身無法解決且有行業(yè)共性的問題，如土地成本抵扣、銷項進項不匹配等，都會增加企業(yè)納稅負擔(dān)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的實際稅負，由于業(yè)務(wù)模式、成本構(gòu)成的不同，存在不同程度的差異。房地產(chǎn)業(yè)對于材料、勞務(wù)費等可能無法獲得增值稅發(fā)票或發(fā)票抵扣等的問題存在，也會增加企業(yè)納稅負擔(dān)。因為行業(yè)中許多原材料可能由小規(guī)模納稅人、個體戶、個人等供應(yīng)商提供的，增值稅專用發(fā)票幾乎很難拿到。我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)全面推行“營改增”后，有些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)依舊不重視尋找與一般納稅人資質(zhì)企業(yè)的合作，這將會失去可以在稅前抵扣的機會。同時，商業(yè)地產(chǎn)項目分布的廣泛性，也加大了發(fā)票收集管控的難度。商業(yè)地產(chǎn)投入項目的周期較長，大多數(shù)成本與收入周期背離，如固定資產(chǎn)等，容易導(dǎo)致“營改增”實施過程中銷項稅額與相應(yīng)的進項稅額匹配不上。有些商業(yè)地產(chǎn)業(yè)所需勞務(wù)人員多，但流動性也很大，沒有與資質(zhì)好的勞務(wù)公司合作，沒有取得勞務(wù)服?趙鮒鄧胺⑵保?也就不能在稅前抵扣，導(dǎo)致勞務(wù)成本也很高。沒有取得合法的材料增值稅發(fā)票、勞務(wù)增值稅發(fā)票，以及固定資產(chǎn)的購買或租賃發(fā)票等，都會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目成本不斷增加，最終影響房地產(chǎn)項目的定價，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在同地段地產(chǎn)項目中的銷售價格處于弱勢地位。
此外，“營改增”后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可能會出現(xiàn)稅收風(fēng)險大過于減稅的機會。由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增值稅稅率11%比原營業(yè)稅5%高，而土地成本也不一定能抵扣，這些因素極有可能增加企業(yè)的稅負；若土地成本無法作為進項稅額抵扣，開發(fā)商會因為建造成本、安裝成本占的比重大，也會面臨稅負增大的風(fēng)險；若開發(fā)商的毛利越大，增值部分大，稅收負擔(dān)越大；有些企業(yè)有可能出現(xiàn)未能及時確認銷售收入，導(dǎo)致大量的留抵稅無法抵扣，這也是房地產(chǎn)行業(yè)要面臨的一大稅收風(fēng)險。
在土地成本上，按照《土地增值稅稅法》規(guī)定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；但增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)對其全部增值額計稅（包括未超過扣除項目金額20%的部分）。有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有理解透徹該政策，所以在土地增值稅方面出現(xiàn)納稅籌劃失敗的問題。
三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃的對策和建議
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在進行納稅籌劃時，應(yīng)全面貫徹“有效稅收籌劃”這一理論，企業(yè)的其他非稅成本和隱性成本等指標也要進行納稅籌劃。對于如何解決當前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃存在的問題提出了以下幾點對策。
第一，“營改增”的政策給企業(yè)帶來了新的機遇與挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員不僅要熟悉和掌握“營改增”政策及征管操作流程，也要根據(jù)“營改增”政策和自身涉及的具體“營改增”涉稅業(yè)務(wù)，做好稅收籌劃。“營改增”將成為企業(yè)發(fā)展壯大的契機，充分運用增值稅可進項稅額抵扣的特征，逐漸擴大業(yè)務(wù)范圍，加快其業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級。
第二，加強財務(wù)人員財務(wù)管理與管理會計的運用。“營改增”改革對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理與具體會計處理的影響是非常明顯的。所以，要求財會人員要加強對財務(wù)管理和管理會計的運用，多與內(nèi)部采購、銷售人員溝通，了解各方面的信息，思考并運用具體措施達到合理降低稅負與經(jīng)營成本的目的。同時還必須提高企業(yè)全體人員的法律意識，不要被納稅籌劃風(fēng)險的突襲打得措手不及，應(yīng)當隨時能應(yīng)對風(fēng)險以及充分了解和掌握現(xiàn)有的法律知識，謹慎選擇稅收政策，盡可能的避免風(fēng)險。還得提高財務(wù)人員的綜合能力，全面掌握各種相關(guān)的稅收信息，選擇科學(xué)恰當?shù)募{稅籌劃政策。
第三，企業(yè)應(yīng)選擇能夠提供合法增值稅專用發(fā)票的一般納稅人的供應(yīng)商，取得可抵扣的合法增值稅專用發(fā)票，從而降低稅負。
篇6
充滿誘惑力的大蛋糕
記者：你把自己定位于商業(yè)地產(chǎn)運營策略供應(yīng)商，為什么對商業(yè)地產(chǎn)情有獨鐘？
馮暉：我在十年前就預(yù)計商業(yè)地產(chǎn)在新世紀必然有一個蓬勃發(fā)展的機遇，就想通過一個個的案例，把商業(yè)地產(chǎn)的理論體系和專業(yè)化服務(wù)做起來。因為對于我們地產(chǎn)策劃機構(gòu)來說，住宅地產(chǎn)的發(fā)展空間越來越窄了，一是住宅地產(chǎn)市場越來越趨于平穩(wěn)和理性，最后達到市場平衡，房地產(chǎn)行業(yè)需要新的經(jīng)濟增長點；二是住宅產(chǎn)品沒有再生性，屬于消費性地產(chǎn)，使用年限是70年，人們住在里面，變動性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋買賣，對我來說，感到缺乏挑戰(zhàn)性。而商業(yè)地產(chǎn)就不同了，它的使用年限是40年，具有更新?lián)Q代性，尤其是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)比較起來，具有五大特點：一是價值高；二是可以永續(xù)經(jīng)營；三是充分享受物業(yè)的增值；四是它延伸出來的邊際效益和回報是住宅所沒有的；五是商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)抗風(fēng)險能力比較強，所以它屬于動力地產(chǎn)的范疇。
我國目前正處于城市化高速發(fā)展期，商業(yè)地產(chǎn)使傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)發(fā)生裂變，這是一個充滿挑戰(zhàn)的事業(yè)。城市能將商業(yè)的價值無限擴大，并為商業(yè)的現(xiàn)代化、多元化提供最現(xiàn)實最厚重的載體。因此，商業(yè)與地產(chǎn)的聯(lián)動，實質(zhì)上就是將城市經(jīng)濟的兩個重量級板塊粘合在一起，形成城市化的“拳頭產(chǎn)品”――商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。進入21世紀，我國的商業(yè)地產(chǎn)市場正在從長達10年的沉寂中走出，并快速升溫。去年，商業(yè)地產(chǎn)市場更顯蓬勃發(fā)展，各地商業(yè)地產(chǎn)項目如雨后春筍，成為房地產(chǎn)開發(fā)中極具潛力的投資型項目。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著消費型地產(chǎn)正向動力型地產(chǎn)裂變。
發(fā)展商不能往火坑里跳
記者：有人說，商業(yè)地產(chǎn)賣的越好死得越快，這話有道理嗎？
馮暉：商業(yè)地產(chǎn)項目就要遵循商業(yè)規(guī)律。一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，有四個重要因素，其一是選址和定位；其二是商店和商品的規(guī)劃；其三是商戶組合；其四是經(jīng)營管理。商業(yè)地產(chǎn)，“商業(yè)”是靈魂，地產(chǎn)是載體， 正因為許多開發(fā)商是初次涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，所以犯了原則性錯誤：用住宅開發(fā)的思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以住宅開發(fā)一次性收益代替商業(yè)地產(chǎn)靠物業(yè)升值贏得長線投資回報和現(xiàn)金流的獲益方式。
這么多年，全國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的個案極少，失敗的則比比皆是。沒有足夠的資金實力、沒有等待漫長的回報期的耐心、沒有商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗就不要涉足商業(yè)地產(chǎn)！這是有道理的。投資商業(yè)地產(chǎn)如果沒有一定的投資分析和中長線投資技巧、預(yù)測和抗風(fēng)險能力，就最好謹慎為之。因為商業(yè)地產(chǎn)的競爭比住宅地產(chǎn)還要厲害，沒實力、沒耐心、沒經(jīng)驗無異于玩火。
記者：你對目前我國商業(yè)地產(chǎn)的形勢有何看法與見解？
馮暉：商業(yè)地產(chǎn)更容易導(dǎo)致金融風(fēng)險，因為它的投資量越大，回收期更長，投資下去，如果后續(xù)經(jīng)營不好，很難取得理想的回報效益。商業(yè)地產(chǎn)對整個城市的影響更大，而且影響是多方面的。如果一個商業(yè)地產(chǎn)項目失敗，投資者的資金收不回來，開發(fā)商是沒有第二次生命的，經(jīng)營者的資金沉淀在鋪位上，對專業(yè)管理者意味著管理的失敗，對終端消費者來說是享受服務(wù)方面的損失，從政府的角度看是城市規(guī)劃建設(shè)的一個敗筆，因為大的商業(yè)項目都是城市規(guī)劃的重要課題。
當前我國的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀有六個方面：一是有的發(fā)展商因為對商業(yè)不了解，導(dǎo)致對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)十分盲目，并急于追求短期的回報和資金回籠，這種情況下，成功的可能性很小；未來兩年，隨著眾多商業(yè)地產(chǎn)項目投入運營，很多分割產(chǎn)權(quán)出讓的項目可能會有大批投資商業(yè)面積卻收不到預(yù)期回報的投資人會找開發(fā)商清算。
二是商業(yè)與地產(chǎn)的不匹配，相互脫節(jié)是很嚴重的問題。商業(yè)與地產(chǎn)對應(yīng)不起來，場和市對應(yīng)不起來，商業(yè)建筑和零售商的需求對應(yīng)不起來，結(jié)果導(dǎo)致招數(shù)困難，或者需要重新整改，造成重大資源浪費。
三是政府正充分看到商業(yè)地產(chǎn)的金融風(fēng)險并加強監(jiān)督。目前，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體多是住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型，與國際成熟開發(fā)套路不同，由于沒有產(chǎn)業(yè)基金支持，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)資金主要來源于銀行貸款，且分割產(chǎn)權(quán)出讓的操盤模式居于主流。金融方面的調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)的打擊更大，更直接。
四是沒有實力的商業(yè)地產(chǎn)項目，通過資產(chǎn)重組合作和轉(zhuǎn)讓有實力的開發(fā)商是較好的辦法。有的開發(fā)商為了收回資金更多的拼命銷售，采用降價銷售辦法，導(dǎo)致商業(yè)項目爛尾，后續(xù)無法經(jīng)營，其危害性更大。
五是隨著零售業(yè)在今年年底徹底對外開放，我國商業(yè)地產(chǎn)整個行業(yè)的開發(fā)水平在提升，并逐漸與國際化接軌，但國外的一些Shopping Mall和CBD的模式并不完全適宜中國的國情，盲目引進和照搬也不利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
六是如何找到一套國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行之有效的本土化運營的形式，這是迫在眉睫的問題。舶來品在國內(nèi)行不通。只租不售，錢從何來？物業(yè)既要賣的好，又要經(jīng)營得好，這才是打開商業(yè)地產(chǎn)運營的金鑰匙。
需要系統(tǒng)運營策劃模式
記者：商業(yè)地產(chǎn)項目投資巨大，嚴格說起來，只許成功，不許失敗，能夠做到這一點嗎？
馮暉：商業(yè)地產(chǎn)項目只要能夠立項，大多因為這些項目存在一定的商業(yè)價值，也就是說都具有一定的地段優(yōu)勢。各自有各自的優(yōu)劣勢，只要我們把土地的價值發(fā)揮到最大，把劣勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)項目是會成功的。
地產(chǎn)，顧名思義，就是要研究如何讓土地產(chǎn)出的更多，當然不是研究土地的化學(xué)成分，那是農(nóng)業(yè)所需要的。我們要研究的是土地的經(jīng)濟地理屬性，研究它的空間位置，我們常常看到位處同一條路上的幾個商業(yè)項目卻有不同的表現(xiàn)，"冷熱不均"，其中一個十分重要的原因是對地段的理解不夠深入。地段是地域文化、消費能力、人口素質(zhì)、消費特點、消費覆蓋面等多種因素的客觀反映，這個地方所處的位置適合干什么，有多少商業(yè)用地，多少人口，周圍環(huán)境怎么樣，只有深入地段背后的研究才會給項目找到清晰的定位。
記者：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的策劃，能談?wù)劸唧w做法嗎？
馮暉：商業(yè)地產(chǎn)項目是需要精心策劃的，沒有策劃的商業(yè)地產(chǎn)項目是注定走不長遠。目前在地產(chǎn)策劃營銷界有三大類型，一種是以戰(zhàn)略策劃為主，屬于理論性研究機構(gòu)，善于宏觀分析和概念提煉，以思維超前著稱于世，但那些戰(zhàn)略方案客戶往往難以執(zhí)行；一種是以房地產(chǎn)銷售為主的實操性公司，善于具體的銷售業(yè)務(wù)和執(zhí)行層面的戰(zhàn)術(shù)設(shè)計，以某一項目的銷售業(yè)績受到業(yè)界的贊譽，但因為缺乏應(yīng)有的高度，不能給與客戶一種長遠的、系統(tǒng)的戰(zhàn)略指導(dǎo)。近年來又有一種所謂全程參與的策劃營銷觀點，主張策劃機構(gòu)從項目一開始就參與進去，自始至終跟蹤服務(wù)。但全程策劃雖然是每個環(huán)節(jié)都參與，由于參與不夠深入，同樣不能保證各個環(huán)節(jié)的統(tǒng)一，很難保證項目的成功。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功必須要有一個創(chuàng)新的服務(wù)模式來保障。
記者： 你有沒有更好的模式來解決？RSMO模式是一種什么模式，與其他模式有什么不同？
馮暉：RSMO模式是“房地產(chǎn)系統(tǒng)運營策劃”模式的英文簡寫（英文：Real-estate Systematic Masteyplanning Operation），它是一種以逆向思維觀察問題、分析問題、解決問題策劃模式，對一個項目來說，RSMO模式不是注重的某一點、某個局部、某個時期，而是從全局高度考量，從后期是否能永續(xù)經(jīng)營與持續(xù)發(fā)展入手，先考慮項目的后續(xù)經(jīng)營與持續(xù)發(fā)展的遠期戰(zhàn)略，再根據(jù)總體戰(zhàn)略要求與部署，提出系統(tǒng)的確實可行的解決方案，最后在項目開發(fā)與實施過程中進行整體統(tǒng)籌運作。
篇7
地產(chǎn)按其功能通常分為三大類，即以居住功能為主的住宅地產(chǎn)和以商業(yè)活動為目的的商業(yè)地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的特點是通過在地產(chǎn)上的商業(yè)活動體現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)價值的集合，商業(yè)地產(chǎn)主要包括寫字樓、商場、店面、旅游景點、酒店等。
二、商業(yè)地產(chǎn)的主要運行模式
（一）只租不售。即在商業(yè)地產(chǎn)建成以后，通過招商出租的方式，收取租金，逐步回收投資商業(yè)地產(chǎn)的投入及獲取投資收益。
1、只租不售的好處主要在兩個方面：一是在獲取較穩(wěn)定的投資收益的同時，獲取商業(yè)地產(chǎn)的增值收益；二是在需要資金時，可通過將商業(yè)地產(chǎn)抵押的方式取得貸款；三可以統(tǒng)籌租金，防止惡性壓低租金；四如招租、日常經(jīng)營、物業(yè)管理等后繼工作做得到位，則可提升該投資者的品牌價值。
2、只租不售的弊端在于：一對商業(yè)地產(chǎn)的招租要求較高，存在招租無法達到預(yù)期、租金收入不理想的風(fēng)險及投資回收期較長的特點；二對招租的總體定位、商家的具體定位、具置的規(guī)劃等均需做出很好規(guī)劃，否則會導(dǎo)致整個項目的招商失敗、無法出租；三商場地產(chǎn)的日常經(jīng)營管理、物業(yè)管理等后繼工作對投資者也提出了較高要求，特別是對剛介入商業(yè)地產(chǎn)的投資者更是一個挑戰(zhàn)，如經(jīng)營管理不到位，對后繼的招租、現(xiàn)有商家的維護、租金等方面都將帶來負面影響。
3、只租不售商業(yè)地產(chǎn)的難點：一整個項目的設(shè)計規(guī)劃、招商策劃等前期工作，對項目招租的效果具有決定性影響，對投資者在這方面的要求極高；二招租和日常管理團隊，對招租的效果具有重大的影響。因此，只租不售的方式需要投資者要有較良好的財務(wù)狀況、較高的商業(yè)地產(chǎn)綜合規(guī)劃和管理能力、企業(yè)較明確和穩(wěn)定的戰(zhàn)略發(fā)展定位。
4、案例：北京萬通集團持有的萬通商城采取只租不售的方式，統(tǒng)一布局，統(tǒng)一招租，統(tǒng)一管理，使其租金一直居高不下，取得了成功。
（二）全部出售。即在商業(yè)地產(chǎn)建成后或取得商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)后，將其全部出售。
1、出售方式的好處主要：一是可一次性收回投資成本、獲取投資收益，解決投資者的現(xiàn)金問題；二是可省去招商、管理等環(huán)節(jié)，節(jié)約投資者的人力、物力資源；三對商業(yè)地產(chǎn)前期設(shè)計規(guī)劃方面的要求不會像只租不售的投資者要求那么高。
2、出售的方式存在的主要弊端在：一如地產(chǎn)行業(yè)向上發(fā)展，則投資者享受不到商業(yè)地產(chǎn)帶來的增值紅利；二商業(yè)地產(chǎn)普遍存在投資金額大的特點，使得有能力全額購買整個商業(yè)地產(chǎn)項目的投資者少之又少；即使有能力購買，理性的投資者也不太愿意用大筆資金購買，更多的會尋找新的地塊、自己建，因此，單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
3、出售方式商業(yè)地產(chǎn)最主要的難點在于：如何將商業(yè)地產(chǎn)包裝策劃好已理想的價格出售。因此，計劃出售的商業(yè)地產(chǎn)，在計劃投資時就因先做好出售策劃工作。
（三）租售結(jié)合。即投資者將商業(yè)地產(chǎn)的一部分出租，另部分進行銷售。
1、這種方式的好處是：一即可收回部分投資成本，解決現(xiàn)金流問題，又可持有部分商業(yè)地產(chǎn)，享受其增值帶來的好處。二解決部分招商壓力和管理壓力。三租的部分還可以用于貸款，同樣可以解決部分資金壓力。四如售得理想，反過來會促進招租。
2、但這種方式也存在一些弊端，：一對租售部分的比率、具置等需做很好的策劃，如策劃不會，否則會對租及售的整個項目產(chǎn)生不利影響；二無法統(tǒng)籌考慮整個項目的租金，可能會出現(xiàn)惡性壓低租金的現(xiàn)象；三無法統(tǒng)籌考慮、策劃整個項目交付使用后的定位、經(jīng)營、管理等工作，需與其他購買協(xié)商。
3、租售結(jié)合方式的難點在于：如何統(tǒng)籌安排租與售的定位和比率、協(xié)調(diào)各購買者的關(guān)系等。
4、案例：最典型的就是萬達集團開發(fā)的大連萬達城市廣場，一樓只租，二樓三樓賣給沃爾瑪，通過沃爾瑪作為主力店的作用，帶來大量的人流量，進而也為萬達集團和其他商家?guī)礤X流，且萬達廣場一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，沃爾瑪?shù)昶鹆撕苤匾淖饔谩?/p>
三、商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問題
1、短期內(nèi)，由于在建和潛在的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量過大，部分城市商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩風(fēng)險，投資回報率降低。據(jù)悉目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率已經(jīng)被壓縮至歷史最低，約為6%。
2、投資者普遍存在專業(yè)度低的困境。一些投資商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，特別是2008年前后才開始進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，因缺乏經(jīng)驗和企業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃，將面臨許多問題，如缺乏人才團隊、內(nèi)部管理機制、資產(chǎn)管理能力、前期設(shè)計規(guī)劃能力等，這些都將影響了投資商業(yè)地產(chǎn)的成功與否；即便是在商業(yè)地產(chǎn)方面投資較成功的萬達集團，其在萬達廣場使用后的物業(yè)管理方面也存在明顯不足，如在廈門湖里區(qū)投資的萬達廣場，其地下車庫無較明顯的指示牌、區(qū)間管理不到位，易造成停車、出車庫困難。
3、地區(qū)發(fā)展不均衡。經(jīng)濟較發(fā)達的東部地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)因發(fā)展得較早，積累了一定的經(jīng)驗，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得較成熟、較充分；而經(jīng)濟較差的中西部地區(qū)，因經(jīng)濟起步較東部地區(qū)晚，經(jīng)濟較不發(fā)達，對商業(yè)地產(chǎn)的需求也就較晚，總體上正處于與起步階段。
篇8
一、市場背景
在多項調(diào)控政策的組合發(fā)力下，住宅市場日顯冷清，全國多個主要城市樓市成交量出現(xiàn)大幅滑坡，于是“轉(zhuǎn)型”成為地產(chǎn)圈的熱門話題。而商業(yè)地產(chǎn)是最熱點的轉(zhuǎn)型方向，正成為房企和民間資金的避風(fēng)港，受到房企和投資者前所未有的關(guān)注，本輪調(diào)控后期，商業(yè)地產(chǎn)投資占比達38.2%，住宅投資占比12.3%，股市占比8.5%，顯示目前國內(nèi)房地產(chǎn)資金
流向出現(xiàn)轉(zhuǎn)舵跡象，主要去向即商業(yè)和寫字樓市場。
二、瓶頸與挑戰(zhàn)
商業(yè)地產(chǎn)投資由于不受調(diào)控限制，吸引了大量資金產(chǎn)，一些大中型房企紛紛做出結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加商業(yè)地產(chǎn)項目，加大商業(yè)土地儲備，布局二三線城市。但是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)不一樣，總體上還是供大于求， 競爭非常激烈，已有多位專家提醒要慎入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如果
一哄而上、過于超前發(fā)展，將導(dǎo)致供應(yīng)過剩，投資者風(fēng)險隨之增加。
其實，很多開發(fā)商心里都清楚，商業(yè)地產(chǎn)運作是另外一套游戲
規(guī)則，不僅要建，建成后還要花大力氣運營管理。商業(yè)運營才是做商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力之所在。可真正能駕馭商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的職業(yè)經(jīng)理人和團隊十分稀缺，由此造成的高薪挖人現(xiàn)象也直接影響了項目的服務(wù)品質(zhì)，出現(xiàn)競爭同質(zhì)化，不僅增加了招商難度也減少了項目收益。
除此之外，商業(yè)地產(chǎn)項目還必須面對另一個強大對手―――互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)的考驗。有資料顯示，到2015年，網(wǎng)絡(luò)零售交易額將輕松超過
2萬億元，占消費品零售總額的7%。不難預(yù)測，網(wǎng)上購物的
發(fā)展將不可避免地減少人們在線下實體空間內(nèi)的購物活動。
三、餡餅與陷阱
在人們更多關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)過熱的同時，“過剩”現(xiàn)象當為投資者所警惕。首先，地段理論遭到罔顧。目前，在各大城市一些不合理地段出現(xiàn)大量商業(yè)地產(chǎn)項目，沒有人流，沒有便捷交通，更沒有區(qū)域輻射力，成為“人氣孤島”在所避免。各區(qū)縣各自為政建設(shè)購物中心、商業(yè)街，多以政府形象工程為主導(dǎo)，離開了市場的實際需求，往往是超前開發(fā)，過度開發(fā)。其次，開發(fā)模式理念迥異。商業(yè)地產(chǎn)資金投入大，回報周期長，需要通過長期經(jīng)營收益和物業(yè)增值來實現(xiàn)投資收益，關(guān)系到投資人、運營方、經(jīng)營者和消費者等多方關(guān)系，需要通過調(diào)研選址、營銷策劃、設(shè)計建造、招商實施、規(guī)范運營、持續(xù)調(diào)整等各環(huán)節(jié)統(tǒng)一的經(jīng)營理念，
對開發(fā)商的資金狀況和經(jīng)營能力都是一種挑戰(zhàn)。
一旦發(fā)展不好很容易出現(xiàn)如下結(jié)果：第一步，競爭加劇造成價值稀
釋；第二步，商業(yè)和人口配比倒掛，經(jīng)營靠貼錢維持；第三步，商業(yè)資源魚龍混雜，最終出現(xiàn)大量商業(yè)爛尾樓。有關(guān)機構(gòu)預(yù)測，未來1-2年時間很多商業(yè)地產(chǎn)項目將陸續(xù)出現(xiàn)問題，3年左右一批商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)倒閉現(xiàn)象，引發(fā)并購潮。而九十年代初動工的成都“熊貓城”以50萬方規(guī)模號稱建設(shè)亞洲最大shopping mall，由于政府規(guī)劃與企業(yè)戰(zhàn)略失誤，導(dǎo)致該項目一直爛尾，被喻為史上“最難地產(chǎn)項目”，近年才易主富力地產(chǎn)并改名為“富力天匯MALL”重新打造，就是我們眼前的前車之鑒。
四、市場機會
1.介入時機：當相當一部分商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)爛尾，落入被商業(yè)地產(chǎn)大鱷收購或無奈轉(zhuǎn)讓的命運之時，我們的設(shè)計機會就來臨了。
2.經(jīng)濟對比：商業(yè)項目爛尾，只要不是年久失修，接手方一般不會炸掉重建，為避免高昂的重建成本，很多項目可以選擇加固改造，就能滿足新的使用功能。
3.工作內(nèi)容：商業(yè)用房是商業(yè)活動的重要載體，不同的業(yè)態(tài)對商業(yè)用房的要求大相徑庭。有的項目存在基本設(shè)計層面的錯誤需要改正，比如柱距、層高、承重等要素不符合商業(yè)業(yè)態(tài)的要求；有的項目被收購后市場定位和使用功能發(fā)生重大變化，這些都不能靠營銷策劃公司的表面包裝就能解決，而需要建筑設(shè)計師根據(jù)經(jīng)營者要求重新設(shè)計立面風(fēng)格、重新劃分店面分隔、重新組織交通動線，需要結(jié)構(gòu)設(shè)計師根據(jù)平面布置和業(yè)態(tài)功能重新計算荷載、對原有結(jié)構(gòu)構(gòu)件進行加固改造，需要設(shè)備設(shè)計師重新計算水電流量、重新布置管井洞口、重新排布水電管線，只有專業(yè)的設(shè)計機構(gòu)才能完成這樣的綜合設(shè)計工作。
4.專業(yè)準備：上述設(shè)計工作中，建筑和設(shè)備專業(yè)的設(shè)計工作相對容易，最難的是結(jié)構(gòu)專業(yè)。加固改造只能在舊有結(jié)構(gòu)框架內(nèi)進行增減修補，與新建項目完全不同。這項工作只有一般性原則可供遵循，很少有完全相同的情況可供類比。因此對結(jié)構(gòu)設(shè)計人員的專業(yè)知識和經(jīng)驗水平要求比較高，不僅要熟悉普通設(shè)計規(guī)范，也要根據(jù)現(xiàn)有設(shè)計結(jié)果對原有結(jié)構(gòu)采取粘貼鋼板、粘貼碳纖維、加大截面、化學(xué)植筋、增設(shè)支點、鋼結(jié)構(gòu)夾層等各種不同的處理方式，還要對相關(guān)工程材料與
施工工藝有所了解，這些都需要我們對這方面的理論知識進行必要儲備，對這方面的技術(shù)設(shè)計進行預(yù)備學(xué)習(xí)。
篇9
商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。2009年下半年以來,全國許多城市住宅價格屢創(chuàng)新高,但商業(yè)地產(chǎn)市場卻背道而馳,在空置率居高不下的情況下,售價和租金都出現(xiàn)了較大幅度的下跌,部分城市甚至出現(xiàn)了“住商倒掛”現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)究竟是“商業(yè)”還是“地產(chǎn)”?商業(yè)地產(chǎn)的核心價值是什么?為什么商業(yè)地產(chǎn)如此脆弱?本文認為,商業(yè)地產(chǎn)就是以“商業(yè)”為核心的地產(chǎn)開發(fā)價值鏈,商業(yè)地產(chǎn)受商業(yè)市場影響較大。
商業(yè)地產(chǎn)運營的影響因素
2009年5月以來,住宅市場受中國經(jīng)濟的復(fù)蘇與一定的剛性需求影響,銷售量與價格逐步上升,但商業(yè)地產(chǎn)大部分卻慘淡運營。商業(yè)地產(chǎn)運營的影響因素包括以下方面:
(一)商業(yè)市場萎縮導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)運營受困
我國商業(yè)市場具有消費人群多而消費能力不強的特點,做大市場份額、拓展市場空間是商業(yè)市場發(fā)展的必然選擇。所以導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量過大―“物業(yè)規(guī)模大,坪效不高”。
受2008年下半年爆發(fā)的金融危機影響,商業(yè)市場出現(xiàn)萎縮,同時龐大非優(yōu)質(zhì)的商業(yè)建筑體招商困難。在此形勢下,主力店幾乎成了所有商業(yè)開發(fā)商的救命草。而主力店又往往由一些國內(nèi)外零售業(yè)知名企業(yè)擔(dān)當,它們在金融危機中也被波及。經(jīng)濟泡沫破滅導(dǎo)致企業(yè)為繁榮時期的過度擴張付出慘痛代價。近期中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的《中國連鎖零售企業(yè)經(jīng)營狀況分析報告》顯示,從2008年初到2009年第一季度,中國連鎖零售行業(yè)出現(xiàn)連續(xù)5個季度的增幅下滑。其他相關(guān)數(shù)據(jù)也證實,從2008年開始受金融危機影響,國際零售巨頭經(jīng)營狀況不佳,資本擴張能力下降,導(dǎo)致發(fā)展動力不足,商業(yè)門店拓展計劃放慢。此后,國內(nèi)外一些知名零售企業(yè)也開始調(diào)整開店計劃并進行裁員。另外,2009年以來國內(nèi)外一些大的零售企業(yè)沒有披露新的開店動向,也開始悄悄地縮小開發(fā)規(guī)模要求,連鎖商業(yè)回歸理性,尤其在商業(yè)選址上表現(xiàn)出審慎姿態(tài)。
商業(yè)連鎖巨頭紛紛改變開店計劃影響到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。從微觀角度來看,商業(yè)零售企業(yè)的一切經(jīng)營活動都離不開市場,與其他產(chǎn)業(yè)的區(qū)位相比,其最大的特點是區(qū)位的消費指向。商業(yè)區(qū)位論的理論基礎(chǔ)是德國地理學(xué)家克里斯特勒(Christaller)“中心地理論”中適用于零售商業(yè)的部分。因此,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須站在商業(yè)運營的角度出發(fā),尤其在選址方面要有分析數(shù)據(jù)支持。
(二)開發(fā)商的職業(yè)素養(yǎng)影響商業(yè)地產(chǎn)價值鏈
商業(yè)地產(chǎn)究竟是一個怎樣的價值鏈呢?美國的主流商業(yè)(零售)地產(chǎn)和商業(yè)管理行業(yè),兼有零售渠道和地產(chǎn)的雙重特質(zhì),其核心就是一個把地產(chǎn)與商業(yè)有機整合的產(chǎn)業(yè)。也就是說商業(yè)地產(chǎn)=商業(yè)+地產(chǎn)。“地產(chǎn)”是指各種零售、餐飲、娛樂、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)的持有形式,而“商業(yè)”就是這些地產(chǎn)所承載的各種商業(yè)零售業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)價值鏈如圖1所示。
如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商缺乏對商業(yè)流通市場的駕馭能力及行業(yè)水平,缺乏企業(yè)家的責(zé)任感與道德素養(yǎng),那么商業(yè)地產(chǎn)將會走向危險的境地,從而影響整個行業(yè)的經(jīng)濟鏈。現(xiàn)在很多商業(yè)開發(fā)商不是去考慮商業(yè)項目給后續(xù)投資經(jīng)營者帶來的價值與持久經(jīng)營能力,而是能賣則賣,能租則租,兩者不行就逃跑。商業(yè)地產(chǎn)的形成是以商業(yè)為核心的價值鏈,在這個價值鏈中每一個價值相關(guān)者都必須引起開發(fā)商的關(guān)注,如果用開發(fā)住宅的思路去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)除非在瘋狂不理性的市場背景下才能暫時得逞,但災(zāi)難始終難以避免,因為這個代價很有可能讓商業(yè)物業(yè)投資者來承受。商業(yè)物業(yè)的投資失敗將會導(dǎo)致商業(yè)市場的恐慌,僥幸的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也就只有收割型利潤了,因為價值鏈的相關(guān)者不會輕易第二次上當。
(三)商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)的價值體系過高給項目運營增壓
在市場不規(guī)范與經(jīng)濟不穩(wěn)定的狀況下,商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)的價值體系過高容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的失敗。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的區(qū)別較大。一個商鋪承擔(dān)很多賺取利潤的要求和環(huán)節(jié):開發(fā)商要有開發(fā)利潤;投資商要有投資利潤;經(jīng)營者也要賺取營業(yè)利潤,如此層層加碼,商品的銷售成本扶搖直上,從而使商品失去了市場競爭力,導(dǎo)致人氣低落,最終拖垮整個市場,使商業(yè)地產(chǎn)項目失去長期經(jīng)營價值。由于商業(yè)的經(jīng)營環(huán)境、消費市場及其商業(yè)地產(chǎn)市場自身原因,金融危機不良因素開始層層傳導(dǎo),最直接的打擊是商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)租水平下降;而由于門店擴張速度減緩,導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的市場飽和程度進一步提高,需求量減少,商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系更加失衡,租金定價主動權(quán)傾向承租方,所以租金水平總體呈下降趨勢。這就是目前很多城市商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)低迷狀態(tài)的原因之一。
商業(yè)地產(chǎn)價值活動模型構(gòu)建
(一)商業(yè)地產(chǎn)價值活動階段
商業(yè)地產(chǎn)的價值活動模型一般分為四個階段,即項目調(diào)研階段、項目開發(fā)階段、招商同步運營階段、策劃推進階段。
1.項目調(diào)研階段。商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是非常關(guān)鍵的程序,所考慮的因素決定后期經(jīng)營的成敗,調(diào)研所解決的問題必須考慮項目資源優(yōu)勢及資本、商業(yè)環(huán)境、人力資源條件等是否匹配。在調(diào)研中尤其要關(guān)注商業(yè)環(huán)境。商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)中,商圈的飽和意味這個商圈內(nèi)競爭白熱化,顧客被嚴重分流,資源的利用效能相對下降,經(jīng)營環(huán)境欠佳,商業(yè)物業(yè)的收益減少,商業(yè)物業(yè)的價格也相應(yīng)下降。測量商圈飽和度,使用比較廣泛的是飽和度指數(shù),其公式為:
IRS=(C*RE)÷RF
其中:IRS為飽和度指數(shù);C為顧客總數(shù);RE為每一位顧客的平均購買額;RF為商圈內(nèi)商場的營業(yè)面積。
2.項目開發(fā)階段。項目開發(fā)階段從項目的合理設(shè)計開始到建筑細節(jié)質(zhì)量及商業(yè)合理功能區(qū)域的細節(jié)化布置等。項目的競爭優(yōu)勢在于項目的特色優(yōu)勢、成本優(yōu)勢、環(huán)境及機會優(yōu)勢。這些因素是商業(yè)物業(yè)租售價格高低的先決條件。
3.招商同步運營階段。商業(yè)項目招商的難易除了前面兩個階段以外,更決定于商業(yè)品牌與商業(yè)規(guī)模。一般而言,品牌知名度越高,商業(yè)魅力就越大。另外,商業(yè)規(guī)模也決定商業(yè)發(fā)展的空間與潛力,所以規(guī)模化商業(yè)體更能受到青睞。
4.策劃推進階段。商業(yè)地產(chǎn)的策劃是在商業(yè)地產(chǎn)投資初始階段必須考慮的因素,否則后續(xù)的商業(yè)運營將面臨癱瘓。筆者曾負責(zé)江蘇鎮(zhèn)江一個商業(yè)地產(chǎn)項目的總策劃,在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)其中一個位于鎮(zhèn)江市主商業(yè)區(qū)的商業(yè)項目經(jīng)營慘淡,經(jīng)分析,該項目除了先天設(shè)計存在缺陷以外,更為關(guān)鍵的是沒有商業(yè)推手來包裝運營,以至于最后出現(xiàn)“前熱后冷”的局面。
(二)商業(yè)地產(chǎn)的價值活動過程
商業(yè)地產(chǎn)的價值活動過程一般分為三個過程,即項目構(gòu)成過程、項目產(chǎn)生價值過程、價值分配過程。
1.項目構(gòu)成過程。這個過程要求開發(fā)商錯位思考,也就是說開發(fā)商必須站在商業(yè)經(jīng)營者角度來制造商業(yè)載體。同時該過程中銀行與投資方對項目認可與否直接影響項目能否成立。
2.項目產(chǎn)生價值過程。項目產(chǎn)生價值過程是一個專業(yè)的運營過程,對開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的人力資源要求較高,團隊的業(yè)務(wù)水平直接影響項目質(zhì)量及其價值高低。這個過程能決定項目投資者的回報價值。
3.價值分配過程。價值分配過程其實是一個風(fēng)險與價值的平衡過程。項目投資者除去項目成本獲取回報;銀行規(guī)避風(fēng)險獲取利息回報;物業(yè)投資者及商業(yè)經(jīng)營者靠租金及高營業(yè)額獲取報酬。支持性合作伙伴利益分配體現(xiàn)在項目經(jīng)營后產(chǎn)生的價值利潤上面。只有商業(yè)項目經(jīng)營成功,商業(yè)市場繁榮,各方才有回報價值。商業(yè)項目支持性合作伙伴利益分配如圖2所示。
商業(yè)地產(chǎn)價值鏈的相互作用關(guān)系
邁克爾•波特對生產(chǎn)性企業(yè)提出的“價值鏈分析法”,把企業(yè)內(nèi)外價值增加的活動分為基本活動和支持性活動。商業(yè)地產(chǎn)的整個運作過程也一樣:基本活動包括商業(yè)地塊信息收集、商業(yè)市場調(diào)研、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、招商運營及后續(xù)策劃跟進等;支持性活動涉及人力、財務(wù)、計劃、研究與開發(fā)、價值關(guān)系等。上述基本活動和支持性活動構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈,這些真正創(chuàng)造價值的經(jīng)營活動,就是價值鏈上的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)項目要保持的競爭優(yōu)勢,實際上就是企業(yè)在價值鏈某些特定戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢。運用價值鏈的分析方法確定核心競爭力,就是要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)密切關(guān)注組織的資源狀態(tài),要求開發(fā)企業(yè)決策者在價值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上培養(yǎng)核心競爭力,以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競爭優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)項目的優(yōu)勢既可以來源于價值活動所涉及市場范圍的調(diào)整,也可來源于合作伙伴之間的協(xié)調(diào)或合用價值鏈所帶來的最優(yōu)化效益。
如果說純粹的商業(yè)關(guān)系追求的是同等價值,那么商業(yè)伙伴追求的是差異化價值,而同盟追求的才是共同價值。開發(fā)商、銀行或投資方、物業(yè)投資者、業(yè)態(tài)經(jīng)營者之間的關(guān)系是微妙的,他們在合作之前雖然有著不同行業(yè)的特性,但共同的利益讓他們成為價值體系中的共同體,他們的方向是一致的,任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就意味著價值鏈面臨斷裂的危險,從而導(dǎo)致整個項目失敗。所以商業(yè)地產(chǎn)除了涉及的四個基本階段性活動以外,支持性合作伙伴也非常關(guān)鍵,他們之間具有價值鏈的相互作用關(guān)系。
結(jié)論
本文分析了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)價值鏈及其價值模型,指出商業(yè)有商業(yè)的運營法則,地產(chǎn)有地產(chǎn)的操作模式,兩方面相互配合才能發(fā)揮最大效應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合,只有兩者配合,項目才能繁榮升值,價值鏈中的利益相關(guān)者才有長期的投資收益。但是目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商,他們的著眼點在于商鋪的銷售,后續(xù)經(jīng)營往往流于促進銷售的概念宣傳。而事實上,一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功與否,或者說一個投資行為的成功與否,關(guān)鍵在于項目的長期經(jīng)營價值。而目前存在的最大問題是商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)和經(jīng)營沒有形成一個系統(tǒng)性的因果關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)是一系列業(yè)態(tài)的集合,只有渡過艱難的市場培育期,才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
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篇10
一、問題提出
商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的商業(yè)類房地產(chǎn)。住宅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）建設(shè)并出售、出租給使用者，僅供家庭日常居住用的建筑物。在擁有良好的發(fā)展前景，但又面臨重重困難的情況下，特別是面臨資金鏈的壓力，如何走好商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)的這條路就顯得很重要。所以在這個時期通過傳統(tǒng)住宅的開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資風(fēng)險進行比較分析就顯得更有實際意義，對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資風(fēng)險要怎么認識才能保證企業(yè)在以后健康持續(xù)的發(fā)展？
二、投資風(fēng)險差異分析
房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指投資者在投資的過程中由于各種影響因素如政策因素，自然因素，經(jīng)濟因素等等因素的影響，而導(dǎo)致投資者最終的收益的結(jié)果不同，這里主要是指給投資者帶來的損失。住宅地產(chǎn)開發(fā)是投入之后能夠一次性快速回籠資金的，而商業(yè)地產(chǎn)則是長期的投資過程。他們各自有自己的特色，所以面臨的風(fēng)險也是不同的。
（一）開發(fā)環(huán)節(jié)上的區(qū)分
最基本的開發(fā)環(huán)節(jié)的不同。當開發(fā)商看好某個城市準備進入的前提就是對該城市的市場環(huán)境有一個充分的市場環(huán)境分析，看好該城市的消費潛力之后就會著手尋找投資機會，這時住宅地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)包括“選址-建設(shè)-銷售”，銷售完畢后開發(fā)工作就基本結(jié)束，建設(shè)是開發(fā)能否成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)包括“策劃-選址-建設(shè)-招商-經(jīng)營”等環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都必須考慮對最終的商業(yè)經(jīng)營的影響，商業(yè)經(jīng)營才是開發(fā)能否成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，住宅地產(chǎn)開發(fā)只要求開發(fā)商有一般的房地產(chǎn)開發(fā)知識和經(jīng)驗，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要求開發(fā)商不但有一般房地產(chǎn)開發(fā)的知識和經(jīng)驗，還必須具有商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗。
（二）項目成本上的區(qū)分
從項目的選址上來說，商業(yè)地產(chǎn)一般都是布置在城市的中心，或者是在政府規(guī)劃定位將來發(fā)展的CBD區(qū)域。首先就決定了它的地價很高，整個項目的土地出讓金數(shù)額巨大，商業(yè)地產(chǎn)的地價與一般住宅項目的地價的差別是很大的，就拿廣州地區(qū)來說，商業(yè)地產(chǎn)的樓面地價是住宅的2倍左右。建設(shè)成本上來說商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)成本比住宅地產(chǎn)的建設(shè)成本更高，特別是大型購物中心的設(shè)計要求更高，因為要容納大量的人流，對建筑的安全設(shè)計、質(zhì)量等提出很高的要求，同時在形體設(shè)計方面商業(yè)地產(chǎn)一般都是地區(qū)性的標志性建筑這些導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的前期投入成本在單位上就要比住宅要高，相對于住宅而言的建設(shè)成本較小。
（三）資金的回收周期區(qū)分
從回收周期上來分析，一般住宅項目，從前期的拿地到建成銷售，一般1年左右。當然是項目的具體情況而言，有的具有整體開發(fā)實力的開發(fā)商從拿地到建成只有6個月。新出臺的政策，要求封頂以后才能夠預(yù)售，從建成到開始預(yù)售的時間為1年甚至更短，這樣開發(fā)商在市場環(huán)境好的時候，回收資金的速度很快，而商業(yè)地產(chǎn)的資金回收壓力是相當大。中信廣場1997年建成開始投入使用，直到2007年近10年的時間才將投入的成本收回，而整個廣場投資額37億港元，涉及的金額相當?shù)拇蟆Ｒ粋€完整的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目則需要5-7年，而回收周期則在7-10年左右。這對開發(fā)商的資金實力來說是嚴峻的考驗。所以在資金回收周期上來講，商業(yè)地產(chǎn)的面臨的資金壓力比住宅地產(chǎn)要大很多。正是商業(yè)地產(chǎn)的投資回收周期與住宅地產(chǎn)的不同，所以兩種物業(yè)的運行周期也不同，一般而言商業(yè)地產(chǎn)的運行周期是要比住宅地產(chǎn)的周期要長。
（四）資金的回收方式的區(qū)分
商業(yè)地產(chǎn)的資金回收方式主要是通過租金，它的主要運行方式是租賃運營，這些年失敗的商業(yè)地產(chǎn)的營運經(jīng)驗就是，不能隨便拆分出售產(chǎn)權(quán)各自營運，這樣不能很好地形成規(guī)模效應(yīng)，不能形成良好的業(yè)態(tài)組合，就不能吸引足夠的人流來支持整個商業(yè)中心，最終會導(dǎo)致商業(yè)項目難以經(jīng)營下去。租金的多少主要是由商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合本身所形成的商業(yè)環(huán)境，一旦消費者認同區(qū)位中心環(huán)境，這使它的租金相應(yīng)的也會大幅上漲，所以，商業(yè)地產(chǎn)的是一種引鳳筑巢的開發(fā)模式，能否吸引大型的商家入駐，形成一定的規(guī)模的城市消費中心很重要，它的回收方式是細水長流型。而住宅的開發(fā)模式是筑巢引鳳，吸引廣大消費者前來購買。也正是回收方式的不同，也造就了商業(yè)地產(chǎn)的魅力。一旦商業(yè)地產(chǎn)的商圈成熟，讓消費者形成認同感，就能夠保證企業(yè)能夠穩(wěn)定的獲得高租金的收益，這對一個企業(yè)來說，穩(wěn)定的資金流的帶來的好處是顯而易見的。
（五）對開發(fā)商的運營的能力要求異同分析
從項目的運作上來說，商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)的發(fā)展的時間不是很長，發(fā)展不是很成熟，目前的情況更多的是一種探索，更多的是一些開發(fā)商沒有認清商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式，沒有很好地與住宅地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)別開來，一次次的失敗經(jīng)驗表明，商業(yè)地產(chǎn)只能整體招商運作經(jīng)營，考慮各種業(yè)態(tài)的組合，形成規(guī)模效應(yīng)。若急于回收資金進行產(chǎn)權(quán)分拆出售，無異于殺雞取卵，此外，目前國內(nèi)商業(yè)運作方面的人才也不是很多，這也是導(dǎo)致近年大量商業(yè)地產(chǎn)項目破產(chǎn)的原因。而國內(nèi)的住宅市場的發(fā)展現(xiàn)在已經(jīng)相對成熟，策劃已經(jīng)從20世紀90年代的單項策劃發(fā)展到綜合策劃階段直到目前的復(fù)合策劃階段，融入理念結(jié)合企業(yè)文化品牌，有針對性的發(fā)展健康、休閑、專業(yè)的住宅了。加上已經(jīng)成熟的市場營銷，還有完善的市場中介參與，大大降低住宅產(chǎn)品的銷售壓力。
（六）抵抗宏觀和行業(yè)的風(fēng)險的能力差異分析
宏觀環(huán)境風(fēng)險是指一個國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟、社會等宏觀因素的不確定性給房地產(chǎn)項目投資帶來的風(fēng)險，包括政治穩(wěn)定、宏觀調(diào)控政策、國民經(jīng)濟GDP增長、利率變化、通貨膨脹以及社會進程中的城市化等諸多風(fēng)險因素。行業(yè)風(fēng)險是指由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中的各種不確定性因素給項目投資帶來的風(fēng)險，如市場供求風(fēng)險，地產(chǎn)價格帶來的購買力風(fēng)險，同業(yè)競爭風(fēng)險，原材料價格上漲風(fēng)險，商鋪銷售價格下跌風(fēng)險、投機炒作風(fēng)險、土地供應(yīng)風(fēng)險等。這些因素對住宅和商業(yè)地產(chǎn)來說都有很深刻的影響，但商業(yè)地產(chǎn)受上述的各種風(fēng)險因素的影響更顯著，因為商業(yè)物業(yè)的成長周期很長，在前期的幾年當中可能需要持續(xù)的資金投入來營造商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)氛圍，一旦遇到市場的下調(diào)周期或金融危機等，將會導(dǎo)致大量的商業(yè)地產(chǎn)的資金鏈的斷裂，大量的商業(yè)爛尾樓就會出現(xiàn)。上一輪廣州的商業(yè)地產(chǎn)消化期花了10年時間，在近10年時間里廣州基本上沒有商業(yè)地產(chǎn)的新開工項目，無論是寫字樓還是酒店都是如此。但住宅地產(chǎn)不同，在中國目前隨著城市化的進程，住房需求還是很大的，是一種穩(wěn)定潛在的剛性需求，成交量的低迷，歸根到底還是價格與消費者的心里預(yù)期價格不一致，房價調(diào)整到合適的范圍，市場一定還是可以再重新熱起來，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)周期的表現(xiàn)。但是商業(yè)地產(chǎn)一旦面臨市場環(huán)境的惡化，就根本沒有成交量，只有爛尾樓，也要一直等到運行周期的好轉(zhuǎn)之后才可能復(fù)蘇。可以說是商業(yè)地產(chǎn)的運行周期的振幅明顯要大于住宅地產(chǎn)。
三、總結(jié)
上述分析的結(jié)果表明商業(yè)地產(chǎn)的投資面臨的資金壓力要明顯大于住宅，所以面臨的風(fēng)險比住宅地產(chǎn)就更大。作為商業(yè)地產(chǎn)投資的高風(fēng)險也伴隨著高回報。商業(yè)地產(chǎn)作為將來發(fā)展的熱點還是值得投資的。前提是你要認清自身的實力，結(jié)合項目本身有一個風(fēng)險的全面認識，具備完善的商業(yè)地產(chǎn)運營的能力，最重要的是能夠提供給商業(yè)地產(chǎn)運行足夠的資金，對企業(yè)自身資金鏈要有一個很好的預(yù)算，對市場風(fēng)險要有足夠的認識。世界500強的企業(yè)走到現(xiàn)在80%都是靠穩(wěn)健的財務(wù)政策，這樣才能在一輪又一輪的金融風(fēng)暴中保持上百年屹立不倒，商業(yè)地產(chǎn)也是同樣道理的，不要因為市場的一時的火熱就大肆擴張，在企業(yè)做預(yù)算的時候，不要只著眼于當前高漲時期的市場，還要考慮市場不景氣的時候的風(fēng)險，所以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)更要結(jié)合企業(yè)自身的條件，適度控制發(fā)展速度和規(guī)模才能保證企業(yè)健康的運行下去。
四、相應(yīng)的風(fēng)險防范措施
（一）風(fēng)險預(yù)防
首先對國家宏觀調(diào)控政策和利率調(diào)整等要有足夠的認識，商業(yè)地產(chǎn)的影響要有一定得預(yù)見。對于已經(jīng)定位的項目要從開發(fā)環(huán)節(jié)上牢牢把握，盡量縮短從項目決策到最后的招商運營直接投入使用，特別是吸引有實力的租戶入住是很重要的環(huán)節(jié)，在項目的前期就要開始考慮，現(xiàn)在有的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，提前開始招商，然后根據(jù)租戶的要求進行開發(fā)，就像大連萬達的開發(fā)模式，這樣給項目的招租環(huán)節(jié)帶來很大的便利，也能使項目商圈能夠快速的成熟，快速回籠資金。快速地推出就是避免在項目運作期間宏觀政策出現(xiàn)大的不利調(diào)整。實現(xiàn)這一目標，需要各個環(huán)節(jié)的順利對接，包括項目前期的策劃、規(guī)劃報批，建筑工期，租賃招商等，都能夠按時完成。對于可以控制的風(fēng)險，如策劃風(fēng)險，管理風(fēng)險等，我們應(yīng)該從有利于項目發(fā)展的角度做到最好。在減輕和預(yù)防項目風(fēng)險時，應(yīng)該根據(jù)抓住項目環(huán)節(jié)的主要方面，來重點關(guān)注，及時相應(yīng)的采取對策。
（二）風(fēng)險轉(zhuǎn)移
風(fēng)險轉(zhuǎn)移是一種有效的降低風(fēng)險的方式，目前國內(nèi)的開發(fā)商都選擇了合作開發(fā)模式，可以將自身的弱項與相應(yīng)的強勢單位進行合作，如可以與有雄厚資金的投資銀行，有豐富商業(yè)運營經(jīng)驗的海外背景的機構(gòu)和開發(fā)商等進行合作，這樣可以有效地降低項目的資金壓力。在項目的銷售方面可以適當?shù)倪x擇小量的單位進行出售，前提是要能控制項目的整體運行的商業(yè)環(huán)境，不少開發(fā)商都選擇了出售5-10%比例出售產(chǎn)權(quán)，這在一定程度上也能快速的緩解企業(yè)的資金壓力。
此外也可以考慮，出售一定年限的商業(yè)物業(yè)，尤其是商場、酒店物業(yè)可以把經(jīng)營期內(nèi)必經(jīng)的非正常經(jīng)營期所引起的風(fēng)險，或因經(jīng)營管理不善造成的非正常經(jīng)營期人為延長而引起的風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去。
最后就是工程的風(fēng)險完全可以通過出包的方式轉(zhuǎn)移給工程承包商，但是合同必須簽訂得詳細、周密，明確違約的處罰辦法。
另外，購買一定數(shù)量的針對風(fēng)險較大方面的保險，是一種及時、有效、合理分攤經(jīng)濟損失和獲得經(jīng)濟補償?shù)姆绞剑彩菄掖罅μ岢姆绞健?/p>
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篇11
2006年商業(yè)地產(chǎn)回顧
（一）“國六條”促投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，限外令難擋外資熱情
“國六條”和九部委15條細則的政策出臺抑制了住宅投機和炒房行為，從中撤出的資金開始關(guān)注具有收益穩(wěn)定、長期的商業(yè)地產(chǎn)。一方面，政府對住宅項目的監(jiān)管力度的加大和調(diào)控住宅市場的決心，使住宅房地產(chǎn)開發(fā)商意識到利潤空間的壓縮，資本的逐利性使一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)；另一方面，政策規(guī)定要加大廉租房以及經(jīng)濟適用房的建設(shè)，對整個市場的房價起到平抑的作用，在一定程度上降低住宅開發(fā)的利潤回報。而這一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓基本上沒什么影響，這也使一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)商開始將開發(fā)重點偏向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。例如，作為北京一家以住宅開發(fā)為主的中新集團，也開始在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上開始走向全國，比如在重慶已有一個大的項目，打造重慶都市復(fù)合中心。房地產(chǎn)開發(fā)商潘石屹也在2006年宣布未來三年內(nèi)將退出住宅產(chǎn)品市場專心做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。12月12日，黃光裕耗資38億元投資興建的鵬潤國際時尚交易中心正式揭盤，該項目負責(zé)人、黃光裕的“得力干將”鵬潤地產(chǎn)CEO童淵宣稱，要將此項目打造成中國最高端的、最專業(yè)的服裝、時尚產(chǎn)品旗艦展示中心和品牌運營中心，全球服裝時尚品牌采購基地，并進一步全國復(fù)制從而終結(jié)國內(nèi)服裝零售商場和批發(fā)市場的格局。
（二）商業(yè)全面開放2周年，政策利好刺激商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展
2006年是中國加入世界貿(mào)易組織5周年，同時中國商業(yè)全面對外開放2周年，內(nèi)資和外資的零售企業(yè)展開了激烈的競爭。
2005年，商務(wù)部共批準1027家外商投資商業(yè)企業(yè)，是1992年到2004年12年期間國家批準外資商業(yè)投資企業(yè)總數(shù)的3倍左右。截至2006年底，沃爾瑪在中國內(nèi)地的店鋪已達68家，家樂福在中國內(nèi)地的店鋪總數(shù)為88家，易初蓮花74家店、百安居58家店等。并且，外資零售企業(yè)正從一線城市，向二線、三線城市延伸。而從2006年3月1日起,絕大部分外商投資商業(yè)企業(yè)的審批權(quán)已從國家下放到地方,又進一步降低了外資零售企業(yè)進入中國商業(yè)領(lǐng)域的門檻。內(nèi)資方面，為打造本土“商業(yè)航母”，2004年6月份，商務(wù)部頒布《流通業(yè)改革發(fā)展綱要》，提出要培育具有國際競爭能力的大型流通企業(yè)的階段性目標，即在2007年有1家至2家內(nèi)貿(mào)流通企業(yè)進入世界500強，在2010年有2家至4家內(nèi)貿(mào)流通企業(yè)進入世界500強。雖然商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)屬于高風(fēng)險，高收益的行業(yè)，但整個零售業(yè)的發(fā)展增加了對商業(yè)地產(chǎn)的需求，刺激商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。
（三）空置率高與國內(nèi)外著名企業(yè)難尋合適的商業(yè)地產(chǎn)項目并存，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩
2005年，全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積達3872萬平方米，比上年增長23.2%；2006年上半年，全國商業(yè)地產(chǎn)空置面積高達2878萬平方米，較上年同期增長了21%，比商品房空置率高出18%還多。據(jù)有關(guān)部門測算，目前全國空置商業(yè)營業(yè)用房中沉淀的資金達1000億元以上，且浪費了大量的土地資源。而另一方面，大量的國內(nèi)外著名企業(yè)都在為自己的在華業(yè)務(wù)尋找商業(yè)地產(chǎn)，但是難以找到適合自己要求的商業(yè)物業(yè)，部分外資的投資和投機資金頻繁接觸具有全球業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介了解國內(nèi)各大城市的商業(yè)物業(yè)情況。其中50％以上進入北京、45％左右進入上海。
這就說明我國開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目距離國際化的標準仍然存在距離，比如說項目的建筑布局不合適商業(yè)，項目經(jīng)營管理混亂，產(chǎn)權(quán)分散等。所以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)按照國際同業(yè)發(fā)展規(guī)律，順應(yīng)以資本為主導(dǎo)、以開發(fā)為組織、職業(yè)化以及交易專業(yè)化的大趨勢。只有掌握了投資的通用語言，才能縮短與投資者對話的距離，從而大大提高商業(yè)交易的成功幾率。
（四）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)性差異――贏利能力參差不齊
一方面，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)過程中引入國際化的專業(yè)物業(yè)顧問或進行專業(yè)的咨詢，使項目全程都得到專業(yè)的規(guī)劃和科學(xué)的定位，同時在運營中依據(jù)消費者實際需求和市場情況不斷調(diào)整、不斷變化，逐漸尋找自己的特色，形成了自己的核心競爭力，并在有效輻射范圍內(nèi)，形成品牌效應(yīng)和品牌價值。例如，王府井商業(yè)街上的東方新天地SHOPPING MALL平均租金水平已經(jīng)由2005年第四季度的150美元/平方米/月上升到2006年第四季度的200美元/平方米/月，增長率達33%。
另一方面，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商盲目跟風(fēng)，隨意的經(jīng)驗決策方式往往取代了對于項目盈利可行性的理性分析和論證，特別是國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多是開發(fā)住宅起家，照搬住宅的開發(fā)模式應(yīng)用到商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)。造成了大家蜂擁而上爭相投資一類項目，出現(xiàn)了惡性競爭無人得利的狀況，況且相對于住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式則顯得復(fù)雜得多。它不但要求能銷售出去，而且要售后不亂，保證項目能持續(xù)成功經(jīng)營。例如，投資6億人民幣，擁有4000個商鋪的北京市的碧溪家居廣場項目開發(fā)的失敗不僅導(dǎo)致數(shù)百名中小業(yè)主血本無歸，并且成為北京甚至整個中國房地產(chǎn)市場最大的產(chǎn)權(quán)投資陷阱案件。
這就要求開發(fā)商除了具備拿地、建造、銷售等經(jīng)驗外，還必須符合商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運營等方面的規(guī)律，以及這方面的專業(yè)人才。
2007年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望
（一）我國經(jīng)濟的持續(xù)高位增長，銀行業(yè)的全面開放和奧運效應(yīng)助力商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展
一個城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與該地區(qū)的GDP的變化規(guī)律具有正相關(guān)的關(guān)系，也就是說城市至整個國家的經(jīng)濟發(fā)展將推動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。2004-2006年我國GDP連續(xù)3年以高于10%的速度增長，預(yù)計在未來兩三年內(nèi)，我國經(jīng)濟持續(xù)高位增長仍將推動我國各個地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，特別是特大城市和大城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。
2006年12月11日后，銀行業(yè)的人民幣市場完全放開，外資銀行也必將大量擴充各自的網(wǎng)點，同時經(jīng)濟各行業(yè)存在奧運推動力，這些因也將形成了商業(yè)物業(yè)的需求，刺激了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
（二）商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃促進商業(yè)地產(chǎn)規(guī)范發(fā)展，社區(qū)商業(yè)成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重點
2006年商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃進展較快，截至11月30日，38個重點城市已全部編制完成商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，這將使我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更加規(guī)范，也將推動商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)，健康發(fā)展。
2006年來，我國城市化進程加快，和大規(guī)模住宅小區(qū)的投入使用，為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供了廣闊的空間。現(xiàn)階段，我國的城市化水平略高于40%，但低于世界平均水平9-10個百分點。未來15年-20年內(nèi)，中國的農(nóng)村城市化進程仍將以無可阻擋的勢頭迅猛發(fā)展，成為拉動經(jīng)濟增長的又一個龍頭，而這對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來說也是一個很好的機遇！城市化將從供給與需求的兩個方面，擴大對城市商業(yè)的需求，促進流通規(guī)模的擴大，增強商業(yè)地產(chǎn)的投資。另外，隨著大部分中心城市的新城建設(shè)，形成了大量的郊區(qū)居住區(qū)，而居住區(qū)完善商業(yè)配套通常有一段時間的滯后。因此在住宅投資高峰期后，在未來幾年內(nèi)將逐漸進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和整合階段。 2005年商務(wù)部了《社區(qū)商業(yè)指導(dǎo)意見》，社區(qū)商業(yè)將成為商業(yè)供應(yīng)模式的重點，預(yù)計2007年以提供社區(qū)配套服務(wù)為主要形態(tài)社區(qū)商業(yè)將是商業(yè)地產(chǎn)的主要發(fā)展方向。
（三）外資地產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，加速布局商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，全面滲透產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)
外資的投資原則是選擇優(yōu)質(zhì)，升值潛力大的商業(yè)地產(chǎn)項目。目前一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和狀態(tài)，市場發(fā)展己日趨成熟，競爭也越來越激烈，令相對的投資風(fēng)險上升，回報下降。但是一些二三線城市經(jīng)濟以超出全國平均水平增長，例如重慶、武漢、成都等城市。經(jīng)濟的高速發(fā)展為本地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)帶來的機遇，投資回報率高出全國平均水平，很多二線城市開發(fā)項目的平均利潤能夠達到30%這就吸引了大量的外資企業(yè)進入。例如，香港傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)巨鱷恒隆地產(chǎn)2007年以前在上海以外的內(nèi)地其他10個城市，每年購入3塊-4塊大型土地，共建約10個購物商場，投資金額預(yù)計將達200億-250億港元；新加坡凱德置地也于2006年4月在寧波拿下一地塊，開始了二線城市攻略。這種趨勢將在2007年更加明顯，而且二線以及其他中小城市監(jiān)管力度小，缺乏本土競爭，外資侵入遇到的阻力更小。
另外，外資開始全面滲透產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)。我們可以看到一些外資巨頭在全面的通過資本和管理上的優(yōu)勢全面進入我們的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。外資進入的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目都是我國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的優(yōu)質(zhì)資源，這將為其帶來豐厚的回報。
（四）商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，亟待突破
據(jù)統(tǒng)計，商業(yè)地產(chǎn)商的籌資渠道主要來源于自有資金和銀行貸款，其中銀行信貸比重約占70%～80%。為了規(guī)避風(fēng)險，國家銀根緊縮，大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都面臨資金壓力，一方面容易形成爛尾項目，另一方面也容易誘發(fā)開發(fā)商的短期套現(xiàn)行為。
為了緩解這種局面，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)亟待擴寬自身的融資渠道，針對商業(yè)地產(chǎn)自身特點進行融資方式的多種金融創(chuàng)新，例如資產(chǎn)證券化，利用信托基金等金融創(chuàng)新手段。
我國的保險基金，養(yǎng)老基金機構(gòu)投資者，以及大量的中小投資者正在尋找合適的投資渠道，而商業(yè)地產(chǎn)收益穩(wěn)定，如果能使兩者得到很好的對接，將會對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供可持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。
（五）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)以商業(yè)為核心，并進入品牌策劃階段
商業(yè)地產(chǎn)的核心性質(zhì)在于其的商業(yè)性質(zhì)，在品牌策略中各個流程都應(yīng)圍繞提升物業(yè)價值來開展，包括科學(xué)定位，突出特色，與城市規(guī)劃相適應(yīng)，提高消費者忠誠度，強調(diào)贏利，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化，注重品牌的維護和推廣。
篇12
高棟：在過去數(shù)年中，三益中國在全國各地完成了相當多的大型居住社區(qū)設(shè)計項目，有些還成為當?shù)氐木幼〗ㄖ牡貥俗髌罚瑧?yīng)該說還是取得了很大成功的。這源于三益一直信奉的理念，希望通過持續(xù)創(chuàng)造和深度專業(yè)能力在設(shè)計細分市場領(lǐng)域中建立并獲得自己的設(shè)計優(yōu)勢和引領(lǐng)能力，從而能更好地為客戶服務(wù)。所以三益其實從來沒有把自己局限在單一領(lǐng)域中，比如住宅，但也很少做自己能做但并不精通的類型。三益之前在商業(yè)地產(chǎn)上已進行了多年的研究與設(shè)計，并且就商業(yè)地產(chǎn)的特性重新打造了其獨特的設(shè)計服務(wù)模式，所以說三益并沒有轉(zhuǎn)型，只不過開辟了另一個“戰(zhàn)場”，另一個在設(shè)計細分市場中，我們認為能夠擁有持續(xù)創(chuàng)造和深度專業(yè)能力的領(lǐng)域。
記者：你是說三益在居住設(shè)計的同時，早已開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，并做了多年的準備?
高棟：是的。其實設(shè)計市場正發(fā)生著深刻的變化，一家非特大型公司什么類型項目都能做的時代正在迅速遠去，如果不能在某一領(lǐng)域中建立起深度的研究能力、充沛的人才儲備、適宜的模式組織以及該領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)鏈中強有力的整合能力，就很難擁有真正成熟的設(shè)計能力和長久的技術(shù)優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)的繁雜與專業(yè)性讓三益在此埋頭浸了很多年，現(xiàn)在只是厚積而薄發(fā)的開始。
記者：那么，你們從什么時候關(guān)注或者進入商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計領(lǐng)域的?
高棟：說起三益進入商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計領(lǐng)域，就不能不提另一家與三益有著密切聯(lián)系的公司，就是專業(yè)進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營并在上海率先創(chuàng)建系列休閑商業(yè)廣場品牌的弘基企業(yè)。
記者：弘基是上海知名的商業(yè)地產(chǎn)公司了，前些年在中心城區(qū)開發(fā)的徐家匯弘基休閑廣場和四川北路假日廣場等，是上海最為火爆的以餐飲娛樂為主的休閑廣場之一，很多上海人都在那兒吃過飯的。
高棟：是的，那是我們最早的商業(yè)設(shè)計作品。弘基的創(chuàng)始人李永杰董事長是滬上最具影響力的商業(yè)地產(chǎn)專家之一。他也是三益的創(chuàng)始人和前院長，在確定了三益發(fā)展方向和管理層的基本架構(gòu)之后，因偶然機緣在2000年進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域并開發(fā)與運營了第一個商業(yè)廣場――徐家匯弘基休閑廣場，至今弘基旗下?lián)碛猩虡I(yè)地產(chǎn)從策劃、設(shè)計、開發(fā)、招商、運營等完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈和專業(yè)團隊，開發(fā)了兩個品牌，一是以弘基品牌為主的休閑及綜合商業(yè)廣場，另一個是以“創(chuàng)邑”品牌為主的創(chuàng)意園區(qū)，這些全是由三益來擔(dān)綱設(shè)計的，也就是說從2000年起，三益在居住設(shè)計領(lǐng)域開疆拓土以外還承擔(dān)了另一項艱巨的任務(wù)和職責(zé)，就是為其總公司開發(fā)各類型商業(yè)地產(chǎn)進行研究與設(shè)計，并在實踐中與弘基旗下其他各專業(yè)團隊整合成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營的“大咨詢”團隊，并形成目前我們獨特的設(shè)計服務(wù)模式。
記者：原來三益有這樣的商業(yè)設(shè)計背景，難怪三益在商業(yè)設(shè)計領(lǐng)域有那么多的經(jīng)驗，三益在那時只做總公司的商業(yè)項目嗎?
高棟：當然不是。那時也做了一些其他商業(yè)項目，有成功，也有失敗的例子。但那些失敗的案例，也就是運營不成功的商業(yè)項目。在當時我們僅從設(shè)計上反思，并不清楚不成功的真正緣由。但是弘基的項目不一樣，因為是自己公司的項目，我們有機會能深度參與到其策劃、開發(fā)、招商、運營、甚至于物業(yè)管理的全過程中。我們也走了很多彎路，真實感受到商業(yè)項目的復(fù)雜與專業(yè)。就象董事長李永杰說的“建筑師不參與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運營，怎么能感受到商業(yè)的切膚之痛。”
記者：怎么理解這種商業(yè)的切膚之痛，在做居住設(shè)計中有這種體會嗎?
高棟：這是做商業(yè)設(shè)計和居住設(shè)計一個很大的不同。我們都知道居住開發(fā)是個“二元化”的過程，即開發(fā)商和消費者，中間沒有多余環(huán)節(jié)，盈利模式簡單，而且定位相對容易，可以說設(shè)計的成功基本可以預(yù)示開發(fā)的成功，即便不太成功，價格杠桿的調(diào)節(jié)也可以使發(fā)展商不至于險入困境。而商業(yè)開發(fā)過程是“四元化”的過程：開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者和消費者，盈利模式遠比住宅要復(fù)雜得多，導(dǎo)致其設(shè)計過程也相對復(fù)雜且綜合。沒有一個商業(yè)建筑是因為設(shè)計的美侖美奐而成功的，只有這個項目運營得非常好，又充分發(fā)掘了其獨特的文化和商業(yè)價值，我們才可以認定它的成功。
我們曾在周邊做過大量的商業(yè)調(diào)研，考察過許多大型社區(qū)商業(yè)中心，有很多項目從設(shè)計本身來說無可指責(zé)，是個好設(shè)計，但就是沒有人氣成為一個個死鋪。而且對發(fā)展商來說，不同于住宅，商業(yè)一旦失敗是很難用價格杠桿來調(diào)節(jié)的，再便宜也不會有人買，這才是商業(yè)開發(fā)的切膚之痛。
“魚骨模式”
記者：那么三益在做了多年的商業(yè)設(shè)計和研究后有什么樣的體會呢?
高棟：商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計從來就不只是設(shè)計問題，這是一個服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的問題，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，有幾件事情是最為重要的，一是精確的商業(yè)定位，其實每個項目都會有定位，但商業(yè)定位跟住宅定位是不一樣的，相對來說住宅定位比較模糊而粗放，而商業(yè)的地域性太強，其周邊商圈的現(xiàn)狀與發(fā)展，政府的導(dǎo)向與支持，消費力的支撐，業(yè)態(tài)業(yè)種的分布與選擇以及交通狀況、規(guī)模界定等等都會對商業(yè)產(chǎn)生相當大的影響，因此，前期精確的商業(yè)調(diào)研與策劃是成功的基礎(chǔ)，很多開發(fā)商在商業(yè)運營不順利時，歸咎于招商不力，其實多數(shù)開發(fā)的不成功并不是招商的不成功，而是定位不精確導(dǎo)致后期招商失去了基礎(chǔ)。其二是運營模式的選擇與確立，從商業(yè)的本質(zhì)上說，商業(yè)不是個適合分割出售的產(chǎn)品。它的價值在于長期持有長線贏利，待運營成熟后整體出售或打包上市是其比較理想的選擇。但現(xiàn)階段商業(yè)開發(fā)發(fā)展商常常希望迅速出售，也是其受到資金壓力的無奈選擇，所以，商業(yè)是租是售，還是部分租部分售，其運營杈在誰手中，不同的運營模式直接決定了不同的設(shè)計思路和方法。第三是設(shè)計本身，如何發(fā)掘最大的商業(yè)價值和文化特質(zhì)，如何在設(shè)計中貫穿并創(chuàng)造性地解決諸多涉及定位、策劃、招商、運營、商業(yè)價值等綜合因素，是設(shè)計需要面對的重要課題。
記者：那么三益提供的設(shè)計服務(wù)有什么獨特之處呢?
高棟：以往的商業(yè)開發(fā)模式常常是這樣的，進行初步初放的定位后就轉(zhuǎn)而進行設(shè)計，設(shè)計完了施工，再進行招商，然后再去運
營，這其中的風(fēng)險是很大的，失敗的案例非常多，而我們在給弘基企業(yè)包括其他開發(fā)商的商業(yè)項目設(shè)計過程中逐漸形成我們稱為“魚骨模式”的服務(wù)模式。
記者：何謂“魚骨模式”?
高棟：我們的服務(wù)模式是這樣的，先是精確的商業(yè)定位與策劃，根據(jù)定位完成初步的商業(yè)規(guī)劃，在這個過程中會探討運營模式，以及進行招商咨詢，確定大的主力店，接著再進行詳細方案設(shè)計，同時繼續(xù)招商并調(diào)整，隨著設(shè)計的深入，運營模式和招商重點都在反復(fù)之中協(xié)同磨合，最終建造，正式招商、開業(yè)并運營。換句話說，商業(yè)設(shè)計不能單獨地做設(shè)計，它應(yīng)該把策劃、設(shè)計、招商、運營甚至物業(yè)管理納入一個的大的體系，在設(shè)計前期就予以考慮和解決。
弘基企業(yè)經(jīng)過多年運作，集團內(nèi)已形成圍繞商業(yè)開發(fā)和運營的諸多團隊，包括投資、策劃、設(shè)計、招商、運營和管理，都是獨立的公司，平時各自發(fā)展，但在具體的商業(yè)項目上，又能迅速地形成內(nèi)部的綜合團隊未合作，每一部分都象是“魚骨”上的“刺”，來支撐起商業(yè)開發(fā)運營的這根魚骨，我們覺得，只有以策劃為先導(dǎo)，以設(shè)計為紐帶，以招商和運營為中心，才能最終把項目做好。近幾年，我們都是采用這種“全程一體，專業(yè)協(xié)同”的模式來為本集團和部分其他開發(fā)商服務(wù)的。
記者：現(xiàn)在有些公司也嘗試這樣的專業(yè)協(xié)同與合作，三益與他們有什么不同?
高棟：最大的不同在于一個是要業(yè)主來協(xié)調(diào)不同的專業(yè)公司，而我們只要業(yè)主需要，提供的是打包服務(wù)，前面說了，商業(yè)開發(fā)與運營是個復(fù)雜的過程，各個專業(yè)公司沒有多年的經(jīng)驗與積累很難真正提供成熟的服務(wù)，同時專業(yè)團隊之間的默契和配合也極其重要，我們是以設(shè)計為紐帶的綜合咨詢團隊，其緊密性很強，對業(yè)主提供的服務(wù)更多元，更協(xié)調(diào)，也更專業(yè)。
記者：三益特殊的背景確實讓你們獲得了很多特別的資源。
高棟：確實如此，當然我們也不完全都是打包服務(wù)，對于商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗非常豐富的甲方我們就只做好設(shè)計這一塊工作，只不過我們熟知服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，跟業(yè)主更容易溝通。而對于尚在探索中的開發(fā)商，這種服務(wù)模式是很符合他們需要的，我們的綜合經(jīng)驗可以幫助業(yè)主在前期做出更理性的抉擇，并在過程與后期提供更堅實的支持。商業(yè)建筑設(shè)計體系研究
記者：7年的經(jīng)驗，應(yīng)該形成了一套屬于三益獨特的知識庫了吧?
高棟：是的，三益這些年不但做了設(shè)計，做得更多的是商業(yè)研究，案例分析，也逐漸形成了自己較為成熟的商業(yè)建筑設(shè)計體系。
這類研究分成兩個部分，一是分析與總結(jié)商業(yè)開發(fā)運營的特殊性對設(shè)計帶來的影響，如何發(fā)揮最大的商業(yè)價值，李董曾經(jīng)說過：商業(yè)地產(chǎn)沒有固化的模式，只有商業(yè)的原則，意思是說，商業(yè)設(shè)計很難象住宅一樣可以套用，但它有自身的規(guī)則與規(guī)律，以我們設(shè)計較多的社區(qū)商業(yè)中心和商業(yè)廣場為例，高強度開發(fā)是重要的原則，不同于住宅小區(qū)，過大的廣場或綠化對商業(yè)建筑反而是有害的，我們首先應(yīng)將密度做足，因為商業(yè)建筑底層的價值要遠遠高于二、三層，做足密度也就是做足了底商面積。再如，我們說商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)的是商業(yè)而不僅是地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計，設(shè)計的是人流而不僅是建筑，只有商業(yè)人流組織得當，商業(yè)才會真正有人氣與活力，商業(yè)人流應(yīng)該是環(huán)流，而不能做成盡端式，主環(huán)與次環(huán)應(yīng)分明并且閉合。在商業(yè)設(shè)計中，樓梯不是象其他建筑設(shè)計作為輔助部分放在角落或者隱蔽的地方，恰恰相反，要把樓梯、自動扶梯、電梯放在最顯限最聚人的位置，這是垂直交通人流組織的導(dǎo)八點，二層以上的價值發(fā)揮出來并有效增值，才會對商業(yè)項目的總體價值有利。這也是為什么弘基在二樓以上的通道經(jīng)常設(shè)計得非常寬，接近6m，因為二層的交通空間不僅用來做交通，還應(yīng)是室內(nèi)商業(yè)活動的延伸，把桌椅放在室外，撐起遮陽傘，讓人可以駐留。同時在樓下望去也非常的有商業(yè)氛圍，讓人愿意上樓。這樣一個氣氛烘托出來以后，二樓才會有更高的價值，還有許多，這些都是我們在設(shè)計實踐中總結(jié)出來的商業(yè)原則。
商業(yè)研究中的第二部分是對技術(shù)的研究。這本來就是設(shè)計院的強項，但事實上做過商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的人都知道商業(yè)的一些技術(shù)問題，比如設(shè)置管并的位置等問題是非常傷腦筋的。我們總結(jié)八個字，叫“上水下水，進氣出氣”，這八個字能夠在商業(yè)設(shè)計中妥善解決是非常不容易的。舉個例子，如果商業(yè)廣場中做餐飲，你會遇到很多問題，要有廚房有堆貨，空調(diào)位置要隱蔽，煤氣要明設(shè)等等，這些問題不在根本上解決，它會強烈破壞原本可能很好的商業(yè)視覺，同時給后期運營帶來諸多麻煩，另外，不管你怎樣計劃，都沒法預(yù)測客戶是租個標準間還是幾個標準間，設(shè)備的設(shè)置充滿了不確定性。這些問題怎么處理，是我們技術(shù)研究中很重要的課題。三益后期的弘基廣場中，在建筑內(nèi)部有間隔地安排一組我們稱之為“管井核”的技術(shù)措施，其實是個30m2見方的內(nèi)院，所有的管道，水、電、氣包括空調(diào)設(shè)備，全部安設(shè)在這個“管井核”中，再分送到各個客戶店中，所以商業(yè)外立面很干凈，維修也很方便，有效地解決了未來運營可能存在的隱患，類似這樣的技術(shù)創(chuàng)新很多，目前正在編入三益內(nèi)部的商業(yè)設(shè)計導(dǎo)則中，成為我們做商業(yè)地產(chǎn)的一部內(nèi)部法規(guī)。
經(jīng)典案例
記者：能不能說一下近幾年三益從事過哪些類型商業(yè)設(shè)計，其中的典型案例有哪些值得體味的特點?
高棟：我們做的商業(yè)類型還是很寬泛的。第一類是大型購物中心。比如在虹通樞紐上蓋的近40萬m2的虹口商城(虹口龍之夢)，是跟境外公司一起合作設(shè)計的，目前正在設(shè)計中：還有象煙臺30萬m2的澳柯瑪商貿(mào)中心；滄州26萬m2的鼓樓廣場等都是大型SHOPPING MALL。第二類是商業(yè)休閑廣場，大型社區(qū)商業(yè)中心及商業(yè)綜合體，這是我們做的最多的類，也是目前商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)展最快的一種類型，這也是人們消費模式改變，越來越從目的性消費轉(zhuǎn)向享受性消費的一個例證。這其中我們的弘基系列商業(yè)廣場比較典型，最早是內(nèi)容相對單一的商業(yè)廣場，比如以餐飲為主的徐家匯弘基休閑廣場。但近幾年中，弘基越來越多地做商業(yè)綜合體，它在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中把辦公、酒店、商業(yè)綜合起來進行設(shè)計與開發(fā)、組合成商業(yè)生態(tài)圈，互相共融，互相促進。比如，南匯大元弘基休閑廣場，嘉定馬陸弘基誠建休閑廣場和昆山弘基財富廣場，另外有一個項目是上海城隍廟附近豫龍坊剛剛建成。這個項目的是商業(yè)建筑中在發(fā)掘地方文脈過程中所做的一個有益嘗試。項目因為靠近上海歷史建筑風(fēng)貌保護區(qū)――城隍廟，它以方浜路為界，方浜路里面是風(fēng)貌保護區(qū)，方浜路以外是風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)新建筑需要跟已有古建筑相協(xié)調(diào)。我們的設(shè)計雖然是很現(xiàn)代的元素，但是傳達的是傳統(tǒng)的文化內(nèi)涵。它讓人感覺是城隍廟建筑體系中的一個商業(yè)建筑，同時又充滿了現(xiàn)代元素，是一個時代的建筑。在這個建筑里面，它的的商業(yè)流線沿用了沒有拆遷之前就存在的路徑，并且以這條小路為商業(yè)交通軸來組織商業(yè)體系，也就是說，我們保留了這一地段的城市文化肌理，讓人感覺到，這條小路還在，現(xiàn)在已經(jīng)建成了，應(yīng)該說，效果非常好。
篇13
已成為全國知名的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)銷售、顧問策劃、資產(chǎn)服務(wù)、金融服務(wù)及經(jīng)紀業(yè)務(wù)。世聯(lián)地產(chǎn)始終依據(jù)客戶需求和市場變化，不斷創(chuàng)新。下一個十年，世聯(lián)地產(chǎn)將致力于打造集成服務(wù)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細分市場下的多樣化、精細化發(fā)展提供強有力的支持!
世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機構(gòu)。2007年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司。
截至2013年9月，除西藏、新疆、內(nèi)蒙古、寧夏自治區(qū)及青海、甘肅省外，公司已在全國設(shè)立并運營的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設(shè)立的三級子公司)，員工人數(shù)超過14000人，基本完成顧問業(yè)務(wù)的全國布局。其中業(yè)務(wù)成功布局43個城市、顧問業(yè)務(wù)成功植入16個分公司。已為全國200多個城市的客戶、超過5000個房地產(chǎn)項目提供了高品質(zhì)的綜合服務(wù)。
世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環(huán)渤海等區(qū)域建立起華南、華東、華北、山東四大業(yè)務(wù)中心，形成“咨詢+實施”獨特的業(yè)務(wù)模式，提供從區(qū)域開發(fā)、舊城改造、土地出讓到項目開發(fā)、銷售以及二手房租售的綜合服務(wù)，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺。
2014年1月10日，世聯(lián)正式對外宣告世聯(lián)地產(chǎn)更名“世聯(lián)行”。
房地產(chǎn)公司簡介范文2
仲量聯(lián)行
仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球75個國家,擁有逾200個分公司，2013年度業(yè)務(wù)營收約40億美元。2013年仲量聯(lián)行代表客戶管理或提供外包服務(wù)的物業(yè)總面積逾30億平方英尺，并協(xié)助客戶完成了價值990億美元的物業(yè)出售、并購和融資交易。仲量聯(lián)行旗下投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產(chǎn)總值達480億美元。
仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開展業(yè)務(wù)超過50年。公司目前在亞太地區(qū)的15個國家擁有80個分公司，員工總數(shù)超過27,500人。在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過1,900名專業(yè)人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業(yè)房地產(chǎn)顧問及服務(wù)遍及中國的80多個城市。
2014年在馬來西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國際物業(yè)獎”亞太區(qū)頒獎典禮上，仲量聯(lián)行再度榮膺“中國最佳房地產(chǎn)咨詢公司”稱號。此次，除中國市場外，仲量聯(lián)行還摘取了亞太地區(qū)其他6個國家的五星級“最佳房地產(chǎn)咨詢公司”獎項，以及5個類別的“最佳推薦獎”。
自2011年RCA開始此類數(shù)據(jù)以來，仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資咨詢顧問公司總體排名中一直位居第一，同時在亞太地區(qū)的辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)、酒店和零售地產(chǎn)等細分市場中也位居榜首。2013年，仲量聯(lián)行資本市場團隊在亞太地區(qū)為總額超過215億美元的商業(yè)地產(chǎn)投資交易提供了咨詢服務(wù)，占該地區(qū)的市場份額的36%。
房地產(chǎn)公司簡介范文3
華業(yè)行
華業(yè)行是一家從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，全稱“北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司”，以下簡稱“華業(yè)行”。華業(yè)行成立于1995年，歷經(jīng)十余年，以置地顧問、全案策略、營銷等覆蓋房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的全價值鏈經(jīng)營體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場研究建筑規(guī)劃、產(chǎn)品策劃、營銷策劃、商業(yè)招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產(chǎn)綜合服務(wù)。
公司服務(wù)
全案營銷服務(wù)
項目營銷策略制定、項目推廣體系建立及實施、項目營銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項目拿地、前期產(chǎn)品定位策劃到項目銷售推廣，提供全方位專業(yè)服務(wù)。
產(chǎn)品與營銷顧問服務(wù)
產(chǎn)品設(shè)計及規(guī)劃方案顧問、市場研究及營銷策劃報告、營銷推廣方案、銷售現(xiàn)場管理及銷售動線組織等。營銷顧問服務(wù)主要提供專業(yè)的投資顧問服務(wù)、銷售管理顧問服務(wù)、營銷推廣顧問服務(wù)。
商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)
商業(yè)地產(chǎn)專項市場研究、商業(yè)地產(chǎn)市場定位及戰(zhàn)略研究、商業(yè)地產(chǎn)全程營銷推廣、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計、商業(yè)運營管理服務(wù)等。
