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篇1
第一條 為加強農村宅基地管理,規范農村建設用地秩序,保護村民的合法權益,根據《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土管法》)、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》、《X省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《X市農村宅基地管理辦法》和縣委、縣政府《關于加強全縣鄉村規劃建設管理工作的實施意見》等法律法規和文件精神,結合我縣實際,制定本辦法。
第二條 本縣城市規劃區以外的農村宅基地管理,適用本辦法。
第三條 本辦法所稱農村宅基地,是指農村村民個人經依法批準,用于建造住宅(包括住房、附屬用房和庭院等)的農村集體所有土地。
第四條 農村村民住宅建設,應當結合舊村改造，正確處理建新與拆舊的關系，嚴格按照依法編制的村莊、集鎮建設規劃和節約、集約用地的要求實施，鼓勵集中建設農民新村和舊村改造。
第五條 農村村民新建、改建、擴建住宅,要充分利用村內空閑地、原有宅基地以及荒坡地、廢棄地，不得占用農用地和耕地建造住宅。
第六條 各鎮區辦具體負責本行政區域內農村宅基地的管理工作。
第七條 農村宅基地屬村集體所有，個人只有使用權，農村村民建設住宅，應當符合村莊規劃并依法取得土地使用權。禁止非法占用土地建住宅，禁止非法侵占、買賣或者以其它形式非法轉讓農村宅基地。
第二章 申請條件
第八條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，鼓勵子女與父母同宅，符合下列條件之一的，可以申請宅基地：
(一)年滿20周歲的本村村民,因結婚等原因確需建設新房分戶缺少宅基地的(包括男方到女方落戶的；祖孫三代同住一宅，第三代已年滿20周歲，確需分戶的);
(二)因發生或者防御自然災害、實施村莊和集鎮規劃以及進行鎮村公共設施和公益事業建設或因國家建設征用土地等原因需要搬遷的;
(三)外來人口落戶,成為本集體經濟組織成員,沒有宅基地的;
(四)城鎮居民經縣級以上人民政府批準回原籍落戶,農村確無住宅的。
第九條 農村村民建新房宅基地面積審批標準為:
（一）
鎮區辦所在地及城鄉結合部,每戶面積不得超過166平方米。鎮區辦所在地的區域范圍由鎮區辦按照有關規定確定，報X縣國土資源局備案;
（二）平原地區的村莊,每戶面積不得超過200平方米。
（三）村莊建在鹽堿地、荒灘地上的,可適當放寬,但最多不得超過264平方米;在山坡薄地上的,每戶面積可以適當放寬,但最多不得超過264平方米。
第十條 農村村民有下列情形之一的,申請宅基地不予批準:
(一)年齡未滿20周歲的;
(二)申請宅基地面積高于166平方米；
(三）原有宅基地能解決分戶需要的（已達到400平方米（含）以上）;
(四)本村村民將原宅基地及其地上建筑物一并出賣、出租、贈與或改為經營場所的;
(五)其他不符合法律法規和有關規定的。
第十一條 農村村民對宅基地沒有繼承權。農村村民在合法繼承房屋的條件下,符合申請宅基地條件的,經村民委員會或農村集體經濟組織討論同意后,按照本辦法第十七條的規定辦理土地使用權變更登記手續。
第三章 報批程序
第十二條 符合申請宅基地條件的農村村民應當向村民委員會或農村集體經濟組織提出申請。經全體村民會議或者農村集體經濟組織全體成員討論同意后,在本村張榜公布,公布的內容包括申請人姓名、宅基地位置、面積和四至等,公布時間為10日。公布期滿無異議的,報鎮區辦審核并提交下列材料：
（一）村民個人申請使用宅基地的申請書；
（二）申請人的基本情況（包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員狀況，戶口是否屬本村農業戶口等）。
（三）村民委員會或農村集體經濟組織向所在地國土資源管理機構出具以下材料：
1、申請人現有宅基地情況（包括現有宅基地幾處、位置、面積等）;
2.對申請人擬安排宅基地的位置、面積、標有四至尺寸的示意圖等;
3.村民會議或農村集體經濟組織全體成員討論意見,在村集體公布情況的書面說明;
4.鎮區辦土地利用總體規劃圖、現狀圖等,并注明擬占用土地地類，本村建設用地的現狀圖、規劃平面圖，并標注明該處宅基地所處具置，是否符合村莊規劃。
(四)屬于建新交舊的,申請人與村委會簽訂的建新交舊協議書;
(五)其它需要提交的資料。
第十三條 村民委員會報送的材料符合條件且齊全的,由所在地國土資源管理機構到現場進行地籍測繪、丈量定界,組織填寫《權籍調查表》等有關材料,報X縣國土資源局審核,經審核合格的，進行登記造冊,確認集體土地建設用地使用權。
第十四條 村民委員會或農村集體經濟組織應在接到審批結果后3日內張榜公布。
第十五條 村民自住宅用地批準文件下發之日起30日內,到所在地國土資源管理機構申請頒發權屬證書,土地登記資料可以公開查詢。
第十六條 農村宅基地涉及占用農用地的,在批準宅基地前,鎮區辦必須依法申請辦理農用地轉用審批手續。
農村村民確需占用基本農田以外的耕地建設住宅的,應由土地所在地鎮政府組織用地的村民委員會或農村集體經濟組織開墾整理與原耕地面積和質量相當的耕地,并報X縣國土資源行政主管部門審查;沒有開墾條件或者開墾的耕地經驗收不合格的,應當依法向X縣國土資源行政主管部門繳納耕地開墾費。
第十七條 由于房屋依法轉讓、繼承等原因造成集體土地使用權變更的,當事人應當自變更之日起30日內,向當地國土資源行政主管部門申請辦理集體土地使用權變更登記,換發權屬證書。
第十八條 集體土地使用權被收回的,當事人應當自接到通知之日起30日內,向所在地國土資源管理機構申請辦理集體土地使用權注銷登記。
第四章 監督管理
第十九條 有下列情形之一的,報縣人民政府批準,可以注銷其土地使用證或用地批準文件,由村民委員會或農村集體經濟組織收回宅基地使用權:
(一)
因實施村莊集鎮規劃進行舊村改造或國家建設征用等原因需要調整或遷建住宅,新房建成后,無正當理由逾期不拆除舊房,退出原宅基地的;
(二)進行鎮、村公共設施和公益事業建設需要占用的宅基地;
(三)因繼承房屋等原因造成農村村民一戶一宅之外的宅基地;
(四)因遷移、病故等原因銷戶而停止使用的宅基地;
(五)未按照批準用途使用的;
(六)非法轉讓宅基地的。
由于前款第(一)、(二)、(三)、(四)項規定的原因收回宅基地使用權的,村民委員會或農村集體經濟組織應當根據地上附著物的評估價格對原宅基地使用權人給予適當經濟補償。
第二十條 符合申請宅基地條件的農村村民,經村民會議或農村集體經濟組織全體成員討論同意后,可以購買本村或村集體經濟組織內部他人多余的房屋,買賣合同生效后,按照本辦法第十七條的規定辦理土地使用權變更登記。
第二十一條 有下列情形之一的,經縣人民政府批準,撤銷用地批準文件或注銷土地使用證,并書面通知當事人:
(一)
無權批準使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的;
(二)超越批準權限非法批準占用土地的;
(三)不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的;
(四)違反法律法規規定的程序批準占用土地的;
(五)采取隱瞞事實或者偽造證件、文件資料等欺騙手段獲得用地批準文件或土地登記的;
(六)其它不符合法律法規和有關規定的。
第二十二條
對符合宅基地申請條件，已建住宅且不影響規劃的，依法補辦土地使用手續。
第二十三條
非農業戶口居民在原籍有宅基地并已建房的，房屋產權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權。房屋拆除后未批準重建的，由村民委員會或農村集體經濟組織予以收回。
第二十四條
農村居民流轉宅基地，必須具備以下條件：1.本戶要有兩處以上宅基地；2.流轉的宅基地必須符合土地利用規劃和村莊建設規劃；3.流轉的宅基地必須具備合法的審批手續；4.受讓方必須是符合申請宅基地條件的本村村民。
第五章 法律責任
第二十五條 農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準,非法占用土地建設住宅的,依據《中華人民共和國土地管理法》第七十七條規定,由縣國土資源行政主管部門責令退還非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超過批準的宅基地面積標準,多占的土地以非法占用土地論處。買賣或者以其他形式非法轉讓土地建住宅的，按照《中華人民共和國土地管理法》第七十三條的規定處理。
第二十六條 工作人員在農村宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊,給當事人造成損失的,依法給予行政處分,并承擔相應的賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
篇2
第四條 農村宅基地屬于集體所有。農村居民對宅基地只有使用權，沒有所有權。宅基地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其它形式非法轉讓。
第五條 農村宅基地的使用應遵循節約和合理利用每寸土地，切實保護耕地的原則，盡量利用荒廢地、崗坡劣地和村內空閑地。
村內有舊宅基地和空閑地的，不得占用耕地、林地和人工牧草地等。基本農田保護區、商品糧基地、蔬菜基地、名特優農產品基地等一般不得安排宅基地。
第六條 農村居民建造住宅，應嚴格按照鄉（鎮）村建設規劃進行。嚴禁擅自占用自留地、自留山建造住宅。
第七條 農村居民建造住宅，以戶為單位，每戶宅基地的用地標準，應嚴格按照《河南省〈土地管理法〉實施辦法》第四十八條的規定執行。禁止任何單位和個人擅自突破用地標準。禁止隨意套用地域類別。
第八條 具備下列條件之一的，可以申請宅基用地：
（一）農村居民戶無宅基地的；
（二）農村居民戶除身邊留一子女外，其他成年子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標準的；
（三）集體經濟組織招聘的技術人員要求在當地落戶的；
（四）回鄉落戶的離休、退休、退職的干部、職工、復退軍人和回鄉定居的華僑、僑眷、港澳臺同胞，需要建房而又無宅基地的；
（五）原宅基地影響規劃，需要收回而又無宅基地的。
第九條 有下列情況之一的，不得安排宅基地用地：
（一）出賣、出租或以其它形式非法轉讓房屋的；
（二）違反計劃生育規定超生的；
（三）一戶一子（女）有一處宅基地的；
（四）戶口已遷出不在當地居住的；
（五）年齡未滿十八周歲的；
（六）其它按規定不應安排宅基地用地的。
第十條 村民申請宅基地，應向村農業集體經濟組織或村民委員會提出用地申請。農村宅基地的申報程序和審批權限按照《河南省〈土地管理法〉實施辦法》第四十七條的規定執行。
《農村居民宅基地用地申請書》和《農村居民宅基地用地許可證》由省土地管理局統一印制。
第十一條 農村宅基地用地實行計劃管理。農村居民建住宅用地列入國民經濟和社會發展計劃，由省統一下達用地指標，并逐級分解，落實到村。宅基地用地計劃指標必須嚴格執行，未經批準不得突破。
第十二條 農村居民建住宅，應一戶一處按規定的標準用地。超過規定標準的，超過部分由村民委員會收回，報鄉（鎮）人民政府批準，另行安排使用。一九八二年七月二十三日《河南省村鎮建房用地管理實施辦法》實施前已占用的宅基地，每戶面積超過規定標準一倍以內而又不便調整的，經當地縣級人民政府批準，按實際面積確定使用權。
第十三條 農村宅基地有償使用應擴大試點，具體辦法由省轄市人民政府、地區行政公署根據實際情況確定。
實行宅基地有償使用試點的，應遵照“取之于戶，收費適度；用之于村，使用得當”的原則，擬訂收費標準，逐級報省物價局、財政廳批準后實行。
收取的宅基地使用費實行村有鄉（鎮）管、專戶儲存，專款專用，主要用于本村的公共設施和公益事業建設，任何單位和個人不得侵占、挪用。并應建立嚴格的財務管理制度，公開帳目，接受群眾監督。
第十四條 城鎮非農業戶口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，應當經其所在單位或者居民委員會同意后，向土地所在的村農業集體經濟組織或者村民委員會或者鄉（鎮）農民集體經濟組織提出用地申請。使用的土地屬于村農民集體所有的，由村民代表會或者村民大會討論通過，經鄉（鎮）人民政府審查同意后，報縣級人民政府批準；使用的土地屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農民集體經濟組織討論通過，經鄉（鎮）人民政府審查同意后，報縣級人民政府批準。
嚴禁城鎮非農業戶口居民個人私自向村民委員會或村民小組購地建房。
第十五條 縣（市、區）、鄉（鎮）、村應把農村宅基地用地管理納入地籍管理，以村為單位建立完善的地籍檔案。宅基地使用權需要變更的，按照地籍管理的要求，報核發土地使用證部門辦理變更登記和換證手續。
第十六條 農村宅基地的用地審批應接受群眾監督，實行用地指標、審批條件和審批結果三公開制度。
第十七條 對擅自突破宅基地用地計劃指標，致使土地被亂占濫用的，或利用職權擅自批宅基地的，所在單位或上級有關機關，應根據情節輕重對主管人員或直接責任人員給予行政處分。
第十八條 凡未經批準或采取弄虛作假等手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上土地管理部門或鄉級人民政府限期拆除或沒收在非法占用的土地上新建的房屋，責令退還非法占用的土地。
第十九條 買賣或者以其它形式非法轉讓土地建房的，由縣級以上土地管理部門沒收非法所得，限期拆除或沒收買賣和其它形式非法轉讓的土地上新建的建筑物，并可以對當事人處以非法所得50%以下的罰款。
第二十條 經批準的宅基地劃定后，超過一年未建房的，由原批準機關注銷批準文件，收回土地使用權。
第二十一條 被罰款的單位和個人必須按規定時間如數交付罰款。逾期不交的，每日加收相當于罰款數額千分之三的滯納金。罰沒收入交同級財政部門。
篇3
1農村宅基地
我國農村面積較大，占據了我國絕大部分地域面積。實際發展的過程中，為我國經濟的發展提供了極大的支持［1］。其中農村宅基地為當前我國發展中，特有的一類土地性質類型。農村宅基地在發展的過程中，其權屬為村集體所有。實際應用的過程中，農戶或個人想村委會進行申請，之后進行審批進行房屋建筑的用地現狀。農村宅基地，一般包括已建設房屋的土地、建過但已不能居住的土地、準備建筑的土地三類。
2當前農村宅基地管理在發展中存在的問題
當前我國農村宅基地管理在發展的過程中，整體的發展現狀較為良好。但在細節方面，還存在較多的問題。例如:證照問題、均衡性問題、界線性問題。此類問題的出現，影響了農村宅基地的良性發展。并且在實際發展的過程中，造成了較多的民事糾紛以及民間沖突問題，造成了較大的影響。針對此類問題，筆者進行簡要的分析介紹。
2．1證照問題
1)辦理證件，未建房屋。農村宅基地在應用的過程中，首先應向村委會提出申請。此后由上級部門進行資格審批，之后由相關部門發放《建設用地批準書》［2］。中間流程因實際情況，各地的規定現狀有所差異。農戶獲取《建設用地批準書》之后，開始房屋建設。當前主要存在的問題為，農戶已獲取《建設用地批準書》，但未進行實際修建。2)無證建筑。農村宅基地管理在發展的過程中，由于地方管理現狀等現實原因的影響，實際發展的過程中，整體的管理現狀差異度較大。因此在實際發展的過程中，無證建筑也大量存在。此類建筑未經過上級部門審批，只進行了村委會的報備以及村集體的通過。部分案例中，甚至未進行村委會的報備，直接進行了房屋的建設。此類問題為當前實際發展中，主要凸顯的問題之一。
2．2均衡性問題
我國農村宅基地在發展的過程中，關于宅基地的審批以及管理現狀，基層管理在規范性方面還存在較多的問題。此類問題的出現，嚴重的影響了農村宅基地的發展。其中均衡性問題則較為突出，具體體現為:各農戶之間宅基地分配不均衡，宅基地面積、數量等方面差異度較大。
2．3界線性問題
農村在發展的過程中，長期以來由于歷史等方面的原因，關于地域界線的劃分，部分地區還存在較多的問題。此類問題直接影響了農村宅基地的管理質量，實際發展的過程中，由于自然村之間的土地界線存在問題，最終造成農村宅基地在劃分測量的過程中，出現了較多的沖突現象，以及民事糾紛現象。
3農村宅基地調查及測量方法的策略問題
農村宅基地調查及測量在發展的過程中，由于歷史遺留問題、實際管理辦法等現狀，實際發展的過程中，還存在了較多的問題［3］。針對此類現狀，筆者分析當前農村宅基地的發展現狀。并提出了以下的改善對策，例如:整體調查，細節劃分、統一規劃，明確權屬、明確遺留問題，人性化測量管理、精確測量，明確界線。針對此類策略方法，筆者進行簡要的分析介紹。
3．1整體調查，細節劃分
農村宅基地在管理的過程中，首要的任務為調查。為了有效的落實調查效果，并且提升后期的劃分，政府部門應針對實際調查項目，組織專職人員逐戶進行調查。調查的過程中，進行數據的記錄和電子檔案建立。并且針對異常數據進行特殊標記，以便于后期的劃分和協商管理。調查結束之后，針對爭議地區進行關聯戶的協調商議。以此進行爭議問題的解決，以此促進后期的細節劃分。
3．2統一規劃，明確權屬
調查結束細節劃分完畢，為了有效的保障后期農村的統一發展，關于農村宅基地的權屬問題，應進行嚴格的法規宣傳，以及證照的發放。以此避免因權屬問題，引起的。做好基層的政策法規宣傳，確保農戶的切身利益，保障農村宅基地的良性發展。
3．3明確遺留問題，人性化測量管理
農村宅基地在歷史發展的過程中，遺留了較多的歷史問題。當前在實施管理辦法的過程中，此類管理辦法與歷史遺留的宅基地的問題，也出現了較多的沖突現象。為了有效的改善此類問題，并且確保農戶的貼身利益。實際發展的過程中，政府部門應明確歷史遺留問題，明確土地權屬問題，通過人性化的測量管理進行宅基地的實際面積測量。
3．4精確測量，明確界線
農村宅基地界線問題，為當前影響農村宅基地良性發展的主要因素之一。針對此類現狀，為了有效的保障宅基地的穩定發展，調查測量人員應嚴格參照地籍資料，進行實地調查測量［4］。并通過GPS技術以及無人技術，進行精確的測量核準。以此解決農村宅基地的界線問題，避免因界線問題產生的糾紛現象。
4結語
當前我國農村宅基地在調查和測量方法落實的過程中，實際的發展現狀較為穩定。但在細節方面，還存在較多的問題。在此現狀下，為了有效的保障農村宅基地的良性發展，并且提升農村宅基地的調查及測量方法，未來農村宅基地的調查與測量方法落實，應朝著整體調查，細節劃分、統一規劃，明確權屬、明確遺留問題，人性化測量管理、精確測量，明確界線的方向進行發展。
作者:盧文忠 單位:潮州市潮安區國土資源局測繪隊
參考文獻:
［1］段文．農村宅基地的調查方法及地籍測量分析［J］．住宅與房地產，2016，(6):19．
篇4
（一）受經濟利益驅動的影響
隨著社會經濟的快速發展和城市化進程的大力推進，農村的耕地逐步減少，加之農民的收益甚微和我國目前農民社會保障制度不健全情況下，許多農民將自己住房的一部分用來出租獲取租金。農民通過宅基地流轉的方式為有效利用農村的閑置土地，發展農村經濟，增加農民收入，提高農民生活水平發揮重要的作用。
（二）受農民進城發展需要的影響
改革開放30年來，隨著大量農民進城務工的影響，我國的城市化進程發展迅速，而城市各方面的優越條件使得進城農民大多不愿再回到農村，而想在城市發展并定居，然而城市的高額房價卻是其存留產生的最大障礙，于是想在城市定居的農民就把閑置在農村的房屋及土地出售或轉讓來緩解進城發展所需的資金困難。
（三）受城市退休人員休閑養老需求的影響
很多市民厭煩了喧鬧的城市生活在其退休以后則向往農村的田園風光。在退休后城市居民想在農村購買一套住宅用作休假和養老。在這種情況下買賣雙方形成了利益互補，達成買賣宅基地使用權的協議。
目前我國農村宅基地使用權流轉中存在的問題
（一）法律法規不完善且有關規定滯后
一是關于農民宅基地管理的法律法規數量少，且效力層次低，宅基地管理在很大程度上依靠規范性文件和地方政策調整。目前我國還沒有一部調整農村房屋和土地方面的民事法律。近年來，一些地方雖然制定了相關的宅基地管理辦法，但由于各地宅基地管理政策內容上的不統一，且有的地方管理辦法不夠規范，加上各地管理力度上的差異，宅基地管理效果差異很大。2004年11月國土資源部雖出臺了《關于加強農村宅基地管理的意見》，但以部門意見的形式出臺，法律效力低。與立法較為完備的城市房地產管理相比，農村宅基地管理方面的立法滯后，不僅存在大量的法律真空，而且內容比較粗淺。
二是我國的《物權法》僅在第十三章專門對宅基地使用權作了規定，但只有四個條文，相對比較簡單。從第153條（宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。）、第155條（已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。）的規定來看，《物權法》并未禁止宅基地使用權的流轉，這和以前草案中“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”的規定形成鮮明對比，這一規定明顯為制度的變革留出了一定的法律空間。但從《土地管理法》第62條（農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。）、第63條（農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。）的規定來看，又是明顯禁止宅基地使用權流轉的。在合法流轉無法進行的情況下，農村宅基地和住宅的非法交易禁而不止，交易數量日益增多。這充分說明當前有關宅基地的法規政策己很難滿足經濟發展的要求。隨著城鎮化進程的不斷加快，宅基地流轉將呈不斷上升的趨勢。如果法律不加以系統規定，必定會引起各種糾紛，影響社會主義新農村的進程和我國的社會主義和諧社會建設。
（二）宅基地的市場流轉面臨體制性障礙
由于有關流轉的法律法規滯后，對宅基地流轉的條件、范圍、方式、期限、收益分配及流轉后土地產權關系調整等方面缺乏規范和指導，大量宅基地私下流轉，擾亂了土地市場的正常秩序；宅基地隱形交易加劇了土地權屬混亂和產權糾紛。突出的表現為：當有關的宅基地、房屋碰到征地、拆遷補償時，由于缺乏宅基地使用權和農村房屋的強制登記制度，轉讓方憑建房申請表和審批機關的審批文件，仍向有關拆遷部門主張征地的補償費用，糾紛便由此而生。有時賣方在城里生活困難，回村里再要批地；有時勢力強大的村落強行收回已被村民賣掉的宅基地，買方損失嚴重。這些糾紛一旦起訴到法院，法院在調解無果的情況下，只能按法律規定來判，對買方不利。由此更易導致矛盾激化，甚至會釀成重大案件，影響農村社會的穩定。
（三）宅基地使用權證發放需要規范
與《土地管理法》等法律法規一樣，宅基地使用權的登記發放程序仍未明確規定。在我國的大部分農村地區存在著宅基地使用權證發放滯后的情況，這一狀況既不利于農民明細產權，依法保護自己的宅基地使用權，也不利于宅基地建檔造冊影響土地管理部門對宅基地流轉的監管，同時也是宅基地在流轉過程中造成農村宅基地糾紛發生的潛在隱患。
（四）審批管理不嚴
盡管《土地管理法》對宅基地的劃撥實行嚴格的審批制，要經鄉（鎮）政府審核，并最終由縣級人民政府批準，其目的在于加強政府對于土地資源保護和利用的監督管理。但實踐中宅基地的具體分配基本上是由村干部把握大權，很多地方的宅基地管理村級民主程度較差，一些地方的村委會或村干部不經過村民會議，自己行駛宅基地報批決定權，村干部濫用職權、以權謀私、越權劃撥的現象嚴重。原因在于，現行法律法規對村級基層組織在宅基地管理中的權責缺乏明確界定，農村法制教育宣傳措施缺乏有效性和針對性，村委會和村干部依法管理的責任不明確，對超標用地、宅基地流轉、亂建亂蓋等違法使用宅基地放任不管，造成集體土地權益的損害。在農村宅基地使用權的管理中，房地產及其產權產籍管理至今不明，導致許多地方一戶多宅、超面積住宅、違法建房、占地建房等現象普遍。
完善我國農村宅基地使用權流轉的法律思考
（一）加強立法并規范宅基地使用權的流轉
《物權法》作為規范財產關系的基本法，不可能對每個制度都作出詳細的規定。《物權法》對宅基地使用權規定比較原則，即對宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。因此應當加強宅基地立法體系建設，規范宅基地管理。針對目前宅基地管理方面的立法滯后且法律效力低，以及新形勢下出現的一些新情況新問題，應加強宅基地立法體系建設，盡快出臺《農村宅基地管理辦法》、《集體建設用地流轉管理辦法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產權，明確宅基地流轉、收益分配及宅基地登記發證等問題。對宅基地使用權的取得、行使、轉讓（轉讓條件、范圍、方式、期限、收益分配及轉讓后土地產權關系的調整等）和法律責任等方面作出明確規定，形成一整套規范的宅基地使用權管理制度。
（二）建立農民宅基地使用權流轉制度
現行有關農村宅基地使用權的流轉僅限定為村內集體經濟組織之間，禁止城鎮居民在農村購置宅基地，這種規定基本禁止了宅基地使用權以及農宅的流轉，不利于實現城鄉協調發展和建立資源節約型社會的原則。據專家估計，到2020年，我國城鎮居民總數要增長3億人以上，同時，每年將有1500萬農民進城成為城市居民。這種趨勢將引致不斷增加的非農建設用地需求。
與此同時，大量農民進城將導致空置住宅的不斷增加。在合理的宅基地流轉制度下，農民進城后宅基地將會成為農村非農建設用地市場的重要客體，這一市場的建立和完善，將促進城市化進程，促進城鄉一體化。建立農民宅基地使用權流轉制度，參照土地承包權的改革方向，調整農村宅基地的產權設置。確定每一塊現狀宅基地的長期使用者并依據規劃新增或者縮并宅基地面積。允許農村宅基地在城鄉居民內自由流轉，打破城鄉二元分割的土地利用機制。進一步開展長三角、珠三角、環渤海等發達經濟帶周邊的農村宅基地流轉研究，探索建立與農村宅基地合法流轉相配套的財稅體制和集體土地產權制度等。
（三）建立合理的宅基地流轉收益分配機制
按照收益的初次分配基于產權的原則，宅基地流轉中地的流轉收益即絕對地租應歸集體土地所有者，這需要建立地、房分別獨立核算體系。因國家投資的各類公共基礎設施等產生的土地增值即級差地租I歸政府，但從鼓勵農村宅基地流轉角度考慮，國家不宜直接收取，應以不動產稅、土地保有稅及土地流轉稅（土地交易稅）等稅收形式分享土地級差收益。這種分配方式有利于土地收益分配額度的量化。收益再次分配即級差地租Ⅱ應歸宅基地使用權人。
（四）加強農村宅基地清查和集體土地所有權確權
農村宅基地使用權的流轉，宅基地的多少將直接給農民帶來巨大的經濟效益。為防止少數鄉、村干部利用職權多占宅基地，各地必須加強對現有農村宅基地使用情況進行徹底的清查，對手續齊全、符合法律規定的宅基地給予登記造冊，對不符合法律規定，多占、多用的宅基地則不予登記或按臨時用地予以處理。另外，根據法律規定，我國農民集體所有土地也應由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。當前，可在全國范圍內開展的土地利用現狀更新調查之際，利用現有人、財、物資源，兼顧做好宅基地的清查和集體土地所有權確權的地籍調查工作。開展對宅基地的清查和集體土地所有權的確權，可為農村宅基地的有償使用和流轉打下良好基礎。
（五）建立農村宅基地有期限與有償使用制度
《物權法》明確將宅基地使用權界定為一種用益物權。從理論上講，他物權的存在都是有期限的，無期限將造成只要房屋尚在則宅基地使用權就一直存在，一個農民可能以繼承、受贈等方式取得幾處房產，一直延續下去，這不利于節約土地，而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以對期滿不再需要的宅基地使用權予以收回，避免浪費土地。
參照城市國有土地上的住房土地使用權期限為70年的規定，農村宅基地使用權的期眼也應規定為70年，自農民申請宅基地獲得批準之日起計算，同時建立配套的一定條件下的農村宅基地有償使用制度。具體表現為：農民經申請取得宅基地使用權的，在70年內可以無償使用。70年屆滿后，該農民或其家庭成員仍為本集體經濟組織成員的，且只有一處宅基地的，該宅基地使用權自動延長70年；該農民或其家庭成員不再是本集體經濟組織成員的，則應向集體經濟組織交納宅基地使用費后，可再次取得為期70年的宅基地使用權，如不交納宅基地使用費的，則集體經濟組織有權收回宅基地使用權。農民轉讓宅基地使用權的，如受讓方為本集體經濟組織成員，且無宅基地的，宅基地使用權的轉讓應為無償，受讓方享有剩余年份的宅基地使用權。轉讓方仍有權再次申請取得宅基地。通過繼承或受贈與而取得農村宅基地使用權的，參照上述構想執行。
參考文獻：
篇5
1農村宅基地的現狀及存在問題
（1）農村村莊宅基地布局混亂。長期以來，由于缺乏住房建設規劃引導，絕大多數村莊建房選址隨意性大，村民建房選址、座向可根據所謂的“風水”及自己的喜好，在自認的祖宗地、自留地等土地上，亂圈亂占、亂搭亂建，房屋座落不致，高矮不一，雜亂無序，影響村容村貌。
（2）村莊外延擴張，中心空置。一方面是近年來，很多農民選擇在自家的承包地或交通便利的公路兩側占用耕地建房，使得村莊外擴；另一方面，農民在建新房的同時，并沒有拆除老房子。此外，由于一些五保戶、困難戶等遺棄在村中的破房因無人居住，使得村莊成為破舊的“空心村”。
（3）農村“一戶一宅”制度難以落實，存在超標建房現象。由于歷史遺留問題和農民思想觀念的原因，很長一段時間以來，農村建房亂占、多占現象嚴重。政策規定農村每戶宅基地面積不得超過175平方米，但實際情況是超出規定面積擁有宅基地的農戶大有人在，“一戶多宅”、“一戶多基”現象普遍存在，大多也沒有得到相應的處罰。
（4）私買私賣現象嚴重。農村居民對農村宅基地所有權普遍存在認識偏差，認為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來，是私有財產，可以自由支配、買賣，加劇了土地權屬混亂和產權糾紛，增加農村集體土地管理難度。
（5）農村宅基地違法案件屢屢發生，案件查處、執行難。近年來，強占土地、強建房子、破壞耕地、私自買賣土地等違法案件在我省一些市縣農村都不同程度地存在。有關土地執法部門雖然投入大量的人力物力，采取強制措施對違法用地等各種行為進行了查處，也取得了一些成績，但在總體上，受人員、裝備、技術、執法手段和執法機制等方面的限制，對土地違法現象難以做到及時發現和及時查處，對特殊違法主體，缺乏過硬手段，查處難度大，執法效果差。
2對策與建議
（1）加強領導，強化制度建設，規范農村宅基地管理。各級政府要成立農村宅基地整治管理領導小組，把農村宅基地管理工作納入議事日程。要依據國家及省相關政策、法律法規，制定出臺農村宅基地管理的指導性文件和制度。如《農村宅基地管理辦法》、《農村宅基地登記條例》、《集體建設用地流轉管理辦法》等規章制度，逐步把農村宅基地的管理走向制度化、規范化、程序化。
（2）加大宣傳力度，轉變農民思想觀念，切實提高農民法律意識。要針對農民群眾文化特點，利用主流媒體、農村宣傳欄、法制宣講團等各種方式方法深入農村進行宣傳，提高村民遵守土地法律法規的自覺性，增強依法用地意識，轉變農民落后的思想觀念。同時采取有效措施加強鄉村干部土地法律法規培訓，增強村干部依法保護、利用資源的意識，提高農村土地管理水平。
（3）創新機制，成立土地綜合執法大隊，加大執法力度。在各市縣成立土地綜合執法大隊，定員定崗定編。各鎮、村也相應成立土地綜合執法小組，做到縣、鎮、村三級土地執法網絡。同時要在資金和編制上加強基層國土資源管理部門執法隊伍的建設。
（4）加強鎮、村兩級日常監管力度，規范審批程序，引導和保護農民建房。各市縣的鎮一級政府可與各村委會簽訂宅基地管理目標責任書，進一步健全土地執法動態巡查制度，規范宅基地管理規程。各村委會要結合本村實際，制定符合政策、法律法規規定的鄉規民約，加強農村宅基地的管理和日常監控，規范農民用地建房行為，及時發現和制止土地違法現象。在村莊規劃基礎上，規范宅基地審批程序，規定村民在需要使用宅基地時，應當向村委會提出申請，由村委會公布并提交村民會議或村民代表會議討論，經討論同意并公布后，報鎮政府批準方可使用該塊宅基地。宅基地批準后，用戶必須在規定時限內建房，如超過規定時間不建房，該塊宅基地由村委會收回重新安排。
（5）科學規劃，嚴格各項規劃實施。各級政府應當把村莊、集鎮規劃作為當前農村工作的大事來抓，安排專項資金統一編制村鎮規劃和村莊治理試點建設，嚴格控制宅基地用地規模和布局。要綜合鎮、村和相關部門的意見，結合新農村建設規劃，注重解決當前村莊整治的重點，充分考慮后續的村莊規劃與管理需要，突出鄉村特色和可持續發展等多個方面進行規劃。有關部門可提出一個規劃樣板，在每個縣挑選個別鎮的兩三個村委會中推出規劃樣點，然后逐年鋪開。
（6）以開展宅基地使用權登記發證工作為契機，開展調查清理、整治工作。要在全省對農村宅基地進行全面調查，摸清住宅用地數量，以及一戶一宅，一戶多宅，空閑房屋，出租轉讓住宅和違法用地等現狀，及時掌握動態信息，建立數據庫，實行信息化管理。對“一戶多宅”和空置住宅，鼓勵農民騰退多余宅基地。對“一戶多宅”和宅基地超占部分可實行有償使用制度。同時積極探索“宅基地置換”模式，將分散居住的農民集中起來，搬入新建多層或規劃合理的住宅中，“騰出來”的農村非農建設用地可用以村莊綠化休閑、建設村內文化室等其他用途。
3結語
總之，加強農村宅基地管理是關系到農村社會穩定、農民群眾生產生活的重要工作，也是當前農村工作的熱點和重點問題之一。因此，加強農村宅基地規范化管理，以適應新形勢下農村宅基地管理的要求，更有利于加快社會主義新農村建設的步伐。
篇6
今天的會議主要有兩項議程：一是由同志宣讀《**區農村宅基地管理辦法》、《關于宅基地審批工作的實施意見》和《關于宅基地〈集體土地建設用地使用證〉查驗工作的實施意見》。二是請王區長作重要講話。
下面大會進行第一項，請同志宣讀《**區農村宅基地管理辦法》、《關于宅基地審批工作的實施意見》和《關于宅基地〈集體土地建設用地使用證〉查驗工作的實施意見》，大家歡迎。
·······
·······
大會進行第二項，請*區長作重要講話，大家歡迎。
·······
·······
同志們：“頒布實施《**區宅基地管理規定》，搞好全區宅基地調查，進行宅基地土地證發證、換證工作”是2005年區政府在城鄉建設和改善人民生活方面重點辦好的11件實事之一。剛才，（來自）區長就宅基地審批和查驗工作做了重要講話，*區長的講話既有形勢分析，又有工作部署和具體要求，論述深刻，重點突出，具有很強的針對性和指導性，為我區依法規范宅基地管理秩序，如何解決宅基地問題明確了任務，指明了方向。各級各部門要深入學習，深刻領會，把思想統一到*區長的講話精神上來，深入抓好貫徹落實。
下面，我再就貫徹落實這次會議精神提三點具體要求：
一是要進一步統一思想，提高認識。此次宅基地審批和查驗工作，關鍵在領導，各級各部門領導干部要深刻領會*區長講話精神，認真做好《**區農村宅基地管理辦法》、《關于宅基地審批工作的實施意見》和《關于宅基地〈集體土地建設用地使用證〉查驗工作的實施意見》等規范性文件的學習，把文件精神吃透，以確保此項工作有序、穩步推進。
篇7
改革開放以來，農民收入有了顯著提高，農村出現了一次又一次的建房熱，各地“新村”林立。但由于許多地區在建房中缺乏整體規劃，無序建房、超面積建房較為普遍，“一戶多宅”情況嚴重，加上農民進城務工，大量農宅閑置，這對中國稀缺的土地資源是極大的浪費，給當前農村土地管理和新農村建設帶來了嚴峻的考驗。因此研究農村宅基地問題具有很強的現實意義。
一、中國農村宅基地的現狀及原因
1.建房無序，規劃滯后。（1）村莊建設缺乏規劃指導，加上長期以來宅基地無償使用，農民住宅低水平重復建設，村莊“小、亂、散”現象普遍存在，土地利用比較粗放。農村宅基地的平均容積率很低，僅為0.268，顯然農村宅基地嚴重超標，其利用率也很低[1]。（2）村莊規模過度擴張，或是沿公路“線狀”延伸，或是沿村莊外延擴展，沒有形成集中布局的勢態。這種分散的布局導致路邊許多土地被浪費，土地的集約化較差。（3）政府重新區規劃而輕舊村改造，農民建新不拆舊，村莊整理難度大，農村廢棄地、閑置地及空置房屋不斷增多，造成土地資源的極大浪費。
2.宅基地制度設計存在缺陷。《土地管理法》第63條規定“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。集體建設用地只有在被征為國有土地以后才能流轉。（1）房產、地產割裂，農村房屋是農民的私有財產，農民個人可以自由處分有權出讓、出租或抵押；而宅基地的所有權屬于集體，農民只有使用權，并且只能構筑房屋，不準擅自轉讓，農村房屋和宅基地之間不可調和，不利于房屋使用價值和交換價值的實現。房屋和宅基地的不可分性造成宅基地使用權無法變現，失去便意味著失去了保障，于是宅基地只能被迫閑置浪費。（2）富裕起來的農民進城購房定居，成為城市居民，他們的農村宅基地卻不能公開合法地轉讓，處于閑置狀態，這也造成了資源浪費。
中國土勘院對某一村莊調查發現，村內空閑地總面積260.4畝，占居民點用地總面積的30.8%；空置住宅468戶，空置比例為19.4%；空置住宅面積83.71畝，占宅基地總面積的14%[2]。
3.宅基地管理失控。（1）宅基地隱形交易頻繁，集體土地資產流失嚴重，農民宅基地使用權的自發流轉越來越普遍，宅基地隱形市場已成一定規模，在地下交易中大量本屬于集體所有的宅基地收益落入個人的腰包。一項調查顯示，有68.9%的村莊實際發生過住宅出賣情況，其中75%城鄉結合部村莊發生過住宅出賣情況，實際出賣住宅戶數在10戶以上的占43%。這些轉讓85%以上未辦手續或手續不全。（2）農村違法建房量大面廣，未批先建、少批多建以及一戶多宅現象比較突出。
上頁圖1選取了豐都縣臨江村中的12戶，計算出他們的人均宅基地面積，并與國家農村宅基地標準進行對比，國家規定最高標準為人均150平方米，這12戶中有7戶不同程度地超過了這一標準，可見這種超標建房的現象很嚴重。
統計顯示，2001年全國農村宅基地人均用地高達190平方米，超過標準27%，僅此一項就多占土地5 100多萬畝。如果按1畝地的糧食產量至少養活1個人的話，僅此就可以解決5 100多萬人的吃飯問題[3]。
4.城鎮居民大量購買農村宅基地。農村宅基地在一定程度上具有福利和社會保障的功能。當前，由于自然環境、成本等因素，特別是目前高額的城市房價，使一些城鎮居民在農村購置宅基地、違法建造住宅、侵占耕地的現象增多，違背了相關法律法規和節約使用土地、保護耕地的國策，這種現象在城郊結合部尤其突出。
二、中國農村宅基地的盤活措施
針對以上問題我們提出了農村宅基地的盤活措施：近期，在現有法律框架內，通過合理制定并嚴格落實村鎮規劃，實行“縮村并戶”的村莊整合制度，逐步盤活農村閑置宅基地，并配合實施城市建設用地增加和農村宅基地減少相掛鉤的辦法籌措必要的資金。遠期實行農村宅基地有償使用制度和農村宅基地使用權自由流轉制度，并配合實施村務公開和村鎮規劃等制度，徹底盤活農村閑置宅基地。
1.加大宣傳力度，引導農民合理建房。可以通過媒體輿論宣傳引導，幫助農民樹立節約集約意識和宅基地法律意識，樹立正確的建房觀（一戶一宅制，建新拆舊，控制宅地超標）。
2.加強宅基地立法體系建設。對目前宅基地管理方面的立法滯后且法律效力低以及新形勢下出現的一些新情況、新問題，應加強宅基地立法體系建設，盡快出臺《農村宅基地管理辦法》、《集體建設用地流轉管理辦法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產權，明確宅基地流轉、收益分配及宅基地登記發證等問題[4]。應當弱化土地所有權，強化土地使用權，讓擁有宅基地使用權的村民可以享受除所有權外的其他所有權利，如占有權、經營權、收益權、處分權等。允許將屬于本集體的宅基地流轉給其他非本集體組織的公民或者法人經營 。
3.有步驟地實行農村土地的信息監控和管理。在條件允許地區，運用現代技術，尤其是計算機好GIS技術對農村土地進行信息監控與管理，一方面可避免農村宅基地審批過程中管理層的違法行為和村民用地超標現象，確保宅基地的使用標準的執行；另一方面運用GIS技術還可進行農村住宅空間演變的動態監控與管理。
4.加強宅基地規劃，推進農宅集聚化建設。結合新一輪土地利用總體規劃修編工作和新農村建設，完善鄉（鎮）土地利用總體規劃，安排專項資金編制村莊土地利用規劃和村莊建設規劃，開展村莊治理試點，從嚴控制村莊建設用地及宅基地用地規模和布局。（1）對于二三產業發達的縣城控制區、鄉鎮規劃區和控制區范圍內的村莊和城中村，推行農民公寓化，開發農民住宅小區；（2）對于經濟比較發達的城鎮周邊的自然村或零星村民住宅，應納入城鎮規劃，有步驟地整體搬遷，向城鎮集中；（3）對于離城鎮較遠、經濟基礎一般的村莊及以農業為主的村莊，建設中心村。聚集模式可采用公寓化或社區化的整理模式，村莊整體搬遷、異地改造的整理模式和縮并自然村、建設中心村的整理模式 [5]。可以通過探索實行城市建設用地增加和農村宅基地減少相掛鉤的辦法籌集資金，并逐步完善其工作程序，為順利實施“農宅集聚化”提供穩定的資金支持。
5.制定獎勵措施，完善社會保障制度。（1）制定獎勵措施，鼓勵農民積極退還或購買閑置（如采取允許他們將宅基地指標帶到所居住城市的辦法）。（2）繼續推進城鄉一體化的各種社會保障制度。改革戶籍制度，完善農村社會保障體系，讓農民享受到和城市居民同等待遇的社會保障和福利，使離土農民有可靠的生活來源，是實現農村宅基地使用權流轉市場化的一個重要的外部經濟條件和社會條件。
6.建立完善四制度，規范的農村宅基地市場。（1）建立統一的農民不動產登記制度，完善地籍檔案。明確登記發證中的相關政策界限，解決農村宅基地登記發證中超占面積、一戶多宅等政策性問題，加快農民集體土地確權和宅基地登記發證工作，健全宅基地地籍檔案[6]。積極探索“兩圖一表”（宅基地現狀圖和規劃圖，宅基地申請計劃表）管理模式，實現宅基地規范化、信息化管理。（2）推行土地有償使用制度，強化自我約束機制。中國農村居民過去無償使用宅地是當作一種社會福利享受的，推行宅地有償使用，制度變遷的跨度較大，而且中國農民大多數剛剛溫飽，經濟收入水平還不高，因此開展宅地有償使用必須充分估計和考慮農民的承受能力，采用漸進模式，逐步發展。選擇經濟基礎較好，人地矛盾突出的縣、鄉、村，進行試點，不斷優化推行宅地有償使用的客觀經濟和社會環境，收費標準不宜定得太高，要堅持因地定價，限制多占，適度收費的原則[7]。（3）建立農民宅基地使用權流轉制度。建立政府管理下的農村宅基地市場，允許農民宅基地使用權合理流轉，制定農民宅基地使用權流轉制度，允許農村依法取得的宅基地逐步在一定條件和范圍內自由流轉。堅持用途管制原則，可以將宅基地連同地上建筑物優先轉讓給符合宅基地申請條件的農民，也可以轉讓給其他農民[8]。農民轉讓了宅基地使用權的，不得再申請新的宅基地。分區域、有差別、按步驟推進，考慮選擇一些地方進行試驗，探索比較成熟的流轉模式和流轉規范，適時再向全國范圍推廣。（4）建立合理的宅基地流轉收益分配機制。按照收益的初次分配基于產權的原則，宅基地流轉中地的流轉收益即絕對地租應歸集體土地所有者，這就需要建立地、房分別獨立核算體系。因國家投資的各類公共基礎設施等產生的土地增值即級差地租歸政府；但從鼓勵農村宅基地流轉角度考慮，國家不宜直接收取，而應以不動產稅、土地保有稅及土地流轉稅（土地交易稅）等稅收形式分享土地級差收益，這種分配方式有利于土地收益分配額度的量化[9]。收益再次分配即級差地租應歸宅基地使用權人。
7.其他措施。集體所有制不是一種真正的所有制，目前在城市已經不存在這種所有制了，村莊既不是法人也不是自然人，不具備所有人的特征和能力。中國是統一的中國，不是割裂的城市國和農村中國兩部分，因此，土地制度這種基本制度是不能城鄉不一致的，而且城市和鄉村也不是割裂的，而（下轉48頁）
（上接39頁）是可以互相轉變和融合的，因此土地制度和居住用地應該是城鄉統一的[10]。
三、有待繼續研究的農村宅基地問題
1.關于農村宅基地的概念。農村宅基地的概念、農村宅基地包括的類型等目前學術界尚無統一定論。主要對宅基地范圍特別是宅基地附屬地的界定沒有統一的標準，不利于宅基地面積標準的確定和執行。
2.有關農村宅基地閑置的概念。目前尚無明確的說法，房屋閑置多久才能稱得上閑置宅基地，同時對宅基地量化研究較少。
3.宅基地實行有償使用的若干疑問。有償使用的范圍是全部收費還是只收超過宅基地標準的部分，農村宅基地標準多大較為適宜，征收費用的標準多少適宜，這些問題有待深化研究。
參考文獻：
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[2] 張正河.城市化過程中空心村土地整理研究[R].課題報告，2003，（12）.
[3] 魏西云，唐健.新形勢下的農村宅基地管理[J].觀察與思考，2006，（4）.
[4] 張保華，張二勛.農村居民點土地整理初步研究[J].土壤，2002，（3）：160-163.
[5] 張正芬，王德.宅基地置換在上海農民居住集中中的運用——以松江區江秋中心村為例[J].上海城市規劃，2008，（79）：39-41.
[6] 孫麗麗.中國農村宅基地流轉的制度構想[J].法制研究，2006，（8）.
[7] 杜濤，馬惠蘭.盤活中國農村閑置宅基地的策略研究[J].廣東土地科學，2008，（5）.
篇8
下面我就農村村民建設需要符合哪些審批條件向大家作一下匯報：
1、申請宅基地需要滿足下列條件：第一、無住房家庭；第二、多子女家庭，有子女已達婚齡，確需分居立戶（分戶后父母身邊須有一子女）；第三、因國家建設原宅基地被征收的；第四、因自然災害或實施村鎮規劃、土地整理需要搬遷的；第五、原房屋破舊、宅基地面積偏小，需要新（擴）建的；第六、遷入農業人員落戶成為本集體經濟組織成員，經集體經濟組織分配承包田，同時承擔村民義務，且原籍沒有宅基地；第七、因外出打工、上學、被勞動教養、服刑等特殊原因將農業戶口遷出，現戶口遷回后繼續從事農業生產勞動，承擔村民義務，且無住房的；第八、原本村現役軍人配偶，且配偶及子女已落實本村組無住房的。
2、農村村民一戶只能擁有一處宅基地。農村村民建住宅應當在符合鄉（鎮）土地利用總體規劃。每一戶用地面積使用耕地不超過一百三十平方米，使用荒山荒地不超過二百一十平方米，使用其他土地不超過一百八十平方米。
3、農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
4、農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
1、《農村村民建房用地申請書》；
2、申請人身份證復印件；
3、外地入遷戶須提供原藉所在地國土資源管理部門出具的無宅基地證明；
4、多子女戶，有子女到已婚年齡，確需分居另建住房的，需提供分戶協議；
5、村鎮規劃建設許可證；
6、其它相關資料。
1、申請人向所在居（村）委會提出用地申請；
篇9
根據我國的土地政策的有關規定，任何土地的建設和使用必須符合相關的法律法規， 格按照國家的規劃進行土地審批。事實上，農村宅基地的土地屬于當地居民集體所有，農村的建設住房用地相對來說有很大的自由性。目前我國農村宅基地存在未批先占、少批多占等問題，土地資源浪費、占用耕地等現象突出。
（二）農村住宅面積超出規定
由于農村村民的法律意識比較淡薄，出現了很多住宅面積超出規定的現象。根據我國《農村宅基地管理辦法》的有關規定，農村村民修建住宅的土地有規定的標準，不能隨意進行“霸占”，但是農村仍然有很多村民霸占住宅用地進行違規建設。再加上相關部門的管理不規范，從而使農村宅基地的取得具有無償性，因此誘發了一部分村民牟取暴利的心理，造成普遍的一戶多宅的現象出現。
（三）農村宅基地監管不力
國土部門和住建部門是農村宅基地的主要管理部門。在日常的監管工作中，住宅部門很少對農村的宅基地進行監督和管理。在村民心中，只有國土資源管理部門才是他們修建住宅的管理部門，而其對農村宅基地管理卻遠遠不到位。由于我國的農村人口占總人口的很大比重。因此，農村的住宅面積也占我國土地資源的很大比例。國土資源的工作人員嚴重缺乏，管理經費又不能落實，加上土地管理部門的工作人員責任心不強，造成了農村搶占土地現象的監管不力。
（四）農村宅基地審批不嚴格
根據我國的土地管理法律法規的相關規定，農村村民每戶只能擁有一處建筑住宅，而且宅基地的用地面積也要符合規定的標準。但是根據調查得出的情況，一般村民向村委會申請住宅用地，村干部不管村民現在擁有幾處住宅，都會非常容易的通過審批。國土部門的監管工作也只注重形式，只要是鄉鎮政府的領導簽字，都會對其給予宅基地手續的辦理。
二、農村宅基地管理工作中問題出現的原因
（一）農村規劃不合理
目前我國的農村土地規劃不合理有以下幾個方面的原因：一是當前許多村干部缺乏規劃理念，村里不會搞長期規劃，即使墻上掛著一些規劃方案也只是為了應付上層領導的檢查和監督，根本不會按照規劃去實施。隨著農民的生活水平的提高，不少村民在老村子外面又建立了新的住宅，造成了老宅基地荒廢的現象越來越多。二是有些村莊雖然進行了規劃但是科學性不高，有很多經濟條件好的村民在城里購置了新房，但是仍然擁有農村的宅基地，并不把村里的宅基地補換給集體，并且村領導也不主動的收回他們的宅基地，而是任由他們“霸占”，加之這些村民又不會重新修葺這些老房子，造成很多村里的宅基地廢舊、雜亂無章。
（二）農村干部不重視
農村的村干部是農村宅基地的直接管理人，部分村干部的法制觀念不強，以個人的感情影響宅基地的使用權，不按照國家的土地管理要求進行宅基地的審批；部分村干部的工作原則不堅定、怕得罪人的思想比較嚴重，影響農村宅基地的審批程序；部分村莊對宅基地管理沒有制定具體的條例，沒有形成書面形式的審批規定，許多都是口頭協議，遇到不配合新農村建設的“釘子戶”，不能根據法律規定對其進行處理，而是擱置不管，使問題越來越嚴重。
（三）農民法制觀念淡薄
當前農村村民的法制觀念仍然很淡薄，對一些土地使用權的法律法規不清楚，認為“只要我在這個地方建房，這塊土地就是我的”，缺乏集體意識。也有很多村民存有傳統的觀念，認為老的住宅不能進行拆遷，怕影響風水。農民法制觀念淡薄也經常造成鄰里之間的住房矛盾，影響村民之間人際關系的和諧，不利于社會主義新農村建設。
三、農村宅基地管理工作中問題的解決措施
（一）加強宣傳教育
各地的國土資源管理局應在每年的地球日和土地日等節日，在其管轄的范圍內圍繞“土地資源合理利用”這一主題開展宣傳活動，使農村居民詳細地了解和掌握國家土地法律法規和相關政策，使老百姓真正做到知法、用法和守法，堅決杜絕違法用地、占地等事件的發生。同時，各地政府應加大對土地管理人員的培訓力度，提升工作人員的綜合素質，使其做到真正為老百姓服務。
（二）合理規劃布局
地方政府應根據當地的特點和實際情況，合理規劃農村布局，對農村的土地資源使用情況進行科學規劃，嚴格地控制農村土地的使用規模，確保土地資源的高效利用。同時，政府應聘請專業人員對農村居民的房屋建造情況進行詳細規劃，有效避免農村住宅建設過程中土地資源的盲目使用和大量浪費。
（三）加大執法力度
政府應考慮地方的實際情況，完善土地執法體系，通過多部門的共同努力，有效杜絕農村的違規建設問題。土地管理部門應嚴格執法，一旦發現農村存在違規建設、改變土地用途的行為，應立即進行查處，使違規用地問題消滅在萌芽之中，使老百姓的合法利益得到保障。此外，政府要特別加強對基層土地使用情況的巡查力度，嚴格查處各種違法亂建現象，如果發現較為嚴重土地違規使用的問題，應嚴厲追究相關責任人的責任。
（四）嚴格規范程序
在農村宅基地管理過程中，農村宅基地管理部門應嚴格規范審批程序，對宅基地的申請成員進行嚴格審核，保證宅基地批準人的地位，確保只有符合“一戶一宅”規定的申請人才能得到宅基地的審批。縣、鄉人民政府應根據相應的審批層級進行逐層審批，對符合批準要求的宅基地應及時進行相關信息的，接受廣大人民群眾的監督。
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l 農村宅基地整理的意義
1．1農村宅基地整理是土地整理的重要組成部分，是實現耕地總量動態平衡的有力保障
土地整理包括對建設用地的整理和對農用地的整理兩部分。建設用地(包括農村居民點用地)整理，就是在城市規劃控制下，在城鎮和村莊進行有效的治理，通過對其內部挖潛，向地下和空中立體發展建筑，提高容積率，提高土地利用集約度，騰出大量土地作為建設用地儲備或用作農用地，減少建設用地對農用地的侵占；農用地整理，就是依據土地利用總體規劃采取一定的措施，對田、水、林、路、村進行綜合整理，調整土地關系，改善土地利用結構和生產條件，增加可利用土地面積提高耕地質量。由此可見，農村宅地整理是土地整理的一項重要組成部分。據國土資源部制定的全國土地開發整理規劃，到2010年，我國將通過開發整理土地補充耕地18．27萬hm2，其中，將通過農用地和農村居民點整理補充耕地約11．07hm2，農村宅基地整理是實現耕地總量動態平衡的重要途徑之一。
1．2農村宅基地整理推進農村城鎮化進程
農村宅基地整理應是在土地利用規劃下進行的，減少宅基地占用面積而不減少使用功能，提高容積率和土地利用集約度，使原散落的農宅集中，填實“空心村”，進行自然村的拆并，形成有一定規模的中心村和小城鎮，使它們成為規劃合理、基礎設施基本完善、環境優美的新家園。在進行宅基地整理中，人口的集中和遷村并點為基礎設施的建設提供了必備的條件。這樣還可以減少水、電、氣、熱、通訊等的重復投資。宅基地整理不僅改善了農村生活條件和生活環境，而且還將帶動建筑業及水泥等建材工業的發展，刺激經濟增長有利于農民增收。另外，優美的生活環境必然會對人們積極向上、奮發圖強發展經濟產生激勵作用。再加之政府的適當引導，會加快全面實現小康社會的步伐。
1．3農村宅基地整理可部分緩解我國耕地緊張的局面
按1997年人口土地詳查資料測算，在當時人口不變的情況下，人均占地面積由192m2降至100m2，可節約土地50多萬hm2，占當時總占地面積的近一半。整理出的土地，宜耕則還耕，宜林則還林，或留作建設用地的儲備。這在一定程度上會緩解我國耕地資源緊張的局面。
2 現行宅基地制度體系基本特征
2．1集體所有，使用主體特定
我國1982年《憲法》規定：“城市的土地屬于國家所有，農村和郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有。”特定的宅基地僅限于本經濟組織特定的成員享有使用權。農村村民申請宅基地只可向本集體經濟組織提出，村民自己申請取得宅基地后只能自己建房，不可轉讓。
2．2無償取得，無期限使用
農村宅基地具有很明顯的社會福利性質。農民能夠無償取得宅基地的使用權，獲得基本的生活條件，這也是農村居民與城市居民相比較享有的最低限度的福利。目前我國普遍實行的還是無償使用宅基地制度，在使用期限上沒有限制，理論上講長期占有，終身使用。由于房屋可以繼承，所以宅基地實質上也是可以繼承的。
2．3一戶一宅，限定標準，依法取得
由于我國國土資源有限，不課能給每戶村民提供更多的宅基地，一戶一宅，即可保證基本的生活需要，如果隨便可以申請，則導致土地資源的浪費。根據我國《土地管理法》第62條第1款的規定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”從字面上看這條規定再明白不過了，如果一戶農民擁有了兩處以上宅基地當然就構成違法。
2．4具有從屬性和不可流轉性
特定村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉讓。也不可以抵押。由于宅基地主要作為生活資料提供的，所以權利人不能將宅基地作為生產資料使用。宅基地使用權依房屋的合法存在而存在，并隨房屋所有權的轉移而轉移。在買賣房屋時，宅基地的使用權須經過申請批準后才能隨房屋轉移。但是，如果國家建設需要征用土地，或者村鎮規劃需要改變土地用途的，可以經過法定程序進行調劑或者重新安排。
3 農村宅基地利用存在的問題
3．1農村宅基地用地面積超標嚴重，一戶多宅，房屋空置現象突出
由于農村宅基地是無償使用，致使多占便宜，少占吃虧的思想滋長，形成盲目圈地，超標用地。根據國家規定(《村鎮規劃標準)(GB50188-93))農村宅基地的面積最高為150m2，而現在的很多地區農戶的平均宅基地面積已經遠遠的超出了這個最高限。2001年全國農村居民點人均用地高達190m2，超過標準27％，僅此一項就多占土地340多萬hrn2。如果按1hm2地的糧食產量至少養活15個人的話，僅此就可以解決5100多萬人的吃飯問題。由此可見，加強對農村宅基地的整理可以大大節省所占耕地。
另外，農戶分家后另建新房，舊房留作雜用房，未能由集體統一收回調節使用或拆除；以前早期多戶共居的舊宅，現在只有一戶居住，造成大量的房屋空置。
3．2市郊農村出現大量“空心村”的現象
一方面在東部經濟比較發達的農村地區，由于道路的完善，沿道路兩旁開發建設了大量的商品住宅房，很多村里的人都住進了樓房。而原有的農村居民點還仍保持原樣，沒有及時拆遷復墾，造成大量的土地閑置。另一方面，在經濟比較落后的地區，由于外出打工的比較多，在村里常駐的人口比較少，因此還保留著許多不用的舊房沒有拆除，就形成所謂的“空心村”現象。
3．3農村宅基地使用權登記管理工作混亂
目前農村房屋所有權和宅基地使用權管理混亂，很多房地產及其產權產籍歸屬不明。“三審稿”第一百六十五條規定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，宅基地使用權人應當及時辦理變更登記或者注銷登記”，但是由于法律禁止農村宅基地使用權的流轉，致使農村宅基地使用權人在轉讓使用權后規避法律的可能性很大，給將來的產權糾紛埋下了隱患，同時也造成了司法和管理上的困難。
3．4由宅基地權屬問題衍生的宅基地交易糾紛不斷
農村宅基地的性質屬于農村集體所有，根據我國現行法律、法規的規定，農民對自己依法獲得的宅基地只有使用權，沒有處置權，不能進行轉讓。但是，對農村宅基地上已建成的住宅是否可以轉讓，國家現行法律、法規沒有明確的禁止性規定，但也沒有明確允許轉讓的規定。《中華人民共和國土地管理法》第62條也只是規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。從目前法律實踐來看，各地政府對農民住宅的轉讓是允許的，只是需要控制在一定的范圍內(受讓人必須是房屋所在地鄉鎮范圍內的人)。隨著農村房屋買賣的出現，宅基地轉讓不可避免，但這些宅基地的轉讓行為并不受現行法律、法規的保護，屬于私下流轉。雙方一旦發生矛盾和糾紛，法院只能要求雙方自己協商解決。由于缺乏法律的約束，雙方矛盾容易激化，往往會釀成重大案件。
3．5集體土地資產大量流失導致農村金融事業發展緩慢
隨著市場經濟的發展和經濟體制改革的深入，客觀存在的土地市場供求關系使農村宅基地的轉讓無法制止，但現行法律、法規又不允許農村宅基地流轉，導致當前農村宅基地的轉讓多為私下進行。這種“暗箱操作”、隨意定價的轉讓行為使本來屬于村集體所有的宅基地收益在隱形交易中大量流入買賣雙方手中，造成了集體土地資產收益的大量流失。按現行法律規定，農民擁有的宅基地不能作為抵押物向金融機構申請貸款。這樣就必然限制了金融機構在農村擴大業務，使農村金融發展緩慢，也使廣大農民缺少了生產資金融通渠道，影響了農村產業結構的調整，限制了農民收入的提高。
4 農村宅基地利用存在問題的原因分析
4．1土地法律制度問題
由于我國土地制度存在著二元結構，直接造成用地形式的不同方式，在法律制度上偏重對國有土地的管理，集體土地更多地是由農村集體管理。集體非農建設用地和國家非農建設用地分別管理，使集體建設用地和國家建設用地無法有效地整合，優化。農民建房如要占用幾十平方米農用地，必須要到省級國土資源管理部門審批，手續煩瑣，時效性差，難于操作，報批渠道不暢。特別是農村村民違法占地建房，法律規定只能采取“拆除”或“沒收”兩種處罰，這在執法實踐中是根本行不通的。由于存在著許多方面法律制度的不完善，土地管理部門難于實現有效的依法管理。
4．2管理和使用制度方面的原因
宅基地審批制度形同虛設；執法不嚴、管理乏力。農民宅基地使用權制度存在較大缺陷，不符合市場經濟的發展要求。農村宅基地使用權制度是在我國土地公有制的特殊環境下產生的，是中國特有的制度，出現比較晚，也沒有其他國家的模式可以借鑒，現行法律雖然規定了與宅基地使用權相關的一些內容，但是沒有形成完整的農村宅基地使用權制度，這一制度存在很多缺陷。
4．3農村宅基地使用的無償性
這是宅基地超標和閑置的根本原因，也是耕地流失的重要原因之一。農村宅基地使用權是保障農村居民生產、生活的基本權利，國家出于形勢政策的考慮，規定了農村宅基地使用權無償使用的制度，沒有時間限制，并受法律的保護。也就是說，農村宅基地使用權人在取得宅基地使用權后不需交納任何宅基地使用費即可永久使用。
使用的無償性刺激了農民無限擴張其宅基地使用權面積的欲望，從而動搖著現行農村宅基地使用權生存保障性的制度基礎。基于生存保障性質，現行法律規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”但由于宅基地使用權取得與保有的無償性，農民擁有一種內驅的擴疆拓土的愿望，以求自己對宅基地面積擴張的最大化，因為，即使占而不用，也可作為一種備用資源來儲存。正是這種零成本的內驅力，造成我國農村宅基地超標準現象異常嚴重，其表現形式多有，如批少占多；建了新房也拒不交出閑置下來的老宅基地；一些鄉、村領導干部憑權力、關系占有多處宅基地等等。
4．4農民宅基地用地缺乏科學合理的規劃
法律要求村民住宅建設用地必須符合土地利用總體規劃和村莊、集鎮建設規劃，規劃未編制或未獲批準的不得審批村民住宅建設用地。由于各地普遍存在著保護耕地和建設用地的矛盾，大部分沒有安排農民建住宅用地指標，少數有安排也是象征性的，致使農村村莊建設規劃無從著手。由于農村居住分散，地域遼闊，分布復雜，再加上有關領導缺乏足夠的重視，許多村莊到目前為止連一張可用的基本比例尺地形圖都沒有，規劃無從談起。既然沒有規劃，不能批地，村民建房只能是違法占地。由于基層國土資源管理部門監管力量不足，缺乏有效手段，同時其經費難于保障，點多面廣，無法開展日常巡查工作，不能及時發現村民違法占地建房。
4．5農村宅基地私有觀念根深蒂固
宅基地私有觀念在我省很多農村依然存在，認為宅基地是祖宗留下的，是風水地，不能隨意拆除，致使一些可以調節利用的建設用地，或預留區內的未利用土地也無法集中統一安排。更有些農戶，寧可讓土地閑置荒蕪，也不答應由集體利用，因此土地浪費嚴重，規范難以落實。這情況下，逼迫急需建房戶違法用地，超過“紅線”占自家的飯碗田建房。導致土地資源不能進行有效整合，閑置的宅基地無法調整，其他的村民也不能使用，閑置和浪費了許多土地。
5 保障農村宅基地有效整理與利用的對策
5．1完善農村宅基地使用管理的法律制度
盡快出臺《農村宅基地管理辦法》、《集體建設用地流轉管理辦法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產權，明確宅基地流轉、收益分配及宅基地登記發證等問題。應明確規定農民建房用地的指標、用地條件、占地標準、申報程序、審批辦法等，簡化程序，管理得當，方便農民，各宅基地能地盡所用，合理配置。
在法律責任方面，應當體現寬、嚴有別和公平、公開、公正原則，切實維護農民的正當權益和切身利益。通過健全完善宅基地使用管理法律制度，依法保護村民的正當、合法權益，對違法者實行經濟處罰措施，這決不是向農民亂收費或者增加農民負擔，而是依法教育違法者和警示他人，使違法者認識到非法占地必須付出高昂的經濟代價而不敢為，從而促進村民自覺遵守土地管理法規。
5．2加快完成鄉村建設規劃
根據經濟發展和工業化、城鎮化進程的客觀需要，科學預測農村居民點的數量和用地規模。遵循“統一規劃，合理布局，因地制宜，綜合開發，配套建設”的原則，安排專項資金編制村莊土地利用規劃、村莊建設規劃和開展村莊治理試點，通過充分發揮村莊規劃的控制和引導作用，統籌安排城鄉存量建設用地，整合優化農村居民點布局和用地。
在編制整理規劃過程中，要以省、市、縣土地利用總體規劃、縣域規劃、城鎮規劃為依據，明確村莊建設的長遠規劃格局，實行定性、定位、定規模；要堅持高標準高起點，把宅基地整理與城鎮化建設、環境整治結合起來，合理集約利用土地；要堅持走群眾路線，把群眾的利益放在首位，集思廣義，尊重群眾的意見。
5．3建立農村宅基地有償使用機制
5．3．1做好現有宅基地的普查和登記工作，嚴格界定宅基地邊界和產權，為農村宅基地的有償使用和規范流轉奠定基礎。普查結束后，各地土地管理部門要根據普查的結果繪制本地地籍圖，對各村“超標宅基地、空宅、空閑宅基地”等進行標示，以便日后監督和管理。
5．3．2授權各地土地管理部門在充分調研、評估、論證的基礎上，確定本地宅基地的基準地價和具體收費標準。然后各村根據自己的具體情況，依據基準地價上下浮動，確定本村宅基地的地價，再根據宅基地使用權證書上記載的宅基地面積確定每宗宅基地的宅基地使用費。宅基地使用費由宅基地使用人統一上繳村集體，由村集體對這部分費用進行再分配，再分配時，對本集體組織內部成員原則上以宅基地補貼金的形式按平均數對每戶村民進行返還。
5．3．3宅基地使用費再分配后的剩余費用可作為鄉村建設資金使用，專門用以完善鄉村各項基礎設施或用以提供村莊公共衛生、綠化美化等公共服務。目前，我國正在推進社會主義新農村建設，而開展新農村建設的制約因素之一就是缺乏穩定的財政來源，有償使用費無疑可以成為一個重要的收入來源專項用于村莊的建設。
5．4建立農民宅基地使用權流轉制度，參照土地承包權的改革方向，調整農村宅基地的產權設置
確定每一塊現狀宅基地的長期使用者并依據規劃新增或者縮并宅基地面積。允許農村宅基地在城鄉居民內自由流轉，徹底打破城鄉二元分割的土地利用機制。
篇11
農村宅基地是指歸屬于農村集體組織所有的，供農村成員建筑房屋的土地。長期以來，國內對于農村宅基地的法律屬性問題的爭議沒有能夠得到妥善解決，由農村宅基地法律屬性問題所引發的“小產權房”等社會問題層出不窮，嚴重影響到了我國農村經濟社會的健康發展。應當說，農村宅基地法律屬性問題亟待進行明確規范。
我國《物權法》對于農村宅基地的法律屬性做出了明確規定，將其歸入“用益物權”。實際上，用益物權是物權的一種，是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權利[1]。雖然《物權法》將農村宅基地使用權歸為用益物權，但是從現階段我國相關法律規定及社會發展實際情況來看，農村宅基地使用權的用益物權屬性并不明確，存在著嚴重的“名不符實”現象。
1 現階段我國農村宅基地使用權現狀
我國是一個農業大國，農業人口數量眾多。農村宅基地使用權關乎農村人口的居住權，是農村基本人權保障的重要內容之一。從現階段我國農村宅基地使用權現狀來看，主要可以體現出如下幾方面特點。
第一，農村宅基地是保障農村社會秩序和維持農民基本生活的必要物質基礎。農村宅基地是農村集體組織為了保障農民生產生活需要而對集體土地使用權進行再分配的一種形式。雖然近年來我國加快了城鎮化建設的進程，大量的農村勞動力開始進入城市務工，并在城市購買了住宅，但是他們同樣擁有農村宅基地的使用權。受到傳統鄉土觀念的影響，大部分農民不愿意舍棄農村宅基地，而且在現有法律規定之下，農村宅基地的使用權并不能夠實現自由轉讓，這也就限制了相當一部分農民走出農村，實現勞動力資源轉移，也就只能依托現有的土地從事農業生產勞動。
應當說，農村宅基地仍然是現階段農村集體組織土地資源分配的主要形式。而且由于我國農村人口所占比重較大，農民生存和農業生產對于土地的依賴程度并沒有明顯降低，因此可以說，農村宅基地仍然是維護我國農村社會秩序和保障農民生活的必要物質基礎。
第二，農村現有宅基地使用權不能轉讓和買賣。按照現有的法律規定，農村宅基地使用權是不能隨意買賣和轉讓的，如果需要買賣和轉讓，那么只能在集體組織成員之間來進行。這就意味著許多城鎮居民不可能買到農村宅基地使用權，也就不可能到農村居住。還有一些農民進城務工后，脫離了當地的集體組織，也就喪失了宅基地使用權。中國有著葉落歸根的傳統，許多在城市里居住的農民都有守土還鄉的愿望，他們還是希望有朝一日能夠回到故鄉生活。但是根據現有的法律規定，他們卻無法再次獲得宅基地使用權，這顯然是有悖于民情民意的。從這個意義上說，農村宅基地的使用權不僅僅是一個法律問題，也是一個社會問題[2]。
第三，農村宅基地使用權規定不明確導致了“小產權房”現象的大量發生。農村的“小產權房”是當代中國社會的特殊現象。所謂的“小產權房”是指建筑在農村宅基地上的住宅。與傳統意義上的住宅不同，農村的“小產權房”產權并不明晰，非常容易導致矛盾糾紛。很多城鎮市民由于種種原因，轉而到農村購買“小產權房”，這種做法無疑嚴重擾亂了現有的房地產市場秩序，也無法切實保護購房者的投資安全。
2 當前我國法律制度對于農村宅基地使用權有關規定存在的主要問題
筆者認為，現階段我國法律制度對于農村宅基地使用權有關規定主要存在以下幾方面問題。
第一，現行法律制度的有關規定不完善。我國現有法律制度對于農村宅基地使用權的規定散見于有關法律法規之中。其中我國《憲法》規定了農村宅基地歸屬于農村集體所有，而《物權法》中涉及到農村宅基地的共有四個法條，但相比于其他用益物權，這些法條的規定還顯得比較簡單。這些法律規定只是對農村宅基地的基本屬性進行了框定，但是對于農村宅基地的流轉過程卻沒有相應進行規范，相關法律制度還存在著嚴重的不完善。
第二，農村宅基地用益物權的法律屬性不明確。《物權法》將農村宅基地使用權劃分到了用益物權之中，但很顯然相關的法律規定卻違背了這個原則。按照現行規定，農村宅基地的獲得必須要經過政府有關部門的批準，也就是說宅基地的所有權和使用權是分開的。在農村宅基地行政審批程序尚未完成之前，作為所有權人是沒有任何處分權利的，這與用益物權的法律特點是完全不符合的。
此外，我國現有法律制度規定農村宅基地使用權不能隨意處分和轉讓，而用益物權的最主要特點之一就是不動產所有者可以根據自己的意愿隨意處理其個人不動產，而這顯然不能真正使得農村宅基地使用權真正成為用益物權。
3 對于明確農村宅基地使用權法律屬性的建議
筆者認為，既然《物權法》已經將農村宅基地使用權納入了用益物權，而且也得到了大多數專家和學者的支持，為了明確這個法律屬性，我們需要通過以下幾方面措施加以實現。一是要修改相關法律規定，將不符合用益物權規定的內容進行調整和完善，實現法律規定的統一。二是要規定農村宅基地使用權的可轉讓性，制定完善的管理辦法，允許農村宅基地使用權進入流轉渠道，充分發揮其經濟效益。三是要盡快解決“小產權房”等遺留問題，本著最大限度保護投資者權益的原則，根據用益物權的特點制定解決措施，充分體現其法律屬性。
參考文獻：
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（二）當前不少地方要求進城落戶的農民退出農村宅基地
進城落戶農民是否必須要退出農村的宅基地，目前，國家法律對此并無詳細的規定，僅在《中華人民共和國土地承包法》第26條規定，“承包期內，承包方全家遷入設區的市，轉為非農業戶口的，應當將承包的耕地和草地交回發包方。承包方不交回的，發包方可以收回承包的耕地和草地。”但此規定也只是針對承包的耕地和草地，并非針對宅基地。不過各地根據實際情況出臺了不少有關規范宅基地的規章或條例。北京市政府1989年《39號令》規定：“由農業戶口轉為非農業戶。以后另有住房的，其原有宅基地由集體經濟組織收回。宅基地上的房屋和其附著物應由原房屋所有人自行拆除，也可經鄉政府批準，按照規定的價格出售給符合申請建房用地條件的村民”。湖北十堰市《市政府辦公室關于加強農村宅基地管理工作的通知》（十政辦發〔2005〕62號）指出，“農村村民戶口遷出本集體經濟組織到其他集體經濟組織”（要退出宅基地）。《菏澤市農村宅基地管理辦法》（政府令〔2005〕第13號）指出，“因遷移、病故等原因銷戶而停止使用的宅基地”（需退出）。《寧波市農村宅基地管理辦法》（2001年寧波市人民政府令第93號）指出，“因實施舊村改造涉及的非本村經濟合作社社員且長期不在本村居住人員原在本村的宅基地”（需退出）。
（三）農民的宅基地只能無償退出或在集體內部流轉
農民的房屋是在集體經濟組織的宅基地上建造的房子，房子是農民的私有財產，宅基地的所有權歸農村集體所有。當農民進城后想將房子流轉出去，目前，國家現行法律強調的是“房地一體”的原則。在農村，房屋買賣會引起土地權屬的變化，法律禁止集體土地使用權自由轉讓，農民的宅基地只能無償退出或在集體內部流轉。《中華人民共和國土地管理法》第63條規定，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”，《中華人民共和國物權法》規定，“農村宅基地只能在村集體內部流轉，而不能轉讓給集體經濟組織以外的居民、單位”①。《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定，“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發放宅基地使用證和房產證”。同樣，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》指出，“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》再次強調，“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住房。”因此，我國目前禁止農村宅基地使用權的單獨流轉，但不限制在集體經濟組織成員間流轉。只能在集體內部流轉，不能上市交易，農民便不能獲得進城所需要的資本。
（四）農村宅基地不能進行抵押
隨著市場經濟的不斷推進，在城鄉統籌背景下，城鄉各種要素流動加速，農民對宅基地不僅限于居住的要求，也有通過抵押等方式實現資金融通進而獲取利益最大化的訴求，宅基地資本功能日益凸顯。目前，根據有關法律，農民的宅基地不能進行抵押。《中華人民共和國物權法》第184條規定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押”。《擔保法》第37條規定，“耕地、宅基地、自留地等為不得抵押的財產”。但是農民的房屋作為私產，理論上可以擔保，且法律在禁止宅基地抵押的同時，對地上房屋的抵押未明確。根據“房地一體”的原則，房子也不能進行抵押。宅基地和房子是農民最大的財產，不能抵押也就不能獲得各種貸款，這對很多農民來說無異于割斷資金融通的渠道，成為制約農村經濟發展的瓶頸。
（五）農村宅基地隱易不同程度存在
當前，雖然法律上對農村宅基地流轉禁止，但實際上隨著城鄉人口流動加大，大量人口進城打工，產生了大量住房需求，由于農房價格低廉，在城鄉結合部，尤其是在許多經濟發達地區、市場交易較活躍的大城市周邊的城鄉結合部或城中村，農房買賣、出租、抵押相對較為頻繁，宅基地使用權變相流轉與灰色交易大量存在。并且在當前農村房屋升值、集體房屋拆遷獲得大數額拆遷補償的現實情況下，農村房屋買賣糾紛不斷出現，引發了不少法律糾紛。
（六）部分退出宅基地的進城落戶農民，處于就業、社保不完善下的尷尬境地
宅基地作為一種自然資源，具有無償取得、無期限擁有和居住、生存、福利保障等功能。進城落戶的農民退出宅基地后，失去了擁有宅基地所帶來的一系列保障功能，如生活福利保障功能、資產增值功能、融資功能（抵押貸款）、財富積累等功能。同時，卻又無法享受與城市居民同等的社會保障待遇，使得進城落戶的農民既不同一般在農村務農的農民，也不同于城市“原住民”，處于進退失據、左右尷尬的境地。
（七）進城落戶農民被剝奪了分享農村集體建設用地收益的權利
2004年，國務院28號文提出了“城鄉建設用地增減掛鉤指標置換”方案，規定地方政府新增建設用地不得超過農村退出宅基地的面積，如果農村不能退出宅基地，城鎮就不能新增建設用地，城市發展就會受到制約。一定程度上通過村莊整理、宅基地換房等將節省出來的農村建設用地轉為國有建設用地，用于工業建設和城市發展，是有積極意義的。但是整理節約出來的農村集體建設用地產生了巨額收益，被政府和開發商獲取。農民僅能就集體土地上的房屋獲得補償，其享有的集體土地利益絕大部分被剝奪。目前法律和政策上對于農民是否對農村整理出來的建設用地享有收益權，還未有明確的說法。根據《物權法》，農民只對宅基地享有占有、使用的權益，并沒有收益的權利。2010年6月26日國土資源部的《關于進一步做好征地管理工作的通知》指出，“拆遷補償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補償，宅基地征收按當地規定的征地標準補償”，也只是提出了宅基地的征收要按當地規定的征地標準補償，并未涉及退出宅基地轉為集體建設用地農民的收益問題。
二、關于宅基地問題的思考
（一）當前宅基地的資本功能凸顯
隨市場經濟發展，農民的資產意識顯著提高，而征地、拆遷的補償也觸發了農民的權利意識，認識到宅基地及其上房屋是自己手中的“沉睡資產”，宅基地的資本功能日益凸顯，價值日益顯化。但由于農民住宅產權的不完整性，使農民僅有的財富不能作為資本來運作。結果是，由于限制流轉和抵押無法實現其資產信用功能，不能對擴大生產、更新住宅和規避風險提供支持。不僅影響了金融資本進入農村，也不能保證在交易中保持公平和保值增值。目前，城市住房已經成為城市居民最重要的財產，如果繼續維持農村宅基地的非商品化、非資本化和非市場化，農民住房就不能享受同城市居民住房一樣的財產權利和可能獲得的財產性收入，對農民來講就不再是利益保護，而是一種財產利益的制度性損失了。
（二）強制要求進城落戶的農民退出農村的宅基地值得商榷
農民市民化是一個職業、居住方式、社會權利、法律規范、價值觀念、行為模式、社會角色等諸多方面轉變的過程，不應附加任何條件，也不應該把與放棄農村的宅基地聯系起來，把要求農民以放棄對宅基地的權利要求換取城市樓房的分享為代價獲取市民身份和各種福利有失公允。中國人口眾多，各地的情況千差萬別，如果不顧農民的意愿，一刀切，一味地強調進城落戶必須退出農村宅基地，如此則“農轉非”容易造成“被城市化”和“以國家名義對農民的一次廉價剝奪”。實際上，目前一些地方的“撤村并居”、“拆房占地”、“村莊整理”在一定程度上已經侵犯了農民的宅基地權益，產生了一系列社會問題。讓農民帶著宅基地或者是土地權利進城作市民，分享原有土地權利，這既是對農民宅基地權利的尊重，也為農民提供了安全可靠的“避風港”。
（三）不允許農民自由、自愿地處置宅基地，是對農民宅基地權利的侵犯
《物權法》將農民的宅基地使用權明確為用益物權，規定“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利”。農民不能出租、出賣屬于自己占有、使用的宅基地和房產，表面看是保護農民利益，防止農民陷入“失房、失地”的絕境，但實質是對農民宅基地權益的侵犯。按現行法律規定，農村宅基地只能被國家征收，農民也只能得到很小一部分國家補償。那么，不允許農民自由、自愿地處置宅基地，土地資產的價值就無法顯現，是對農民宅基地權益的侵犯。
（四）農民的宅基地轉讓給集體經濟組織之外的人，并未動搖土地的集體所有性質
集體經濟組織外的農民或城鎮居民購買了農戶的房子，單純采用將宅基地收歸集體或要求將宅基地上的房屋及附屬物拆除清理等手段，不但不利于和諧社會的構建，而且也不符合物權法的立法精神。允許農村宅基地隨房屋轉移實際上不會侵害農村集體經濟組織的土地所有權，也不會影響土地利用總體規劃。因為買受人在取得了房屋所有權的同時也成為了宅基地使用權的享有者，其法律意義僅在于特定位置特定面積的農村宅基地使用權享受主體發生了變動。在權利屬性上，沒有動搖農村土地的集體所有性質。同時由于宅基地使用權的不可移動性，決定了權利主體的變更不會也不可能影響土地利用總體規劃。如果禁止宅基地使用權隨房一起轉移，把宅基地的使用權和房屋的所有權分離，實際上損害了權利人對房屋所有權的完全行使。
（五）宅基地不能入市，不利于資源的有效配置和合理利用
如果宅基地不能入市，那么，將造成農村大量住宅閑置，不利于資源的有效配置和合理利用。一邊是農房的大量閑置和宅基地的低效利用，一邊是城鎮居民對低廉住房的大量需求，由于沒有合法的流轉市場，導致資源配置效率低下，形成“城里的房子買不起,鄉下的房子賣不掉”的困境。不能物盡其用，不僅是土地資源的浪費，也不符合市場經濟發展的要求。農村“空心村”的存在和大量宅基地的空閑，無不與限制農村宅基地流轉制度有關。根據相關資料統計，近年來，東部發達地區有5―10%的農民在城市里購房，約有1500萬戶左右宅基地處于閑置、空巢狀態②。另一方面，則是農村宅基地私下流轉活躍，農民出租、轉讓宅基地或住房，收益基本上歸農民個人所有，使本來屬于農村集體所有的宅基地收益在私下交易中流入買賣雙方，造成了集體土地資產收益的流失。由于宅基地房屋不能市場化交易，就只能進行簡單的成本估值估價。這樣，在有農民宅基地參與的大量交易活動中――無論是政府拆遷還是私下買賣、租賃，農民宅基地及房屋的真實交易價值就肯定會被低估。
同樣，在現行規則之下，城鎮居民所享有的商品房所有權及建設用地使用權可以自由流轉，但農民所享有的房屋及宅基地使用權卻限制流轉，使得農民房屋及宅基地使用權無法成為真正的財產，體現了城鄉二元房地體制差別，使城鄉不平等現象更加突出。
（六）進城農民社會保障的獲得并非必須以宅基地的退出為前提
為進城的農民提供社會保障等公共服務，是任何一個政府應盡的責任，把社會保障、養老、醫療等種種福利的獲得以農民放棄農村宅基地為前提，是對政府自身的不負責任，是對農民宅基地權益的剝奪。
三、政策建議
（一）對要求進城落戶農民放棄宅基地的政策做修正
一則可以最大限度保護農民的利益，二則也是促進城鎮化健康發展的需要。
（二）宅基地無論如何處置，都堅持依法、自愿、有償的原則
無論宅基地如何處置，都要在農民自愿、在保護和尊重農民宅基地用益物權的基礎上，讓進城落戶的農民決定是否放棄宅基地及其上的住房，并設計一套規范的管理制度，不得強行收回或變更宅基地使用權。
（三）建立農民房屋財產和宅基地使用權登記制度
根據《物權法》登記生效原則，土地登記是物權變動的要件，是保護產權人合法權益的法律手段，也是維護和規范土地市場秩序的基礎條件。可以借鑒城市房地產登記管理辦法，建立農村房屋財產登記制度和登記體系，賦予農民具有法律效力的房屋產權證書，不登記不生效。同時，也需要加強宅基地登記確權發證工作，使宅基地使用權人的權利得到明確，這樣可以使宅基地在流轉、抵押、退出等處分中基礎堅實，有效避免各種紛爭。
（四）建立宅基地使用權流轉制度
在現階段，宅基地使用權的流轉應連同其上的房屋一同流轉，禁止宅基地使用權的單獨流轉；宅基地使用權的流轉不得改變土地用途，僅限于居住使用，否則受相應用途管制措施的約束；宅基地使用權的流轉不改變宅基地所有權的主體和性質；在農村社會保障體系完善時，可以考慮放開宅基地使用權的流通市場。同時，應規定非本集體成員（城鎮居民或其他農民）成為宅基地使用權人后的權利和義務。可以規定，宅基地使用權人不得擅自改建和擴建繼承和流轉過來的房屋，買賣房屋只能賣給村集體和符合申請宅基地建房條件的本集體經濟組織成員。當因為公共利益、村莊建設和舊村改造需要占用時，國家和村集體僅對房屋進行補償，對新的“使用權人”使用的宅基地不予補償，當繼承的房屋滅失時，宅基地由村集體收回。
（五）建立宅基地有償退出機制
對于一些愿意退出宅基地但又有后顧之憂的農戶來說，可以由國家與地方政府提供補貼，相應獲得宅基地使用權。農戶退出宅基地使用權，獲得補貼，或獲得進入城鎮購買經濟適用房、公租房、保障性住房的優惠，以及獲得城鎮醫療、社保等的優惠等。國家與地方政府獲得宅基地使用權，并不改變宅基地的農民集體所有權。同時，還應專項設立農村宅基地整治項目，建立宅基地儲備平臺，對閑置宅基地進行整治、復墾、置換等活動，將目前的宅基地換房等地方性活動納入統一、有序、有政策可依的規范渠道。
（六）建立規范的農村房屋抵押制度
首先，農村房屋獲得產權證，從形式上就把農村村民對房屋的所有權固定下來。其次，要規定農村房屋抵押的范圍和條件。農村房屋抵押的范圍應包括房屋所有權的抵押和宅基地使用權的抵押。再次，要制定具體的法律法規，包括抵押的程序、具體的登記、管理措施及相關的管理部門、抵押權實現的方式等。抵押權實現的方式可以包括原房屋所有人以租賃的方式繼續租住房屋、折價、拍賣和變賣等。
（七）建立合理的宅基地增值收益分配機制
由于現行的宅基地使用權制度是無償、無限期使用，宅基地使用權流轉收益大都歸宅基地使用人所有，但宅基地屬于集體建設用地，集體作為土地的所有者，應當享有一部分土地收益。因此，基于農村宅基地使用權流轉所得收益，應當在國家、集體、個人之間分配收益。但具體比例，應考慮各個地區實際情況，根據公平、效率原則，在廣泛參與下制定。
（八）保障農民對宅基地整理節約出的建設用地享有一定收益權
要允許進城落戶的農民有權繼續享受集體財產權益。要建立農民對宅基地整理節約出來的建設用地享有一定收益的分享機制。對一些自愿放棄宅基地權利的農民，要探索建立宅基地用益物權的財產化實現機制和交易機制。對于那些在城市化進程中被動退出宅基地的農民，在補償地上房屋損失的同時，要連帶補償宅基地的損失。對于村莊整理節約出來的建設用地，有關法律和政策應明確農民享有對節約出來的建設用地的收益權。
（九）完善退出宅基地農民的社會保障、就業機制
社會保障直接關系到進城農民的切身利益，是影響進城農民對城市歸屬感的重要因素。對于全部退出宅基地、承包地、林地的農民，要加大對這些“弱勢群體”的扶持力度，全部納入城鎮社會保障體系，保障退出農民的社會保障的穩定性和可持續性，解除進城落戶農民的后顧之憂，使他們安心落戶。同時，將此類農民納入城鎮就業體系，且優先保障，并發展符合實際的產業，搭建農民進城就業平臺，更好地促進農民進城穩定就業并安家落戶，使他們有房住、有就業、有社保。
篇13
第二條 本辦法所稱農村宅基地，是指農村村民合法使用或依法批準，用于建造住宅(包括附屬用房和庭院等，下同)的集體所有土地。
第三條 本辦法適用于本縣行政區域內農村的宅基地管理。
第四條 縣土地行政主管部門主管本行政區域內農村宅基地的管理和監督工作。
鄉(鎮)人民政府負責本行政區域內農村宅基地的管理和監督工作。
第五條 農村村民建造住宅必須符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，城鄉規劃。鼓勵自然村向中心村，下山移民、脫貧小區集聚;鼓勵統建、聯建和建造公寓式住宅，控制獨立式住宅。
嚴格控制用地規模，人均建設用地指標應當符合有關規定。
嚴格控制地質災害易發區內和利用山體切坡建房，確實無法避讓的，應治理達到安全要求后方可建造。
第六條 農村村民建造住宅應當與舊村改造、土地整理、宅基地復墾相結合，充分利用原有的宅基地、村內空閑地和村周邊的丘陵坡地，嚴格控制占用耕地建造住宅，不得在基本農田保護區內建造住宅。
第七條 農村村民建造住宅(包括新建、擴建、移建、拆建)應當依法辦理用地審批手續。涉及占用農用地的應當依法辦理農用地轉用報批手續;涉及交通、林地、水利等用地的，還應分別取得有關部門的許可或同意。
第八條 農村村民宅基地的所有權屬于集體，個人只有使用權，未經批準任何人不得擅自轉讓、出租。實施村鎮規劃進行舊村、舊城改造需要調整宅基地的，原宅基地使用人應當服從。
第二章 申請條件和審批程序
第九條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地面積標準(包括附屬用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超過125平方米;使用其他土地最高不得超過140平方米;山區有條件利用荒地、荒坡的，最高不得超過160平方米。
宅基地的用地面積限額為：三人及三人以下的農戶75m2以內，四人的農戶100m2以內，五人的農戶110m2以內;六人及六人以上的農戶125m2以內。
使用非耕地的，每檔最高可增加15m2;山區有條件利用荒坡、荒山建房的，每檔最高可增加35m2。
實施舊村改造、下山移民拆除面積超出用地限額20 m2以上的，可放寬一個檔次的用地限額。
第十條 建房農戶人口計算：
(一)建房人口計算以本戶農村常住戶口為準。已領取獨生子女證的，可增加一人計算建房人口;
(二)現役軍人(不含軍官)、在校大中專學生、服刑人員可計算建房人口。城鎮居民的配偶是農村戶口，又沒有享受房改政策的，經其所在單位核實并出具證明，可在其配偶申請建房時計入建房人口;
(三)違反計劃生育政策規定未依法接受處理的，不計算建房人口。
第十一條 宅基地面積計算：
(一)建筑物和構筑物以墻外包為界，接拼的以墻中或柱中為界;
(二)挑出的陽臺和樓梯等以突出部分垂直投影計算占地面積，但底層不得構筑;
(三)由二戶或二戶以上使用同一宗土地的，用地面積按房屋產權的建筑面積與總面積的比例分攤;弄堂用地，使用 樓上的農戶分攤面積為一半，其余為共用面積;
(四)通過購買商品房和以公開有償出讓方式取得國有土地使用權或集體土地有償流轉取得的集體土地使用權不計入宅基地面積。
第十二條 符合立戶條件的子女在申請宅基地計算限額時，父母除留足合理限額外，超過部分應合理計算到子女戶。
現有宅基地面積超限額的農戶，在按規劃申請舊房拆建、遷建時，應核減超限額部分。
第十三條 有下列情形之一的，可申請宅基地：
(一)因國家或集體建設、移民、災毀等需要遷建、重建的;
(二)實施城市、村莊和集鎮規劃或舊村改造，需要調整拆遷的;
(三)現有宅基地面積尚未達到本辦法規定限額標準需重建、擴建的;
(四)已具備分戶條件且原有宅基地面積尚未達到本辦法規定限額標準需重建、擴建的;
(五)經縣人民政府批準，農村集體經濟組織引進或招聘的專業技術人員，確需在農村安家落戶的;
(六)離休、退休、退職的職工，復員軍人和華僑、僑眷、港澳臺同胞持合法證明回原籍定居的;
(七)法律、法規、規章另有規定的。
第十四條 有下列情形之一的，其宅基地申請不予批準：
(一)宅基地面積已達到本規定的標準再申請新宅基地的，但為實施村莊和集鎮規劃進行舊村改造的除外;
(二)出租、出賣或者以其他形式轉讓宅基地及其地上建筑物(缺房戶合理調劑的除外)，或者將住宅改作他用，再申請宅基地的;
(三)以所有家庭成員作為一戶申請宅基地并被批準后，不具備分戶條件或不合理分戶申請宅基地的;
(四)子女已立戶且符合立戶條件，其父母再單獨申請宅基地的;
(五)擬實施舊村改造的區塊或實施規劃撤并的自然村，在原宅基地上建住宅的;
(六)對不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集體的;
(七)違法建房未依法處理結案的;
(八)其他不符合申請建房條件的。
第十五條 有下列情形之一的，報經縣人民政府批準，可以注銷其土地使用權證或有關批準文件，由村集體收回宅基地使用權：
(一)自批準宅基地之日起滿二年未動工興建的(特殊情況除外);
(二)報批宅基地時向村集體承諾建新拆舊而又不自行拆除舊房的原宅基地的;
(三)經批準實施舊村改造或下山移民的村，已遷入新居(村)居住的原宅基地的;
(四)騙取批準或非法轉讓宅基地的;
(五)其他應收回宅基地使用權情形的。
第十六條 為鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設或者實施城市、集鎮和村莊規劃進行舊城、舊鎮、舊村改造，經依法批準收回土地使用權的，對土地使用權人給予適當補償;地上建筑物，可根據其實際情況予以合理補償。
第十七條 農村村民申請宅基地，應當向常住戶口所在地的村民委員會或村集體經濟組織提出書面申請，經村民委員會或村集體經濟組織討論同意，并將申請宅基地戶主名單、家庭人口、原有房屋間數面積、申請建房占地面積、位置等張榜公布后無異議的，取得鄉村建設規劃許可證或建設用地規劃許可證后，報鄉(鎮)人民政府審查，縣土地行政主管部門審核，由縣人民政府批準，其批準結果由村民委員會予以公布。
第十八條 經批準回鄉落戶的職工、軍人和其他人員申請建造住宅的，應當持有原所在單位或者原戶口所在地鄉(鎮)人民政府出具的無住房證明材料，并經戶口所在地村民委員會或村集體經濟組織同意后，方可申請建房，其宅基地面積標準與村民同等對待。
經批準回鄉定居的華僑、臺灣和港澳同胞、外籍華人申請建造住宅的，應經戶口所在地村民委員會或村集體經濟組織同意后，方可申請建房，其宅基地面積可按照本辦法第九條標準參照執行。
第十九條 農村村民建造住宅，應嚴格按照批準的宅基地面積、規劃層數、高度及質量標準進行施工。各鄉(鎮)人民政府、村應加強農戶建房過程中的監督管理，縣土地行政主管部門對農戶建房要做到審查、放樣、驗收三到場。
第二十條 個人建造住宅依法取得的宅基地應當按有關規定辦理土地使用權登記。農戶在建房竣工驗收合格后30日內向縣土地行政主管部門申請土地登記，領取集體土地使用證。
因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移依法改變土地使用權的，在合同生效后30日內向縣土地行政主管部門申請辦理土地使用權變更登記手續。
第三章 監督管理
第二十一條 農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超過本辦法規定的標準，多占的土地以非法占用土地論處。
第二十二條 縣土地行政主管部門對非法占用土地或者超過批準的面積多占土地建造住宅的，應當責令其停止建設;對拒不停止、繼續施工的，有權拆除繼續違法搶建部分的建筑物和其他設施，并可以查封、暫扣用于施工的工具、設備、建筑材料等。各鄉(鎮)人民政府和有關部門予以協助配合。
第二十三條 在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。
第二十四條 違反本辦法第十五條規定的，由縣土地行政主管部門責令其限期交還土地使用權，逾期仍不交還的，申請人民法院強制執行。
第二十五條 違反本辦法第二十條規定，不及時辦理土地使用權登記的，由縣土地行政主管部門責令限期辦理;逾期不辦理的，給予警告，并可處2000元以下的罰款。不及時辦理土地使用權變更登記的，由縣土地行政主管部門責令限期辦理;逾期不辦理的，給予警告，并可處每平方米10元以上20元以下的罰款。
第二十六條 阻撓、干涉、妨礙工作人員依法執行公務的，依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的有關規定予以處罰;構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。
第二十七條 縣土地行政主管部門的工作人員，，的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四章 附 則
第二十八條 本辦法如與上級有關規定相抵觸的，以上級規定為準。
第二十九條 本辦法自2008年1月1日起施行。
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宅基地使用權確權政策
關于農村宅基地有很多說法，宅基地使用權確權是我們首先要弄清楚的概念。
一、宅基地使用權確權是什么意思
宅基地使用權確權是指農村居民為建造自有居住房屋對本集體土地的占用、使用的權利。
農村宅基地使用權只有具備本集體經濟組織成員資格的人才能取得，在很大程度上具有福利性質和社會保障功能。
農村宅基地是具有一定的權限的，在我國主要是限于集體經濟組織內部符合規定的成員，享受農村宅基地必須按照法律法規規定標準使用，用于建造自己居住房屋的農村土地。
它是為了滿足農村居民的住房要求，但農村村民一戶只能擁有一處宅基地，并需要經過申請。
通過申請之后才可以作為宅基地使用。
二、農村宅基地有使用年限嗎?
1、什么是宅基地
農村宅基地是指農村農戶或是個人占有集體所有土地，并以此作為自己的住宅基地的土地。
準備建設房屋，已經建設房屋以及建設過房屋但是已經無法使用的土地都屬于宅基地。
根據國家相關法律規定，農村宅基地堅持“一戶一宅”的原則，即每一個農戶只能擁有一處宅基地。
因特殊情況需要另外申請宅基地的，需要滿足申請條件，并嚴格按照申請程程序來辦理。
2、宅基地使用年限
依照我國法律規定，農村居民對宅基地具有使用權。
宅基地使用權是農村居民的一項重要權利。
在法律允許范圍內，農村居民可以對自己的宅基地行使占有、使用等權利。
宅基地所屬類型不同，這種使用權行使年限也不相同。
農村宅基地被分為兩種情況：一種宅基地是國有土地上的宅基地，這種宅基地有使用年限限制，法律規定其使用年限不得超過七十年。
另外一種是集體土地上的宅基地使用權，法律規定這種宅基地使用權沒有時間限制。
宅基地的使用權不等于所有權，宅基地的所有權歸國家和集體所有。
3、宅基地使用年限問題深入解析
宅基地的使用年限問題容易使人們聯想到宅基地的繼承問題，既然宅基地使用年限那么長或是根本沒有年限限制，那么宅基地是否可以繼承呢?
我國《土地管理法》與《土地管理法實施條例》中明確規定：宅基地不可以繼承，只有建有房屋的宅基地才可以繼承。
繼承人需要攜帶身份證和戶口本到當地土地管理所辦理繼承事項。
