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篇1
實際上，除了廣東沿海特別發達地區的農村，其土地股份合作制方式的新的土地集體經濟有存在的意義外，廣大農村傳統意義上的土地集體所有制度弊多利少。一是土地集體所有制實際上淪為村委會和村支部所有制，一些地方甚至為村長所有制，導致村長暗箱操作，賣買土地，謀取私利；二是村里以地為由，攤費入畝，成為加重農民負擔的基礎；三是農村土地集體所有，對農村婦女的土地權益形成極大的損害，出嫁外村的婦女在本村得不到土地，在外村也得不到土地，一旦離婚，則土地全無；四是農村集體土地實際上成了政府征用土地的二傳手，由于村支部一定程度上是上級黨政組織任命的，許多地方，即使當選村長也與鄉鎮政府的認可不認可有關。因此，在政府低價征地時，村組織不但不能起保護農民利益的作用，甚至成為損害農民利益的工具。
因此，我認為，全部土地國有，農民耕地和宅地999年屬于農民使用，是解決中國土地諸多問題的最好方式。目前，土地私有化的建議在制定法律和政策時，一般不會被考慮。然而，關于土地繼續實行目前的兩種所有制和將農村集體所有制統一為國有制的爭論較為激烈，政府在短期內考慮的復雜性，可能會向著修補和改良目前土地管理體制的路徑推進。但是，修補和改良的方式不可能從根本上解決問題，而且會產生新的問題，不如一攬子解決，總體成本較小。在10年后，全部土地劃一地改革為國有土地的改革可能性是很大的。
第二，土地的使用年期到底應當定為多長
當土地為私有制時，不存在國有和集體出租意義上的土地年期問題。因為土地如果有產權，則永遠為土地所有者使用；如果土地所有者將土地租出去，租期多長，則是土地私有者與租用者之間的契約，國家和集體用不著管。但是，當土地是集體所有和國有時，土地的使用年期，則成為一個重大的問題。因為，土地的使用權要使用和交易，當一塊土地的使用權年限越長時，這塊土地的使用和再轉讓價值就越高；反之，使用年限越短，其價值就越低。為什么雖然規定農民的承包土地可以轉讓，但實際成交的較少呢？就是因為承包期太短，我購買了你的土地，投資幾年都可能收不回來，土地的使用就到期了。所以，賣的人，不賺錢；買的人不合算。再如，城市里的房地產開發土地，期限為50年，當房屋到期后，國家還能收回土地嗎？目前深圳就發生這種問題，即當初政府出讓給房地產商的年限為20年，房地產商蓋好房子賣了之后，就與土地的年期無關了。但是，政府能收回土地嗎？能再出讓一次嗎？實際上住在房子里的居民是買不起的。因此，在我國，不論是農村農民的耕地和宅地，還是城市里的企業和居民住宅用地，年期都太短。我認為，根本上解決問題，城市居民的住宅樓等用地，農村農民的耕地和宅地使用年期應當為999年，企業用地一般應當為99＋99年。不論怎樣，目前的使用年期，時間太短，應當延長。改良的辦法：農村耕地和宅地，使用年限為150年；城市居民住宅等用地，使用年期為100年；而企業用地，一般的年期延長為70年。
第三，農村集體土地是不是可以直接進入建筑等用地市場
如果土地所有制度進行改良的改革，則需要討論的一個問題是，農村集體土地是不是可以不通過國家征用，直接進入建設和各種用地市場？實際上，目前的許多鄉鎮企業用地，農村開發住房用地，有的鄉鎮已經被城市建設所包容，這些企業沒有通過征用程序已經用地多年，若將其改為國有用地，讓企業和住戶再交一次出讓金，實際是不現實的。對于農村耕地等集體用地，怎樣進入建設用地市場，有著兩種意見：一是農村集體用地必須先征用為國有土地，再由政府出讓給用地商。二是農村集體土地可以直接進入建設市場，用不著先征用為國有土地，再由政府進行出讓。我認為，先征用為國有土地，再出讓給用地商的方式是違背憲法兩種土地所有制精神的做法。既然集體土地和國有土地是兩種土地所有制，那么集體為什么不能直接出售和出租自己的所有物－土地呢？比如，農村集體如果要出售自己生產的糧食，是不是先要由政府收購，再由政府賣給用糧者呢？因此，我認為，從所有權的法理上講，要么將農村土地全部收歸國有，國家可以收購其年期使用權，再將使用權出讓給其他使用者；或者讓農村集體土地直接進入建設用地市場，政府不應當再在中間干涉交易。現在的問題是，雖然農村土地屬于集體所有，但是，政府從集體征用后，再賣給用地商，一般是將征用價格壓得較低，出讓價格又較高，政府在中間賺了很大一筆錢，有的城市政府倒賣倒買土地所賺的錢成為城市的第二財政。如果是這樣，還不如將農村土地全部國有，政府的這種操作方式還名正言順一些。如果不能國有，則農村的集體土地應該可以直接進入用地市場。
第四，土地怎樣交易和價格如何確定
土地的交易應當通過市場來分配，出價最高的，應當是土地的受讓者。而價格應當由供求來決定，需求特別旺盛地段的土地，價格就應當高一些，而需求不旺地段的土地價格就應當低一些，而不應當由政府操縱土地價格。土地的出租，也應當由市場來確定。政府不應當干預土地出租市場的租價水平。
政府需要做的事情是，對土地價格和出租租金水平較高的，征收土地交易和出租增值稅，否則土地賣者和出租者就獲得需求過旺形成的暴利。關鍵是，土地的交易不能一對一協商，而是要公開透明競爭，只要土地買家是理性的，競爭價格是市場最合理的價格。但是，土地出租則要區別對待，主要是土地產權明確的前提下，土地所有者和使用權所有者，以其收入最大化來出租土地，在多個需求者出價的情況下選擇的租用者，出租價格就是合理的。但是，不排除農村土地集體所有時，村長為了自己的私利，將土地低價出售或者出租給用地者作用，從中謀取自己的利益。因此，如果農村土地不能國有化的情況下，村民公開監督，是非常必要的。
第五，土地在宏觀上如何管理
1994年的宏觀調控，實行了土地和信貸雙緊的政策，這在特殊情況下，不失為一種宏觀調控的舉措。但是，只要實行市場經濟體制，在任何國家里，土地部門不能成為宏觀管理部門。因為土地是一種生產要素，它要象資金、勞動、原材料等一樣隨著市場的調節而自由在用地企業和其他用地者之間配置，不可能高度集中管理起來。
篇2
首先要確認國有土地所有權的平等性，從而實現黨的十七屆三中全會提出的“同地、同權、同價，建立城鄉統一的土地市場”的改革目標。長期以來，有一種錯誤的觀念指導著我們的實踐。該觀念認為國家所有權高于農村集體所有權。盡管我國憲法明確規定這兩種基于社會主義公有制基礎上的所有權都會得到法律的同等保護。但是憲法的這一原則在其他法律中并沒有得到切實的貫徹。其中最典型的是基于《土地管理法》設置的征地制度。在這種制度中，國有土地所有權和農村集體土地使用權處于完全不平等的地位。農村集體所有的土地無論屬性如何都不能進入土地市場進行交易。其結果就是大量的農村土地以非常低廉的價格被收歸國有，然后由政府以高出征地價格許多倍的價格出售，這種行為嚴重的侵害了農民的利益，進一步拉大了城鄉差距，引發了眾多的社會問題。在我國大力推進城鎮化的當下，如果我們不能從思想觀念到制度設計層面確認國家所有權與農村集體所有權的平權問題，城鎮化就會變成一場更瘋狂的征地活動，所謂人的城鎮化目標根本不可能實現。所以，為保證當下確權工作具有實際意義，就必須勇于改革，在改變觀念的基礎上修改與我國憲法相悖的各種土地法律制度。從而使黨的十七屆三中全會設定的“同地、同權、同價，建立統一的城鄉土地市場”的改革目標得到實現。
其次，確權應當明確農村土地集體所有權的主題。長期以來，我國農村集體土地使用權的主體是不明確的。《土地管理法》規定農村集體土地使用權的主體是農村集體經濟組織。但是農村改革以來，農村集體經濟組織具有不確定性。這就使得權利主體也具有不確定性。農村普遍存在的侵害農村集體土地使用權的現象與土地使用權主體的不明確有著直接的聯系。所以，目前開展的確權工作的內容之一就是從法律上明確農村集體所有權的主體。只有主體明確，才能真正實現對權利的有力保障。
再其次，確權應當明確土地承包經營權的性質與權能。土地承包經營權自設立以來，關于土地承包經營權的財產屬性是一個沒有得到清晰解決的問題，從現行的各項關于承包經營權的制度設計中觀察，土地承包經營權更多的是指經營者對土地的使用權，而土地承包經營權的財產屬性沒有得到體現。這導致土地承包經營權的權能極不完整。其結果是土地流轉不能實現，土地的功能不能充分發揮，農民的財產性收入無法實現。所以，確權就是要確認土地承包經營權的財產屬性，明確土地承包經營權是是經營者的一項財產權利，在這種財產權的基礎上能衍生出諸如流轉權，抵押權，租賃權等權利，這樣就使得承包經營權的權能實現完整。在此基礎上，土地流轉才能順暢，土地這一生產要素的合理配置才能實現，農民通過土地的流轉實現財產性收入才能成為可能，同時，土地的各種功能才能充分發揮。另外，在明確土地承包經營權的財產屬性和各項權能的基礎上，還必須明確各種土地流轉的途徑和程序。當我們確認土地承包經營權是一種財產權利后，能否構建有效的土地流轉途徑和合理的流轉程序直接關系到這種財產權能否實現，也關系到農民財產性收入能否實現。由于農村土地的類型主要有農業用地，建設用地和農民的宅基地。各類土地的用途不同，流轉的途徑和程序也應不同。所以為保障各類土地順暢流轉，就應當從制度設計上明確各類土地的流轉途徑和程序。這個問題在大力推進城鎮化建設和建設現代農業的背景下具有更為重大的現實意義。因為無論是城鎮化還是建設現代農業都會涉及到土地的大量流轉。如果不能明確推動流轉的途徑和程序不僅不能加快城鎮化的發展和建設現代農業的進程，農民權益的維護也不能實現，人的城鎮化的目標就會落空。
最后，確權的內容還應當明確各種土地的用途。在此基礎上設計各種土地的用途管制制度。我國是一個土地資源非常貧乏的國家，人均耕地更少，如何合理使用土地是一個關系到經濟社會可持續發展和我國糧食安全的戰略性問題。所以在我國要建立嚴格的土地使用的管制制度。而這種制度建立的前提是要明確各類土地的用途。在農村土地確權工作中明確各類土地的用途就應當是確權的內容。
總之，農村土地的確權既關系到農民權益的維護，也關系到“三農”問題的解決，更關系到我國經濟社會的協調可持續發展，縮影我們應當切實做好這項工作。而明確確權的內容對于我們做好這項工作具有十分重要的意義。
【參考文獻】
篇3
針對以前中央政府提出的通過建立長效機制來遏制房價上漲的計劃，目標已經明確，但如何貫徹長效機制？稅收改革、土地出讓、收入分配以及遺產稅、房產稅擴容，這些或許已經列入了三中全會的文件。近期，全國多處樓市再次熾熱，中央卻看似按兵不動。以往那種揚湯止沸，頭痛醫頭、腳痛醫腳的救火形式來整頓市場，不再適用，決策層或在著眼于“頂層設計”深化改革，從體制上著力，根本性的去解決問題，調控措施會采釜底抽薪之法。而作為遏制高房價的治本之策的土地制度改革也需要其他多元化政策同時齊下，相互配合才能成功，這或許才是暫時按兵不動的主要原因，而覆蓋全體人民的基本住房制度體系才是是建立長效機制的有效方法：按照“市場的歸市場、政府的歸政府”的框架思路，商品房市場主要以市場調解為主，主要是中高收入者的市場；中低收入者的住房問題由政府提供幫助。因此社會各界普期盼本屆三中全會土地制度的改革盛宴：征地遵循“公平補償”原則，補償標準將隨經濟社會發展水平提高而動態調整；土地自由流轉，確保農民工權益；土地私有化，農民最終擁有自己的土地；擴大農地進入市場流通試點，這將利好地產及其投資產業鏈。
土地流轉 農權破冰
“即將召開的十八屆三中全會在土地制度改革的一些細節問題上可能會有所突破，這其中包括繼續進行農地的確權、頒證、登記工作，繼續創新農村土地承包經營權流轉實現方式的多樣化，在轉包、出租、互換、轉讓、股份合作之外，通過信托、抵押等方式將之與金融創新捆綁在一起，從而增加農民的資產性收益”，中國社科院農發所宏觀室主任黨國英說。
隨著中國的城鎮化進程逐步推進，現階段經濟增長過度依賴投資，政府以擴消費內需和搞自貿進出口合作為突破口，已經開始尋找新的經濟增長點。在慢慢擯棄的房地產投資增長模式背景下，隨著十八屆三中全會的臨近，“土地流轉”概念愈發炙手可熱。現階段我國農村集體土地使用權不能通過市場流轉，導致農村土地流轉面臨著市場進入不平等、價格扭曲、增值收益分配不公等弊端，規模生產難以實現。鑒于當前越來越凸顯的制約和障礙，打破土地二元結構限制，促進土地利用方式轉變，建立兩種所有制土地權利平等、市場統一、增值收益公平共享的土地制度，顯得迫在眉睫。
而經濟學家華生對一些學者鼓吹的流轉則頗有微詞：“……農地轉不轉是每戶農民自己考慮的事，現在非農民們火急火燎喊流轉不是黃鼠狼給雞拜年嗎？……現在這樣運動式造勢是要強迫全國農民轉地嗎？農民進城不能安居，農地再失只能成流民，這是改革還是掘墓？” 華生的觀點代表了一部分主流官員學者，例如中農辦主任陳錫文和國研中心副主任韓俊均表示中國的農業將以家庭農場為主，不可能照搬美洲大農場的模式，這是由中國的人口和土地稟賦決定的。
可以肯定的是土地流轉改革進入真正的“破冰期”，其導火索便是十八屆三中全會。五年前的十七屆三中全會為農地非農化流轉制度改革指明了正確的方向，但五年以來未能得到深入貫徹。而國務院研究中心課題組在十八屆三中全會召開前夕，提出將“深化土地制度改革”列為新一輪改革重點領域之一，這將成為未來政府工作的重要議題和重要工作方向之一。
循序漸進 組拳出擊
事實上，關鍵的改革已經開始。
6月，國務院要求全面放開小城鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，逐步放寬大城市落戶條件。雖然還未宣布目標及時間表，但戶籍改革已在幾個省份試行，比如：9月份山東宣布放開中小城市戶口遷移限制。
7月底，國務院批準了中國央行制定的推進利率市場化進程的整體改革方案，自2013年7月20日起，央行已經取消了多數貸款利率下限。
8月，國務院正式批準設立上海自貿區，國務院要求上海自貿區形成“可復制、可推廣的經驗”。在上海召開座談會時曾大致透露出了意圖，“我們要用開放擴大內需，用開放形成倒逼機制，用開放促進新一輪改革。”
9月全國各地房貸緊張，公積金錢荒。分析人士指出，限購政策配合房貸政策，或將意味著政府對房地產市場將有大動作，先不讓開放商恣意漫賣，后不許剛需者貸款買房，避免政策出臺的誤傷，以房產稅出臺“關門打狗”，重點整治困擾中國許久的房地產泡沫問題。
10月在房價同比漲幅位居全國第一的北京，住建委《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，90平米以下商品房售價低30%、非京籍可購，支持居民自住性、改善性住房需求。
篇4
2005年的時候我就講過，8·31大限會直接造就兩個“多元”的現象：其一，雖然購買方是多元的，但賣家卻只有一個，那就是地方政府。當單一供應者壟斷市場時，造成高地價是必然的，這是造成房價上漲過快的原因之一。其二，農村建設用地只有通過政府征用才能投資開發，這又形成土地供應方多元，而土地收購方只有政府一家的后果。
正是由于政府“從兩頭壟斷土地市場”，進而“進行居間經營”，兩種不良后果就隨之出現——城市拍賣高地價和農村的失地農民。
我從十年前多次呼吁進行征地制度改革，應該允許農村建設用地規范地進入市場流轉，從而增加土地供應量，打破政府壟斷的格局。甚至可以考慮“農民土地變成股份制”的辦法，將農村原有的集體經濟轉化為股份制。這樣，一方面為今后農民拿土地入股分紅創造條件；另一方面，根據《公司法》農民可以把自己的土地股權部分或者全部賣給城里人或開發企業，開發企業擁有股權，農民得到錢，城里人可以到農村當土地所有者。這樣我們國家的土地制度就會有根本性的變動，可以完全和國際上的土地制度接軌。
國外地方政府75%的財政收入是通過房產稅從占有房產的人身上征得，而我們國家卻是從土地財政中拿，從農民身上拿。中房集團在2003年就提出了征收保有稅的建議，被國務院采納，當年的中央工作會議就提出了要征收不動產物業稅。而今天，物業稅已經演變成房產稅，并開始在上海與重慶試點征收。征房產稅不僅能有效調控房地產市場，并能夠實現公平論、完善稅制、增加財政收入、重新配置資源、讓更多人受益。
中國征收房產稅可以借鑒國外完整成熟的經驗：一是差別稅率，即有區別的稅率政策。標準稅率可以按國際通用的標準，按照物業價值的1～3%繳納年稅，優惠稅率就是有人提出的0.3～0.8%；二是學習國外“盡房皆稅”的經驗，即向全部城鎮住房征收“房產稅”，同時給予符合條件的家庭“退稅”待遇；三是按“購置原值”繳稅，中國房產稅改革也要遵循這樣的原則，要照顧既得利益，減少開征阻力；四是從小產權房開始征稅，很多人認為小產權房是違法建筑，但這是認識上的誤區。2010年以前，政府十二年沒有建保障房，導致社會對高房價的不滿。這期間，農民群眾用只有大產權房四分之一價錢的小產權房為城市居民提權型保障房，用城中村為城市提供租賃型保障房，使得大量打工妹、打工仔住有所居，為自己創造了財產型收入也為城市彌補了保障房不足，因此房產稅也是為小產權房正名的良機。
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目前城鄉同地不同權，大大限制了農村資源的價格，使農民一直沒有可交易或者抵押的東西。如果通過“同地、同權、同利”，在基本農田范圍之外，允許農民經營自己的土地，并且讓農民獲得經營土地的收益，小城市與農村的發展也都有希望了。
目前宅基地換房只給農民提供住房及有限社保，其實農民有沒有工作以及進入城市后的培訓或者創業資本更重要。應建立類似的土地交易機制，使農民宅基地與承包地真實地反映出其應有的價格，目前缺乏類似的交易機制，大多數農民的宅基地與承包地被變相低價出售了。
如果土地制度不變，與土地相關的制度不改，僅僅是把農民的戶籍制度變成中小城市與城鎮的戶籍了，基本上不會有太大作用。
農民如果搬到城鎮居住，即使采取目前浙江嘉興的“兩分兩換”(宅基地換城鎮住房、承包地換社保)，農民并沒有從置換中獲得足夠的資本。
當然如果有一個可交易的市場。農民通過賣出宅基地與承包地，除了獲得城市戶籍、住房與社保外，還能夠有一筆資金從事小買賣，就比較可行了。
實際上我國臺灣過去的改革就是通過這條途徑，失去土地與住房的農民，如果沒有其他的收入來源以及一定的創業資本，在城鎮是無法生存，大量集聚將會帶來嚴重社會問題。
尤其是目前存在“農民上樓致貧”的現象。農民來到城市，住進樓房后，居住成本與原來在農村相比會大大增加，如果沒有穩定工作，還要交物業費、水電費等，其生活質量就下降了。
所以目前靠政府大力推動的農民城鎮化，如浙江嘉興推動的盯著農民宅基地與承包地為主要形式的小城鎮發展思路，一旦出現經濟波動，大批中小城鎮的新居民如果失去工作，被迫回返原來村莊卻回不去，因為沒有宅基地與承包地，這就會變得很危險。
僅給農民住房與社保是不夠的，必須要解決他們的創業資本或者就業問題，才能穩定。
目前我國各地已進行了花樣翻新的農民城鎮化創新，做法都很類似，就是在一個城鎮，宣傳戶籍制度登記不再分農村與城市戶口登記了，都按居民來統一登記。
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一、我國城市土地儲備制度的建立
我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產權制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協議方式出讓第一塊土地使用權，開創了國有土地使用權有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲備機構一上海市土地發展中心。2001年4月30日，國務院頒布的《關于加強國有土地資產管理的通知》指出，為增強政府對土地市場的調控能力有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。
土地儲備制度是政府加強壟斷城市土地供應的新的政策工具，通過土地儲備制度，可以確保政府壟斷土地一級市場，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業改制解困，盤活存量土地資產，高效合理配置存量土地；土地收購后，進行開發和整理，使一些規劃不合理，環境較差的土地得以再開發和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產的增值。
二、我國城市土地儲備制度存在的問題
1土地儲備運作主體界定不清。
從目前來看，全國各地一般都建立土地儲備中心作為土地儲備的實施機構，明確土地管理部門作為土地儲備中心的管理機構，形成了政府與土地儲備機構之間的委托關系。但在實際運行過程中，城市土地發展中心一個部門的工作既要代表政府制定收購儲備計劃并根據土地利用年度計劃，具體實施土地收購儲備等工作；又要參與到企業運營過程中，與開發商共同經營土地，便產生了政府部分官員的“尋租”行為。
2土地出讓傾向于高端住宅。
隨著房地產行業的快速發展，土地出讓作為這一行業的起始點正在起到關鍵性環節作用。同前，部分城市住宅價格在國家宏觀調控下卻飛速上揚，部分城市的土地儲備機制運作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房價收入比例超過國際標準3至5倍，引起中國大部分低收入利益群體的強烈不滿。
3土地儲備的收益分配及征用補償機制不健全。
土地儲備中心在征購、回收土地時，需要對土地、地上建筑物等進行一定的補償。由于補償標準很低，導致很多郊區農村的農民出現了耕作無地、就業無門、保障無路的“困境”，拉大了城鄉之問的差距和矛盾。
三、發展我國城市土地儲備制度的對策城市土地儲備制度的發展必須圍繞資源配置、激勵、約束、風險保障等方面。
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二、目前土地流轉的現狀
1、流轉主體由個體向多元化轉變。過去的土地流轉主要是在本村或者隔壁相鄰村的農戶之間進行，經營主體大多是單一的農戶。隨著農業結構逐漸調整和現代農業的發展，一些原來的種養大戶逐漸擴大經營規模，而且吸引了一些外來投資人員，涌現了新的專業大戶。
2、流轉收益由低收入向高效益轉變。隨著農業費稅取消，農戶的土地流轉收益逐年攀升，流轉價格從當初無償代耕，到目前每畝500-1000元，越是種植條件優越、效益高的地方流轉價格越高。從調查了解的情況看，流轉土地，特別是集中連片流轉用于種植果樹較多，用于糧食或其他作物種植的較少。
3、流轉面積由零散向集中連片轉變。以前是小范圍零散流轉，現在是由點帶面，把相對集中成片的零散土地面積都集中有效利用起來。
4、流轉用途由單一向多元化轉變。過去的土地流轉主要用于種植農作物，現在除了種植農作物之外，還有用于養殖業等。
三、土地流轉的主要做法及成效
根據目前鄉的情況，流轉方式主要以轉包和出租為主，轉讓、互換為輔。土地流轉的方向主要有四個：一是流向外來果業種植戶；二是流向專業承包戶，比如竹制品加工企業；三是流向養殖戶；四是流向一般農戶。
規模經營的優點：有利于土地資源的優化配置，合理利用土地，不浪費土地；有利于改變粗放型生產經營，提高科技化管理，降低生產成本;有利于培養新型農民;有利于引進外資，帶動當地經濟發展；有利于轉變生產經營模式。
取得的成效：一是適度土地流轉帶動了當地經濟發展，比如我鄉通過土地流轉，開辦了果品加工廠8個，促進了農村就業。二是柑橘臍橙果業的連片規模化種植，方便果農統一管理，采用科學的管理方法（例如果園滴灌工程，減少水資源浪費，方便施肥；鋪設打藥管道，方便噴施農藥）節省人工成本，提高經濟收入。同時也方便外來采購人員聯系果農，成片銷售。
四、土地流轉面臨的主要困難和問題
土地流轉是農業農村經濟體制改革深入發展過程中出現的新事物，是經濟社會發展到一定階段的必然產物。在實際運行中農村土地流轉也面臨著一些困難和不容忽視的問題。
1、目前可流轉的土地極為有限。是典型的山區鄉鎮，同時又是果業鄉鎮，東江源頭鄉鎮，可利用的土地極為有限，目前可利用的土地均已種植果樹，加之又是東江源頭，出于生態環境保護需要，對山林土地等進行了禁開或限開。
2、種養大戶偏少，流轉愿望不強烈。鄉目前缺少具有現代經營理念的致富帶頭人。真正懂經營、善管理、有帶動作用的帶頭人少。也有的受資金、技術等，限制了規模經營的進一步發展，流轉愿望不強烈。
3、土地流轉機制不健全。一是流轉程序不完善，沒有形成完整規范的流轉程序，多為口頭協議，統一規范具有法律效力的書面合同少。二是流轉制度不健全。流轉沒得到有關單位監督，沒有建立起規范的土地流轉檔案，土地流轉發生糾紛處理難度大，缺乏法律保障。三是農村土地流轉合同的簽訂不規范。表現在面積不實、土地流轉期限超期、承包費沒有考慮物價變化因素等方面。
4、觀念落后，思想守舊。有些農民觀念陳舊，顧慮多，風險意識差。在現行的政策下，農民進行無代價生產經營的同時，還可享受國家的惠民補貼，怕土地流轉出去，自身的利益受到損害，不愿流轉。存在許多顧慮：比如流轉協議沒有統一規范，缺乏第三方責任擔保，期限流轉的，擔心對土地資源的破壞，無法耕作利用，不確定國家對土地資源政策性的變動，失地后的生活保障。
五、幾點建議
1、加強政府規范化引導，積極宣傳；
2、健全農村土地流轉服務體系，為農村村土地規范化流轉提供平臺，形成規范的交易服務中心，對土地流轉進行管理，提供價格評估、轉讓、租賃、抵押等服務，規范農村土地流轉，提供法律保障；
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二是促進了美麗鄉村建設。通過對廢棄、閑置、老舊宅基地使用權的收回、復耕、美化、改建等，一方面使破敗不堪、久無人居、廢棄閑置的宅基地得以綠化美化或重新利用或復耕，改善了鄉村的村容村貌；另一方面通過騰退出來的宅基地，使鄉村在編制村莊空間規劃的時候，有了更大的空間來安排村里的公共實施布局（諸如村雙委駐地、老年活動中心、健身場所、文化娛樂陣地、小型垃圾中轉站、生活用水處理站、綠化用地等等）。
二、 集體土地入市制度改革的重大意義
一是解決了鄉村小微企業用地難問題。雖然我們提倡工業集聚發展，但對于占地少至幾分、多至三兩畝的小微企業而言，無論是產值還是效益，都很難達到入住工業集聚區的標準。但農民致富、農村發展還離不開這些小微企業發揮主力軍和主戰場的作用。通過農村土地制度改革，進一步激發農村閑置、低效建設用地的內生活力，一方面解決了小微企業的用地需求及周邊群眾就近就業問題，另一方面使得低效閑置的土地得以盤活利用，同時還相應了國家“萬眾創新、萬眾創業”的號召，可謂一舉多得，相得益彰。
二是縮短了企業用地的審批時間。以往我們的企業用地，從有意向用地到各級審批到公開招拍掛再到最后的開工建設，快則一年，倘若不符合規劃，更是遙遙無期。而如果利用村里盤活的現有建設用地，通過協議出讓的方式，企業用地在一個月時間就可以解決，極大縮減了審批環節和審批時間。
三是為鄉村振興戰略注入了強大的經濟支撐。無論是美麗鄉村建設還是鄉村振興戰略，沒有強大的財力支撐，無疑會步步維艱。通過推行集體建設用地入市改革，很多村莊能取得幾百甚至上千萬的土地收益，這些巨大的財力對下一步編制村莊空間規劃、鄉村道路建設、改廁及排污處理、村莊綠化美化等，將會為之注入新鮮的活力。
三、宅基地有償使用、集體土地入市兩者之間的辯證關系
個人認為，這兩項制度改革是相輔相成、互為因果和對立統一的辯證關系。是一個系統性的改革，任何單一性的改革都很難收到明顯的成效。
（一）宅基地制度改革是集體土地入市改革的前提和基礎
集體建設土地入市，需要盤活村莊閑置、低效、廢棄的原建設用地，這些土地很大一部分來源于一戶多宅、超站宅基地以及廢棄老舊久無人居等等扎基地的收回，倘若不推行宅基地有償使用制度改革，就不能騰退這些土地，集體土地入市改革就成了無源之水無本之木。
（二）集體土地入市改革激發了宅基地制度改革的內生動力
告訴我們，物質基礎決定上層建筑。對中國最基層的村雙委而言，無論是鄉村振興還是美麗美麗鄉村建設，都需要巨大的財力物力做后盾。而絕大多數村子的村集體經濟幾乎都是一窮二白，村子里的各項建設沒有上級撥款扶持幾乎寸步難行。而集體土地入市改革可以為村里注入大量急需的資金支持，從這方面來說，無疑為推行宅基地制度改革注入了強大的動力支撐。
三、 當前我們急需要開展的工作
作為全國33個試點縣市，長垣縣無疑走在了前面，取得了成功經驗。但對我們而言，在法律法規沒有授權以前，我們應積極借鑒長垣縣的經驗，探索開展宅基地有償使用制度改革和集體土地入市改革，超前謀劃，超前布置，為下一步開展土地利用制度改革奠定堅實的基礎。
一是利用第三次國土調查，徹底摸清全市鄉村閑置、低效建設用地現狀。尤其是對廢棄的學校、工礦、養殖用地、打谷場、晾曬場、磚瓦窯、坑塘等用地分門別類、逐一登記造冊。
二是利用農房一體化確權登記，對全市鄉村的宅基地現狀進行摸底調查。尤其是對一戶多宅、超標準占用、空閑、廢棄、殘破、久無人居的宅基地，要深入調查，詳細登記造冊，為下一步開展宅基地制度改革奠定基礎。
篇9
為貫徹落實省市有關文件精神，縣在總結2017年全省農村集體產權制度改革試點工作的基礎上，積極穩妥的開展了清產核資、成員資格認定、股權設置和資產量化、指導村組成立股份經濟合作社等工作；縣委、縣政府專門下發了《縣關于穩步推進農村集體產權制度改革的實施意見》文件、分別成立了以市委副書記、縣委書記同志為組長的農村集體產權制度改革工作領導小組、以副縣長同志為組長的清產核資工作領導小組，領導小組先后下發了制度規章、管理辦法、工作要求等13個文件，領導小組辦公室先后轉發市產權制度改革領導小組辦公室文件6個。為全縣農村集體產權制度改革順利開展奠定了堅實的基礎。全縣17個鄉鎮（街道）和411個行政村居，按照要求全部完成了清產核資及清查數據上傳，共清理上傳村級集體資產115813.84萬元（其中經營性資產30893.68萬元），集體資源101.47萬畝。完成認定成員858404人，村、組兩級728個上傳單位全部完成折股量化，全部完成了股份經濟合作社和經濟合作社的組建工作。
三、采取的主要措施
一是集中培訓與分散指導相結合。縣農業農村局采取宣傳發動、清產核資、成員資格認定、股權設置與量化、成立合作組織等分階段、分批次對鄉鎮（街道）分管領導和經管站工作人員進行集中培訓，分別在4月19日-20日、7月19日-20日、9月19日-21日舉辦了清產核資培訓班、成員資格認定業務培訓班和股權設置及資產量化、成立股份經濟合作社等專題培訓班，培訓內容還涉及到農村集體三資管理和會計電算化，培訓師資人員共200多人次；同時縣農業局還專門組織專業技術人員分三個組包鄉鎮進行專業技術指導、培訓鎮村干部30多場次，培訓工作人員近3000人次；5月29日-30日組織各鄉鎮經管站業務人員針對前期清產核資業務不熟，專門在陳王街道崔柳行村進行集中觀摩學習，并安排與會人員到鄆城唐塔街道和郭屯鎮進行了業務學習，對我縣農村集體產權制度改革順利推進奠定了堅實的基礎。
篇10
我國現行的土地制度起源于上世紀五十年代，生產力與科技推動經濟快速發展，國家的經濟格局發生了很大的變化：工農經濟聯系日益密切，城鄉重心發生偏移，農民生活生產的主觀需求提升。以城鄉土地二元制為基礎的土地征收制度不完善性和以為基礎的農村集體土地產權制度不合理性逐漸顯化，引發了諸多問題。
首先，我國的土地征收制度難以實現被征地農民生活水平提高的宗旨。
當前，我國的社會保障體系還不完善，現行的土地征收制度不能滿足農民發展的需要。土地是農民長遠的生計，是最基本的生產資料。在市場經濟環境下的，我國的用工制度已經從過去的“既要地，也要人”轉變為“只要地，不要人”，一但農民失去土地，就無地可種、無地可耕，就失去了生存的根本保證，更無發展可言，農民發展權無從落實。隨著耕地的不斷減少，用地現狀越來越緊張，矛盾愈來愈烈。
其次，我國現行的征地制度沒能體現出與時俱進的特性，也沒有實現平等的集體土地權能。
雖然科技的快速發展為生產帶來了無限量的附加值，但農業的發展速度卻遠遠趕不上工業發展的速度，這就造成工農產品附加值差距加大，交易條件顯失公平，最終使征地農民的受償水平大大降低，收入大幅減少，挫傷了被征地農民熱情和積極性。同時，現行的土地制度分設了不同的權能，但在法律上僅對農民土地賦予了資源屬性。這就使農村集體所有制土地的使用范圍和用途受到了很大的限制，制約了市場流轉的靈活性，導致市場的機動性受限，市場失去活力。
再次，現行的農村集體土地產權制度使農村剩余勞動力的自由流動受到了很大的限制，也阻礙了農民自主推動農業現代化的步伐。
隨著城鄉之間生產力發展的不平衡，城鄉之間生產資料與勞動力配置出現明顯的失衡。農村由于人均土地面積的減少，勞動力剩余增多；城市卻因為城市化的進程加快而急需大量的人力資源，這本是加快城市建設的有利契機，但現行的制度卻對農村人力資源的流動設制了種種限定，造成了土地使用權受阻，因而產生了“農民窮，民工荒”的怪異局面。再加上現行的農村集體所有制的職權和功能并不完善，土地的權利和利益主體界定不夠明確，無法實施對土地的完全處置，不能充分獲得土地的收入權益，造成了農民不能長期穩定的享有土地的完整權益。
面對這一系列問題，我們要積極采取必要的改革和措施，盡快扭轉這種不利于社會進步和發展的局面。土地征收制度改革和農村集體土地產權制度改革是城鄉經濟和諧發展的關鍵。
一方面要建立公平合理的城鄉統一的土地市場。用法律條文的形式明確規定農村集體和國有土地享有同等的權利，允許農民對集體建設用地的土地使用權進行合理合法的出讓，租賃等交易，充分發揮市場對資源配置的基礎性作用。另一方面，明確農村集體土地的權能，進一步完善我國的農村集體土地權利體系，并對土地的各種處置權進行詳細的劃分，加快推進農村土地確權登記制度建設，切實維護農民的合法財產權，使農民在法律上得到有效的保障。
加快構建適應社會主義市場經濟土地產權制度的同時還要加快推進征地制度改革。
首先要確定合理的征地補償標準，采用多種方式進行征地補償安置。制定公平合理的土地區片價機制，并長期保持不變，以使農民對征地政策有穩定的心態。
其次要使資源配置以及政府采購制度得到相應的改革，進一步完善農村經濟的組織結構。政府應該根據各地方區域的經濟發展狀況和管理水平以及經營能力制定一定的傾斜政策，給予政策支持，讓農村集體土地有穩定、持續的收入。
要努力實現把監管和服務有機地結合起來，把權利和責任實實在在地放下去，并加快改進征地工作的機制。
一方面，要充分發揮農民的主體地位。讓被征地農民有充分的知情權和參與權，使農民的權益得到切實的保障。并逐步構建以政府監管為基礎、人民群眾為主流，市場機制為主導的新格局，充分發揮農民的主導作用，實現農民的自我監督、自我約束、自我參與、自我實現，讓農民成為改革真正的主導者和受益人。
另一方面，完善司法程序和機制，讓政務公開透明。國家要進一步加強政府的法制建設，提高政府部門依法行政的意識和能力。并進一步完善司法制度和程序，充分顯現司法的公正與公平。
將農民的利益納入城市化進程，理性分析現有的政策和市場需求狀況，合理安排用地，充分發揮每一塊土地的最大效益，減少征地規模。在堅持農村土地集體所有制的前提下，進一步強化土地民事權利制度，讓農民有完整的土地財產權，可以充分利用土地得到應得的利益，并使土地得到合理、有效的配置，進一步加快推進農村集體土地制度改革，充分實現農民的利益，讓農民無后顧之憂。
參考文獻
篇11
重慶市土地供應制度改革中的問題
在市場經濟中，土地具有保值增值及投資的功能，土地使用者取得土地使用權必須通過市場，實現土地產權轉移。土地使用制度改革的最終目標，就是要建立與社會主義市場經濟體制相適應的城市土地有償使用制度，充分發揮市場機制對土地資源的配置作用，促進城市總體規劃有效實施，實現城市經濟社會可持續發展。
重慶市從上世紀90年代開始的土地供應制度改革經歷了三個階段：由全面行政劃撥、無償無期使用土地到部分有償使用土地使用權的改革；行政劃撥用地之外的土地使用權有償有期的土地批租；土地的資產化運作。與這三個階段所對應的市場化進程表現為：土地市場開放；土地市場的培育與完善；土地市場化改革的深化。重慶市土地供應制度改革取得了一定的成績，主要體現在：變革土地無償無限期使用為有償有限期使用，使土地資產屬性真正得以實現；促進了土地市場的形成和發育；增加了政府財政收入；加快了城鎮化進程；調整了城市空間布局。
由于傳統體制的慣性作用，市場機制的引入對傳統體制下的一些政策和體制設置不能馬上徹底改變，導致現行的土地供應制度存在許多缺陷，主要表現在：
政府壟斷和調控土地力度不夠
因城市土地大部分在土地使用者手中，導致存量土地多頭供應的局面；城市用地規模過度膨脹、開發區的盲目設置，造成局部供地過量，用地結構不合理。
城市規劃制約著土地市場化配置
規劃的龍頭作用要求首先按最佳的人居環境編制土地空間的發展方向，再用市場機制選擇最佳的投資者，才能確保土地價值的最佳體現。但由于規劃滯后，難以實現土地按市場方式進行供應。
土地市場行為不規范
主要表現在以毛地、生地出讓為主，熟地出讓比重過低，土地的價值未真正得到體現；遠郊區縣土地供應中因短期政績的驅動，急于招商引資發展經濟，招標拍賣出讓比重偏低，零地價出讓土地時有發生。
土地資源優化配置和利用必須建立在有效的土地供應制度上。土地供應制度改革要顯化土地生產力級差，并創造出合理利用的條件。
重慶市都市圈土地供應制度選擇分析
土地供應機制的選擇
在特定經濟制度下，土地供應要素相互作用而建立起來的內在關系總和叫做土地供應機制，它包括土地供應主體、計劃、渠道、方式和手段等。目前存在的土地供應機制主要有：
計劃經濟向市場經濟轉軌過程中的土地供應機制這一供地流程簡單概括為“先立項、規劃，后得地”，用地者只要有計劃立項，就可以申請規劃選址、用地申請，無需競爭或有少量競爭，其供地程序如圖1。
社會主義市場經濟條件下的土地供應機制這一供地模式是依靠以價格機制為核心的市場機制作用來運行的，土地價格的形成是由土地的供求均衡來決定，如圖2。
這一流程包括“規劃、儲備、整治、出讓”四個環節，其核心是依賴土地儲備制度。當土地使用者在取得市場準入許可后方可在市場上選擇已儲備的土地。土地儲備制度是指由城市政府委托的機構通過征用、收購、換地、轉制和到期回收等方式，從分散的土地使用者手中，把土地集中起來，并由政府或政府委托的機構組織進行土地開發，根據城市土地出讓年度計劃，有計劃地將土地投入市場的制度。
通過上述兩種供應機制探討，筆者認為城市土地一級市場供應處于“源頭”地位，政府如果要優化城市土地使用制度，就必須變需求拉動供給為供給引導需求的城市建設用地供給新機制。
都市圈土地整治儲備運作模式的選擇
許多發達國家在城市發展過程中不考慮土地資源問題，出現了土地資源消耗過多等一系列突出問題，在解決城市發展過程中的用地問題上，政府和學術界都提出了一些新的對策和理論，其中以“理性發展”最為突出。“理性發展”理念就是通過加強對土地利用的規劃，確定城市發展邊界，提高城區建筑密度，實現現有城區土地利用效率最大化，復興現有城區，保護自然和重要農田，這一措施即為土地整治儲備。目前國內正在實施的土地整治儲備制度的運作模式有三類：市場主導型運作模式；政府主導型運行模式；政府市場混合型運作模式。結合重慶市實際，筆者認為選擇政府主導型的土地整治儲備制度運作模式較為恰當。其理由如下：
政府主導型有利于確保土地儲備制度建立建立土地整治儲備制度的主要目標是規范土地市場，盤活存量土地，增加土地的有效供給，落實城市規劃等諸多社會經濟目標。要實現這些目標，必須有一定的政府強制性權力，否則就無法實現這些目標，建立城市土地收購儲備的意義和作用也無從說起。
政府主導型是確保土地資產保值增值的必然要求在市場經濟條件下，土地所有權理應在經濟上得以體現，為確保國家土地所有權收益的不流失，作為城市土地所有權代表的城市政府就必然要參與土地市場，一方面要以城市土地所有者身份參與土地儲備全過程，另一方面又要以社會管理者的身份維護市場秩序。從而實現土地規劃權、土地儲備權和土地批發權的三個統一。進入加速城市化發展進程的重慶市，迫切需要通過新的土地供應制度，來發揮都市圈土地應有的功能，實現城市空間結構優化，從而促進城市功能升級。
重慶推行都市圈土地整治儲備制度的對策
隨著土地整治儲備實踐的不斷深入，會遇到許多問題，需要深入研究和探討。
土地收購價格的確定
合理分配土地收益，這是土地收購儲備成功的基本條件，也是實施土地收購儲備的核心問題，因此，需要合規、合理地確定土地收購儲備價格。
實施土地收購儲備涉及的價格或費用主要包括土地價格、地上附著物補償費、職工或住戶拆遷安置費、企業遷移經營建設費以及企業債務等。其中土地價格分兩種：土地原用途價格；土地規劃條件下或土地最佳利用條件下的土地發展權價格。土地收購儲備價格應是介于二者之間的價格。有的人認為土地的增值收益應由土地使用者擁有，然而土地的增值收益是隨經濟發展、人口增加、基礎設施、城市規劃、原土地使用者對土地進行投入等綜合因素來決定的，這里面相當部分是政府歷年投入形成的，因而增值收益的相當部分應該歸政府。借鑒經驗，筆者認為土地收購儲備價格應由具有資格的中介評估機構評估，并經土地估價委員會確認評估價格，將土地原用途的價格加上發展權價格與原用途價格差的35%作為土地使用權收購價格。
協調土地整治與行政管理部門的關系
為了切實貫徹落實“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策，政府必須高度壟斷土地一級市場。市政府按法令規定的儲備范圍，應將城市規劃區內土地統一納入市政府土地儲備，實行“紅線儲備或信息儲備”。
主城各區政府土地行政主管部門會同相關部門，按照經濟社會發展計劃以及城（鎮）總體規劃實施時序要求，提出土地整治計劃，報經市土地行政主管部門批準后，交由土地整治機構執行。土地整治機構根據整治地塊的狀況，擬訂包括土地基本情況、地上物狀況、收購、收回、征地情況、土地取得費情況、規劃預案、資金投入計劃、經濟技術和可行性分析等在內的方案，并上報市土地行政主管部門，經審核同意后，簽訂整治委托合同。土地整治委托合同需要約定土地整治期限、土地整治要求和驗收標準、土地整治成本等條款，以及約定雙方權利與義務在內的整治方案，編制土地整治成本預算報告。房地產-[飛諾網]
新增建設用地整治，土地整治機構持當年整治計劃、地塊詳細規劃等資料，依據程序，向土地行政主管部門申請依法辦理農用地轉用、征用手續，依法繳納新增建設用地有償使用費用后，與土地行政主管部門簽訂土地整治合同。
土地行政主管部門與土地整治機構應該是委托與被委托的關系。土地行政主管部門行使土地管理的職能，而整治機構是企業行為，必須是依法取得土地整治權。土地使用權的收回、收購、征用等行政行為仍由土地行政主管部門依法實施后，將收回、收購、征用取得的土地使用權交由土地整治機構按合同約定期限實施工程行為，且達到驗收標準后，交回土地行政主管部門定期招標拍賣掛牌出讓。
防范土地整治儲備中的投資風險
實施土地整治儲備制度需要大量資金投入，如果投入的資金變現困難，不僅不能盤活存量土地資產，而且可能對金融機構和政府財政產生不利影響。因此，土地整治必須防范投資風險。
土地整治儲備風險從理論上分析，市場風險一般主要來源于客觀條件下的不確定性、決定信息的不充分性和決策者決策水平的局限性三方面。對于土地整治儲備過程中的風險，最大的莫過于非理性因素導致的資金運作風險。其表現在于：對收購價格、再開發成本及土地的收益缺乏正確估算，導致資金無法有效管理，土地整治儲備和出讓無法實施以及還貸計劃無法完成；貸款投資的風險，目前，城市土地整治資金來源主要是商業銀行貸款，而在貸款利率高低、期限長短和投資回收等方面都存在著風險問題；土地整治過程的風險，整治的土地需要拆遷和基礎設施配套，在這個過程中涉及到許多政府職能部門，時間周期無法控制，加之規劃的變更，從而導致整治土地的變現及土地再開發無法順利實現的風險；社會義務的風險，土地整治不恰當地承擔了過多的社會義務，大大增加了整治過程的成本和貸款規模，給整治過程的資金運作產生了巨大壓力和風險；市場的風險。由于市場供求關系的變化，可能產生土地整治規模、貸款規模和還貸周期與土地市場需求不一致，造成整治土地重新閑置和無力還貸。
土地整治儲備風險的防范建立一支高水平、多學科的整治隊伍。要引進懂經濟、善管理、會經營的高級人才；建立投資風險預警機制，定期進行市場情況分析。合理確定整治機構儲備土地的范圍。加強對整治土地過程中成本的控制。貫徹執行風險管理責任制度。對土地整治儲備過程加強宏觀管理和監督。明確規定出讓供應的土地必須是經過整治后的儲備土地，同時對整治儲備機構進行嚴格監督。
篇12
根據《城鄉規劃法》的定義,城鄉規劃是由政府的建設部門負責的城市總體規劃和城鎮體系規劃,是對城鄉空間資源的合理配置和改善人居環境,其根本目的是促進城鄉經濟社會全面協調可持續發展。目前,建設我國的新農村、構建和諧社會的重要內容就是統籌城鄉發展。但是,現行的土地制度已不能滿足發展社會主義市場經濟的需要,所以,對土地制度進行改革是統籌城鄉發展中的重中之重。
1 我國土地制度的現狀及缺陷分析
1.1 我國土地制度的現狀分析
缺乏完善的土地產權制度。“農村土地歸農民集體所有”是《憲法》、《土地管理法》等國家重要法律明確規定的,但是,在中國很大部分農村地區,農民集體經濟已名存實亡,上級政府取代農民集體經濟組織,以其名義行使土地所有權,使農村集體經濟組織的利益受到威脅。不明晰的農村土地所有權、限制農村土地的使用權、收益權和轉讓權等方面致使我國農村土地產權制度存在較大的缺陷。
缺乏有效的土地法律制度。目前,農村土地法律制度與集體土地權能、土地資源配置方式、農民權益保障之間存在不同程度的困境。一是模糊的土地所有權打擊了農民積極開發利用土地的熱情;二是不完善的農村集體土地流轉制度大大降低了農村土地的利用效率;三是農民的權益在城市化進程中得不到有效保障,最終只會嚴重制約社會經濟的進一步發展。
我國當前實行的是城鄉二元化土地制度,即土地國家所有和集體所有兩種所有權制度并存。主要表現為土地所有權、土地使用權土地征用的二元化。但是在實際生活中,城鄉的土地市場卻存在著極大的差異。無論是在城市還是農村,政府都是土地的操縱主體,城市的土地交易市場相對于農村而言是較完善的,在農村,由于缺乏完善的土地產權制度和有效的土地法律制度,原本是土地操縱主體的農村集體經濟組織卻未能發揮其該有的主體作用,導致土地被政府壟斷,農民的利益得不到有效的保障。這種被政府壟斷的城鄉土地二元化制度不可避免的會產生許多缺陷。
1.2 我國現行土地制度—城鄉二元化土地制度的缺陷分析
我國現行的城鄉二元化土地制度嚴重違背了權利平等的基本要求,不僅農民的土地權利與城市人口的土地權利不平等,在土地交易市場中也存在著權利的不平等。這種土地制度的缺陷顯而易見,主要體現在政府壟斷土地,社會矛盾不斷激化、不合理的土地資源配置方式,增大了耕地保護壓力、農民缺乏明確的土地權利,維權意識下降等幾個方面。所以,政府很有必要對現行土地制度進行改革,以促進社會經濟和諧發展。
2 城鄉規劃中土地制度改革的建議
“三農”問題一直都是一個關系著經濟社會國計民生的問題,農民收入低,經濟蕭條,城鄉差距大,主要體現在農民的權利得不到有效保障,農村經濟產業化程度低。自中央推出與三農政策后,如何縮短城鄉差距,實現農村經濟發展成為了亟待解決的問題。而制度主要表現在農村經濟的產業化與土地權的流通化為基礎,將農村土地作為生產要素推進市場,其目的在于促進城鄉統籌發展。筆者就目前土地制度改革的具體措施,提出了以下幾點建議。
2.1 全面開展農村產權制度改革,激發農村發展活力
我國不存在法律意義上農戶土地所有權,集體是農地的法定所有者。但在實際經營活動中,由于農戶擁有30年的經營權甚至更長,并且不繳納任何地租;而實際上政府行使最終所有者的權利,如規定承包合同年限、地租的繳納、土地的買賣等,集體所有已經名存實亡。農戶除沒有最終處置權外,擁有準所有權。土地集體所有制不是一個適應市場經濟要求的土地制度。它既不能塑造出產權清晰、權責明確、行為合理,能夠負擔起土地保值增值的市場主體,又不能刺激投入、促進流轉、提高效率,故應徹底拋棄,重新構建適應市場經濟要求的土地產權制度。筆者認為,土地所有權分解為社會所有權和個人所有權兩部分,前者歸國家所有,后者由農戶掌握,并依法繳納租稅,取消農民集體所有權。在確保國家擁有從宏觀上調控土地資源的開發和利用的權利的基礎上,通過地稅經濟杠桿實現土地的高效經營,激勵農民長期投資和穩定生產。
2.2 積極推動土地向適度規模經營集中,加快推進農業市場化現代化
目前土地制度改革的重點在完善農戶的土地經營權。進一步通過法律和政策,強化農戶經營主體的地位;在維護土地公平分配原則的同時,有限度地按照效率原則配置土地,以改變土地細分化、規模不經濟的狀況;發育土地使用權市場,允許土地承包經營,適度促進使用權和經營權的分離和推動土地使用權的流轉,農民可以自由地經營、出租、轉讓,保障農民的社會權利,促進農村土地市場的發育,推進農村市場化現代化的進程。
2.3 將土地股份制引進到土地市場中,統籌城鄉發展
農村作為一個貧窮落后的區域,大部分農民除了生產種植外,沒有其它的生存能力,當土地進行轉讓后,生活將會陷入困境。而允許農民將土地經營權作為股份入股,以合作的方式建立股份有限公司經營土地,由土地生產低成本向高效率結合,從而實現土地股份合作制與土地經營租佃制相結合的雙層產權制度,統籌城鄉發展。
2.4 戶籍管理與相結合,保障農民的社會權利
在全市范圍內,取消城市戶口與農村戶口的等級區別,實行統一的登記管理,使得農民也被納入到城市社會保障制度管理的范圍之內,在土地經營所有權在市場化的同時,給予他們相應的社會保障,全面普及“三農”政策的核心思想,實現城鄉的共同發展。
2.5 嘗試建立城鄉土地一體化的新制度
由于現行的城鄉二元化土地制度在目前的時代大背景下已不能滿足社會主義市場經濟發展的要求,且其自身也存在著諸多的缺陷,所以,國家政府可以嘗試建立一套城鄉土地一體化的新的土地制度。早在2008年的十七屆三中全會上提出的農村土地流轉新制度就為城鄉土地一體化制度的建立奠定了基礎。政府可以通過制定和完善城鄉土地一體化的的土地管理法律體系、完善農村土地交易市場,增強農民主體權利、轉變政府職能,建立農村監管制度和耕地保護制度,來構建城鄉土地一體化制度,這種新的土地制度不僅能充分保障農民的自主性和權利,還有利于促進我國城鄉土地市場的穩定發展。
3 結語
篇13
土地權是指有關土地財產的一切權利的總和。在當前全面建設小康社會的號召下，加快農村土地承包經營權流轉制度的實施不僅僅是廣大人民群眾的殷切希望，更是我國政府努力發展的方向，這點從我國政府頒布的政策方面不難看出。因此研究土地權與流轉制度的改革具有非常重要的意義。
一、加深對土地流轉的認識
土地流轉是指在家庭承包制度基礎上實施土地經營流轉權，將原有的家庭土地承包制度融入現代化的經營思想，使農村建設工作跟上現代經濟快速發展的大步伐，實現現代化、經濟化農村建設。
現行的土地流轉制度主要有：土地擁有人（承包人）通過入股的方式將自有的土地轉讓、出租或委托給其他人。通過這種方式入股轉讓、出租、委托的土地必須為國家認定的經營性土地的建設用地，凡符合政府總體土地利用規劃要求的，合法擁有土地權的均可采用以出租、轉讓的方式獲得供給他方土地有償使用權和以宅基地換商品房、社保等形式的流轉。
目前我國土地流轉主要歸農業部門和國家土地部門管理，屬于農業用地的流轉歸農業部門集中管理，非農業性質的土地流轉則歸國家土地部門管理。
二、正確處理農村土地流轉與農業適度規模經營的關系
我國是農業大國，但隨著現代社會的高速發展，越來越多的耕地被占用，而我國亦是人口大國，地大物博說的是總體面積，分攤到每個人身上則變成了人多地少，所以我國農民壓力大、責任重。
以我國目前的發展形勢來看，大面積的集中土地用以農用來響應農業適度規模經營短期內是不太可能的，所以需要因地適宜，集合當地的發展形勢、民風民俗，根據當地人們的思想觀念，選擇適宜的地區通過引導指引當地農民依法自愿流轉土地以實現農業適度規模經營。要知道農民家庭承包經營不僅與農業適度規模經營不相互矛盾，而是相輔相成。我們要選擇合適的方法將農村土地流轉與農業適度規模經營結合起來，做到既能國家的響應，又能滿足人民群眾的需求，將農村家庭承包經營與現代農業化大生產結合起來，這就需要我們在實行現行的土地流轉制度的同時，在實踐中探求方法，探索出一條多元化的適合我國國情的既能實現農業規模經營布局又能滿足農民需求的現代化發展道路。
三、土地承包入股問題
一切投資活動都伴隨著風險，土地流轉制度是將原有的家庭承包制度融入現代化的經營管理思想，結合企業股份制度的管理，將土地以入股的方式出租、轉讓給他人，這就意味著農民也將承擔一部分經營風險，如果經營虧損農民很有可能失去土地所有權。國家為了保護農民的利益，為了防止這種事情的發生，專門頒布了相應的法律法規，規定農民可以將自有的土地以入股的形式以出租等方式租借給他人經營，如果經營失敗農民可以收回自己的土地，不承擔相應的風險，以此保證了廣大農民的根本利益；但法規也規定農民不得將土地用作風險投資，鉆國家法規的漏洞謀取暴利，其根本目的也是為了確保農民群眾不失去土地。
四、正確認識工商企業租賃和經營農戶承包土地問題
目前我國土地流轉制度的實施還在探索和發展的階段，首先一批入駐的企業大都是各個行業的龍頭企業，他們自身擁有著雄厚的經濟資本、現代化的經營管理模式、先進生產的技術和穩定的市場供求關系……這些都可以為農產品的供銷帶來保障，為農民帶來了更多收益，同時帶動了當地的發展。
所以我們要把這種良好的雙贏協作關系長期的維持下去，并推廣開來，因此工商企業在進入農村一定要遵守以下幾條原則：（1）堅持實行農民自愿化，企業在和農民進行商討的過程中，要尊重農民的意愿，由農民自愿流轉，任何組織或個人都不得強制農民進行土地流轉。（2）堅持維護家庭承包制度，充分尊重農民自身的合法權利，讓農民有自主發言、決定的權利。（3）確保農民的土地收益，企業在與農民進行商討的過程中要確實考慮農民的根本利益，目的在于給農民帶來真正的實惠，為企業帶來更好的發展，不改變土地用途，只改變經營管理方式，以獲取更大的利益。
五、政府在農村土地流轉中的作用
政府在土地流轉制度改革的過程當中起著引導監督的作用。制定土地流轉改革制度，使土地流轉標準化、力度化；大力宣傳土地流轉制度，實施優惠政策，號召更多的企業入駐農村，帶動農村發展；對進入農村發展的企業進行監管督查工作，確保企業按照相應的法律法規進行操作，切實保障農民的合法權利，使農民真正受益。
以河南省為例，湛河區政府在土地流轉方面做得就很好，為企業、農民做好了引導服務工作。湛河區彭莊村目前正在引進外資，做大型家庭農場的工作，政府監督指導企業嚴格做到國家提出的要求，農戶每畝地每年可領取900斤小麥或等值現金；經營者不得改變土地性質，按市場行情招聘本村及附近農民到田里工作。既提高了農民受益，又為當地提供了更多的就業崗位，為當地土地流轉政策的實施起到了很好的帶動作用。
六、結束語
長期以來，我國城鄉發展速度表現出了嚴重的差異，城市發展飛速，而農村卻發展緩慢，農村土地流轉制度改革的成功與否是是否能實現農村快速發展，提高農民收益的關鍵所在。我們應大力支持土地流轉制度改革，堅決遵守國家規定的法律法規，工商企業依法入駐農村，實現農村適度經營規模建設。
（作者：鄭州大學旅游管理學院，研究方向：土地資源管理）
