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篇1
通過上文針對我國當前土地管理制度的基本內容和相關的項目進行細致并且深入的研究，可以對加強土地管理和完善相關制度的重要性有著全面的掌握。下文將針對當前土地管理制度之中存在的一系列問題進行綜合性的研究，力求在此基礎之上提出改進和創新的對策，以全新的工作思路來對工作的方向進行科學化的引導，促進土地管理水準和效益的不斷提升。首先，我國當前的土地管理工作之中土地的產權制度不夠完善和健全。最為突出的是城市內部的土地產權不夠清晰，土地產權的主體不夠清晰，同時針對土地的登記制度也不夠健全和科學，針對土地的使用劃分和相關的界定也不夠科學合理。另外，在當前的土地管理工作之中，針對土地的價格機制建設不夠科學化，相關基準的價格不能夠真實的、全面的、客觀的反映出土地的實際價格水準，另外在地方政府之中也存在有壟斷性的行為，這一點對于土地價格也將產生不利影響。另外，在我國的農村土地管理制度之中，也存在有重大的缺陷。首先，現行的集體性的土地管理制度立法存在有巨大的問題，針對各項權限的規定均存在有較大的缺失，而在部分的法律規定和政策之中，難以體現出農民作為集體式土地主體的所有權，部分地方政府不能夠準確的貫徹和執行國家所制定的土地管理制度政策，所以不少村民申請的住宅建設均由于規劃方案的缺失而難以得到及時的審批。上述問題都對我國當前土地管理工作帶來巨大的阻礙，所以應當加以全面的改進。
3完善土地管理制度的政策研究
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第一，隨著農村非農產業的發展，珠江三角洲普遍出現了半自給性小規模土地經營基礎的農戶兼業化。農戶的拋荒，土地的分散使用，經營規模的狹小在資源配置上造成了巨大的效率損失。由此，按照效益原則配置土地資源，改變現有分散的、狹小的、低效率的土地使用格局，造就土地集中機制，從而實行規模經營，使土地流轉制度的創立提到了議事日程。
第二，隨著農村城市化的快速推進，珠江三角洲每年都有大最的農地轉為工業用地，地價及土地資本收益也隨之提高。尤其是1992年4月廣東省糧價放開，取消合同定購任務，過去隱含在糧食平議差價中的“暗稅”隨之取消，農戶的土地使用權得以強化，加之農村產業結構的調整使土地的機會利潤大幅度上漲，從而進一步刺激了土地價格的倍增。農戶原來視土地為不可或缺的福利保障，現在卻進一步視土地為增殖手段。在此情形下，土地的集中與流轉對土地的管理使用制度提出了重新調整的要求。
第三，由于土地資源增值收益的直線上揚，如何合理地分配列益，處理好政府與農民、農民與，全國公務員共同天地社區集體的關系，并保障農民的合法權益也直接涉及到土地制度的產權安排問題。
第四，從市場機制發揮作用的角度而言，在產權所包含的使用權、收益權和轉讓權中，轉讓權是最重要的。從產權界定是為了促成交易的角度說，對轉讓權的不當限制乃至禁上就會導致產權界定在很大程度上失去意義。首先，在轉讓權受不當限制的條件下，資源不時能流向對其評價最高的地方，資源配置效率不能不受到損害，其次轉讓權受不當限制必然導致有效競爭的缺乏。若產權主體相互間的沖突不能通過競爭性的轉讓（即“你不合適，再找別人”）的方式解決，而只能“吊死在一棵樹上”，就是容忍低效率的存在成者陷入無休止的“內耗”。最后，轉讓權受不當限制以會導致收益權受限制。應該說，家庭承包制的產權殘缺，尤以轉讓權受限制（這種限制既來源于產權界定上的原因，因為農戶出賣土地是違法的，也起因于土地的福利保障功能）所導致的后果最為嚴重。
基于上述背景，珠江三角洲沿著“農地集中--使用權流轉――規模經營”的線索，拉開了土地制度創新活動的序幕，進而推動了整個廣東農村土地制度的變遷，在廣東農村，盡管土地制度創新活動的方式多種多樣，但基本的思路是：將土地所有權以憲法規定為基準，置其于集體所有制的框架，并在此基礎上強化并規范農戶的土地經營權（使用權）以及與之相應的收益權利轉讓權，進而對平均地權（均田問承包）的資源配置低效率格局進行修正，從而以產權制度建設為中心，培育土地流轉的集中小機制，逐步推動土地的規模化與企業化經營。從1993年開始，順德市、南海市、番禺市、龍崗區、寶安區等地嘗試土地使用權入股進而推進土地經營權流轉，其中尤以南海市最為典型，南海市作為全國農村土地制度建設試驗區之一，在這方面的變化利制度安排格外值得注意。
二、制度創新的價值
1、制度安排與環境的相容性。南海市在土地制長和社區產權構造出現的變化，至少滿足了三個方面的要求：一是克服土地的細碎化與分散經營，從而使土地集中與規模經營成為可能；二是既促導了農業勞動力的轉移，又充分保障了土地的福利功能：三是為農業的企業化經營創造了條件。
2、產權運作成本的節約。從產權界定成本來看，南海的土地用權入股，使產權的界定與調整由實物對象轉為價值形態，不僅降低了技術難度，而已操作相對簡單。第一，使原來的實物形態上無法確立的排他性產權能夠在價值形態上順利得以確立；第二，農戶使用權入股，社隊所有權折價，使集體與農戶的產權關系異常明了，從而界定費用大大降低；第三，價值形態上分散的獨立產權可以在實物方面合并起來，從而提高了規模經濟與資源配置效率。
3、節省內部管理成本。南海市的土地使用權入股，也使其內部管理費用大為節約：第一，單個農戶的經營決策轉為董事會決策，決策成本降低；第二，減少了農戶之間在土地利用方式的摩擦，降低了均包制條件下農戶轉包發生的交易費用；第三，土地的集中招標與投標，避免了集體與多個農戶承包合同的反復簽訂；第四，集體由對眾多分散農戶的組織管理轉為對專業化農業公司的監督，也大大降低了管理運作費用。
三、制度涵義及啟示
珠江三角洲的土地制度和社區經濟產權構造的新變化，對于穩定和完善家庭承包制，推動農村的改革與發展，具有重要的制度涵義與啟迪意義。
第一，產權的可分解性造就了產權結構的多樣性，從而使得人們可以根據不同的社會經濟條件選擇出交易費用最小，運行效率最高的產權制度形式。產權經濟學的研究結果表明，不管產權屬于何方，只要產權界定清晰，人們就可以通過自愿交換的合約行為來達到資源配置的滿意效果。這表明，過去那種單純地強調土地歸誰所有或改變土地所有者的變革主張已經沒有多少實際意義。因此，從土地所有制改革轉向土地產權形式的選擇安排，為我們進行土地制度的變革提供了新的思維方式。珠江三角洲的土地使用權入股的實踐表明，土地制度進一步變革和新的激勵機制的培育，并不意味著土地集體所有權和家庭經營權的基本界定格局要重新選擇。相反，在此基礎上強化農戶經營權并進而對平均分配的資源配置低效率進行修正，促進土地產權流轉市場的發育，恐怕是土地制度變革最為現實而有效的選擇。
第二，土地使用權入股形式的土地集中機制與投資激勵機制，為我國農村土地產權關系的調整提供了新的線索。應該說農戶在耕種其占有的承包地時，其土地產權是相對（但絕不是充分的）明確的，但當土地需要轉包時，產權的不確定性就表現出來了。首先，原承包者轉出承包地所獲地租具有不穩定性，而且面臨著與新承包者可能是高昂的談判費用：其次，由于沒有新的福利手段替代作為福利均包的土地，退包土地使農戶面臨著機會收益的損失和風險成本的增加；最后，出讓土地使原承包者在土地投入的資本和分動未必能得到合理的補償（因缺乏規則保障）。由于這些原因，出讓土地將是農戶產權的嚴重侵蝕。正因為如此，我們就不難理解農戶寧肯將土地拋荒也不轉包或退包的現象普遍存在。
土地使用權的股份化，既為農戶提供了福利保障，也保證了對土地經營和增值收益的獲取。更為重要的是，珠江三角洲的土地使用權入股，既不同于農戶之間利用土地使用權市場轉讓土地，更是與前些時候一些地方的社區集體強行收回農戶土地位用權有著原則區別，而是由集體出面以入股方式集中使用權，使農戶穩定地分享一塊地租，從而有效地集中土地，實行規模化經營。
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2.中國土地管理制度的現狀分析
我國的土地管理制度主要有占地補償制度、土地登記制度、保護耕地制度、用途管理制度等。現階段，我國土地方面的主要法律有《土地管理法》，是規范我國土地管理制度的基礎性法律，為國內建立土地管理制度起到很大的支撐作用。但目前我國土地管理制度仍然存在一定的問題，主要表現在農村和城市兩個方面。
2.1農村土地管理制度方面
2.1.1土地管理制度中的執法問題執法問題是目前國內土地管制度中十分關鍵性的問題，目前，隨著經濟的飛速發展，政府為了發展市場經濟，提升在市場上的競爭力，對法律法規的重視程度不夠，對行政方面的執法力度不夠嚴格，沒有按照法律法規的要求和標準行使相應的權利和履行相應的義務，以至于造成執法混亂的局面。
2.1.2制度立法方面的問題突出近年來，在國內的土地管理制度方面，各個地方的政府有權對土地實行征收管理，進而制定相對應的征地補償機制。但在真正的土地管理工作中，各個地方政府即是土地政策的制定者，同時又是政策的協調者與執行者。盡管很多地方政府的土地所有權歸村小組所有，但在實際的土地工作中，村小組已經沒有對土地管理的權限，最終難以保障土地被征收者的經濟利益。
2.2城市土地管理制度方面
2.2.1缺乏相應的地價機制隨著經濟市場的不斷發展，土地市場逐漸被政府壟斷，并且國內的地價制度沒有得到足夠的完善，缺乏動態的土地調整機制，很難準確的調整基準地價，造成土地制度管理難以適應經濟市場的價格波動，導致相關的土地征收部門征收的地價比市場價格要低的多。
2.2.2缺乏完善的土地產權制度《土地管理法》只明確指出，土地歸國家所有，任何單位與個人無權占有，土地資源的使用權由國務院代為行使，地方政府沒有權利進行干涉。但是，在實際的土地管理過程中，地方政府可以轉讓土地使用權，并從中獲取相應的利潤，掌握著真正的土地權使用職能。
2.2.3土地征地制度不合理在《土地管理法》中明確規定了，土地歸國家所有，直接由國家實施管理，政府想要征用土地時，國家會給被征收地者相應的經濟補償，但是，在“公共利益”沒有明確的情況之下，部分地方政府濫用自己的職權，在征地時，完全沒有考慮到經濟市場的發展情況，并且地方征收的土地補償非常低，這就造成在各個地方征收土地的過程中，經常會出現“釘子戶”的情況，導致土地征地制度出現不合理。
3.完善我國土地管理制度的具體措施
3.1完善土地的管理制度
我國要想加強土地管理措施，就必須要進一步完善土地管理制度，建立合理土地管理制度，政府部門要以土地市場為核心，增強各個部門之間的合作和交流，并制定相應的土地管理法。我國的土地轉讓是通過土地協議來開展實施，各個地方的土地交易中心將交易中心的流程簡化，這樣開發商能夠依靠土地合同直接向政府部門領取相應的審批手續，方便了交易商與政府部門的土地管理工作，同時實現土地資源的優化配置，從而構建良好的土地管理制度。
3.2優化我國的土地規劃體系
政府部門在構建我國的土地管理制度時，必須先優化土地規劃體系，加大對土地執法監督的力度，要學會科學、有效的規劃土地，并加強土地規劃制度的約束性，在滿足社會對土地需求的同時，結合經濟市場的發展規律，嚴格的執行監管機制。同時，要考慮到群眾的經濟利益，土地管理制度同時要結合國內經濟發展的狀況，規劃合理、科學的土地使用方法。此外，國家要加大對土地規劃體系的執法力度，增強執法者的監督工作，使土地執法能夠高效的實施，進一步建健全、完善土地規劃系統。
3.3完善土地權利體系
相應的部門在進行土地管理過程中，要不斷健全土地權利體系，進而約束地方政府的征地行為。國家要保證群眾的土地產權清晰、權責明確，必須要保障國家的土地財產權益。但是，在我國目前的土地管理體制中，對農村土地產權并沒有明確的規定。在一些實際的土地管理過程中，部分地方政府和企業都一直征占農民的土地，導致很多土地濫用、浪費的現象出現，對農民的經濟有一定的影響，因此，國家要不斷健全土地權利體系，合理規劃土地資源。
3.4改革土地財政稅收
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Abstract: arable land protection work directly related to the supply of grain, in recent years, the number of China's population still showed a tendency of increase year by year, but because of the influence of peasant consciousness, government system and collection work, for cultivated land protection system implementation is not in place, the existence of such a situation not only influence the farmer's life, but also to the development of agriculture has caused some obstacles. Therefore, we must set up a new land management system, this paper mainly analysis the drawback of cultivated land protection mechanism under the present stage and the proposed solutions.
Keywords: protection of cultivated land; land management; mechanism
中圖分類號：F301.22文獻標識碼：A文章編號：
我國是人口大國，人口數量占據著世界人口數量的25%，農業的發展是一個關乎國計民生的問題，要實現經濟的發展，必須要保證糧食的安全，保證糧食的根本就是保障耕地。就現階段來看，政府有關部門已經對耕地的保護制定了完善的保護措施，也建立了相關的保護機制，取得了初步的成效。但是，由于各種主觀和客觀因素的影響，這些管理機制中還存在著一些不足之處，下面就根據我國耕地的特征探討一種新型的土地管理機制。
1、現階段下耕地保護機制中的弊端
1.1. 農民缺乏耕地保護意識
隨著國民經濟的發展以及城市化進程的推進，大量的農村人口涌入城市，這就在一定程度上減少了農村的勞動力。但是，目前的農業生產成本也呈現出一種逐年上升的趨勢，農業的生產成本逐年升高，在這種模式下，雖然農產品的產量增加，但是農民的收入卻未得到同等程度的提升。這就給農民造成一種意識：耕種難以提高收入，甚至會越來越窮，雖然目前國家已經頒布了一些保障農民收益的法律法規，也降低了稅收標準，但是依然難以從根本上解決這一嚴峻的問題。此外，在土地方面，很多農民都對土地安全有著或多或少的擔心，也有少數農民與政府進行交涉，但是這種交涉往往是為了得到自己應有的補助，同時，很多農民也希望政府及早的收回土地，好得到自己的補助，這樣就能夠利用這些補助來改善自己的生活，也不需要進行耕種。因此，我國農民缺乏保護土地的意識，這就導致耕地保護工作的進行困難重重。
1.2 農村集體組織缺乏保護耕地的意識
一直以來，我國土地都是歸集體所有，關于土地的管理工作也是由村委會和集體組織進行統一管理，但是，這種管理方式難以起到實際作用，在管理工作的執行過程中也出現了各種缺陷。在很多地區，土地所有權也從集體手中轉移至鄉干部手中，這些干部受到利益的驅使，濫用手中的職權謀取私利，這就導致大量的耕地被挪作他用，難以得到基本的保證，這種情況的存在不僅影響著農民的生活，也給農業的發展造成了一些阻礙。
1.3 征收導致耕地面積日益減少
近年來，隨著經濟水平的發展，城市化進程在不斷的推進，征收工作也進行的如火如荼，雖然征收工作是為了促進地方經濟的發展，但是也帶來不利的影響。有些地方政府為了提高收益，提高土地的使用稅費，還有一些地方政府對然制定了一定的措施，但是，官員為了政績的考核，將土地低價轉讓，這就導致大量的耕地被占用。這種不合理的征收工作不僅難以對耕地實現有效的保護，也制約了農業的發展。
2、新形勢下耕地保護土地管理新辦法
2.1 對土地管理模式進行統一的規范
為了避免地方政府出現土地不合法轉讓的情況，政府有關部門必須要建立好完善的分級規劃管理制度，根據國土的實際情況進行統一的規劃和管理，由縣級管理機構監督鄉鎮管理機構、市級管理機構監督縣級管理機構、省級管理機構監督市級管理機構、國家級管理機構監督省級管理機構。這樣就能夠在全國范圍內組成一個有機的網絡，避免濫用耕地情況的產生。
2.2 將土地管理重心轉移至城鎮規劃區域
很多地區的耕地都位于城鎮周圍，地方政府在調整農業產業結構時，耕地面積并未發生變化，這就實現了對耕地的合理保護，因此，在下一階段，可以將土地管理工作的重點放置于城市規劃區，并以城市為中心做好區域管理工作，這樣就能夠全面提升耕地保護工作的質量。
2.3 對各級土地管理新型實施分級監測的制度
對于土地管理實施分級監測的制度能夠有效提升耕地保護工作的有效性，但是這種分層管理制度也存在著一定的難度，由于不同地區耕地的管理方式與管理面積存在著一定的差異，這就給管理信息數據庫的建設帶來一些難度。因此，在建設數據庫時，要根據各個地區的具體差異進行建設，這可以利用現階段先進的科技手段進行，這樣，就可以將土地規劃、土地管理等信息歸納總結至統一的數據庫中，繼而為管理人員提供準確的參考信息。
3、結語
總之，耕地保護是一項基本國策，也是國家發揮宏觀調控的主要手段之一，由于各種因素的影響，當前的耕地保護政策中還存在著各種弊端，因此，建立一種新的土地管理機制，同時將土地管理的重點由鄉村中轉移至城市中，這樣才能夠將宏觀調控與耕地保護相結合，也才能夠實現既定的保護目標。在加強管理的同時也要健全外部監督機制，通過社會、法律以及行政部門的有效配合，形成一個嚴密的監督網絡，這樣才能夠有效的保護耕地資源。
參考文獻：
[1]車文學.論建立耕地保護的土地管理新機制[期刊論文].中國土地科學,2007,12(15)
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近年來，隨著我國經濟社會的快速發展，土地供需矛盾日益突出，各類土地違法現象大量產生。2001-2009年，全國共發現土地違法行為819萬多件，涉及土地面積45.18萬hm2，其中涉及耕地面積21.50萬hm2。大量土地違法行為危害了耕地保護目標，嚴重威脅我國糧食安全和社會穩定。因此，中央政府從嚴格制定各類土地管理法規、開展“全國土地執法百日行動”等多個方面加強了對土地違法的管控。尤其是，為切實加強土地管理工作，完善土地執法監察體系，根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號），2006年7月國務院辦公廳印發《關于建立國家土地督察制度有關問題的通知》（〔2006〕50號），決定建立國家土地督察制度，并明確了派駐地方的國家土地督察局的職責。其中，“監督省級以及計劃單列市人民政府土地執法情況，核查土地利用和管理中的合法性和真實性，監督檢查土地管理審批事項和土地管理法定職責履行情況”成為其重要職責之一。
圍繞土地違法這一熱點和難點問題，諸多學者對土地違法現象的空間特征與演變趨勢［1］、土地違法結構與經濟結構變化的關系［2］、經濟增長與違法用地的關系［3］、市場化改革與土地違法［4］、土地違法現象的經濟、財政和政策等影響因素［5-6］、土地違法治理［7-8］等方面進行了富有成效的探索。土地督察制度建立以來，國家土地督察機構開展了大量工作，然而，從掌握的文獻看，就土地督察對土地違法影響的而言，目前尚未見深入報道。那么，土地督察是否對土地違法產生了影響，有什么樣的影響以及影響程度如何？本文試圖對這些問題加以分析。
1 土地督察影響土地違法治理的理論框架
1.1 土地督察制度及其內涵
《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）提出，“完善土地執法監察體制，建立國家土地督察制度，設立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監督土地執法行為”。國務院辦公廳于2006年7月發出《關于建立國家土地督察制度有關問題的通知》（〔2006〕50號），初步構建了國家土地督察制度的基本框架，明確設立國家土地總督察、副總督察，負責組織實施國家土地督察制度；在國土資源部設立國家土地總督察辦公室，向地方派駐9個國家土地督察局。隨后，國家土地總督察辦公室及9個派駐地方的國家土地督察局逐步建立健全并開展了相關工作。2006年7月以來，國家土地督察機構按照“邊組建、邊工作、邊實踐、邊總結”的原則，積極開拓，不斷探索，開創了以專項督察、例行督察和審核督察為核心，以督促地方政府落實耕地保護目標責任制和中央土地調控政策、嚴格土地執法、開展調查研究與土地管理形勢監測預警為主要內容，以在線督察為主要技術平臺的業務體系。
專項督察、例行督察和審核督察作為國家土地督察機構的核心業務，具有較強的普遍性和影響力。根據歷年國家土地督察公告數據，2007年以來，國家土地督察機構投入1 946人次對23個省（區、市）及1個計劃單列市開展了專項督察；對收到的39 139件報國務院審批和省級人民政府審批的農用地轉用和土地征收抄送備案材料通過卷宗審核、派出督察組檢查、現場踏勘等方式進行了抽查；在全國28個省（區、市）及5個計劃單列市共594個縣（市、區、旗）開展了土地例行督察。
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二、建立市場經濟相適應的農地征用制度
目前，我國對農用土地的征用從法律上還不完善，而且在社會主義市場經濟條件下的土地使用原則、補償安置等也存在著一定的缺陷。因此，建立完善的市場經濟適應的土地征用制度，既能滿足農村土地進入市場的內在需求，還能適應我國保護農業用地的需要。
（一）以市場經濟原則建立征地補償機制，征地補償應遵循市場原則，土地是重要的生產要素和稀缺的資源，市場機制是實現其有效配置的基本途徑
只有按照市場價格進行征地補償，才能有效保障農村集體和農民的合法權益。對于被征收的土地，以土地的市場價格對其進行補償，保障原土地所有人與土地使用人的利益。征地補償費的計算應體現市場經濟規律，應對農地先行評估，以評估的農地所有權、使用權價格為依據進行補償。農地所有權、使用權價格評估，主要根據我省農地的生產力、農業用途的未來純收益及農地對農民的保障作用來確定。
（二）為失地農民創造良好的社會環境
建立適應市場經濟體制要求的新的失地農民安置機制，做好失地農民的就業安置工作，確實保障失地農民的切身利益。一是做好農民的繼續教育和專業技術培訓，增強其勞動技能，提高就業能力。二是搭建就業平臺，安置當地失地農村勞動力。三是鼓勵失地農民自主創業，為失地農民提供減免稅收等優惠政策。
（三）完善征地工作機制，改進征地工作方法
建立與市場經濟相適應的征地工作機制，是征地工作的基礎，嚴格土地征用管理制度和征地審批程序，增加征地透明度，是征地工作的重要保證。同時，建立合理的征地糾紛調解機制，保護失地農民的合法權益。
（四）建立農村失地農民的社會保障制度
盡快建立有效的農村社會保障制度，做好失地農民的就業安置工作的同時要改善農民的生活環境和醫療條件。重要的是建立被征地農民的養老保險制度，從根本上解決失地農民的生活問題。
三、土地制度改革的思考
土地問題的關鍵在于我國的土地使用制度不合理，而土地使用制度的不合理又源于我國土地所有制結構不合理。在土地所有制結構改革方面，我們面臨的最大問題是，土地資源的稀缺性和農村人口的不斷增加之間存在著深刻的矛盾。雖然土地承包制最大限度地滿足農民對土地所有權的需求，但是，由于土地征用制度的存在，使得土地集體所有制處在一個極不穩定的狀態。改變這種現狀，可行的辦法就是打破土地的二元所有制結構，統一實行土地的國家所有，然后再由國家根據社會收入分配，以轉移支付的方式給農民以必要的補助。
在生產關系方面，建立統一的土地所有制形態，改變基于不同土地所有制關系而產生的不合理分配關系。在戶籍管理制度不斷改革，勞動人口頻繁流動的今天，這樣的改革更有現實意義。因為，在農村的勞動人口不斷增加，而土資源十分有限的情況下，按照既有的土地承包制度設計，總有一天會出現人口的增加導致農村土地無法承載的情況。
土地的所有關系，確實是我國目前農村改革無辦法的辦法問題。但是，解決這個問題，農村土地的國有化應當是我們未來改革的方向。其實，在現代社會，“民享”比“民有”更加重要，在土地國有化之后，只要建立完善的土地基金，并且用土地基金解決農民的社會保障問題，農村的貧困問題可能也就迎刃而解了。
還有，在未來解決農村土地問題，要改變以下觀念：
第一，要改變農村土地集體所有有利于保護農民利益的觀念，將虛擬的農村集體土地所有制改為國家所有制，建立統一的土地所有和土地管理制度。第二，要正視人口不斷增加與土地資源稀缺之間的緊張關系，從動態的角度進行土地制度的科學設計。第三，在改變二元戶籍制度之后，允許現在的農民自愿選擇與國家建立新型的土地使用關系，打破許多地區單一的土地承包法律關系。第四，在土地的流轉過程中，國家應當考慮征收土地稅或者設立土地基金，服務于建立社會保障制度。第五，在改變土地所有制關系之后，國家應當根據不同地區生產力發展情況加大政府的財政轉移支付力度。
在過去的20多年里，農村改革已經取得了很大的成效。但是，現在看來，從上個世紀的90年代到現在，農村改革缺乏制度創新，土地承包制度30年不變，固然為穩定農村的土地生產關系創造了條件，但由于土地承包制度無法應對農村經濟不斷變化的情況，因而在一些地區已嚴重變形，導致農民僅依靠土地生活普遍相對貧困的境地。
從目前的情況來看，全面改革土地承包關系條件尚不具備，政府部門應當在土地宏觀調控的前提下，探索新的土地管理制度，并通過修改憲法和法律將農村的集體所有制土地逐步地轉變為國家所有制土地，在實現產權明晰的基礎上，根據不同地區土地資源頒布狀況，分別實行土地轉移、出租、承包和其他的經營方式，并通過合同的形式明確土地的用途。對從事農業生產經營的要進行合理的農業生產補貼，對那些不愿意進行土地經營的農民，要通過建立土地轉移和流轉機制以及生活保障制度，保證他們基本權利。
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（一）落實兩個最嚴格的土地管理制度還不夠到位。
論文百事通根據黨的十七屆三中全會《決定》提出的堅持最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度，深入研究分析新形勢下如何加強耕地保護和實行最嚴格的節約用地制度，對于保障糧食安全、社會安全、生態安全、經濟安全，實現全區經濟的可持續發展意義重大。因此落實兩個最嚴格的土地管理制度，是國土資源部門今后長期的、首要的任務。而我局在落實兩個最嚴格的土地管理制度方面不存在著一些不足。一是在耕地保護方面，突出問題是共同的耕地保護責任體制還未真正建立。由于目前對各級領導干部工作業績考核體制，造成耕地保護責任沒有真正與各級領導干部工作業績掛鉤，缺少強有力的獎懲措施，使耕地保護目標責任和制度難以落實；耕地保護的責任主體應該是各級政府，共同責任應該是各部門，而不只是土地管理部門的事，但現實情況卻好像僅有國土部門是作為履行責任書的考核部門，與其他部門無關緊要；全區耕地保護責任目標一簽兩年，僅約定了保護數量，沒有強化質量。此外，在實行耕地占補平衡中，重數量輕質量的現象仍然存在，長此下去必將使耕地質量總體下降。二是在節約集約用地方面，全區還存在著發展不平衡的問題，由于河東地區（潮白河以東9個鎮）經濟發展水平相對落后，土地市場發育不全，還沒有形成良好的規范的招商引資環境，也沒有形成支撐城市建設與發展的主導產業等客觀原因，在招商引資項目、農副產品加工項目等用地上，還存在著土地利用粗放，浪費耕地的現象。
（二）與科學發展觀的要求對照，在土地管理工作中還存在著重服務輕監管、重眼前輕長遠的現象。黨的十六大、十七大都曾經明確指出：“必須把發展作為黨執政興國的第一要務”要求，各級各部門的工作都必須服從于這一要務。盡管我們對這一論斷進行了認真地領會和學習，但由于在理解的程度和廣度還不夠徹底，致使在利用局自身職能服務“發展第一要務”時，存有職能發揮的片面性，一些職能沒能夠及時有效地發揮好。如：隨著國家對土地管理實施宏觀調控，中央對土地管理將越來越嚴，但是，從我區發展的角度來看，這幾年又是全區發展機遇最好的一段時期，一些重點工程的相繼啟動以及小城鎮建設和農村城市化進程的加快，都將不可避免地占用大量土地。在這個過程中，我們片面強調了服務的重要性，而忽視了對土地的監管，形成了一定的浪費現象。同時，對于土地如何在全區的經濟和社會發展中實現長遠可持續利用，我們雖然早已意識到這個問題的重要性，但距離真正拿出解決辦法和思路，還有一定的差距。
（三）在土地執法方面，還存在著執法措施不嚴，手段偏軟的現象。近年來，我們圍繞土地執法難的問題進行了不少探索。先后開展了“土地市場治理整頓”、“查處土地違法違規專項行動”、全國土地執法“百日行動”等一系列專項行動。這些行動當時成效明顯，過后都有反彈。時至今日，土地執法難的問題仍然沒有從根本上得到改觀。一是土地違法行為制止難。在我區，由于推行了動態巡查責任制，及時發現違法用地已不存在任何問題，但問題的關鍵是制止不住，制止不到位。制止土地違法案件不適用強制措施，執法人員只能按程序下發停工通知書，或者進行思想教育，但當事人仍然我行我素，使執法者束手無策。二是土地違法行為查處難。當前，土地違法主體多是各級政府部門，由于這一特殊的違法主體，導致土地執法出現“不愿查”、“不敢查”、“不想查”的局面。“不愿查”，就是現實中各級政府的主要精力在于發展經濟，考慮經濟發展總是先于考慮依法用地，這種因公違法的大形勢難以扭轉；“不敢查”，就是面對各級政府這一特殊的違法主體，處罰措施很難落實，查處難以到位；“不想查”，就是近年來國土資源部門下了很大的力氣，查處了一些政府部門的土地違法案件，但多數是罰款了事，補辦手續了事，甚至有些案件還不了了之，對社會產生了很多負面影響。三是土地違法行為執行難。《土地管理法》沒有賦予國土資源部門強制執行權，案件查處后，如果當事人不自動履行，就要申請法院強制執行。而法院強制執行前，履行各種法定程序快則幾個月，慢則一年甚至數年，且多數都以影響穩定或者不具備執行條件而不了了之。
（四）在隊伍建設方面，還存在著個別干部素質不高，服務意識不強的問題。近年來，我們在嚴格遵守國土資源部頒布的“五條禁令”、“十項措施”準則的基礎上，先后開展了“完善體制，提高素質”、創建“文明科室”、“青年先鋒崗”和“爭當人民滿意的工作者”活動，進一步加強了隊伍建設，使全局干部隊伍整體素質得到了較大程度的提升。但和科學發展觀的要求相比，仍然存在很多問題。一是干部的選拔、管理、監督、激勵機制不夠健全。干部選拔任用機制的制度體系尚未完全形成，政策的系統性、配套性和規范性還不強。而且用人渠道狹窄，激勵機制不全，干部職工的積極性難以充分發揮。二是個別干部工作作風不實。一些干部的群眾觀點和宗旨意識、公仆意識不強，對待群眾缺乏應有的誠心、耐心和感情。不擅長做思想工作，缺少處理化解人民內部矛盾的能力。三是思想觀念不新。一些干部思想僵化，唯書、唯上、唯經驗，遇到事情不愿動腦筋，沒有獨到見解，工作上缺少創新工作思路，在服務基層、服務群眾上缺乏主動性和創造性。
二、整改措施
按照“四個明確、一個承諾”的原則，經過分局黨組認真研究，制定如下整改措施（見附表）。
三、保障措施
為不斷鞏固主題教育活動的成果，切實落實整改方案，經局黨組研究決定，從以下兩個方面著手，不斷加大工作力度，確保整改方案落到實處、見到實效：
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探索建立通過市場調節土地流轉的長效機制。針對目前黑龍江省土地流轉的實際情況，迫切需要建立土地流轉機制和市場中介組織，使土地資源按照規范程序合理流動。這樣既有利于土地承包關系的長期穩定，要有利于推動土地流轉進入市場。一是建立開放的按照市場經濟規律運作的土流轉機制，鼓勵土地進入市場，通過市場機制形成合理的土地轉讓價格。同時引入競爭機制鼓勵土地向生產能手集中，促進規模經營。二是培育和發展各種類型的為土地流轉提供服務的中介組織，穩步發展民間中介組織。三是借鑒先進地區的經驗，允許有條件的地方開展農村土地入股試點工作，及時總結經驗，相關部門適時出臺有關農地入股的文件，規范農地入股行為，保障農戶的合法權益。
二、建立市場經濟相適應的農地征用制度
目前，我國對農用土地的征用從法律上還不完善，而且在社會主義市場經濟條件下的土地使用原則、補償安置等也存在著一定的缺陷。因此，建立完善的市場經濟適應的土地征用制度，既能滿足農村土地進入市場的內在需求，還能適應我國保護農業用地的需要。
（一）以市場經濟原則建立征地補償機制，征地補償應遵循市場原則，土地是重要的生產要素和稀缺的資源，市場機制是實現其有效配置的基本途徑
只有按照市場價格進行征地補償，才能有效保障農村集體和農民的合法權益。對于被征收的土地，以土地的市場價格對其進行補償，保障原土地所有人與土地使用人的利益。征地補償費的計算應體現市場經濟規律，應對農地先行評估，以評估的農地所有權、使用權價格為依據進行補償。農地所有權、使用權價格評估，主要根據我省農地的生產力、農業用途的未來純收益及農地對農民的保障作用來確定。
（二）為失地農民創造良好的社會環境
建立適應市場經濟體制要求的新的失地農民安置機制，做好失地農民的就業安置工作，確實保障失地農民的切身利益。一是做好農民的繼續教育和專業技術培訓，增強其勞動技能，提高就業能力。二是搭建就業平臺，安置當地失地農村勞動力。三是鼓勵失地農民自主創業，為失地農民提供減免稅收等優惠政策。
（三）完善征地工作機制，改進征地工作方法
建立與市場經濟相適應的征地工作機制，是征地工作的基礎，嚴格土地征用管理制度和征地審批程序，增加征地透明度，是征地工作的重要保證。同時，建立合理的征地糾紛調解機制，保護失地農民的合法權益。
（四）建立農村失地農民的社會保障制度
盡快建立有效的農村社會保障制度，做好失地農民的就業安置工作的同時要改善農民的生活環境和醫療條件。重要的是建立被征地農民的養老保險制度，從根本上解決失地農民的生活問題。
三、土地制度改革的思考
土地問題的關鍵在于我國的土地使用制度不合理，而土地使用制度的不合理又源于我國土地所有制結構不合理。在土地所有制結構改革方面，我們面臨的最大問題是，土地資源的稀缺性和農村人口的不斷增加之間存在著深刻的矛盾。雖然土地承包制最大限度地滿足農民對土地所有權的需求，但是，由于土地征用制度的存在，使得土地集體所有制處在一個極不穩定的狀態。改變這種現狀，可行的辦法就是打破土地的二元所有制結構，統一實行土地的國家所有，然后再由國家根據社會收入分配，以轉移支付的方式給農民以必要的補助。
在生產關系方面，建立統一的土地所有制形態，改變基于不同土地所有制關系而產生的不合理分配關系。在戶籍管理制度不斷改革，勞動人口頻繁流動的今天，這樣的改革更有現實意義。因為，在農村的勞動人口不斷增加，而土資源十分有限的情況下，按照既有的土地承包制度設計，總有一天會出現人口的增加導致農村土地無法承載的情況。
土地的所有關系，確實是我國目前農村改革無辦法的辦法問題。但是，解決這個問題，農村土地的國有化應當是我們未來改革的方向。其實，在現代社會，“民享”比“民有”更加重要，在土地國有化之后，只要建立完善的土地基金，并且用土地基金解決農民的社會保障問題，農村的貧困問題可能也就迎刃而解了。
還有，在未來解決農村土地問題，要改變以下觀念：
第一，要改變農村土地集體所有有利于保護農民利益的觀念，將虛擬的農村集體土地所有制改為國家所有制，建立統一的土地所有和土地管理制度。第二，要正視人口不斷增加與土地資源稀缺之間的緊張關系，從動態的角度進行土地制度的科學設計。第三，在改變二元戶籍制度之后，允許現在的農民自愿選擇與國家建立新型的土地使用關系，打破許多地區單一的土地承包法律關系。第四，在土地的流轉過程中，國家應當考慮征收土地稅或者設立土地基金，服務于建立社會保障制度。第五，在改變土地所有制關系之后，國家應當根據不同地區生產力發展情況加大政府的財政轉移支付力度。
在過去的20多年里，農村改革已經取得了很大的成效。但是，現在看來，從上個世紀的90年代到現在，農村改革缺乏制度創新，土地承包制度30年不變，固然為穩定農村的土地生產關系創造了條件，但由于土地承包制度無法應對農村經濟不斷變化的情況，因而在一些地區已嚴重變形，導致農民僅依靠土地生活普遍相對貧困的境地。
從目前的情況來看，全面改革土地承包關系條件尚不具備，政府部門應當在土地宏觀調控的前提下，探索新的土地管理制度，并通過修改憲法和法律將農村的集體所有制土地逐步地轉變為國家所有制土地，在實現產權明晰的基礎上，根據不同地區土地資源頒布狀況，分別實行土地轉移、出租、承包和其他的經營方式，并通過合同的形式明確土地的用途。對從事農業生產經營的要進行合理的農業生產補貼，對那些不愿意進行土
論文關鍵詞：市場容量；買方市場；賣方市場
論文摘要：市場是競爭的核心。沒有任何企業經營者敢忽視市場的價值。再好的產品找不到市場就沒有了價值。
市場可以說是無處不在。現代經濟中充滿了市場這個概念。任何企業都與市場存在著千絲萬縷的聯系。市場不僅是企業生產經營活動的起點和終點，也是企業生產經營活動成功與失敗的評判者。認識市場，適應市場，駕馭市場，使企業活動與社會需要協調起來，是企業市場營銷活動的核心與關鍵。市場猶如大海，可以載舟，亦可覆舟，問題在于你如何看待市場。對于市場不同的人有不同的理解，不同的公司依據實際情況對市場也賦予不同的內涵。下列幾種含義對于市場營銷活動都是有意義的。
一、市場是商品交換的場所
市場是商品交換的場所，亦即買主和賣主發生作用的地點或區域。在日常生活中，人們習慣將市場看作是商品買賣的場所。如集市、商場、批發市場等。市場最早是指買主和賣主聚集在一起進行交換的場所。在這里，市場是一個時空市場概念，也是最為古老和樸素的市場，是“作為場所的市場”。很明顯，任何一個企業都要考慮本企業的產品或服務在何種場所銷售。
二、市場即商品交換關系的總和
由于社會分工和商品交換的發展及貨幣的出現，每個獨立的生產者進行商品生產，為了滿足相互不同的需要，必須相互轉讓其勞動產品，形成商品的供應與需求，從而出現了實現商品交換的商品流通。如果站在社會大角度或社會再生產的角度而言，市場就是商品交換關系的總和，是流通領域。
商品流通是以貨幣為媒介的商品交換過程，是商品交換過程連續進行的整體。以貨幣為媒介的商品交換包含著兩個相互對立、互為補充的商品形態變化：商品－貨幣（賣）是第－形態變化，貨幣－商品（買）是第二形態變化。在商品流通中，一切商品都經歷著由這兩個相反的形態所組成的循環：首先是商品形式，然后由商品形式轉化為貨幣形式，最后又復歸為商品形式。而一種商品的形態變化，又和別種商品形態變化交織在一起：每一種商品的第一形態或者第二形態變化，就是另一種商品相反方向的形態變化。這在現實經濟生活中的表現，就是這個人的買（或賣）是和另一個人的賣（或買）聯系在一起的。這樣，許許多多商品的形態變化組成的循環不可分割地交錯連結在一起，就形成了許多并行發生和彼此連結的商品交換過程，形成了商品流通全局。因此，各種產品的市場也就不可分割地連結在一起，形成了有機的整體市場。
任何一個商品生產者、經營者的買賣活動必然會與其它商品生產者、經營者的買賣活動發生聯系，因此，市場成為企業賴以生存、發展的空間和環境。企業應在整體市場環境中找準自己的位置。
三、市場是指某一產品現實買主和潛在買主的總和
經濟學家用市場一詞來泛指交易某類產品的買方和賣方的集合，如汽車市場、鋼材市場、蔬菜市場等。但市場營銷者認為市場是某一產品的所有現實買主和潛在買主所組成的群體，即企業的目標市場，也就是消費者群。當人們說：“北京的水果市場很大”時，顯然不是指水果交易場所的大小，而是北京對水果的需求量很大，現實的、潛在的買主很多。
企業開展營銷活動首先應該明確自己的目標市場在哪里，由哪些消費者或用戶構成。所謂企業要“面向市場”，“以市場為導向”就是指要面向消費需求，亦即面向自己的顧客，以顧客為中心開展市場營銷活動。失去了顧客就失去了市場。
四、市場是由人口、購買力和購買動機（欲望）有機組成的總和
菲利普?科特勒指出“市場的大小，取決于那些有某種需要，并擁有使別人感興趣的資源，同時愿意以這種資源來換取起需要的東西的人數。”這說明市場是多因素的集合體，用公式表示就是：
市場=人口+購買力+購買欲望
人口是組成市場的基本細胞，購買力是組成市場的物質基礎，購買意向是購買力得以實現的條件。市場的這三個要素相互制約、缺一不可的，只有三者結合起來才能構成現實的市場，才能決定市場的規模和容量。一般說來，只有人口既多，購買力又強，才能成為一個有潛力的大市場。如果一個國家或地區人口眾多，但收入很低，購買力有限，則不能構成容量很大的市場；又如，購買力雖然很大，但人口很少，也不能成為很大的市場。只有人口既多，購買力又高，才能成為一個有潛力的大市場。但如果產品不適合需要，不能引起人們的購買欲望，對市場營銷者來說，仍然不是現實的市場。所以，市場是上述三個因素的統一。
五、市場是商品供求雙方的力量相互作用的總和
從商品供求關系的角度看，市場是“作為供求強制的市場”。“買方市場”、“賣方市場”這些名詞反映了供求力的相對強度，反映了交易雙方力量的不同狀況。在買方市場中，商品供給量大于需求量，需求力量占據有利地位，商品價格趨于下降、直至很低；在賣方市場中，商品的需求量大于供給量，賣方也就成了支配交易關系的主導方面，商品價格往往高于正常水平。顯然，判斷市場供求力的相對強度和變化趨勢，對于企業進行營銷決策是十分重要的。
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隨著社會主義市場經濟的不斷發展，城鄉之間的交流進一步加深，相對優厚的勞動報酬和相對完善的社會保障吸引了越來越多的農民進城務工，進入城市的農民迫切需要處置其原有的農村房屋；而外來人員遷入本地謀生，需要購買相對便宜的農村房屋居住；另外，城鎮居民也出于各種原因打算在農村買房，農村房屋買賣興旺起來。
由于我國農村土地的集體所有屬性，農民建造農村住房所需土地（即宅基地）需要經過所在村許可，而轉讓宅基地需要經過政府主管部門行政審批，且宅基地上的房屋交易關系至今沒有位階較高的規范性法律文件予以調整，農村房屋買賣合同糾紛沒有直接的法律引導。近年來，法院受理的農村房屋買賣糾紛案件增幅較大。如何處理此類糾紛已經成為法院司法實踐中亟待解決的問題。
二、農村房屋買賣合同的法律效力分析
（一）農村房屋買賣合同的效力
1.認為農村房屋買賣合同無效
理由是：
（1）《中華人民共和國土地管理法》第62條規定：每一戶農村村民只能擁有一塊宅基地，并且這塊宅基地的面積不能超過所在直轄市、省或自治區規定的標準。
（2）《中華人民共和國土地管理法》第63條規定：農民集體所有的土地的使用權不能轉讓用于非農業建設。如果允許買賣農村房屋，就將房屋項下的宅基地使用權也一并出賣了，這是不符合第63條的規定的。
（3）《中華人民共和國土地管理法》第12條規定：改變土地權屬和用途的，應當辦理土地登記手續。《土地管理法實施條例》第6條規定：轉讓地上的建筑物致使其土地使用權轉移的，要向土地所在地的土地行政管理部門申請土地變更登記，由原來的土地登記機關進行土地所有權、使用權的變更登記。如果房屋沒有辦理過戶登記，則房屋買賣合同無效。
（4）《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第2條規定：農民不能向城市居民出賣農村房屋，城市居民也不能占用農民集體土地來建造房屋，有關部門不能為其發放土地使用證和房產證。
2.認為農村房屋買賣合同有效
理由是：
（1）《憲法》規定：中華人民共和國公民在法律面前一律平等。農村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我國公民，都享有法律賦予的平等的權利，都必須履行法律規定的平等的義務，承擔平等的法律責任。法律不會因為買賣雙方當事人是農村村民、城市居民、本村人、外地人而區分對待。
（2）《關于對社員宅基地問題做一些補充規定的通知》第2項規定：社員有買賣房屋的權利。在房屋出賣后，其宅基地使用權就轉移給了買受人，但宅基地的所有權仍然歸集體所有。這一規定，明確了農民有權利買賣農村房屋，并且在房屋買賣完成之后，宅基地使用權隨之一并轉移。
（3）最高人民法院[1992]民他字第8號批復認為按約定交付房款并且管理房屋的農村房屋買賣合同有效。
（二）農村房屋買賣合同效力的法律分析
1.農村村民買賣農村房屋的法律效力
（1）同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同的法律效力。同一集體經濟組織成員之間受交易主體的身份和土地權利的影響較少，同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同是有效的。理由是：第一，憲法和其他法律規定人們對自己所有的房屋享有所有權，有權自行處分、轉讓。《物權法》第30條、第64條規定：農村村民對自己合法建造的房屋享有所有權，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。買賣就是一種處分的形式。第二，法律沒有禁止農村房屋買賣，并且在多部法律、法規中都規定了農村村民可以買賣自己所有的房屋。《土地管理法》第62條就規定了農村村民可以出賣自己的房屋，但是再申請宅基地的不被批準。
（2）不同集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同的法律效力。不同集體經濟組織之間的農村房屋買賣合同的效力的認定，還沒形成定論，有的認為有效，有的認為無效。認為無效的原因是宅基地是屬于農民集體所有的，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的特權，不能轉讓。處分了農村房屋的同時就會也處分了農村宅基地，這會損害農村集體經濟組織的利益。買受人不是房屋所在地農村集體經濟組織的成員，無權享受該村的宅基地使用權，所以房屋買賣合同無效。這種觀點并不完全正確。理由是：第一，憲法、法律和國家政策沒有禁止農民異地購買農村房屋。國家政策只是禁止將農村房屋出賣給城市居民，但是并沒有規定不能出賣給不同集體經濟組織的村民。第二，我國法律并沒有禁止農民在購買房屋的同時取得宅基地使用權。土地和其上的房屋是兩個獨立的客體，即使受讓人在購買農村房屋時無法取得宅基地使用權，也不會影響農村房屋買賣合同的效力。第三，不同集體經濟組織成員之間買賣農村房屋，有利于農村的社會經濟發展。綜上，不同集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同是有效的。
2.城鎮居民購買農村房屋的法律效力
（1）城鎮居民購買農村房屋的一般法律效力。我國法律、法規對于農村房屋能否轉讓給城市居民處于不明確狀態。但在我國，黨和國家的政策處于重要地位。國家政策明確禁止城鎮居民購買農村房屋，因此，在法無明文規定的情況下，城鎮居民購買農村房屋的行為不符合國家政策。同時，因為農村房屋買賣涉及到農村集體土地的所有權和使用權，而農村集體土地權利具有身份性，限于農村集體經濟組織成員。法律禁止集體所有的土地使用轉讓，城鎮居民購買農村房屋從而導致宅基地使用權被轉讓，這種現象應受到嚴格限制。綜上，城鎮居民購買農村房屋合同在原則上是無效的。
（2）城鎮居民購買農村房屋合同有效的特殊情形。城鎮居民購買農村房屋合同原則無效，但不排除在特殊情形下認定此類買賣合同有效。
第一，買受人是城鎮居民身份，但其父母、配偶或子女是所購房屋所在地的農村集體經濟組織成員，并且是家庭成員共同出資購買、共同居住的，該農村集體經濟組織也同意該房屋買賣合同的，農村房屋買賣合同有效。
第二，出賣人將宅基地上的房屋出賣給城鎮居民之前，該房屋的宅基地已經因為征收而變為國有土地，原是農民身份的出賣人隨之變為城鎮居民，宅基地的性質已經發生了變化，農村房屋買賣合同有效。
第三，城鎮居民在購買了農村房屋之后，已經將戶口遷入房屋所在地，并且申請加入當地農村集體經濟組織、成為農民的，農村房屋買賣合同有效。
第四，城鎮居民在購買了農村房屋之后，如果所購買房屋已經經過有關機關批準，獲得當地農村集體經濟組織的同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權的產權變動手續，并且取得了合法權屬證書的，農村房屋買賣合同有效。
三、完善農村宅基地、房屋交易制度及認定農村房屋買賣合同效力的措施
（一）加強有關農村宅基地使用權流轉的立法，促進農村房屋買賣的交易穩定
應加強農村宅基地的立法體系建設，盡快出臺關于農村宅基地流轉等問題的位階較高的規范性法律文件，形成較規范的農村宅基地使用權管理制度，從而保障農村房屋買賣的交易安全，保障善意第三人的利益，穩定農村房屋買賣市場。
（二）讓農村宅基地使用權進入交易市場，公開、公平、公正交易
建立新的流轉模式，在農村宅基地集體所有的基礎上，取消原有的限制流轉的規定，對建造合法、手續齊全的農村宅基地及其上的房屋，頒發權屬證書，讓農村宅基地及其上的房屋合法地進入交易市場。促進公開、公平、公正的市場行為，形成統一的農村房屋交易市場。
（三）建立農村宅基地的有償使用制度和有期限使用制度。建立一定范圍內的宅基地有償使用制度
宅基地具有一定的福利性質，本集體經濟組織成員可以無償使用，但是如果進入交易市場，就要變成有償轉讓。要在立法中明文規定轉讓農村宅基地使用權應繳納的使用費或補償金，并且根據宅基地的位置、流轉對象等不同因素，確定所應繳納的使用費或補償金的數額。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期滿不再需要的宅基地使用權，以避免浪費土地。
（四）關于認定農村宅基地進入交易市場公開流轉后的農村房屋買賣合同的效力
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1 農村地籍調查的技術方案
1.1 農村地籍調查方法
現階段農村地籍的重點一方面應能確保土地權屬的管理，保障土地的社會主義公有制，另一方面要有利于農業用地的保護和發展生產。因此在地籍調查上，主要是對非農建設用地的保護的集鎮土地登記和集體所有制土地自然村落――宅居地的權屬確定。
1.1.1 詳查資料與地籍資料的差異
為弄清在土地利用現狀調查資料中有哪些可借助于于地籍調查中，使其不僅能達到經濟、快速的目的，而且還有技術上和法律上的保證，有必要首先弄清楚這兩種資料的差異。
1.1.2 自然村落―宅基地的地籍調查
1）農村宅居地的地籍調查。農村宅居地調查可將核實丈量和權屬結合進行，調查的同時添寫地籍調查表或調查記錄，相鄰宅基地界線及時由雙方法人或法人代表指界確認并因地制宜設立界標，在調查表上簽字蓋章，至于在村內、外廠礦企業單位用地仍應采用先申報，后進行權屬調查，確立權屬界址點位置，再進行地籍測量。
2）宗地界址邊的勘丈及宗地草囝的繪制。宗地草圖是以權屬界為主要內容的實地勘丈圖。宗地圖形與實地大約成比例，在相應位置注記實量的界址邊長和確定界址點的條件距離及界址邊與實地相鄰地物的關系距離。
3）村莊地籍測量。村莊地籍測量的方法要考慮具有一定的選擇性和靈活性，同一地區視其具體情況采用不同的測量方法。
1.2 方案的實施
農村地籍調查方案確定以后，就會用于實際生產中，在實際生產中到底如何去實施以及在實施中遇到的問題如何去處理，介紹如下。
地籍調查實施方案：
1）土地權屬調查。①土地的確權。土地的確權是指在主管部門的主持下，由權屬主、相鄰土地權屬主、地籍調查員或其他必要人員參加的集體依法對土地權屬的認定，包括權屬類別和權屬主的確認。②有爭議宗地界線處理方法。農民集體所有土地與國有土地之間的土地權屬界線，雙方有邊界協議或正式文件或國有土地使用者已辦結土地登記手續的，其協議、法定界線、界址等作為確權依據。③界址點設置。權屬界線走向明顯變化處及2個以上權屬界線交叉處，應設置界標，并在工作底圖上標注界址點。
2）地籍測量。地籍測量分為地籍控制測量和地籍要素測量。地籍控制測量是地籍圖件的數學基礎，是關系到界址點精度的帶全局性的技術環節，因此，地籍控制測量必須做到“精心設計、從高到低、分級布網、嚴密實施”。地籍要素測量必須滿足：①測出每宗地的界址點、界址線的準確位置，以及宗地內主要建筑物的位置，以滿足地籍圖的要求；②測出每宗地內的建設用地、農用地及未利用地的范圍，以滿足土地利用現狀圖的要求。測圖者要與調查者配合，對每宗地都要進行嚴格的測量。
1.3 農村地籍調查方案的實例
農村地籍調查在實際生產中應該如何實施，本節將通過實例來探討。
1.3.1 測區情況
本次調查的地點是土橋鎮，土橋鎮位于榆樹市的東南邊陲，東與黑龍江省五常市，南與吉林省舒蘭市接壤，是兩省三市六鄉鎮的結合部。全鎮幅員面積135平方公里，現有九個行政村，103個社員小組，人口2.6萬人，耕地面積7600公頃。省級榆山油柏公路在本鎮通過，村村沙石路，村村通公路，交通便利，四通發達。
1.3.2 測繪資料及利用情況
1）控制測量資料。原有吉林省測繪局提供的C、D級GPS控制點（2005年施測）做為本測區首級控制的起算點。
2）圖件及其它資料。①由榆樹市國土資源局提供的1：10000地形圖（1993年航測），做為本次地籍調查的設計用圖和工作標圖。②榆樹市國土資源局提供的1：1000地形圖（1988年精測），用于本次地籍調查的街坊劃分和外業工作參考圖。③各級政府頒發的有關地籍調查、測繪的政策、法規和有關文件。④地籍檔案：申請書、權源文件、地籍調查表等檔案。
2 技術依據
1）GB/T7929-1995《1：500 1：1000 1：2000地形圖圖式》；
2）GB14804-93《1：500 1：1000 1：2000地形圖要素分類與代碼》；
3）《全國土地分類》國家土地管理局土資發[2001]255號；《試行》
4）《中華人民共和國土地法》、《吉林省土地管理條例》；
5）CH1002-95《測繪產品檢查驗收規定》；
6）CH1003-95《測繪產品質量評定標準》；
7）《吉林省地籍調查成果驗收辦法》；《試行》；
8）本項目專業技術設計書。
3 地籍調查的步驟
1）權屬調查。2）地籍測量與勘丈。3）打印數據、表格，成果輸出。4）質量檢查。5）提交成果。
4 結論
通過本次對農村地籍調查的研究，本論文得出以下結論：
1）本文就農村地籍調查提出了一套比較完善的調查技術方案，其中運用了比較先進的地籍測量方法，在實際工作當中有重要的指導意義。
2）農村地籍調查工作可按以下步驟來展開：
權屬調查――地籍測量――成果輸出――質量檢查――提交成果
基于現行的土地管理存在的問題，將提出一些建議和意見。
1）完善地籍管理制度。
2）實現地籍管理系統化、信息化以及管理信息的數字化。
3）提高地籍管理人員專業素質，大力培養專業型人才。
4）加強群眾對地籍管理的認識 地籍管理涉及千家萬戶，服務面向全社會。
參考文獻
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[2]第二次全國土地調查總體方案[A].新華社北京，2007，6，26.
篇11
一、農村市場的消費潛力巨大
我國農村家庭占我國家庭總量的67．6％，據測算，農民消費每人增加1000元，全國就能增加內需9000億元。因此，我國農村是個極其巨大的市場。
第一，農民收入不斷增加。根據黨的十七屆三中全會精神，到2020年，要實現農民人均純收入比2008年翻一番，消費水平大幅提升，絕對貧困現象基本消除的目標，屆時農民人均收入至少應達到8280元。2009年，農民人均純收入已超過5000元，增幅達6％以上。若農民收入持續提高，農民消費進一步提升，農村市場的潛力會更大。
第二，農村消費結構處于升級換代時期。隨著市場經濟的發展，農村條件逐漸改善，農民生活正逐步由基本生存型向享受型轉變。最近幾年，家用電器、手機、電腦等中高檔消費品正成為農民消費熱點，預示著農村居民消費正在由溫飽型向小康型轉變。具體體現在三個方面：食品占消費支出的比例開始下降；生產性消費增長很快；消費商品化程度正在提高，消費支出中非商品性支出有所增加。
目前，占我國人口多數的農村居民在廣大農村形成了每年近3萬億元的消費品市場，而農民又是我國消費率最低且邊際消費傾向最高的一個群體，由于受到諸多因素的制約，這樣一個龐大的潛在消費市場一直沒有被重視和發掘。在應對金融危機、擴大內需的宏觀經濟調控中，啟動農村消費市場很有必要。
二、開拓農村市場的障礙
當前我國除部分經濟發達地區外，大部分農村市場需求的滿足度還很低。要開拓農村這個潛力巨大的市場，還存在許多障礙。
1、農民收入不穩定，城鄉收入差距不斷擴大。
在影響農村居民消費的多種因素中，收入是最直接的決定因素。據統計局數據顯示，2007年城鎮居民人均可支配收入13786元，農村居民人均純收入4140元，城鎮居民與農村居民人均收入差額的絕對值為9646元。而到了2008年，城鄉居民人均收入差額的絕對值有所增長。2008年城鎮居民人均可支配收入15781元，農村居民人均純收入4761元。城鄉居民人均收入差額的絕對值為11020元，差額擴大了1374元。2009年城鎮居民人均可支配收入為17175元，農村居民人均純收入5153元，城鄉居民人均收入絕對差額的絕對值擴大到了12022元，呈逐年擴大趨勢。在國內經濟向好回升的形勢下，在“漲工資”和“提糧價”的雙輪驅動下，農民增收形勢出現了一些積極因素，然而在農民收入連續6年增長6％的情況下，城鄉收入差距再次回升至3．33∶1。
這表明，“農民增收的基礎不穩固”。城鄉收入差距擴大不但拉大貧富差距，加劇收入分配不公，還可能會抵消中央多年來給農民的包括取消農業稅和江蘇商論2010．8·商業經濟·給予各項補貼在內的好處和優惠，增大建設社會主義新農村的難度，制約農民的消費需求。
2、農村公共服務和基礎建設落后。一是農村基礎設施建設仍跟不上消費需求。農村電網網架結構薄弱、供電設備老舊、電能質量較差，很多地方不通自來水。據統計，目前全國還有2．3億多農村人口飲水不安全，3．7萬座水庫處于病危狀態，約1000萬農村人口用不上電，還有部分鄉鎮和4萬個行政村不通瀝青路和水泥路。二是社會保障制度不夠完善。
近年來，社會保障制度不斷完善，農村低保政策、農村醫療合作制度解除了農民一些后顧之憂。但是農村社會保障嚴重落后于城鎮。在農村，治病難、養老難也成為普遍現象。農村總體上仍然存在社會保障面窄、保障水平低、服務滯后等問題，農民對未來的顧慮仍較多。
3、城鄉要素市場配置不均等，農民權益得不到有效保障。在勞動力市場方面，農村勞動力轉移存在制度性障礙。現行的戶籍管理制度將勞動用工、就業等公民權與戶口聯系起來，在上學、醫保、低保、養老保險以及住房方面，農民工與市民存在明顯的不同待遇。在土地市場方面，被征地農民很多得不到合理補償。目前我國具體所有的土地不能進入一、二級市場，土地交易主體不歸農民；宅基地及房產不能跨社區交易、不能抵押；增值的土地賣出后，不但農民不能攜帶土地收益建成改變身份，也無法將絕大多數土地收益轉化為農民的財產性收益，這部分土地收益實際上變成了各級地方政府預算外收入和開發商的利潤及村里主要領導的非法收入。
4、農村金融制度不健全，農民貸款難。四大國有商業銀行在多年的商業化改革中不斷減少機構，基本退出了縣、鄉輻射區。股份制以及外資銀行布點存在嫌小愛大、嫌貧愛富、先高后低的選擇。城商行、農商行、城信社、農信社等機構布點較多，但自身實力大多單薄，業務覆蓋能力較弱。在一些偏遠地區，目前仍沒有金融網點，一些地方雖然有服務網點，但因為沒有抵押資產等問題，不愿意貸款給農民。而村鎮銀行、小額貸款公司尚處于試點的起步階段，農民貸款難沒有得到解決，抑制了農村的消費。
三、開拓農村市場的措施
1、多途徑增加農民收入。一是發展縣域經濟，加快小城鎮建設。小城鎮建設可拉動建材、建筑、家電、家具、電力、交通、供水、通訊、環保以及餐飲服修等行業發展，刺激民營經濟的增長，培育新的經濟增長點，使鄉鎮企業產品乃至大中城市工業產品有更多的銷路，同時也將成為農副產品銷售的集散地，為農民收入持續較快增長拓寬經濟空間。二是加強農民工就業技能培訓，提高農民工就業創業能力。推行保障金制度，從制度上將農民工欠薪問題消滅在萌芽狀態。三是改革戶籍制度，放寬中小城市落戶條件。穩妥有序地改革戶籍管理制度，逐步分期分批有條件地解決長期在城鎮務工就業的流動人口進城定居落戶問題，特別是允許攜家眷長期在城鎮務工就業的外來人口辦理城鎮落戶手續。同時，積極推進流動人口待遇市民化，使其在就業、教育、住房和社會保障等方面，享有和具有本地戶籍市民的平等待遇。四是完善對“三農”的支持保護制度，包括對農業生產和農村居民增收的財政支持與補貼政策，完善農產品價格形成機制等等。
2、加大財政投入力度，建立健全農村公共服務體系，為農民提供基本的均等化公共服務。通過財政向全社會所有居民提供均等公共服務的重要途徑，是兼顧效率和公平的重要體現。通過完善農村電網，修建農村公路，實施飲水安全工程，改善農村居民生存環境和消費環境，有利于大件耐用消費品在農村的普及。加快對農村水、電、路、通信等基礎設施的建設，讓家用電器迅速進入農民家庭，是改善農村居民消費環境，提高農村居民消費水平的有效途徑。要統籌城鄉發展，盡快建立農村居民養老制度，逐步讓農民與城鎮居民一樣，享受到改革開放的成果，使農民“老有所養”。根據現在狀況，可以參照農村合作醫療的經驗，先期建立低水平、廣覆蓋，分不同年齡階段，按照國家、個人適當比例繳費的模式；提高農村醫療衛生條件，加強藥品價格管理，減少流通環節，把過高的醫療、藥品價格降下來，增加農村新型合作醫療報銷比例，讓農民看得起病；完善農村最低生活保障制度，做到應保盡保，提高保障標準和補助標準。減輕農民預期消費負擔，樹立農村居民消費信心。
3、健全農村金融體系，解決農村資金供需矛盾。
第一，要穩定發展多種所有制中小金融企業和新型農村金融機構，引導各類資金到農村投資，大力培育適合“三農”發展的特色銀行等新型農村專門金融機構。允許有條件的農民專業合作社開展信用合作。民間借貸是正規金融的有益補充，要規范和引導民間借貸健康發展。第二，發展適合農村特點和需要的小額信貸和微型金融服務。我國微型企業和農戶數量巨大，小額信貸和微型金融現實和潛在的客戶量眾多，發展各種小額信貸和微型金融服務，能有效、全方位地為社會所有階層和群體提供服務，尤其是為目前金融體系并沒有覆蓋的社會人群4·商業經濟·提供有效的服務。要進一步放寬對小額信貸和微型金融服務業的市場準入，開放民營資本進入小額信貸和微型金融服務業的途徑，允許農村小型金融組織從金融機構融入資金。第三，加大服務力度，建立和完善各種為農村服務的貸款信用擔保機構，妥善解決農戶和鄉鎮企業貸款抵押擔保問題。加大政府對農村信貸擔保體系建設的支持力度。鼓勵政府出資的各類信用擔保機構積極拓展符合農村特點的擔保業務。可以由政府牽頭出資、農民和農村企業參股，建立專業化信貸擔保機構，采取市場化運作方式，主要服務于農民。鼓勵現有商業性擔保機構開展農村擔保業務，增強擔保公司的擔保能力。有條件的地方政府可扶持建立農村信貸擔保基金。鼓勵專業合作社、涉農企業和協會組織創辦針對農戶和農村中小企業的擔保公司。同時要建立信用擔保機構風險分散機制，加快農村信用體系建設。關于經濟學畢業論文，可以參考更多的經濟學畢業論文范文。
4、完善土地管理制度，保障農民合法權益。一是毫不動搖地堅持農村基本經營制度，加快完善有關法律法規和政策，現有土地承包關系要保持穩定并長久不變。二是進一步完善土地征用制度。在征用工程中，應該嚴格按程序辦事，發揮村民的民主監督作用，實現土地征用補償的透明化、制度化。要以市場價格合理確定征地補償的標準，以體現農民集體作為集體土地所有者的收益權，有效防止一些實質上的商業用地以“公共利益”的幌子，通過政府強制征用而廉價征用，維護農村集體和廣大農民的合法權益。土地補償除了貨幣補償外，還應積極探索社會保險安置、土地使用權入股安置、入股分紅安置、異地移民安置、留地補償、土地債券補償等多種形式的復合安置方式，建立國家失地農民賬戶和國家失地農民保障基金，切實保護地失地農村的利益。
三是完善土地流轉制度。對城市建設用地指標與農村建設用地指標實行跨地區有償流轉的辦法，使耕地達到異地占補平衡；在鎮、村轄區內實行農村建設用地用于發展農村二、三產業和新農村建設中的居民點建設；對農村宅基地和農房使用權實行有償流轉；允許各類規模經營農業生產、農產品加工的業主在尊重農民意愿的前提下有償使用和改造農房。四是建立健全土地市場體系。促進土地承包經營權流轉、建設用地交易等最有效的方法是培育土地市場。政府應健全土地法規，培育中介服務組織，加強監管，維護土地市場的公平和公正性。
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篇12
1 新舊分類體系的對比
《土地利用現狀分類》國家標準與原《土地分類（試行）》部頒標準的分類體系比較，最大的區別在于國家標準采用一級、二級2個層次，其中的一級相當于《土地分類（試行）》標準的二級，二級相當于《土地分類（試行）》標準的三級，即取消了《土地分類（試行）》標準中的3個一級分類（農用地、建設用地和未利用地等三大類型），使得12個一級類不受三大地類框架的限制而自成體系。
1.1農用地部分
《土地利用現狀分類》國家標準，對農用地各類型作了進一步歸納，但是，與《土地分類（試行）》相比，現行的土地分類仍有些不妥之處。
（1）在“耕地”部分中，首先，把原來的“灌溉水田”和“望天田”合并為“水田”，從水田的含義來看，這實際上是取消了“望天田”這一分類。事實上，盡管隨著各地的退耕還林還草措施的實行，望天田的面積有所減少，但目前我國的“望天田”面積依然還是比較大的，2007年仍達3 000多萬公頃。也就是說，望天田在我國堅守1.2億公頃耕地紅線戰略目標中仍占有重要地位，不應被取締。其次，取消了菜地，即把菜地歸并到水澆地之下。從杜能的《孤立國》農業區位論中可知，距城市最近的一圈，離市場最近，多是種植蔬菜、園藝作物等農作物，而水澆地則主要分布在更外圈的農村地區，顯然二者分布明顯有別，尤其在城市周圍，籠統地把菜地和水澆地混為一談，就混淆了不同土地的集約經營程度，不利于城市規劃，也不利于“菜籃子”工程建設，容易造成管理上的混亂。
（2）在“園地”中，把“桑園、橡膠園”歸并到了“其他園地”之中。在我國的南方一些省份，存在著大面積的桑園、橡膠園，有的還屬于支柱產業，如海南和云南西雙版納等地的橡膠產業。因此，這樣歸并分類，既不利于分門別類地對各類園地進行研究、規劃和管理，也不利于對各類園地的生產進行分類指導。
（3）“林地”部分，從原來的“有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、跡地、苗圃”6類歸納為“有林地、灌木林地、其他林地”3類，即把疏林地、未成林造林地、跡地、苗圃合并為“其他林地”。然而，上述4類林地在管理方法上是截然不同的，就跡地和苗圃來說，跡地是指森林采伐、火燒后5年內未更新的土地；而苗圃是指固定的樹木育林地，不僅在概念上有著很大區別，其管理措施亦明顯不同，一旦在土地利用現狀調查圖上采用相同的地類符號，無法分清到底哪個圖斑是綠樹成蔭的苗圃，而哪個圖斑又是“寸木不生”的跡地。為了恢復森林植被，有些省份還特意開展了“跡地更新年”活動，明確提出跡地更新是依法治林的重要內容，是培育森林資源的迫切需求，是推進生態省建設的必然要求。這些林地類型的取消，不僅不利于林業部門的管理，更不利于取得可靠的科學數據。
（4）“草地”部分的調整比較大，在新的土地分類中，原來的“牧草地”變成了現在的“草地”，并且把人工草地和改良草地合并為“人工牧草地”，同時又新增了一個地類“其他草地”——指樹木郁閉度
（5）變化最大的部分就是原分類系統中的“其他農用地”部分，在新的分類體系中，直接把“其他農用地”取消了。這一國家標準分類將原來“其他農用地”之下的“畜禽飼養地、設施農業用地、曬谷場等用地”合并為“設施農用地”歸入“其他土地”；“農村道路”歸入國家標準中的“交通運輸用地”；“坑塘水面、養殖水面”合并為“坑塘水面”歸入國家標準中的“水域及水利設施用地”；“農田水利用地”放在“溝渠”后亦歸入“水域及水利設施用地”；“田坎”仍作為一類歸入“其他土地”。這對解決原來“畜禽飼養地、設施農業用地”之間、“坑塘水面、養殖水面”之間不宜區分，而且面積過小的問題，顯然是適宜的，同時這一部分的調整明顯帶有強化城鄉土地統一分類的意圖[3]。但新分類將自然水域與人工建設的水利設施用地合為一類，顯然是欠妥的。
1.2建設用地部分
《土地利用現狀分類》國家標準，對“建設用地”部分作了進一步細分：商服用地部分由原來的“商業用地、金融保險用地、餐飲旅館業用地、其他商服用地”調整為“批發零售用地、住宅餐飲用地、商務金融用地、其他商服用地”，名稱上的表述更加準確實用；工礦倉儲用地部分未做變動；住宅用地部分由原來的4類歸為“城鎮住宅用地、農村宅基地”2類，這一調整顯然避免了原來對單一住宅與混合住宅之間以及是否空閑等在實際調查中不宜操作的問題；公共管理與公共服務用地部分調整為8類；特殊用地部分把“墓葬地”改為“殯葬用地”，名稱更加準確；交通運輸用地部分增加了原來屬于“其他農用地”的“農村道路”，體現了城鄉一體化原則，實現了土地分類的“全覆蓋”；水域及水利設施用地部分調整為“河流水面、湖泊水面、水庫水面、坑塘水面、沿海灘涂、內陸灘涂、溝渠、水工建筑用地、冰川及永久積雪”等9個二級類型。“灘涂”細分為“沿海灘涂、內陸灘涂”，原來的“農田水利用地”改為“溝渠”；取消了“葦地”[3]。在這一分類中，有些地類仍存在一些問題，主要如下。
（1）原分類系統中的“公用設施用地”內的“瞻仰景觀休閑用地”包括名勝古跡、革命遺址、景點、公園、廣場、公用綠地等，在新的分類系統中，改稱為“風景名勝設施用地”，具體含義是指風景名勝（包括名勝古跡、旅游景點、革命遺址等）景點及管理機構的建筑用地。景區內的其他用地按現狀歸入相應地類。這樣的規定過于籠統，應該對景區內的其他用地做出具體的規定，避免把景區內的池塘、湖泊之類的水面歸類到“坑塘水面”的情況發生。
轉貼于
（2）在新的土地分類中，提出了一種全新的地類——空閑地。空閑地的提出不能不說是一個亮點，反映出了政府加大力度節約集約合理利用每一寸土地的決心。但是從“空閑地”的含義不難發現，空閑地是指城鎮、村莊、工礦內部尚未利用的土地。因此，“空閑地”的劃分過分籠統。我們認為，應當對“空閑地”作進一步的細分，把所包含的3個類型（城鎮空閑地、村莊空閑地、工礦內空閑地）逐一列出，這樣才能更好地預測出現有各類建設用地的利用潛力，可以更好地規劃、開發和利用，而不至于出現把宅基地批到工礦內空閑地上的古怪情況。
（3）從裸地的概念可見，新分類的“裸地”實際是原分類中二級類“未利用土地”下的裸土地和裸巖石礫地的合并。裸土地是指表層為土質、基本無植被覆蓋的土地，屬于可利用土地；裸巖石礫地是指表層為巖石或石礫、其覆蓋面積≥70%的土地，屬于難利用土地。從二者的定義可以容易地看出它們的區別，這也決定了它們的開發利用方向不同，而在這里卻將兩者混為一談，不利于分析可利用土地與難利用土地的范圍、規模及結構。因此，建議應將此二者分開來進行調查，以便制定相應的開發利用方向和措施，充分、合理地加以利用。
2 討論與建議
《土地利用現狀分類》國家標準出臺，意味著土地利用現狀分類標準從過去的行業標準上升到國家標準，為解決土地調查統計重復、數出多門、口徑不一的問題提供了可靠的方法，對國土資源科學化管理乃至國民經濟宏觀管理決策具有重要的意義[4]。標志著我國土地利用研究的深入和土地管理水平的提高，也是我國實施最嚴格的土地管理制度的具體體現。但是，這一土地利用分類難免存在不足之處，這就要求在今后的土地資源調查實踐和土地利用研究中，不斷地加以改進和完善，使其更好地服務于我國土地資源開發利用與管理事業中。上述對比分析表明，《土地利用現狀分類》國家標準需要改進的地類主要如下。
（1）在“耕地”內不宜取消“望天田”和“菜地”2個二級類。
（2）“桑園”和“橡膠園”不宜并入“其他園地”中，依然作為“園地”之下的2個二級類為宜。
（3）“其他林地”內，最好進一步續分出疏林地、幼林地、跡地和苗圃4個二級類，以便于分門別類地管護各類林地。
（4）將“荒草地”從原來的“未利用地”內劃分到現今的“草地”中，很不利于土地開發整理工程的實施和耕地“占補平衡”政策的實行，因而仍保留“荒草地”這一后備土地資源類型為宜。
（5）新的分類體系取消了“其他農用地”，盡管有著積極的一面，但將自然水域與人工建設的水利設施用地合為一類，顯然欠妥，需要進一步探討和研究。
（6）在新分類體系中的“風景名勝設施用地”中，應對景區內的其他用地做出具體的規定，避免這種籠統分類導致地類劃分上的混亂。
（7）新土地分類中的“空閑地”，因未將城鎮空閑地、村莊空閑地、工礦內空閑地等逐一列出，因而不能準確地分析各類建設用地的利用潛力，使調查成果的應用價值驟減。建議在調查中進一步續分出城鎮空閑地、村莊空閑地和工礦內空閑地3個三級地類。
（8）“裸土地”和“裸巖沙礫地”被歸并到了“裸地”中，使這2類開發利用方向與管理措施截然不同的土地被混為一體，不利于分析可利用土地與難利用土地的范圍、規模及結構。建議土地資源調查工作中在“裸地”之下進一步續分出“裸土地”和“裸巖沙礫地”2個三級地類。
3 參考文獻
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篇13
一、小產權房概述
小產權房，又稱鄉產權，是指未經法定征地和審批等程序，由村集體或鄉鎮政府獨立或與開發商（以下通稱開發建設單位）聯合在集體所有的土地上開發建設的商品房。購買此房者無法取得法定機關頒發的土地使用權證書和房屋所有權證書，而是由村委會或鎮政府給購房者頒發的房屋所有權證明，俗稱小產權房。[1]小產權房是相對于大產權房而言的，所謂大產權房是指通過劃撥或轉讓的方式取得國有土地使用權后建設的并且南國家房管部門頒發合法產權證的房屋。所以，嚴格來說，小產權房其實并不是一個法定的概念，只是人們對特定社會現象的一種描述。小產權房與大產權房相比較而言，具有如下幾個特征。[2]
首先，小產權房的土地使用不合法。小產權房是由開發建設單位直接在集體所有的土地上開發建設房屋并出售給購房人，未將集體所有的土地征用為國家用地并轉變為建設用地，未辦理土地出讓手續并按規定上繳給國家土地出讓金和稅費，所建房屋因用地不符合法律規定的程序和條件，小產權房所占有的土地屬于非法用地。
其次，小產權房的開發建設程序違法。根據現行法律、行政法規規定，開發建設和出售商品房，必須"五證"齊全，即土地使用證、規劃許可證、開工證、預售許可證、銷售許可證等。小產權房的開發建設單位未取得合法的土地使用證，未辦理且事實上也無法辦理規劃許可證等相關手續，未按規定上繳給國家土地出讓金和各項稅費，其開發建設房屋的程序不符合法律、法規規定。
再次，小產權房無合法產權證書 。《物權法》第9條規定，"不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力"。房屋屬于不動產，即必須要經過國家規定的政府部門登記、頒發證書才依法對該房屋享有完整的所有權。另根據《城市房地產管理法》第60條及《土地管理法實施條例》第6條規定，房屋登記部門是縣級以上人民政府房產管理部門。換句話說，只有縣級以上人民政府房產管理部門頒發房屋所有權證書才是合法有效，其他任何單位或部門都不具有頒發的房屋所有權證書的職權。因此，村集體或鄉鎮政府頒發的所謂的房屋"產權證"不具有房屋產權證的法律效力，小產權或鄉產權實質上無產權證書，購房者對所購房屋的所有權存在較大的瑕疵。[3]
由此可見，小產權房的存在和發展是不合法的，國家也三令五申地強調小產權房的不合法性，建設部對此還了風險提示規勸城鎮居民不要購買小產權房。盡管如此，我國的小產權房購銷現象還是愈演愈烈，究其原因，除了各地的商品房價格不斷上漲已經遠遠超出了普通老百姓的承受能力之外，在我國法律制度體系中存在著缺陷也是小產權房市場存在的另一個原因。
二、小產權房的現狀
由于"小產權房"是由一些村集體組織或者開發商出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的"商品房"，它未經國家產權部門登記認可，只在一定范圍內被賦予產權，被認可有產權，從法律上而言即沒有物權特性，不能享有物權的完整權利，不能隨意處分，也不會受到《物權法》完整的保護。小產權房發展到今天已呈難以遏制之勢，其發展現狀可以概括為以下三個方面。
第一，小產權房數量多。小產權房之所以能得以生存和發展，始終與政府的相關政策有著密切的關系。小產權房銷售的不規范性，致使有關部門很難進行精確統計其具體的數量，但一些機構、專家的抽樣調查卻表示，小產權房數量的廣泛性超出人們的想象，已經達到驚人的地步。小產權房大量、廣泛地存在，牽涉到各個方面的利益，是關乎國計民生的一個重大問題，處置時必須慎重考慮。
第二，小產權房保障差。因為目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售，所以一旦國家決定對該集體土地予以征用或對集體經濟組織成員予以拆遷，小產權房購買者可能因其并非合格的購房者而被排斥在補償范圍之外，無法享受有關補償或優惠條件，小產權人的權益無法保護。另外，小產權房沒有按照法律規定履行相應的報備、報批手續，不符合法律規定，其即使取得了由鄉政府頒發的"小產權"，也將因不符合法律規定而無法受到法律保護，不能進行正常的上市交易，也不能繼承，不能辦理抵押。
第三 ，小產權房效應強。拆除違法小產權房不僅意味著巨大的經濟損失，嚴重時還會引致社會不安。如何賠償購房者的損失，如何安排他們的住所這些問題都是及具敏感性的，是必須解決的問題。另外，對部分小產權房的合法化也會帶來一些現實難題：如何均衡罰款和補繳稅費后的各方利益，如何對守法不購買小產權房的人做合理解釋，對已拆除的小產權房項目的損失該如何彌補？這種種而難題都關乎國家安定，可見，小產權房的相關處理行為是極其敏感的。[4]
三、小產權房的限制流轉
我國政府以保護農民基本生活保障為目的，嚴格限制和禁止小產權房的建造和流轉。《憲法》第10條規定了農村和城市郊區土地的歸屬，但對其流轉事項未做規定。《物權法》第151條規定，集體所有的土地作為建設用地，應當依照土地管理法等法律規定辦理；第153條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
《土地管理法》第43條規定"建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續"第63條規；定"農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設"。2008年1月國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，"農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或'小產權房'"；"其他任何單位和個人進行非農業建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地"。[5]
一般認為，我國之所以要限制小產權房流轉，主要有以下原因： 首先，保護耕地。有人指出，允許城市居民到農村買房，"將使我國耕地資源稅減，加劇我國人多地少的矛盾"，并"導致某些農民流離失所"。國辦通知禁止小產權房流轉的直接原因，就是"我國人多地少，必須實行最嚴格的土地管理制度"，故此，農村的土地只能用于農業用途，只有因公共利益需要，才可由政府依照法定的權限和程序征收集體所有的土地。其次，保障農民生存權。我國城鄉二元分化的現象嚴重，農村地區傳統上醫療、養老保險等社會保障措施十分匱乏，而住宅是實現農民生存權的必要條件，如果允許其流轉，那么在一定程度上將導致居無定所，無法真正的保障農民的生存權。另外，小產權房是集體組織內部福利。"宅基地使用權是農民基于集體經濟組織成員身份，而無償取得的一種物權"，"農村宅基地制度是保障農民居住權的一種帶有福利性質的保障制度"，在集體組織土地上建房無需繳納土地使用費，以特定的集體成員身份為基礎，是集體組織內部成員的一種福利。城市居民不具備這種身份，如果允許其購買農民住宅，則其通過受讓也享受了這種福利，這有違社會主義分配原則。
四、小產權房解決途徑
我國現有的小產權房規模大，且對小產權房問題的處理不僅關系到政府管理社會的權威性及不同利益主體之間的利益分配，而且會涉及更深層次的問題。處理不當，就會引起社會的不穩定。探析小產權房的出路，可以從以下幾個方面人手：
首先，對現有的小產權房進行統一回收和再利用。對于非農民集體所有制成員所屬的小產品房，無論是購買的還是贈與的，一律沒收；對統一回收的房產進行評估，或建議本村村民回購，或發展為旅游度假，暫作短期有效使用；而對于非法占用的，危害到國防安全的，違反防洪、防汛及危害社會公共利益的，違反文物、名勝古跡的必須強行拆除 。
其次，制度完善和加強監督。其一，完善農村集體土地所有制制度。明確農民集體土地所有權的主體，農民集體的法律地位和農民土地所有權的性質，提高集體土地利用效率，真正維護農民集體的合法權益，切實調動農民耕種積極性。其二，提高監管力度。由于集體土地和國家土地間的成本差價大，違法收益的空間大，況且目前又缺少一套完整的監督機制，使得鄉鎮，村集體與開發商違法私自簽訂用地協議，擅自改變耕地用途等。因此，必須嚴格執行現行的國家法律和規定，加強和完善監督和管理機制。
第三，健全和完善房地產市場。小產權房的愈演愈烈凸顯高房價及住房保障體系的不完善。小產權房是居民躲避高價房產的現實選擇，在客觀上滿足了中低收人者的住房需求，成為除商品房、廉租房、經濟適用房之外的一種城市房屋供應類型。因此，要有效地解決小產權房問題，政府不但要管理好房地產市場，而且需要加大對居民保障性住房的供給，逐步健全商品房供應機制，滿足中低收入者的住房需求。[6]
五、結語
小產權房問題牽涉到政府、農民、開發商、購房者等多方面的利益，國家應以解決小產權房問題為契機，盡快制定或修改相關法律，在兼顧各方利益的基礎上，推行農村集體土地使用權的自由流轉，妥善處理小產權房的各種問題，使其盡快走人正軌，進而促進城鄉協調發展，資源優化，實現和諧社會。
參考文獻：
[1]葛欣：法律政策規范下小產權房的困境與出路D1．經濟管理者 2008，（13）．
[2]宋石磊：小產權房出路探析田．經營管理者 2010（7）．
[3] 宋要閹、王媛麗：我國農村小產權房的法律問題探究．《前沿》 2011年第01期總第279期
