引論：我們為您整理了13篇住宅房屋的設計范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
[ Key words ] structural column; multistory residential housing ;application
中圖分類號：TB482.2 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2012）
隨著我國城市建筑行業的日益發展，在砌體結構中設置鋼筋混凝土構造柱，代替了過去笨重的“壁柱”(或叫“躁”)，使結構本來要采用框架結構的，而采用了砌體結構。構造柱的設置視房屋層數，平面布局，使用功能和抗震烈度的不同而有所不同。一般來說構造柱應當設置在震害較重，連接構造比較薄弱以及容易產生應力集中的部位。在多層砌體房屋墻體的規定部位，按構造配筋，并按先砌墻后澆灌混凝土柱的施工順序制成的混凝土柱，通常稱為混凝土構造柱，簡稱構造柱。為提高多層建筑砌體結構的抗震性能,規范要求應在房屋的砌體內適宜部位設置鋼筋混凝土柱并與圈梁連接,共同加強建筑物的穩定性。這種鋼筋混凝土柱通常就被稱為構造柱。構造柱,主要不是承擔豎向荷載的，而是抗擊剪力,抗震等橫向荷載的。構造柱通常設置在樓梯間的休息平臺處，縱橫墻交接處，墻的轉角處，墻長達到五米的中間部位要設構造柱。近年來為提高砌體結構的承載能力或穩定性而又不增大截面尺寸，墻中的構造柱已不僅僅設置在房屋墻體轉角、邊緣部位，而按需要設置在墻體的中間部位,圈梁必須設置成封閉狀。從施工角度講，構造柱要與圈梁地梁、基礎梁整體澆筑。與磚墻體要在結構工程有水平拉接筋連接。如果構造柱在建筑物、構筑物中間位置，要與分布筋做連接。框架結構中構造柱設置的規范：a.當無混凝土墻(柱)分隔的直段長度,120(或100)厚墻超過 3.6m，180(或190)厚墻超過5m時，在該區間加混凝土構造柱分隔；b.120(或 100)厚墻，當墻高小于等于3米時,開洞寬度小于等于2.4m, 若不滿足時應加構造柱或鋼筋混凝土水平系梁；c.180(或 190)厚墻,當墻高小于等于4m,開洞寬度小于等于 3.5m,若不滿足時應加構造柱或鋼筋混凝土水平系梁。
2.多層住宅結構設計中的構造柱的設置
構造柱的設置原則應根據砌體結構體系，砌體類型結構或構件的受力或穩定要求，以及其他功能或構造要求，在墻體中的規定部位設置現澆混凝土構造柱，對于大開間荷載較大或層高較高以及層數大于等于8層的砌體結構房屋宜按下列要求設置構造柱：墻體的兩端，較大洞口的兩側，房屋縱橫墻交界處，構造柱的間距，當按組合墻考慮構造柱受力時，或考慮構造柱提高墻體的穩定性時，其間距不宜大于 4M，其他情況不宜大于墻高的1.5～2倍及6M，或按有關的規范執行，構造柱應與圈梁有可靠的連接；下列情況宜設構造柱：受力或穩定性不足的小墻垛，跨度較大的梁下墻體的厚度受限制時，于梁下設置，墻體的高厚比較大如自承重墻或風荷載較大時，可在墻的適當部位設置構造柱，以形成帶壁柱的墻體滿足高厚比和承載力的要求，此時構造柱的間距不宜大于 4M，構造柱沿高度橫向支點的距離與此同時與構造柱截面寬度之比不宜大于30，構造柱的配筋應滿足水平受力的要求。構造柱是保證墻體的穩定，和梁有關系。
為提高多層建筑砌體結構的抗震性能,規范要求應在房屋的砌體內適宜部位設置鋼筋混凝土柱并與圈梁連接,共同加強建筑物的穩定性。這種鋼筋混凝土柱通常就被稱為構造柱。b.在多層砌體房屋,底層框架及內框架磚砌體中,它的作用一般為:加強縱墻間的連接,是由于構造柱與其相鄰的縱橫墻以及牙搓相連接并沿墻高每隔 500mm 設置2φ6 拉結筋, 鋼筋每邊伸入墻內大于 100mm。一般施工時先砌磚墻后澆筑混凝土柱,這樣能增加橫墻的結合, 可以提高砌體的抗剪承載能力 10%-30% ,提高的比例幅度雖然不高但能明顯約束墻體開裂,限制出現裂縫。構造柱與圈梁的共同工作,可以把磚砌體分割包圍,當砌體開裂時能迫使裂縫在所包圍的范圍之內,而不至于進一步擴展。砌體雖然出現裂縫,但能限制它的錯位,使其維持承載能力并能抵消振動能量而不易較早倒塌。砌體結構作為垂直承載構件,地震時最怕出現四散錯落倒地,從而使水平樓板和屋蓋墜落,而構造柱則可以阻止或延緩倒塌時間、以減少損失。構造柱與圈梁連接又可以起到類似框架結構的作用,其作用效果非常明顯。在砌體結構中其主要作用一是和圈梁一起作用形成整體性，增強砌體結構的抗震性能，二是減少、控制墻體的裂縫產生，另外還能增強砌體的強度。在框架結構中其作用是當填充墻長超過2倍層高或開了比較大的洞口，中間沒有支撐，縱向剛度就弱了，就要設置構造柱加強，防止墻體開裂。
3.多層住宅結構設計中的構造柱應注意的問題
構造柱的主要作用就是應用于房屋的抗震方面，由于抗震構造柱嵌固在墻體內,通過拉結筋與墻體聯結,提高了多層磚混結構房屋的抗震能力和整體剛度,但在施工中如不注意施工質量,不但起不到增強抗震能力的作用,相反還會影響建筑物的整體性和抗震能力,給安全使用留下隱患。下面就幾種質量通病分析其產生原因,并提出有關的防治措施。
3.1 構造柱軸線位移及主筋錯位。產生構造柱軸線位移或上部箍筋松動, 主筋錯位的原因是:砌筑磚墻時,馬牙槎退進尺寸控制不好;構造柱鋼筋骨架傾斜, 砌筑磚墻時磚墻隨構造柱鋼筋架移動；構造柱截面尺寸留置過大,使鋼筋骨架上部傾斜或有較大的自由度；構造柱模板安裝不牢固,產生跑模或脹膜;在灌注構造柱混凝土時,沒能調整好鋼筋骨架的位置等。在砌筑磚墻時,要準確預留構造柱位置, 每層放線都要用經緯儀彈出軸線,并給出構造柱預留位置定位線,以便用吊線法檢查構造預留位置是否正確。根據規范要求在磚墻砌筑中,馬牙槎應從柱腳開始先退后進,以保證柱腳為大斷面。在砌筑磚墻的過程中要注意保護鋼筋骨架,避免碰撞和隨意扳彎鋼筋。馬牙槎通常采用“退四皮磚進四皮磚”的方式砌筑,拉結筋應安裝在進槎上面,并與構造柱主筋綁扎,以固定主筋位置。在灌注構造混凝土前, 應首先校正鋼筋骨架位置,牢固安裝模板,特別應注意加固投料口處的鋼筋。構造柱軸線的位移應在混凝土灌注前糾正,可用剔除部分進槎的辦法來糾正偏差。
3.2 構造柱爛根斷柱。構造柱根部和施工縫夾有砂漿、磚碴等其它雜物,形成爛根斷柱。構造柱爛根斷柱可采取以下措施加以預防:在灌注構造柱混凝土時, 將構造混凝土灌注到樓板上標高位置,模板拆除后,安裝樓板并砌筑磚墻。由于構造柱混凝土灌注到樓板上標高位置,避免了構造柱根部出現柱坑, 使因砌筑磚墻掉落在構造柱根部的砂漿,磚碴等其它雜物便于清理。
3.3 磚墻鼓肚和灰縫開裂。磚墻鼓脹和灰縫開裂主要發生在外墻,特別是外墻轉角留槎處的接搓質量難以保證。由于磚墻砌筑后不久便灌注構造混凝土,此時磚墻強度較低,不能抵抗新灌注混凝土產生的側向壓力;構造柱外磚墻按規范要求砌出馬牙槎,因組砌方法尚不統一,且組砌方法不盡合理,造成磚墻通縫,降低了磚墻的拉結能力；其次,不按規范規定設置拉結筋, 拉結筋位置不正確,伸入墻內長度不足或數量不夠,使磚墻在灌注構造柱混凝土時產生鼓脹和灰縫開裂。
3.4 構造柱鋼筋外露。由于構造柱鋼筋骨架的整體剛度較差,鋼筋綁扎不夠牢固;磚墻砌筑和砌筑過程中,不注意鋼筋骨架的保護,使鋼筋骨架彎曲變形;灌注混凝土時,采用料斗集中下料或遠距離側向投灌混凝土,使鋼筋位置偏離,產生露筋或保護層過小的現象。要提高鋼筋綁扎這一工序的施工質量。為了提高構造柱鋼筋骨架的剛度,鋼筋綁扎應采用十字花扣、反十字花扣等方法。為避免施工機具和進行其它工序時的外力碰撞。在灌注混凝土時,要注意保護鋼筋骨架和鋼筋位置。
3.5 構造柱峰窩、孔洞。構造柱混凝土灌注時,由于拉結鋼筋綁扎位置不正確;構造柱鋼筋、圈梁鋼筋和磚墻拉結筋交織在一起,鋼筋密集、間距較小,給混凝土灌注帶來困難；混凝土級配不合理,粗骨料粒徑過大,使粗骨料卡在鋼筋上；混凝土自由下落高度過大,產生離析現象;模板安裝質量不好,跑漿漏漿；灌注、振搗混凝土沒有分層,造成構造柱出現蜂窩、孔洞。
參考文獻：
[1]李曉輝,楊德清.淺析多層砌體房屋中構造柱的設置和應用,2006(7).
篇2
一、高空墜物現象
近些年，高空墜物事件頻繁發生，給人類生活帶來了生命財產威脅的同時，還造成了嚴重的心理傷害。隨著信息技術和網絡技術的不斷發達，我們隨時都可以發現高空墜物、高空拋物等危害性新聞，這些新聞事件不計其數，造成的人員傷亡和財產損失更是無法估算。同時，由于高空墜物所造成的事故性質和嚴重程度更是有以下類型：最為嚴重的即死亡受傷、心理傷害等、同時還造成了重大的財產損失和其他方面的破壞。高空墜物所造成的后果有以下幾個方面：
1、由高空墜物所造成的損傷十分嚴重，一旦有人員被高空掉下的物品雜種，非死即傷，而這種事故后果在整個高空拋物所造成的后果中占據了16.5%和46.5%的高額比例。
2、除了給人員造成嚴重的身體傷害的同時，高空墜物不但會給經歷著和目睹著造成嚴重的心理傷害甚至有可能導致精神失常和產生精神病狀，而且還會對傷員家屬帶來嚴重的心理傷害。
3、高空墜物還會在成嚴重的財產損害。
在現階段的高空墜物分析中，造成墜物傷亡事故的原因大致可以分為人為因素的建筑因素兩個方面。其中人為因素主要包括了居民素質、物業管理等方面，這方面目前不是我們所探討的重點，我們在本文主要針對建筑因素進行研究與分析。
二、事故的建筑設計原因
除去諸如居民素質不高，舉動不文明，有向窗外吐痰、隨手亂扔垃圾的不良習慣等住戶人為因素，不少建筑設計上的缺陷或漏洞，也為高空墜物事件的發生亮了綠燈，甚至可以直接導致事件的發生。下面就以城市住宅建筑為例，從戶內功能、建筑體型與構配件、建筑質量、建筑外裝飾材料以及整體規劃五個方面進行探討。
1.戶內功能設計缺陷
住宅戶內功能不完善，導致室內空間不能滿足住戶的日常行為要求，住戶的一些行為通過陽臺、門窗等滲透到室外，嚴重的還會導致住戶任意堆放、搭建等情形的發生，為高空墜物留下隱患。一方面，隨著人們物質生活水平的提高，前些年設計建造的小戶型住宅所提供的使用空間，遠不能滿足現代生活的要求，如缺少必要的室內儲藏空間和養花草的空間等，導致住戶見縫插針，隨意搭建平臺以堆放雜物、花草等。由于住戶自己搭建的平臺，多半是幾塊磚，幾條木板湊合而成，整體性和穩定性極差，很容易發生墜落事故。
2.建筑體型與構配件設計缺陷
這類缺陷涉及的面比較廣，且都是很具體的問題。譬如空調板、晾衣架、養花架、窗戶窗臺等都是與住戶日常生活行為緊密相關，并起到聯系住戶內向與外向居住行為的建筑構配件，如果設計不當往往成為高空墜物的罪魁禍首。
三、預防措施
針對住宅高空墜物問題研究設計對策時，必須從政策法規到建筑設計，從單體設計到群體規劃；從保證兒童和行人安全等方面著手深入研究。
1.設計以人為本，完善住宅功能空間
設計者必須樹立對高空墜物問題的安全意識，在設計住宅套型時多從住戶利益考慮，深入研究住戶行為；在追求住宅套內面積的同時，更要深入推敲各功能用房的面積配比問題，特別是客廳、衛浴、儲藏等空間與整套住宅空間面積配比的問題。只有功能搭配合理的套型才能最大限度地滿足住戶的綜合需求。近年來國內外有不少小戶型住宅的設計經驗值得我們借鑒和學習。
關心住戶生活行為還需考慮和研究住戶的拓展行為對空間的要求。例如近些年出現住宅入戶陽臺和入戶花園的做法就是在當前建筑向高空發展，人們日益遠離地面綠色植物的形勢下，滿足高空住戶對綠色植物的熱愛而提供住宅空間的一次很好的實踐。
另外，設計者需進一步關注住宅空間的剖面設計，在平面不夠的情況下爭取讓豎向來彌補，設計出盡可能完善的室內空間組合；
合理利用結構空間，組織衛生間、廚房以及儲藏空間等住宅的輔助使用部分，也可讓住宅套內使用部分的空間得到最大化的利用，為設計出“小而全”、“中而全”以及“大而全”的住宅套型提供更大的可能性。
2.推敲建筑體型，具體情況具體分析
第一，對于沒有設置空調板等構件的建筑應盡可能統一設計，規范安裝，可以采用新技術措施以增加支架與墻體的錨固牢度，例如新近在上海問世的雙體不銹鋼建筑錨栓等。
第二，對于新設計建造的建筑，要真正做好空調板、養花架、晾衣架等構件的設計，保證構件有足夠的尺寸和牢固性；可以采用加寬空調板或者采用防護欄等措施預防大風、震動等原因可能導致室外機、花盆等擱置物傾倒墜落等問題的發生。空調板的設計還需進一步考慮室外機安裝操作的安全性與方便性，避免在空調安裝的過程當中出現墜物和安裝工人墜落等情況發生。
3.比較構件品質，設計適當留有余地
設計者在設計時一方面必須深入比較不同形式的建筑材料、構件等的質量穩定性，然后做出選擇；另一方面，在滿足基本條件的情況下，適當留有余地和空間也是非常重要的。
4.學習先進技術，提高材料安全性能
設計時避免使用容易墜落的建筑裝飾材料，或者是日久容易脫落的裝飾材料，也是防墜落設計的一項重要內容。另外可以借鑒和學習發達國家相關材料的咬接技術，例如，日本等國家在外墻磚背面采用碶形突起咬接技術，而國內采用凸字形技術。
5.考慮整體規劃，切斷“墜物”傷人途徑
篇3
1. 安全性：指結構應能承受正常使用時可能出現的各種荷載和變形等作用，在偶然事件（如地震、強風）發生時及發生后結構仍能保持必需的整體穩定性，即結構僅產生局部損壞而不致發生倒塌。
2. 適用性：指結構在正常使用過程中，應具有良好的工作性能。
3. 耐久性：指結構在正常使用和正常維護條件下應具有足夠的耐久性能，能夠正常使用到預定的設計使用期限結構的功能要求概括起來為結構的可靠性，即在規定的時間內（設計使用年限），在規定的條件下（正常設計、正常施工、正常使用和維護），結構完成預定功能（安全性、適用性、耐久性）的能力。
二、房屋住宅建筑設計的基本原則
（1）抓大放小的原則。房屋建筑結構雖然是由各種構件而組成一個整體，但各個構件的作用都是不一樣的，根據它起到作用的重要性有主次之分，這樣可以有效地應對外界的侵襲。
（2）設置多道防線的原則。房屋結構只有層層設置，當收到外力破壞時，它都會合力合作。
（3）剛柔并濟的原則。如果單憑結構的剛性它的變形能力就比較差，而如果結構太柔卻會造成變形太大而無法使用，造成整體傾斜，因此要遵循剛柔并濟的原則。
（4）打通關節的原則。打通關節維持平衡可以永遠保持靜止狀態，如果遇到力量不能通暢，各個構件之間的靜態平衡遭到破壞，那么它的結構就會發生變化。
三、房屋住宅建筑結構設計的主要方法
1.在結構平面圖上的設計方法
如果建筑的地域的防震烈度為六度區的時候，按照我國的防震設計要求，可以不必采用截面抗震驗算，但結構的設計也一定要達到抗震的標準。所以對于砌體結構的建筑，軟件建模可以省略，在進行設計的時候只要注意受壓和局部受壓的問題，就可以直接設計。如果條件和時間允許，要做建模也無可厚非，因為它可以利用建模來荷載導算。但是，如果建筑的地域防震烈度為七級時，就必須采用建模來進行計算。
2.屋面結構圖的設計方法
如果建筑的屋面是坡面式的，可以采用梁板式和折板式兩種的結構處理方式。其中，梁板式可以用在建筑平面不整齊，板的跨度比較大，而且，一般屋面坡度和屋脊線轉折比較復雜的坡屋面也都采用這種結構。而折板式則和梁板式的適用條件則相反。這兩種結構處理方式的板都是偏心受拉的構件。在板配筋的時候必須有板負筋拉通，這樣可以抵抗拉力。板厚基的厚度不能小于一百二十厚。另外，梁板的折角處對鋼筋的配置必須有大樣的示意圖。在設計坡屋面板的平面設計圖時，可以采用剖面示意圖的方法進行表示，因為這樣施工人員可以簡單地從圖紙上了解施工方案。設計人員在設計結構時一定要有空間概念，設計出來的圖紙要簡單明了，讓施工人員能夠看明白。因為坡面的房屋會導致有些樓層的墻體比較高，所以設計人員要和門窗頂設置圈梁互相結合這樣可以降低墻體的高度。
3.大樣詳圖的設計方法
建筑詳圖如果沒有發生錯誤，在這基礎上可以進行繪制大樣詳圖，還可以在曾經做過的詳圖基礎上進行部分的改進。只要讓建筑的整體外形不改變，考慮到結構的受力能力和施工起來比較方便即可。但在外形尺度和標高上必須和建筑專業統一協調。
4.樓梯的設計方法
在設計樓梯時，對樓梯的梯板要控制好它的撓度，梯梁的梁下凈高度要符合建筑標準，梯梁的位置要使上下樓層的位置一致。如果遇到有些不合適的地方可以運用折板樓梯，折板樓梯的鋼筋在里面的折角處要把它斷開分別進行錨固，這樣可以預防局部應力集中在一處。對于梁下的凈空要求和梯板寬度的問題都要注意。第一段梯板的基礎要注意它的基礎沉降問題，如有必要應該設置梯梁。
5.根據抗震要求，對房屋建筑進行合理的結構設計
對于普通的多層砌體結構的建筑，可以采用橫墻承重或者縱橫墻一起承重的結構體系。對于縱橫墻的布置要力求對稱均衡，在平面內要對整齊，豎向要上下連接好；不能采用沒有錨固的鋼筋的砼預制挑檐；樓梯間不能設置在房屋的轉角處和近端。而對于有比較多鋼筋砼住宅又比較高的建筑結構，盡量要做到：對于抗測力結構如框架和抗震墻要進行雙向布置，這樣可以各自承擔地震力；框架體系的各個抗震力的結構要統一形成空間工作狀態，不僅要對抗震墻之間的樓和屋蓋的長寬度比以及對抗震墻的剛度進行控制以外，還要保證樓、屋蓋的統一性和抗震墻的連接也要可靠；對于建筑結構的布置力求采用規則結構，如果碰到比較復雜的結構，可采用防震縫。
6.對于建筑的結構計算和構造設計都要求合理
首先，對建筑底框砌體結構進行驗算的時候應該注意以下幾點：底部剪力方法僅對于剛度較均衡的多層結構，而比較薄弱的底層混合結構，還要把塑性變形集中的影響考慮進去；底層框架的混合結構不可以采用簡易的防震墻方法，應該采用雙保險的措施，抗震墻承擔了所有的剪力，而框架可以根據剛度的比例對剪力進行承擔。在對剛度進行計算時，框架不能折減，抗震墻的折減則可以減到剛度的百分之二十到三十之間。另外，在對樓板進行計算時，方法要準確，應該注意以下幾點：在對雙向板進行查表計算時，對材料泊松比的影響在計算時不可以忽視，不然會導致它的計算值偏小；在計算連續板時不可以用單向板進行簡單地計算。最后，荷載計算不能發生錯誤。
四、現代房屋建筑結構設計的發展趨勢
隨著社會的需求，計算理論的發展，計算機的應用，新型建材的研究與應用，今后建筑結構設計的會有如下的發展趨勢：
1. 概念設計將發揮越來越大的作用
概念設計是根據抗震設計的復雜性，難以精確計算而提出來的一種從宏觀上實現合理抗震，避免無必要的繁瑣計算，同時為抗震計算創造有利條件，使計算分析結果更能反映地震時結構反應的實際情況的設計方法。
2. 采用先進的計算理論
空間受力分析、非彈性變形分析、塑性內力分析、時程分析、最優化設計、方案優化等先進科學的設計方法、設計理論將得到越來越多的應用。
3. 使用具有高強、輕質、環保等特點的新型建材
建筑物的自重在結構計算中占很大的比重，使用輕質、高強的建材，將使建筑結構設計發生革命性的變化。
綜上所述，房屋建筑結構設計是個系統、全面的工作。作為結構設計人員，需要扎實的理論知識功底，靈活創新的思維和嚴肅認真負責的工作態度，加深對房屋建筑結構設計中常見問題的認識與研究，以不斷提高自身的結構設計水平，使設計的作品比現階段的其它建筑具有更高的水準、更合理和更經濟的結構形式。
參考文獻：
篇4
一、綠色住宅的發展現狀
我國現時在房屋住宅中進行節能降耗主要的工程是大力發展綠色住宅，綠色住宅是以人類與自然環境共同實現可持續發展為原則，同時做到高效使用資源的一種能使住宅與外部環境的物質都進行能源系統良性循環，無污染、無廢物廢氣，在能源上達到一定程度的自給自足狀態的新型環保節能住宅模式。在我國的能源消耗總量中，建筑能耗占了不小的部分，促進建筑節能是我國節能降耗減排工程的關鍵部分。只有在住宅建設單位、國家相關部門與綠色住宅研究人員等的互相合作，不斷拓寬思路和創新管理模式，才能使綠色住宅在節能減排上得到更好的發展。截至2010年底，我國的綠色住宅面積總數已達到2500萬m2以上，其中能執行綠色住宅節能標準的住宅占了99%，每年可以為國家節省75萬噸煤炭的消耗和減少200萬噸二氧化碳的排放。然而，相對于其他建筑環保節能技術比較先進的國家，我國的綠色住宅的普及率和節能水平還是比較落后。因此，我國的綠色住宅發展應該以可持續發展為原則，結合我國國情，對我國住宅整體狀況進行總體分析、布局，盡可能從多方面入手，降低房屋住宅施工和使用時的能耗，以及減少污染物的排放，引導我國房屋住宅不斷向節能降耗減排健康的方向發展。
二、在房屋住宅應用低碳技術
隨著全球暖化問題越來越嚴重，低碳技術的應用越來越受到人們的重視，低碳技術是指在電力、建筑、交通、化工、冶金等領域中通過可再生能源的使用或對煤炭進行干凈高效的運用、在排放前對二氧化碳進行收集和埋存等方式達到有效的降低溫室氣體排放量的技術。我國房屋住宅總面積是全球最大的，而且單位住宅面積與建筑能耗的比例相對較高，巨大的建筑能耗自然會帶來大量的溫室氣體排放，而隨著人們生活水平的提高，建筑能耗肯定會不斷增加。而在房屋住宅中引入低碳技術，不僅能夠有效節約能源，還有有效地對溫室氣體進行減排，繼而減輕了國家的能源負擔，減少了住戶對能源的資金投入，還能提高房屋住宅周邊的環境、空氣質量，從而改善居民的健康水平和生活效率，因此，在房屋住宅中應用低碳技術，無論對居民自身、還是對國家乃至地球都是百利而無一害的。
三、降低建筑能耗的節能設計
房屋住宅中降低建筑能耗的節能設計主要是將各種節能降耗技術和低碳技術引入到綠色住宅的科學化設計中，以建造出集節能、環保、安全、健康于一身的綠色住宅。以下就列舉幾個房屋住宅中降低建筑能耗的節能設計方案。
（一）隔熱和保溫
要提高房屋住宅的舒適度，首要就是提升住宅的隔熱和保溫效果，使室內溫度更適宜人們居住。對樓宇的頂層住宅來說，可以選擇在樓頂進行適當的綠化工程，通過綠化的阻隔使免受頂樓住宅免受陽光的直射，同時植物的光合作用也能在一定程度上幫助住宅減少二氧化碳的排放量。而一般的住宅可通過避免或盡量減少在室內安裝落地窗或覆蓋面過大的窗體，因為陽光經過窗體的輻射后會直接射進室內，對室內溫度的影響極大，特別是夏天的時候更是室內快速升溫的主因。窗體的玻璃應選用低輻射玻璃，因為其擁有優秀的隔熱效果和良好的透光率，能在保證室內光線充足的同時減少室內受陽光照射而升溫的程度，夏天時有效減少空調的能耗；而住宅的外墻應選用淺色、由加氣混凝土砌塊制成的節能型墻體；住在的屋面應選用綠化種植防水或者保溫材料擠塑板屋面，以實現屋內的保溫。設計單位在進行節能設計時，要優先選用自保溫體系。施工圖審查機構在進行節能設計審查時，要認真審查各項節能設計措施是否按要求落實到位；工程質量監督機構要加強對自保溫體系施工質量的監督檢查，發現未按要求施工的，應當及時責令改正。
（二）自然通風
在對房屋住宅的通風對流方案進行設計時，應通過樓宇坐向的調整、窗戶和室內的設計、增加樓宇間距的寬度，實現大多數樓宇南北通風對流，同時在確保樓宇在獲取足夠通風量的前提下達到熱量和濕度的雙向傳遞，以實現更好的空氣流通效果。樓宇的南北朝向是樓宇自然通風的最佳選擇，次選就是東南朝向。樓宇朝向的選取依據就是：樓宇在夏天能夠獲得足夠的自然通風，以及避免受到太陽直接照射；冬天則要避免受到過多的風量進入，轉而需要充足的太陽照射。
（三）太陽能的利用
在住宅外部安裝太陽能收集器，以做到對太陽輻射能的收集利用，太陽能收集器將收集的太陽能用于對冷水的加熱，然后保存在有保溫功能的水箱內，保存的熱水可隨時供用戶使用。除此之外，還可以通過安裝太陽能照明設備，將太陽能直接或轉換為電能供照明設備所用。這樣對減少對水加熱和照明的能耗有一定的幫助。例如，位于某地的大樓，早在2007年就被建設部列入科技示范工程，是建設部制定實施《綠色建筑評價標準》以來，國內首座由民營企業全額投資興建的綠色節能建筑，在業內外享有盛譽。如今辛迪集團在金華的總部，繼續加大綠色建筑的推廣運用，讓更多普通市民也能享受光電節能建筑帶來的品質生活。位于某地多層住宅區，占地面積約255畝，總建筑面積達27萬多平方米，是目前當地最大的家用太陽能小區，太陽能集熱面積將達5000多平方米，2000戶家庭將100%使用太陽能熱水。
（四）低能耗、可循環再用材料的應用
在房屋住宅的施工中會產生大量的建筑施工廢料和溫室氣體，并消耗大量的能源。因此我們在住宅建設時應盡可能使用高性能、低材耗的建筑材料，例如輕鋼材料，其具有質量小，只約有普通混凝土材料的25%，形態靈活性較高的特點，對縮短建筑工期，減少能耗很有幫助。質量僅為傳統鋼筋混凝土結構的1/4。另外，根據數據顯示，若建筑施工選用非本地生產的建筑材料時，其從生產到施工消耗的能源總量是選用本地生產的建筑材料的將近5倍，因此我們在建筑選材時應盡可能選取本地的建筑材料。同時，使用可循環再用材料也是住宅建筑中重要的節能環保工作，要實現住宅建筑的節能化最重要就是做到提高可循環再用材料的使用比例，盡量做到使用最新的環保材料和簡化施工工序。
（五）防噪音
噪音是影響居民居住舒適度的重要因素，所以在住宅建筑時，不但要考慮住宅與各種噪音源的距離，應盡量選取遠離較大噪音源的地方，還要選用具有良好隔音功能的建筑材料，還可以通過安裝隔聲屏障，盡可能降低噪音對住宅內人員的侵擾。
（六）路風控制
通常來說，兩座住宅樓之間會產生一定的空氣流動而形成路風，形成的原因有兩個，一個是氣體由兩側的住宅樓所排放，另一個可能就是大風季節空氣在通過狹窄的樓距而形成的風。因此在住宅建筑時要注意與周邊建筑物的樓距，降低路風對住戶產生影響。
結束語
總而言之，對房屋住宅進行降低建筑能耗的節能設計，關鍵就是在設計時通過低碳技術和其他建筑節能技術的引入，進行房屋住宅的合適選址、選用環保節能的建筑材料以及對住宅各方面的節能化設計，達到從選材到居住全過程整體的節能降耗。我國應該堅持綠色住宅和低碳技術的大力推行，加快綠色住宅的發展和普及，使更多的綠色住宅建設起來，并不斷提高其節能效果根據研究，更好地為減輕全球性的能源短缺的負擔，以及為保護環境、減慢地球環境惡化的速度做出貢獻。
參考文獻
篇5
1.1 入侵報警系統
人侵報警系統通常由前端設備（包括探測器和緊急報警裝置）、傳輸設備、處理/控制/管理設備和顯示/記錄設備四個部分構成。要求系統具有自檢、報警、故障、被破壞、操作（包括開機、關機、設防、撤防、更改等）等信息的現實記錄功能。
1.2 視頻安防監控系統
視頻安防監控系統包括前端設備、傳輸設備、處理，控制設備和記錄/現實設備四大部分。
能實現以下功能：應根據各類建筑物安全防范管理的需要，對建筑物內（外）的主要公共活動場所、通道、電梯及重要部位等進行視頻探測、圖像實時監控和有效記錄、回訪；畫面顯示應能任意編程，能自動或手動切換，畫面上應有攝像機的信號、部位、地址和時間、日期顯示；矩陣切換和數字視頻網絡虛擬交換/切換模式的系統應具有系統信息儲存功能，在供電中斷或關機后，對所有編程信息和時間信息均應保持；系統應能獨立運行，也能與其它系統聯動；輔助照明聯動應與相應聯動攝像機的圖像顯示協調同步；系統應預留與安全防范管理系統聯網的接口，實現安全防范管理系統對視頻安防監控系統的只能化管理與控制。
1.3 出人口控制系統
系統主要由識讀部分、傳輸部分、管理/控制部分和執行部分以及相應的系統軟件組成。
系統的功能要求如下：系統應在樓內（外）出人口、通道、重要房間門等處設置出入口控制裝置，對被設防區域的通過對象及其通過時間等進行授權、實時和多級程序控制，系統應有報警功能；系統的信息處理裝置應能對系統中的有關信息自動記錄、打印、儲存，并有防篡改和防銷毀等措施；系統應能獨立運行，并能與火災自動報警系統、視頻安防監控系統、入侵報警系統聯動。
1.4 訪客對講系統
系統由前端、識讀部分、執行部分、傳輸部分、管理/控制部分、顯示以及相應的系統軟件組成。
系統應能實現以下功能要求：實現訪客與主人之間的雙向通話或可視通話，并能由主人遙控防盜門的開啟及向安防監控中心進行緊急報警；管理主機應能控制一定數量的門口機和多個副管理機；住戶分機應具有免掛機功能，分機沒掛好不影響呼叫；管理主機應具有優先功能；門口機宜具有密碼開鎖功能。
1.5 電子巡查系統
由前端設備、傳輸部分、管理/控制部分、顯示/記錄設備以及相應的系統軟件組成。系統可獨立設置，也可與出入口控制系統或入侵報警系統聯合設置；系統應能編制保安人員巡查軟件，在預先設定的巡查圖中，用讀卡器或其它方式，對巡查保安人員的行動、狀態進行監督和記錄，在線式巡查系統的保安人員在巡查發生意外情況時，可以及時向安防監控中心報警。
1.6 停車場（庫）管理系統
系統由入口部分，場（庫）部分、出口部分、中央管理部分組成。要求系統能完成對車輛進出及收費的有效管理。設計時，可根據使用者的實際情況和功能需求選擇合理配置。
2、系統集成
安全防范系統的集成設計包括子系統的集成設計、總系統的集成設計，必要時還應考慮總系統與上一級管理系統的集成設計。在進行具體設計時各子系統間的聯動設計應符合下列規定：根據安全管理的要求，出人口控制系統必須考慮與消防報警系統的聯動，保證火災情況下的緊急逃生；根據實際需要，電子巡查系統可與出入口控制系統或入侵報警系統進行聯動；出入口控制系統可與入侵報警系統或/和視頻安防監控系統聯動；入侵報警系統可與視頻安防監控系統或/和出人口控制系統聯動等。
3、線路敷設
為防止電磁干擾，需采用金屬導管布線、金屬線槽布線、專用金屬電纜橋架布線等布線方式且應遠離高壓線；AC220V電源線與信號傳輸線分別穿管平行敷設時，間距不得小于0.3m。交叉敷設時宜成直角；同軸電纜的彎曲半徑應大于其外徑的15倍；設計時應盡量避免電纜的連續；引入控制臺的線纜位置應保證配線整齊，避免交叉。
4、電源與接地
安全防范系統的主電源為：電力系統電源AC220/380V 50Hz、原電池/燃料電池（用于微功耗系統的供電）；再生能源如光伏發電裝置、風力發電裝置；備用電源為：UPS、蓄電池、發電機組。
安全防范系統備用電源的配置應符合《安全防范系統供電技術要求》GB/T15408-2009的規定，應滿足使用者的要求；采用分布供電時攝影機和視頻切換控制設備的供電宜同相電源；控制臺的電源應直接引至配電箱；同軸電纜的屏蔽層應接地；專用接地干線采用銅芯絕緣導線或電纜，其線芯截面積不應小于16mm2。接地電阻不大于4Ω。
5、安全監控中心
篇6
近年來，隨著我國經濟建設的飛速發展，人民的生活條件特別是居住條件得到極大的改善，促進了我國住宅裝修市場的飛速發展。與此同時，由裝修帶來的室內環境污染問題也相伴而生，嚴重影響了人們的生活質量和身體健康。1987年世界衛生組織(WHO)調查報告指出:在新建和改建住宅中，約有30%的人患有由室內環境污染造成的“病態建筑綜合癥”，出現頭痛、干咳、惡心和對氣味敏感等癥狀。目前國際上一些環保專家已把室內環境污染列為繼煤煙型污染和石油型污染之后的第三代污染問題。
2住宅室內環境污染現狀
室內環境污染是指室內各種物理的、化學的、生物的有害物質和放射性因素的存在及其擴散而對人類身心健康和生產過程造成危害的現象。
在我國，近年來室內環境污染引起的民事糾紛日益增多，引起了國家及有關部委的高度重視。2001年12月，我國了《民用建筑工程室內環境污染控制規范》(以下簡稱規范)，這是我國建筑和裝修工程首次涉及室內污染控制的規范，《規范》明確將氛、甲醛、氨、苯及總揮發性有機化合物( TVOC)作為室內環境污染的控制對象。隨后，國家還先后制定了《室內裝飾裝修材料有害物質限量標準》、《室內空氣質量標準》和《綠色建筑評價標準》等。這些規范和標準，對從源頭上控制室內環境污染起到了較大的作用。但是受制于規范、標準推廣運用的范圍，以及經濟水平等因素，當前由裝修造成的室內環境污染問題在我國，特別是中西部地區仍然十分嚴重。
3住宅室內環境污染原因分析
裝修造成的室內環境污染原因很多，包括不合理的設計、不合格的裝修材料、不當的施工方法以及人們檢測室內環境質量的意識尚未形成等。因此，住宅裝修工程環境污染控制是一個系統工程，應從裝修設計、施工和竣工檢測等方面進行全過程污染控制。其中裝修設計是住宅裝修工程的基礎，也是對裝修所造成的環境污染進行控制的源頭。
2009年第一季度，四川省環境監測中心根據《室內空氣質量標準》，對成都市15戶新裝修住宅進行室內空氣中甲醛、苯及總揮發性有機化合物檢測。檢測結果顯示:空氣質量優秀，各項污染物含量均未超標的只有2戶，占總數的14%;室內甲醛污染超標的有9戶，占總數的60%，最高污染值為3 . 32mg/m3，超出標準限量(0. l0mg/m3)32倍;苯污染超標的只有1戶，占總數的7%，最高污染值為0 .18mg/m3，超出標準限量(0 . l lmg/m3 )0. 6倍;總揮發性有機化合物污染超標的有13戶，占總數的86%，最高污染值為5 . 63mg/m3，超出標準限量(0.60mg/m3)8倍。檢測顯示大部分新裝修住宅室內甲醛和總揮發性有機化合物污染比較嚴重，而造成這兩種污染物超標的原因主要是由于裝修材料設計選用不合理，單一材料使用和復合材料使用量較大造成的。檢測中還發現大部分住宅密閉性較強，可開啟的窗戶較小，室內通風不良，造成了裝修產生的污染物不易擴散和稀釋。由此可以看出，裝修設計對于控制室內環境污染具有源頭性的關鍵作用。
4控制室內環境污染的設計方案
裝修設計是指消費者或裝飾公司對住宅整體的結構、布局和材料的設計。為控制和降低室內環境污染，裝修設計中應著重從室內通風設計和選用材料設計兩方面采取措施。
4.1室內通風設計
設計合理的住宅通風，加強通風換氣，用室外新鮮空氣稀釋室內環境污染物，改善室內空氣質量，是降低室內環境污染最方便有效的途徑之一。一般而言，新風量越多，對人們的健康越有利。國內外許多研究表明，產生“病態建筑綜合癥”的一個重要原因就是新風量不足。室內空氣品質與氣候國際協會成員、Indoor Air期刊主編Sun-dell教授對瑞典160幢建筑進行調查研究，發現新風量越大，發生“病態建筑綜合癥”的風險越小(圖1)。
新風量是指室內補給的新鮮空氣量。新風量根據的濃度來確定是大多數國家使用的基本方法。與人體的新陳代謝有關，人呼出的氣體中占4%一5 %，而新風量標準根據人體的生理需要，要使室內的濃度限制在0.1%，則必須保證每人每小時新風量為30m.。
為了保證室內足夠的新風量，在裝修設計中應充分考慮建筑物通風。通風包括自然通風和機械通風兩種形式，其中自然通風不僅成本低廉，而且通風效果明顯好于機械通風。因此，在裝修設計中應盡可能設計保留建筑物自然通風，對于隔墻和門窗設置上，應充分考慮自然通風效果，最好能在設計中形成“穿堂風”，保持室內空氣貫通，加快空氣流動帶走污染空氣;對于一些私密性要求不高的房間，可將隔墻改作活動折疊門或設計成通透型置物架;此外，最好不要人為地阻擋室內的通風，如封閉陽臺，增加房屋隔斷等。
對于廚房、衛生間、儲藏室等功能性房間，由于往往沒有較好的自然通風，可采取機械通風方式，如設置排氣裝置。排氣應當直接排出室外，不能再進人室內循環。
4.2選用材料設計
裝修材料是室內環境的主要污染源，不合格的裝修材料更是造成室內空氣質量不達標的罪魁禍首。2007年第三季度，四川省工商局對全省部分地區經銷的強化木地板、涂料進行了質量監測，其抽查強化木地板40個批次，合格的18個批次，合格率為45 %;抽查涂料40個批次，合格的15批次，合格率僅為37 . 5 %。 2007年11月，上海市工商局對上海市流通領域膠粘劑開展了質量監測，抽查膠粘劑30批次，合格的15種，合格率僅為50 .0 %2008年8月，武漢市工商局對武漢市建筑裝飾材料專業市場中銷售的50批次的PVC排水管、板材和涂料膠水進行了專項質量監測。監測結果顯示，總體合格率僅為28 %。其中，板材合格率為35 %，涂料膠水合格率為30 %，而PVC排水管合格率僅為10%。
綜合全國各地對裝修材料的檢測通報，污染物含量超標和物理性能不達標是當前不合格裝修材料中普遍存在的問題。面對良芳不齊的建材市場，如何在裝修設計中合理選擇裝修材料，對于控制室內環境污染就顯得尤為重要。
4.2.1拉制材料用量原則
提倡簡潔設計，減少各種裝修材料的用量，降低污染物的累加效應，是裝修設計中控制室內環境污染源的一項重要措施。簡潔設計就是按照簡潔、實用的原則進行設計，不設計一些華而不實，既浪費資源，又影響日常生活舒適程度的裝飾項目。
裝修設計中，還應注意搭配各種裝修材料的使用量，比如地面和墻面的材料最好不要使用單一種類的材料，因為使用面積較大，如果選擇單一材料會造成室內某種有害物質超標。
4.2.2選用材料原則
裝修設計所選用的材料合理與否，是控制室內環境污染源的另一項重要措施。在設計過程中，對于材料的選用要考慮兩點:盡量減少使用可產生嚴重化學性污染的材料，如溶劑型油漆、化纖地毯、膠水、密度板等;多使用無機材料，無機材料大部分都是無害、安全的，如各種工藝玻璃、金屬、鑄鐵等。
在選用無機非金屬裝修材料、人造板材、涂料以及膠粘劑等常用材料時，要按照國家有關規范、標準對住宅裝修的要求，設計選用符合國家標準的綠色裝修材料。
(1)無機非金屬裝修材料如石材、陶瓷、石膏板等，必須符合《規范》要求的放射性限量指標。住宅工程作為1類民用建筑，必須采用放射性指標限量為A類的裝修材料。有些天然石材的設計選擇要尤其注意，一般來講，巖漿巖中的酸人巖，如花崗巖，放射性含量較高;沉積巖中的碎屑沉積巖，如頁巖，放射性含量也比其他石材高。花崗巖和頁巖都不適宜選做住宅的裝修材料。
(2)人造板材包括膠合板、細木工板(俗稱大芯板)、纖維板、復合木地板等，是造成裝修工程甲醛污染的主要來源之一。在設計選用板材時，一定要選用游離甲醛含量和釋放量為E1類的板材;同時，房屋內門等最好不要選用復合材料大芯板或者九厘板來制作，盡量選擇工廠加工好的成品門。
(3)涂料主要由膠結基料、顏料、填料、溶劑(或水)及各種助劑組成，一般用于內墻、頂棚、門窗、家具等物體的表面，是裝修中使用面積較大的材料。按是否使用有機溶劑分為溶劑型涂料和水性涂料。溶劑型涂料多用于木器、金屬表面的涂飾，含有大量揮發性有機溶劑，對室內環境污染較大，最好不要選用。水性涂料因其以水為稀釋劑，所以揮發性有害物質含量較少。用量較大的內墻涂料，可以采用乳膠漆這類水性涂料，而木器涂飾也建議選用水性木器漆。
(4)膠粘劑和涂料一樣，主要由膠結基料、填料、溶劑(或水)及各種助劑組成，膠粘劑由于粘接后被材料覆蓋，有害氣體遲遲散發不盡，所以對室內環境的危害比涂料還大，必須嚴格選用。在保證正常使用功能的前提下，盡量選用低毒性、低有害氣體揮發量的溶劑型膠粘劑和水性膠粘劑。住宅裝修不宜選用聚乙烯醇縮甲醛膠粘劑(107膠)。
4.3設計方案實施效果
篇7
多層樓施工技術方案
1.進戶線
1）多于4個樓門的多層樓進戶線為二路。
2）樓門之間水平干線，應在建筑物墻外沿墻敷設，宜采用電纜敷設或鍍鋅鋼管配線。
3）導線截面積選擇原則同下例。
2.由供電局取消樓門總表，產權單位應采用隔離開關以利檢修之用。
3.TN/C系統入戶前應設保護接地體，接地電阻應小于4Ω，并形成TN？C？S制，接戶線進樓應重復接地。
4.樓內配電干線
1）宜采用鍍鋅鋼管配線。鍍鋅鋼管要可靠接地，并盡量美觀，方便居民。
2）使用銅導線，導線截面選取，舉例如下：
COSψ取值0.9，K取值0.5
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ ｜ 2 ｜｜ ｜ ｜
｜ 單位系數 ｜ 50W／建筑m ｜｜ 計算容量 ｜16．5kW ｜
｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜｜－－－－－－－｜－－－－－｜
｜ 2 ｜ 2 ｜｜ ｜ ｜
｜ 建筑m ／戶 ｜ 55m ／戶 ｜｜ COSψ ｜ 0．9 ｜
｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜｜－－－－－－－｜－－－－－｜
｜ 戶數 ｜ 12戶 ｜｜ 計算電流 ｜83．3A ｜
｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜｜－－－－－－－｜－－－－－｜
｜ ｜ ｜｜ ｜ 2 ｜
｜ 需用系數 ｜ 0．5 ｜｜ 導線截面 ｜宜選35mm ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
5.“一戶一表”的表箱
1）表箱位置選擇：施工單位與住宅產權單位協商確定，設在樓道公共場所，要便利群眾，美觀。
2）施工安排中做好住戶、供電部門之間的銜接協調。
3）表箱要可靠接地。
6.表尾線
1）宜采用阻燃塑管或塑槽板配線
2）火線、零線，應采用6平方毫米銅線，PE線截面積不小于2.5平方毫米。
7.居室內部
1）取消電表，應有雙極隔離開關，插座回路，設一只漏電保安器。
2）PE線引至戶內原表盤上，并做PE端子。
3）增設大功率家用電器線路，一居室增設一路，二居室增設二路，采用2.5平方毫米，接PE線。
4）增加大功率家用電器線路后，達到50W／建筑平方米，且線路絕緣合格，原則上不更換室內線路。
5）對于施工中可能發生的破壞室內裝修問題，事先與住戶協商。
8.樓道照明燈
1）單獨設置照明回路。
2）宜采用聲、光控延時開關。
9.有關技術規定采用
《關于頒布住宅電氣設計通用標準的通知》
「96首規字第206號
《關于住宅電氣設計標準的補充通知》
「97首規辦規字第235號
《北京地區電氣工程安裝標準》
《北京地區城鎮居民住宅配電設施改造，同步實施“一戶一表”電氣安裝驗收暫行規定》
10.本次改造全部采用銅導線。
11.施工盡量減少停電時間，應不影響居民當晚用電。
高層樓
1.原則上不改變樓內主接線的原設計方案。
2.導線全部采用銅線，導線截面選取原則同上例：
需用系數選擇：
19～24戶 0.45
25～100戶 0.4
101～200 0.33
〉200戶 0.26
3.配電柜
配電柜改造應滿足增容后標準。
4.其他同多層樓。
平房
篇8
篇9
（一）合法住宅房屋
征收合法住宅房屋可實行貨幣補償，也可實行產權調換。
合法住宅房屋的補償，遵循不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房屋市場價格的估價原則，由房地產價格評估機構按照被征收房屋所處區位的新建普通商品房市場價格，結合被征收房屋成新程度、權益狀況、建筑結構形式、樓層和容積率等因素評估確定。
物價部門會同房地產交易中心根據城區房地產市場價格變動情況定期公布城區不同區域新建普通商品房平均市場價。
合法住宅房屋補償金額=（被征收房屋區位價+被征收房屋重置成新價）×被征收房屋合法建筑面積
被征收房屋區位價=城區新建普通商品房平均市場價－新建普通商品房房屋重置價
（二）營業用房
營業用房的征收可實行貨幣補償，也可實行安置住宅房屋方式進行產權調換。
被征收營業用房的補償，由房地產價格評估機構按照《房地產估價規范》（GB/T50291—）中的市場比較法對被征收房屋進行交易日期修正、區域因素修正和個別因素（房屋成新程度、權益狀況、建筑結構形式、樓層、使用率、取得土地使用權方式和使用年限等）修正計算確定。
（三）被征收的合法住宅房屋用作營業用途，同時符合下列條件的，在原征收補償重置價格標準的基礎上增加20%。
1、取得營業執照、稅務登記證并有納稅記錄;
2、房屋所有權證、營業執照和稅務登記證注明的營業地點相一致。
（四）征收范圍內的違章建筑物和超過批準期限的臨時建筑不予補償；未超過批準期限的臨時建筑，可按照現行工程造價給予補償。
（五）征收范圍內的附屬物根據附件3評估補償；特殊結構房屋、附屬設施或裝修由評估機構和房屋征收部門共同勘測評估確定；
征收樓房房產證中載明并與樓房一體建設的車庫或儲藏室，其補償金額中包含車庫或儲藏室的區位價。
（六）房屋征收范圍確定后新建、改建、擴建的房屋、附屬物及裝修等不予補償。
（七）搬遷補助、臨時安置補助和停產、停業損失補助
因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門按600元/戶的標準支付給被征收人搬遷補助費。
被征收合法住宅房屋實行貨幣補償的，由被征收人自行安置，征收人按被征收房屋合法建筑面積每平方米15元一次性付給被征收人臨時安置補助費。征收合法住宅房屋實行房屋產權調換的，在協議規定的過渡期限內，被征收人自行安排住處的，征收人按被征收房屋合法建筑面積每月每平方米6元的標準支付臨時安置補助費。
因征收人責任延長過渡期的，自逾期之月起，征收部門向實行產權調換的被征收人按原補助標準的兩倍支付臨時安置補助費。
征收合法私有營業房屋的，征收部門按被征收合法營業房屋建筑面積每平方米100元的標準一次性支付被征收人停產停業損失補助費。
（八）對平房合法用地大于或等于166平方米、合法住宅房屋建筑面積小于100平方米，以及無土地證、房產證的被征收人，按以下辦法進行補償：實有合法住宅房屋建筑面積至100平方米合法享用住宅房屋建筑面積之間的部分，按[合法享用住宅房屋建筑面積(100平方米)－實有合法住宅房屋建筑面積]×被征收房屋區位價進行補償，該面積不計入安置住宅面積，且實有合法住宅房屋建筑面積不再享受平房容積率系數調整；合法住宅用地面積小于166平方米的，按實際合法用地面積0.6的建房容積率確定合法享用住宅房屋建筑面積，并按以上辦法進行補償。
（九）規劃征收范圍內的供水、排水、天然氣、供熱、電力、電信、有線電視等市政配套設施需要遷移的,由產權單位按照統一規劃要求無償自行遷移；被征收人原有安裝的供水、天然氣、供熱、電力、電信、有線電視等設施需要拆除的，安置房未統一配套或實行貨幣補償的，按現行市場價格付給初裝費。
二、房屋征收安置政策
（一）房屋征收部門應對要求采取房屋產權調換的被征收人進行補償和安置，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。
1、被征收房屋實行產權調換的，安置住宅房屋價格本著“征一還一”的安置原則確定。
安置樓房平均價格、車庫價格和儲藏室價格按附件6“住宅房屋評估和安置樓房優惠價格”結算。
被征收樓房房產證中載明的車庫、儲藏室，其建筑面積不計入產權調換合法建筑面積之內。
安置住宅房屋建筑面積按照國家頒布的《房產測量規范》進行計算，車庫或儲藏室建筑面積不計入安置住宅房屋建筑面積之內。
2、被征收人的安置住宅房屋土地使用權按照原征收房屋土地使用權使用性質進行確定。原征收房屋使用土地是國有出讓土地的，安置住宅房屋發放國有出讓土地使用權證；原征收房屋使用土地是國有劃撥土地或集體土地的，安置住宅房屋發放國有劃撥土地使用權證。
（二）安置住宅房屋面積及戶型選擇
安置住宅房屋的戶型根據被征收房屋合法建筑面積進行選擇。
被征收人在規定的期限內，簽訂《房屋征收補償安置協議》并騰空房屋的，可享受以下安置住宅房屋優惠政策：
1、被征收人可根據被征收合法住宅房屋建筑面積在原則上不超過20%的范圍之內選擇安置住宅房屋。
2、父母子女、親兄弟姐妹由本人書面共同申請，經房屋征收部門研究通過，可辦理合戶手續，合計合法建筑面積選擇安置住宅房屋。
3、戶型面積選擇
被征收人按照被征收房屋合法面積對應選擇戶型及地上室或車庫；擁有住宅合法面積小，照顧20%后仍達不到最小戶型的，只能選擇最小戶型；擁有住宅合法面積大于最小戶型，照顧20%后，只可選擇相鄰面積對應的戶型；擁有住宅合法面積超過最大戶型面積的，可按上述辦法選擇兩套以上的戶型。
（三）安置樓房的價格按以下標準結合附件4“樓層調整系數”計算：安置樓房建筑面積超過被征收住宅房屋合法建筑面積10%（含10%）以內的部分，按照安置樓房優惠均價計算；安置樓房建筑面積超過被征收住宅房屋合法建筑面積10%—20%（含20%）部分，按附件6“10%—20%部分優惠均價”計算；安置樓房建筑面積超過被征收住宅房屋合法建筑面積20%以上部分，按征收時安置房屋周邊區域新建商品房市場平均價格計算(詳見附件6)。
（四）對被征收人系孤寡老人或直系供養親屬系下肢殘疾、雙目失明或年齡超過70歲以上的，本人提出書面申請，由單位或社區申報，經民政、殘聯審查公示無異議，在房屋征收公告規定的簽約期限內簽訂房屋征收補償協議并騰空房屋的，可優先安置在一層。
（五）被征收人符合住房保障條件的，房屋征收部門為被征收人提供安置保障房，面積不低于國家強制性標準規定的住宅設計最低套型面積。
（六）安置順序
實行房屋產權調換統一安置的,被征收人按“早搬遷、早選擇”的原則進行安置，具體安置順序根據房屋征收實際情況制定辦法進行確定。優先安置一層的被征收人在選擇安置樓房位置時，只能選擇安置樓房對應車庫或儲藏室。
（七）產權調換結算
如被征收人安置住宅房屋總價款超過房屋征收補償費和獎勵的總額，其差價款分兩次結清。第一次在房屋征收部門和被征收人簽訂房屋征收補償安置協議10日內付差價款的70%；第二次在安置住宅房屋交付前將余款全部結清。交款通知送達之日起逾期30日仍不交清安置住宅房屋差價款的，視為自動放棄安置，由房屋征收部門退回原預付款，安置住宅房屋由征收部門另行處理。
如房屋征收補償費和獎勵的總額超過安置住宅房屋總價款，房屋征收部門在被征收人簽訂房屋征收補償安置協議并將被征收房屋及其附屬物全部搬遷完畢30日內向被征收人支付差價款。
三、被征收房屋合法建筑面積的認定
市政府在作出房屋征收決定前，組織市規劃局、房地產交易中心、國土資源局和房屋征收部門等有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。
四、獎勵政策
（一）貨幣補償、自行安置獎勵
被征收人選擇貨幣補償并書面承諾自行解決居住問題的，房屋征收部門在被征收人住宅房屋評估總額的基礎上，增加15%作為貨幣補貼予以獎勵。
（二）提前搬遷和簽訂協議獎勵
對被征收人實行兩次獎勵。第一次，被征收人在房屋征收公告規定的簽約期限內簽訂房屋征收補償安置協議的，每戶每提前一天獎勵600元（最高獎勵12000元）；第二次，對在房屋征收公告規定的搬遷期限內全部完成搬遷并結清安置房差價款的，每戶每提前一天獎勵400元（最高獎勵8000元）。
只征收地面附著物未征收合法房屋，在征收公告規定的搬遷期限內，被征收人簽訂地面附著物征收補償協議并完成搬遷的，按地面附著物補償費的5%給予獎勵（最高不超過20000元）。
五、法律責任
房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，房屋征收部門報請市政府依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，市政府依法申請人民法院強制執行。
篇10
一、房屋產權信息公開與信息真實度對稅基評估的影響
（一）房屋產權信息公開對稅基評估的影響
在大多數發達國家和地區，政府登記的房屋產權信息都對外公開，市民所擁有的所有房地產任何人都可直接查詢獲取，而且絕大部分查詢都是免費的。以美國為例，美國實行契約登記制度，購房并無類似我們的房產證，美國所有房產信息，包括房屋交易和納稅信息都在市政府有詳細的備案，任何人都可以登錄政府網站查詢包括房屋產權擁有人在內的所有信息，少數沒有政府網站的地區，民眾可以去政府辦公室查詢，需要說明的是，不僅是自己的，任何人的房產他人都可以查詢到。
為什么房屋產權信息還會完全公開，讓別人隨意查詢？主要原因有二：第一，反腐的問題。房地產作為資產價值存在形態，承載了無論是個人還是家庭財產的主要部分，只要公布房地產產權信息，貪污的財產就不易找到像樣的載體。第二，采用市場法進行稅基評估，公平公開透明地課征房產稅。一般的稅基評估方法都是計算機輔助批量評估方法，該稅基評估方法選用所需要考慮的因素通常有數據質量、數據信息的可靠性、數據收集的難易程度、批量評估技術數據分析系統等。數據信息的可靠性、交易案例和數據真實可靠是稅基評估的生命力所在，如果信息不公開透明，一般情況下民眾會懷疑其來源的可靠性。稅基評估如果采用可比銷售法則必須確保交易案例和數據真實可靠，數據真實可靠是批量評估采用可比銷售法的關鍵。如果不公開房屋產權信息，民眾就無法驗證房屋交易信息的可靠性，一個無法驗證可靠性的數據系統是無法取信于民的。換言之，采用市場法的稅基批量評估就不會被民眾認可。基于以上原因，包括房屋所有權人在內的房產信息必須公開，這是個繞不過去的坎。比中國更加重視保護隱私的美國也只得選擇完全公開私人房屋產權等信息。
（二）我國房屋產權信息保密和買賣現狀對稅基評估的影響
在我國意欲查詢他人房屋產權信息，必須首先申請，再由有關部門領導層層審批，除了在司法支持下的追債，絕大多數情況下，個人是不允許查詢他人房產任何信息的。
2012年，廣州先后發生了“房叔”和“房嬸”事件。事件發生后，廣州市房地產檔案館為了堵塞管理漏洞，立即對系統及現行查詢制度、流程進行分析，從加強人員管理教育、提升技術防控手段方面入手進行整改。2013年2月18日新聞也陸續報道了，福建、江蘇等地以“進一步處理好物權公示和隱私保護的關系”為由，強化對房屋信息查詢的限制措施。可見，在我國，未來很長一段時間內，公開居民房屋產權信息是不可能的。
一旦開征房產稅，那就表明大家需要依據所擁有的財產對社會進行納稅，做貢獻，如果有人弄虛作假，對于那些如數繳納房產稅的國民而言就不公平，因此，大家會不斷向政府發問，民眾的知情權為何被剝奪？為什么不公開包括房屋產權人姓名和房屋納稅記錄等信息在內的房屋信息管理系統？何時公開房屋信息管理系統？未免陷入此等尷尬境地，因而短期內不會推房地產稅。只要賣地的土地出讓金還夠地方政府開支，住宅房地產稅就不會開征。因此，不少專家認為在中國，相當長時間內，不具備課征房產稅的現實條件。這一觀點值得商榷，但房屋產權信息不公開對住宅房地產稅和住宅房地產稅基評估影響巨大卻毋庸置疑。
此外，還有一個房屋交易的陰陽合同行為問題。陰陽合同行為指房屋交易雙方為了規避稅費，簽訂兩個房屋交易合同，政府登記備案的合同與實際的交易合同有非常大的出入，前者在交易金額上較之后者低了許多。這種違法行為的原動力主要是買方想少交稅費，而且為了盡快促成房屋交易，房屋經紀公司對這一行為樂觀其成，有的甚至出謀劃策。房屋交易陰陽合同導致備案的交易數據嚴重失真。陰陽合同占所有二手房成交的比例可能達到70%以上，甚至達到90%，果真如此，收集到的這些交易數據有何實際意義？如果使用這些失真數據，只會讓評估結果扭曲。在相當長的一段時間內，房屋交易的陰陽合同行為導致的高質量基礎數據的缺失將制約我國市場法在住宅房地產稅基評估領域有效推行。應當說，房屋交易的陰陽合同行為從根上講也是由于房屋產權信息不公開造成的。由于房屋管理信息系統不對外公開，陰陽合同行為具有隱蔽性，除了交易雙方和房屋經紀公司外，無人知曉。換句話說，社會無法對這一不法行為進行監督，打擊陰陽合同行為難度非常大。房屋交易陰陽合同行為嚴重影響了數據質量，限制了市場法在住宅房地產稅基評估當中的運用。
二、我國居民住宅房地產稅基評估技術的確定
通過對房屋產權信息公開與否以及房屋交易陰陽合同行為對住宅房地產稅基評估的影響分析，筆者發現，這些因素會嚴重影響市場法在住宅房地產稅基批量評估中的應用。一定意義上講，是否采用市場法進行住宅房地產稅基的計算機輔助批量評估作業取決于是否公開房屋產權信息，因為如果不公開產權信息就無法獲得足夠令人信服的可比交易案例。但是，房屋產權信息不公開不代表就不能進行住宅房地產稅基評估。課征房地產稅不取決于是否公開房屋產權信息，主要取決于地方財政收入問題。
（一）我國居民住宅房地產稅基評估技術的路線選擇
目前我國不宜采用市場法進行住宅房地產稅基評估，但是，完全可以采取其他的評估方法，比如德國采用成本法進行住宅房地產稅基就是較好的借鑒。從技術上講，是否開征住宅房地產稅不在于稅基評估的技術問題，稅基評估技術問題不會成為課征房產稅的攔路虎，只要愿意開征，稅基評估的技術問題是可以解決的。
我國對個人住房開征房產稅，其稅基確定技術主要有三種：第一種，按照交易價格課稅，主要在試行階段，沒有評估經驗。第二種，做好了部分稅基評估準備工作，擁有相對完善的房屋信息數據，可以開展稅基評估，在一些能夠負擔較大CAMA和地理信息系統（GIS）初期建設成本的大城市，可采用CAMA和GIS進行計算機輔助批量評估作業。只不過，由于無法確保房屋交易等信息的真實性，我國不便于采用可比銷售法，可以通過基準地價和工程造價的基礎數據來評估其課稅價值。第三種，可以學習美國等國家經驗，只要能夠公開房屋管理信息系統、能夠確保房屋交易等信息的真實性，即可采用以交易為目的、價值類型為市場價值、方法為可比銷售法的計算機輔助批量評估作業模型。第二種技術有些類似德國住宅房地產稅基評估方法，我們可以效仿德國稅基評估的方法，一直采用第二種技術。當然在具備條件的情況下，也可以采用第三種技術，但并不是說第二種技術采用一段時間后就必然會發展到采用第三種技術。需要說明的是，盡管在國際上使用比較廣泛，價值類型為市場價值、以交易為目的、可比銷售法為核心的第三種技術用于住宅房地產稅基評估存在爭議。
我國目前采用第一種方法來確定稅基評估值，即以交易價格為課稅基礎。將來應當采用第二種，即采用計算機輔助批量評估技術與地理信息系統，依據房產稅基評估的標準程序和規范，確保高質量和高效率，大大提高評估的作業水平，滿足房產課稅的需求。
（二）我國居民住宅房地產稅基評估技術的方法分析
采用成本法思路進行住宅房地產稅基評估，需將建筑和土地分別估價。無論是建筑還是土地價值，都可以采用稅基批量評估方法。
土地價值擬通過基準地價來獲取，建筑物價值通過每年公布的建造成本來調整。我國對城市基準地價有規定，一般要求2—3年調整一次城市基準地價，在地價比較穩定的時期，調整的周期可以適當延長。當然，有些城市可能周期長了點，如北京市，1993年公布了基準地價，2002年調整了北京市的基準地價。周期雖然長了點，但畢竟還是有了城市基準地價。此處節選了2002年調整后的基準地價表有關居住用途的數據，見表1。據京政發〔2002〕32號之《附件五：北京市基準地價級別范圍》可以看出三、四、五級范圍大致對應北京的三、四、五環。
稅基評估的土地價值部分即可依據其基準地價進行調整。如果基準地價調整周期過長，在以基準地價為主要依據的前提下，可以輔參考歷年土地招拍掛數據，如北京市2011年土地出讓情況，見表2。2011年，北京市出讓住宅用地35宗，樓面地價為5 112元/平方米。
對于建筑物的稅基價值而言，首先參考該區域工程造價平均水平。由于每宗房產建筑物稅基價值受到其位置（影響不是特別大）、面積、戶型、朝向、樓齡、材料、交通便捷程度、周邊配套設施、層數、景觀、裝修、樓房的類型（比如是否獨棟等）等眾多因素影響，需要將這些因素進行甄別，設定指標，并量化其影響，從而調整得到建筑物稅基價值。
有關建筑物價值，這方面的數據比較多，從工程具體情況來看，有工程實際造價數據做支撐，要獲得這些詳實數據并不難；從宏觀數據來看，有統計年鑒，如《中國統計年鑒》（2012）之“房地產開發企業（單位）建設房屋建筑面積和造價”一欄可以看出歷年工程造價資料，見表3。其中北京市2011年為2 806元/平方米。需要說明的是，通過筆者多年的調查和了解，工程實際造價數據與公布的統計數據有比較大的出入，前者大致是后者的一半多些。
土地的稅基價值選擇基準地價作為基礎價值，建筑物的稅基價值選擇某年的工程造價作為基礎價值，非基準年份還需要調整基準地價和造價信息才能作為基礎價值，在此基礎上無論土地還是建筑物其稅基價值都需要進行調整。由于調整因素眾多，開始的時候，可以少選擇一些因素，技術成熟了，再慢慢添加，這些都不是技術難題。具體而言，如針對單個建筑物的稅基評估，需要的資料包括房屋建筑設計、施工資料、建筑材料，甚至包括諸如人防、避難所占的成本，還包括小區內設施的分攤費用等等。建筑設計風格差異、建筑材料、施工質量、開發商管理水平等因素的不同，房屋造價與市場價格是不同的。由于對被課稅對象的房屋采用成本法進行單個評估，作業量巨大，大規模將這一路徑運用于稅基評估幾乎不可能。但是可以用一種替代方法，即根據房屋工程造價的相關資料信息，對房屋建筑進行分門別類，并考慮建筑結構、建筑風格、建筑材料、層高、裝修等因素，確定同一地區同類細分房屋的建造成本作為基準數據，單個建筑的稅基評估值可通過因素調整對基準數據進行修正而獲得。這是一種直接為住宅房地產稅基評估測算建筑物的重建成本的方法。
這種路徑符合房地產評估的基本原則，有關基準地價和工程造價的資料、數據和信息都比較可靠和權威，又不需要采用房地產市場上的交易實例，不需要公開房屋信息管理系統，不需要對陰陽合同進行甄別。該方法具有很強的可操作性，符合中國大陸當前情況下對房產稅基進行評估的需要。
三、結論
無論哪種方法都需要詳實、可靠的數據和信息。本文從數據質量和信息可靠的角度出發，分析和指出我國房屋產權交易信息不公開嚴重制約了市場法在住宅房地產稅基評估領域的應用。在這一背景下，提出借鑒德國住宅房地產稅基評估的經驗，采用成本法對住宅房地產進行稅基評估，將課稅價值評估分成土地價值和建筑物價值，分別論述了它們的技術路徑，并明確指出成本法下土地價值和建筑物價值評估都有各自充分、詳實和可靠的數據來源。論文對我國將來要開征的住宅房地產稅的課稅價值評估具有一定的借鑒意義。
【參考文獻】
[1] Joan Youngman，Jane Malme. An International Survey of Taxes on Land and Building. Kluwer Law and Taxation Publishers，1994.
[2] IAAO. Standard on Automated Valuation Models（AVMs）[J].Assessment Journal，2003，10（4）：109-154.
篇11
二、第九條第一款、第二款修改為：
拆遷范圍在500戶以上的連片開發地段，一般應由區以上人民政府組織拆遷人或者被委托拆遷人實施統一拆遷。
凡不涉及民事權益的單位自管房產、軍產的房屋拆遷，經市規劃管理部門和市房屋拆遷主管部門審定批準后，可以自行拆遷。涉及民事權益的，應委托拆遷。
三、第十條修改為：
市房屋拆遷主管部門應當根據市規劃管理部門核定的建設用地范圍，通知公安、房管、城建、工商行政管理、街道辦事處等部門和單位，暫停辦理拆遷范圍內的戶口遷入、分戶、建設工程規劃許可證、工商營業執照、房屋翻建、房產交易、房屋析產、房屋使用交換以及租賃過戶等手續。停辦時限為一年，延長期限不得超過六個月。逾期自行終止。在停辦期間辦理上述手續，不予認可。
四、第十一條修改為：
房屋拆遷主管部門核發房屋拆遷許可證后，應將房屋拆遷決定以公告或者其他形式予以公布。房屋拆遷決定應載明拆遷人、拆遷范圍和搬遷期限等內容。
在房屋拆遷主管部門公布的拆遷期限內，拆遷人應與被拆遷人對拆遷補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、過渡方式和過渡期限簽訂補償安置書面協議，并做好搬遷動員工作。
被拆遷人搬遷完畢后，拆遷人應根據被拆遷人搬遷的先后順序和付款情況，與被拆遷人在原協議基礎上簽訂補充協議，明確拆遷安置用房的層次、朝向和房號。
拆遷補償安置協議必須經市房屋拆遷主管部門簽證或由公證機關公證。
五、第十二條修改為：
房屋拆遷應公開房屋拆遷政策、辦事程序、拆遷安置用房圖紙、安置方案和補償價格，接受群眾監督。
六、第十六條修改為：
法律、法規對拆遷軍事設施、文物古跡、宗教房屋以及涉外房屋等另有規定的，按有關規定辦理。
拆除撥借房產、經租房產、僑產以及由政府代管的私有房產，須經市房屋拆遷主管部門審核批準，按有關規定辦理。
拆除違法建筑、超過批準期限的臨時建筑不予補償安置。拆除未超過批準期限的臨時建筑給予適當補償。
七、第二十一條第（一）項修改為：
（一）私有自用或單位自有房屋實行產權調換的，產權屬私有或單位所有。產權調換按下列規定辦理：
（1）償還建筑面積與原有建筑面積相等的部分，由拆遷人按建筑安裝工程造價與產權人以重置價結合成新結算；
（2）償還建筑面積不足原有建筑面積的部分，拆遷人除按重置價結合成新對產權人補償外，并以重置價標準補貼；
（3）償還住宅房屋在原有使用面積2.5倍以內且未達到人均控制標準的，超出原有使用面積的部分，由產權人按建筑面積以成本價支付；
（4）償還住宅房屋超過原有使用面積2.5倍但未達到人均控制標準的部分，由產權人按建筑面積以規定的商品房價支付；
（5）償還住宅房屋超過原有使用面積2.5倍且又超過人均控制標準的部分，由產權人按建筑面積以市場商品房價支付；
（6）償還非住宅房屋建筑面積超過原有建筑面積的部分，由產權人按規定的商品房價支付。
第二十一條第（六）項改為第（五）項，修改為：
（五）拆除私有出租住宅房屋，產權人要求產權調換的，償還建筑面積與原有建筑面積相等或不足的部分，按本條第（一）項的規定辦理；償還建筑面積超過原有建筑面積的部分，由產權人按規定的商品房價支付。產權人放棄出租住宅房屋產權的，拆遷人除應作價補償外，并按產權人放棄出租住宅房屋產權的建筑面積以重置價標準補貼。產權人不放棄出租住宅房屋產權的，原租賃關系應繼續保持。拆遷安置用房租賃使用期限不得少于5年。產權人與使用人對租賃拆遷安置用房另有協議的，按協議辦理。
刪去第二十一條第（五）項、第（八）項、第（十）項。
八、第二十六條修改為：
南京市拆遷住宅房屋區位分為中心區、城區、新區：《南京市城鎮土地分級》規定的城區一級、二級地區為中心區；寧政發［1995］74號文《關于調整玄武區白下區江寧縣等區縣行政區劃的通知》明確的南京市行政區劃調整前的六城區行政區劃范圍（中心區除外）為城區；中心區、城區以外地區為新區。拆遷住宅房屋實行有償安置。城區安置標準控制在人均使用面積10.6平方米以內。新區安置標準控制在人均使用面積13.5平方米以內。
原有人均使用面積在人均控制標準以內的，被拆遷人可申請增加使用面積安置。拆遷安置用房新增面積補償款按下列規定支付：
（一）在原有使用面積2.5倍以內且未達到人均控制標準的，超出原有使用面積的部分，由被拆遷人及其家庭成員所在單位、拆遷人三方按建筑面積以成本價共同承擔。其中拆遷人支付三分之一，被拆遷人家庭成員所在單位平均承擔三分之一，被拆遷人支付其余的三分之一；
（二）超過原有使用面積2.5倍但未達到人均控制標準的部分，由被拆遷人按建筑面積以規定的商品房價支付；
（三）超過原有使用面積2.5倍且又超過人均控制標準的部分，由被拆遷人按建筑面積以市場商品房價支付。
原有人均使用面積超過人均控制標準的，可按原有使用面積就近下靠標準戶型安置。
被拆遷人從中心區、城區安置到新區免交10平方米使用面積的新增面積補償款。其中拆遷安置用房新增面積不足10平方米使用面積的部分，由拆遷人對被拆遷人按建筑面積以成本價的二分之一給予補貼。
被拆遷人不支付應承擔的新增面積補償款的，參照原有使用面積安置或在新區指定位置安置。被拆遷人少支付應承擔的新增面積補償款的，根據付款情況相應減少面積安置。
被拆遷人承擔的新增面積補償款由市政府指定的部門收取，五年后歸還。還款時間自結清補償款之日起計算，不計利息。被拆遷人家庭成員所在單位承擔的新增面積補償款支付給拆遷實施單位，沖減拆遷成本。拆遷安置用房按公房承租使用。
南京市拆遷安置用房 設計套型使用面積城區標準為：25平方米、32平方米、42平方米、52平方米、62平方米；新區標準為：25平方米、32平方米、42平方米、54平方米、68平方米、81平方米。實際安置面積比設計套型少1平方米以內或不超過3平方米的，均為正常安置。
九、第二十條修改為：
中心區、城區范圍內因市政工程、公共事業或新建非住宅項目而拆遷的居民住戶，到新區安置。
中心區、城區內，市政府劃定的道路建設補償用地范圍內拆遷的居民住戶，也到新區安置。如在此范圍內建有商品住宅，被拆遷居民要求在原址安置的，應按下列規定一次性支付購買拆遷安置用房的全部費用，方可取得房屋產權：
（一）拆遷安置用房建筑面積與原有建筑面積相等的部分，由被拆遷人按成本價支付；
（二）拆遷安置用房建筑面積超過原有建筑面積的部分，由被拆遷人按市場商品房價支付。
被拆遷人到新區安置或付差價回原址安置，拆遷人因而獲得的原址與新區兩處商品房之間的差價收益，由市房屋拆遷主管部門收取一部分，統一上繳市政府，用于城市基礎設施建設。收取標準和辦法由市政府另行制定。
拆遷住宅房屋跨區位安置的，按下列規定辦理：
（一）從中心區安置到城區，從中心區、城區安置到新區，應根據原有使用面積和移位距離給予住宅區位差和搬遷距離補償。
十、第二十九條修改為：
除市政工程、就地安置拆遷項目外，拆遷人應按有關規定提供用于一次性定居的拆遷安置用房。一次性定居比例由市政府定期公布。
十一、第三十條第二句修改為：
拆遷安置用房為多層住宅的，過渡期不得超過24個月；拆遷安置用房為高層住宅的，過渡期不得超過36個月。
十二、第十三條增加一款，作為第二款：
對在新區安置的原有住房面積較寬的住戶，可按下列標準安置：原有住房人均使用面積在20平方米以上的，按人均使用面積15平方米安置；原有住房人均使用面積在30平方米以上的，按人均使用面積18平方米安置；原有住房人均使用面積在40平方米以上的，按人均使用面積20平方米安置。
第三十一條第二款改為第三款，修改為：
被拆遷除非住宅房屋的使用人，系指在拆遷范圍內具有相應的房屋所有權證、房屋使用權證、土地使用證、工商營業執照的單位或者個人。
拆遷非住宅房屋應以被拆除房屋的原有建筑面積安置房屋的使用人。
拆遷非住宅房屋按以下辦法給予確認：
（一）取得房屋所有權證的，按所有權證標明的使用性質、部位和面積；
（二）未取得房屋所有權證的，按建筑年代當時領取的建筑執照或建設工程規劃許可證核定的使用性質、部位和面積；
（三）在拆遷停辦有關手續前已向房產管理部門辦理住宅房屋使用性質變更登記的，按其變更登記的部位和面積；拆遷停辦有關手續前，住宅房屋實際使用性質已經變更，但未辦理住宅房屋使用性質變更登記的，在補辦變更登記等手續后，按其變更登記的部位和面積；
（四）因市政建設新建道路或拓寬道路后新開設的營業用房，在道路建成后5年內需要拆遷的，按新建道路或拓寬道路前原有房屋的使用性質。
十四、第三十五條修改為：
拆遷非住宅房屋按下列規定辦理：
（一）不具有區域功能的單位房屋，一般應異地安置。對環境有污染的企業應按城市規劃的要求安置；
（二）學校、幼兒園等具有區域功能的單位房屋，應按城市規劃的要求予以安置；
（三）商業用房按《南京市商業用房拆遷區位分級表》的規定補償安置。
拆遷生產場地可按原有面積安置。原有面積過寬的，可以有所減少，并適當給予補償。
十五、第三十六條修改為：
拆遷單位非住宅房屋，拆遷人應按下列規定向房屋使用人支付安置補助費用：
（一）因拆遷造成停產、停業的，其直接受到影響的在職職工的工資、國家政策規定的補貼，以及直接受到影響的在職職工按比例承擔的離、退休人員的工資，經有關部門審核后，由拆遷人按上一年補貼和工資總額支付給被拆遷單位。拆遷人除支付工資及補貼外，并依照被拆遷人上一年繳所得稅額的20％補償；
（二）拆遷單位生產用房，其設備的拆除安裝和搬運費用，由拆遷人按房屋建筑面積重置價結合成新的10％補償。其中有重型設備的，按20％補償。拆遷單位非生產用房，按3％補償。
十六、第三十八條刪去第（四）項、第（六）項。
十七、第四十條修改為：
凡經市政府批準的道路、橋梁、河、城市防汛、排水、公交、環衛、消防設施、公共綠地等市政基礎設施項目需拆遷房屋的，被拆遷人必須服從建設需要，在公告規定的期限內簽訂協議并搬遷。達不成協議的，按照先拆遷騰地、后處理糾紛的原則處理。
十八、增加一條作為第四十一條：
第四十一條 拆遷非住房屋，使用人應自行安置或由其主管部門統籌安置。具體補償安置按下列規定辦理：
（一）拆遷人應按被拆除房屋的建筑面積重置價給予產權人經濟補償，產權人應在規定的拆遷期限內拆除房屋，也可委托拆遷人代為拆除。拆遷單位生產用房，拆遷人應按本辦法第三十六條規定給予補償。工資補貼的支付按下列規定辦理：
（1）拆除單位自有生產用房，拆遷人應給予被拆遷人十二個月以內的工資補貼；
（2）拆除單位承租的生產用房，拆遷人應給予房屋使用人六個月以內的工資補貼；
（二）拆除房產管理部門無償移交、無租撥借給其他部門和單位的非生產用房，一律無條件拆除，不予補償安置；
（三）拆除糧店、燃料店、菜場以及文教、衛生用房，應按其區域功能就近予以安置，并可按被拆除房屋的建筑面積給予每平方米10元以內的經濟補貼。拆除中、小學校舍或幼兒園用房，必須保證學生就近入學入托；
（四）拆除外地來寧承租非住宅房屋的單位和個人，不予補償安置。
市政建設占用生產場地的，應異地安置；占用非生產場地的，不予安置。
十九、第四十八條改為四十九條，修改為：
拆遷房屋補償安置的重置價、建筑安裝工程造價、成本價、規定的商品房價等費用標準，由市房屋拆遷主管部門會同市物價管理部門制定。
二十、《辦法》中“復建房”均改為“拆遷安置用房”。
增加或刪減條目后，序號相應進行調整。
篇12
二、如需使用異產毗連舊住宅的共有部位增設電梯，或因增設電梯需改變共有部位的外形或結構時，應取得房屋所有權人一致同意，并簽定書面協議。協議中應包括增設電梯費用和電梯使用費（含電費、維修保養費、管理費等）的分攤辦法。
三、房屋所有權人書面同意和投資方委托，房地產開發企業、物業管理企業、房改房原售房單位或投資方等企、事業單位可作為舊住宅增設電梯項目的建設單位，負責組織協調工程報建、設備采購、組織實施等相關工作。
四、舊住宅增設電梯應結合城市舊區改建工作，遵循加強維護、合理利用、調整布局、逐步改善的原則，統一規劃，分期實施，逐步改善。各市規劃行政主管部門應積極協助做好舊住宅增設電梯的規劃報建工作。
（一）根據城市詳細規劃中各規劃地段各項建設的具體用地范圍，建筑密度、間距和高度等控制指標，總平面布置、工程管線綜合規劃和豎向規劃等內容，在舊住宅規劃用地范圍內結合各層平面使用功能核定電梯增設用地位置和界限，提供規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證，避免影響本住宅和毗鄰住宅的規劃間距和通風、采光。
（二）根據有關批準文件、設計文件和城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證。
達不到規劃、防火要求或對毗鄰住宅的通風、采光等使用功能造成嚴重影響的，不得批準增設電梯。
五、未預留電梯井的舊住宅增設電梯應當由原工程勘察、設計單位進行補充勘察、設計并編制勘察、設計文件；經原工程勘察、設計單位書面同意（原單位不存在的，經建設行政主管部門同意），也可以委托其他具有相應資質的工程勘察、設計單位進行補充勘察、設計并編制勘察、設計文件。
設計文件中應有隔聲、減振等內容。如設計單位認為有必要對舊住宅結構安全性進行鑒定的，須由具有相應資格的房屋安全鑒定機構進行現場查勘、測試并編制鑒定文書，作為補充設計的依據。
補充勘察、施工圖設計文件須報建設行政主管部門審查批準后方可使用。設計文件還須通過公安消防機構對防火間距、消防車道等消防安全的審核。
已經預留電梯井的舊住宅增設電梯時不需重新進行勘察、設計和報建。
六、各市建設行政主管部門應積極協助做好舊住宅增設電梯的報建工作。
（一）合理縮短辦理勘察、施工圖設計文件審查、工程施工許可證和工程質量監督、安全監督等手續時間。
（二）按照《中華人民共和國招標投標法》及《廣東省實施〈中華人民共和國招標投標法〉辦法》等相關法規，組織、協助本市舊住宅增設電梯項目的建設單位統一進行工程施工、監理、電梯設備采購等批量發包，盡可能降低工程造價。
（三）適當減免勘察、施工圖設計文件審查、工程質量監督等費用。
七、依靠社會力量，多種渠道籌措資金。
（一）經舊住宅房屋所有權人書面同意后，可將部分商品住房售后住宅共用部位、共用設施設備維修基金用于增設電梯。
屬房改房的，經原產權單位同意后，可將部分已房改出售的公有住房共用部位、共用設施設備維修基金用于增設電梯。
（二）舊住宅房屋所有權人共同出資。根據樓層、建筑面積等因素，由舊住宅房屋所有權人按照一定的分攤比例共同出資，并簽定書面協議。房屋所有權人可申請使用本人名下的住房公積金用于增設電梯工程。
（三）電梯廠商投資增設投幣電梯或IC卡、磁卡電梯，誰受益、誰付費，通過收取電梯使用費取得投資回報。
八、引入市場運作機制，結合舊城改造工作，鼓勵房地產開發商積極介入舊住宅增設電梯的建設。
房地產開發商作為獨立的投資方和收益方，承擔綜合改造的全部投入與運作，通過對舊住宅的加層、改造，將新增建筑面積分別按市場價向舊住宅房屋所有權人或社會出售，從而取得投資回報。隨著市場的逐步形成與完善，也可嘗試小區或住宅整體置換、功能再造等模式。
九、舊住宅增設電梯應符合《特種設備安全監督條例》的規定，由具有相應資格的機構進行安裝、檢測，并按規定辦理竣工驗收。
十、舊住宅增設電梯后，可按有關規定辦理公用面積確權手續，原則上誰出資、誰所有。
（一）舊住宅房屋所有權人共同出資建設的，可按出資比例確定房屋所有權人新增的公攤面積，并加入各房產證內。
（二）房改房原售房單位或其他投資者出資建設的（含使用住房售后住宅共用部位、共用設施設備維修基金的），新增公共面積重新核定產權后，可由所有權人按一定的分攤比例向舊住宅房屋所有權人出售。
房改房原售房單位出資建設的（含使用住房售后住宅共用部位、共用設施設備維修基金的），新增公共面積重新核定產權后，也可按現行房改房上市補購公攤面積的辦法，向舊住宅房屋所有權人出售，收回投資款。
十一、舊住宅增設電梯后，經舊住宅房屋所有權人書面同意或業主委員會委托，由物業管理企業負責維護管理；沒有物業管理企業的，可委托電梯廠商等相關單位負責維護管理。
十二、增設電梯可在條件成熟的小區先搞試點，總結出經驗后逐步推廣。
條文依據
第一條
中華人民共和國國家標準《住宅設計規范》（GB50096-*）強制規定，“全國城市新建、擴建的”“七層及以上住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面高度超過16米以上的住宅必須設置電梯。”
中華人民共和國國家標準《老年人建筑設計規范》（JGJ122－99）強制規定，“城鎮新建、擴建和改建的”“層數為四層及四層以上”“專供老年人使用的居住建筑及公共建筑”“應設電梯。”
第二條
建設部第94號令《城市異產毗連房屋管理規定》指出，“異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位時，應取得房屋所有權人一致同意，并簽定書面協議。”“一方所有人如需改變共有部位的外形或結構時，除須經城市規劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意。”
第三條
建設部第19號令《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》第六條，“公有住宅出售后，住宅共有部位和共用設施設備的維修養護由售房單位承擔維修養護責任，也可以由售房單位在售房時委托房地產經營管理單位承擔維修養護責任。”
第七條，“住宅共用部位和共用設施設備的維修養護費用，可以由售房單位按照規定比例向購房人收取，維修養護費用不足時，暫由原售房單位承擔。具體收取標準和辦法由省、自治區、直轄市人民政府規定。”“維修養護費用應當專戶存入銀行，由維修養護責任單位專項用于住宅共用部位和共用設施設備的維修養護。維修養護費用的使用受該幢住宅房屋所有權人的共同監督。”
第四條
《中華人民共和國城市規劃法》第二十七條規定，“城市舊區改建應當遵循加強維護、合理利用、調整布局、逐步改善的原則，統一規劃，分期實施，并逐步改善居住和交通條件，加強基礎設施和公共設施建設，提高城市的綜合功能。”
第三十一條規定，“在城市規劃區內進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規劃行政主管部門申請定點，由城市規劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經縣級以上人民政府審查批準后，由土地管理部門劃撥土地。”
第三十二條規定，“在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件。建設單位或者個人在取得工程規劃許可證件和其他有關批準文件，方可申請辦理開工手續。”
第五條
國務院《建設工程勘察設計管理條例》第二十八條規定，“建設單位、施工單位、監理單位不得修改建設工程勘察、設計文件；確需修改建設工程勘察、設計文件的，應當由原建設工程勘察、設計單位修改。經原建設工程勘察、設計單位書面同意，建設單位也可以委托其他具有相應資質的建設工程勘察、設計單位修改。”
第三十三條規定，“縣級以上人民政府建設行政主管部門或者交通、水利等有關部門應當對施工圖設計文件中涉及公共利益、公眾安全、工程建設強制性標準的內容進行審查。施工圖設計文件未經審查批準的，不得使用。”
國務院《城市私有房屋管理條例》第六條規定，“市、縣人民政府房地產行政主管部門應設立房屋安全鑒定機構（以下簡稱鑒定機構），負責房屋的安全鑒定，并統一啟用‘房屋安全鑒定專用章’。”
第七條
建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房［*］213號）第四條，“凡商品住房和公用住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金。維修基金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》(財政部財基字［*］7號)，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。”
第六條，“公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批準后實施。”
財政部《物業管理企業財務管理規定》(財基字［*］7號)第三條，“代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。
房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。
共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。”
第十條
篇13
第四條、選擇產權調換安置面積戶型標準為45平方米、55平方米、65平方米、70平方米四個檔次。
第五條、被拆遷人選擇產權調換的按以下有關規定執行
66-70平方米安置到70平方米，拆遷有證(照)住宅房屋(不包括有證浮房)面積45平方米以下(含45平方米)可安置45平方米;46-55平方米的安置到55平方米;5665平方米的安置到65平方米。71平方米以上的按原房屋面積安置；原房屋建筑面積“拆一還一”合理上靠部分按每平方米交納703元（建筑成本價）擴大面積款，產權歸被拆遷人所有；上靠后要求再上升一個檔次部分，按市場銷售價格結算。
或對超出最大標準戶型面積部分進行貨幣補償。分套安置合并計算的建筑面積，被拆遷房屋建筑面積超過最大標準戶型的可按照標準戶型選擇分套安置。超出被拆遷房屋建筑面積部分按照該項目的商品房屋銷售價格結算。
第六條、被拆遷人應當根據回遷樓層向拆遷人繳納樓層差價款。
1被拆遷人選擇一、六層（頂層）回遷安置的不結算樓層差價款。
2低保戶不繳納樓層差價款。
第七條、產權調換房屋戶型設計建筑面積誤差率控制在3%以內。
第八條、原則上應先進行房改；房屋承租人支付房改費用后，拆遷執行政府規定租金標準的公有住宅房屋。拆遷人應對房屋承租人按房屋所有權人進行補償安置。
第九條、其建筑面積以房屋產權證照登記面積為準。拆遷有產權證照住宅房屋。
第十條、不拿差價款，棚戶區居民中低保戶原面積拆一還一。產權歸已。不足45平方米增至45平方米部分每平方米交200元擴大面積款，產權歸已。
第十一條、同一被拆遷人只能享受一次棚戶區改造拆遷補償安置優惠政策。
第十二條、回遷分配工作應在棚戶區拆遷工作結束及施工圖設計審查合格后進行。
第十三條、回遷時由被拆遷人在所確定的回遷樓戶型中依次自主選擇。回遷安置依據搬遷時間先后公開排序。
第十四條、經棚戶區改造領導小組辦公室審批后辦理相關手續入住。被拆遷人根據有關規定按所選擇房屋的面積、樓層繳納相關費用。
第十五條、可上市交易。棚戶區改造的回遷住房辦理產權后。
第十六條、南部新城開發的房屋拆遷補償安置參照本方案執行。
