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引論：我們為您整理了13篇不動產登記規劃范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。
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1.1復雜性。不動產登記主要涉及土地、海域、房屋及林木等定著物，涉及的部門和內容多。從不動產登記的類別來看，包括首次登記、變更登記、注銷登記、查封登記等；而從具體不動產權利來看，《不動產登記暫行條例》中明確了十大類適用不動產登記的權利，包括集體土地所有權、建設用地使用權、地域權及宅基地使用權，等等。可以看出，不動產登記工作本身就比較復雜，而從不動產登記的具體運行來看，各項工作的程序也十分復雜，譬如，房屋登記工作，需要全面了解土地信息、常住人口、房屋銷售面積等，需要搜集記錄大量的內容和數據。而我國疆域遼闊且人口眾多，不動產登記工作十分復雜，相對應檔案管理工作也具有復雜性，管理難度大。1.2動態性。市場經濟快速發展，不動產交易成為市場交易的一種普遍形式，最為常見的即商品房交易。有交易就會涉及不動產產權的變化。不動產登記工作是動態發展的一項工作，需要即時更新相關的信息，以確保信息的準確性，從而確保產權人的合法權益。基于此，不動產檔案同樣需實時更新，真實客觀地反映不動產交易的各項活動，檔案管理工作要求及時、全面、客觀、真實。1.3專業性。從專業性的角度來看，不動產登記檔案具有其獨特性，是一種特殊的專業檔案，2016年，《不動產登記暫行條例實施細則》頒布，其中第六章第九十四條明確了不動產登記檔案的具體內容：一是不動產登記簿等不動產登記結果；二是不動產登記原始資料，如申請人身份材料、登記原因等。［1］可以說，不動產登記檔案存儲了權利人的所有登記信息，能夠為相關職能部門和個體用戶提供不動產登記信息、出具相關證明，相比于一般的文書檔案，不動產登記檔案具有較強的專業性。
2不動產登記檔案管理的問題分析
2.1管理難度比較大。不動產登記檔案管理難度大主要源于三點原因：一是檔案意識薄弱。不動產登記檔案以法律的形式明確了物權所有者的權利，能夠保護物權所有者的合法權益。但在檔案管理的實際工作中仍存在意識不強的問題，部分單位并未出臺符合工作實際的配套管理制度，檔案管理缺乏規范性。二是配套設施不完善。互聯網+時代，檔案的信息化建設、數字化管理成為發展趨勢，但由于資金問題，部分基層管理部門仍存在基礎設施和設備不健全的問題，這不利于檔案的規范化管理。三是檔案數量與日俱增。隨著市場經濟的繁榮發展，城市規模不斷擴大，房地產市場十分活躍，不動產管理活動在社會生活中發揮著越來越大的作用，也造成了各種不動產檔案資料的不斷累積。［2］發達省份的市級單位產生的不動產檔案存卷可能多于100萬卷且資料分散保存在各個不同的部門，難以實現檔案的統一規范化管理。2.2信息更新不及時。前文已經提到，不動產登記檔案工作具有較強的動態性，隨著我國房地產市場的繁榮發展，不動產交易的數量和頻次與日俱增，房產權屬的變更成為普遍現象，這就要求不動產登記檔案管理工作做到信息的即時更新，以確保信息的準確性和真實性。但從不動產登記工作的實際運行來看，全國范圍內每天的交易次數多，可能存在應發生變更的不動權屬，但不動產檔案尚未緊隨權屬的變更而即時更新數據，這樣就可能造成后期產生法律糾紛問題。此外，隨著經濟和社會發展的需求，國家的土地政策也歷經了多次改變，由于檔案意識薄弱或者專業人員不足等原因，不動產登記檔案信息更新不及時，從而產生系列后續問題。2.3管理格局不成熟。不動產登記檔案涉及的內容十分廣泛，既包括自身各檔苑論壇類業務工作行程的檔案資料，還包括從不同部門，如農業部門、林業部門、房管部門等移交過來的檔案資料，形成了一個十分龐大的檔案信息資源庫。目前，不動產檔案管理工作主要由自然資源和規劃部門負責，能夠有效解決城鎮化建設中住房拆遷安置補償問題和市場經濟中房地產交易問題。但不動產登記檔案涉及多個部門，部分領域不動產登記檔案工作機制尚不成熟，仍存在收集不齊全完整、保管不規范等問題，這就給不動產登記檔案的規范化管理帶來了不良影響。如何進一步完善管理格局，逐步實現不動產登記檔案的統一規范化管理值得探究。2.4數字化管理不健全。“互聯網+”時代，信息技術快速發展，“互聯網+不動產登記”大大提升了不動產登記工作的效率，但給不動產登記檔案管理帶來了沖擊，主要體現為三個方面：一是不動產登記機構更加注重精簡流程，業務部門完成登記后，未即時與檔案管理部門完成有效對接，由此造成業務工作與歸檔工作脫節。二是“互聯網+不動產登記”，此種工作方式能夠實現“不見面審批”，推行“無紙化辦公”，但部分機構忽視電子文件的歸檔，只是在業務系統中完成信息的相關登記，并未完整保存好業務過程中形成的各類電子文件，導致登記材料缺失影響正常歸檔。三是“互聯網+不動產登記”形成的檔案資料包括紙質和電子兩種載體，相比于傳統的紙質檔案管理，檔案管理的手段和方式均需進行調整。［3］
3不動產登記檔案規范化管理探析
3.1參照相關標準，完善管理制度。完善的管理制度能夠為不動產登記檔案的規范化管理提供執行依據，為實現檔案管理的規范化、科學化、現代化，各省市職能部門均結合自身不動產登記工作實際出臺了相應的管理規范。譬如，2019年，湖南省不動產登記中心制定的《不動產登記檔案管理規范》正式，立足湖南省不動產登記工作實際，明確了不動產登記檔案的分類標準、歸檔范圍及保管期限等相關規范，［4］對于推動省內不動產登記檔案的管理具有重要意義。職能部門出臺的相關管理規范在檔案管理方面發揮著重要作用，完善相關管理制度要參照相關的標準，如《中華人民共和國檔案法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》等，這些是開展不動產檔案管理工作的重要參照標準，在遵循法律法規的前提下，要以上述規定標準為主要指導依據。3.2理順工作機制，實施動態管理。不動產登記檔案具有較強的實時性，需要進行動態管理，保障產權人的合法權益。實施動態管理需關注三點內容：一是實現業務工作與檔案工作的無縫對接。不動產登記工作本身就具有動態性，任何環節的變動、任何信息的更改均會影響檔案，檔案管理工作要緊隨業務工作的進度適時更新相關信息。二是明確各職能機構的職責。不動產登記檔案管理工作涉及多個部門，各部門之間應強化交流，對檔案管理工作進行統一規劃，明確各職能部門在檔案管理中的作用并督促落實各項工作，確保檔案收集的齊全完整。三是要強化檔案意識。通過宣傳教育進一步強化產權人、業務辦理人員和檔案管理人員的檔案意識，各參與人員意識到檔案的重要性有利于實現各方的良性溝通，有利于做好檔案數據的更新工作。3.3掌握核心技術，推進數字管理。“互聯網+”時代，不動產登記檔案面臨新的機遇與挑戰，檔案管理的模式需要進一步完善以適應不斷變化的形勢。不動產登記檔案管理機構應充分運用大數據、云存儲等先進技術，實現檔案的智能化管理。推進數字化管理可以從三個方面著手：一是逐步推進傳統載體檔案的數字化建設。將以前遺留的紙質載體檔案進行數字化處理，采用OCR識別技術將數字化形成的圖像文件轉化為文字文件，實現檔案的全文檢索。二是建立不動產登記檔案管理系統，實現各業務系統與檔案管理系統的有效對接，用大數據思維管理檔案，檔案的收集、利用等各項工作均實現在線辦理。三是注重信息化人才的引進與培養。不動產登記檔案的數字化管理是一項系統工程，是一個持續性發展的工作，需要專業的人才作保障。
在人才引進階段，注重考察人才的專業技能、信息技術及職業素養。此外，注重人才的培養，系統開展專業技能、信息技術、知識結構和服務理念等方面的培訓，以更好地適應不動產登記檔案管理工作出現的新變化和新需求。
參考文獻：
［1］不動產登記暫行條例實施細則［EB/OL］.［2020-08-30］.
［2］王小童.不動產檔案的集約化管理思路和策略分析［J］.蘭臺世界，2019（9）：73—75.
篇2
2.建成房屋與規劃審批圖紙不一致帶來的房屋登記風險
探討這個問題之前，有必要先對目前的房產測繪方法進行介紹。根據《房產測量規范》（GBT17986-2000），房產測繪要實地逐戶量取邊長尺寸。根據《房產測繪管理辦法》，房產測繪成果資料應當與房產自然狀況保持一致。但在目前的實際操作中，大量存在著建成房屋與規劃批準圖紙不完全一致的情況，考慮到不動產登記機構仍要以房屋的規劃批準文件對合法建造的房屋進行登記，在政府集中統一測繪條件下，測繪單位往往會要求建設單位補充提供與房屋現狀一致的規劃變更圖紙，從而確保滿足登記合法性、安全性的同時，符合規范、規章對于房產測繪現場實測的要求。當然，這種后補規劃變更圖紙的做法，因其辦理程序并不通暢，也存在著建設單位申請辦理房產測繪、登記的難度大、購房群眾不能及時取得所有權證書的尷尬。
登記職能下放、房產測繪依法走向市場后，測繪單位要求建設單位提供規劃變更圖紙的局面將不復存在，房產測繪成果資料將在法規和實際操作層面真正意義上實現“與自然現狀保持一致”。盡管《不動產登記暫行條例》中提出“不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當查驗不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致。不動產登記機構可以對申請房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記的不動產進行實地查看”。但是鑒于逐戶查驗難度巨大、登記從業人員對房產測繪專業技術不甚了解、登記機構對測繪單位技術“把關”的思維意識短期內尚不能完全消除。按現狀測繪導致的與規劃批準不一致或未經審批的房屋建筑部位被誤登記、設定他項權的風險將給不動產登記帶來新的考驗。
3.規劃審批房屋面積與房產測繪面積計算依據差異給不動產登記帶來的登記實質風險和行政不作為風險
目前，用于建設工程規劃許可審批和規劃驗收的房屋面積數據各地多數依據《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2013）。而用于不動產登記、房地產開發利用、交易的房屋面積數據均依據《房產測量規范》（17986-2000）。兩規范在房屋面積計算的相關規定上存在諸多不同之處。規范的差異和不同人員對技術條款理解的差異，造成規劃許可面積與房屋預測算面積不同、規劃驗收面積與房屋登記測量面積不同。
但是，在新形勢下，因不同管理行為所需的房屋面積時常是不同測繪單位、甚至是建筑設計單位進行計算，對復雜的技術規范理解和掌握程度不同，不動產登記機構實際操作中很難核實哪些面積差異是由規范條款不同造成的所謂“合理差異”。這些將可能造成實際超規模建設房屋，甚至是規劃未批準的房屋部位被正常登記的實質風險 。而對于核實出不屬于規范不同造成的差異，在部門間協調配合、數據共享、政策支持尚在改革進程中的當下，解決處理存在一定難度。一頭是購房群眾急于辦證、一頭是開發企業絞盡腦汁東撞西碰，不動產登記機構也忙于部門間左右研究協調，給產生行政不作為風險埋下了隱患。
4.房屋登記測繪成果與房屋面積預測算成果差異性給不動產登記帶來的風險
房屋面積預測算成果是用于商品房銷售的重要屬性數據，因其作為房屋價值、各種稅費等的衡量載體，關乎購房人切身利益。房屋登記測繪成果作為不動產登記的重要屬性數據，是對預測算成果的確認和修正，在房屋銷售、登記信息系統中起到不動產登記單元前后銜接、建立關聯、數據匹配的關鍵作用。房屋登記測繪成果與房屋面積預測算成果面積上的差異處理，雖然在商品房買賣合同中已有約定、在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》里也有闡述，但諸多購房群眾因涉及補繳房屋差價仍對此十分關注。在政府集中統一測繪條件下，房屋面積預測算和登記測繪均由一家測繪單位完成，登記測繪是基于預測算成果結合變更圖紙和房屋現狀的修正，面積計算方法、共有建筑面積分攤方法前后基本能夠取得一致。因設計變更產生的前后面積差異也有依據可循。測繪單位基本能夠應對購房人關于前后面積差異的咨詢、、訴訟。在多家測繪單位介入房產測繪情況下，房屋面積預測算、登記測繪不可避免地出現不同測繪單位對面積計算方法、根據服務范圍確定的共有面積分攤，甚至是影響分攤的功能區劃分均存在不同認知、更不可能去對比分析預測算和登記測繪戶室面積差異大的原因，這將會給前后面積差異引入放大的可能，且無論是預測算還是登記測繪面積錯誤，或是都不違反規范的前后做法差異造成的面積差異一律都會變成購房人對不動產登記數據的不認可，咨詢、、訴訟也都將劍指登記機構。
二、規避風險的措施
1.政策層面
根據《建設部辦公廳關于建筑面積計算標準問題的復函》（建辦標函〔2001〕403號），“房屋產權登記面積測算應當依據GB/T17986-2000《房產測量規范》。該規范適用于房產測量，主要為房地產產權、產籍管理服務。關于規劃管理中有關面積計算問題，應由各地規劃主管部門負責確定。1995年12月頒布的《建筑面積計算規則》是編制工程預算、確定工程造價的依據”。目前，建設工程規劃許可審批和規劃驗收的房屋面積計算普遍依據的《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2013），是對《建筑面積計算規則》的修訂。
因此，筆者認為政策層面可統一商品房銷售許可、不動產登記、建設工程規劃許可審批和規劃驗收關于房屋面積計算的依據為《房產測量規范》（GB/T17986-2000）。同時，為更好的適應房地產發展的需求、避免規范條款的認知差異，應對《房產測量規范》（GB/T17986-2000）進行修訂，簡化房屋附屬建筑部位面積計算方法、進一步明確共有面積分攤規則。
2.房產測繪成果監管層面
根據《不動產登記暫行條例》，不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當查驗不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致。不動產登記機構可以對申請房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記的不動產進行實地查看”。根據《房產測繪管理辦法》“用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪成果，房地產行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核。審核后的房產測繪成果納入房產檔案統一管理”。不動產登記機構可設立房產測繪成果審核機構，負責結合上述風險點，研究制定房產測繪成果審核內容；負責結合房產測繪項目實際，不斷歸納總結和統一新建筑形式面積計算方法；負責結合經驗做法修訂當地的《房產測量規范》實施細則；負責制定和統一房產測繪成果樣式。只有將不動產登記審核工作做實，強化測繪成果的監督管理，方能更好的規避不動產登記風險。
篇3
2007年3月頒布實施的《物權法》將地役權明確定位為用益物權，地役權被當作一種他項權利對待，并對登記做了要求。隨后2007年12月公布的《土地登記辦法》對地役權登記做了更加完善的要求。2015年3月頒布的《不動產登記暫行條例》再次規定地役權應依法辦理登記。現實情況是地役權不為大眾所知，本文旨在通過一個平常的案例剖析讓大家認識到地役權就在人們身邊，地役權是大眾的一項合法權益，地役權登記同其他登記一樣重要，也是維護自身合法權益的有效途徑。
1 地役權的概念、特征及登記的意義
1.1 地役權的概念
地役權源于羅馬法，大陸法系很多國家都把地役權作為一項重要的權利來加以規定。如《法國民法典》、《德國民法典》、《日本民法典》、《意大利民法典》、《瑞士民法典》、臺灣地區民法典等都用專門的章節對地役權做了規定。地役權的傳統概念是指為自己特定土地的便利而利用他人特定土地的權利，承擔地役權的土地稱為供役地，利用地役權的土地稱為需役地[1]。
我國《物權法》第156條規定地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。地役權的主體多為不同的土地使用權人。在我國“房隨地走，地隨房走”的前提下，土地及其上的建筑物、其他附著物都成為地役權的客體[1]。
地役權既可以調節集體土地所有權之間、國有建設用地使用權及房屋所有權之間、宅基地使用權及房屋所有權之間、集體建設用地使用權及建筑物、構筑物之間、土地承包經營權之間、海域使用權之間的利益，也可以調節上述不同權力之間的關系。同時，地役權的設立突破了物權法定的原則，根據當事人合意約定，使雙方的利益最大化，是一種種類繁多可以廣泛使用的不動產權力。地役權具有地盡其力、物盡其用、人得其需的功效。
1.2 地役權登記的意義
《物權法》第158條規定，地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
地役權大多數時候存在于簽訂合同雙方的當事人之間，外人無從知曉。根據這條法律規定可以看出地役權登記采用登記對抗主義，登記的主要目的是對抗善意第三人。
隨著經濟的發展，不動產的變更日益增多，善意第三人也不斷增加。未經登記的地役權，不得對抗善意第三人，通過有償方式取得的地役權，在不動產發生變更時，直接影響到受讓人之間的經濟利益。地役權只有經過登記才能對需役地權利人產生完整的保護，對供役地人產生有效的約束[2]。
因此，地役權登記才是減少不必要損失、維護自身合法權益的高效有效途徑。
2 地役權登記中存在的問題及原因
如今，地役權登記中存在的最大問題是，以安州區為例沒有人申請地役權登記，地役權成了一項被人們遺忘的權利。筆者認為造成這種局面的原因主要有以下幾點。
2.1 對地役權認識不足
在我國的土地利用實踐中，注重建筑法規和城市規劃，這些建筑法規和城市規劃在很大程度上減少了地役權的使用。當可以利用地役權來調節不動產關系時，人們往往通過規劃的手段解決問題，避免使用地役權。
《物權法》、《土地登記辦法》、《不動產登記暫行條例》對地役權做了相應的規定。但地役權作為舶來品，在我國實施的時間太短，加之國民素質等因素，在我國老百姓意識中根本沒有地役權的概念。不知何時何地該如何使用這項權利，以及該項權利被侵害后該如何尋求法律救濟。
國土部門從事登記的工作人員也極少了解地役權，當地役權可以調節各方利益時不知該如何向權利人解釋。
2.2 對地役權合同認識不足
根據《物權法》關于地役權的規定，簽訂地役權合同是地役權設立的唯一途徑。同時，《物權法》第157條對地役權合同的內容作了詳細的規定。然而，這種標準制式的合同不同于《商品房買賣合同》、《存量房買賣合同》，在登記部門找不到。權利人自己擬定的合同不能詳盡的保護各方利益。這無疑減弱了申請登記的意愿。
2.3 對地役權登記認識不足
《物權法》第158條的規定地役權采用登記對抗主義，而不是登記生效主義。地役權通過簽訂合同產生效力，登記只是對抗善意第三人的手段。當物權發生變動的時候登記才發揮效力，如果物權不變動登記的效力得不到體現。通常情況下，人們因對潛在善意第三人帶來的利益變化缺乏預見性而忽視登記帶來的利益。
2.4 地役權與相鄰關系混淆
地役權和相鄰關系很容易混淆。多數人認為相鄰關系即可調節地役權才能調節的利益關系。然而，相鄰關系屬于所有權范疇，是法定權利具有強制性，不存在有償問題；地役權屬于用益物權范疇，根據合同設立具有自治自主性，可以是有償的，也可以是無償的。相鄰關系的適用范圍以相毗鄰的不動產為存在必要，地役權涉及到的不動產可以是相鄰的也可以是不相鄰的，只要是事實上的利用關系，都可以設定。相鄰關系僅能滿足相鄰不動產最低限度的需求，而地役權可滿足相鄰不動產和遠隔千里的不動產更高程度的利用需求。可以說相鄰關系解決的是吃的飽的問題，地役權是解決吃的好的問題[1]。
3 案例剖析
在安州區花D鎮某街有A、B、C、D、E、F六宗國有土地（位置如圖1，均已辦理國有土地使用權登記）。其中A-E等5宗土地毗鄰，中間有一個空壩及一個通道，空壩位于5宗土地的中間位置，通道位于A宗地與C宗地之間。E宗地和F宗地有自己的空壩及通道。經4宗土地的使用權人協商，該空壩和通道由4個土地使用權人共同分攤。這時，這4宗土地的使用權人各自享有空壩和通道的土地使用權。
2013年，為了提高房價， 6個人協商自愿將各自的土地統一規劃，統一修建形成了一個風格統一稍具規模的商品房小區，建筑物后的空壩形成了車位及一條車輛可以通行的通道（如圖2）。重新規劃后由原來的6宗獨用宗地，變更成為了現在的3宗獨用宗地和1宗共用宗地（B、C、D合并為G宗地）。為了方便車輛進出，G、E、F宗地各退讓了10cm形成了更寬的通道。F宗地只留有一個樓梯間，人可以通行，車輛必須從A宗地與G宗地之間的通道及G宗地上通過。
在該案例中，規劃的作用充分展現。建筑物的位置、外觀、進出大門的位置、車輛通行的道路及車位都依據規劃而建。規劃在很大程度上避免了地役權的使用。
G宗地與E宗地相鄰，構成相鄰關系，E宗地從G宗地上通行是法定權利，具有強制性；F宗地與E宗地相鄰，構成相鄰關系，F宗地從E宗地上通行是法定權利，具有強制性。
3.1 地役權的確認
F宗地與G宗地不相鄰，不能構成相鄰關系，F宗地的不動產權利人從G宗地上通行不屬于法定權利。這時就要運用到地役權。
筆者認為F宗地的不動產權利人從G宗地上通行符合地役權的定義。F宗地的不動產權利人為了提高房價，與G宗地統一規劃，統一修建形成了一個風格統一稍具規模的商品房小區。F宗地與G宗地的不動產權利人，達到了雙贏。F宗地的不動產權利人實現了利用他人不動產提高自己不動產效益的目的。F宗地為需役地，G宗地為供役地。
地役權的原始取得方式之依長期持續利用的事實，即根據事實上存在的土地利用關系，通過默示同意之推斷，或依據公平原則，而確認地役權之成立[1]。
根據規劃及建成的事實，F宗地必須從G宗地上通行，存在了事實上的土地利用關系，且在6宗地的不動產權利人協商建設時已默示同意了F宗地對G宗地的利用。或者依據公平原則，F也退讓了10cm作為通道，本應享有在G宗地上的通行權。由此可以確認地役權的成立。
如果，E宗地的不動產權利人對于從G宗地上通行有更高程度的要求，F宗地的不動產權利人對于從E宗地上通行有更高程度的要求，雙方也可以通過協商的方式簽訂地役權合同，辦理地役權登記。
3.2 地役權登記
G宗地和F宗地均修建的商品房，當不動產轉移后，面對幾十個不同的不動產權利人，F宗地的不動產權利人該如何維護自己的權利，地役權登記的主要目的就是對抗善意第三人。
根據《物權法》第158條的規定， G宗地受讓人可能不知道G宗地上存在地役權， 基于公示公信原則，G宗地受讓人所取得的不動產上視為不存在地役權負擔。如果G宗地受讓人不允許F宗地受讓人通行，F宗地的受讓人不得主張地役權。因此，為了維護自己的合法權益，F宗地的土地使用者和G宗地的土地使用者應共同向國土資源管理部門申請地役權登記。
根據《物權法》第166條規定，購買F宗地的不動產權利人依然對G宗地享有地役權。根據第167條規定，購買G宗地的不動產權利人依然對F宗地負有地役權。
根據《物權法》第169條規定，已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。
2015年6月公布的《不動產登記暫行條例實施細則》第4章第8節對地役權的初始登記和變更登記都做介紹。2016年5月30日，國土資源部印發《不動產登記操作規范（試行）》對地役權首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記的適用范圍、申請資料、審查要點都做了詳細的介紹，具有操作性。
本文所舉案例發生在人們身邊且司空見慣， 是簡單的關于通行地役權的設立及登記，但因從事土地登記的工作人員對地役權知之甚少避免引起行政官司和權利人對地役權不了解，未提出登記申請而未做登記。
在現實生活中人們接觸到的，改革后的“公產房”，房子按照建筑面積分給了職工，空壩、通道等公共設施還留在原單位，當原單位想對這些資產進行處置時，勢必會使享受了“公產房”的業戶在空壩、通道等公共設施的使用上受到限制。如果，進行了地役權登記，業主和原單位之間的矛盾可以很輕松的化解。發生在人們身邊的與人們息息相關的信號發射塔的建設、廣告牌的安放、空調外掛的安放、通過協商進行的排水排污、農村中取水通行等都會運用到地役權。
4 對策措施
地役權可以廣泛地調節人們日常生活中不相鄰不動產或是相鄰不動產為提高自己的效益而在通風、通行、采光、用水、管道鋪設、電力電信設施安放等方面的利益。在登記情況下的地役權，可以使不動產的效能得到最大限度的發揮。
筆者認為改善地役權登記狀況主要從以下幾個方面入手。
4.1 完善法律法規條款
《物權法》中對地役權和相鄰關系分別在不同的章節做了介紹，規劃的作用進一步減少了地役權的使用。地役權與相鄰關系調節的內容有交叉重疊的之處，重新整合地役權和相鄰關系的適用范圍[3]。可以學習國外的做法將地役權按照不同的標準進行分類，以明確在什么情況下通過哪種方式使用何種地役權。
鑒于地役權今后可能在例如鐵路用地和鐵路保護、文物用地和文物保護、地鐵項目建設、水利項目建設[4-5]、西氣東輸、南水北調、城市風貌提升、電力事業、電信事業、開放式小區[6]等公共事業方面的諸多應用；以及滿足需役地人經濟利益要求的營業地役權[7]，例如鄉村旅游[8]；政府出于保護生態環境而設立的環境保護地役權[7]。由此，對地役權的適用范圍進行拓展是極有必要的。
鑒于地役權使用的廣泛性，種類紛繁復雜，《物權法》規定地役權實行登記對抗主義，不利于地役權登記工作的開展，也不利于保護地役權雙方的利益，借鑒同為用益物權的建設用地使用權的登記原則，采用登記生效主義。
4.2 加強地役權相關宣傳
《物權法》中關于地役權的規定是地役權登記的法律依據。在現實生活中，人們卻不知道何時何地該如何使用地役權。
借著《不動產登記暫行條例》的實施加強對地役權的宣傳，讓更多的人了解地役權。在進行不動產登記培訓中加強地役權的介紹，讓從事登記的工作人員可以清楚的辨別出何時何地怎樣使用地役權。在工作過程中，不斷地向社會大眾宣傳地役權以及地役權登記。
4.3 重視啟動登記工作
以綿陽市安州區為例，同為他項權利的抵押權，每年都有70宗左右進行登記，而地役權卻一宗也沒有。隨著不動產統一登記工作和“六五”普法工作的開展，在不動產登記過程中，鼓勵有地役權使用需要的不動產權利人簽訂地役權合同，申請地役權登記。并向社會公布，引起社會的關注，做到家喻戶曉，提高地役權登記在社會大眾中的認識度。
參考文獻
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由此可以把專家型不動產（房屋）登記機構作如下定義：以專家小組為主體的專門從事不動產（房屋）登記行政管理與服務的組織。
1.專家型不動產（房屋）登記機構的專業組織模式
針對不動產（房屋）登記機構的主要特性，可以設計一種簡化的 “雙向互動”模式：即打破行政職務的界限，不動產（房屋）登記機構的領導層另行成立以具備法律專業背景及豐富經驗的專家為核心，組成“專家小組”（登記、測繪、檔案三大業務專家至少各一名），授權“專家小組”成員自上而下地定期專業指導、業務督察、培訓技術人員，技術人員則自下而上地向“專家小組”成員專業咨詢、業務請示、專題學習的縱向理論互動；“專家小組”成員不定期前臺坐鎮，專業技術人員后臺輔助，專業技術人員前臺接待，“專家小組”成員不定期后臺把關的橫向實踐互動。此外還可以由“專家小組”對各類業務實行分級管理、規范自由裁量權；由“專家小組” 依法科學民主地會審復雜疑難、歷史遺留等申請登記件；由“專家小組”協調變通處理業務交叉問題、破解實際操作難題、調研專業前沿課題；由“專家小組”成員定期向專業技術人員講解會審意見、特殊案例等。
2.關于專家型不動產（房屋）登記機構的專業組織結構
設計以登記、檔案、測繪三大業務人員與專家小組雙向互動為重心，以登記業務為頂點，測繪樓盤表先行登記核準（審批表）檔案后勤（登記簿）最后與測繪信息整和對接，形成快速聯動、穩定而牢固、準確而有效、劃分職權、明確職能的業務循環 “鐵三角”結構（見圖1）。
這種新型的組織具有“扁平化、咨詢式、開放性”的特征，即扁平化――壓縮組織層級、授權分權；咨詢式――凸顯專家作用、雙向互動；開放性――打破交流屏障、通力合作。
創建專家型不動產（房屋）登記機構，具有以下五方面的意義。
第一，為優質高效實現不動產（房屋）登記機構職能，提供強大的學術支撐。
第二，為提升登記簿記載公信力和權威性，提供強大的專業保障。
第三，為防范行政登記賠償風險，提供強大的法律咨詢。
第四，為識別申請登記造假詐騙，提供豐富的經驗幫助。
第五，為實現房地圖檔一體化管理，提供堅實的技術基礎。
二、創建專家型不動產（房屋）登記機構的原則
1.漸進推動原則
專家型組織不可能一蹴而就，各地不動產（房屋）登記機構要視本身專業人才隊伍現狀，科學制定五至十年專業組織發展規劃，導入人才競爭機制（如業務職位競聘、競選，學術理論成果競賽等），激勵專業人員脫穎而出，成為專家，循序漸進地推動創建工作。
2.寧缺勿濫原則
“專家”的稱謂，既不是行政職務，也不是技術職稱，是人才通過鉆研和磨礪，以自身知識技能和以理論成果轉化成實踐績效，自然而然獲得業界和社會公認的。各地不動產（房屋）登記機構要讓德才兼備的專家進入“專家小組”，防止任用偽專家。任用專家，應寧缺勿濫。
三、專家型不動產（房屋）登記機構同時又是活力型組織
專家型不動產（房屋）登記機構應是一種具備復雜性、正規化、低集權化結構的有機組織，應具有更強的適應性和應變能力。簡單地說，充滿活力的專家型不動產（房屋）登記機構應完成好三大任務。
1.創新理論和服務
我們正處在一個創新的知識經濟時代，各業務專家應當把邏輯思維和創新思維有機結合，留意當前新技術的專業應用，創造性地開展工作，就測繪、登記、檔案實踐中出現的新情況、新問題，把新的行之有效的工作經驗、專業手段、業務技巧、信息技術等，總結為理論成果，進而為制定法律法規提供理論支撐。更要創新服務模式、拓展服務范圍、提升服務效能、提供人性化、個性化服務，著力打造有影響力的服務品牌。
2.跨界溝通與協作
專家型不動產（房屋）登記機構應積極與社會各界溝通，運用各界集體智慧，克服關乎民生利益的跨界職能程序障礙，靈活地服務不動產（房屋）登記當事人；加強與法院、公證、公安、民政、財稅、規劃等部門的協作，集合各自專業技術，共同消除不動產（房屋）登記風險。
3.信息化建設
不動產（房屋）登記機構的專家必須是既掌握專業知識技能又精通信息化技術的復合型人才，要高度重視信息化的規范建設，并為系統升級、程序設計等出謀劃策。專家型不動產（房屋）登記機構要加強規范化不動產（房屋）登記信息系統建設，努力促進社會信息化發展；同時要順應網絡化的發展潮流，建立專有網站，提供如合同備案、登記預審、業務宣傳、專家咨詢、受理預約等信息化便利服務。
四、創建專家型不動產（房屋）登記機構的措施
1.強化創建學習型組織、著力培養高素質專業人才。
2.傾力營造學術探討氛圍、獎勵員工發表專業論文。
3.依法規范行政行為、提升不動產（房屋）登記簿記載公信力。
4.理順業務職能關系、提高工作效能。
5.對內簡化業務程序及優化專業流程、對外加強溝通與協作及創新服務模式。
6.探索建立業務會審制度。
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其中，不動產登記信息平臺的建設成為重中之重。溫州市國土資源信息中心郭為人主任明確表示，“不動產登記要實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的四個統一，不動產登記信息平臺的建設勢在必行。”
對此，郭為人主任已胸有成竹。由于溫州市國土資源局一直十分重視國土資源信息化工作，并逐步搭建了以地籍系統、檔案影像、執法監察、地質災害、國土“一張圖”等為核心的業務系統，這些系統不僅為國土資源的高效管理、科學決策、依法行政和政務公開提供了重要手段，也為建設不動產登記信息平臺奠定了良好的基礎。
巧借東風，推動云計算落地
不動產登記這一新的行革舉措，給溫州國土資源信息化發展帶來了一個新的切入點。
“以建設不動產登記信息平臺為契機，依托云計算數據中心，分階段、有目標地推進溫州市級國土資源云的建設。” 郭為人主任十分清晰地規劃出了建設思路。
明確目標之后，溫州市國土資源局迅速開展行動，并組織了多個設備供應商進行國土資源云環境測試，最終選擇了由新華三云平臺、虛擬化軟件、網絡和服務器組成的解決方案，著手搭建溫州國土資源云，為不動產登記信息平臺提供支撐。
經過一系列緊張有序的工作，溫州國土資源云建設取得了可觀的效果。郭為人主任對此也十分滿意：“通過原有平臺基礎設施平臺化的改造和升級，初步完成基于云計算平臺的雙活數據中心的建設，實現了數據中心、存儲、數據庫、應用、網絡等層級的雙活，實現了應用級的雙活，無感知切換、業務0終端、數據0丟失。”
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不動產關系著百姓生存的根基與生存利益，歷來受到廣大人民群眾的重視。物權法作為不動產物權變更的重要法律依據，賦予了不動產登記公示形式的公信力。不動產登記制度與物權制度是緊密結合在一起的。由此可見，對不動產登記制度的完善有著重要的意義。
一、不動產登記的特質性
不動產登記制度是保護個人不動產的有效手段，使不動產通過登記進行法律公示具有公信力，使物權法發揮效用，保護個人的不動資產。首先，登記是在當事人申請的前提下進行的。如果當事人沒有主動申請不動產登記，就不會產生不動產登記的法律關系。一旦當事人申請了不動產登記，就產生了與物權相關的權利和義務。因此申請不動產登記的主體與待登記的不動產之間一定是直接利害關系，涉及到物權與法律的相關事宜。其次，不動產登記的內容是關于不動產以及不動產變動事項所涉及的部分。一般情況下，法律會明確規定應當登記的不動產權利。再次，不動產登記制度是確認物權歸屬的重要手段，也是物權公示公信原則的法律表現形式[1]。公信原則的功能在于物權的存在的確認方式，使從事交易行為的主體不必擔心有公示內容以外的物權狀態存在，體現了法律對交易安全和效率的保護，同是也是現代物權法的基本原則。另外，不動產登記只需登記不動產權屬狀況，而不必詳細查找不動產的實際狀態。這種制度有利于保護交易活動的安全性，符合國家對經濟整體運行的調控和監管職能。
二、不動產登記制度現狀存在的問題
不動產登記制度高度反應了國家對群眾個人財產的保護措施，但在不動產登記制度執行過程中，由于登記過程中存在著很多人為因素，造成了不動產登記存在著一定的問題，主要表現在：其一，登記管理機構層次出現混亂狀態，使不動產登記成本與交易主體查詢成本增加。國家對不動產實行統一登記制度，統一登記的范、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。《物權法》對統一登記機構采取了另行規定的辦法，具體的統一機構并不明確。由此至使我國的不動產登記存在管理機構、管理層次缺乏統一管理的缺陷[2]。其二，登記機構之間的信息不能夠互通。登記機構之間的信息不能形成統一公開的登記查詢機制，降低了交易效率。在登記部門之間、各個分支機構之間、甚至同一部門的各地區之間互不聯網，不可以完成查詢工作，不利于提高工作效率，給不動產登記當事人也造成了極大的不方便，另外給不動產登記的公示工作帶來了麻煩，使不動產登記公信力不強。致使不動產重復抵押的不正常、不合法現象時有發生，對于維護不動產交易秩序造成了不利影響。
三、完善不動產登記制度的路徑
不動產登記制度有其特有的重要性，在現行的體制中也確實存在著一定的問題，但作為管理者應針對問題存在的方向，進行開創性思維，將不動產登記制度加以完善。
1、不動產登記制度以土地為核心展開
不動產制度的完善是經濟發展、人民生活水平提高、維權意識增強的一種表現。作為國家職能機構，應進一步完善不動產登記制度，以保障人民財產安全，增強不動產登記的公信力。職能部門應明確和落實統一的土地管理制度以及分類制度，只有制度化的規范方式才是不動產登記制度進一步完善的有效途徑[3]。應以土地為核心，登記在冊的土地為依據，分別羅列不動產的位置、層數、規劃等項目。獨立的房屋所有權是建立在地權上的，不動產物權的核心是土地的物權，直接針對土地上不動產的物權都是以土地為基礎和核心的。因此，不動產登記制度應以土地為核心展開。
2、不動產登記機構權限范圍
不動產是指依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、土地生成物等。不動產登記的權利應當包括實體權利登記和程序權利登記。現有的國有土地使用權、集體土地使用權、房屋所有權等都應屬于實體權利所包含的內容。實體權利則包括不動產租賃權，應予以登記，將不動產登記的本質功能體現出來。程序權利登記可以在制度層面上平衡不動產權利人和第三人的合法權益[4]。
3、不動產登記應引入人制度
不動產登記是一種高法律效力的職業活動，需要對專業的登記程序有足夠的了解，并熟悉相關的法律規定。而一般的不動產登記申請人不具備這種素質，也不能按照登記要求完成登記所需要的材料，為不動產登記雙方主體造成很大的麻煩。管理者應鼓勵專業人制度的建立和健全，一方面可以提高不動產登記的效率，為登記主體節約時間，一方面可以更專業、更完善地完成不動產的登記，提高工作效率的同時促進交易的成功。
4、將現代信息手段應用到不動產登記中
隨著現代化經濟的發速發展，互聯網技術可以說是突飛猛進，管理者可以利用網絡技術將不動產登記這一工作信息化，逐步實現不同的登記機關之間的信息互通、同一登記機關不同區域的信息互通，使不動產登記主體實現無障礙查詢。更有效的保護交易的合法化，堅決杜絕不動產的重復抵押現象的出現。
綜上所述，不動產登記在物權法中有著十分重要的意義，我國的不動產登記雖有一整套完整的體系，但在實施過程中仍然存在著問題。作為管理者，應對不動產登記管理的現狀及時做出總結，認識到問題存在的原因，針對問題提出解決的路徑，做創新式領導。完善制度的同時，不斷提高不動產登記的工作效率，使不動產登記制度為保護交易安全以及第三方關系人的合法權益提供保障，為創立良好的物權法秩序奠定良好的基礎。
參考文獻
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（二）積極推進“標準地”供應和標準廠房建設。全面落實告知承諾制度，積極推進“標準地”供應，實現“拿地就開工”。今年來，已經累計完成“標準地”出讓6宗，面積14.04公頃，，提前完成了市下達我縣的年度標準地出讓任務，并均已簽訂出讓合同、承諾書及管理協議，其中元旺電工2宗、面積3.6492公頃，豆制品加工項目1宗、面積0.5968公頃，清河鎮污水處理廠項目1宗、面積0.3528公頃，鑫谷健康1宗，面積5.4412公頃，力創水利科技1宗、面積4公頃。
立足中小企業需要，積極開展標準廠房建設調研，不斷提升標準廠房規劃、建設標準，為中小企業提供“拎包入住”服務。截止目前，已完成22.92萬平方米標準廠房建設，超額完成市下達年度任務，其中潤龍風電13.39萬平方米、大牛2.2萬平方米、高效經濟區基礎設施建設項目1萬平方米、金冠網具3萬平方米。
（三）努力提高不動產登記便民利民服務水平
1.成立營商環境評價工作專班，不斷加強與上級部門的溝通協調。充分認識優化營商環境的重要性和緊迫性，增強登記財產評價工作的積極性和主動性。組織人員認真學習市級營商環境評價調查方案，熟悉調查內容，理解指標的涵義和范圍，并對2019年10月1日-2020年8月31日內在我縣辦理過不動產交易轉移登記業務的中小微民營企業和外資企業進行全面梳理，根據市局要求提供企業樣本。
2.堅持問題導向，加強分析研判。針對2019年營商環境評價工作中存在的問題，認真梳理查找原因，制定有針對性的整改措施。一是針對網上辦理服務方面不完善問題，積極和省市溝通對接，開展不動產“一網通辦”便民服務平臺建設。前期已經完成了不動產登記“一網通辦”網絡遷移、接口開發、信息共享和聯調、試運行等工作，按照省廳統一安排，2020年6月30日起，我縣不動產登記“一網通辦”便民服務平臺已正式上線運行，首批上線15類登記業務，目前已上線業務類型50類。二是針對抵押業務在銀行和登記機構兩頭跑的問題，不動產登記中心和農商行已啟動了抵押業務進銀行的試點工作。同時今年結合不動產登記“一網通辦”便民服務平臺，積極向省廳申請“一網通辦”平臺管理權限，逐步在全縣銀行部門推行“一網通辦”平臺辦理不動產抵押登記業務，實現抵押登記不見面審核，提升抵押登記服務效能。
3.樹牢宗旨意識，強化人員培訓。通過開展例會查擺問題，通過業務知識測試、服務禮儀培訓等方式，進一步提高不動產登記工作人員的業務能力和服務質量。對有需要的企業和群眾開展幫辦代辦服務，對老弱病殘等特殊人群和特殊需求的企業和群眾，應約上門服務，對外地服務對象開展預約服務和延時服務，切實提升政務服務水平，不斷增強群眾滿意度和獲得感。
4.圍繞重點項目，開通綠色通道。特事特辦，急事急辦，對重點項目和企業，在依法依規的前提下，即來即辦、從速辦理。設立不動產登記中心專門的咨詢預約熱線，及時了解和掌握企業對不動產登記方面的需求，做好業務咨詢與指導工作，為企業提供精準高效服務。疫情防控期間，嚴格按照《市病毒感染的肺炎疫情處置工作領導小組關于共同應對疫情支持中小企業發展十二條政策的公告》和《縣病毒感染的肺炎疫情處置工作領導小組關于共同應對疫情支持中小企業發展十五條政策的公告》要求，免收中小企業的不動產登記費。截至2020年8月底，共計免收23家企業104筆不動產登記費，費用共計54690元。
5.積極探索不動產登記與相關業務聯辦。不動產登記窗口通過縣政務服務大廳平臺系統將不動產登記結果推送至水電氣熱窗口，實現業務協同辦理。同時不動產登記中心積極和公積金、公證處等開展業務聯辦,不動產登記服務向信用評價優良的房地產開發企業、銀行等單位延伸。
6.開展“營商環境走訪月”活動。深入企業了解本部門履職盡責情況，當面聽意見、問需求。一是征詢服務窗口在業務受理、辦事效率、服務態度、工作人員廉政效能等方面的意見和建議，二是向企業介紹不動產登記“一網通辦”便民服務平臺建設情況，方便企業隨時隨地網上申辦，三是了解企業復工復產中的需求，做好不動產登記方面的業務咨詢與指導工作。
（四）簡化建設工程規劃許可申請辦理程序。在前期工程規劃許可手續辦理過程中，嚴格按照《市工程建設項目規劃設計方案聯合審查實施意見》，簡化工程設計方案和修建性詳細規劃報審條件，對取得規劃條件的建設單位，采取提前介入的方式，對建設項目規劃設計方案開展技術審查，并工程設計許可豁免清單和主觀審查負面清單，對符合豁免清單和主觀審查負面清單要求的建設項目免于審查，從根本簡化工程設計方案報審用地條件。同時，嚴格落實市縣容缺受理，模擬審批要求，7月底前在工程項目核心要件齊全，并對其進行了告知承諾的前提下，對已對符合“告知承諾制”和“容缺受理”條件的工程規劃方案進行了容缺受理和“容缺審批”，累計完成15個項目審批，其中6個項目容缺辦理了工程規劃設計方案，加快了項目建設。
（五）扎實推動“多測合一”工作開展。嚴格落實市局《關于實行建設工程規劃驗線告知承諾制的通知》要求，實行規劃驗線告知承諾制。同時依據市局通知，于2020年8月12日下發《縣實行規劃驗線告知承諾制度的通知》，取消規劃驗線程序，建設單位通過委托“多測合一”中介機構名錄庫中的測繪資質單位放線并出具放線成果報告書及建設承諾書，納入誠信管理，免于驗線。目前已完成5個項目驗線實行規劃驗線告知承諾制。
（六）提速工程建設項目審批。嚴格工程建設項目審批主流程事項整理工作。已分類制定一般社會投資建設項目、社會投資工業項目、政府投資建設項目等項目工程建設許可階段的辦事指南,并嚴格按照辦事指南進行審批。
二、下一步工作打算
為切實做好2020年營商環境評價，積極從自身承擔的業務工作入手做好評價準備工作，在接下來的工作中，將圍繞營商環境評價工作目標，進一步提速增效，推進營商環境工作提質增效，讓辦事企業和群眾少跑腿。
（一）提高政治站位，不斷加大工作力度。充分認識優化營商環境的重要性和緊迫性，加強優化營商環境相關政策的學習，積極開展政治理論、業務知識學習，切實加強作風建設，不斷提升整體服務能力和服務意識。
（二）強化不動產登記信息化建設，夯實提速增效數據基礎。積極與數據匯聚共享平臺、大數據共享平臺對接，加快推進更多數據互通共享。積極與省廳對接，盡快啟用不動產電子證照。繼續做好不動產登記“一網通辦”便民服務平臺建設。實現不動產登記線上線下融合，隨時隨地網上申辦的“一網通辦”新模式，更好地服務辦事群眾和企業。
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不動產管理是一門新興的、應用性較強的專業課程，它堅持理論聯系實際，把不動產管理的基本原理與我國不動產管理領域改革發展的實踐密切結合起來，為學生分析不動產問題提供系統的理論知識和科學方法，提高學生在正確理論指導下研究解決實際問題的能力和方法，是自然地理與資源環境、人文地理與城鄉規劃（不動產管理）、土地資源管理、不動產經營等專業的專業基礎課和主要特色課程。
近年來，隨著經濟社會的迅速發展，特別是市場經濟對權屬清晰、權責明確的產權制度要求越來越高，我國現行不動產管理制度產生了越來越多的弊端，難以適應經濟社會發展的需要，引起了相關部門的高度重視。十八屆三中全會提出轉變政府職能必須深化機構改革，這在一定程度上也推動了國家層面建立不動產登記局的進程。2013年11月20日總理主持召開國務院常務會議，要求將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關系，減少辦證環節。會議明確一是由國土資源部負責指導監督全國不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。二是建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息依法依規互通共享。三是推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益[1]。
我國不動產管理出現目前這種局面，也與現行專業設置有一定的關系，長期以來，忽視不動產管理方面的教學和研究，專業設置中沒有不動產管理專業。根據調查了解，華南地區只有廣州大學地理科學學院“資源環境與城鄉規劃管理”專業設置了不動產管理方向，開設了不動產管理及相關課程培養不動產管理專業型人才，目前已經培養六屆畢業生畢業。社會對掌握不動產管理學基礎知識和能力的復合型人才越來越緊俏，迫切需要能夠靈活運用所學不動產管理理論和相關法律法規解決實踐中出現的不動產市場、不動產經營和不動產管理等問題。要求不動產管理教學承擔增強學生的理論知識水平，鍛煉學生分析和解決問題的技能，樹立可持續發展理念的教學任務，達到為社會長期輸送不動產管理高級復合人才的教學目標。目前全國尚未編寫統一的不動產管理教材，各高校往往結合自己的區位優勢編寫部分講義或者專題材料。因此，嘗試對不動產管理課程內容、教學方法與手段、教學實踐、考核方式等方面進行改革與探索就非常重要。
1 不動產管理課程設置基本情況
1.1 課程的性質、地位、作用和任務
不動產管理是人文地理與城鄉規劃（不動產管理）、土地資源管理等專業基礎課程。該課程是一門應用性課程，是在本專業理論和相關課程學習以后，以各種類型的不動產的經營服務管理為核心，研究不動產市場的特點、市場研究方法、不動產管理的內容、方法與技能。通過學習使學生了解不動產產權理論、不動產管理制度，不動產金融等基礎理論；掌握不動產市場分析、不動產產權產籍管理、不動產稅收與評估、不動產規劃管理、不動產交易市場管理、不動產經營管理、不動產服務管理、不動產資產管理、不動產信息化管理等[2]。使學生對不動產管理有一個全面的了解，能勝任國土資源管理、規劃、調查，房地產管理中資產經營管理、中介服務、物業咨詢服務及不動產管理服務企事業的工作。
1.2 課程教學的目的和要求
（1）通過本課程的學習，使學生了解不動產的概念、類型、開發建設、區域分布特征，不動產管理的基本理論與研究方法，了解國內外不動產管理研究的前沿與發展趨勢。
（2）通過本課程的學習，使學生認識不動產管理市場的特點與類型，掌握基本的市場研究內容與方法。
（3）通過本課程的學習，使學生掌握不動產管理的目的、基本內容、方法和要求。
（4）通過本課程的學習，使學生掌握不動產管理的技能技巧。
1.3 課時要求與安排
本課程需要安排56學時，其中32學時理論教學課時，24學時實踐教學課時，最好同一學期進行，需要學生使用電腦上機練習不動產管理相關技術軟件，要求配實驗員一名。
1.4 課程與其它課程的聯系
本課程的先修課程主要有：管理學原理、土地經濟學、市場營銷學、房地產開發與經營、房地產估價、物業管理概論、土地資源管理等。
2 課程內容的改革與創新
為打破不動產管理課程沒有現成教材的局面，筆者聯合華南地區多所高校教師初步完成《不動產管理》一書的編寫，該書內容大致可以分為以下三個部分。
第一部分為不動產管理概述和理論基礎。不動產管理概述的內容包括不動產的含義、分類和特點；不動產管理的含義、職能、特征及其發展；還具體介紹了土地管理，房產管理和其他不動產資源管理。不動產管理的理論基礎包括區位理論、城市地租理論、資源配置理論、服務理論等，此外還包括不動產管理制度分析。
第二部分為不動產服務管理。內容包括不動產服務管理概述；房地產經紀與管理、物業設施管理與物業管理；不動產產權產籍管理、土地產權產籍管理、房屋產權產籍管理；不動產資源信息化管理，信息系統的建設、管理及開發。
第三部分為不動產經營管理。不動產經營管理概述，包括不動產租賃管理、投資管理和融資管理，還有不動產資本經營和不動產證券化；不動產資產管理，包括國有資產管理、組織資產管理（企業）、商業資產管理、個人資產管理和跨國公司的不動產管理；不動產資源的規劃管理，內容包括不動產資源分析，評估與規劃修編，目前主要涉及多規融合、規劃實施評估與修改、房屋資源規劃及其影響因素等；不動產交易市場管理[3]，內容包括不動產交易與不動產交易市場、不動產交易市場的分類與特點，土地市場交易管理時機的選擇、持有的土地和市場的發展，房地產開發市場、銷售市場和二、三級市場管理，資本交易市場管理；不動產市場分析，內容包括不動產市場概述、不動產市場調查、不動產市場需求與供給分析、不動產市場區位分析和不同類型不動產市場分析；不動產稅費（收）與評估，內容包括我國稅收制度的建立與發展與不動產稅收對區域經濟的影響，不動產稅收的屬性、功能，不動產投資環節、交易環節、占有環節、所得環節的課稅[4]，介紹美國、法國、臺灣及香港的不動產稅收，不動產評估與方法。
教學內容的設置希望通過對不動產進行概述，同時介紹其管理理論，使學生能在學習之初對相關概念及其原理有較全面的認識，為不動產的學習奠定堅實的理論基礎；然后闡述不動產服務的相關管理，在原有的理論基礎上進一步深入學習，通過理論聯系實際的學習，目的是為了培養和提高學生從基本的不動產知識上升到能夠擁有較高層次服務管理能力的跳躍；最后講述了不動產的經營管理，內容主要包括資產、市場、稅收等，使學生了解不動產經營方面的相應知識。教學內容從概念入手，由表及里的闡述不動產的邊緣知識，具有較強的實用性和可操作性，結構緊湊、層層推進，內容全面、到位，對于有意愿鍛煉從事不動產管理方面能力的學生而言，具有很好的指導作用；對于非本專業的學生來講，本書也可以起到提綱挈領的點睛之效。
3 課程教學方法與手段的改革與創新
3.1 傳統教學與現代多媒體相結合
不動產管理課程采用傳統教學與多媒體技術相結合的教學手段。對課程重點難點知識采用傳統教學方法講解，實行傳統“黑板+粉筆”式教學[5]，增強學生對重點難點知識的理解與記憶；以多媒體教學方式豐富課堂內容，實行“多媒體課件演示+網絡課堂互動”，拓寬學生知識面。根據不動產管理課程具體篇、章、節教學內容、特點和教學目標的設置，將兩種教學手段有機結合起來，實現傳統教學方法與多媒體技術的靈活轉換使用，以多媒體教學促進傳統教學的改革創新，全面優化課堂教學，充分帶動學生的學習積極性，極大提高課堂教學的效率。具體實施環節，采用創新式的教學模式，即將傳授式教學、互動式教學與研討式教學相結合[6]。對于不動產管理相關概念知識與理論基礎，主要采用傳授式的教學；對于不動產經營管理、不動產交易市場管理、不動產市場分析等學生有較大的發揮空間的，可以采用互動式教學；對于不動產資源信息化管理，可以采用研討式教學方式，教師課前布置任務，把學生分成若干小組，每個小組扮演不同角色，到課上從所扮演角色的利益出發闡述自己的觀點，這樣既可以使大家通入課堂，也可以讓大家今后參與工作可以從多角度進行思考問題。此外，也可以用展示法就某個內容讓學生用PPT進行講解。
3.2 理論結合典型案例分析法
在不動產管理課程教學過程中，在原有傳統教學的基礎上，采用理論與案例相結合的方式[7]。這種方式不僅可以活躍課堂氣氛，調動學生學習的積極性，而且促進學生積極思考，增強了老師與學生之間的互動性，使課堂教學不只是老師單方面的授課形式，而是一個充滿學習樂趣的探討過程。案例導入的使用可以充分吸引學生的好奇點，讓學生帶著疑問、目的去聽課，既提高課堂效率也讓學生記憶猶新；通過具體某一部分內容的案例分析，既可以考察學生對特定內容的掌握情況以及運用水平，又豐富了教學內容；綜合內容的案例分析讓學生把不動產管理課程中所學到知識點進行全面、靈活地運用于現實的生活中，提高綜合分析、解決問題的能力，把學以致用真正做到實處，為學生畢業后在工作崗位中創造良好業績奠定堅實的基礎。
教師在備課過程中選取的案例緊跟時代的腳步，具有突出的代表性，對時事熱點及時反饋到教學當中。如不動產資源的規劃管理，以市級土地利用規劃為例子，需要對土地利用的現狀以及存在的問題進行分析，針對不同的問題進行規劃規劃設計；不動產稅費（收）與評估，以世界各國的不動產稅為案例；不動產服務管理，以房地產企業的客戶服務中心為案例；不動產資源的信息化管理，以市級國土資源和房屋管理局的系統為例開展典型案例的教學分析。目前我國不動產的統一管理還處于不斷完善階段，相關部門或者負責人會經常一些新消息，教師在教學過程中就會把相關的資料或者視頻運用到課堂上，讓學生了解最近的進展。
篇9
1 不動產登記檔案利用服務中存在的問題
不動產登記檔案在利用目的、利用主體、利用對象、利用方式上也有較大差異，如：在利用主體上，可以是自然人、權利人、利害關系人、國家有關機關等，但不同的利用主體其利用權限是有所區別的，這種差異使不動產登記檔案的利用服務方式要求更為準確和細致。
不動產登記檔案服務面臨著條塊化分割的問題，各有關部門掌握著自己的數據庫和檔案管理系統，各部門之間的信息并不能共享和利用，數據格式不一致，系統無法對接，為檔案利用帶來了很大的不便。
近年來，雖然出臺了大量的相關制度，但缺乏統一的規劃指導，造成內容龐雜，標準不一，并沒有達到制定標準規范的目的，甚至有些基本內容并不符合工作規律，無法執行，給實際工作帶來困擾，降低了檔案部門的公信力和權威性。
由于管理基礎的不同，數據的整合仍在進行，各地的不動產登記檔案利用服務水平不一，且大多數自動化程度不高，部分內容還需要人工輔助查詢，尚未全面實現遠程異地查詢和自助查詢信息化服務水平遠落后于利用需求的增長，使得利用效果大打折扣，滿意度較低，無法獲得利用者的認可。
2 不動產登記檔案利用服務的策略
2.1 轉變不動產登記檔案利用服務模式
在當前社會發展新形勢下，為更好的推進不動產登記檔案利用服務的高效開展，提高服務質量與水平，應當在管理機構不斷優化整合的基礎上，加強不動產登記檔案的集成管理，規范不動產登記信息管理與服務機構的各項工作，從而為不動產登記檔案利用服務模式的轉變以及服務水平的提升打下良好的基礎。通過研究可知，不動產登記檔案的集成管理，是不動產登記檔案利用服務工作得以高效開展的重要前提條件。
第一，應當逐步完善內控機制，提高依法履職的能力。不動產登記機構檔案管理的基本要求是保證檔案的真實性，從而提高不動產登記檔案利用服務的整體效果。尤其是在社會發展新形勢下，更應當堅持做到依法履職，積極完善內部控制機制，保證不動產登記檔案管理工作的高效開展，從而提高不動產登記檔案利用服務的質量。不動產登記機構應當結合實際情況建立健全內部管理與控制機制，完善相關管理制度，切實保證不動產登記檔案信息的真實性與完整性，保證后續不動產登記檔案利用服務工作的高效開展。
第二，積極探索互聯網下的不動產登記檔案利用服務工作新模式。隨著信息時代的到來，新媒體的出現與應用為不動產登記檔案利用服務提供了可靠的支持，不動產登記檔案利用服務的開展，應當對移動互聯網技術加以合理應用，不斷創新不動產登記檔案利用服務模式，從而促進檔案利用服務水平的不斷提升。新媒體對于社會工種信息需求的影響主要體現在技術維度與傳播維度兩個方面，新媒體基于移動通信技術能夠滿足用戶的多元需求，不再受時間、地點等條件的限制。而在傳播維度方面，新媒體能夠實現雙向傳播，便于公眾開展深度互動，提高信息服務的質量與有效性。隨著信息時代的到來，不動產登記檔案利用服務的能力與效率也明顯改善，為促進相關問題的妥善解決，不動產登記檔案利用服務相關部門應當積極探尋便捷高效的信息查詢服務模式，并通過各部分之間的分工協作與溝通配合，規范不動產登記信息的互通共享以及校驗核對，強化業務銜接，從而切實提高不動產登記檔案利用服務質量與效率。
2.2 提升信息化服務能力
隨著大數據時代的到來，不動產登記檔案利用服務應當實現信息資源共享，提高信息化服務能力，從而促進不動產登記檔案利用服務相關問題的妥善解決。
第一，應當加強不動產登記信息資源的合作共享。具體來講，不動產登記管理與服務相關部門應當在合法合規的前提，利用互聯網與中介機構開展合作，消除信息壁壘，減少時間與空間上的限制，從而真正實現不動產登記信息資源的共享。
第二，加強統一不動產登記檔案管理系統的開發與推廣應用。在不動產登記檔案利用服務過程中，應當對不同類型不動產登記信息進行優化管理，強化主管部門的標準規范意識，加大力度對統一的不動產登記檔案管理系統進行開發和推廣應用，最大程度上避免多頭管理等問題的出現，切實提高不動產登記檔案利用服務效率。
2.3 完善保障和投入機制
第一，強化不動產登記檔案服務機構和人員的獎勵機制。不動產登記機構應建立健全針對不動產登記檔案利用服務工作的獎勵機制，對在此項工作中表現突出，在服務模式創新、服務規范和標準建設、服務流程再造、服務手段完善及信息平臺建設、數據資源整合與對接等方面取得新成績的機構、個人，給予精神和物質獎勵，樹立標桿。通^獎勵機制，提高檔案人員的工作積極性，同時使不動產登記檔案的利用服務工作得到重視。
第二，完善不動產登記檔案利用服務的成熟度和用戶滿意度評價機制。用戶的滿意度是評價檔案利用服務水平的重要指標。不動產登記機構應組織相關人員和專家，構建不動產登記檔案利用服務成熟度評價指標體系，不斷完善用戶滿意度的評價機制，使不動產登記檔案的利用服務工作獲得科學、合理、及時、有效的評價，及時發現新問題、新矛盾，并采取必要措施和手段予以解決。
結束語
當前社會發展形勢下，科學技術不斷進步，社會對于不動產登記檔案利用服務的需求也明顯加大。為更好的滿足社會公眾信息需求，維護公眾的切身利益，應當結合大數據時代下不動產登記檔案利用服務中存在的問題開展具體分析，認清社會發展的具體形勢，強化不動產登記檔案利用服務的意識，轉變服務的思想觀念與具體方式，提高不動產登記檔案利用服務的實效性與針對性，從而推進不動產登記相關工作的高效開展。
參考文獻
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1.預購商品房預告登記、預購商品房抵押預告登記的；
2.在建建筑物抵押權登記的；
3.預查封登記的；
4.法律、行政法規規定的其他情形。”
可以看出，不辦理首次登記不得辦理其他登記，幾個除外的情形都是不具備辦理首次登記或者不需要辦理首次登記的情況。《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第二十四條規定，不動產首次登記，是指不動產權利第一次登記。未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規另有規定的除外。在《規范》出臺前《細則》中也做出了明確規定。
分析《規范》第9.1條規定，國有建設用地使用權和房屋所有權首次登記里面有三個要點需要厘清。第一，首次登記必須去現場查看；第二，必須提交建設工程符合規劃的材料和房屋已經竣工的材料；第三，確認建筑區劃內屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房等材料。物權的主要目的在于定紛止爭，首次登記需要審核的部分內容是其特有的要件，如規劃驗收、消防驗收、房屋質量驗收等，都屬于首次登記時的要件內容，如果不能在首次登記環節予以明確，后續登記可能會出現很多糾紛和矛盾，物權登記便失去了其最根本的意義。
最高人民法院《關于轉發住房和城鄉建設部〈關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函〉的通知》（法〔2012〕151號）規定，執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的，執行法院處置后可以依法向房屋登記機構發出《協助執行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執行法院處置后可以向房屋登記機構發出《f助執行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件后，由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行“現狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋，后續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。由于不動產登記前，房屋首次辦理的為初始登記，可以認為該通知的內容也是對必須進行首次登記的詮釋。
二、辦理過首次登記的多次產權轉移不需要逐步記載登記簿
《規范》第1.10.1條規定，已辦理首次登記的不動產，申請人因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得該不動產但尚未辦理轉移登記，又因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利轉移的，不動產登記機構辦理后續登記時，應當將之前轉移登記的事實在不動產登記簿的附記欄中記載。可以看出，中間過程的產權人記載只需記載在附記欄，說明來龍去脈即可。
《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。第二十八條規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。因繼承或者人民法院的生效法律文書取得的所有權，不需要經登記就可以獲得，繼承發生之時或者判決生效之日，即取得物權之日。如果繼續對中間環節產權人進行登記的話，將會形成登記部門在知情情況下登記簿記載的產權人和實際產權人不符的情況，因此可能產生更復雜的糾紛，登記部門有可能需要承擔一定責任。舉個極端的例子，如果中間環節的產權人記載于登記簿之后，被法院查封，造成無法辦理到判決書產權人名下的情況，會變得更加復雜。
三、首次登記未辦理主體已經不存在的登記情況
在法院協助執行或者發生繼承后再次轉移的時候，很多需要進行不動產首次登記的不動產所有權人已經不存在。這種情況下，登記是否按照在先登記原則先行登記到首次獲得的產權人名下，筆者認為值得商榷。
篇11
登記是登記機構在不動產領域進行國家治理的活動。探討“不動產統一登記”這一命題的前提是――不動產需要進行登記，且不動產登記具有效力。
那么第一個問題就隨之而產生：不動產是否需要登記？對于這一個問題的回答世界存在兩種聲音：一是以法日兩國為代表的“登記對抗主義”主張不動產不需要登記：《法國民法典》2127條、1108條都表達出的合意原則以及《奧地利民法典》883條和1432條都表明了這一立場――除了抵押權需要“以公證形式做成證書始得設定”之外，其他不動產的各項權利均不需要登記；另外一種是以德、瑞、荷為代表的“登記要件主義”主張對不動產各項權利的獲得主要來自于不動產登記，即《德國民法典》873條第一款所表述的“必須登記在土地登記簿內”就算是對于權力的喪失也要在不動產登記簿上標明（875條第一款），在這里“登記”意味著“設權”。在這里有些人可能會提出質疑：中國是否可以采取“登記對抗主義”？筆者認為登記對抗主義基于一下原因在中國是行不通的：（1）無法保證不動產交易的安全性。（2）喪失了不動產的排他性。（3）某些場合無法發揮“登記對抗效力”。應用到實際情況中便是――無法避免二重甚至多重買賣。
據不完全統計，我國目前有15個不動產登記機構。那么這么多不動產登記機構所組成的現行“不動產登記”的對象是什么呢？不動產本身？可是我國是土地國有制，土地是公民、國家共有。不動產登記的對象示權利本身（例如：《土地登記》第二條；《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條；《礦產資源開采登記管理辦法》第四條《礦產資源勘查區塊登記管理辦法》第五條《林木和林地權屬登記管理辦法》，即我國的不動產登記屬于權利登記制。最后，就不動產物權登記的目的而言，“登記”這一制度本質上在立法設立而言是指向權利人以外人公示不動產權利，即不動產物權登記應當作為物權變動的公示方法；但是在目前中國的實踐角度甚至從中國式“登記”本身的含義而言，不動產物權登記已經作為行政機關的一項職權，是國家公權力對交易秩序的一種干預，其根本目的在于國家機關從中獲取附加的國家管理的費用以及職能，從這一角度來講，不動產登記機關與行政管理機關職能具有一一對應關系，即“登記”作為一項職能融入到了各個國家行政部門之中，出現了目前這種許多登記部門職能與范圍不明相互覆蓋、程序冗雜的結果。
二、我國《物權法》中的不動產統一登記制度
從《物權法》十二條可以看出，我國目前現行的不動產登記制度采用的是實質的審查模式，即審查不動產（《擔保法》九十二條：不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物）申請材料以及資格，決定是否登記、采取什么樣的模式登記等；并且由于不動產登記是國家在不動產領域的管理活動，不動產登記事務完全由國家壟斷，作為不動產登記的壟斷職能的實施者其權力可想而知。從筆者目前的了解而言，不動產登記機構具有如下權力：1.管理并審查不動產登記事項2.處罰有關的違法行為（一般來講是罰金）3.決定登記與否4.管理登記簿；從不動產登記程序實施來講，由不動產登記機構完成審查公示以及完成辦理、暫緩甚至是拒絕辦理等決策。
《物權法》第10條第二款要求我們實現不動產統一登記制度，并且沒有告訴我們如何具體實施這一制度，所以，我們還是需要探討一下這一制度如果實施的話需要完成什么內容：1.統一的法律依據――確定的登記材料等審查標準、審查程序2.統一的登記機關――王利明先生和梁慧星老師都標注這是不動產統一登記制度的重中之重3.統一的登記效力――從實踐中的某一個部分來講，對于同一片森林到國土部門和森林部門審查的結果要一致4.統一的登記程序――時間上來講5.統一的權屬證書――最好對于城市居民的房屋等土地使用權和房屋所有權在一個證上面。可以看得出來，不動產統一登記制度的糾結點就在于如何統一登記機關，但是不得不說，從實際的利益分配角來講，如果不改變登記的國家管理屬性很難真正意義上實現“不動產統一登記制度”。但是，在現階段如果不解決或者連形式上都不對這一問題加以重視，顯然又是不恰當的。那么仔細剖析一下現行不動產分散登記制度，究其重大弊端應在于三點：一是提高了登記本身的登記成本（顯成本：工本費、車路費），二是降低了公式效果（公示信息本身發生沖突），三是信息不對稱、不暢通。在解決這些問題的基礎上，也要關注不動產統一登記機關的內部職能劃分、行政規劃層級體制（不同級別的不動產登記）以及機構設置所屬范圍。
三、不動產統一登記機構設想
鑒于當前中國國情，我提出了對不動產統一登記機構的設想：
在這種模式下，各個管理機關（15個）依然保證自己在所管轄不動產登記背后的對于登記的不動產的管理權力（例如稅收等），大型不動產登記的權力以及其他小型不動產的最終登記審查權依然在各個管理機關手中，并不影響其正常工作運行。對于普通權利人來講，節省了其皮鞋成本、登記成本、并且可以從統一的來源了解到準確的信息，達到了公示效果。
篇12
二、統一技術標準
統一不動產登記部門是表象，體現不動產的整體性，不動產內在邏輯的統一才是不動產統一登記的真正內涵。目前各類不動產確權登記的內容、要求都是各行業管理部門自己搞的，登記簿冊、權利證書不一定符合不動產統一登記的要求，建議在今年我國出臺《不動產統一登記條例》及相關技術標準前，適當停止相關工作，留下空白以待完善。根據不動產登記的現況，統一技術標準應明確下列問題。
（一）整體性原則
不動產包括土地及其定著物，土地和定著物互為存在的前提條件，不同的不動產的區別主要在定著物的不同，土地在其中主要發揮承載力的功能。不動產統一登記就是以土地為核心的登記，只要定著物，比如建筑物，需要登記，那么土地和定著物在一起登記就行了，即，一個登記簿冊，一個權力證書。比如，目前城市里的單位都有兩個證，一個是國有土地使用證，一個是房屋所有權證，由于兩個政府職能部門登記辦證，互為獨立、互不銜接，原本是一個整體的不動產被人為地分裂為兩個部分，給經濟社會運行增加了許多成本。不動產統一登記后，不動產的評估機構也應該整合，現在土地評估機構和房屋評估機構是分開的。不動產是一個整體，市場上只能是一個整體價格，不動產價格等于土地價格加上房屋價格，但如果說土地價格加上房屋價格得出來不動產價格，這個邏輯是不對的。由于長期沿用這個錯誤邏輯，致使土地、房屋評估市場混亂，不動產的公允價值得不到體現。對于新增建設用地，可以先進行預登記，等建設工作完成后再進行正式登記，這樣也有利于批后監管工作的落實。不動產統一登記的整體性原則主要是針對土地使用權的，農民集體土地所有權當然可以單獨登記造冊，核發證書，確認所有權。
（二）土地分類標準與行業管理分類標準的銜接
2007年國家頒布了《土地利用現狀分類》（GB/T21010 - 2007），國土資源管理部門已經在土地調查、土地登記、土地執法等工作中執行了這個標準，但是其他行業管理部門由于自己行業管理的需要或工作慣性使然，在不動產登記工作中執行得不好。行業管理部門的分類，大多從定著物的用途角度進行分類，便于行業管理，一般與土地分類能夠進行銜接，比如，住建部門的《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB/50137-2011）就比較細致。再比如《森林法》第4條規定，森林分為五類：防護林、用材林、經濟林、薪炭林、特種用途林；而土地分類的林地則分為有林地、灌木林地、其他林地。不動產實行統一登記之后，土地分類必須按照國標《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007）進行登記，行業管理部門的分類在保證能夠與國標《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007）進行完全銜接的基礎上可以進行登記，因此各行業管理部門必須在不動產統一登記前做好銜接完善工作。
（三）農村土地承包經營權確權登記需注意的問題
農村土地承包經營權登記也將納入不動產統一登記體系。目前農業管理部門主抓的農村土地承包經營權確權登記頒證工作是對農村土地二輪延包的規范和完善；如何解決歷史遺留問題，規范好完善好，對于能否順利地納入不動產統一登記體系至關重要，從目前的工作實踐來看，有些問題需要注意。
1. 必須標注地類
對于口糧田采取的是農村集體經濟組織內部的家庭承包方式，雖然大家都知道是耕地，不規范標注或不標注會對不動產統一體系的建設帶來麻煩。根據《農村土地承包法》規定，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包，所以并不是所有的農村土地承包經營權登記都是耕地。
2. 重新審核沒有采取家庭承包方式承包的承包合同
比如，按照規定，荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包，但這類承包一般都沒有公開，更沒有經過本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，很多都是村委會主要領導私下里以極低的價格承包給了關系戶，老百姓意見很大，如果予以登記，不利于農村社會的穩定，極易引發群體性上訪事件。因此這類登記應暫緩進行，待按照程序修改完善承包合同或收回重新發包后再登記為妥。
3. 實地測量形成承包地地籍圖
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2013年11月，國務院常務辦公會議決定整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。其中登記基礎最好、最急需統一、最容易操作、和社會經濟生活最密切相關的是房屋土地的統一登記，但由于房屋和土地原屬于不同的登記部門負責，以及房屋和土地權利屬性的差異，在房屋和土地登記上存在著較大的不同，下面就房屋土地統一登記提出技術上處理的一些設想。
一、房地產登記基本單元編碼
1、房地產基本單元編碼的必要性。
房地產基本單元涉及土地和房屋登記基本單元的概念。土地登記基本單元是宗地，指權屬界線封閉的地塊或空間。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。房屋和土地的統一登記應當以房屋登記基本單元為統一登記的基本單元，因為這樣不動產登記和不動產物權可以建立一一對應關系。今后的房地產統一登記應在每一個房屋基本單元上建立一個登記簿，為保證登記客體的唯一性，應給每個基本單元編制對應唯一的編號，這和每個公民擁有的居民身份證號是一個道理。不動產登記簿按物編成主義生成，要求登記機構以不動產所在地行政區域、地段地號為序，相應地設置登記簿，不動產編碼要按統一、科學地標準進行編制。房地產登記基本單元編碼應固定不變。每一房地產基本單元編碼與所描述的房地產基本單元具有確定、唯一并且不變的對應關系。不動產登記機構應為房地產登記基本單元編制房地產登記基本單元代碼。
2、房地產基本單元編碼的方法
房地產基本單元編碼的關鍵在于確定房地產基本單元所在的幢的定位。由于我國長期存在房、地管理體制分離的現狀，且全國各地房產登記部門基礎測繪發展水平參差不齊，許多城市房產管理部門沒有建立完整的基礎測繪數據庫。而全國土地管理部門已建立了較完善的地籍數據庫，且標準統一，數據完善，因此對幢的編碼可以直接采用土地管理部門地籍數據庫中現有的幢地籍號即“行政區劃――街道（鄉鎮）――街坊號（村居）――宗地號――幢號”的編碼及編號方式來進行幢的定位。
房地產基本單元所在幢號代碼采用土地部門地籍圖為基礎編制，由街坊號（3位）、宗地號（5位）、棟號（4位）構成，為了簡化編碼編制，宗地號后面不再考慮支宗號代碼。
房地產基本單元組合代碼共25位結構，示例如圖。
行政區劃代碼（9位）地籍宗地代碼（12位） 戶號代碼（4位）
××××××××× ×××××××××××× ××××
戶號
棟號
宗地號
街坊號（村、居）
街道（鄉、鎮）行政代碼
區（縣、旗）行政代碼
市（地區、州）行政代碼
第一段行政區劃代碼中前6位采用GB/T2260《中華人民共和國行政區劃代碼》規定的6位數字代碼，后3位參照GB/T10114《縣級以下行政區劃代碼編制規則》規定的3位數字代碼。
第二段幢號代碼街坊號在所屬街道、鄉、鎮范圍內以道路等自然形成的地塊，按行政區劃范圍內的一定順序用阿拉伯數字進行編號，編碼位數為3位，從001－999；宗地號在街坊內統一按從北向南、從西向東用阿拉伯數字進行編號，編碼位數為5位，從00001-99999；幢號代碼在同一宗地的棟號、按照自北向南、自西向東的順序用阿拉伯數字進行編號，編碼位數為4位，從0001-9999。
第三段戶號代碼在同一幢內，按照房地產基本單元登記的流水號，初始流水號按照自北向南、自西向東、從下向上的順序用阿拉伯數字進行編號，編碼位數為4位，按順序從0001-9999。
3、房地產基本單元編碼的使用
宗地合并、分割的，原宗地號不再使用，對新產生的宗地按流水號順序進行重新賦碼；宗地收回、滅失的其宗地號不再使用。房地產登記基本單元合并、分割按照流水號順序進行重新賦碼，原代碼不得再賦予其他房地產登記基本單元；房地產登記基本單元拆除或滅失，其已使用的編碼不再使用。
房地產基本單元編碼的使用應充分結合日常管理的具體要求及社會服務的需要，逐步將房地產基本單元編碼成果加以應用和推廣。新登記的房地產基本單元采用新編碼，已登記的基本單元，結合日常調查、變更等工作，逐步啟用新代碼。對于已經形成電子化數據的宗地和房地產基本單元，對圖、表、卡、冊、簿等實現替換并轉換，不動產權利證書中的代碼更改可以在權利人申請變更或換發證書時逐步更改。
二、房地產基本單元土地分攤
目前，在各地土地管理部門土地登記實踐中，一般對共用宗土地使用權采取分攤方法進行分割登記，分攤方法有協議分攤、按建筑面積分攤、按房地產價值分攤、按建筑面積樓層系數調整分攤等方法。從實際工作中看，相比其他分攤方法，基本上采取按建筑面積進行分攤，因其分攤簡單易懂、分攤系數固定且較早得到使用，故得到了長期廣泛的使用。少數地方按整個宗地面積分攤，大部分地方按樓幢占地面積進行分攤，其分攤土地面積=樓幢占地面積/樓幢總建筑面積×房屋基本單元建筑面積進行計算。
但按樓幢占地面積進行分攤也存在一些缺點。首先，對于高層建筑來說，每個共有權人分攤到的面積只有幾個平方，從面積上看難以體現產權人的土地價值。其次，每個共有權人分攤到的土地面積只是虛擬數字，沒有詳細的權屬界線，難以在實地予以確定，只能描述位于樓幢占地面積中，具體詳細的位置不能確定。最后，每個產權人只能對分攤到的土地面積行使權利，如對涉及小區道路、綠化、用途改變等涉及整個樓幢、小區的整體利益時只能對自己分攤土地面積進行決定，難以維護整個小區的整體利益。
對此，從不動產統一登記的角度看，應取消按建筑占地對土地使用權進行分割的辦法，可按樓幢占地面積作為土地使用權面積登記，由該幢樓業主共同所有，即在不動產證書中土地使用權面積為樓幢占地面積，注明為本幢業主共同所有，同時在證書中加載房產信息，另對小區道路、綠化等公共部分可調查為全體業主共有但不發證。這樣，首先可以明確界定業主的土地使用權的權屬界線，土地使用權的位置可以簡單容易確定。其次可以加快不動產證書辦理的簡易方便程度，在初始登記及變更登記時，只需要記載相應房產信息，土地使用權面積保持不變。這樣就減少了土地使用權分割登記的計算過程，有助于提高不動產證書的辦理效率。同時，有助于發揮不動產證書的效力，在涉及樓幢利益時業主作為土地共有權人可以直接維護本幢樓的共同利益，在涉及小區的整體利益時，也方便維護小區利益。
三、房屋用途和土地用途的統一
目前，我國大部分地區房地產權利登記管理采取土地使用權和房屋所有權分別登記的方式，兩者登記所依據的分類系統不一樣，房屋所有權證和土地使用權證記載的用途名稱、含義不盡相同，需要在不動產統一登記中進行統一。
首先，房屋所有權證中，房屋用途主要按照《房產測量規定》（GB/T 17996.1-2000）進行確定（有時按建筑工程規劃許可證確定的用途），而土地使用權證中土地用途按照《土地現狀分類》（GB/T21010-2007）來確定，兩者用途確認之間存在差異。就商服用地來說，如房產測量規定里面商業服務用途含義里包含商店、旅社、照相館等內容，與此相對應的土地用途分類標準則分為批發零售用地、住宿餐飲用地、其他商服用地等三個用途；而土地用途分類中商務金融用地含義中的經營性辦公用地則在房產用途規范中沒有對應用途，土地用途分類中旅游景點的賓館、飯店等歸入住宿餐飲用地，而房產用途中則歸入旅游用途。
其次，土地使用權和房屋所有權登記用途的全面性存在不同。根據現行土地利用用途審批的規定，一些用地的按主要用途來確定。在工業用地出讓中，允許企業在在廠區范圍內按規定標準建設非生產性用房，如行政辦公及生活服務設施用地面積不超過企業總用地面積的7%，則該宗土地用途即按主要用途確認為工業用地，土地使用權證用途也登記為工業用地，而房屋建筑物登記則按具體房屋基本單元的用途登記，細分為車間、倉庫、集體宿舍、辦公等用途。因此，會產生兩者用登記途的不同。這在商服用地及其他用地用途中也會產生。
因此，在不動產統一登記中，需要對房屋用途標準和土地用途標準進行融合統一，制定統一的用途確定分類標準和含義，同時考慮到房屋登記的依據之一是建筑工程規劃許可證，還需要和建設規劃部門進行銜接，努力使《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011）中的含義與相應土地分類標準對應或包含于土地分類含義中。
如規劃、房屋、土地的用途標準和含義難以進行統一融合以及不動產統一登記前產生的土地用途和房屋用途的不同，可按土地用途來確定不動產的登記用途。根據國外流行的不動產估價的觀點（美國估價學會編著的《不動產估價（第11版）》）：土地具有價值，而改良物則是貢獻價值；土地可優先取得來源于不動產的全部收益，也可優先取得來源于改良物的所有報酬。因此，當土地用途和房屋用途不一致時，可按土地用途來確定不動產用途。
以上幾點是與不動產統一登記具體實踐相關的設想，也是不動產統一登記需要統一的方面。房地產基本單元編碼、房屋基本單元土地分攤、房屋用途和土地用途的統一有助于市縣層面具體操作部門日常登記工作的實施，有助于不動產統一登記的全面開展，有助于實現不動產統一登記的目標。
參考文獻：1、《房屋代碼編碼標準》JGJ/T246
