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房地產行業作為國民經濟的支柱產業主要表現在：（1）房地產是國民生活的必需品及城市化進程的需要；（2）在固定資產投資中也具有最重要的地位；
（二）我國房地產業基本特征
（1）壟斷性。
我國房地產市場存在兩大壟斷。一是地方政府對土地的壟斷。二是開發商對房地產市場的壟斷。具體來看，房地產行業壟斷主要體現在以下幾方面：
（2）整體市場供不應求。
（3）房地產業已基本形成了一條多個行業相互依存的產業鏈。
商業銀行開展房地產融資業務的動機
（一）政策態度
國家當前對于房地產業持有區別的限制態度，既希望盡可能滿足群眾需求，也希望房價上漲不引起民怨；既希望房地產繼續為GDP做貢獻，又不希望經濟社會被房地產綁架。無論是窗口指導、隔空喊話，還是出臺“國五條”、“國八條”、“國十條”等限制政策，無不體現國家政策對于房地產業運行的批判發展的態度。
（二）商業銀行房地產融資業務產品
常見商業銀行房地產融資產品主要包括貸款、票據、表外融資等。
商業銀行向房地產開發企業發放的貸款主要指房地產項目開發貸。按照監管部門要求，商業銀行不得向房地產開發企業發放除開發貸以外的其他任何形式貸款，此處貸款為狹義概念，指貨幣貸款；開發貸款必須實行名單制管理，并區別于土儲貸款；貸款總額、期限、還款方式、成本、擔保方式均有嚴格限定，不得展期續作；開發貸審查要點包括：申報要件審查、經營情況審查、授信方案審查、財務和非財務分析、擔保審查等。
票據主要指銀行承兌匯票，該產品實際使用較少，主要由于銀行承兌匯票通常為半年期，一旦開具，半年后造成信貸規模縮減，不能滿足企業需要，故實際采用較少。各房企通常運用貨幣貸款。
表外融資是銀行業務創新的重要體現領域，出于規避監管、騰挪信貸規模等目的，金融機構不斷嘗試各種方式將表內資產出表，開展各種通道業務。常見如銀證、銀基、銀信等，通常監管部門對表外融資采取審慎、“實質大于形式”的監管態度。
（三）商業銀行房地產融資業務動機
商業銀行自始不愿放棄房地產業務，是因為對商業銀行來說，房地產信貸項目具有快速提升資產規模、利潤水平高、現金流穩定、易于實現多產品交叉銷售、提前鎖定長期收益、擔保方式有力等特點，是銀行優質資產，這也是商業銀行開展房地產信貸業務的最主要動機。
商業銀行房地產業務創新及監管規避
金融機構業務創新的動機之一就是規避監管。
監管部門對于商業銀行房地產業務的監管手段主要包括窗口指導、業務限制、規模控制、存貸比調節等，其中較為主要的包括禁止發放開發貸款、限制房地產業務規模等。但由于監管部門的限制手段通常具有單一性和滯后性，即針對既有的單一產品或融資方式進行限制，這就給商業銀行不斷出臺創新手段，繞開監管提供了空間。
當前最主流的監管規避手段為將房地產業務“出表”，不體現在信貸資產中，而以自營投資、同業業務的面目出現，以達到規避信貸控制的目的。出表后通常采取銀基、銀證、銀信合作等“通道”方式間接為房地產項目提供融資。雖然8號文、127號文等政策不斷出臺，但金融機構們仍在不斷進行金融創新，以期更完美的規避監管。
商業銀行房地產融資風險審查要點
（一）政策與合規風險
商業銀行房地產融資業務的政策風險主要體現在國家和行業政策變化對業務運作的影響，比如限貸政策對開發貸的影響、限購政策對住房按揭業務的影響等。
合規風險主要體現在業務操作是否符合各項監管要求，比如項目自有資金比例要求等規定，在進行業務風險審查時，需要嚴格予以執行。
（二）信用風險
信用風險是商業銀行進行房地產融資業務風險審查的重點內容，即借款人是否能夠按約定還本付息的風險，重點對以下幾個方面予以關注：（1）企業背景、股權結構與治理機制。（2）企業外部評價。（3）企業經營情況。（4）企業財務情況。（5）資信情況。（6）資金用途及償債分析。（7）擔保方式審查。
（三）完工風險
開發商由于資金鏈、外部監管、物理環境、其他不可抗力等因素影響，可能存在不能按時完工的風險，這將影響到項目銷售，進而影響現金流回收造成還款來源不足，導致逾期。
（四）關聯風險
當前多數房地產項目均以項目公司來運作，一來可以輕易實現自有資金比例要求，二來項目公司比較“干凈”，沒有歷史包袱，項目結束后主體解散，后患較小。這樣一來就造成多數開發商關聯企業眾多，資金最終流向的監管難度較大。
（五）擔保風險
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2、房地產投資風險的規避措施要想在房地產投資活動中有效的規避風險，促進房地產企業的長足發展，除了一些無可避免的風險之外，更要加強對風險的規避。首先要充分地對市場進行調查，全面掌握市場信息，了解供求趨勢，進而掌握投資方向。市場信息的掌握包括人口結構的變化、居民收入水平的變化、原材料價格的變化等等。其次控制投資項目，防止因宏觀形勢的突變造成的巨大損失。在預期收益相同的情況下，要充分考慮到市場突變因素。適當地將投資力度縮小，在投資效益得到保障的前提下規避風險。
二、房地產融資活動中風險產生的原因和應對措施
1、融資風險產生的原因我國房地產行業發展雖然較好，但是其融資渠道卻非常的狹窄，目前能有效進行融資的有上市公司、銀行貸款、預售款以及企業墊款等等。但是這些融資渠道都在很大程度上受到國家宏觀經濟調控和政策的影響，進而對房地產的融資造成了巨大風險。首先融資金融中信貸的金額在逐年下降。這意味著從國家金融層面來說，信貸對房地產的融資已經沒有了以前的支持力度。就2010年來說，信貸融資的金額只占據全額的21%。同時，由于很多小房地產公司由于規模較小，在融資的過程中造成了很多的壞賬和死賬，出現了房地產行業信用較差的現象，進而影響其融資。其次缺乏穩定的資金來源，由于受到資產負債和期限配比和結構配比要求的限制，房地產的融資通常都是短期的，很多商業銀行為房地產提供貸款也是短期的，而房地產企業的經營周期通產較長，所以短期的資金來源不利于房地產的企業的長期發展。從銀行的角度出發，如果房地產長期持有融資金額，就會造成短存長貸的現象，流動風險增加。
2、房地產融資風險的應對措施首先，要拓展房地產行業的融資渠道，提高信貸融資的比例。但是，多元化的融資渠道要和多元化的業務相結合，因此，對于一些中小房地產企業來說，就應該加緊業務拓展，促進直接融資和間接融資的緊密結合，進而形成較為合理的融資結構，保證房地產企業資金的來源。除此之外，國家政策也要對房地產融資實行政策上的放松，比如優化產業結構，放寬房地產行業股票融資限制，鼓勵中小企業和創業板市場的發展以及放寬對私募性質股權投資基金的審批限制等等。其次，大力發展房地產債券市場，保證房地產資金的長期來源。發行房地產債權進行融資的方式，是目前相對穩定的一種長期融資方式，相比之下，風險有所降低，同時，也保證了房地產企業長期資金的來源。考慮到房地產企業的經營周期需要長期穩定的資金來源，銀行和其它渠道的融資使用周期相對較短，不能滿足房地產發展的需求，同時，在政府對銀行的嚴格把控下，限制對房地產行業貸款以及限制其預售額等等都會給房地產的融資造成極大的影響，因此房地產的中長期的債權就為房地產企業提供了資金來源，保證了房地長在發展過程中的資金需要。
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一、我國房地產企業所面臨的財務風險
資金投入大、資金回收緩慢、回報豐厚是房地產領域的特點，但房地產資產負債率高、生產周期長，資金風險高也隨之而來。高利潤相伴的是高風險，其實是在企業加速擴張的過程中，其面臨的風險愈加明顯，因此，如何深入分析其面臨的財務風險并嚴格加以管控是房地產企業的主要工作。財務風險是指企業在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項財務活動過程中，由于各種無法預料、不可控因素的作用，使企業的實際財務收益與預期財務收益發生偏差，因而使企業蒙受經濟損失的可能性。我國房地產企業發生財務風險的主要原因表現在以下幾個方面：
（一）政策不易把握，投資決策難
房地產業投資回報率雖高，但相伴而來的是同樣較高的投資風險。所謂房地產投資風險是指在進行房地產投資過程中可能存在的回報率遠低于預期，尤其是投資失敗的情況。投資房地產行業的投資者只有通過更多的調研，對投資可能帶來的風險進行更多的事先準備，以能夠及時把握其風險動向及變化規律，這樣才能夠及時地掌控風險，將風險問題降至最低，才能夠實現更多的投資回報。房地產企業面臨的投資風險涉及面較廣，但大體上有以下方面：第一，投資比重失調，造成最終的投資決策失誤；第二，國家在針對房地產方面采取的政策不穩定，容易因國內市場環境的變化而變化。近年來，雖然國家多次對房地產市場進行調控，但卻仍未能夠阻止房地產行業發展的兇猛勢頭，這帶來了房地產業的投資額不斷飆升，卻存在著投資項目分配不合理的現象。為了盡快獲得高利潤回報得這個機會，房地產企業會將項目更多分配到那些能夠及時獲得高回報的商業住宅上，而降低在其他商業用房方面的投資金額。例如，將資金大部分用在高檔公寓的投資建設上，而疏忽或根本不投資在能夠改善民生的經濟適用房的建設上。不管我國房地產行業如何發展迅速，不可否認的是我國仍處于以工薪階層為主的階層結構框架中，而我國的工薪階層家庭大多收入不高，這部分人群是難以購買高檔公寓的，與他們需求最接近的是價格較低的經濟適用房。對房地產商而言，不可否認的是高檔小區的確能夠獲得更多的利潤，但基于目前我國房價瘋狂上漲的形勢，工薪階層家庭難以購買，這會導致房地產商建設的高檔小區公寓難以及時賣出，這種情況就可能會造成投資資金難以及時回籠，最終導致不能及時償還銀行的貸款，從而可能造成企業面臨著嚴重的財務風險。房地產開發與國家的宏觀經濟政策密切相關，政府所頒發的任何一個政策法規都可能讓企業陷入巨大的財務風險中。在經濟調控過程中，政府所采取的調控是難以預測的，企業也同樣無法預見。對于政府的不可預見的政策變動，企業只能參考市場的動向及行業發展特點及政府的最新策略進行預估，但預計結果卻不能成為有力的參考，這無疑給房地產企業帶來了隱形風險②。近年來，國家為了遏制房地產市場發展太快，政府逐步頒布了一系列的宏觀調控政策，這些政策的頒布從多方面對房地產行業進行了限制，例如，降低資金供求、監控房地產價格波動等。這無形中影響了房地產行業的投資決策，也提高了房地產企業的投資風險。可以說，我國房地產企業的發展歷程與國家宏觀調控是密切相關的，國家平均間隔幾年便會采取一次有力的調控措施，而在歷次調控后房地產行業都會受到明顯的抑制。一般情況下，實力強大的房地產公司會十分關注國家政策的動向，而大多數中小型房地產企業更注重成本預算與控制，這樣其實隱藏了更多的危機，對企業的長期發展不利③。
（二）融資渠道少，資本結構不協調
房地產業是屬于資金投入較多的行業，故其對資金的依賴性較強。房地產企業為獲得資金主要采取融資手段，目前房地產行業常用的融資手段有內外部融資、債務性融資、權益性融資等等。其中債務性融資是我國房地產最常用的融資手段。目前我國房地產行業進行的債務性籌資利息部分是能夠獲得稅收方面的優惠，這在一定程度上降低了房地產行業的負擔，攤薄了其綜合成本，但由于債務性融資除了需要定期支付利息外，還應當在融資周期到達時歸還本金，這也給房地產行業帶來了財務壓力④。一方面，房地產企業的融資渠道較少，融資規模不夠大，這不利于房地產行業的長足發展；另一方面，房地產企業資本結構不夠科學，其中資產負債率過高的現象可能帶來重大的財務風險。近年來國內的房價攀升較快，加速了房地產企業規模的擴張，也刺激了地價的快速上漲，最終造成房地產企業不得不高負債的現狀形成，這對房地產市場的健康發展不利。自2000年以來，我國房地產企業的資產負債率大多都在80%左右，這遠遠高出了銀監會的要求比例。因此導致房地產市場一旦有風吹草動，就可能給房地產企業造成嚴重的財務風險，甚至可能造成部分小規模房地產企業的滅亡⑤。
（三）資金回籠不易，資金鏈難續截至
目前，我國的房地產行業仍處于一個較為活躍的階段，大多數房地產企業在成功推出房產項目后一般都會繼續購進地皮，以保證新項目的連續性。但在工程項目快結束時，市場行情可能會存在急劇逆轉的情況，此情況的出現帶來的是房子難以再賣出、企業無法及時回籠資金的情況，這樣資金周轉勢必出現問題，最終引發拖欠工程款及無法償還貸款的情況，從而引發財務問題。對一個房地產企業來說，資金續不上意味著“生命的終結”，造成資金續不上的主要原因是因為目前我國房地產融資的主體是銀行貸款，一旦發生不能及時償還貸款的情況，銀行便可能限制貸款甚至停止放貸，因此可能導致企業資金缺口產生。雖然近年來房地產市場熱度一直未減，但是從國家近年所采取的一些政策可知國家并不希望房地產市場過快地發展，各地政府遵照國家意見陸續頒布了基于限價、限售、限外的“限購令”，一定程度遏制了市場炒房現象，有效地遏制了人們的購買欲，這些措施的頒布一定程度上降低了房地產企業的營業收入。現在大多數人購房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的購房者并不多見，這也增加了房地產企業的財務風險。同時，按揭貸款在還款階段，也存在可能無法償還貸款的購房者，這也會降低房地產企業的應收款項，最終造成壞賬損失⑥。
二、房產企業財務風險應對措施
（一）加強項目驗證，采取科學化決策
房地產投資包含多方面的知識，因此在不具備多面性準備的情況下貿然進行投資風險性極大，其可能造成的后果也極其嚴重。因此，在做出房地產投資決策前，投資方應當加強項目的驗證，必須強化項目的論證，深入分析投資項目的可行性，讓投資決策更具有科學性。對投資項目進行多方驗證分析是投資項目前的關鍵所在，也是是否能夠進行項目立項的主要依據。一個項目的好壞直接影響到企業的利潤水平，因此，企業應當在進行項目投資前做好科學化分析驗證工作，及時制定出風險防范方案，以切實保障房地產企業的權益⑦。
（二）拓寬融資渠道，實現多渠道融資
房地產企業之所以能夠擁有雄厚的實力，其中很關鍵的一點在于其強大的融資能力，這也是房地產企業能夠有較強競爭力的原因之一。強大的融資能力能夠改善財務結構、維持企業的生命力，而且能夠為企業完成結構轉型提供資本支持。但是，當前我國的房地產企業的融資渠道較為單一、資本結構合理性不足，這已逐漸成為危及到房地產企業的生存問題。因此，我國的房地產企業應當積極需求多元化融資，不斷拓寬融資渠道，整合優化原有的資本結構，最終實現多渠道融資，為企業注入新鮮血液。
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房地產行業是我國國民經濟的重要組成部分，直接關系到社會經濟的發展，房地產行業具有投資比大、收益高等特點，因此面臨的風險也比其他行業高很多。房地產行業經營具有其特殊性，在房地產企業發展過程中需不斷加強防范企業的財務風險，降低財務風險發生的概率，促進我國的房地產企業健康持續發展。
一、房地產企業面臨的主要財務風險
1.債務風險
作為房地產企業，高負債率是其最顯著的特點，這也是造成房地產企業財務風險較高的重要因素。房地產企業需要投入的資金量非常大，動輒幾億、十幾億，只有保證足夠的流動資金，才能確保房地產企業的正常運轉，但是房地產企業通常沒有這么多流動資金，因此需要在銀行等金融機構融資。當房地產企業缺乏資金時，考慮更多的是如何快速集資，很少站在宏觀發展立場上進行統籌考慮。房地產企業只有到開發項目完成后才會收回資金，期限較長，加上銀行貸款利率較高，因此會產生較高的財務風險。在其他條件不變的情況下，企業負債越高，利息支出數額越大，財務杠桿效應越明顯，隨著企業負債率的升高，企業面臨的財務風險也加大，一旦某環節出現問題，就會給企業帶來嚴重的財務危機。
2.利率變動風險
房地產企業貸款數額較大，因此對利率變動比較敏感，尤其是國家因金融政策或者經濟政策變動而對利率做出的調整將對房地產企業產生較大的影響，因此利率變動風險較大也是造成房地產企業財務風險較高的重要因素之一。如果國家想抑制房地產企業泡沫危機，就會出臺一系列加息政策，這將大大增加房地產企業的融資成本，企業的還貸壓力明顯增加。若企業經營不善，未實現預期經營目標，企業將陷入財務危機中，難以確認正常的經營與發展。
3.經營管理風險
房地產企業在運營中會和很多部門產生密切的經濟往來，如政府部門、審計部門、企業內部各部門、企業債務人、企業股東等；加之房地產企業經營過程中涉及資金量非常大，在無形中也增加了房地產企業的財務風險。與此同時，部分房地產企業財務管理尚不夠完善，極易導致企業出現財務管理漏洞。如與關聯單位往來賬目不清、成本管理缺失等，這些因素都會造成企業經營管理風險較高，最終會直接影響到企業的經濟效益。
4.融資風險
房地產企業資金需求量較大，其正常運轉離不開從銀行等金融機構融資。如果房地產企業在沒有疏通好融資渠道的前提下就盲目開建項目，就會出現融資出現問題，影響項目的正常開展。另外，由于房地產企業銷售量降低，企業貸款門檻提高等因素的影響，房地產企業的融資渠道將越來越窄。一旦房地產企業經營不善，難以按時歸還貸款及利息，就會直接影響銀行的正常運作，對整個社會經濟的發展造成不利影響。
二、房地產企業防范財務危機的對策
1.優化資本結構
房地產行業屬于資金密集型行業，因此必須不斷優化自身資本結構。當前，我國的房地產企業普遍沒有足夠的資金獨立開發項目，需要進行融資解決，企業在融資時一定要考慮到自身的償債能力及開發項目的收益情況。盡管負債經營可利用金融杠桿增加企業收益，但是仍要將負債率控制在合理的范圍內。因此，房地產企業在運營過程中需不斷優化資本結構。
2.擴寬融資渠道
房地產企業的發展離不開資本市場的支撐，因此，房地產企業應不斷擴寬融資渠道，實現多元化融資模式。房地產企業可與資本市場對接，搭建起房地產企業的資金循環系統。首先，應研究資金鏈管理，探索出最適合本企業的發展模式；其次，除進行信托計劃融資、基金融資、證券化融資等方式外，還可進行民間融資方式，不斷拓寬企業融資渠道；最后，隨著國外融資平臺進入中國金融市場，房地產企業應利用好國外融資渠道，實現多元化融資，以不斷降低企業負債率，從而降低企業財務風險。
3.加強項目調查
房地產企業屬于高風險企業，受到社會經濟政策等社會環境影響較大，因此，房地產企業在項目開發建設前應進行大量的項目考察及風險調研，出具一份風險評估報告，以有效降低企業財務風險、實現成本控制。其次，對項目的投入、產出狀況做合理預算，可為企業經營決策提供數據支撐。同時，房地產企業要正確認識成本管理，加強財務核算，對項目建設進行合理預算，確保企業資金發揮出最大效用。
4.注重風險預警
房地產行業具有很強的不可預見性，且市場環境瞬息萬變，一旦企業財務出現問題，極易引發財務危機，若財務危機不斷累積惡化，企業將爆發全面危機。隨著房地產行業競爭的加劇，房地產企業應不斷增強財務風險意識。針對此，房地產企業應建立一套完善的財務風險預警系統，在危機出現之初就采取相應補救措施，將企業危機扼殺于萌芽中。企業可以通過設置一些較為敏感的財務指標進行預測，這些指標包括開發項目的收益率與銷售率、現金流入比率、已獲利息倍數、資金的安全邊際率等。當前我國經濟發展加快，相關的經濟政策也不斷調整與變化，這勢必會影響房地產企業的發展，因此，企業應關注對宏觀經濟形式的分析、經濟政策的研究等，將企業出現財務風險及財務危機的概率降至最低。
三、結語
當前，我國房地產行業發展還有許多不完善之處，相關財務管理等制度還存在一些問題，這些問題得不到妥善解決，必將造成企業面臨較高的財務風險。因此，房地產企業應通過不斷優化資本結構、拓寬融資渠道、加強項目調查、注重風險預警等措施，降低企業財務風險，確保企業健康持續發展。
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一、房地產企業財務風險形成的原因
（一）缺乏完善的財務管理體系
雖然我國的房地產行業發展起步比較晚，但是由于國家政策的影響和市場需求量的增加，使得房地產行業的發展前景廣闊，在近幾年來迅速發展起來，這就使得很多開發商一味追求經濟效益，而把財務管理問題置于腦后。由于對財務管理的不重視，很多企業的財務部門都不能認識到財務風險的客觀性，財務管理人員的素質也參差不齊，領導的不重視使得財務部門不能發揮應有的作用，在規章制度方面更是無人問津，導致規章制度不健全，財務管理體系不完善，增加了財務風險的形成。
（二）對財務預算不夠重視
房地產產品的開發需要很長的時間才能完成，從規劃設計開始，要經過可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產品上市，這個時間是比較長的，周期越長，在產品開發生產過程中的不確定因素就越多，風險也就越大，因此更應該做好財務預算工作，這樣才能降低風險的形成。然而，一些房地產企業只想著讓產品盡快上市，沒有對土地成本、資金運作、經濟效益等作出詳細的財務預算和分析，使得資金的使用過于盲目，增加了產品的生產成本，同時增加了財務風險。
（三）資本結構不科學
利息的減稅在一定程度上能夠增加企業的經濟效益，但是房地產企業往往舉債過度，這就使利息減稅帶來了經濟效益被抵消，并且隨著企業負債比重的增加，利息負擔也越來越嚴重，企業的還債能力不斷降低，財務風險勢必會不斷增加。房地產企業負債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標準，總資本成本才能作為衡量負債水平的標準，房地產企業的資本結構亟待優化。
（四）融資渠道單一
我國的企業在進行經濟活動時，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發行債券、企業基金、股權投資、信托融資等等，但是我國房地產企業的融資方式過于單一，主要憑借商業銀行的貸款來籌集資金，滿足企業投資的需要。房地產企業在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開展，在行業發展以來，主要還是依靠銀行進行融資，沒有形成多元化的資金支撐體系，因此風險比較集中，不能通過分散風險的方式降低財務風險。
二、房地產企業財務風險防范對策
（一）完善部門和制度建設
思想上的重視對行動有直接的指導，房地產企業首先要加強對財務管理的重視，具體做法是完善財務管理機構。從經營者來說，不但要重視財務管理，還要懂得財務管理，并不斷學習有關財務管理的知識，了解會計信息，提高風險意識，只有領導重視起來，才能對財務管理人員做表率，發揮財務管理部門的作用。其次，建立健全財務管理內控制度，完善的財務管理內控制度不僅能夠保障企業的資金安全，還有利于保障企業經濟活動的順利進行。再次，建立財務風險預警系統，企業不僅要學會風險發生后如何降低風險帶來的危害，更要重視風險的預警，防患于未然，把風險發生的幾率降到最低。
（二）加強財務預算工作
由于房地產產品的生產周期長，因此財務預算存在很多的不確定因素，財務預算對企業經濟效益的影響也十分明顯，因此，企業應該加強財務預算工作，以財務預算為基礎，對企業資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進行項目預算時，財務部門應該對項目的可行性、設計費用、開發成本、間接費用、借款計劃、經營收入等都列入預算范圍之中，提高財務預算的全面性。在進行資金預算時，財務部門應該根據企業對資金的需求現狀制定明確的財務預算體系。
（三）建立科學的資本結構
資本結構主要由負債的規模和結構組成，因此，科學的資本結構應該包括適度的負債規模和合理的負債結構。房地產企業要想獲得負債經營帶來了高效利益，降低因為負債帶來了財務風險，就需要控制負債率，堅持適度的原則，當資本的收益大于籌資的資本，資產的負債率就越高，如果資產的負債率過高，又會對企業的償債能力帶來影響，因此企業應該以流動資本及時補充負債資本，降低負債率。就負債結構來說，長期資產應該有長期負債資金支持，短期資產應該有短期負債資金支持，如果長期資產由短期資金支持，或者短期資產由長期資金支持，那么就會出現不合理的現象，企業的償債能力會受到影響，也將影響正常的經營活動。
（四）明確戰略目標
融資是房地產企業一項重要的經濟活動，房地產的決策能力就是行使企業的融資、投資、利益分配等活動，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產企業的決策能力對企業融資有一定的幫助，而融資渠道的擴大對于分擔財務風險又有著重要的意義。企業可以建立多元化的戰略目標，對企業財務認真做出可行性分析，企業戰略目標的實現也需要大量籌集外部資金，負債籌集資金會為房地產帶來財務杠桿效應，企業應該采用積極的籌集策略，加強對資金的管理。擴大融資渠道，降低籌資產生的風險。
三、總結：
房地產行業屬于我國的新興行業，發展時間短本身就促進了財務風險的形成，加之企業的不重視或者防范手段落后等原因，使得財務風險成為房地產企業發展的阻礙，因此，房地產企業應該在思想上重視財務風險管理，在制度上健全風險管理和財務預警體系，在手段上宏觀監測和微觀監測相結合，這樣才能有效降低財務風險，促進房地產企業的長遠發展。
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一、房地產市場的宏觀調控
房地產宏觀調控主要是國家對房地產行業的發展進行指導，調節，監督和控制的手段，實現房地產行業市場供需平衡的主要手段之一。近年來由于我國的房地產行業發展比較迅速，導致了房地產行業的供需不平衡現象，由于一些地產商為了獲得相關的經濟利益，導致人們對過高的房價望而卻步，房地產市場存在嚴重的問題。國家采取一系列措施穩定房價，保障房地產行業的健康發展。國家對房地產行業的宏觀調控不僅僅有經濟手段，同時還有法律行政政策等多種手段。當前國家對房地產行業的調控主要有以下手段：
（一）金融政策
當前國家對于房地產行業的調控所采用的金融政策仍然是采用以往的積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。這一政策的實行可以有效地避免通貨膨脹的出現。另外國家還采用提高貸款成本的政策，盡量減少市民的貸款，這樣可以有效地配合房地產行業的調控。國家利用利率政策對我國的房地產行業進行調控，主要是通過調節存款準備金率，影響金融機構的信貸擴張能力，間接控制貨幣的供應量。國家通過調節存款利率也可以影響人們的投資，促進房地產行業的資金流動，穩定房地產行業的發展。
（二）房產稅的征收
征收房產稅是當前西方國家逐漸采用的調節房地產行業發展的主要手段，當前我國的上海和成都兩地已經逐漸增加了房產稅的征收，這一政策的采取將會減少居民房產的購買量，導致居民對于房地產行業的需求量逐漸減少，這將會穩定房地產行業的發展，減少通貨膨脹。
（三）限購令的出臺
限購令是當前我國為了更好地穩定房地產行業的發展所采取的主要措施，這在一定程度上會限制一些人們為了投資導致的房地產行業的需求量增加，同時也會對房地產行業的發展進行一定的控制。針對一些城市房價過高，或者是房地產行業過熱等現象可以起到很好的降溫作用，這對于穩定房地產行業的發展，維護百姓的利益有著重要的作用。
（四）一些具體行業政策
為了加強對房地產行業的宏觀調控，國家逐漸采用一些具體行業的政策對房地產行業的發展進行一定的控制。當前國家主要從市場供給，市場需求，市場監管和住房保障等方面對房地產行業進行嚴格的控制。當前我國的房地產市場經過這些政策的調整逐漸得到控制。當前國家主要是對房價上漲過快的城市進行調控，但是對于當前一些其他地區的房地產商的控制卻忽視了，導致國家房地產行業的控制未能發揮出有效地作用。國家雖然出臺了一系列的政策，但是政策的執行力度并不夠，或者是一些地區缺少相應的執行措施，當前的房地產市場還需要進一步加強控制，穩定房地產行業的發展，維護大多數居民的利益。
二、房地產行業存在的金融風險
房地產的金融風險主要是一些從事房地產金融業務的機構在進行投資之后未能得到預期的經濟收益，造成金融機構的損失。當前我國的房地產開發中存在的金融風險對于房地產行業的發展和金融機構的發展都造成了十分不利的影響。當前房地產金融風險主要表現在以下幾個方面：
（一）房地產行業的融資渠道過于單一
當前我國的房地產行業發展比較迅速，房地產行業的資金來源主要是商業銀行的貸款。大多數的房地產公司主要是通過向商業銀行貸款支持房地產行業的發展，同時一些商業銀行主要是通過開展這一業務增加收益，商業銀行和房地產開發商形成了一種相互依存的關系。但是這也一定程度上導致了一些企業對于商業銀行的依賴過于嚴重，把商業銀行的貸款作為主要是融資渠道，但是一旦國家對于房地產行業進行限制，商業銀行不能獲得相應的利潤，這對于商業銀行的發展將會造成十分不利的影響。另外一些開發商經營不善導致的失誤也會一定程度上將風險轉嫁給商業銀行，增加商業銀行的風險。
（二）房地產市場的法制建設不完善
近年來我國的房地產行業發展比較迅速，但是房地產行業的發展缺少一定的規范和秩序。由于當前房地產行業的競爭十分激烈，一些企業采取不正當的方式抬高房價。當前我國的外商投資的房地產行業的項目逐漸增加，由于我國的房地產行業發展比較晚，對房地產行業的管理還缺少一定的經驗和管理方法。與外商投資的房地產項目相比我國的房地產行業失去了競爭力，導致我國的房地產金融也處于劣勢，在競爭如此激烈的房地產市場中，我國的房地產行業處于十分不利的地位。外資的加入為我國的房地產行業的管理提供了一定的經驗，但是也增加了我國房地產金融業的風險。
（三）房地產行業的市場秩序有待于完善
近年來我國的房地產行業發展十分迅速，但是房地產行業的發展中缺少比較規范的市場秩序，導致房地產行業的發展缺少一定的規范性。一方面當前我國的商品房庫存比較多，由于房地產行業的發展缺少一定的規劃，導致一些地區的房地產發展存在供需失衡的現象，尤其是一些高檔的商品房難以出售，導致商品房大量積壓，不僅僅浪費了社會資源，同時還嚴重影響了投資方的經濟利益。另一方面房地產的投資結構有待于完善。隨著國家經濟政策的調整，國家逐漸重視一些經濟適用房的建設，但是由于房地產商的投資比例不協調，導致一些城鎮居民難以得到相應的住房保障。
三、如何緩解房地產行業的金融風險
近年來我國的房地產行業逐漸發展，對于我國的經濟發展和人們的生活水平的提高有一定的作用。但是由于當前我國的房地產行業缺少明確的規劃和嚴格的管理的，導致我國的房地產行業的金融風險逐漸增加，在今后的房地產行業的發展中需要進一步完善房地產行業的制度規范，減少房地產行業發展中的金融風險，促進房地產行業的健康發展。
（一）增加房地產行業的融資渠道
當前房地產行業的主要資金來源渠道是商業銀行的貸款，一些商業銀行為了增加經濟效益，逐漸增加房地產行業的資金貸款業務，但是這在一定程度上增加了房地產行業的金融風險。在今后的房地產行業的發展中需要進一步完善房地產行業的融資渠道，針對當前房地產行業發展過熱的現象，應該嚴格控制商業銀行的房地產貸款業務，維護商業銀行的利益。房地產行業的發展可以選擇多種融資渠道，可以通過擴大融資渠道減少房地產行業發展的金融風險，促進房地產行業的健康發展。
（二）健全房地產行業的法律規范
房地產行業的完善的法律法規可以有效地規范房地產市場的發展，針對當前房地產行業中一些開發商私自抬高房價的行為進行嚴格控制，盡量穩定房地產市場的發展。在今后的房地產行業的發展中需要進一步完善當前房地產行業的產權，房地產交易，房地產抵押等法律制度，規范房地產行業的發展。另外針對當前外商進入我國房地產行業的現象，房地產行業也應該進一步加強相應的法律制度建設，對與房地產行業中存在的問題進行及時解決。房地產管理人員需要掌握當前國家對于房地產行業發展的政策和相關的法律法規，并學習和借鑒國外房地產行業管理的先進經驗，促進房地產行業的穩定發展。
（三）對個人住房貸款進行嚴格的控制
隨著房地產行業的發展，國家對于房地產行業的規范逐漸增加，針對當前房地產行業發展過熱的現象，國家出臺了一系列政策對房地產市場進行控制。隨著限購令的出臺，國家對于個人的住房貸款也增加了一些限制，在今后的房地產行業的管理中還需要進一步增加對個人住房貸款的控制。一方面需要建立科學規范的個人住房貸款評估制度，個人住房貸款作為房地產金融風險的來源之一，在個人進行貸款時需要進行科學嚴格的評估，評估的質量直接影響房地產金融風險的產生。另一方面需要建立完善的社會住房保障制度。雖然當前我國的房地產行業發展比較迅速，但是仍然有很多居民難以買到房子，因此國家要注重對房地產行業的宏觀調控，建立合理的社會住房保障機制。當前國家需要建立完善的社會住房保障體系，確保每一位居民能夠住有所居。
（四）完善抵押貸款擔保
合理的抵押擔保制度可以減少房地產行業的金融風險，因此進一步完善我國的房地產行業的抵押擔保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押擔保制度。房地產行業的發展主要的資金來源是金融機構的貸款，但是隨著國家對于房地產行業的調整和房地產行業發展的不確定性，導致房地產的貸款存在一定的風險，再加上一些開發商的抵押擔保不完善，導致嚴重的金融機構經濟損失。完善政府住房抵押擔保制度可以有效地降低一些金融機構面臨的房地產開放中存在的金融風險。另一方面完善個人信用制度。當前個人住房貸款也是一些金融機構房地產風險的主要來源，但是由于個人貸款的抵押擔保缺少一定的規范性，導致房地產金融風險。在今后的管理中需要完善個人信用擔保，提高個人的信用意識和信用觀念，完善個人的信用評價體系。建立相關的措施，完善個人貸款的信息，盡量減少房地產金融風險。
四、結語
隨著社會經濟的發展，人們的住房條件逐漸改善，這在一定程度上促進了房地產行業的發展。但是當前由于我國對房地產行業的發展缺少相關的監督和調控措施，導致房地產行業的金融風險逐漸增加。在今后的房地產行業的發展中需要進一步加強國家的宏觀調控，穩定房地產行業的發展秩序，提高人們的居住條件。房地產行業的金融風險不僅僅對于房地產行業的發展造成一定的損失，同時對于一些金融機構的發展造成嚴重的經濟損失和風險，針對當前房地產行業發展中存在的不良行為要進一步規范房地產市場，減少房地產行業的發展風險。
參考文獻
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二、當前房地產行業財務風險現狀
房地產行業因為其自身的性質就會存在諸多的內部和外部風險，都會對房地產行業發展帶來影響，主要是以下幾個方面：
1.負債率高
通過一些調查數據顯示，我國房地產企業的資產負債率均為75%以上， 超出了60%的警戒線15個百分點。房地產開發項目的過程中需要運用大量的資金來維持運轉，在選擇項目時已出現盲目性，出現不規范的高額借債，導致房地產企業負債率高。
2.資金結構不合理和境外資金運用少
根據資料顯示，在房地產投資的過程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款，這樣單一的融資方式，導致對銀行依賴性大，使得很多風險都壓在銀行身上。同時，主要是運用國內的資金發展企業而對國際上的規則不了解，難以從國際上獲得資金。這使得風險全部集中在國內銀行身上，不利于分散風險。
3.財務涉及面廣，管理較難
企業成功首先需要一個規范的財務活動。而房地產行業中的財務關系較為復雜，涉及的主體較多，包括房地產企業、稅務、審計單位、企業職工等，再加上房地產的資金量大、來往頻繁、結算較多，這些也就使得財務管理上復雜程度較高。
三、控制房地產行業風險的有效措施
1.構建正確的風險評價體系
首先需要有科學正確的風險評價指標，要能夠準確的反映房地產行業所面臨的財務風險水平，把握企業對資金的發展能力以及償還能力，以便正確恰當的對其風險及時預防和提出相對應的措施，這樣也會給房地產行業在財務上樹立一個標準，使得財務評估工作更加具有針對性、目的性。
2.開發多渠道的融資方式
只憑借傳統的融資方式不利于分散風險，會造成銀行壓力過大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道，形成新的融資方案，來解決我國房地產行業中負債率高的問題。首先要不斷的加強對債券、股票、房屋預售款等的管理，其次要擴大自身的資金擁有情況，逐步的開發自引外資的條件：比如，可以根據發那個地產的信托計劃，在保持公司原有負債率的情況下，來吸引外來投資者的眼光，要降低融合資金的成本，這樣既可以節省財務管理的費用，也可以不斷的優化公司的內部結構。通過多元化的融資、合理搭配資本權益等，來不斷的控制企業成本，逐步提升企業的價值來降低財務面臨的風險。
3.要完善財務管理策略，加強內部控制并且要完善監督體系
作為企業經營的核心就是對于財務成本的管理，要以讓客戶滿意為宗旨，來時間空間兩個維度上來動態的監測成本管理，約束與非約束相結合來創造合理的成本管理戰略，以便更好地控制成本。在內部的控制上，要形成有最高決策人帶頭、財務部門為核心的內部控住小組，對財務進行定期的考核和監督，實現內部控制的完善。另外，還要在房地產服務的開發和設計上，對成本進行預先規劃，以便使圖紙上的成本與實際成本更接近，減少誤差。也要成立一個專門的財務監督小組，在各個環節按制度和目標嚴格監督，盡量減少人為因素的干擾，提高財務風險控制的保障。
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一、房地產企業融資方式的相關概述
（一）創新房地產企業融資方式的背景
隨著經濟社會的不斷發展，我國政府加強了對土地的調控和對貸款的限制。在土地政策方面，我國將土地的轉讓方式改變成為拍賣的方式，拍賣方式保留了市場化的企業，將依靠關系而獲得發展的企業淘汰于市場的發展中，但是卻提高了房地產企業的購買成本。在房地產企業貸款方面，我國政府提高了商業貸款的利率，對房地產企業產生了巨大的影響，另外，隨著商業銀行的不斷發展和銀行的風險意識不斷加強，其加強了對房地產企業的貸款管理。因此，房地產企業僅僅依靠銀行來進行融資已經難以滿足企業的需求，致使房地產企業需要謀求新的融資方式。
（二）房地產行業的融資渠道和具體方式
房地產行業的融資渠道是指企業資金的來源。目前，房地產的融資渠道主要有商業銀行貸款、非金融機構貸款、企業資金、外商資金和民間資金等。房地產企業選擇合理的融資方式可以有效的籌集資金，緩解企業的資金壓力。房地產企業的融資方式主要包括投資、股票、貸款、債券和租賃融資等。
二、房地產企業融資方式存在的問題
（一）過于依賴銀行融資
在我國房地產企業的發展中，融資渠道單一，過分依賴于商業銀行的貸款，不利于企業融資渠道的多元化發展。我國房地產的主要融資方式是流動資金貸款和房地產抵押貸款。但是對于商業銀行而言，對高風險和高收益的房地產行業進行貸款，會增加銀行收益的風險，不利于商業銀行的發展，房地產企業在銀行的融資占據較大的份額，但是銀行獲得的收益卻是固定的利息，銀行所承擔的風險和獲得收益不成比例，不利于商業銀行的穩定發展。因此，銀行在加強貸款限制的同時，不斷降低貸款的總額，致使房地產企業的資金鏈出現斷裂，不利于房地產企業的持續穩定發展。
（二）資金回籠困難
隨著經濟的發展，房地產行業也在高速的發展之中，但是隨著房地產開發項目的增多，房產的空置面積在不斷增加，根據相關資料顯示，我國的房地產空置率已經超過10%的國際房產空置警戒線。其主要原因是我國房地產開發結構不合理，大多數房地產開發商注重于高檔房產的開發，忽略了房產開發的均衡性，致使房地產的資金回籠困難。另外，我國房地產開發商在開發地產的過程中，存在捂盤銷售的現象，開發商將房產分批銷售，目的在于給消費者造成房產緊張的假象，還有部分房地產開發商刻意提高房產價格，從而在一定程度上增加了房地產企業資金回籠的難度，不利于保證房地產企業資金鏈的正常運轉。
（三）存在墊資現象
在我國房地產企業的開發中，常常存在墊資承包的現象。墊付承包是指在不支付款項的前提下，開發建設款項全部由施工單位墊資。墊資可以提升企業的活動資本，但是會將風險從開發商轉移到建筑商。這種風險的轉移，不利于房地產行業的健康發展。
三、創新房地產企業融資方式的對策
（一）創新融資方式
在房地產企業的發展中，由于房地產企業的融資方式存在單一性，僅僅依靠商業銀行的貸款來保證企業資金鏈的合理運營，不利于房地產企業融資渠道的多樣化發展，進而不利于房地產企業的健康持續發展。因此，房地產企業應該根據自身實際情況，創新融資方式，以便可以促進企業的持續穩定發展。房地產企業創新融資方式的對策主要體現在以下幾個方面：
1、進行資產證券融資
在房地產融資渠道的發展中，將房地產資金以證券的方式進行融資可以使群眾參與到房地產行業中，繼而可以有效的聚集社會閑散資金，拓寬房地產行業的融資渠道。房地產屬于不動產，存在投資期限長和資金回籠慢的特點，致使房地產行業的投資風險加大，特別在房地產建筑的初期，需要企業不斷的注入資金來保證房地產的正常開發。在這種情況下，企業通過銀行貸款難以滿足對資金的需求，而通過證券融資的方式可以有效的向社會進行融資，并且制約條件較少，有助于企業在短時間內籌集資金。
2、以上市的方式進行融資
在房地產融資方式的發展中，企業通過上市的方式進行融資，可以利用增發、轉債和配股等方式迅速籌集資金，并且籌集的資金量較大，可以保證房地產開發資金鏈的正常運營。房地產企業通過上市融資可以籌集巨額的成本，使房地產企業的規模可以迅速擴張。同時，企業通過上市可以優化企業結構，降低企業的發展風險，還可以通過上市來提高企業的知名度。但是，上市雖然可以保證房地產企業可以迅速籌集大量的資金，但是由于投入周期較長，無法對股東保證合理的回報。
3、以信托的方式進行融資
在房地產融資方式的創新中，信托融資的方式可以拓寬企業的融資渠道。房地產信托融資的方式具有較低的成本，并且籌集資金的方式靈活。我國商業銀行的貸款審批嚴格，手續繁瑣，而且貸款效率較低。而信托貸款只要經過信托公司的許可，便可直接完成融資。另外，信托融資的方式利率調整靈活，房地產企業可以通過信托融資來調整企業融資結構。但是我國目前的信托功能較為單一，難以滿足房地產企業資金的多樣化需求。隨著我國房地產市場的不斷完善，信托融資必將成為房地產企業的融資方式之一。
4、以投資基金的方式進行融資
在房地產企業融資渠道的創新發展中，企業通過投資基金組織的形式可以有效的進行融資。投資基金組織可以吸引長期的投資，并且可以降低投資的風險，豐富企業的融資渠道。同時，投資基金組織可以有效的聚集社會閑散資金，進而可以促進房地產行業的高速發展。
（二）加強對資金鏈的管理
在房地產企業的開發管理中，存在資金回籠困難和墊資等現象，不利于房地產企業資金鏈的正常運轉，進而不利于房地產企業的健康持續發展。因此，房地產企業要制定合理的措施，加強對資金鏈的管理，以便促進房地產企業的持續發展。首先，房地產企業要對資金進行合理的規劃，對資金的運營和風險進行合理的分析，以便可以保證資金使用的合理性，并且可以有效的規避風險。其次，企業要根據自身的實際情況制定合理的融資方案，以便保證企業資金來源的渠道。最后，企業要加強對員工創新能力的培養，充分調動員工的積極性，以便可以保證企業始終擁有創新的動力。
（三）加強政府的宏觀調控
在企業的發展中，中小企業面臨的生存問題主要是資金的短缺。針對這種現象，企業要制定合理的方案，調整自身的結構。另外，政府要加強對房地產行業的宏觀調控，以便促進房地產行業的持續穩定發展。首先，政府要加強對中小企業的保護措施，保證其可以穩定的運營，防止大企業將市場壟斷而影響中小企業的發展。其次，政府要加強對企業的運營調控，促進大型企業與中小企業的合作，以便可以使中小企業獲得生存的機會。最后，政府應該加強對房地產市場的調控，增加中小企業的融資渠道和融資金額，以便可以保證企業資金鏈的合理運營。在房地產行業的發展中，只有政府加強宏觀調控，才可以保證房地產市場資源配置的合理性。
四、結束語
在我國房地產行業的發展中，存在資金短缺的問題。主要是由于企業融資渠道的單一性、企業對資金鏈缺乏有效的管理和市場機制不健全等因素引起的。希望通過本文的介紹，房地產企業可以根據自身的實際情況，積極的拓展融資渠道，并且加強對資金鏈的管理，以期我國房地產行業可以得到高速的發展。
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房地產屬于資金需求較大的一個行業，巨大的資金需求單單依靠自身所擁有的資金是遠遠不夠的，所以，融資就成為了決定房地產能夠穩定快速發展的重要因素。因此，對我國房地產行業融資問題的研究，對于保障我國房地產行業的健康持續發展與我國經濟的穩定發展是有著重要意義的。
一、房地產融資概述
1998年我國的金融行業對房地產行業的支持開始向投資與銷售兩方面轉變，在1998年，我國房地產的開發貸款余額數達到2028.92億元，而在2003年我國在房地產的開發貸款余額數則達到了6657.35億元，房地產的開發貸款方面的增長速度是要比同期的房地產全部金融機構貸款的增長速度高出較多的。在2004年我國的房地產開發資金籌資總額達到了17168.8億元，這也表現出了我國的房地產融資有了較大的進步，在這個時期我國的房地產融資主要來自房地產開發企業自主所籌措的資金、銀行給房地產開發商的貸款、預售定金、預售所收取的資金。我國的房地產行業在2007年其進行融資的手段不斷增加，銀行借貸、證券市場融資和其他一些融資方式都成為了房地產行業進行融資的手段。2008年，由美國次貸危機引起的全球性的金融危機，對國內的房地產市場產生了巨大的影響，房地產投資增速從這時開始筑底。從房地產行業融資方面來看，政府部門及銀行出臺的一系列相關控制政策，對房地產企業的融資產生了巨大的沖擊，大部分的中小房地產企業投資上因為籌集不到銀行資金，而使得大部分的中小房地產企業不得不通過地下錢莊或高利貸暫時緩解財務危機，但許多中小房地產企業都因為高額的負債而不得已選擇破產。
二、我國房地產行業融資現狀
（一）我國房地產行業融資策略的現狀
房地產行業融資策略指的是房地產企業采用一定的方法和步驟，在某一段時間之內為了能夠實現融資所指定的一系列計劃。權益資本與分債務資本是房地產開發企業的資本結構的兩個部分，債務資本是指房地產企業因為自身經營過程之中向銀行和某些金融機構進行貸款所產生的債務關系從而形成的一種資本；權益資本是指房地產企業所有者在對企業進行投資或者是企業在自身的經營過程之中因利潤分配而產生的積累。
房地產行業是一個資本密集型的行業，需要投入大量資金，一般的房地產項目，少則需要投資數千萬，多則就要投資幾億甚至數十億。房地產的項目通常從規劃，征地拆遷、建設直到銷售，其周期短則需要3年，長則需要5到8年，投資之后要進行資金回收的周期是很長的，而在這個期間是沒有收入的。所以，房地產企業是否擁有雄厚的資金作為后盾，資本的結構是否合理，融資渠道是否完善的，這些都是是房地產企業的開發項目能否正常平穩運行的決定性因素。
一直以來我國的房地產企業其資產的負債率都較高。在我國大型的房地產上市企業其資產負債率是比同行的其他企業低出較多的，相反中小型的房地產企業其資產負債率則是同行企業高多較多了。中小型的房地產企業其所負債大部分都屬于短期負債，而中小型房地產企業的償還債務的能力較弱，其存在著較大的財務風險。目前我國的房地產企業其資本結構特征主要有兩點：其一，房地產企業自身所擁有的資金較少，房地產企業的資本總額當中權益資本所占有的比例過小，對于風險的抵抗能力較差。其二，房地產企業通常其自身的負債比例比較高，在房地產企業的資本總額當中長期負債所所占有的比例比較小，在融資方面短期的銀行借款所占比重較大，企業的負債結構不合理。
（二）我國房地產行業融資模式的現狀
融資策略限定了融資方式的種類和使用方式，融資方式在融資策略的實施過程中體現出自身的價值。我國房地產企業融資方式一般有以下幾種：
1.信貸
在當前的各類融資產品當中，銀行融資所具備的低成本和其成熟性是其他融資方式所不具備的，這也導致了在之前的時期之內，銀行信貸對于房地產行業的快速發展起到了決定性的作用。另一方面，隨著房地產的不斷發展銀行對于風險管理機制不斷完善，這使得房地產進行銀行融資的門檻不斷增加。目前銀行對于房地產企業的貸款推出了信貸營銷方針，因此，房地產企業若是要得到銀行貸款就一定要在加強企業自身的管理，使得企業的資金鏈能夠良性發展。
2.信托
2004年之后我國的房地產行業信托市場得到了快速的發展。2006年1月到3月之間，我國的房地產信托市場共推出23個房地產信托產品，其所設計的資金達到了31.67億元，而且信托資金投向幾乎囊括了房地產所設計的每個領域與環節，在其運用的方式方面也是各種各樣。當前我國房地產信托市場的繁榮真是因為房地產信托融資所促成的。
3.上市
上市作為一種重要的融資手段和方式不但能夠幫助房地產企業發展，分散金融風險，同時也能夠為房地產企業贏得良好的品牌效應。上市能夠提升企業的競爭力，實現企業的規模擴大。當前我國的房地產企業其上市所面臨的障礙主要在以下四個方面，第一，房地產企業通常有著較強的地域性，股民對于房地產企業所經營的環境不甚了解；第二，房地產具有較長的開發周期，因此，企業的投資回收周期過長；第三，房地產企業盈利模式不夠透明，第四，對于房地產泡沫的危害認識不夠。
4.聯合開發
聯合開發指的是房地產開發商和一家或者幾家具備實力的企業，共同合作進行房地產項目的開發。當前我國的大部分中型房地產企業都會采取這種融資方式，其一方面能夠讓企業的資金充裕，另一方面還能夠分散與轉移融資的負擔。當前我國一些資金較為充足的企業都會以合作或者是股權投資的方式進入到房地產市場當中。對于這種融資方式而言，房地產企業應該不斷加強其和其他企業的經濟合作，通過支付利率或者是其他方式獲取其他企業投資，這是房地產企業的一種比較良性的融資方式。對于中型房地產企業而言，其和大企業進行聯合開發，既可以實現企業的融資，又可以憑借大企業的信譽實現房地產的良好銷售。
三、對我國房地產行業融資的建議
（一）對我國房地產行業融資策略的建議
1.初創期企業發展戰略
對于創業初期的房地產企業而言，其應該盡可能的采取權益資金，而盡量少的采用債務資金，對其最為重要的融資內容就是吸引風險投資者。在創業初期的房地產企業，其面臨著較大的風險，大多數的風險投資者是不會進行投資的。特別是風險投資者通常是不會對房地產企業的生產經營進行干預的，因此他們會特別注重房地產企業是否有著長遠的發展規劃和具備長遠發展的能力。
2.成長期企業發展戰略
對于成長期的房地產企業而言，其在資質上已經達到了一定的高度，在土地的儲備上面有了較高的能力，企業通常也有了一定的社會知名度和信譽，企業和銀行之間的關系有了長足的進步。這個時期的房地產企業需要更多的利用資本市場的機會，通過各種手段進行上市融資；而在這個時期的房地產企業因為有了大量的房地產信托與房地產基金進入，這也使得房地產企業獲得了和國際性投資機構合作的可能性；若是有機會企業則可以發行債券，采用債券融資的方式。
3.成熟期企業發展戰略
對于成熟期的房地產企業而言，在這個時期，房地產企業能夠快速的采用負債融資和公司較低的利潤留存尋求融資。在成長期企業是完全采用權益資本融資，而在成熟期企業則可以采用一些債務融資的方式，這樣能夠為企業帶來較大的價值。房地產企業最重要的融資方式之一就是債權融資，債權是一個房地產企業產權非常重要的組成內容，成熟期的房地產企業有著良好的社會知名度和信譽度，這些都是企業獲取銀行信貸的保證。
（二）對我國房地產行業融資模式的建議
1.改善自身融資條件
房地產企業需要不斷完善企業的經營管理，提升企業的經濟效益，不斷加強對投資者的吸引力；同時，房地產企業還應該誠實守信，不斷提升企業自身的資信度，用企業良好的信用和真實信息去獲得融資一方的信任與支持。
2.消除股權融資的壁壘
房地產企業若是資金不夠充裕，就需要放棄保守觀念，消除企業股權融資的壁壘，擴大企業股權對外融資。其一，當前銀行信貸政策要求房地產企業要達到35%以上自由資金；其二，雖然債權融資能夠保障企業的控制權，然而債券融資在某些時候會因為房地產企業自身所限制而不可以保障企業能夠獲得所需要的足夠資金，同時債券融資對于企業而言成本過高，對于房地產企業來說并非會適合其在任何情形下都采用這種方式進行融資，若是對房地產企業發展有利的話，讓出一部分的企業的控制權也是可以的，股權的轉讓是一種能夠讓房地產企業快速發展的途徑，使得房地產企業的資金越來越多。股權融資的途徑隨著金融產品的不斷豐富，其選擇余地也越來越大，除了傳統的聯合開發、股票上市等方式外，新近興起的房地產投資信托、風險投資等方式也可供選擇。
3.采用多元融資方式
目前房地產行業越來越受到政府的重視，政府對于房地產的調控政策不斷增多，這導致了當前房地產企業要進行融資的門檻不斷增高，所以，在這種情況之下 ，房地產企業在融資的方式上面應該多元化，多元化的融資方式才可以保障企業在當前的政策大環境下能夠得到更好的發展。多元化的融資方式能夠讓房地產企業根據自身實際情況，采取最為適合自身的融資方式以達到最佳的融資效果。
4.做好融資規劃，最大限度降低融資成本
對于房地產企業來說，融資始終是其發展過程當中非常重要的一個環節，因此，房地產企業的管理者一定要重視企業的融資問題，做好房地產企業的融資規劃，把融資規劃納入到房地產企業的整體發展戰略當中。這樣能夠讓房地產企業更好的把握機會進行融資，對融資的風險更好的控制，選擇一種最為適合企業的融資方式，最大限度地降低企業的融資成本。同時，由于房地產企業的融資和項目的開發進度是緊密聯系的，在工程項目的投資決策分析階段，需要配套的編制項目的現金流量進行預測，以統籌資金的盈虧，做好相應的融資方案，才能夠避免當資金富裕時還負債，增加利息費用的負擔，以及不因資金的緊缺而倉促融資，產生額外的融資費用。房地產企業在其經營過程當中資金流量巨大，企業若能夠對融入資金和支出資金的配比做好規劃，就能夠為企業省下較多的融資成本，這對于房地產企業是有著良好效益的。
結語
房地產行業的發展對國家經濟的發展有著重要的促進作用，當前房地產業已成為了我國國民經濟的支柱產業，其對于我國經濟持續健康快速發展有著至關重要的作用。在新的環境之下，我國房地產業要有著持續的良性發展就首先要解決的就是房地產行業的融資問題，從改善自身融資條件、消除股權融資的壁壘、采用多元融資方式、做好融資規劃，最大限度降低融資成本和聘用專業融資顧問幾個方面入手，這樣才能夠保障房地產行業的健康持續穩定發展。
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二、我國房地產行業的融資風險情況
（一）房地產融資成本非常高
國家房地產宏觀調控政策不斷出臺和落實，銀行對房地產企業的開發性貸款限制越來越嚴格，住房按揭貸款規模受到越來越多限制，房貸利率逐步上調，從而極大地限制了房地產企業依靠房屋預售款作轉投資金的勢頭。在此情形下，許多房地產企業只能被迫進行社會民間融資或者向房地產信托機構借款，造成這兩者融資的規模呈現逐步快速擴大的趨勢，而這兩種渠道的融資利率普遍都比銀行同期基準利率高，有的高達數倍甚至數十倍，從而造成房地產企業融資成本逐漸走高，并遠遠高于之前的銀行貸款成本。
（二）房地產投資周期比較長，資金回籠比較慢
房地產開發不是一項三兩天或者三兩月就能完成的工程，因而其資金運行周期都比較長，短則一兩年長則三四年，有的甚至五年以上。任何一個房地產開發項目，從投資立項開始，到規劃設計，再到建筑施工，最后到資金回籠，都有一個比較漫長的周期。此外，在此周期內，不但要受到國家宏觀經濟政策調控的影響，還要受到市場自身剛性需求的影響，因此資金回收期常常具有不確定、市場化、多變性等特點。
（三）房地產融資機會成本比較大，風險系數比較高
當前，大多數房地產企業都采取了吸收大量社會資金的融資形式，不但融資涉及戶數、人數多，而且規模很大，月利率高達3%—5%，甚至8%以上。在當前嚴厲的稅收環境下，一些房地產企業為了尋求稅收利好，做出了賬外賬。這樣，就會在很大程度上，使得企業財務管理形成很大弊端，對企業的財務管理制度造成損害，同時埋下違法違規的“惡因”，使得企業稅收違法成本不斷增加，融資成本（有的最少提高20%）和風險系數大大提高，從而不利于企業的健康、持續發展。
（四）房地產經營風險越來越大
近年來，隨著房價的持續上升，國家不斷出臺宏觀政策進行引導、調控和限制，使得許多房地產企業不得不對投資保持謹慎。前些年，由于一些房產投資者盲目大量投資，在很大程度上造成了房地產行業的虛假繁榮，形成很大的“泡沫經濟”景象。現實是房地產的剛性需求有限，真實的房地產市場需求量需要打個折扣計算。
三、加強房地產行業融資過程中財務管理的對策措施
（一）努力提升財務管理人員的業務素質和專業水平
要提高房地產行業融資過程中的財務管理科學化水平，就要堅持以人為本，就要不斷提高財務管理人員的意識和能力。因此，要經常和定期開展各種財會培訓班，加強對財務人員的融資知識、風險意識、工作方法、職業道德、法紀觀念的培養。
（二）積極改進財務管理方式方法，加強對融資的規范化管理
當前，在房地產行業融資過程中，企業的財務管理方式方法比較單一，因此應積極借鑒和引進國外先進的操作手段和融資工具，加強融資產品創新，加強對融資的籌集、分配、使用的科學化、規范化管理，提高融資資金的使用效率。
（三）合理編制財務預算，為融資提供科學決策依據
根據企業融資實際情況，利用財務人員的專業知識，綜合考慮融資成本、融資結構、融資風險、市場狀況的情況，編制合理的財務預算，為企業領導層和管理層進行科學決策提供重要依據，促進企業長遠發展。
（四）加強財務成本管理，拓展融資渠道
在房地產行業融資過程中，要充分考慮融資各個環節成本需要，積極利用各種方法加強財務管理，加強公司財務的內部審計和監督。同時，要積極拓展企業融資渠道，改變過于依賴銀行貸款的現狀，不斷增強房地產企業的發展實力。
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收錄日期：2016年6月21日
一、引言
房地產業的崛起和發展是當代中國經濟的一個重要的經濟現象，它影響到國民經濟的方方面面，在整個國民經濟體系中處于先導性、基礎性的地位。當前，房地產形勢依然嚴峻，房地產市場供大于求，消化庫存依舊是個難題。房地產行業正經歷前所未有的壓力，在當前這種不利情況下，對房地產行業風險進行認真研究，正確認識風險，并提出積極應對措施，具有重要意義。
二、房地產企業面臨的主要風險
（一）政策風險。政策風險主要來自于我國相關政府部門，是政府在通過對房地產行業進行整體分析、研究的基礎上，利用政策的發放，來實行的一種宏觀調控行為，對房地產整個行業的走向具有至關重要的影響。同時，國家政府相關政策也是各個房地產開發商在進行新的投資計劃時，重點關注的一個問題。近年來國家關于改善農村環境，實施新型城鎮建設政策，以及為促進經濟發展所制定的寬松的貨幣政策等都為我國近年來的房地產業帶來了良好的發展契機，全國各地房地產整體處于上升的趨勢。但從長遠來看，房地產行業這一良好的發展態勢能否長期保存下去，仍未可知。與其他商品相比，房地產整體價格較高，且關乎每一個人的生活，因此房地產業的走向對我國國民經濟的整體發展具有重要的影響。也正是基于此，房地產一直都是歷屆政府關心的重要民生問題，也是政府政策調控的主要對象。例如，上漲速度過快的房地產價格容易擾亂國民經濟秩序，對社會的穩定造成不好影響；房價緩慢上漲甚至價格下滑，不利于整個社會經濟發展。再加上世界經濟形勢的多變性，使得政府隨時都有可能根據我國整體經濟形勢，來制定相關的稅收政策、行業政策，以此來影響房地產經濟的具體走向。
（二）市場風險。市場風險主要體現在市場供求關系以及行業競爭方面，是由于市場競爭狀況、消費者需求變化等因素而對整個房地產行業發展形成的影響，使得已投資完成的項目無法實現預期的銷售目標，從而造成投資資金無法及時回籠，形成資金沉淀的風險。在經濟發展的推動下，人們對居住的環境在舒適性、便捷性以及品質性等方面有著更高的要求。這也是近年來造成房地產行業競爭激烈的一個主要原因，消費者的消費觀念會對房地產業的銷售情況以及收益狀況等形成直接的影響。例如，當在同一地段出現幾所同類型的房源后，往往會出現房源滯銷的現象，最后導致需要通過降價來推動房源銷售，致使收益遠遠低于預期目標。由于許多房地產項目開發周期較長，而在這個過程中隨著經濟的發展，不僅房地產行業會發展變化，人們在房地產方面的消費主張、需求等也會發生改變，因此如若房地產開發商在項目開展初期缺乏對整個市場發展的預期性，則很有可能造成價格過低或產品滯銷，從而對房地產開發商的投資效益造成影響。
（三）融資風險、利率風險。房地產企業項目的開展需要資金作為支撐，因此在房地產企業項目開發中，如何得到資金支撐是首先需要解決的問題，而面對這一問題，融資成為了企業的必要選擇。但是當自身資產結構出現問題或者融資過高的情況下，房地產企業就不得不面臨較高的融資風險，這種風險的產生，與房地產企業項目本身周期長和規模大等特征具有緊密的關系，因此無論是房地產企業自身的融資風險管控能力還是多變的市場環境，都會導致房地產企業面臨嚴重的融資風險。
利率風險主要是因為銀行或者資金出借方調整自身還款利率而使房地產企業面臨的風險。特別是當銀行在提高利率之后，不僅會提升房地產企業的支出成本，而且會影響社會大眾對房地產商品的消費決策，從而導致房地產企業的資金管理以及產品銷售都產生較大的風險。
（四）項目建設階段的風險，主要包括規劃設計風險、施工進度風險以及施工質量風險。在項目建設階段中，規劃設計風險主要體現在房屋建筑面積設計不合理、戶型設計以及戶型比例不合理、小區容積率設計不合理、小區綠化率設計不合理等，當這種風險產生時，建筑本身所具有的美觀性、實用性乃至安全性等都會面臨很大的威脅，而產生這種風險的原因則主要是因為工程定位發生偏差、設計參數產生偏差、后者不完整以及在此基礎上所產生的設計方案優選偏差等問題。
在項目建設階段，施工進度風險是一種常見的風險之一，導致施工進入風險的原因包括工程施工資金注入不足或者不及時、施工隊伍專業素養難以滿足施工進度要求、施工質量問題所導致的返工現象引發工期拖延以及一些不可抗力因素。隨著施工進度的拖延，施工成本投入勢必會持續加大，這不僅體現為工程自身管理成本會不斷提升，而且體現為房地產企業需要付出更多的融資成本。另外，從房地產產品銷售來看，施工進度風險的產生，也會導致房地產企業面臨更多的具備不可控特點的市場環境變化因素，而這很可能會擠壓房地產企業的獲利空間。
施工質量是房地產企業開展工程建設項目中的生命線，這是因為施工質量不僅影響著施工進入和房地產企業的獲利空間，而且會對房地產企業的企業形象、企業文化等產生不容忽視的影響，繼而直接關系到房地產企業核心競爭力的提升。施工質量風險的產生，與施工方案的科學性、施工材料的質量、施工隊伍的素質以及施工監管單位的專業水平等具有緊密的關系，一旦施工過程產生質量問題，那么房地產企業后續的所有戰略環節都難以得到有效的開展。因此，在施工過程中，無論是開發商還是施工監理方，都應當將施工質量管控放在至關重要的位置，通過做好投標方與施工方資質驗證、施工設計、施工組織、材料商優選、竣工驗收等工作，來確保施工質量能夠始終處于可控范圍之內。
三、房地產企業風險防范措施
（一）密切關注經濟調控政策，適時調整融資手段。政府行為對房地產行業的發展影響很大，因此在房地產企業對自身項目風險做出評估的過程中，應當將現行政策以及政策走向作為重要的依據。這要求房地產企業能夠對國家各項方針政策做出深入的研究，尤其是要關注與房地產市場具有緊密相關的住宅制、稅收制度以及銀行信貸政策等。在此基礎上，房地產企業能夠對房地產市場的發展動向特別是房地產市場中的需求動向等做出準確的判斷，而這種判斷，則能夠對房地產企業發展策略的調整提供重要的依據，從而有效提升房地產企業的抗風險能力。在此過程中，需要做出重點注意的是國家對宏觀經濟政策所做出的調整，這是因為宏觀經濟政策的調整不僅能夠對房地產企業的發展趨勢產生直接的影響，同時還對與房地產行業相關的其他市場因素產生影響，如銀行利率等，這些因素的變化，對于房地產融資成本的變化產生著不容小覷的作用。而這也決定了，為了實現自身的健康發展，房地產企業需要豐富自身的融資手段、合理優化與配置自身資本結構，從而提高自身對國家宏觀調控所具有的抗風險能力。為此，房地產企業有必要在此方面組建專門的風險預警小組，通過研究市場經濟環境的變化為企業的發展提供依據，從而使自身的決策能夠符合市場經濟環境發展方向，并把握住市場經濟環境變化為自身發展所帶來的機遇。
（二）做好全面的市場調研，準確把握市場定位。市場調研工作的開展，能夠讓房地產企業在進入市場之前找準切入點，并在對自身市場定位做出準確把握的基礎上，正確選擇項目的目標定位適應房地產市場以價格和價格為主導的市場競爭體制。要想把握房地產項目的市場方向，就必須對房地產各方面知識都有所了解，合理分析和利用有效資訊。首先，要對我國國家和地方的相關法律法規進行全面了解，對房地產行業的政策取向進行綜合分析。對企業將要開發的項目是否屬于政府政策支持產業進行調查，對于政府扶植的項目，應優先考慮，且不能逆政策而行，有效利用政府在稅費、金融、法規等方面的優惠；其次，還對房地產項目的地點、環境、功能要求等特點進行全面考察，深入了解市場的實際需求情況，明確項目的主要消費群體；最后，還要對項目附近樓盤的設計理念、售價、面積、開發商實力等情況進行了解，充分發揮自身企業優勢。要想在眾多房地產開發企業中占據優勢，脫穎而出，就必須充分結合企業的自身情況，憑借對房地產行業的深入分析和準確判斷，選擇合適的房地產項目，形成一套具有自身經營特色的房地產產品風格，為某一特定要求的消費者提供更加便利、更具特質的產品，準確定位，深入發展，在激烈的房地產行業競爭中占據一席之地。
（三）降低負債籌資風險。在財務杠桿效應的影響下，適當的負債能夠幫助房地產企業撬動更多的資本，從而促使房地產企業有能力開放更多的房地產項目，并為自身帶來更多的經濟效益。顯然，適當的負債能夠讓房地產企業實現良性的超前發展，這對于房地產企業核心競爭力的提升也具有重要意義。但是，負債需要被掌握在房地產企業能夠承受的基礎上，如果在負債管理方面不考慮企業的承受能力，那么當負載比例過高并超過企業承受能力的時候，企業也將面臨更大甚至致命的債務風險。這也決定了，在房地產企業發展過程中，必須重視對自身的資本結構做出優化，并通過確保負債的合理性來實現自身籌資風險的降低。從具體的實施策略來看，房地產企業在獲得貸款或者使用其他渠道進行籌資時，應當盡量選取內部資源抵押的方式，從而將債務風險控制在自身的可承受范圍之內。另外，房地產企業也有必要對自身的融資渠道進行進一步的拓展，從而實現風險的分化，這要求房地產企業能夠實現銀行貸款、信托基金、上市股票、債券融資的集合，并在多種融資形式中構建起具有更大風險規避能力的形式組合，以便對自身所面臨的資金風險進行分散。
（四）加強工程質量管理，提高專業管理人員的業務水平、綜合素質。一直以來，房地產企業工程質量管理呈現出了流于形式的缺陷，這種缺陷的出現導致了房地產企業工程質量難以得到有效的管理。這種流于形式的問題，主要體現為以下方面：在施工方面，無論是施工方案還是各種計劃圖表都十分齊全，但是工程質量管理中所面臨的實際問題及其解決策略卻沒有做出深入的探索。顯然，將這些問題標注出來，可以有效提升工作人員的質量風險防控意識，從而發揮出警示的作用，但是由于只標注問題而沒有解決問題，這讓房地產公司的工程質量管理具有了紙上談兵的色彩。因此，在工程質量管理中，不僅需要發現問題，而且需要從制度、人事、技術等多個方面探索問題解決路徑，并構建起完善的質量管控體系，通過明確崗位責任制度來強化其他各項制度的落實與貫徹，從而提升工程質量水平。另外，工程質量管理團隊的專業水平，對于工程質量管理工作的開展發揮著決定性的作用，因此在引導工程質量管理團隊開展日常管理工作的基礎上，房地產企業有必要針對質量管理人員實際工作需求強化培訓工作，確保工程質量管理團隊專業水平、職業道德等能夠得到不斷地提升，并適應工程質量管理環境與工程質量管理要求的不斷變化，從而促使工程質量管理工作更好地做好事前管理，杜絕質量風險的發生。
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房地產行業作為國民經濟增長的主要推動力之一，現已成為我國經濟發展的支柱產業。房地產行業與其他行業相比，具有一定的行業特殊性。例如，具有一定的項目開發周期性，在開發周期內，需要投入大量的資金。因巨額的資金需求，資金的運作貫穿著整個開發周期。金融業為其提供資金來源，與房地產行業相依相存，共同發展，關系密不可分。
毫無疑問，融資對于房地產企業自身發展來講，是非常重要的，尤其是在當前國家對房地產行業實行宏觀調控政策的背景下，國內各中小型房地產企業均面臨融資難的問題。為解決融資難問題，就需對各種融資渠道進行分析，選擇正確的融資渠道組合。
二、房地產企業融資渠道現狀分析
房地產企業融資是指通過一定的途徑，為項目開發籌措資金的過程。按照融資渠道，可以分為兩大類：一種是內源融資，是指公司經營活動結果產生的資金，即公司內部融通的資金，它主要由留存收益和折舊構成。一種是外源融資，是指企業通過一定方式向企業之外的其他經濟主體籌集資金。目前，國內房地產企業普遍存在內源融資無法滿足項目開發需求的情況，所以大多會轉向外源融資。外源融資又主要分為銀行貸款、債券融資、股票融資、房地產投資信托基金等方式。
（一）2015年銀行貸款方式現狀
銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。相關數據顯示，房地產開發資金中至少有60%來源于銀行貸款，房地產開發資金對銀行貸款的依賴程度最大，銀行信貸資金幾乎介入了房地產開發運營的全過程。2016年1月19日，國家統計局公布了《2015年全國房地產開發投資和銷售情況》。2015年房地產開發企業到位資金125203億元，比上年增長2.6%；國內貸款20214億元，下降4.8%。值得注意的是，房地產開發企業到位資金中利用外資297億元，下降53.6%；自籌資金49038億元，下降2.7%；其他資金55655億元，增長12.0%。在其他資金中，定金及預收款32520億元，增長7.5%；個人按揭貸款16662億元，增長21.9%。
狹義的銀行貸款資金僅包括房地產項目開發貸款，2015年度共計發放20214億元，廣義的銀行貸款資金除了包括房地產項目開發貸款外，還包括個人按揭貸款，合計共有36876億元。
（二）2015年債券融資方式現狀
房地產企業的債券融資與上市房地產企業股票融資是相似的，通過一個開發項目進行債券融資，總的來說，房地產債券融資是一種專項融資。
2015年以來，房地產企業發債主體不斷擴容，交易場所延伸以及審批流程縮短的政策引導下，非上市公司參與發債，有效緩解了房企的融資壓力，成了中性以上優質房企的重要融資渠道。2015年，房企公司債發行總規模達到3160億元，增長幅度明顯。2015年恒大分三批發行400億元境內債，創房企發債規模記錄；中海發行兩個品種規模共計80億元的公司債，票面利率僅為3.4%和3.85%，創房企發債利率新低；龍湖首獲批發行80億元境內公司債，其中20億元5年期品種的票息低至3.93%。
（三）2015年股票融資方式現狀
房地產的股票融資模式從理論上講是最佳融資途徑，因為股票融資可從容化解金融風險，降低企業融資成本，改善企業資本結構。截止到2015年年底，我國注冊的房地產企業約有94000家，但在中國A股市場上成功上市的房地產企業只有137家，2008年金融危機之后，成功在中國A股市場上市的企業僅有4家，2009年上市的有世聯行和南國置業，2015年上市的有招商蛇口（換股吸收合并重組）和新城控股（B股轉A股），其他均只能通過借殼上市等其他方式，說明通過IPO上市籌資的道路困難重重，并不適合每個房地產企業。2015年1月，證監會宣布取消再融資、并購重組涉及房地產業務的事前審查，資本市場由劇烈波動逐漸趨于穩定。在此背景下，房地產行業2015年定向增發規模達到1579億元，同比大幅增長254%。
（四）2015年房地產投資信托基金融資方式現狀
房地產信托投資基金（REITs）是房地產證券化的重要手段，是指通過發行基金受益憑證募集資金，并交由專業投資管理機構運作，該基金募集資產將專門用于房地產行業相關項目，以獲取投資收益或資本增值的一種基金形態。2015年，面對房地產市場存在存貨過剩的情況，為刺激市場，提高資金的使用效率，部分房企開始嘗試資產證券化，實現輕資產運營。6月8日，鵬華前海萬科REITS封閉式混合型發起式證券投資基金正式完成注冊，世茂集團分別于7月和11月推出全國首單物業費ABS和購房尾款ABS。天虹商場所持深圳鼎誠物業資產支持專項計劃圓滿完成，天虹商場收到股權轉讓款人民幣14.5億元，實現了國內市場首單國有不動產類REITs項目最終落地。
（五）2015年房地產行業融資渠道情況
就本文所述銀行融資、債券融資、股票融資和REITS融資四種渠道，2015年度融資金額分別是20214億元、3160億元、1579億元和14.5億元，占比分別是80.96%、12.66%、6.32%和0.06%，合計融資總額為24967.5億元。
三、房地產企業融資組合策略選擇
房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持：房地產企業處于發展初期則需融資來開發項目；處于發展中期則需要融資來維持項目；發展到一定規模一定階段還需要融資擴大規模。如何籌集資金成為房地產資本運作中最為重要的一環。
（一）成立初期的融資組合策略
一個剛剛成立不久的房地產企業，要想在激烈的房地產競爭市場中立足，首先需要拿出大量的資金進行土地競拍。由于剛剛成立，還沒有穩定的收入來源，僅憑注冊資本競拍土地，需要非常雄厚的初始資本，另外，注冊資本使用完畢，對日常生產經營也會形成阻礙。此時，可以選擇“自有資金+股權融資”模式，吸收新的投資者進入，共同拿地開發，進行原始的資本積累。
（二）成長期的融資組合策略
房地產企業不斷地進行項目開發和銷售，此階段將陸續形成資金流回企業，同時隨著項目的開發、廣告的宣傳，房地產企業在當地將具有一定的知名度，行業競爭力將逐步提高。此時，可采用“自有資金+銀行貸款”模式，利用自身的知名度和信用度來獲取銀行貸款以及各材料商、供應商的商業信用額度。除了該模式外，還可以繼續采用“自有資金+股權融資”模式，吸引潛在機構投資者和風險投資資金。
（三）成熟期的融資組合策略
房地產企業處于成熟階段，企業的市場競爭力大幅提升，擁有了穩定的市場和客戶群體，市場占有率也大幅提高。企業為了進一步擴張市場，占領更大的房地產市場，有條件的房地產企業可以到證券市場公開發行股票或債券進行融資，還可以向房地產投資基金籌資和國外投資基金籌資等。
（四）衰退期的融資組合策略
房地產企業現有項目已接近尾聲，又沒有合適可行的投資項目時，融資的壓力反而減輕，還有可能因后期銷售回款出現較大的現金流入，出現資金盈余。但僅靠該盈余又無法進一步擴大規模，此時可以吸收合并其他房地產企業，打開新的市場格局，重新回歸市場。
除了房地產企業的發展周期決定著融資組合策略外，其實在項目開發過程中，項目開發周期因素也影響著融資組合策略的選擇。要通過有效合理的組合策略，以保證開發資金的投入與使用，回收在時間和金額上做到協調一致，以保證項目的順利進行。
四、房地產企業應對融資風險的措施
（一）建立多層次的房地產融資策略
我國雖然有多種融資渠道，但根據本文2015年房地產行業融資渠道情況可判斷，主要的融資方式仍然以銀行貸款為主，融資額度占外源融資額度的80.96%。近年來，在國家對房地產行業的宏觀調控政策下，銀行貸款收緊，房地產企業倍感資金壓力。建立一個多層次的房地產融資體系，為不同層次的房地產企業提供區別化的融資渠道，才能真正減少對銀行貸款的依賴，更好地把控資金來源，控制項目風險。
（二）根據企業資金情況，適時調整戰略方向
根據國家對房地產行業的宏觀調控政策可以看出，現階段國家層面對房地產行業持謹慎態度，房地產開發企業也需謹慎對待新的開發項目，避免過度的市場擴張，控制項目開發風險。房地產行業是國家監控的重點行業，因其與金融體系、國家經濟命脈息息相關，所以房地產行業的發展受國家政策的影響較大，房地產企業應據此調整自身戰略方向，與國家政策保持一致。2015年3月，重慶樓市有“西城王”之稱的晉愉地產處于破產清算的風口浪尖，因其同時在重慶開發8個樓盤，在銀行收緊銀根的情況下，資金鏈幾度出現斷裂，被迫申請破產保護。
（三）慎重選擇開發項目，注意區域風險
房地產作為不動產，區域位置上的選擇尤為重要。房地產企業不應單純考慮房價預期走勢，而更應該考慮銷售是否受阻，對應區域房地產市場是否飽和。2015年度，全國除一線城市外，其他二三線城市新房房價大多出現同比下降，也證明了目前二三線城市房地產市場趨于飽和，若房地產企業繼續進行盲目擴張，將會走進融資難的困境，并出現經營風險。
（四）開發適銷對路產品，加快房款回收速度
房地產作為一種產品，最終將會體現其產品屬性，只有生產適合對應人群居住的產品，消費者才愿意購買。房地產企業在開發前期，需進行市場調研，了解消費者真正的需求，開發適銷對路的居住產品。另外，房地產企業需重視銷售管理，加速銷售房款資金回籠，增加企業營運現金，降低融資風險，擺脫融資困境。
五、結語
當今房地產企業的融資方式越來越多，企業可以根據自身發展和資金需要，進行融資方案組合的設計，主動進行房地產金融的發展和創新，由單一融資模式轉向多元化、多層次的融資體系。房地產企業融資渠道策略的選擇，也要與房地產企業的發展階段相適應，不同的發展階段需要采取不同的融資模式。同時，融資渠道策略的選擇，也影響著房地產企業的發展，只有選擇正確的融資渠道策略，才能為企業發展注入血液，企業有了良好的發展才能形成良好的競爭力，最終促進房地產行業的良性發展。
（作者單位為重慶樂信實業集團有限責任公司）
參考文獻
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篇13
一、我國房地產行業融資結構現狀
目前，我國房地產行業由傳統的向銀行貸款模式，進一步向房地產上市、信托、企業債券、海外融資以及股權融資等途徑轉變。但是，對于中小房地產開發行業來說，由于房地產企業在企業形象、資產規模、經營業績、信用等級以及償債能力等各個領域都有很多缺陷，而且融資貸款所存在的安全因素一般很難評審通過中小房地產貸款開發。
二、房地產企業融資存在的問題
（一）不健全的金融市場結構
現階段，我國房地產市場主流依舊是銀行信貸，盡管近些年房地產信貸取得迅猛發展，然而，就目前而言，信托產品仍然不能滿足我國房地產融資需求。因為受到政策的制約，使得我國房地產行業難以上市，而且房地產企業也很難發行債券。
（二）過多的間接融資
現階段，我國超過70%的房地產企業資金都是通過銀行貸款所得，導致房地產企業金融風險非常大。房地產商品一旦出現滯銷，就會導致開發商資金周轉速度慢，這樣就很容易出現銀行債務難追償與資金不抵債等情況，最終導致出現死賬、壞賬的情況。我國房地產存在非常高的間接融資比例，使金融風險的加大。此外，房地產企業發行債券比較困難，大多為停滯狀態。
（三）投資增長過快
不同于其它低收益率行業的是，房地產行業在近些年逐漸迅猛發展，很多行業外資金像房地產行業涌入。在一定程度上加劇了房地產的國際、國內市場競爭，不斷下調利潤率直至與社會平均利潤率持平，最終導致房地產融資風險逐漸加大。
（四）宏觀環境滯后
在我國，房地產企業融資、房地產行業的不斷發展并非針對企業融資與市場本身法則具體實施，而是我國政府介入過于頻繁、過多所造成。
三、我國房地產企業融資渠道及建議
（一）進一步發展信托產業
對于物業而言，房地產信托投資持有存在長期性，而且在政策扶持下，所產生的大量機構投資者使得房地產投資逐漸趨于長期化，有效降低我國房地產市場短期交易行為，對房地產市場的穩定非常有利。若信托可以成為房地產投資主體，那么對境地投資過程中的違規行為與非理都非常有利。所以，必須進一步發展房地產信托。
（二）加快發展房地產企業債券
就本質而言，房地產公司債券的發行，能夠使房地產企業融資結構得以優化。中長期企業債券能夠將比較穩定的資金來源提供給房地產企業，對信貸政策影響房企融資力度的降低非常有利，降低房地產對信貸融資的依賴性。進一步優化我國房地產行業融資結構。此外，因為房地產企業資金開發需求量相對比較大，而且其資產負債率非常高，所以間接融資能夠在一定程度上提升負債成本，有利于降低財務成本。
（三）不斷擴充股市規模
凡是上市的房地產企業，都具有比較大的股市融資規模，而且融資成本也比較低，不必向投資者還本，也無需將利息支付給投資者，使企業經營成本得到有效降低。上市融資后實施相應的合資、并購以及收購等資本運作，進一步提高企業專業水準與服務范圍，同時通過配股、增發等各種方式，將可能會帶給銀行的風險轉嫁出去。現階段，我國上市房地產企業大約有90家，其所占比例僅為我國總房地產企業的3%，所以，可對房地產上市企業融資規模進行不斷擴充。
四、進一步發展我國房地產資產證化
20世紀末期以來，住房抵押貸款證券化是最為關鍵的一種國際金融創新，現階段已成為加拿大、美國等西方發達國家對住房金融市場進行構筑的主要途徑。住房抵押貸款證券化不僅是創新房地產金融的結果，同時也是創新房地產金融的有效動力。就全球范圍而言，住房抵押貸款證券化是將我國房地產市場搞活的有效方式。
五、積極創新房地產企業融資渠道
在我國，良性發展房地產行業對平穩增長我國經濟具有非常深遠的意義。在政府宏觀調控進一步加強的進程中，尤其是銀行對房地產貸款利率與控制貸款業務的不斷提高，使得房地產投資融資難度的進一步增加，最終使得我國房地產融資渠道發生重大變革，使得銀行貸款逐漸由單純的資金融資逐漸性多元化方向發展，對房地產融資風險的降低，資本利用效率的提高，以及發地產支柱作用的充分發揮，具有非常重要的意義。
參考文獻：
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