買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征實(shí)用13篇

引論：我們?yōu)槟砹?3篇買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

2.買(mǎi)賣(mài)合同是雙務(wù)合同。在買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)方和賣(mài)方都享有一定的權(quán)利，承擔(dān)一定的義務(wù)。而且，其權(quán)利和義務(wù)存在對(duì)應(yīng)關(guān)系，即買(mǎi)方的權(quán)利就是賣(mài)方的義務(wù)，買(mǎi)方的義務(wù)就是賣(mài)方的權(quán)利。是雙務(wù)民事法律行為。

3.買(mǎi)賣(mài)合同是諾成合同。買(mǎi)賣(mài)合同自雙方當(dāng)事人意思表示一致就可以成立，不以一方交付標(biāo)的物為合同的成立要件，當(dāng)事人交付標(biāo)的物屬于履行合同。

4.買(mǎi)賣(mài)合同一般是不要式合同。通常情況下，買(mǎi)賣(mài)合同的成立、有效并不需要具備一定的形式，但法律另有規(guī)定者除外。

5.買(mǎi)賣(mài)合同是雙方民事法律行為。

煤炭買(mǎi)賣(mài)合同范本

出賣(mài)人：______________________________________合同編號(hào)：

買(mǎi)受人：______________________________________簽訂地點(diǎn)：

一、收貨人名稱(chēng)、發(fā)到站、品種規(guī)格、質(zhì)量、交(提)貨時(shí)間、數(shù)量簽訂時(shí)間： 年 月 日

(注：空格如不夠用，可以另接)

二、交(提)貨方式：

三、質(zhì)量和數(shù)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及方法：

四、煤炭單位及執(zhí)行期：

篇2

    1、共有人擅自以自己的名義出賣(mài)共有物的,應(yīng)當(dāng)定性為無(wú)權(quán)處分。雖然合同有效,但對(duì)于出賣(mài)人的無(wú)權(quán)處分行為,應(yīng)適用《合同法》第51條的規(guī)定。

    2、共有人擅自以其他共有人或全體共有人的名義出賣(mài)共有物的,則屬于無(wú)權(quán)行為,并應(yīng)根據(jù)買(mǎi)受人善意與否來(lái)判定是否適用表見(jiàn)。在法律適用上,應(yīng)按《合同法》第48條和49條的規(guī)定處理。

    相關(guān)法律知識(shí):

    1.買(mǎi)賣(mài)合同是有償合同。買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)質(zhì)是以等價(jià)有償方式轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán),即出賣(mài)人移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)方,買(mǎi)方向出賣(mài)人支付價(jià)款。這是買(mǎi)賣(mài)合同的基本特征,使其與贈(zèng)與合同相區(qū)別。是有償民事法律行為。

    2.買(mǎi)賣(mài)合同是雙務(wù)合同。在買(mǎi)賣(mài)合同中,買(mǎi)方和賣(mài)方都享有一定的權(quán)利,承擔(dān)一定的義務(wù)。而且,其權(quán)利和義務(wù)存在對(duì)應(yīng)關(guān)系,即買(mǎi)方的權(quán)利就是賣(mài)方的義務(wù),買(mǎi)方的義務(wù)就是賣(mài)方的權(quán)利。是雙務(wù)民事法律行為。

篇3

        1  商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同

        1.1 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的基本內(nèi)容

        1.1.1 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的概念  在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商一般先與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，作為買(mǎi)賣(mài)合同簽署前雙方行使權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的書(shū)面憑證。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，約定將來(lái)訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的合同。[1]簽售的目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，買(mǎi)受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱(chēng)謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等。

        1.1.2 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的特征  商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價(jià)款計(jì)算；訂立正式購(gòu)房合同的時(shí)限約定。認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的訂立相對(duì)比較簡(jiǎn)單，一般是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商采用合同書(shū)形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。當(dāng)事人簽約的目的在于為將來(lái)訂立正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同作約定。

        1.1.3 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律規(guī)定  最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！盵2]該條規(guī)定承認(rèn)了商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無(wú)權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。

        1.2 商品房預(yù)售合同

        1.2.1 商品房預(yù)售合同含義  商品房預(yù)售合同，是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一種類(lèi)型。商品房預(yù)售合同是指：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。[3]

        1.2.2 商品房預(yù)售合同特征  商品房預(yù)售合同是遠(yuǎn)期買(mǎi)賣(mài)合同，其標(biāo)的物為非現(xiàn)實(shí)存在的物，而是將來(lái)的物，商品房預(yù)售中出賣(mài)的標(biāo)的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋。如果對(duì)預(yù)售交易行為放任自流，買(mǎi)受人（預(yù)購(gòu)人）承受的風(fēng)險(xiǎn)將大大高于現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，并極易引發(fā)房地產(chǎn)交易中過(guò)度投機(jī)、欺詐等違法行為。

        1.2.3 商品房預(yù)售合同的法律規(guī)定  在我國(guó)，商品房預(yù)售是被許可的，但對(duì)商品房預(yù)售行為進(jìn)行了特別規(guī)制進(jìn)行較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)。規(guī)定了專(zhuān)門(mén)的《商品房預(yù)售管理辦法》，還在《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：“（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！盵4]

        1.3 商品房買(mǎi)賣(mài)合同

        1.3.1 商品房買(mǎi)賣(mài)合同  《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》規(guī)定：“本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同?！盵5]商品房買(mǎi)賣(mài)合同包括商品房現(xiàn)售合同。商品房現(xiàn)售合同是指：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。

        1.3.2 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法律規(guī)定  買(mǎi)賣(mài)合同屬于《合同法》中規(guī)定的一類(lèi)，所以商品房買(mǎi)賣(mài)合同適用我國(guó)的《合同法》；另外，由于對(duì)房屋進(jìn)行交易是買(mǎi)受人一項(xiàng)特別大的家庭開(kāi)支，該類(lèi)合同大量存在且很復(fù)雜，在我國(guó)該類(lèi)合同僅適用《合同法》還不足以對(duì)買(mǎi)受人做到很完善和充分的保障，所以，除過(guò)《合同法》還有其它的法律法規(guī)和司法解釋進(jìn)行補(bǔ)充，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等。

        2  商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同之間的關(guān)系

篇4

買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人包括出賣(mài)人和買(mǎi)受人，對(duì)于買(mǎi)受人，依據(jù)合同同法的規(guī)定，須具備相應(yīng)的民事行為能力，除此以外，并無(wú)特別要求。對(duì)于出賣(mài)人，除須具備相尖的民事行為能力之外，根據(jù)《合同法》第132條第1款的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的所有權(quán)人或有處分權(quán)人。該項(xiàng)規(guī)定屬于倡導(dǎo)性規(guī)定，這表明，出賣(mài)人的資格應(yīng)當(dāng)符合法律的特別限定。其中所謂所有權(quán)人，依據(jù)《民法通則》第71條的規(guī)定，是指依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分權(quán)利的人；所謂有處分權(quán)人在這里是指經(jīng)過(guò)所有權(quán)人授權(quán)或基于法律的規(guī)定，可以對(duì)他人的財(cái)產(chǎn)為出賣(mài)行為的人。有處分權(quán)人在我國(guó)現(xiàn)行立法中主要包括：

1、抵押權(quán)人和質(zhì)押權(quán)人。抵押權(quán)人和質(zhì)押權(quán)人作為擔(dān)保物權(quán)人，在債務(wù)人不能依約履行債務(wù)時(shí)，有權(quán)依照抵押合同或者質(zhì)押合同的約定將抵押人或質(zhì)押人的財(cái)產(chǎn)變賣(mài)或拍賣(mài)，并從變賣(mài)、拍賣(mài)的價(jià)款中優(yōu)先受償。

2、留置權(quán)人。留置權(quán)屬擔(dān)保物權(quán)的一種，留置權(quán)人在法律規(guī)定 手槍件滿(mǎn)足時(shí)，有權(quán)留置其依照合同約定所占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并可依法將該財(cái)產(chǎn)變賣(mài)、拍賣(mài)，然后從變賣(mài)、拍賣(mài)的價(jià)款中優(yōu)受償。

3、法定優(yōu)先權(quán)人。依據(jù)《合同法》第286條的規(guī)定，建設(shè)工程合同的承包人可以依照法律的規(guī)定，享有法定優(yōu)先權(quán)。在發(fā)包人未依照約定支付價(jià)款，且經(jīng)催告仍不支付時(shí)，得申請(qǐng)人民法院將建設(shè)工程依法拍賣(mài)，然后從拍賣(mài)的價(jià)款中優(yōu)先受償。

4、行紀(jì)人。行紀(jì)人是接受委托人的委托，以自己的名義為委托人進(jìn)行貿(mào)易活動(dòng)的人。行紀(jì)人在所有權(quán)人的授權(quán)之下，可以遵從所有權(quán)人的批示進(jìn)行財(cái)產(chǎn)的處分行為。

5、經(jīng)營(yíng)權(quán)人。國(guó)有企業(yè)對(duì)國(guó)家授予的財(cái)產(chǎn)所享有的經(jīng)營(yíng)權(quán)，也包括占有、使用、收益和處分權(quán)能，故雖非所有權(quán)人，仍有權(quán)以出賣(mài)的方式處分財(cái)產(chǎn)。

6、人民法院。依據(jù)我國(guó)《民事訴訟法》第226條的規(guī)定，人民法院對(duì)逾期拒不履行法律文書(shū)確定義務(wù)人的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，有權(quán)進(jìn)行查封、扣押，并交有關(guān)單位拍賣(mài)或者變賣(mài)，以人民法院的名義強(qiáng)制被執(zhí)行人履行義務(wù)，固定資產(chǎn)現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)。

如果訂立買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人，既非標(biāo)的物的所有權(quán)人，又非標(biāo)的物的有處分權(quán)人，出賣(mài)人與買(mǎi)受人之間的合同即為出賣(mài)他人之物的買(mǎi)賣(mài)合同。對(duì)于出賣(mài)他人之物的買(mǎi)賣(mài)合同，在各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的立法上，由于物權(quán)變動(dòng)模式立法選擇的不同，效力認(rèn)定上也存在區(qū)別。采取債權(quán)意思主義物權(quán)變動(dòng)模式法國(guó)民法，將其認(rèn)定為無(wú)效合同。這點(diǎn)體現(xiàn)在《法國(guó)民法典》第1599條；采取物權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式的德國(guó)民法，則將其認(rèn)置之不理為可以生效的合同，這點(diǎn)體現(xiàn)在《德國(guó)民法典》第433條。我國(guó)民法采取債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，買(mǎi)受人到得標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣(mài)人履行合同義務(wù)的法律效果，而非買(mǎi)賣(mài)合同生效的法律效果。買(mǎi)受人不能取得標(biāo)物合同的效力，因此，出賣(mài)他人之物的買(mǎi)賣(mài)合同同樣應(yīng)該認(rèn)定為可以生效的合同。

如果出賣(mài)人就同一標(biāo)的物訂立數(shù)個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，數(shù)個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同都可以成為生效的合同。數(shù)個(gè)買(mǎi)受人中，只有一個(gè)買(mǎi)受人得取得標(biāo)的物的所有權(quán)。未取得標(biāo)的物所有權(quán)的買(mǎi)受人，得對(duì)出賣(mài)人主張違約責(zé)任的承擔(dān)。

對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的范圍，各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的立法規(guī)定不盡一致。英美法系國(guó)家的商事買(mǎi)賣(mài)法中一般將其限定為貨物的買(mǎi)賣(mài)，也即實(shí)物買(mǎi)賣(mài)。這點(diǎn)通過(guò)《美國(guó)統(tǒng)一商法典》第2-105條可以看出來(lái)。日本民法和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行的民法中，買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物既包括實(shí)物、又包括其他的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。比如《日本民法典》第555條、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行“民法典”第345條就有相關(guān)規(guī)定。我國(guó)合同法中，買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物，依據(jù)《合同法》第130條的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為實(shí)物。財(cái)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?guī)定在諸技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同等其他的合同類(lèi)型中。此外，大家還應(yīng)該注意，買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物可以是現(xiàn)實(shí)存在的物，也可以是將來(lái)產(chǎn)生的物?？梢允翘囟ㄎ?，也可以是不特定物。

如果買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物是禁止流通物，該買(mǎi)賣(mài)合同就依據(jù)《合同法》第52條第5項(xiàng)認(rèn)定為無(wú)效合同。如果買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物是限制流通物，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)區(qū)別而論、：如果訂立買(mǎi)賣(mài)合同的雙方當(dāng)事人無(wú)取得該標(biāo)的物經(jīng)營(yíng)資格可能的，該買(mǎi)賣(mài)合同由于標(biāo)的不可能，就認(rèn)定為不生效的合同；如果嘛立合同的雙方當(dāng)事人可以經(jīng)由審批手續(xù)取得標(biāo)的物的經(jīng)營(yíng)資格的，該合同應(yīng)依據(jù)《合同法》第44條第2款，將其認(rèn)定為尚未完全生效的合同，合同當(dāng)事人有義務(wù)去辦理審批手續(xù)，促成買(mǎi)賣(mài)合同的完全生效。

二、買(mǎi)賣(mài)合同的合同條款

篇5

[目錄](méi)

一、商品房買(mǎi)賣(mài)的基本理論問(wèn)題

二、商品房預(yù)售的法律問(wèn)題

三、商品房買(mǎi)賣(mài)按揭法律問(wèn)題

四、商品房買(mǎi)賣(mài)中開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任問(wèn)題

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)的立法不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制也不健全，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛成為社會(huì)投訴熱點(diǎn)和關(guān)注焦點(diǎn)。本文在這一背景下解讀我國(guó)現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定，就商品房買(mǎi)賣(mài)中涉及到的部分法律問(wèn)題談?wù)劰P者的淺見(jiàn)。

一、商品房買(mǎi)賣(mài)的基本理論問(wèn)題

（一）商品房的概念

廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開(kāi)發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟(jì)適用房和房改房等。

狹義的商品房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的用于向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋。除非特別說(shuō)明，本文所稱(chēng)商品房是就狹義的概念而言。

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的概念及法律特征

商品房買(mǎi)賣(mài)合同是指出賣(mài)人轉(zhuǎn)移在建或已建商品房所有權(quán)及相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利予買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同，是不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的最主要類(lèi)型。一般來(lái)說(shuō)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有如下法律特征：

1.標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出較復(fù)雜的形態(tài)。

在我國(guó)，由于土地為國(guó)家所有，因此商品房所附著的土地權(quán)利并非所有權(quán)而是使用權(quán)。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，人民對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，高層住宅和住宅小區(qū)的出現(xiàn)，使商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物不僅限于土地使用權(quán)與房屋，還包括了建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施的所有權(quán)及使用權(quán)。

2.標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志。是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要法律特征。

我國(guó)《合同法》第133條規(guī)定：標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記?！稉?dān)保法》第41條規(guī)定：當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)（主要為不動(dòng)產(chǎn)）抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?？梢?jiàn)我國(guó)立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)采登記或交付要件主義。就商品房買(mǎi)賣(mài)合同而言，其房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移也應(yīng)以辦理相關(guān)權(quán)屬變更登記為標(biāo)志。

3.行政干預(yù)色彩相對(duì)濃厚。

由于土地房屋類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較大，對(duì)國(guó)計(jì)民生影響甚巨，故各國(guó)法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同均有特別規(guī)制。在我國(guó)，由于土地為國(guó)家所有，加之國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的嚴(yán)格監(jiān)控，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立和履行過(guò)程的行政干預(yù)尤為明顯，如對(duì)商品房預(yù)售合同采強(qiáng)制登記制度等。

（三）關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)中訂購(gòu)書(shū)的法律問(wèn)題

1.商品房訂購(gòu)書(shū)的概念

商品房訂購(gòu)書(shū)也稱(chēng)認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽署的合同文件，其主要內(nèi)容包括定金條款、買(mǎi)賣(mài)特定商品房及在滿(mǎn)足約定條件時(shí)簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同的合意等。

2.訂購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)

從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種預(yù)約合同。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定負(fù)有將來(lái)締結(jié)契約義務(wù)的契約，或謂當(dāng)事人一方或雙方預(yù)先約定將來(lái)訂立具有特定內(nèi)容之契約的契約。其將來(lái)應(yīng)訂立之契約則稱(chēng)為本契約或本約。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種預(yù)約合同。訂購(gòu)書(shū)為預(yù)約，則雙方在訂購(gòu)書(shū)中約定將要簽署的正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同則為本約。

3.商品房訂購(gòu)書(shū)與購(gòu)房合同

（1）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與購(gòu)房合同的關(guān)系

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不是購(gòu)房合同的從合同。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是一種行為義務(wù)，并不依賴(lài)于將來(lái)可能洽談的購(gòu)房合同的效力。將來(lái)雙方不洽談購(gòu)房合同，也不會(huì)導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的無(wú)效，不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在，所以它是一種獨(dú)立的合同，而不是購(gòu)房合同的從合同。

（2）具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)

在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的前提下，如果開(kāi)發(fā)商收受了購(gòu)房款的，應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為購(gòu)房協(xié)議。這種觀點(diǎn)得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！彼痉ń忉尩挠^點(diǎn)表明，雖然《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定商品房銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面購(gòu)房合同，但書(shū)面購(gòu)房合同并非買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容，并且買(mǎi)房人收受了購(gòu)房款，就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)視為購(gòu)房合同。

筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)有值得商榷之處。首先，因?yàn)樯唐贩夸N(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項(xiàng)，如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，幾乎沒(méi)有一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)能夠符合條件，這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購(gòu)書(shū)守約方的利益；其次，由該條解釋可以推論出，認(rèn)購(gòu)書(shū)被認(rèn)定為本約，除合同條款齊備外，還應(yīng)具備合同實(shí)際履行條件。一般講，只要合同條款齊備、明確，不存在法律或事實(shí)上的障礙，無(wú)論合同名稱(chēng)如何，都應(yīng)認(rèn)定其為本約，無(wú)須附加實(shí)際履行內(nèi)容。我國(guó)《合同法》第61條規(guī)定：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。第12條規(guī)定合同一般條款有當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行期限、地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方法等，由此觀之，在雙方就當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量三者未約定或約定不明時(shí)，不得依有關(guān)條款或交易習(xí)慣徑行確定。一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同成立的要件應(yīng)較動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同為嚴(yán)格，價(jià)款條款的確定或可確定性應(yīng)為必要?！斗▏?guó)民法典》第1108條規(guī)定，合同只有在其具有確定的標(biāo)的物時(shí)，方為有效。第1591、1592條規(guī)定，如當(dāng)事人未確定買(mǎi)賣(mài)的價(jià)金或指定第三人確定價(jià)金，則合同不成立。依解釋?zhuān)^標(biāo)的物必須是具有特定品質(zhì)和可確定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)，其價(jià)格也應(yīng)是可確定的，在滿(mǎn)足這些條件的前提下，合同成立。從訂購(gòu)書(shū)的內(nèi)容來(lái)看，其通常具備了當(dāng)事人、標(biāo)的物、數(shù)量、價(jià)款這幾項(xiàng)條件，應(yīng)有不容置疑的確定性，應(yīng)為合法成立的合同。只要商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)確定了房號(hào)和價(jià)格確定方法，并可以據(jù)此確定面積等事項(xiàng)，或者能夠確定房屋總價(jià)款，那么就已經(jīng)具備了購(gòu)房合同的必要條件，除非有相反證據(jù)，否則訂購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)應(yīng)為已合法成立的合同。

二、商品房預(yù)售的法律問(wèn)題

（一）商品房預(yù)售合同的概念

商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與承購(gòu)人就轉(zhuǎn)移在約定時(shí)間內(nèi)建成的商品房所有權(quán)及商品房暫用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，支付商品房?jī)r(jià)金等事宜所達(dá)成的書(shū)面協(xié)議。預(yù)售是目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房交易的主要形式。

（二）商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)和特征

1.商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)

商品房預(yù)售合同雖名為預(yù)售，但不是買(mǎi)賣(mài)預(yù)約，而是本約，是買(mǎi)賣(mài)合同，只是房屋交付期在約定的將來(lái)的某一時(shí)間。買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)于房屋面積、價(jià)金、付款方式、交房期限、違約責(zé)任等問(wèn)題均明確約定，無(wú)須將來(lái)另行訂立買(mǎi)賣(mài)合同，即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，達(dá)到雙方交易目的。

2.商品房預(yù)售合同的特征

第一，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時(shí)尚不存在。一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物是現(xiàn)成的物，而商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是正在建造的、在未來(lái)約定的時(shí)期內(nèi)竣工的商品房。

第二，商品房預(yù)售人在未來(lái)約定的時(shí)間交付商品房，而商品房預(yù)購(gòu)人則預(yù)付商品房?jī)r(jià)金。

第三，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)備案。

（三）商品房預(yù)售合同登記的法律性質(zhì)及效力

1.商品房預(yù)售合同登記的法律性質(zhì)

商品房預(yù)售合同登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的一種，性質(zhì)屬于預(yù)告登記。所謂預(yù)告登記是為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記，是德國(guó)中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度。一般的不動(dòng)產(chǎn)登記登記的權(quán)利是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如所有權(quán)、抵押權(quán)等，而預(yù)告登記登記的權(quán)利是請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容是在將來(lái)請(qǐng)求發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。一經(jīng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人的請(qǐng)求權(quán)便取得了對(duì)抗第三人的效力，故預(yù)告登記使合同債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。

2.商品房預(yù)售登記的效力

第一，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。通過(guò)預(yù)先登記，預(yù)購(gòu)人取得了優(yōu)先于其他人而購(gòu)買(mǎi)特定的商品房的權(quán)利。從而將物權(quán)的公示手段用于對(duì)債權(quán)的保護(hù)，使該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力。第二，期待權(quán)。通過(guò)預(yù)售登記，將使預(yù)購(gòu)人取得對(duì)未來(lái)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款的規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案?！蔽覈?guó)法律通過(guò)預(yù)售合同登記對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售行為的合法性進(jìn)行審查，以維護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益。

（四）商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓

1.商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的概念

商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”這一規(guī)定實(shí)際上是對(duì)商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可。

2.商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)

我國(guó)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購(gòu)人已全部履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑐鶛?quán)人應(yīng)通知債務(wù)人。預(yù)購(gòu)人只部分履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)孪葢?yīng)征得預(yù)售人同意。預(yù)購(gòu)人沒(méi)有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時(shí)，預(yù)購(gòu)人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同，即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。因?yàn)閭鶆?wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意，預(yù)售人不可能同意預(yù)購(gòu)人單純的牟利轉(zhuǎn)讓?zhuān)患词共灰阅怖麨槟康模A(yù)售人對(duì)預(yù)售合同享有請(qǐng)求解除權(quán)，并要求預(yù)購(gòu)人承擔(dān)締約上的過(guò)失責(zé)任，預(yù)購(gòu)人不能通過(guò)轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任，同時(shí)我國(guó)法律嚴(yán)禁倒賣(mài)合同、買(mǎi)空賣(mài)空的行為，更不允許利用預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易。

三、商品房買(mǎi)賣(mài)按揭法律問(wèn)題

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)按揭的涵義

按揭一詞來(lái)源于英文mortgage，在英國(guó)的法律體系中，mortgage一詞是由mort和gage組成，Mort源于拉語(yǔ)mortu.，其基本的含義是“永久，永遠(yuǎn)”，而gage的含義為“質(zhì)押，擔(dān)保”。中國(guó)大陸所稱(chēng)的“按揭”據(jù)稱(chēng)是從我國(guó)香港地區(qū)傳入大陸的，它是英文"mortgage"廣東話(huà)的諧音。我國(guó)大陸地區(qū)所指的按揭，是指購(gòu)房人將與出賣(mài)人之間簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的抵押于銀行，銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購(gòu)房人，并以購(gòu)房人的名義將款項(xiàng)交與房地產(chǎn)商的法律行為。

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)按揭的法律特征

1.主體包括三方：即購(gòu)房者、房地產(chǎn)銷(xiāo)售商及按揭銀行。

2.按揭法律關(guān)系的內(nèi)容有三點(diǎn)，即購(gòu)房者與房地產(chǎn)銷(xiāo)售商之間的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系和購(gòu)房者與按揭銀行之間的擔(dān)保法律關(guān)系。

3.按揭法律關(guān)系的標(biāo)的物與擔(dān)保合同的標(biāo)的物具有同一性，這是按揭的最大法律特征。

4.按揭權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)可采取兩種方式，一種是折價(jià)或以拍賣(mài)變賣(mài)標(biāo)的物所得價(jià)款優(yōu)先受償；一種是在合同中約定回購(gòu)條款，由房地產(chǎn)銷(xiāo)售商向銀行回購(gòu)標(biāo)的物，并以回購(gòu)款優(yōu)先償還銀行貸款。

（三）按揭中的各方法律關(guān)系

從我國(guó)現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來(lái)看，其所涉各方主體主要包括銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人（亦即借款申請(qǐng)人）、保險(xiǎn)公司四方。各主體之間的法律關(guān)系分別為：

1.購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。購(gòu)房人欲以按揭的形式購(gòu)買(mǎi)房屋，首先必須與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定購(gòu)買(mǎi)特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。

2.購(gòu)房人與銀行之間的借貸關(guān)系。購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房（或商業(yè)）抵押貸款，銀行則根據(jù)申請(qǐng)人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù)，雙方同時(shí)簽署借款合同。

3.購(gòu)房人與銀行之間的抵押關(guān)系。購(gòu)房人在向銀行申請(qǐng)借款的同時(shí)，要將所購(gòu)房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行，為向銀行申請(qǐng)的按揭貸款設(shè)立抵押，如購(gòu)房人在未按借款合同約定償還銀行借款時(shí)，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將購(gòu)房人抵押之房屋折價(jià)、變賣(mài)或申請(qǐng)法院拍賣(mài)并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。

4.開(kāi)發(fā)商與銀行、購(gòu)房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過(guò)程中，銀行往往會(huì)要求開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供階段性的擔(dān)保，即在購(gòu)房人所購(gòu)房屋辦理完抵押登記之前，由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購(gòu)房人若不還款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任。

5.購(gòu)房人、銀行與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)關(guān)系。購(gòu)房人在將所購(gòu)房屋抵押給銀行時(shí)，必須就抵押物（所購(gòu)房屋）在借款期間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，并指定銀行為第一受益人。

6.開(kāi)發(fā)商與銀行的回購(gòu)關(guān)系。從法律角度看，按揭過(guò)程中的回購(gòu)存在兩種情形：一種是在購(gòu)房人所購(gòu)房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開(kāi)發(fā)商履行回購(gòu)義務(wù)的，其實(shí)質(zhì)是由開(kāi)發(fā)商解除與購(gòu)房人的買(mǎi)賣(mài)合同，并非法律意義上的回購(gòu)行為；另一種是在購(gòu)房人取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開(kāi)發(fā)商按條款約定回購(gòu)購(gòu)房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)行為，此時(shí)才是真正的法律意義上的回購(gòu)。

上述各法律關(guān)系看似獨(dú)立，實(shí)際他們之間聯(lián)系緊密，共同構(gòu)成了按揭的各方法律關(guān)系體系。按揭中的貸款關(guān)系和買(mǎi)賣(mài)關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體，不能拋開(kāi)一種法律關(guān)系來(lái)談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)?；诒ＷC、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險(xiǎn)關(guān)系和回購(gòu)關(guān)系是對(duì)借貸關(guān)系保障的補(bǔ)充。

（四）房屋按揭的若干實(shí)務(wù)問(wèn)題

1.按揭中房屋買(mǎi)賣(mài)合同和借款合同之間的關(guān)系

商品房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭借款合同之間不是主合同與從合同的關(guān)系，具體分析如下：

首先，購(gòu)房人選擇按揭付款方式后，必須按照開(kāi)發(fā)商的要求與指定的按揭銀行簽訂借款合同，由按揭銀行向購(gòu)房人發(fā)放貸款并應(yīng)購(gòu)房人的委托直接將貸款劃給開(kāi)發(fā)商。由于按揭銀行是與開(kāi)發(fā)商存在約定的特定銀行，購(gòu)房人不能與其它銀行做按揭，借款的目的就是為了支付購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商和按揭銀行之間存在一對(duì)一的銷(xiāo)售和融資合作關(guān)系，相互依存。因此說(shuō)，借款合同在發(fā)生上對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有一定的依附性。其次，當(dāng)商品房借款合同被宣布無(wú)效或者被撤銷(xiāo)以后，并沒(méi)有使借款合同被宣布無(wú)效或被撤銷(xiāo)的情形出現(xiàn)，商品房借款合同在效力上對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同不具有從屬性。第三，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立以后，當(dāng)出賣(mài)人將符合合同約定的商品房交付予買(mǎi)受人時(shí)便完成其義務(wù)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同因履行完畢而消滅，但按揭借款合同并未消滅，所以，商品房借款合同在消滅上與買(mǎi)賣(mài)合同不具有從屬性。

通過(guò)以上分析可得出結(jié)論，商品房借款合同并不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的從合同，商品房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭借款合同之間具有緊密聯(lián)系而又相互獨(dú)立的合同關(guān)系。

2.按揭借款合同與房屋抵押合同之間的關(guān)系

抵押合同與借款合同之間的關(guān)系屬于擔(dān)保法規(guī)定的主從合同關(guān)系，抵押合同屬于借款合同的從合同，借款合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)、解除的，抵押合同也隨之無(wú)效、被撤銷(xiāo)或解除。因借款合同解除導(dǎo)致抵押合同解除的，依照擔(dān)保法司法解釋第十條的規(guī)定，主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，作為抵押物的房屋仍不免除物上擔(dān)保責(zé)任。我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定房屋抵押權(quán)的成立以辦理房屋抵押登記為生效要件，由于借款合同和抵押合同可能簽訂在期房階段，也可能簽訂在現(xiàn)房階段，購(gòu)房人作為抵押人在抵押時(shí)可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，因此，按揭貸款中的抵押登記性質(zhì)上屬于抵押預(yù)告登記，也叫“預(yù)登記”，待購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)證辦妥后，再進(jìn)行房屋他項(xiàng)權(quán)登記。購(gòu)房人在抵押房屋的同時(shí)，還要將商品房銷(xiāo)售合同正本交付銀行，在日后辦下房產(chǎn)證后，房產(chǎn)證也交押于銀行。買(mǎi)賣(mài)合同與房產(chǎn)證是購(gòu)房人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，將這些重要憑證交付銀行占有，近似于英美法系中“權(quán)利憑證占有式按揭”。

四、商品房買(mǎi)賣(mài)中開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)廣告和宣傳資料與開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任

在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，廣告和銷(xiāo)售宣傳資料對(duì)購(gòu)房人起著非常重要的作用。在許多情況下，開(kāi)發(fā)商的商品房銷(xiāo)售廣告承諾的條件較多，而在實(shí)際簽訂合同時(shí)又借口僅是宣傳而已，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫(xiě)在合同中，以廣告對(duì)其不構(gòu)成約束力為由推脫責(zé)任。建設(shè)部公布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第15條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定?！边@就意味著廣告中的主要條件就是未來(lái)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，如果開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售合同中未列明其在廣告中所告知的條件，開(kāi)發(fā)商就要承擔(dān)一定的責(zé)任。商品房《解釋》第三條明確規(guī)定：如果開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)購(gòu)房人是否訂立買(mǎi)賣(mài)合同，或者對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)視為合同內(nèi)容。哪怕這樣的說(shuō)明和允諾沒(méi)有寫(xiě)到合同中，對(duì)開(kāi)發(fā)商也有法律上的約束力。此條所指的“相關(guān)設(shè)施”，應(yīng)當(dāng)是指《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的“供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施”。只要開(kāi)發(fā)商在廣告中對(duì)上述內(nèi)容作了具體說(shuō)明或允諾，但實(shí)際不能做到或有所改變的，都屬違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

虛假售樓廣告，曾使不少購(gòu)房人利益蒙受重大損失。所謂虛假?gòu)V告實(shí)際上是廣告主不準(zhǔn)備真正兌現(xiàn)，而是以此作為一種商業(yè)手段而達(dá)到其營(yíng)利目的所做的不真實(shí)的、甚至是欺騙性的、誤導(dǎo)性的宣傳。借助虛假?gòu)V告致使購(gòu)房者與其簽訂合同的開(kāi)發(fā)商，實(shí)際上是對(duì)購(gòu)房者的利益實(shí)施的一種侵權(quán)行為。購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商予以賠償或退房等。在這一民事法律關(guān)系中，侵權(quán)一方要返還不當(dāng)?shù)美?duì)被侵權(quán)方的損失予以賠償，所以，如果開(kāi)發(fā)商虛假?gòu)V告是要最終承擔(dān)法律責(zé)任的。

二、已售出的房產(chǎn)，在未辦理產(chǎn)權(quán)證前，又抵押給第三人的法律責(zé)任

由于現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，所需資金也較大，很少有開(kāi)發(fā)商能夠獨(dú)立支付全部建設(shè)資金，有個(gè)別開(kāi)發(fā)商為籌集資金，將已售出的房產(chǎn)再次抵押給銀行以獲得貸款，這種做法可能侵害購(gòu)房者的利益。依照我國(guó)法律規(guī)定，在房產(chǎn)售出后，只要將房屋的買(mǎi)賣(mài)合同按照有關(guān)國(guó)家規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行了登記，該項(xiàng)房地產(chǎn)交易即告成立，涉及的房屋也就從開(kāi)發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到了購(gòu)房者手中。如果此時(shí)開(kāi)發(fā)商再將房屋進(jìn)行抵押，無(wú)疑是將自身沒(méi)有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押處置，這是侵犯購(gòu)房者所有權(quán)的行為。負(fù)有法律責(zé)任的開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)因此給購(gòu)房者造成的損失。

三、房屋不能按期交付的法律責(zé)任

開(kāi)發(fā)商逾期交房的情況大致有：開(kāi)發(fā)商根本不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體資格，其所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目并未取得政府有關(guān)主管部門(mén)的正式批準(zhǔn)；房屋尚未完工；房屋本身雖已完工，但合同中約定了相關(guān)配套設(shè)施不能同時(shí)交付使用；未通過(guò)政府部門(mén)的驗(yàn)收等。逾期交房作為明顯而嚴(yán)重的違約行為，開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)買(mǎi)賣(mài)合同及法律規(guī)定的違約責(zé)任。首先是需向買(mǎi)方支付違約金。如果在寬展期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商需按日支付違約金；如果超出寬展期開(kāi)發(fā)商仍無(wú)法交付，而客戶(hù)又要求解約、退房的，開(kāi)發(fā)商需要退還客戶(hù)已交全部房款，以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則，則開(kāi)發(fā)商需向買(mǎi)方雙倍返還定金，并支付全部款項(xiàng)的利息。

篇6

點(diǎn)評(píng)

胡勇軍（浙江聚點(diǎn)律師事務(wù)所律師）

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是謝康免費(fèi)為陳薇安裝空調(diào)的行為，是屬于義務(wù)幫工，還是在履行空調(diào)買(mǎi)賣(mài)合同的附隨安裝義務(wù)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定：“幫工人因幫工活動(dòng)遭受人身?yè)p害的，被幫工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！比绻x康的行為屬于義務(wù)幫工行為，謝康在安裝空調(diào)過(guò)程中受傷，陳薇應(yīng)對(duì)其相關(guān)損失承擔(dān)賠償責(zé)任。謝康的行為是否屬于義務(wù)幫工行為呢？我國(guó)民法規(guī)定，義務(wù)幫工具有3個(gè)明顯的法律特征，且彼此相輔相成、缺一不可：一是具有實(shí)質(zhì)上的無(wú)償性。即幫工人不要求支付任何報(bào)酬，包括金錢(qián)、勞務(wù)或其他方式。二是具有互助、臨時(shí)、一次性的特點(diǎn)。三是被幫工人是實(shí)際受益者，且對(duì)幫工行為沒(méi)有表示拒絕。

篇7

房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬民事買(mǎi)賣(mài)合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認(rèn)定效力的目的在于解決是否受法律保護(hù)的問(wèn)題，其社會(huì)效益是維護(hù)交易的安全和信譽(yù)。目前，房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定的根據(jù)1996年1月1日施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和我國(guó)立法機(jī)關(guān)頒布的《民法通則》。其一，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式要件問(wèn)題，亦即買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議是口頭或書(shū)面均可，還是必須采用書(shū)面形式。購(gòu)買(mǎi)房屋辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí)，“須提交房屋所有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)合同和契證”。顯然，買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議是以書(shū)面合同為其成立的要件。要求書(shū)面形式的要件關(guān)鍵是要認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同是諾成性合同，而非實(shí)踐性合同。只要買(mǎi)賣(mài)房屋合同當(dāng)事人以書(shū)面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當(dāng)事人因房?jī)r(jià)過(guò)高或過(guò)低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二，房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效成立的實(shí)質(zhì)法律依據(jù)問(wèn)題，亦即一項(xiàng)合法、有效房屋買(mǎi)賣(mài)民事法律行為成立須同時(shí)具備的條件。根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；第二、意思表示真實(shí)；第三、不違反法律和社會(huì)公共利益。由此可見(jiàn)，一項(xiàng)具體的房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要符合上述形式要件和實(shí)質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了不可撤銷(xiāo)的特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會(huì)產(chǎn)生法律的后果（或按違約制裁或按繼續(xù)強(qiáng)制履行處理）。

二、商品房預(yù)售合同性質(zhì)

商品房預(yù)售合同，是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書(shū)面協(xié)議。商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的，屬于買(mǎi)賣(mài)合同的一種，但商品房預(yù)售合同與一般買(mǎi)賣(mài)合同又有所不同。

（一）商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同

在合同法中，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來(lái)訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。商品房預(yù)售合同在成立之時(shí)；房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因?yàn)椋涸谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的座落與面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無(wú)須將來(lái)另行訂立一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的。

（二）商品房預(yù)售合同不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同

商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長(zhǎng)。但將商品房預(yù)售合同稱(chēng)之為期貨買(mǎi)賣(mài)合同是錯(cuò)誤的。所謂期貨買(mǎi)賣(mài)合同，是指期貨交易所為進(jìn)行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級(jí)或證券的種類(lèi)和數(shù)量、交貨期限和地點(diǎn)等的合同，通常采用“標(biāo)準(zhǔn)合同”形式。期貨買(mǎi)賣(mài)合同具有如下主要特征：(1)期貨買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物的價(jià)格不是當(dāng)事人事先約定的，而是在期貨交易所通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式而確定的；(2)期貨買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的是合同本身，而不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同中所約定的貨物；(3)期貨買(mǎi)賣(mài)的主要目的是為了套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)，而不在于獲取現(xiàn)實(shí)的貨物，所以，在期貨買(mǎi)賣(mài)中，極少有進(jìn)行實(shí)物交割的：(4)期貨買(mǎi)賣(mài)的商品必須具備數(shù)量大、價(jià)格波動(dòng)大、便于儲(chǔ)存、易于標(biāo)準(zhǔn)化等條件，如糧食、石油、鋼材等。但是，在商品房預(yù)售合同中，第一，商品房的價(jià)格是雙方在訂立合同時(shí)就已經(jīng)明確的，而不是通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式確定的；第二，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能；第四，由于房屋的面積、座落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標(biāo)準(zhǔn)化的特征，所以在國(guó)際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易?？梢?jiàn)，商品房預(yù)售合同不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同。明確商品房預(yù)售合同不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同，可以避免利用商品房預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。

（三）商品房預(yù)售合同是否為附期限的合同

在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來(lái)作為合同效力開(kāi)始或終止根據(jù)的合同。如果所附期限是作為合同效力開(kāi)始的根據(jù)，則該期限為延緩期限；如果所附期限是作為合同效力終止的根據(jù)，則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中，合同已經(jīng)成立，但沒(méi)有發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人都不需要履行自己的義務(wù)，也都沒(méi)有權(quán)利請(qǐng)求對(duì)方履行義務(wù)。只是在期限到來(lái)時(shí)，雙方當(dāng)事人才開(kāi)始履行義務(wù)；在附解除期限的合同中，合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，雙方都已經(jīng)開(kāi)始履行自己的義務(wù)。在期限到來(lái)時(shí)，雙方當(dāng)事人不再履行義務(wù)，合同終止。在商品房預(yù)售合同中，雙方約定在將來(lái)的一定期限交付房屋，這里確實(shí)存在一定的“期限”，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因?yàn)椋浩湟唬绻麑⑸唐贩款A(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的解除期限，則商品房預(yù)售合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，但在期限到來(lái)時(shí)，商品房預(yù)售合同終止效力，雙方應(yīng)當(dāng)解除合同。這樣，作為預(yù)購(gòu)方就不能取得約定的房屋。顯然，這與當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同的目的是相違背的；其二，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限，則商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立，但還沒(méi)有發(fā)生法律效力，只在期限到來(lái)時(shí)，商品房預(yù)售合同才發(fā)生法律效力。這樣，作為預(yù)售方就不能要求預(yù)購(gòu)方支付一定的定金或房款。顯然，這也不符合商品房預(yù)售合同的要求?？梢?jiàn)，商品房預(yù)售合同并不是附期限的買(mǎi)賣(mài)合同。商品房預(yù)售合同中的“期限”是一種履行期限，是當(dāng)事人履行義務(wù)的具體時(shí)間。

（四）商品房預(yù)售合同不是分期付款買(mǎi)賣(mài)合同

在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購(gòu)方于多數(shù)情況下是分期支付房屋的價(jià)款，這種作法類(lèi)似于分期付款買(mǎi)賣(mài)，但它不是分期付款買(mǎi)賣(mài)合同。其原因有三：一是分期付款買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物在合同生效后必須交付給買(mǎi)受方，這樣才能實(shí)現(xiàn)買(mǎi)受方的經(jīng)濟(jì)目的?？梢?jiàn)，分期付款買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物必須是現(xiàn)實(shí)存在的物。但在商品房預(yù)售合同中，作為標(biāo)的物的商品房尚不存在或尚在建造中；二是分期付款買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受方在接受標(biāo)的物后，尚有二期以上的價(jià)款需要支付；但商品房預(yù)售合同中，預(yù)購(gòu)方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部?jī)r(jià)款，也可以在取得房屋前分期支付價(jià)款。前者是在取得標(biāo)的物之前的分期付款，而后者是在取得標(biāo)的物后的分期付款；三是分期付款買(mǎi)賣(mài)合同的功能在于出賣(mài)方向買(mǎi)受方融資，以滿(mǎn)足買(mǎi)受方資金不足的需要。而商品房預(yù)售合同的功能在于買(mǎi)受方向出賣(mài)方融資，以滿(mǎn)足出賣(mài)方資金不足的需要。

綜上所述，商品房預(yù)售合同不是預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同、期貨買(mǎi)賣(mài)合同、附期限買(mǎi)賣(mài)合同、分期付款買(mǎi)賣(mài)合同。如果從法律上為商品房預(yù)售合同定性，則商品房預(yù)售合同屬于遠(yuǎn)期交貨合同。所謂遠(yuǎn)期交貨合同，是合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來(lái)的一定期間內(nèi)交貨的合同。這類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同僅是在交貨期限方面與一般買(mǎi)賣(mài)合同有所區(qū)別，而在合同的訂立、貨物價(jià)格的確定、履行地點(diǎn)等方面與一般買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有任何差別。當(dāng)事人必須在合同規(guī)定的期限交貨，否則即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

三、商品房預(yù)售合同的有效條件

商品房預(yù)售合同的有效條件包括：主體合格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容和形式合法。在這些有效條件中，當(dāng)事人的意思表示真實(shí)和內(nèi)容合法并沒(méi)有特殊之處，可以按照合同法的一般原理加以認(rèn)定。但在主體合格和形式合法兩個(gè)要件上，商品房預(yù)售合同有其特殊性。

（一）商品房預(yù)售合同的主體必須合格

商品房預(yù)售合同的主體雙方為預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方。我國(guó)現(xiàn)有的法律、法規(guī)，對(duì)商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人雙方都有條件的限制和要求。

1.預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備的條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)預(yù)售方必須是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)設(shè)立，并在工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。但是，如果不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，則可以認(rèn)定合同有效；(2)預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書(shū)，但投入了一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證書(shū)的，則可以認(rèn)定合同有效；(3)預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開(kāi)發(fā)資金必須符合法律的要求。預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；(4)預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證明的，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了商品房預(yù)售證明的，則可以認(rèn)定合同有效。

2.預(yù)購(gòu)方應(yīng)當(dāng)具有的條件。從理論上講，預(yù)購(gòu)方必須是具有完全民事行為能力的人。除此之外，有兩種特別情況：(1)根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，預(yù)售方向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)提交允許向境外銷(xiāo)售的批準(zhǔn)文件；(2)根據(jù)最高人民法院在1993年《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》：“無(wú)當(dāng)?shù)貞?hù)口的人購(gòu)買(mǎi)城鎮(zhèn)房屋，對(duì)于符合本地區(qū)房屋買(mǎi)賣(mài)法規(guī)規(guī)定的，可以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)有效?！睙o(wú)當(dāng)?shù)貞?hù)口的人買(mǎi)賣(mài)本地城鎮(zhèn)房屋將取決于當(dāng)?shù)卣贫ǖ姆课葙I(mǎi)賣(mài)法規(guī)。

（二）商品房預(yù)售合同的形式必須符合法律的規(guī)定

根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同必須采取書(shū)面形式。在實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況；預(yù)售商品房的基本情況（如商品房的座落、土地使用權(quán)證號(hào)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等等）；預(yù)售商品房的價(jià)格及支付辦法、期限；交付房屋的日期；違約責(zé)任及免責(zé)條件；糾紛的解決方式等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。《城市商品房預(yù)售管理辦法》亦規(guī)定：“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)?！?/p>

四、商品房預(yù)售合同相關(guān)法律問(wèn)題

（一）預(yù)售商品房按揭

按揭是指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)人將其與開(kāi)發(fā)商(預(yù)售方)簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購(gòu)人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷(xiāo)售商品房的開(kāi)發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無(wú)法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：

(1)預(yù)售商品房按揭是一種要式法律行為，應(yīng)簽訂書(shū)面合同，并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)；

(2)預(yù)售商品房按揭是一種從合同，是為擔(dān)保主債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)而訂立的；

(3)預(yù)售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經(jīng)成立即對(duì)三方當(dāng)事人具有約束力。

(4)預(yù)售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業(yè)務(wù)收取貸款利息，除少數(shù)政策性無(wú)息貸款外，預(yù)售商品房按揭均系有償合同。

預(yù)售商品房按揭的當(dāng)事人有三方：購(gòu)房人、售房方和銀行。按揭合同應(yīng)當(dāng)由三方當(dāng)事人訂立，如果購(gòu)房人與售房方雙方約定辦理按揭，實(shí)際并未與銀行辦理，則按揭合同不能成立。由此產(chǎn)生的損失由雙方分擔(dān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)有關(guān)按揭的規(guī)定應(yīng)當(dāng)了解，合同未能成立其有一定過(guò)失，因此應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)于購(gòu)房人與售房方按約定交納了部分購(gòu)房款，在辦理銀行按揭之前，銀行通知停止辦理按揭貸款，此后雙方就如何付清購(gòu)房余款協(xié)商不成，則應(yīng)適用情更原則，解除合同，雙方合理分擔(dān)損失。

（二）重復(fù)預(yù)售

所謂重復(fù)預(yù)售，是指出賣(mài)人在與前買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同后，又就同一商品房與后買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同的行為。出賣(mài)人與前買(mǎi)受人訂立商品房預(yù)售合同之后，作為買(mǎi)賣(mài)對(duì)象的房屋尚未建成，無(wú)法立即進(jìn)行交付和移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，這就為出賣(mài)人進(jìn)行嚴(yán)重侵害買(mǎi)受人權(quán)益的重復(fù)預(yù)售行為提供了可能。

分析重復(fù)預(yù)售的關(guān)鍵在于支持哪個(gè)買(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求以及肯定哪個(gè)買(mǎi)受人產(chǎn)權(quán)登記的效力。其具體可分為以下三種類(lèi)型：

1．兩次預(yù)售均未辦理預(yù)售登記。因未辦理預(yù)售登記，前、后買(mǎi)受人享有的均是一般合同債權(quán)。就同一標(biāo)的物而設(shè)立的多個(gè)債權(quán)，其效力是平等的，不能以合同訂立的時(shí)間先后而使債權(quán)具有不同效力，故前、后買(mǎi)受人均有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人履行合同。在前、后買(mǎi)受人均請(qǐng)求出賣(mài)人履行合同的情形下，應(yīng)保障出賣(mài)人選擇合同相對(duì)人的自由，賦予其自主選擇房屋所有權(quán)歸屬的權(quán)利，以利于加速財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)和提高其使用價(jià)值。一般根據(jù)預(yù)售行為所具有的特殊因素，支持該預(yù)售行為中的買(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求。這些特殊因素主要有：買(mǎi)受人已交納了全部或大部分房款，或已辦理商品房抵押貸款登記手續(xù)，而另一買(mǎi)受人尚未交納房款；買(mǎi)受人已入住，并已對(duì)房屋進(jìn)行了裝修等改善行為；買(mǎi)受人屬于商品房消費(fèi)者，且其預(yù)售登記手續(xù)正在辦理過(guò)程中，而另一買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)商品房并非為居住使用等。對(duì)這些特殊因素的認(rèn)定必須符合公平原則的要求。需要強(qiáng)調(diào)的是如要支持后買(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求，則必須同時(shí)具備后買(mǎi)受人為預(yù)購(gòu)行為時(shí)為善意的要件，即其不具有侵害前買(mǎi)受人債權(quán)的故意，也不存在與出賣(mài)人惡意串通，后買(mǎi)受人對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任，否則承擔(dān)舉證不能的法律后果。

在兩次預(yù)售均未辦理預(yù)售登記的情形下，如果某一買(mǎi)受人已辦理產(chǎn)權(quán)登記，則涉及到對(duì)該產(chǎn)權(quán)登記的效力如何認(rèn)定的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，辦理產(chǎn)權(quán)登記意味著不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示方法的完成，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果已經(jīng)產(chǎn)生，因此應(yīng)貫徹“登記者受保護(hù)”原則，對(duì)該產(chǎn)權(quán)登記的效力予以肯定。

2．其中一次預(yù)售已辦理預(yù)售登記。因辦理預(yù)售登記，買(mǎi)受人的期待權(quán)即獲得物權(quán)的排他性效力，同時(shí)該預(yù)售合同也取得較未辦理預(yù)售登記的預(yù)售合同優(yōu)先的效力。此時(shí)應(yīng)根據(jù)“登記者受保護(hù)”的原則來(lái)決定支持買(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記的效力。已辦理預(yù)售登記的買(mǎi)受人可請(qǐng)求出賣(mài)人履行合同，能獲得產(chǎn)權(quán)登記，亦可請(qǐng)求宣告未辦理預(yù)售登記的買(mǎi)受人取得產(chǎn)權(quán)登記的行為無(wú)效。但后買(mǎi)受人已辦理預(yù)售登記，其期待權(quán)獲得保護(hù)必須同時(shí)具備為預(yù)購(gòu)行為須為善意的要件，并由其對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任，否則承擔(dān)舉證不能的法律后果。

3．兩次預(yù)售均已辦理預(yù)售登記。買(mǎi)受人的期待權(quán)因辦理預(yù)售登記而具有物權(quán)化特征，故應(yīng)按“登記在先者受保護(hù)”的原則來(lái)決定支持買(mǎi)受人履行合同的請(qǐng)求、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記的效力。前買(mǎi)受人辦理預(yù)售登記在先，其不但可以請(qǐng)求出賣(mài)人履行合同，獲得產(chǎn)權(quán)登記，宣告后辦理預(yù)售登記的買(mǎi)受人取得產(chǎn)權(quán)登記的行為無(wú)效，而且可以直接請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)注銷(xiāo)后買(mǎi)受人的預(yù)售登記。實(shí)踐中亦有后買(mǎi)受人辦理預(yù)售登記在先的情況，此時(shí)保護(hù)后買(mǎi)受人登記在先的期待權(quán)，必須同時(shí)具備其為預(yù)購(gòu)行為須為善意的要件，并由其對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任，否則承擔(dān)舉證不能的法律后果。

參考資料

1、陳文主編《律師房地產(chǎn)業(yè)務(wù)》

2、程信和主編《房地產(chǎn)法》

篇8

位于廣州市番禺區(qū)的華南碧桂園住宅小區(qū)是被上訴人廣州碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)碧桂園公司）開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，已于2002年6月18日取得華南碧桂園南區(qū)、北區(qū)、西區(qū)（洋房82幢、別墅189幢）房屋的《商品房預(yù)售許可證》。

2002年l0月12日，上訴人聞?dòng)?、蔣愛(ài)玲與碧桂園公司簽訂了一份《華南碧桂園認(rèn)購(gòu)書(shū)》。雙方約定：聞?dòng)?、蔣愛(ài)玲向碧桂園公司訂購(gòu)位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)華南碧桂園芳翠苑7街308號(hào)C1型套間，房屋認(rèn)購(gòu)價(jià)為36999l元；聞?dòng)?、蔣愛(ài)玲應(yīng)于簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的同時(shí)向碧桂園公司交納定金10000元，并于2002年l0月l6日上午到華南碧桂園售樓部簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》及其補(bǔ)充協(xié)議和繳付第一期樓款7499l元；如聞?dòng)ⅰ⑹Y愛(ài)玲不能按時(shí)前往簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同及有關(guān)購(gòu)房文件或繳付樓款或不履行認(rèn)購(gòu)書(shū)任何條款，則碧桂園公司可沒(méi)收聞?dòng)ⅰ⑹Y愛(ài)玲交納的認(rèn)購(gòu)定金，并有權(quán)不再另行通知上訴人而將物業(yè)另行出售，無(wú)論公開(kāi)拍賣(mài)或私人交易，概由碧桂園公司自行處理。

認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂的當(dāng)日，聞?dòng)?、蔣愛(ài)玲向碧桂園公司支付了定金10000元。2002年10月16日上午，聞?dòng)?、蔣愛(ài)玲前往華南碧桂園售樓部協(xié)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其補(bǔ)充協(xié)議，但雙方未能就違約責(zé)任、有關(guān)費(fèi)用的繳納等合同條款達(dá)成一致意見(jiàn)，致最終未能簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其補(bǔ)充協(xié)議。后聞?dòng)?、蔣愛(ài)玲要求碧桂園公司退還定金未果，遂訴至法院。

庭審中，碧桂園公司表示其司在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)曾向聞?dòng)ⅰ⑹Y愛(ài)玲出示過(guò)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的樣本，但未能舉證證實(shí)。聞?dòng)ⅰ⑹Y愛(ài)玲對(duì)此亦予以否認(rèn)。

「審判

廣州市番禺區(qū)人民法院審理后認(rèn)為： 2002年l0月l2日原告聞?dòng)?、蔣愛(ài)玲簽訂的《華南碧桂園認(rèn)購(gòu)書(shū)》是雙方自愿簽訂的，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，是有效的合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格履行。但聞?dòng)ⅰ⑹Y愛(ài)玲未按《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定到被告處交付房款及辦理有關(guān)簽訂手續(xù)，已構(gòu)成了違約，碧桂園公司按約定沒(méi)收定金10000元合法合理。關(guān)于聞?dòng)?、蔣愛(ài)玲認(rèn)為因《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》條款內(nèi)容顯失公平，才沒(méi)有簽訂該合同的問(wèn)題，由于《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中已經(jīng)明確約定若聞?dòng)ⅰ⑹Y愛(ài)玲不按期到華南碧桂園售樓部交付房款及辦理有關(guān)簽約手續(xù)，碧桂園公司有權(quán)沒(méi)收原告已繳款項(xiàng)，故聞?dòng)?、蔣愛(ài)玲在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到并應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到不簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的法律后果而又無(wú)提出異議，可視為對(duì)該條款的認(rèn)可，因此聞?dòng)?、蔣愛(ài)玲在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后，又以買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容顯失公平為由拒絕簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及交納第一期購(gòu)房款，碧桂園公司按照約定沒(méi)收聞?dòng)ⅰ⑹Y愛(ài)玲交付的定金，符合《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第一百一十五條的規(guī)定"當(dāng)事人約定以交付定金作為主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金"的規(guī)定，原告沒(méi)有依約與被告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，無(wú)權(quán)要求返還定金。因此原告要求被告退還定金的訴訟請(qǐng)求無(wú)理無(wú)據(jù)，不予支持。據(jù)此，原審法院于2003年2月8日作出判決：駁回原告聞?dòng)?、蔣愛(ài)玲的訴訟請(qǐng)求；訴訟費(fèi)410元由原告聞?dòng)?、蔣愛(ài)玲負(fù)擔(dān)。

判決后，聞?dòng)?、蔣愛(ài)玲不服，上訴認(rèn)為：1、我方已依約定期限到對(duì)方指定地點(diǎn)洽談簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的手續(xù)，我方的這一行為已表明履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的洽談簽約義務(wù)，但由于對(duì)方的原因，雙方未能簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，我方才未交付第一期購(gòu)房款，我方并無(wú)過(guò)錯(cuò)，合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，訂立合同應(yīng)遵循自愿公平的原則；2、認(rèn)購(gòu)書(shū)作為商品房訂購(gòu)合同，只是雙方買(mǎi)賣(mài)達(dá)成合意，認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有約定條款還需雙方進(jìn)一步協(xié)商，對(duì)方提供的商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本及補(bǔ)充協(xié)議，是該公司單方的意思表示，我方作為購(gòu)房人有權(quán)對(duì)合同條款提出修改意見(jiàn)，雙方不能協(xié)商一致，未能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，我方并無(wú)過(guò)錯(cuò)，對(duì)方無(wú)權(quán)沒(méi)收我方的定金，原審認(rèn)定事實(shí)有誤。據(jù)此，聞?dòng)?、蔣愛(ài)玲請(qǐng)求：撤銷(xiāo)原判，判令碧桂園公司返還10000元及利息，受理費(fèi)由碧桂園公司負(fù)擔(dān)。

碧桂園公司答辯表示同意原審判決，并認(rèn)為聞?dòng)?、蔣愛(ài)玲的行為違反認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，沒(méi)收其定金10000元。

廣州市中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為：雖然雙方當(dāng)事人為了購(gòu)買(mǎi)房屋簽訂了《華南碧桂園認(rèn)購(gòu)書(shū)》，明確約定了聞?dòng)?、蔣愛(ài)玲必須在指定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但碧桂園公司未能舉證證實(shí)其司在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)已向上訴人出示了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的樣本，也就是說(shuō)上訴人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)并不了解其將要簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》內(nèi)容。因此，雙方在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后就買(mǎi)賣(mài)合同條款不能協(xié)商一致，僅是合同磋商的過(guò)程，不屬可歸責(zé)于任一方當(dāng)事人的事由。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定，被上訴人應(yīng)將收取的10000元定金返還給上訴人。但上訴人要求被上訴人向其支付10000元定金的利息缺乏法律依據(jù)，對(duì)此本院不予支持。綜上所述，上訴人上訴有理，應(yīng)予支持。原審判決適用法律有誤，本院相應(yīng)予以改判。依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：一、撤銷(xiāo)廣州市番禺區(qū)人民法院（2002）番法民初字第5523號(hào)民事判決；二、被上訴人廣州碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司于本判決書(shū)送達(dá)之日起7日內(nèi)向上訴人聞?dòng)ⅰ⑹Y愛(ài)玲返還定金10000元；本案一、二審受理費(fèi)各410元，均由上訴人聞?dòng)?、蔣愛(ài)玲各負(fù)擔(dān)20元，由被上訴人廣州碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司各負(fù)擔(dān)390元。

「評(píng)析

本案雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于房屋預(yù)購(gòu)人在交納定金后，又因與預(yù)售人對(duì)簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同具體條款內(nèi)容未能達(dá)成一致意見(jiàn)，而不同意簽訂該買(mǎi)賣(mài)合同的，是否屬于違約行為。

一、關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)，是商品房買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售契約或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)契約前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。一般來(lái)說(shuō)，認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的基本情況、房屋基本情況（房屋方位、面積等）、價(jià)款計(jì)算、簽署契約的時(shí)限規(guī)定等。關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)在理論和實(shí)務(wù)中有不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充合同，并非獨(dú)立的合同。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)是訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的先決條件，認(rèn)購(gòu)書(shū)的合同性質(zhì)為預(yù)約合同，是獨(dú)立有效的合同。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于附條件的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的合同內(nèi)容為商品房買(mǎi)賣(mài)合同所附條件，條件成就時(shí)商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立并生效。筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)屬于預(yù)約合同，是獨(dú)立的合同，單獨(dú)發(fā)生法律效力，并不需要等到簽訂本約的條件具備時(shí)才生效。附條件的民事法律行為所附條件應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人約定、可預(yù)見(jiàn)的事實(shí)，而不是法律規(guī)定的條件，法定條件不能成為民事法律行為生效的條件。當(dāng)事人根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)正式簽訂的商品房預(yù)售契約或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同則屬于本約合同。預(yù)約合同一般應(yīng)當(dāng)具備以下特征：第一，預(yù)約合同為諾成性合同，不受要物的約束；第二，預(yù)約合同是合意期間對(duì)未來(lái)事項(xiàng)的預(yù)先規(guī)劃；第三，預(yù)約的標(biāo)的是當(dāng)事人為將來(lái)訂立本約而談判；第四，預(yù)約合同必須具備書(shū)面形式；第五，預(yù)約合同對(duì)當(dāng)事人具有約束力。

二、定金及其法律性質(zhì)所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)，或訂立后履行前，按合同標(biāo)的額的一定比例，預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢(qián)。定金屬于金錢(qián)擔(dān)保的一種形式。依照各國(guó)立法例，定金依其性質(zhì)可分為五類(lèi)：1、成約定金，作為合同成立要件的定金，因定金的支付，合同才能成立。2、立約定金，當(dāng)事人為保護(hù)以后正式訂立合同而專(zhuān)門(mén)訂立的定金。3、證約定金，以定金為訂立合同的證據(jù)，主要適用于口頭合同關(guān)系。4、違約定金，在接受定金后，一方當(dāng)事人不履行主合同的，應(yīng)按照定金罰則予以制裁。5、解約定金，以定金為保留合同解除權(quán)的代價(jià)。

商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的定金，屬于立約定金，是為了保障簽訂本約而交付的定金。本案中，雙方當(dāng)事人約定在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂之日聞?dòng)?、蔣愛(ài)玲應(yīng)交付定金10000元，若聞?dòng)?、蔣愛(ài)玲不能在約定期限內(nèi)與碧桂園公司簽訂《商品房預(yù)售契約》的，則碧桂園公司可沒(méi)收認(rèn)購(gòu)定金。該定金條款符合立約定金的特征。

三、定金罰則的適用最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第115條規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。此條規(guī)定了立約定金的定金罰則效力。法院在適用該條款時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮一個(gè)問(wèn)題，那就是當(dāng)事人不能就商品房預(yù)售合同（即本約合同）協(xié)商一致的，能否可簡(jiǎn)單地推論出是一方當(dāng)事人拒絕訂立商品房預(yù)售合同？是否均應(yīng)適用上述條款呢？實(shí)際上，該條款適用的前提應(yīng)是一方當(dāng)事人存有過(guò)錯(cuò)，其本意是對(duì)不能訂立本約合同存有過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人進(jìn)行處罰。當(dāng)雙方當(dāng)事人均對(duì)本約合同進(jìn)行了磋商，僅因?qū)l款內(nèi)容存在分歧而未能簽訂合同的，就不應(yīng)全盤(pán)適用上述定金罰則了。人民法院應(yīng)當(dāng)分析具體案情，選擇適用。

首先，應(yīng)當(dāng)審查雙方當(dāng)事人是否依約就本約合同進(jìn)行磋商。如果雙方在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后沒(méi)有再就本約合同進(jìn)行磋商的，就應(yīng)分析是哪一方的過(guò)錯(cuò)造成。若是由一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)造成的，可適用上述立約定金罰則，但若不可歸責(zé)于任一方當(dāng)事人的，則不應(yīng)適用立約定金罰則，收受定金一方只須將定金返還給對(duì)方即可。

篇9

作者簡(jiǎn)介：唐烈英，西南政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師（重慶401120）

以按揭貸款為付款方式購(gòu)買(mǎi)商品住房的買(mǎi)受人，與出賣(mài)人簽訂的商品住房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生訴訟糾紛，會(huì)涉及貸款人銀行的利益，銀行是否有權(quán)參與訴訟？在何種情況下能夠參與訴訟？參與訴訟，其地位如何確定？發(fā)放購(gòu)房貸款的銀行不是商品住房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人，銀行在商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的訴訟地位，學(xué)界和司法部門(mén)有爭(zhēng)議。2003年最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題解釋》）第25條規(guī)定：“以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的

收稿日期：20120520

*商品房分為商品住房和商用商品房。本文僅對(duì)商品住房的買(mǎi)賣(mài)貸款按揭糾紛進(jìn)行研究。文中作者撰寫(xiě)部分，使用“商品住房”；因不能修改最高人民法院的規(guī)定，在使用相關(guān)司法解釋名稱(chēng)及引用其規(guī)定時(shí)，使用“商品房”一詞。本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人?！边@一規(guī)定，確立了商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中銀行參加訴訟的三種處理方式：（1）銀行對(duì)商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛沒(méi)有提出訴訟請(qǐng)求的，不將銀行列為訴訟主體，僅處理商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛；（2）商品住房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生糾紛，銀行就按揭貸款合同糾紛另行的，法院合并審理；（3）銀行對(duì)商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛提出訴訟請(qǐng)求的，作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人，法院將擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理。細(xì)細(xì)體會(huì)這一規(guī)定，對(duì)商品住房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生糾紛，銀行可以或不，可以參加到商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的訴訟中，也可以不參加而另行。銀行的訴訟地位是以銀行的態(tài)度來(lái)決定。這一規(guī)定切實(shí)體現(xiàn)了尊重當(dāng)事人訴權(quán)的原則《民事訴訟法》第13條2款：“當(dāng)事人有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分自己的民事權(quán)利和訴訟權(quán)利?！?，對(duì)銀行的訴訟地位作了初步規(guī)定，具有重要的意義。但是，從《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民事訴訟法》）有關(guān)第三人的法律規(guī)定以及從相關(guān)理論看，第25條的規(guī)定有一定缺陷。

一、 商品住房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭貸款合同具有連帶關(guān)系

購(gòu)買(mǎi)商品住房的人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)買(mǎi)受人）需要以所購(gòu)商品住房按揭貸款方式支付購(gòu)房款的，除與開(kāi)發(fā)商出賣(mài)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出賣(mài)人）簽訂商品住房買(mǎi)賣(mài)書(shū)面合同外，買(mǎi)受人作為借款人，還需與貸款人銀行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)銀行）簽訂書(shū)面貸款合同。銀行發(fā)放購(gòu)房貸款為買(mǎi)受人購(gòu)房提供了幫助，也使出賣(mài)人能夠盡快地實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。但是，銀行在沒(méi)有任何擔(dān)保的情況下將大量的貸款供給買(mǎi)受人，將面臨貸款不能收回的巨大風(fēng)險(xiǎn)。為化解風(fēng)險(xiǎn)，銀行并非對(duì)任何買(mǎi)受人都發(fā)放購(gòu)房貸款，只有與銀行簽訂有合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商出售住房、買(mǎi)受人需要借款時(shí)，銀行才會(huì)與買(mǎi)受人簽訂購(gòu)房貸款合同。同時(shí)，銀行要求買(mǎi)受人以其所購(gòu)買(mǎi)的房屋作為還款的擔(dān)保；買(mǎi)受人所購(gòu)房屋為期房的，銀行要求出賣(mài)人為買(mǎi)受人的貸款歸還提供連帶責(zé)任保證的擔(dān)保。這種以所購(gòu)住房為抵押、以出賣(mài)人承擔(dān)連帶責(zé)任保證（或者以回購(gòu)住房保證貸款歸還）而產(chǎn)生的買(mǎi)賣(mài)、貸款、擔(dān)保三方關(guān)系的合同，司法解釋稱(chēng)為“商品住房擔(dān)保貸款合同”參見(jiàn)最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題解釋》。，購(gòu)房貸款實(shí)踐中，多稱(chēng)為“按揭我國(guó)法律沒(méi)有規(guī)定“按揭”擔(dān)保方式。關(guān)于“按揭”的定義，參見(jiàn)唐烈英《商品住房買(mǎi)賣(mài)按揭貸款法律問(wèn)題研究》，法律出版社2008年版，第68頁(yè)。貸款合同”。

商品住房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人是買(mǎi)受人和出賣(mài)人；商品住房買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人又是按揭貸款合同的借款人，按揭貸款合同會(huì)形成買(mǎi)受人與銀行之間的借貸關(guān)系、物的擔(dān)保關(guān)系；商品住房買(mǎi)賣(mài)合同出賣(mài)人為買(mǎi)受人歸還貸款承擔(dān)保證責(zé)任的，又是按揭貸款合同的擔(dān)保人，與銀行形成保證擔(dān)保關(guān)系。

在商品住房買(mǎi)賣(mài)中，出賣(mài)人買(mǎi)受人的情況極為少見(jiàn)，其原因在于，出賣(mài)人擬定商品住房買(mǎi)賣(mài)合同格式條款時(shí)就已經(jīng)相當(dāng)?shù)刈⒁饩S護(hù)自身利益；在買(mǎi)受人與銀行簽訂的按揭貸款合同生效后，銀行就以買(mǎi)受人名義一次性將購(gòu)房款劃歸出賣(mài)人；出賣(mài)人收取銀行劃撥買(mǎi)受人借款支付的購(gòu)房余款后，其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)就已經(jīng)收取，在商品住房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的權(quán)利就已經(jīng)全部享有，就很難出現(xiàn)買(mǎi)受人侵犯出賣(mài)人民事權(quán)利的情況；相反，在商品住房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人履行合同義務(wù)時(shí)，在如下七種法定情況下，會(huì)侵害買(mǎi)受人的權(quán)利：（1）出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押或者出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品住房買(mǎi)賣(mài)合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)受人無(wú)法取得該商品住房。（2）出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)有取得商品住房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品住房預(yù)售許可證明；或者故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；或者故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。（3）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用；或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。（4）房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。（5）房屋面積誤差比絕對(duì)值超出3%。（6）出賣(mài)人遲延交付房屋，經(jīng)買(mǎi)受人催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行。（7）依照規(guī)定辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，致使買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記參見(jiàn)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題解釋》第8、9、12、13、14、15、19條。。

買(mǎi)受人的權(quán)利受到侵害，引發(fā)商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商不能解決時(shí)，買(mǎi)受人會(huì)尋求公權(quán)救濟(jì)而出賣(mài)人。買(mǎi)受人從大的方面講，有請(qǐng)求退房和不請(qǐng)求退房?jī)煞N情況。

商品住房買(mǎi)賣(mài)合同是債權(quán)關(guān)系，是出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間建立的以交付商品住房和給付購(gòu)房款為內(nèi)容的法律關(guān)系，銀行不是商品住房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人。在出賣(mài)人擅自改變合同中約定的商品住房?jī)r(jià)款、結(jié)構(gòu)、房層、質(zhì)量等條件，出賣(mài)人遲延交付商品住房，出賣(mài)人沒(méi)有按照合同約定及時(shí)通水、通電、通氣等違反買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)受人權(quán)利受到侵犯的情況下，如果買(mǎi)受人訴訟請(qǐng)求不是要退房，不是要求退還已經(jīng)收取的購(gòu)房款，只要求出賣(mài)人承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，且買(mǎi)受人仍然在按期歸還貸款、履行按揭貸款合同；同時(shí)，出賣(mài)人也有條件繼續(xù)履行合同，則商品住房買(mǎi)賣(mài)合同仍然有效。雙方的這類(lèi)糾紛原則上與銀行無(wú)關(guān)。司法實(shí)踐中，法院受理后，銀行沒(méi)有也不參加訴訟的，法院只處理商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，審判結(jié)果不涉及也不損害銀行利益，也就不會(huì)通知銀行參加訴訟，銀行也沒(méi)有必要加入到訴訟中。第25條關(guān)于銀行“未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛”的規(guī)定合情合理。

但是，出現(xiàn)上述七種法定情況，侵害買(mǎi)受人的權(quán)利，買(mǎi)受人要求退房或者出賣(mài)人無(wú)法繼續(xù)履行合同的，會(huì)導(dǎo)致商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除。

商品住房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭貸款合同，各自的主體、客體不同，合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)不同，簽訂的時(shí)間、地點(diǎn)不同，等等。從形式上看、從債權(quán)獨(dú)立理論來(lái)講，商品住房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭合同是兩個(gè)各自獨(dú)立或者相對(duì)獨(dú)立的法律關(guān)系。但是，人們是需要住房才購(gòu)房，是沒(méi)有錢(qián)購(gòu)房才貸款。商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效終止后，如果按揭貸款合同仍然有效，這就會(huì)意味著，買(mǎi)受人沒(méi)有實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的還要為一個(gè)喪失權(quán)利的商品住房繼續(xù)按期支付貸款本息；但住房問(wèn)題沒(méi)有解決還需要錢(qián)另行購(gòu)房。需要貸款才能購(gòu)買(mǎi)住房的人，有財(cái)力履行一個(gè)無(wú)法購(gòu)房的按揭貸款合同？會(huì)有人一處購(gòu)房?jī)商幐犊顔幔窟€會(huì)履行無(wú)法購(gòu)房的還款義務(wù)嗎？如果不履行有效的按揭合同、支付按揭款，是不是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任？如果要承擔(dān)違約責(zé)任，于情于法是否說(shuō)得過(guò)去？是否顯失公平？這些問(wèn)題的答案顯而易見(jiàn)。即或是買(mǎi)受人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，認(rèn)定按揭貸款合同仍然有效，也行不通。其理由也是一樣的：要解決住房的錢(qián)有限，需要借款才能購(gòu)房的人，難以承受一處購(gòu)房?jī)商幐犊?。買(mǎi)受人簽訂按揭貸款合同的目的是為了購(gòu)買(mǎi)商品住房，當(dāng)購(gòu)房合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除時(shí)，買(mǎi)受人的購(gòu)房貸款即失去意義，如果不允許解除合同，對(duì)買(mǎi)受人不利。實(shí)際生活中，無(wú)法購(gòu)房時(shí)，買(mǎi)受人不僅必然會(huì)停止支付剩余的購(gòu)房款，還會(huì)要求出賣(mài)人返還已經(jīng)交付的首期購(gòu)房款和已經(jīng)交付的貸款本息。因此，從商品住房買(mǎi)賣(mài)、按揭貸款整體運(yùn)作過(guò)程的實(shí)際情況看，按揭貸款合同并非能夠完全游離于商品住房買(mǎi)賣(mài)合同這一基礎(chǔ)性法律關(guān)系之外，商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，必然引出按揭貸款合同是否仍然有效、是否繼續(xù)履行、銀行能否對(duì)按揭物行使優(yōu)先受償權(quán)等一系列問(wèn)題。對(duì)此，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題解釋》第24條規(guī)定：“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！?/p>

由此可見(jiàn)，商品住房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭貸款合同兩者并非各自獨(dú)立，而是具有連帶關(guān)系；商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，按揭貸款合同亦無(wú)效。

二、 商品住房買(mǎi)賣(mài)合同終止必然對(duì)銀行產(chǎn)生的不利后果

按揭貸款合同因商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者解除，銀行不是商品住房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人，其利益是否會(huì)受到損害？

根據(jù)債的相對(duì)性理論，出賣(mài)人和買(mǎi)受人是商品住房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的當(dāng)事人，購(gòu)房借款是銀行以買(mǎi)受人名義劃撥給出賣(mài)人的，買(mǎi)賣(mài)合同終止，買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人雙方返還：房屋已經(jīng)交付，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)退還給出賣(mài)人，尚未交付的，出賣(mài)人不再履行交房義務(wù)；出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將所收的購(gòu)房貸款本息以買(mǎi)受人的名義返還給銀行，將所收的購(gòu)房首付款返還給買(mǎi)受人。在商品住房買(mǎi)賣(mài)按揭貸款關(guān)系中，銀行的利益體現(xiàn)在按揭貸款合同中。商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，銀行收回已經(jīng)劃撥給出賣(mài)人的購(gòu)房款，但銀行可否有權(quán)按照原約定期限要求借款買(mǎi)受人或出賣(mài)人償付利息？比如，原定貸款期限為20年，劃款后2年，商品住房買(mǎi)賣(mài)合同終止導(dǎo)致按揭貸款合同終止，出賣(mài)人將收取的購(gòu)房款全部返還給貸款銀行，但是，其貸款利息是支付2年？還是要另加18年的預(yù)期利息？

關(guān)于按揭貸款合同的變更，中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》第27條規(guī)定：“借款合同需要變更的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議?！备鞔笊虡I(yè)銀行對(duì)于借款合同的變更，都有類(lèi)似的規(guī)定如《中國(guó)工商銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》第34條規(guī)定：“借款合同需要變更的，應(yīng)當(dāng)由借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議；有擔(dān)保合同的，應(yīng)事先征得擔(dān)保人同意。協(xié)議未達(dá)成之前，原借款合同繼續(xù)有效。”。

從這些規(guī)定可以看出，合同的變更，須經(jīng)合同的雙方同意。如果銀行不同意變更，堅(jiān)持要收取原約定期限的貸款利息，不修改原定的按揭貸款合同期限，按揭借款人和承擔(dān)保證責(zé)任的出賣(mài)人就不能單方修改或變更按揭貸款合同。但是，按揭貸款合同因商品住房買(mǎi)賣(mài)合同終止而終止，原定的貸款期限發(fā)生變化，其利息、利率應(yīng)當(dāng)如何處理，《個(gè)人住房貸款管理辦法》以及各商業(yè)銀行的住房貸款管理辦法都沒(méi)有明文規(guī)定。

根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題解釋》第25條規(guī)定，商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)、解除導(dǎo)致按揭貸款合同終止的，“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人?！边@里所說(shuō)的“購(gòu)房貸款的利息”僅指占用購(gòu)房貸款期間的利息，不是指按揭貸款合同正常履行情況下銀行可得到的全部貸款利息。這即是說(shuō)，按揭貸款合同無(wú)效，銀行沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，借款買(mǎi)受人也只返還銀行貸款及其占用期間的利息。按揭貸款合同終止，如果銀行有過(guò)錯(cuò)時(shí)，須承擔(dān)責(zé)任，不能收取全部貸款本息，這對(duì)銀行而言，不存在不公平；但銀行沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，僅以合同無(wú)效，雙方返還的方式處理銀行貸款本息，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，似乎就不公平。然而，約定按揭貸款期限20年，在2年后因各種原因致按揭貸款合同無(wú)效，借款買(mǎi)受人除將全部貸款和2年利息歸還銀行外，由有過(guò)錯(cuò)的出賣(mài)人或買(mǎi)受人，承擔(dān)另18年沒(méi)有占用款項(xiàng)的利息，又是否公平？是否就不損害買(mǎi)受人或者承擔(dān)連帶責(zé)任的出賣(mài)人的利益？銀行收回全部貸款和占用貸款期間的利息，又可再行發(fā)放，另收利息，又會(huì)有多大損失？

有人認(rèn)為，公平正義是社會(huì)主義法治理念的重要內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)追求的價(jià)值目標(biāo)；其中，在私人交易中起矯正作用也是公平正義之一種喻中：《實(shí)現(xiàn)公平正義的法律機(jī)制》，《法制文明》2012年第3期。。然而，必須承認(rèn)，法治的公平正義，并非絕對(duì)。商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、銀行收取買(mǎi)房貸款約定利息對(duì)借款人不公平，但是，銀行依按揭貸款合同約定放貸的可得利益損失由誰(shuí)彌補(bǔ)？由借款人或出賣(mài)人彌補(bǔ)都于法無(wú)據(jù)。這就意味著，按揭貸款合同的解除會(huì)使銀行發(fā)放貸款的預(yù)期可得利益受到損害。這實(shí)際上是讓無(wú)過(guò)錯(cuò)的銀行承擔(dān)了按揭貸款合同無(wú)效的后果。

當(dāng)商品住房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，擔(dān)保標(biāo)的物的現(xiàn)實(shí)權(quán)屬狀態(tài)將會(huì)發(fā)生變化。這種基于判決發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)在性質(zhì)上屬于依公法發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)參見(jiàn)《物權(quán)法》第28條之規(guī)定。，與擔(dān)保物權(quán)設(shè)定人以法律行為（如買(mǎi)賣(mài)）轉(zhuǎn)讓擔(dān)保物所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的追及效力繼續(xù)存在的情況不同，作為限制物權(quán)的擔(dān)保物權(quán)的追及效力因公法發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)而喪失參見(jiàn)最高人民法院民事審判第一庭《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2003年版，第311頁(yè)。。銀行行使住房抵押物權(quán)追及效力發(fā)生變化后，只能要求出賣(mài)人承擔(dān)住房回購(gòu)的連帶責(zé)任保證。當(dāng)出賣(mài)人經(jīng)營(yíng)管理不善、資不抵債時(shí)，銀行就會(huì)由一個(gè)享有優(yōu)先受償權(quán)的擔(dān)保物權(quán)人淪為普通的債權(quán)人，對(duì)擔(dān)保物商品住房的優(yōu)先受償權(quán)隨之喪失，其貸款利益的實(shí)現(xiàn)，就難以得到充分的保障傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)受償?shù)男再|(zhì)，債權(quán)則具有平等受償?shù)男再|(zhì)，簡(jiǎn)稱(chēng)物權(quán)優(yōu)先性和債權(quán)平等性。對(duì)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)受償性質(zhì)，《物權(quán)法》第170條明確加以規(guī)定：擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。在商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、銀行在行使住房抵押物權(quán)追及效力喪失、要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任保證時(shí)，其貸款債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)就喪失了。貸款債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)喪失，意味著銀行沒(méi)有權(quán)利全額優(yōu)先受償。。

《中華人民共和國(guó)合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！备鶕?jù)這一規(guī)定，當(dāng)商品住房按揭貸款合同被解除后，應(yīng)當(dāng)賦予當(dāng)事人恢復(fù)原狀和賠償損失的請(qǐng)求權(quán)參見(jiàn)最高人民法院民事審判第一庭《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2003年版，第313頁(yè)。。為此，有律師認(rèn)為， 銀行有權(quán)就擔(dān)保貸款合同單獨(dú)提訟李正國(guó)、鐘瑾：《按揭購(gòu)房糾紛，銀行的權(quán)利如何保障？》，《中國(guó)律師》2004年第10期。。這是法律已經(jīng)明確規(guī)定的權(quán)利，但是，因商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)、解除導(dǎo)致按揭貸款合同終止，使銀行發(fā)放貸款的預(yù)期可得利益受到損害，以及銀行享有優(yōu)先受償權(quán)喪失受到的損害，如何請(qǐng)求恢復(fù)原狀？向誰(shuí)請(qǐng)求賠償損失？請(qǐng)求賠償損失有何法律依據(jù)？

由此可見(jiàn)，在商品住房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，按揭貸款合同隨之終止，會(huì)對(duì)銀行會(huì)產(chǎn)生極為不利的影響。

三、 銀行在訴訟中的地位應(yīng)當(dāng)是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人

當(dāng)商品住房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生訴訟糾紛，銀行如何維護(hù)自己的利益？是否可以參與訴訟？能否提出自己的訴訟請(qǐng)求？

按照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題解釋》第25條的規(guī)定，銀行有三種選擇。當(dāng)銀行不參加訴訟、未提出訴訟請(qǐng)求時(shí)，不存在訴訟地位的問(wèn)題；當(dāng)銀行就商品住房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)的按揭貸款合同另行，其訴訟地位是原告，沒(méi)有可置疑或爭(zhēng)議之處。然而，商品住房買(mǎi)賣(mài)雙方糾紛涉及到退房還款，銀行與商品住房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人存在實(shí)體權(quán)利義務(wù)關(guān)系，解除商品住房買(mǎi)賣(mài)合同必然涉及銀行的利益，案件的處理結(jié)果與銀行有直接利害關(guān)系，當(dāng)銀行作為擔(dān)保權(quán)人參與商品住房買(mǎi)賣(mài)合同訴訟時(shí)，按照第25條的規(guī)定，法院“應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理”。將兩個(gè)合同糾紛合并審理，有利于案件事實(shí)的調(diào)查、減少訴累、提高訴訟效率和解決糾紛，以及避免作出相互矛盾的判決。

當(dāng)法院合并審理時(shí)，銀行的訴訟地位如何定位？能不能以銀行將款項(xiàng)劃給出賣(mài)人、出賣(mài)人違約又損害了買(mǎi)受人的利益為由，將銀行與開(kāi)發(fā)商列為共同被告？這顯然不行，這會(huì)背離銀行不是商品住房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人的法律前提。按照第25條規(guī)定，銀行的訴訟地位是“有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人”。

何謂“有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人”？《民事訴訟法》第56條1款規(guī)定：“對(duì)當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人認(rèn)為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的，有權(quán)提訟。”這即是說(shuō)，有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人是指對(duì)原告、被告之間爭(zhēng)議的訴訟標(biāo)的，認(rèn)為有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)而參加到原告、被告已經(jīng)開(kāi)始的訴訟中進(jìn)行訴訟的人。第三人請(qǐng)求權(quán)具有的“獨(dú)立”性是指第三人的請(qǐng)求權(quán)獨(dú)立于原、被告在訴訟中主張的權(quán)利，第三人既不同意原告的主張，也不同意被告的主張，而是以他們雙方為被告單獨(dú)提起一個(gè)訴。在涉及有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的民事訴訟中，原、被告之間存在一個(gè)爭(zhēng)議民事法律關(guān)系，有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人同原、被告之間則存在另外一個(gè)爭(zhēng)議民事法律關(guān)系。在后一民事法律關(guān)系中，有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人以獨(dú)立權(quán)利主體資格對(duì)原、被告主張請(qǐng)求權(quán)；該請(qǐng)求權(quán)既針對(duì)原告，也指向被告；第三人的請(qǐng)求得到確認(rèn)，原告和被告的主張就會(huì)全部或部分地被否定唐力：《論民事訴訟中的第三人》，《西南政法大學(xué)學(xué)報(bào)》2000年第2期。。

商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，因銀行與買(mǎi)受人訂立有貸款擔(dān)保合同，合同的有效無(wú)效與銀行發(fā)放的住房貸款存在利害關(guān)系，銀行為了維護(hù)自身利益，有權(quán)參加到這一訴訟中。但是，銀行參加訴訟并不意味著銀行就是商品住房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人，就有權(quán)利提出商品住房買(mǎi)賣(mài)合同是有效還是無(wú)效。在商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，買(mǎi)賣(mài)合同有效，不會(huì)影響貸款合同效力，銀行因合同有效能夠收取貸款利息，為維護(hù)自身利益，銀行提出的主張應(yīng)當(dāng)是商品住房買(mǎi)賣(mài)合同有效，這與被告出賣(mài)人的主張一致，而非同時(shí)既針對(duì)原告又針對(duì)被告，這就與有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人中“獨(dú)立”的含義不符。在有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加的訴訟中，原、被告訴訟地位的喪失，將導(dǎo)致有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人訴訟地位的轉(zhuǎn)換。在本訴中的原告撤回，第三人認(rèn)為其有必要繼續(xù)訴訟以保護(hù)自己的權(quán)利，那么其訴訟地位就會(huì)由有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人轉(zhuǎn)變?yōu)榈湫偷脑?。然而，?dāng)商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的原告撤訴，銀行本來(lái)就與被告出賣(mài)人的主張一致，不可能又轉(zhuǎn)變?yōu)樵娑c出賣(mài)人對(duì)立；原告撤訴，銀行與商品住房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人之間不存在其他的糾紛，更不可能轉(zhuǎn)變?yōu)榈湫偷脑?。這也與有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的特征不符。如果商品住房買(mǎi)賣(mài)合同最終被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，商品住房的所有權(quán)將因公法發(fā)生轉(zhuǎn)移，此時(shí)銀行對(duì)設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的住房沒(méi)有追及效力，其貸款的收回存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，銀行有權(quán)請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同。但是，這是在本訴結(jié)束后的另一個(gè)新訴，不屬于有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人訴訟請(qǐng)求的范疇?？梢?jiàn)，將銀行的訴訟地位規(guī)定為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

除有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人外，“為了解決相互勾連的當(dāng)事人之間的權(quán)利保障和義務(wù)分擔(dān)的問(wèn)題，避免相互關(guān)聯(lián)的案件做出懸殊的裁決，同時(shí)節(jié)約訴訟成本，提高效率和減少訴累”于立剛、李司杰：《我國(guó)無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人制度的缺陷與完善》，《理論觀察》2012年第5期。，民事訴訟法還設(shè)立有無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。

無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，是指對(duì)原告、被告之間爭(zhēng)議的訴訟標(biāo)的沒(méi)有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，但案件的處理結(jié)果與其有法律上的利害關(guān)系，為維護(hù)自己的利益而參加到原告、被告已經(jīng)開(kāi)始的訴訟中進(jìn)行訴訟的人常怡：《民事訴訟法學(xué)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1996年版（第二版），第111頁(yè)。。無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟的根據(jù)是“案件的處理結(jié)果與其有法律上的利害關(guān)系”。

“法律上的利害關(guān)系”主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

首先，表現(xiàn)為本訴中原、被告雙方爭(zhēng)議的法律關(guān)系和原告或被告與無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加的另一法律關(guān)系存在牽連性關(guān)系。牽連性主要體現(xiàn)在：（1）主體的牽連：法律關(guān)系發(fā)生爭(zhēng)議的原、被告的一方當(dāng)事人與無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人之間存在一個(gè)民事實(shí)體關(guān)系；（2）內(nèi)容、客體的牽連：兩個(gè)法律關(guān)系中的權(quán)利、義務(wù)存在內(nèi)在聯(lián)系；在有特定標(biāo)的物的情況下，還存在標(biāo)的物的同一性。

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    三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定指出，買(mǎi)賣(mài)房屋必須在辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個(gè)意思，筆者認(rèn)為，此“登記”并非彼“登記”?！逗贤ā返谒氖臈l中的“登記”指對(duì)合同本身進(jìn)行登記，相當(dāng)于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過(guò)特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國(guó)的中外合資經(jīng)營(yíng)法、中外合作經(jīng)營(yíng)法規(guī)定，中外合資經(jīng)營(yíng)合同、中外合作經(jīng)營(yíng)合同必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對(duì)合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。

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有關(guān)融資租賃合同法律性質(zhì)的爭(zhēng)論有諸多學(xué)說(shuō)，各種學(xué)說(shuō)都試圖用傳統(tǒng)民法中的固有法律關(guān)系及其概念來(lái)解釋融資租賃，但卻未能涵蓋融資租賃交易的全部法律特征，因此，都不被現(xiàn)代租賃法所普遍認(rèn)可和接受，在司法實(shí)踐中亦不能得到合理的解釋。從發(fā)達(dá)國(guó)家的立法實(shí)踐及國(guó)際公約的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，為融資租賃創(chuàng)設(shè)獨(dú)立的法律關(guān)系理論及概念已成為主流。本文將對(duì)融資租賃合同的概念和特征進(jìn)行理論分析和探究，以期能對(duì)融資租賃這一新型的民事法律關(guān)系做出較科學(xué)、合理的法理解釋。

作為融資租賃交易構(gòu)成部分的買(mǎi)賣(mài)合同，并非完全獨(dú)立存在，其與融資租賃合同存在密切的聯(lián)系，常常因當(dāng)事人之間的約定會(huì)呈現(xiàn)相互影響的情況，這種影響主要體現(xiàn)在：買(mǎi)賣(mài)合同的一方當(dāng)事人即出賣(mài)人不是向買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人（出租人）履行支付標(biāo)的物的義務(wù)，而是向融資租賃合同中的另一當(dāng)事人即承租人交付標(biāo)的物，承租人享有與領(lǐng)受標(biāo)的物有關(guān)的買(mǎi)受人的權(quán)利和義務(wù)（但支付標(biāo)的物價(jià)款的義務(wù)除外）。筆者認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)合同影響融資租賃合同的這種情況并未突破合同的相對(duì)性原理，而正是合同相對(duì)性原理的體現(xiàn)，因?yàn)檫@種影響是基于合同的約定產(chǎn)生的，是各方當(dāng)事人之間合意的產(chǎn)物。也就是說(shuō)，融資租賃合同中的承租人之所以能夠向買(mǎi)賣(mài)合同中的出賣(mài)人主張標(biāo)的物的交付，是因?yàn)樵谫I(mǎi)賣(mài)合同中就約定有這樣的條款，承租人正是基于買(mǎi)賣(mài)合同中的該項(xiàng)約定，享有從出賣(mài)人處受領(lǐng)標(biāo)的物的權(quán)利。承租人對(duì)于出賣(mài)人所享有的權(quán)利系屬合同相對(duì)性的體現(xiàn)，而不是對(duì)合同相對(duì)性的突破。在出賣(mài)人不履行合同義務(wù)時(shí)，承租人在特定情況下所享有的對(duì)出賣(mài)人主張賠償損失的權(quán)利，或是基于買(mǎi)賣(mài)合同中的特別約定，或是基于買(mǎi)賣(mài)合同之外的承租人租人與出租人之間權(quán)利轉(zhuǎn)讓的合意，而不是合同相對(duì)性的例外。基于買(mǎi)賣(mài)合同的雙方當(dāng)事人不得變更買(mǎi)賣(mài)合同中與承租人有關(guān)的條款，也是當(dāng)事人之間合意的產(chǎn)物，并不屬于合同相對(duì)性的例外。

盡管買(mǎi)賣(mài)合同與租賃合同存在相互影響，其中一個(gè)合同的效力狀況并不會(huì)對(duì)另一個(gè)合同的效力狀況產(chǎn)生影響。對(duì)此，日本已經(jīng)出現(xiàn)了相應(yīng)的判例。其中，日本大阪高等法院的一個(gè)判例認(rèn)為，除有特別事情外，其一契約之有效無(wú)效，對(duì)另一契約之成立與生效不產(chǎn)生影響。該立場(chǎng)已為其他判決所接受，并且形成了一項(xiàng)判例法原則。但是，日本有學(xué)者對(duì)此項(xiàng)判決提出異議，認(rèn)為在融資租賃交易中，買(mǎi)賣(mài)契約與租賃契約之間有較為密切的聯(lián)系，當(dāng)租賃契約不成立、無(wú)效或被解除時(shí)，如在標(biāo)的物交付之前，租賃方與供應(yīng)商的買(mǎi)賣(mài)契約應(yīng)當(dāng)可以解除，或者因默示解除條件成就而自動(dòng)失效[1]。我國(guó)《合同法》對(duì)此未作明確規(guī)定。融資租賃交易是實(shí)踐的產(chǎn)物，而非法律的創(chuàng)新。它是一種仍在繼續(xù)發(fā)展變化的客觀現(xiàn)實(shí)，預(yù)留一定的法律空間，而先不要作出強(qiáng)行性的規(guī)定是可行的。況且當(dāng)事人欲實(shí)現(xiàn)兩個(gè)合同的相互影響時(shí)，完全可以經(jīng)由彼此間的約定來(lái)實(shí)現(xiàn)。

融資租賃合同屬于財(cái)產(chǎn)使用類(lèi)合同，是繼續(xù)性合同，是雙務(wù)、有償合同，這是融資租賃合同與其他財(cái)產(chǎn)使用類(lèi)合同所具有的共同特征。但與其他財(cái)產(chǎn)使用類(lèi)合同相比，仍然有屬于自身獨(dú)具的特征：

1.融資租賃合同是以融資為目的，以融物為手段的合同

融資租賃合同的核心是融資，融物只是手段。這是融資租賃合同區(qū)別于其他財(cái)產(chǎn)使用類(lèi)合同的實(shí)質(zhì)性特征。對(duì)于承租人來(lái)講，融資租賃的目的并不在于取得標(biāo)的物的所有權(quán)，而在于獲得標(biāo)的物的使用權(quán)。通過(guò)融資租賃由出租人根據(jù)承租人的選擇購(gòu)買(mǎi)租賃物提供給承租人使用，而由承租人支付相應(yīng)的租金，這樣，承租人可以用分期支付租金的方式取得租賃物的使用權(quán)，從而解除資金短缺的困難。對(duì)于出租人而言，其購(gòu)買(mǎi)租賃物的目的不在于取得租賃物，而在于獲得承租人所交付的租金，以獲得豐厚的利潤(rùn)，而又由于租賃物的所有權(quán)握在自己手中，債權(quán)也可得到一定的保障。

2.融資租賃合同的租金具有特殊性

融資租賃合同的承租人須向出租人支付租金，但租金并非是承租人對(duì)租賃物為使用收益的代價(jià)，而是融資的代價(jià)。在融資租賃合同中，因其也為“租賃”而非買(mǎi)賣(mài)，故承租人也須支付“租金”，但因其為“融資”租賃，所以承租人支付租金的代價(jià)并非是對(duì)租賃物為使用收益的代價(jià)，而是“融資”的代價(jià)，租金實(shí)際上是承租人分期對(duì)出租人購(gòu)買(mǎi)租賃物的價(jià)金的本息和應(yīng)獲取的合理利潤(rùn)等費(fèi)用的償還。

由于租賃物是為了滿(mǎn)足承租人的需要，根據(jù)承租人的選擇而從出賣(mài)人處購(gòu)得，往往其通用性差。為了確保出租人能通過(guò)融資租賃交易獲取利潤(rùn)，其租金通常包括以下四項(xiàng)要素：設(shè)備購(gòu)置成本、融資成本、手術(shù)費(fèi)及合理利潤(rùn)[2]。融資租賃合同的租金，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)當(dāng)根據(jù)購(gòu)買(mǎi)租賃物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利潤(rùn)確定[3]。因此，融資租賃合同中的租金往往高于傳統(tǒng)一般租賃中的租金，具有自身的特殊性。

3.融資租賃合同的主體具有特殊性

融資租賃合同的當(dāng)事人是出租人和承租人。其中出租人只能是專(zhuān)營(yíng)融資租賃業(yè)務(wù)的融資租賃公司，而不能是自然人、一般法人或其他經(jīng)濟(jì)組織。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)法律的規(guī)定，目前具有以出租人身份訂立融資租賃合同的主體資格的機(jī)構(gòu)有三類(lèi)：第一類(lèi)經(jīng)是中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的金融租賃公司；第二類(lèi)經(jīng)是中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的金融機(jī)構(gòu)中獲準(zhǔn)兼營(yíng)融資租賃業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)；第三類(lèi)是經(jīng)原對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部批準(zhǔn)設(shè)立的中外合資租賃公司。對(duì)于承租人的資格問(wèn)題，我國(guó)《合同法》并沒(méi)有明確規(guī)定，但根據(jù)國(guó)際統(tǒng)一私法協(xié)會(huì)的《國(guó)際融資租賃公約》第1條“本公約適用于涉及所有的設(shè)備的融資租賃交易，除非該設(shè)備將主要供承租人個(gè)人、家人或者家庭使用”[4]的規(guī)定，可以推斷出就目前而言，我國(guó)融資租賃合同的承租人只能是法人或其他組織，而不能是自然人。但隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，融資租賃交易業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，主體資格正有所突破，法院也作出過(guò)相應(yīng)的判例[5]。

融資租賃交易中，出賣(mài)人占有相當(dāng)重要的地位，因此有學(xué)者主張融資租賃合同具有三方主體――出租人、承租人和出賣(mài)人[6]。筆者認(rèn)為，出賣(mài)人在融資租賃交易中雖然占有重要地位，但其并不能當(dāng)然成為融資租賃合同的主體。因?yàn)?盡管融資租賃交易往往發(fā)生在出租人、承租人和出賣(mài)人之間，但就融資租賃合同本身而言，其主體只能是出租人和承租人。出賣(mài)人并不能夠因融資租賃合同的成立而享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。雖然在大多數(shù)情況下出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照買(mǎi)賣(mài)合同的約定直接向承租人履行義務(wù)，但出賣(mài)人的這種義務(wù)是基于其與出租人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同所確定的，是替代出租人履行其對(duì)承租人的義務(wù)，而非基于融資租賃合同所必然負(fù)有的義務(wù)。

4.融資租賃合同的標(biāo)的物具有特殊性

融資租賃合同的標(biāo)的物即租賃物，具有廣泛性、限定性。現(xiàn)代融資租賃所經(jīng)營(yíng)的設(shè)備無(wú)所不及。從人造衛(wèi)星、航空設(shè)備、石油鉆井平臺(tái)等大型成套設(shè)備到包括汽車(chē)、火車(chē)、輪船、飛機(jī)等在內(nèi)的各種運(yùn)輸工具；從各種精密儀器、信息處理系統(tǒng)、電話(huà)系統(tǒng)、紡織機(jī)械等專(zhuān)用設(shè)備到機(jī)床、辦公用品等一般通用生產(chǎn)設(shè)備，都已成為融資租賃公司的經(jīng)營(yíng)對(duì)象。所以說(shuō)融資租賃合同的標(biāo)的物具有廣泛性。

然而，也并不是所有的物都可以成為融資租賃合同的標(biāo)的物。根據(jù)國(guó)際統(tǒng)一私法協(xié)會(huì)《國(guó)際融資租賃公約》第1條的規(guī)定，國(guó)際融資租賃的標(biāo)的物為“成套設(shè)備、資本貨幣或其他設(shè)備”。而《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――17 租賃》中則規(guī)定：“1.本準(zhǔn)則適用于一切租賃，除非是：（a）開(kāi)發(fā)或使用諸如石油、天然氣、木材、金屬及其他礦產(chǎn)權(quán)的自然資源的租賃協(xié)議，以及（b）諸如電影、錄像、劇本、文稿、專(zhuān)利和版權(quán)等項(xiàng)目的許可協(xié)議”。我國(guó)《金融租賃公司管理辦法》第19條規(guī)定：“用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)”。據(jù)此，雖然我國(guó)《合同法》并未對(duì)融資租賃交易的標(biāo)的物做出明確限制，但根據(jù)國(guó)際準(zhǔn)則和我國(guó)《金融租賃公司管理辦法》的規(guī)定，融資租賃合同的標(biāo)的物具有限定性。

參考文獻(xiàn)：

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[3]合同法[M].北京：中國(guó)法制出版社，2003，（1）：68.

篇12

1.1商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的基本內(nèi)容

1.1.1商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的概念在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商一般先與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，作為買(mǎi)賣(mài)合同簽署前雙方行使權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的書(shū)面憑證。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，約定將來(lái)訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的合同。[1]簽售的目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，買(mǎi)受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱(chēng)謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等。

1.1.2商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的特征商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價(jià)款計(jì)算；訂立正式購(gòu)房合同的時(shí)限約定。認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的訂立相對(duì)比較簡(jiǎn)單，一般是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商采用合同書(shū)形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。當(dāng)事人簽約的目的在于為將來(lái)訂立正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同作約定。

1.1.3商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律規(guī)定最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！盵2]該條規(guī)定承認(rèn)了商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無(wú)權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。

1.2商品房預(yù)售合同

1.2.1商品房預(yù)售合同含義商品房預(yù)售合同，是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一種類(lèi)型。商品房預(yù)售合同是指：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。[3]

1.2.2商品房預(yù)售合同特征商品房預(yù)售合同是遠(yuǎn)期買(mǎi)賣(mài)合同，其標(biāo)的物為非現(xiàn)實(shí)存在的物，而是將來(lái)的物，商品房預(yù)售中出賣(mài)的標(biāo)的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋。如果對(duì)預(yù)售交易行為放任自流，買(mǎi)受人（預(yù)購(gòu)人）承受的風(fēng)險(xiǎn)將大大高于現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，并極易引發(fā)房地產(chǎn)交易中過(guò)度投機(jī)、欺詐等違法行為。

1.2.3商品房預(yù)售合同的法律規(guī)定在我國(guó)，商品房預(yù)售是被許可的，但對(duì)商品房預(yù)售行為進(jìn)行了特別規(guī)制進(jìn)行較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)。規(guī)定了專(zhuān)門(mén)的《商品房預(yù)售管理辦法》，還在《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：“（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！盵4]

1.3商品房買(mǎi)賣(mài)合同

1.3.1商品房買(mǎi)賣(mài)合同《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》規(guī)定：“本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同?！盵5]商品房買(mǎi)賣(mài)合同包括商品房現(xiàn)售合同。商品房現(xiàn)售合同是指：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。

1.3.2商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法律規(guī)定買(mǎi)賣(mài)合同屬于《合同法》中規(guī)定的一類(lèi)，所以商品房買(mǎi)賣(mài)合同適用我國(guó)的《合同法》；另外，由于對(duì)房屋進(jìn)行交易是買(mǎi)受人一項(xiàng)特別大的家庭開(kāi)支，該類(lèi)合同大量存在且很復(fù)雜，在我國(guó)該類(lèi)合同僅適用《合同法》還不足以對(duì)買(mǎi)受人做到很完善和充分的保障，所以，除過(guò)《合同法》還有其它的法律法規(guī)和司法解釋進(jìn)行補(bǔ)充，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等。

2商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同之間的關(guān)系

2.1商品房買(mǎi)賣(mài)中合同的相同之處商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同都是民事合同，是買(mǎi)賣(mài)合同的一種，以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物，都是要式法律行為，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)是對(duì)等的，各方都以履行一定的給付義務(wù)而取得利益，都是雙務(wù)，有償合同。買(mǎi)受人支付一定的對(duì)價(jià)取得一定的權(quán)利，賣(mài)方獲得定金或房款，自己的權(quán)利受到限制，合同中買(mǎi)受人處于弱勢(shì)地位；國(guó)家對(duì)這些合同都進(jìn)行干預(yù)。出售方在簽訂這些合同必須具備《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等證書(shū)。

2.2商品房買(mǎi)賣(mài)中合同的區(qū)別

2.2.1合同簽訂的階段不同商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房預(yù)售人與買(mǎi)受人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，為了對(duì)交易房屋的有關(guān)事宜進(jìn)行確認(rèn)而簽訂的，它先于商品房預(yù)售合同成立。這之后簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即簽訂商品房預(yù)售合同或者商品房現(xiàn)售合同。

2.2.2出賣(mài)方所具有的條件不同商品房出售方在買(mǎi)受方簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)必須具備時(shí)前面所提及的各種證書(shū)；商品房買(mǎi)賣(mài)合同其中的商品房預(yù)售合同出賣(mài)方還必須提供預(yù)售的商品房計(jì)算和確定施工進(jìn)度及竣工交付日期說(shuō)明；而商品房現(xiàn)售合同出賣(mài)方必須具備的條件：“五證”、“二書(shū)”、“一表”?！拔遄C”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房所有權(quán)證》；二書(shū)"是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！耙槐怼笔侵浮犊⒐を?yàn)收備案表》?！皟蓵?shū)”可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。

2.2.3合同的內(nèi)容不同商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不同于房屋預(yù)售、買(mǎi)賣(mài)合同，其本身沒(méi)有詳盡的條款，僅僅是確定買(mǎi)賣(mài)雙方的意向。一般包括以下內(nèi)容：①認(rèn)購(gòu)物業(yè)的名稱(chēng)；②房?jī)r(jià)，包括戶(hù)型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書(shū)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶(hù)、簽約地點(diǎn)等。商品房買(mǎi)賣(mài)合同分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。而房屋預(yù)售和現(xiàn)售買(mǎi)賣(mài)合同則必須要具備詳盡的條款，國(guó)家法律對(duì)此有明確的規(guī)定。

2.2.4合同的法定形式不同法律規(guī)定商品房買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)不需要到國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)登記，雙方只要簽字就可生效；但是，如果雙方簽訂的是商品房預(yù)售合同，則可以進(jìn)行預(yù)售登記，以保護(hù)買(mǎi)受人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；如果雙方簽訂的是現(xiàn)房銷(xiāo)售合同，買(mǎi)賣(mài)雙方必須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，即使房屋已實(shí)際交付也不行。

2.2.5法律后果不同認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以不屬于商品房預(yù)售合同。如果雙方當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同前訂立《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《認(rèn)購(gòu)書(shū)》對(duì)雙方均有法律約束力。認(rèn)購(gòu)書(shū)是獨(dú)立存在的合同，其成立和生效不依賴(lài)于正式的商品房預(yù)售合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)雙方當(dāng)事人的義務(wù)是盡最大誠(chéng)信進(jìn)行談判磋商以締結(jié)正式合同，因此只要當(dāng)時(shí)人如期來(lái)洽談，并將認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條款作為正式商品房合同的條款，并且沒(méi)有惡意不簽訂購(gòu)房合同，就認(rèn)為已經(jīng)誠(chéng)信履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)的義務(wù)。

當(dāng)事人簽訂的商品房預(yù)售合同屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一種，但簽訂了合同并不必然取得房屋所有權(quán)，為了保護(hù)買(mǎi)受方的權(quán)利，我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記。[6]根據(jù)這一規(guī)定，購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同后，假如未辦理登記備案手續(xù)，開(kāi)發(fā)商又將該套房屋預(yù)售給第三人，而第三人的預(yù)售合同辦理了登記備案手續(xù)的話(huà)，則第三人將依法取得該套房屋的所有權(quán)。雖然第一個(gè)購(gòu)房者買(mǎi)賣(mài)合同在先，但因未辦理登記手續(xù)，所以無(wú)法取得房屋所有權(quán)，要獲得救濟(jì)則只能追究賣(mài)方的違約責(zé)任。

3簽訂合同時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范

3.1簽合同時(shí)要注意的共同事項(xiàng)

3.1.1審查賣(mài)方的資質(zhì)證書(shū)房屋認(rèn)購(gòu)方或者買(mǎi)受方在簽訂合同時(shí)一定要審查賣(mài)方的資質(zhì)證書(shū)，以確定賣(mài)方有出售房屋的資格。

3.1.2將賣(mài)方宣傳的優(yōu)惠盡量寫(xiě)入合同賣(mài)方為了促銷(xiāo)房屋會(huì)使出渾身解數(shù)進(jìn)行宣傳，如“優(yōu)惠價(jià)格”、“小區(qū)配套完善”、“超大樓間距”、“60%綠化率”等口號(hào)，但可能最終難以實(shí)現(xiàn)。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)為防止口說(shuō)無(wú)憑或者對(duì)方無(wú)法兌現(xiàn)要求將這些內(nèi)容都明確寫(xiě)入所簽訂的合同中，并明確約定一旦這些約定無(wú)法實(shí)現(xiàn)的后果。

3.2不同合同的風(fēng)險(xiǎn)防范

3.2.1防止被商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)套牢的防范①交錢(qián)之前請(qǐng)多考慮。為了最大限度保護(hù)自己的利益，建議您在把錢(qián)款交出去的時(shí)候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》之后，但是尚未交付錢(qián)款之前改變主意，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》又沒(méi)有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司無(wú)權(quán)要求或您支付錢(qián)款。②簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤(pán)都要求購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不是房屋買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序，購(gòu)房者可以爭(zhēng)取直接與開(kāi)發(fā)商就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同全部附件（包括補(bǔ)充協(xié)議）等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后直接簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。③約定《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》“退出”條款。由于簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，樓盤(pán)的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的很多條款都沒(méi)有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，例如申請(qǐng)貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商因商品房買(mǎi)賣(mài)合同或者補(bǔ)充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達(dá)成一致意見(jiàn)的，或者由于購(gòu)房者其他合理原因致使購(gòu)房者不能購(gòu)買(mǎi)認(rèn)購(gòu)房屋的，購(gòu)房者有權(quán)放棄認(rèn)購(gòu)房屋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在收到購(gòu)房者發(fā)出的書(shū)面通知之后的幾日內(nèi)將購(gòu)房者所交認(rèn)購(gòu)金或定金全部返還。④盡量不交定金，避免“沒(méi)收”條款。尤其是如果您還沒(méi)有下定最后的決心要買(mǎi)這套房子的話(huà)，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠(chéng)意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。一定要注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在“定金”和“訂金”上玩的花樣，故意把“定金”寫(xiě)成“訂金”?！岸ń稹笔侵府?dāng)事人以定金形式擔(dān)保債務(wù)未履行時(shí)，對(duì)違約方在定金方面的處罰，若收取定金方毀約，應(yīng)雙倍返還定金?！坝喗稹眲t屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。為了更容易“抽身退出”，盡量不要交“定金”。盡管沒(méi)有約定收取定金，如果《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定一旦您不簽訂“所收預(yù)付款將不予返還這種“沒(méi)收”條款依然會(huì)導(dǎo)致您無(wú)法拿回自己所交的錢(qián)款。通常，在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中有這樣的約定，在簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后若干時(shí)間內(nèi)簽署正式預(yù)（出）售合同，逾期則視為購(gòu)房者違約，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。但由于認(rèn)購(gòu)書(shū)缺少房屋買(mǎi)賣(mài)合同的必要條款，從而造成購(gòu)房者在這段時(shí)間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，面臨簽約后的風(fēng)險(xiǎn)和終止簽約喪失定金的兩難局面。因此雙方要在協(xié)議中明確什么情況下客戶(hù)有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。⑤抓住對(duì)方違約要求返還款項(xiàng)。一旦開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會(huì)，要求開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司解除《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司的違約行為，需要您在《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中詳細(xì)約定開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司收取“定金”或“預(yù)付款的目的，并把銷(xiāo)售人員的承諾寫(xiě)人，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對(duì)方返還款項(xiàng)。

3.2.2簽訂商品房預(yù)售合同的風(fēng)險(xiǎn)防范①審查是否具備預(yù)售資格，即審查是否具備“五證”。除具備之前論述的“四證”外，還應(yīng)當(dāng)具備《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有具備這“五證”，才可以進(jìn)行公開(kāi)銷(xiāo)售，簽訂商品房預(yù)售合同?！渡唐贩款A(yù)售許可證》是在具備了其他四證的基礎(chǔ)上予以核發(fā)的，是開(kāi)發(fā)商具備預(yù)售資格的最后條件。有些開(kāi)發(fā)商就可能會(huì)進(jìn)行違法操作，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同，將有可能導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。對(duì)該證的審查是預(yù)防購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。②對(duì)開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”行為的風(fēng)險(xiǎn)防范。由于在預(yù)售商品房合同簽訂后到房屋交付使用要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)一段時(shí)間，如果房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，開(kāi)發(fā)商就可能在利益的驅(qū)使下，將已經(jīng)出售的預(yù)售商品房再次售于第三人。為防范此風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者可以在合同中與開(kāi)發(fā)商約定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。[7]

3.2.3現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同履行中的風(fēng)險(xiǎn)防范現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同和預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同的不同之處是一個(gè)是現(xiàn)房一個(gè)是期房，所以，買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)房合同時(shí)不僅應(yīng)注意預(yù)售商品房的防范注意事項(xiàng)，還應(yīng)當(dāng)注意其他的一些事項(xiàng)：①對(duì)《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》進(jìn)行審查，如果不具備，說(shuō)明房屋不具備交付條件，購(gòu)房者有權(quán)拒絕開(kāi)發(fā)商的交付行為。如果具備上述三個(gè)文件，就要與開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行共同驗(yàn)收。如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題存在應(yīng)暫時(shí)不接收。如果問(wèn)題不嚴(yán)重，可與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商由其維修，但是應(yīng)當(dāng)讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)質(zhì)量問(wèn)題的存在，并承諾維修期間及補(bǔ)償辦法。如果問(wèn)題比較嚴(yán)重，則應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定或合同約定及時(shí)維權(quán)。②產(chǎn)權(quán)辦理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范。購(gòu)房者獲得產(chǎn)權(quán)證是其訂立合同的主要目的，與之相對(duì)應(yīng)，交付房屋后開(kāi)發(fā)商的義務(wù)并沒(méi)有履行完畢，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用之日起60日內(nèi)完成房屋初始登記。初始登記完成之后，由購(gòu)房者自行完成分戶(hù)登記，此階段開(kāi)發(fā)商還應(yīng)到盡協(xié)助義務(wù)。[8]由于購(gòu)房者對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)事宜并不熟悉，最好在合同中約定由開(kāi)發(fā)商全程辦證，這樣可以防止因產(chǎn)權(quán)證的原因而影響按揭貸款的辦理。

參考文獻(xiàn)：

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[2][5]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條、第一條.

篇13

在出賣(mài)人已將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)至前買(mǎi)受人后，又將房屋出賣(mài)第三人的，出賣(mài)人的行為是一種出賣(mài)他人之物的無(wú)權(quán)處分行為，對(duì)無(wú)權(quán)處分行為的效力，學(xué)界通說(shuō)及《合同法》第51條均認(rèn)為應(yīng)采效力待定說(shuō)，合同并不當(dāng)然無(wú)效。置換一個(gè)角度考慮，出賣(mài)人出賣(mài)他人之物的行為在后買(mǎi)受人不知情的情況下，也是一種欺詐行為，依《合同法》第31條規(guī)定，后買(mǎi)受人享有撤銷(xiāo)該合同的權(quán)利?！督忉尅返?條也規(guī)定：在出賣(mài)人已將房屋賣(mài)于他人并已履行的，后買(mǎi)受人可以請(qǐng)求撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同，并主張懲罰性賠償金。

二、商品房多重買(mǎi)賣(mài)中的物權(quán)變動(dòng)及利益衡平

房屋買(mǎi)賣(mài)以轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)為合同目的，同一合同標(biāo)的難以在多個(gè)債權(quán)人之間合理分配，是多重買(mǎi)賣(mài)合同的特色所在，亦是諸多買(mǎi)受人權(quán)利沖突的集中體現(xiàn)。準(zhǔn)確界定商品房多重買(mǎi)賣(mài)中的物權(quán)變動(dòng)，是保護(hù)各方權(quán)益的前提條件。

（一）房屋所有權(quán)已先行轉(zhuǎn)移于前買(mǎi)受人時(shí)的物權(quán)變動(dòng)

出賣(mài)人若已將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于前位買(mǎi)受人并辦理所有權(quán)登記后，又將該房屋賣(mài)于他人，先買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)當(dāng)無(wú)疑義。不動(dòng)產(chǎn)以登記為權(quán)利公示公信方法，后買(mǎi)受人可從權(quán)屬登記中發(fā)現(xiàn)出賣(mài)人非真權(quán)利人，從而放棄交易。若其仍愿意與出賣(mài)人繼續(xù)交易，則應(yīng)視為接受了權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，自然無(wú)法取得房屋所有權(quán)。為懲戒出賣(mài)人的惡意欺詐，依《解釋》第9條三項(xiàng)規(guī)定，后買(mǎi)受人就出賣(mài)人的一物數(shù)賣(mài)行為可主張不超過(guò)已購(gòu)房款一倍以?xún)?nèi)的懲罰性賠償金。

（二）出賣(mài)人徑行將房屋移轉(zhuǎn)于后位買(mǎi)受人時(shí)的物權(quán)變動(dòng)及法律評(píng)價(jià)

1.物權(quán)行為理論之辯析

欲清楚解析物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)涵，必先厘清物權(quán)行為的概念。物權(quán)行為是指要發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，須獨(dú)立于債權(quán)契約之外，以直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的設(shè)立新的法律行為。債權(quán)行為僅是物權(quán)行為的原因行為，兩者截然分開(kāi)，各自獨(dú)立，物權(quán)行為并不因原因行為無(wú)效而無(wú)效，即使原因行為無(wú)效，仍可發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的效果，此即為物權(quán)行為的獨(dú)立性、無(wú)因性。［3］瀏覽域外法典，關(guān)于物權(quán)變動(dòng)大致有四種立法模式。其一，債權(quán)意思主義模式，以法國(guó)為例，不承認(rèn)獨(dú)立于債權(quán)行為的物權(quán)行為概念，買(mǎi)賣(mài)合同成立時(shí)物之所有權(quán)即行移轉(zhuǎn)。其二，登記對(duì)抗主義，如日本立法模式，買(mǎi)賣(mài)合同一經(jīng)成立，物之所有權(quán)即行移轉(zhuǎn)，但非經(jīng)登記不能對(duì)抗第三人。其三，登記要件主義，又為區(qū)分原則。典型代表為瑞士，即認(rèn)可物權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)別，但又不承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性和無(wú)因性。單純的合同行為不會(huì)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，還應(yīng)履行登記等公示行為，方有物權(quán)變動(dòng)之效。其四，物權(quán)意思主義，以德國(guó)為例，我國(guó)臺(tái)灣民法亦采此說(shuō)。該學(xué)說(shuō)由德國(guó)歷史法學(xué)派創(chuàng)始人薩維尼所創(chuàng)，主張物權(quán)行為的獨(dú)立性和無(wú)因性，即使買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)，所有權(quán)依然發(fā)生轉(zhuǎn)移。依該說(shuō)，在商品房多重買(mǎi)賣(mài)中即便出賣(mài)人損害先買(mǎi)受人利益再次出賣(mài)房屋，但若出賣(mài)人與后買(mǎi)受人履行了物權(quán)變動(dòng)手續(xù)，后買(mǎi)受人仍可當(dāng)然取得物之所有權(quán)。

2.我國(guó)物權(quán)變動(dòng)之立法選擇

我國(guó)民法學(xué)界及實(shí)務(wù)界對(duì)物權(quán)變動(dòng)模式的選擇亦是眾說(shuō)紛云。主流觀點(diǎn)是不接受法國(guó)的債權(quán)意思主義模式和德國(guó)的物權(quán)行為獨(dú)立性、無(wú)因性理論，而應(yīng)沿用我國(guó)慣以用之的公示要件主義瑞士模式，同時(shí)堅(jiān)持區(qū)分原則，注意合同效力和所有權(quán)轉(zhuǎn)移的分離和差異。物權(quán)行為的獨(dú)立性、無(wú)因性堪稱(chēng)嚴(yán)謹(jǐn)慎密的邏輯演練體系，固然具有維護(hù)絕對(duì)交易安全的價(jià)值取向，對(duì)后位買(mǎi)賣(mài)人提供了最完備的權(quán)利保障，但因其過(guò)于技術(shù)性、抽象性，且惡意買(mǎi)賣(mài)人亦可一視同仁地獲得物之所有權(quán)，實(shí)與誠(chéng)實(shí)信用的善良風(fēng)俗背道而馳，公眾的道德觀、價(jià)值觀難以認(rèn)同。物權(quán)無(wú)因性理論一定程度上是為法律生活形式之安定而犧牲了法律生活實(shí)質(zhì)之社會(huì)正當(dāng)性，無(wú)異于削足適履。［4］事實(shí)上物權(quán)公示公信原則及善意取得制度同樣可起到維護(hù)交易安全之職，盲目崇尚物權(quán)獨(dú)立性、無(wú)因性原則實(shí)無(wú)必要。我國(guó)《物權(quán)法》草案，在區(qū)分原因行為與物權(quán)行為的同時(shí)，也否認(rèn)了物權(quán)行為的獨(dú)立性、無(wú)因性。［5］《解釋》第8、9條的規(guī)定非常明確地表明了商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，對(duì)于出賣(mài)人再處分具有限制或拘束的思想?？梢哉f(shuō)，司法解釋在此根本沒(méi)有涉及物權(quán)交易行為的獨(dú)立，更不用說(shuō)無(wú)因性原則在法律設(shè)置和法律交易上的正當(dāng)性。因此，該規(guī)定應(yīng)是對(duì)物權(quán)交易抽象原則即無(wú)因原則的間接否定。［6］3.《解釋》中的物權(quán)變動(dòng)原則及對(duì)出賣(mài)人、先買(mǎi)受人、后買(mǎi)賣(mài)人之利益調(diào)整

《解釋》第8條和第10條，針對(duì)原因行為的不同，在考量后位受讓人善意與否的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋所有權(quán)變動(dòng)作了不同的規(guī)定。

《解釋》第8條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求解除買(mǎi)賣(mài)合同，要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍之內(nèi)的懲罰性賠償責(zé)任。懲罰性賠償責(zé)任突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失而不在于懲罰的理念，源于英美法系國(guó)家，最早主要適用于侵權(quán)責(zé)任，后來(lái)逐漸被廣泛適用于合同糾紛?！督忉尅防^消法49條、合同法113條之后，作了新的創(chuàng)新，將賠償性賠償責(zé)任界定在已購(gòu)房款的一倍以?xún)?nèi)，既有利于有遏制多重買(mǎi)賣(mài)之類(lèi)違背誠(chéng)實(shí)信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為，維護(hù)守約方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立，又能達(dá)致各方利益的平衡，保證建筑業(yè)的健康發(fā)展。但仔細(xì)解讀《解釋》第8條，會(huì)發(fā)現(xiàn)先買(mǎi)受人的權(quán)利僅限于前位買(mǎi)賣(mài)合同中，而無(wú)權(quán)要求解除后位買(mǎi)賣(mài)合同，更無(wú)權(quán)主張房屋所有權(quán)。對(duì)此應(yīng)理解為是后位受讓人主觀為善意時(shí)，對(duì)出賣(mài)人、先買(mǎi)受人、后買(mǎi)受人的利益衡平。先買(mǎi)受人之所以無(wú)主張房屋所有權(quán)之權(quán)利，緣于善意第三人受到了公示公信原則的保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則是指將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)通過(guò)登記方式向社會(huì)公開(kāi)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公信原則是指任何人因?yàn)橄嘈诺怯浻涊d的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項(xiàng)交易應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。［7］公示公信原則彰顯了保護(hù)信賴(lài)?yán)娴木瑁刨?lài)?yán)嫱质墙灰装踩幕A(chǔ)。在商品房多重買(mǎi)賣(mài)中，出賣(mài)人仍是登記記載的權(quán)利人，在法律上只能推定其為真權(quán)利人，后買(mǎi)受人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的合理信賴(lài)，而與之交易，自應(yīng)獲得房屋所有權(quán)，否則將是對(duì)無(wú)辜、善良的后買(mǎi)受人的非難，有悖于公平正義之法則。

先買(mǎi)受人可否通過(guò)對(duì)后位房屋買(mǎi)賣(mài)合同行使撤銷(xiāo)權(quán)而實(shí)現(xiàn)其合同權(quán)利，進(jìn)而獲得房屋所有權(quán)，值得商榷。多重買(mǎi)賣(mài)合同中行使撤銷(xiāo)權(quán)的法律后果是后位買(mǎi)賣(mài)合同自始無(wú)效，后買(mǎi)受人自始未取得物之所有權(quán)，前買(mǎi)受人得向后買(mǎi)受人請(qǐng)求返還標(biāo)的物之占有于出賣(mài)人。現(xiàn)一種觀點(diǎn)認(rèn)為只要出賣(mài)人與后買(mǎi)受人達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，在房屋交付或登記時(shí)，先買(mǎi)受人即可就后位房屋買(mǎi)賣(mài)合同行使撤銷(xiāo)權(quán)；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為若債務(wù)人行為雖致財(cái)產(chǎn)減少，但仍有能力清償其債務(wù)時(shí)，于債權(quán)即無(wú)損害，債權(quán)人應(yīng)無(wú)撤銷(xiāo)權(quán)可言。［8］臺(tái)灣學(xué)者史尚寬先生亦認(rèn)為，出賣(mài)人尚有賠償因不履行所生損害之資力時(shí)，應(yīng)解釋先買(mǎi)賣(mài)人不得行使撤銷(xiāo)權(quán)。［9］筆者同意第二種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)脫離了《合同法》設(shè)立撤銷(xiāo)權(quán)制度的宗旨，有擴(kuò)大泛化之虞。依學(xué)界通說(shuō)，撤銷(xiāo)權(quán)的效力在于保護(hù)全體債權(quán)人利益，若僅因個(gè)別債權(quán)問(wèn)題，而無(wú)限制地允許特定物給付行為的撤銷(xiāo)，顯然逾越撤銷(xiāo)權(quán)制度的原有機(jī)能。［10］《解釋》對(duì)先買(mǎi)受人就后位房屋買(mǎi)賣(mài)合同能否主張撤銷(xiāo)權(quán)無(wú)明文規(guī)定，實(shí)踐中可參照《合同法》74條處理。

《解釋》第10條規(guī)定，買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。此條解釋是對(duì)后買(mǎi)受人主觀為惡意情況下的特殊規(guī)范。即使后買(mǎi)受人已取得房屋所有權(quán)，先買(mǎi)受人仍可徑直主張合同無(wú)效，并依合同無(wú)效的法律效果使后買(mǎi)受人喪失房屋的所有權(quán)能。該條是對(duì)物權(quán)行為無(wú)因性理論的直接否定，不是從注重保護(hù)后買(mǎi)受人的利益，進(jìn)而保護(hù)實(shí)際交易的流通效率與安全考慮；而是從意思自治和誠(chéng)實(shí)信用的基本價(jià)值出發(fā)，著意保護(hù)先買(mǎi)受人利益和正常的交易秩序。對(duì)出賣(mài)人與后買(mǎi)受人違背誠(chéng)實(shí)信譽(yù)的行為科以了宣告合同無(wú)效這一最嚴(yán)厲的處罰，并輔之以不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任，體現(xiàn)了司法者明確的價(jià)值取向。

應(yīng)該說(shuō)《解釋》第10條對(duì)“惡意串通”的注解較為模糊，實(shí)踐操作有一定的困惑?！皭阂獯ā睒?biāo)準(zhǔn)的掌握是實(shí)踐中亟待解決的問(wèn)題。筆者以為“惡意串通”應(yīng)作合理的擴(kuò)張性解釋?zhuān)粌H包括明顯的雙方惡意通謀，損害第三人利益的情形，亦包括出賣(mài)人與后買(mǎi)受人均有惡意，但未共謀的狀態(tài)。在雙方未共謀的情況下，雖無(wú)意思聯(lián)絡(luò)，但雙方的過(guò)錯(cuò)及惡意不容回避，而且這種過(guò)錯(cuò)通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)合同這一載體客觀結(jié)合后，就會(huì)對(duì)先買(mǎi)受人帶來(lái)?yè)p害。從保護(hù)善意先買(mǎi)受人的立場(chǎng)出發(fā)，應(yīng)承認(rèn)該行為亦是“惡意串通”的一種客觀表現(xiàn)形式。“惡意串通”既是主觀語(yǔ)境中的概念，又現(xiàn)之于客觀領(lǐng)域。就主觀而言，若后買(mǎi)受人明知前位買(mǎi)賣(mài)合同的存在，并預(yù)見(jiàn)到后位買(mǎi)賣(mài)合同的訂立會(huì)對(duì)先買(mǎi)受人利益帶來(lái)?yè)p害，仍與出賣(mài)人合謀訂立新約，其主觀為惡意不言自明。就客觀而言，意味著某種串通行為，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人實(shí)施具體行為的惡意通謀性。這種串通行為不但包括積極的串通，也包括默示的串通，或是心照不宣，或是后買(mǎi)受人引誘出賣(mài)人一物數(shù)賣(mài)等。［11］在相當(dāng)多的情況中，因出賣(mài)人仍為物權(quán)登記中的所有權(quán)人，后買(mǎi)受人在知曉前位買(mǎi)賣(mài)合同存在的前提下，能否以物權(quán)登記的公示公信效力為證明其主觀善意的抗辯理由。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物權(quán)登記的公信力是確定的，既然物權(quán)登記中出賣(mài)人為所有人，便有占有、支配、使用、處分的權(quán)能，即便后受讓人知道該房屋已賣(mài)于他人，也應(yīng)推定其是無(wú)過(guò)失的，仍可以公示公信為由對(duì)抗先買(mǎi)受人；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，受讓人明知或應(yīng)知前位買(mǎi)賣(mài)合同的存在而買(mǎi)受該房屋，主觀上有過(guò)失，已有違善意，與誠(chéng)信原則相悖，不應(yīng)受到法律保護(hù)。筆者贊同第二種觀點(diǎn)，原因在于：1第一種觀點(diǎn)對(duì)公示公信原則的理解流于形式，顯得僵化、偏頗。公示公信原則的指向是對(duì)信賴(lài)?yán)娴谋Ｗo(hù)，既然后受讓人知情，就無(wú)信賴(lài)?yán)婵裳?，法律自無(wú)保護(hù)之必要。2從所有權(quán)屬登記公示公信到后買(mǎi)受人善意的邏輯推理過(guò)程是一種法律上的推定。對(duì)于推定，只要充分舉證予以駁斥，使其失去立論的理論根源，是可以的。因此，只要有證據(jù)證明后買(mǎi)受人知情，則主觀為善意的推定將不能成立。

4.商品房多重買(mǎi)賣(mài)責(zé)任形式之?dāng)U展

囿于傳統(tǒng)民法理論中的合同相對(duì)性原則，前買(mǎi)受人對(duì)主觀有惡意的后買(mǎi)受人缺乏主張權(quán)利的途徑。但后買(mǎi)受人的過(guò)錯(cuò)實(shí)不可忽略，試想若僅由出賣(mài)人承擔(dān)責(zé)任，似對(duì)后買(mǎi)受人有放縱之嫌，不能達(dá)致衡平各方利益之效。更為重要的是，在出賣(mài)人欠缺償付能力的情況，前買(mǎi)受人的權(quán)利往往難以得到真正的保護(hù)。因此有必要在《解釋》之外探討主觀為惡意的后買(mǎi)受人對(duì)前買(mǎi)受人承擔(dān)責(zé)任的形式。臺(tái)灣民法認(rèn)為后買(mǎi)受人與出賣(mài)人合謀訂立買(mǎi)賣(mài)契約，受讓標(biāo)的物之所有權(quán)，系出于“故意以背于善良風(fēng)俗之方法加損害”于前買(mǎi)受人者，應(yīng)負(fù)侵權(quán)行為損害賠償責(zé)任。［12］依我國(guó)民法傳統(tǒng)觀點(diǎn)，侵權(quán)行為的對(duì)象僅限于絕對(duì)權(quán)。債權(quán)乃相對(duì)權(quán)，能否作為侵權(quán)行為的侵害對(duì)象，素來(lái)爭(zhēng)議頗多。我國(guó)學(xué)界在充分認(rèn)識(shí)到侵害債權(quán)制度在有效彌補(bǔ)合同請(qǐng)求權(quán)之不足，保障債權(quán)人利益及實(shí)現(xiàn)交易安全與秩序方面的重要價(jià)值后，已對(duì)其趨于認(rèn)可。

拙見(jiàn)以為，在多重買(mǎi)賣(mài)中，后買(mǎi)受人明知前買(mǎi)受人的存在，而又與出賣(mài)人訂約，主觀上存在惡意，客觀造成了出賣(mài)人的履行不能或是加害給付，已構(gòu)成了第三人侵害債權(quán)行為。所謂第三人侵害債權(quán)，即合同關(guān)系以外的第三人由于主觀上的過(guò)錯(cuò)而實(shí)施了侵害債權(quán)的行為，致使債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)或不能全部實(shí)現(xiàn)。后買(mǎi)受人侵害先買(mǎi)受人債權(quán)，會(huì)損害先買(mǎi)受人對(duì)合同標(biāo)的物的期待利益，亦可能增加其額外支出，故后買(mǎi)受人的賠償范圍應(yīng)在期待利益和所受損害范圍之內(nèi)，并應(yīng)受到可預(yù)見(jiàn)性原則的制約。