引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)基金投資策略范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
房地產(chǎn)信托投資基金一直是信托行業(yè)資金使用的一個(gè)主要方向,一直以來(lái)房地產(chǎn)信托投資基金也是房地產(chǎn)企業(yè)除了銀行貸款融資之外一個(gè)很主要的資金來(lái)源。之前房地產(chǎn)信托歷年都呈現(xiàn)出一種快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭,這種勢(shì)頭一直保持到了2011年的年中,從2011年下半年開(kāi)始,由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控,加上銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金加強(qiáng)了監(jiān)管,這個(gè)勢(shì)頭開(kāi)始下滑,但由于投資市場(chǎng)中股市持續(xù)低迷,儲(chǔ)蓄利率也沒(méi)有提高跡象,房地產(chǎn)信托投資基金這種預(yù)計(jì)年收益最高的投資產(chǎn)品仍是最具有誘惑性的一種理財(cái)產(chǎn)品。在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控之下,許多資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商都選擇了房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品以解燃眉之急。有人說(shuō)房地產(chǎn)信托投資基金是房企的“救命稻草”,也有人說(shuō)房地產(chǎn)信托投資基金僅起到“備胎”的作用,但無(wú)論如何,在宏觀調(diào)控的背景下,由于銀行貸款的減少,確實(shí)讓房地產(chǎn)信托投資基金“火”了一把。
2 房地產(chǎn)信托投資基金面臨的風(fēng)險(xiǎn)
目前隨著我國(guó)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的收緊,信托投資基金已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)重要的資金來(lái)源之一,但在信托投資基金行業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)了巨大隱患。現(xiàn)今房地產(chǎn)信托投資基金年收益率普遍高于10%,為投資者帶來(lái)收益的同時(shí),也為到期時(shí)需兌付的巨額本息埋下了伏筆,隱藏著潛在風(fēng)險(xiǎn)。作為高資金需求、高投入的房地產(chǎn)行業(yè),先天具備著高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)信托投資基金作為一種金融產(chǎn)品,一方面受到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、房地產(chǎn)項(xiàng)目本身、行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境等諸多不確定因素帶來(lái)多重風(fēng)險(xiǎn)的影響,另一方面又面臨著信托投資基金業(yè)務(wù)運(yùn)行過(guò)程中的各種不確定性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托投資基金主要存在以下幾種風(fēng)險(xiǎn)。
2.1 提前清盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)
在真正的兌付高峰到來(lái)之前,2012年已經(jīng)有超過(guò)4個(gè)房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤(pán),如2012年2月10日,天津信托2009年11月發(fā)行的正源投資——信達(dá)地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購(gòu)結(jié)合資金信托計(jì)劃提前宣告終止,這比原本的5月到期日提前了3個(gè)月。該項(xiàng)目于2010年9月開(kāi)盤(pán),開(kāi)盤(pán)之初,月成交套數(shù)能達(dá)到100套,但從2011年2月開(kāi)始后的12個(gè)月,月銷(xiāo)售套數(shù)基本都在個(gè)位數(shù),而該款信托產(chǎn)品發(fā)行之時(shí)正值房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆之際。然而2011年2月開(kāi)始,房產(chǎn)商銷(xiāo)售回款大幅下降,而房產(chǎn)信托兌付資金主要就來(lái)源于開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款,一旦銷(xiāo)售持續(xù)下降,兌付風(fēng)險(xiǎn)即呈現(xiàn),信達(dá)地產(chǎn)提前終止此款信托產(chǎn)品實(shí)屬無(wú)奈。以上事例層出不窮,盡管目前沒(méi)有信托產(chǎn)品爆出兌付失敗,但房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)暗流涌動(dòng),市場(chǎng)不乏房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤(pán)現(xiàn)象。據(jù)公開(kāi)信息顯示,去年三季度以來(lái),房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤(pán)數(shù)量就達(dá)15支,涉及中誠(chéng)、中融、新華信托等多家大型信托公司。2012年全國(guó)共有50支信托提前清盤(pán),房地產(chǎn)信托投資基金出現(xiàn)的大批提前清償能否使其在兌付高峰期平穩(wěn)度過(guò),引起了社會(huì)輿論的集中關(guān)注。
2.2 企業(yè)不能集中兌付風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)過(guò)過(guò)去兩年的爆發(fā)式增長(zhǎng)后,房地產(chǎn)信托投資基金迎來(lái)了集中兌付期,兌付問(wèn)題成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。2013年房地產(chǎn)信托投資基金到期規(guī)模達(dá)到1758億元,迎來(lái)首個(gè)兌付小,其中季度高峰出現(xiàn)在3季度,為716億元,單月高峰出現(xiàn)在7月份,到期總額達(dá)到504億元,兌付壓力仍將持續(xù)。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示,截止到2011年底,我國(guó)信托資產(chǎn)總規(guī)模達(dá)到4.8萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)58%,其中投向房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金達(dá)到6882億元,占比14.83%,2011年全年房地產(chǎn)信托投資基金新增規(guī)模就達(dá)到3704億元。據(jù)國(guó)泰君安的報(bào)告顯示,2012年房地產(chǎn)信托投資基金總到期規(guī)模約為1758億元,2013年成為信托兌付高峰年,隨著兌付高峰期的到來(lái),受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策與經(jīng)濟(jì)周期的影響以及信托公司自身發(fā)展不合理、監(jiān)管措施具有滯后性等因素的影響,兌付風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)峻。
2.3 到期不能兌付約定收益風(fēng)險(xiǎn)
近期一款名為國(guó)開(kāi)城市發(fā)展基金的信托產(chǎn)品年化收益率達(dá)到37%引發(fā)多方關(guān)注,此款產(chǎn)品由國(guó)開(kāi)金融、昆侖信托和中海信托三家金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)行,總規(guī)模為500億元,一期資金為101億元,根據(jù)該基金的背景資料,信托投資人的年化收益率高達(dá)20%到37%,上不封頂,其主要贏利點(diǎn)是分享土地增值收益,進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā),該基金的資產(chǎn)包括西安、成都、紹興等二三線城市未開(kāi)發(fā)土地,但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響巨大,土地價(jià)格有著極大的不確定性,進(jìn)而將影響該信托的收益水平。土地收益是否能夠支持37%的融資成本是有浮動(dòng)性的,因此其能否順利兌付也成為關(guān)注焦點(diǎn)。由于信托公司沒(méi)有公開(kāi)披露平臺(tái),各家公司產(chǎn)品披露情況差異巨大,因此,在高收益的背后,整個(gè)房產(chǎn)信托業(yè)將面臨集中到期兌付的壓力,是否能如期兌付約定收益,使房地產(chǎn)行業(yè)在收益構(gòu)成方面,協(xié)調(diào)保持資產(chǎn)組合中各資產(chǎn)的收益有利于現(xiàn)金流的穩(wěn)定,是房地產(chǎn)行業(yè)需不斷警示自身發(fā)展的動(dòng)力。
3 房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源
房地產(chǎn)信托融資發(fā)展初期只是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資方式,但目前大型房地產(chǎn)企業(yè)也都采用信托投資基金融資方式。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)、限價(jià)和信貸緊縮,房地產(chǎn)信托投資基金成為不少開(kāi)發(fā)商在遭遇銀行放貸緊縮后的“救命稻草”和“備用金”來(lái)源,如此大的信托融資規(guī)模導(dǎo)致了未來(lái)諸多兌付風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
3.1 兌付高峰引來(lái)提前清盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)
2012年出現(xiàn)的50支信托提前清償,主要原因有三:第一,房地產(chǎn)公司找到了新的融資。鑒于房地產(chǎn)信托融資成本高,房地產(chǎn)公司就以新融到的錢(qián)把原來(lái)的房地產(chǎn)融資項(xiàng)目提前還款,資質(zhì)好的地產(chǎn)集團(tuán),基本上利率都在15%-18%左右,高于銀行同業(yè)利率10%左右,有的地產(chǎn)商借了信托的資金,拿到地后四證齊全,即可到銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)貸款,貸款成功就會(huì)使房地產(chǎn)商后期的融資成本大幅下降,因此房地產(chǎn)商拿到這筆錢(qián)之前,會(huì)想辦法先把信托這部分余款補(bǔ)足,信托項(xiàng)目就會(huì)提前終止。第二,提前償還閑置資金。一些房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低迷的狀況下,不愿意開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,造成提前償還。第三,信托公司嚴(yán)加監(jiān)管,及時(shí)控制清盤(pán)。一些信托的確預(yù)期會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),在房地產(chǎn)信托投資基金里面,信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)控制是非常嚴(yán)密的,信托公司針對(duì)每一筆信托項(xiàng)目,都會(huì)采取大股權(quán)項(xiàng)目,指派項(xiàng)目監(jiān)理及財(cái)務(wù)總監(jiān)控制現(xiàn)金流,公司每一筆資金流動(dòng)都受到監(jiān)管。當(dāng)出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)時(shí),會(huì)造成提前還款,這也從反方向體現(xiàn)出信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金的控制能力。
3.2 到期日集中導(dǎo)致企業(yè)不能集中兌付風(fēng)險(xiǎn)
目前房地產(chǎn)信托投資基金融資規(guī)模巨大,到期日又相對(duì)集中,陸續(xù)出現(xiàn)地產(chǎn)信托到期難支付的案例:如華奧國(guó)際信托的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在2013年5月底出現(xiàn)的兌付危機(jī)、天津星耀投資有限公司和昆山洪峰房地產(chǎn)有限公司的還款情況都是欠息等。鑒于此,大量集中兌付風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因有兩方面:首先是大型房地產(chǎn)公司信托投資基金規(guī)模增大。數(shù)據(jù)顯示2012年全年,根據(jù)單家公司房地產(chǎn)信托規(guī)模排行,發(fā)現(xiàn)排在前列的都是大型房地產(chǎn)公司,諸如萬(wàn)科、綠城、保利和恒大都分別融了三四十億元,融資規(guī)模遠(yuǎn)大于中小房地產(chǎn)企業(yè)。
篇2
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年高速發(fā)展之后，已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金主要來(lái)自銀行信貸，近期由于國(guó)家持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，銀行對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估趨嚴(yán)、信貸趨緊，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產(chǎn)業(yè)過(guò)分依賴(lài)銀行信貸的發(fā)展模式正在改變，其它渠道的融資逐漸發(fā)揮重要作用。私募房地產(chǎn)投資基金在我國(guó)作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，在房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)中發(fā)揮重要作用，促使房地產(chǎn)業(yè)慢慢步入金融化時(shí)代。
房地產(chǎn)投資基金首先出現(xiàn)在美國(guó)，是指從事房地產(chǎn)的收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)獲取收入的集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金通過(guò)發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專(zhuān)業(yè)人員專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長(zhǎng)，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。基金投資者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益收益和服務(wù)費(fèi)用。私募房地產(chǎn)投資基金是房地產(chǎn)投資基金中的一個(gè)分支，是指通過(guò)非公開(kāi)方式，面向少數(shù)個(gè)人或機(jī)構(gòu)投資者募集資金而設(shè)立，以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的投資基金。
我國(guó)私募房地產(chǎn)投資基金的基金管理機(jī)構(gòu)按背景分主要有三類(lèi)：PE背景類(lèi)、產(chǎn)業(yè)背景類(lèi)、開(kāi)發(fā)商背景類(lèi)。房地產(chǎn)投資基金的組織形式可以采用以任何一個(gè)合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產(chǎn)基金投資方式主要分為對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行股權(quán)、債權(quán)或股債結(jié)合投資。但不論哪種方式，均應(yīng)對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)公司進(jìn)行調(diào)研及評(píng)價(jià)，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析、財(cái)務(wù)分析以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，從而做出是否投資的決策。目前我國(guó)私募房地產(chǎn)基金受基金的存續(xù)期及規(guī)模所限，以項(xiàng)目導(dǎo)向型為主，也就是先有項(xiàng)目再募集資金。本文主要探討私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。
二、私募房地產(chǎn)投資基金在項(xiàng)目選擇階段面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)及風(fēng)險(xiǎn)管理
私募房地產(chǎn)投資基金按投資對(duì)象可簡(jiǎn)單分為住宅和商業(yè)地產(chǎn)兩類(lèi)，住宅可按檔次分類(lèi)，如公寓、別墅等；商業(yè)地產(chǎn)可按用途分類(lèi)，如寫(xiě)字樓、酒店、零售地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)等。由于投資對(duì)象的特性不同，在投資策略上會(huì)有差異，但在投資項(xiàng)目選擇階段，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程要系統(tǒng)考慮風(fēng)險(xiǎn)的共性。
房地產(chǎn)基金的投資風(fēng)險(xiǎn)和被投資房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之間有著緊密的聯(lián)系，當(dāng)開(kāi)發(fā)商投資一個(gè)項(xiàng)目，明確項(xiàng)目定位后，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目70%～80%的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)已經(jīng)確定，房地產(chǎn)投資基金需要從自己的專(zhuān)業(yè)角度，對(duì)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)險(xiǎn)控制的措施進(jìn)行判斷，盡量減少信息不對(duì)稱(chēng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，只有在投資決策階段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，制定風(fēng)險(xiǎn)控制的措施，才能客觀、有據(jù)地進(jìn)行投資決策。
房地產(chǎn)項(xiàng)目按開(kāi)發(fā)過(guò)程分為以下四個(gè)階段，分別是投資決策階段、前期階段、建設(shè)階段、銷(xiāo)售和物業(yè)管理階段，各階段都存在特有的風(fēng)險(xiǎn)。以下將根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的四個(gè)階段，分別對(duì)房地產(chǎn)基金公司在投資項(xiàng)目選擇階段面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理策略進(jìn)行探討。
第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段存在風(fēng)險(xiǎn)如圖1所示。
針對(duì)此階段風(fēng)險(xiǎn)，基金公司主要對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估。基金公司要建立經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，建立分區(qū)域房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)定期分析報(bào)告制度，對(duì)城市化、城市圈進(jìn)行深入研究，著眼于存在長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)會(huì)的區(qū)域，進(jìn)行多業(yè)態(tài)的投資布局。通過(guò)上述研究，評(píng)估政策風(fēng)險(xiǎn)、投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、投資類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)等，制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區(qū)位、投資物業(yè)偏重類(lèi)型，例如區(qū)位是以低風(fēng)險(xiǎn)的一、二線城市為主，還是以發(fā)展?jié)摿Υ蟮娜⑺木€城市為主，投資物業(yè)偏重類(lèi)型是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)。按投資策略選擇投資項(xiàng)目區(qū)位及類(lèi)型，分析后確定是否符合自身的經(jīng)營(yíng)策略和風(fēng)險(xiǎn)承受度。同時(shí)要重視投資項(xiàng)目可行性研究，減少投資項(xiàng)目的盲目性，謹(jǐn)慎做出投資決策。
第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期階段存在風(fēng)險(xiǎn)如圖2所示。
針對(duì)此階段的風(fēng)險(xiǎn)，基金公司根據(jù)進(jìn)入的不同階段主要對(duì)置地風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估。通常地產(chǎn)基金介入項(xiàng)目都比較早，投資期限較長(zhǎng)，期間如果國(guó)家宏觀調(diào)控政策、貨幣政策發(fā)生變化，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)得不到保障，進(jìn)而導(dǎo)致現(xiàn)金無(wú)法按照預(yù)期回籠。如果是拿地前進(jìn)入項(xiàng)目，基金公司要詳盡調(diào)查前期拿地工作的進(jìn)展情況，落實(shí)相應(yīng)節(jié)點(diǎn)，基金投入項(xiàng)目后何時(shí)可以取得土地證，完成土地抵押。此階段要開(kāi)展調(diào)查，了解開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)氐男抛u(yù)，積極同當(dāng)?shù)貒?guó)土局、房地產(chǎn)交易中心等部門(mén)溝通，及時(shí)了解置地過(guò)程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)聯(lián)系，了解投資項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厝〉瞄_(kāi)發(fā)貸及按揭貸款的難易程度，有無(wú)其他特殊問(wèn)題，按揭貸款申請(qǐng)的難易程度，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售及現(xiàn)金流回籠有直接影響。
第三、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)如圖3所示。
針對(duì)此階段風(fēng)險(xiǎn)，基金公司在投資階段要綜合評(píng)判開(kāi)發(fā)商的操盤(pán)能力，可根據(jù)開(kāi)發(fā)商以往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成果、開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)接受度等進(jìn)行預(yù)判，也可借鑒銀行等金融機(jī)構(gòu)要求開(kāi)發(fā)商具備二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的參考標(biāo)準(zhǔn)。投資項(xiàng)目決策通過(guò)、執(zhí)行投資后，此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的管理將貫穿投資項(xiàng)目投后管理的始終，并且是項(xiàng)目投后管理的重點(diǎn)內(nèi)容。
第四，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售及物業(yè)管理階段風(fēng)險(xiǎn)如圖4所示。
房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售及物業(yè)管理階段風(fēng)險(xiǎn)
針對(duì)此階段風(fēng)險(xiǎn)，基金公司應(yīng)根據(jù)融資期限的長(zhǎng)短，預(yù)估投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流回籠，擬定項(xiàng)目快銷(xiāo)、慢銷(xiāo)的營(yíng)銷(xiāo)策略，同開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致，預(yù)先約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)滿(mǎn)足基金退出時(shí)間要求，操盤(pán)過(guò)程中根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售情況，適時(shí)調(diào)整項(xiàng)目銷(xiāo)售策略。
私募房地產(chǎn)投資基金公司除對(duì)前述貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理外，還有其自身不同于開(kāi)發(fā)商的特有風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)基金本身的投資風(fēng)險(xiǎn)包括：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資基金在項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是由信息不對(duì)稱(chēng)引起的，這一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)建立在如何保證房地產(chǎn)投資基金公司能夠盡可能得到來(lái)自被投資項(xiàng)目管理層關(guān)于其自身及被投資項(xiàng)目的完整、準(zhǔn)確信息，只有被投資項(xiàng)目管理層值得信任，才能使房地產(chǎn)投資基金獲得最大利益。下面列示幾點(diǎn)筆者認(rèn)為基金公司在項(xiàng)目選擇階段需特別進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)管理。
其一，對(duì)被投資項(xiàng)目實(shí)際控制人和管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行考察，預(yù)先識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，審慎選擇交易對(duì)手。基金公司可建立合作開(kāi)發(fā)商檔案，針對(duì)開(kāi)發(fā)商特質(zhì)進(jìn)行分類(lèi)，可分為穩(wěn)健型開(kāi)發(fā)商、高成長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商、機(jī)會(huì)型開(kāi)發(fā)商，針對(duì)不同類(lèi)型的開(kāi)發(fā)商構(gòu)建多元的項(xiàng)目合作平臺(tái)。著重考察交易對(duì)手的契約精神、信用記錄、操盤(pán)能力等，被投資項(xiàng)目管理層的素質(zhì)是決定一個(gè)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，基金投資成功與否除了項(xiàng)目本身的質(zhì)量外，很大程度上取決于被投資項(xiàng)目管理層是否值得信任，在未考察管理層前，不應(yīng)投資其資產(chǎn)。
其二，調(diào)查被投資項(xiàng)目法律關(guān)系是否清晰，識(shí)別法律風(fēng)險(xiǎn)。基金公司應(yīng)開(kāi)展法律盡職調(diào)查，調(diào)查被投資項(xiàng)目公司是否存在未決訴訟，未決訴訟的性質(zhì)是否會(huì)影響到基金交易；土地取得是否附條件，滿(mǎn)足該條件是否會(huì)影響基金交易；項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)是否清晰，如發(fā)生過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)支付上的瑕疵；原始投資是否存在非法集資等情況。基金公司依據(jù)調(diào)查結(jié)果及相應(yīng)的法律意見(jiàn)書(shū)，根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力，結(jié)合投資客戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)承受度及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算，評(píng)判是否投資。
其三，了解、評(píng)估開(kāi)發(fā)商融資真實(shí)意圖是否合理。基金公司針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資應(yīng)用于項(xiàng)目本身開(kāi)發(fā)，若開(kāi)發(fā)商僅以項(xiàng)目土地做抵押，融資所得資金外調(diào)用于其它高風(fēng)險(xiǎn)投資，則基金投資的風(fēng)險(xiǎn)則不可控。基金公司在投資項(xiàng)目選擇階段即應(yīng)明確資金的使用用途，并告知開(kāi)發(fā)商投后將會(huì)執(zhí)行何種程度的監(jiān)管，例如基金投資資金將監(jiān)控支付，只可用于支付項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用；項(xiàng)目銷(xiāo)售回款在未歸還基金投資前也將嚴(yán)格監(jiān)控，只能用于項(xiàng)目本身建設(shè)等。資金用途和投后監(jiān)管方式在基金簽約前和開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致，方能促成投資項(xiàng)目順利進(jìn)行。
其四，被投資項(xiàng)目是否存在其它硬傷，如土地未完成動(dòng)拆、土地抵押物價(jià)值不能覆蓋基金投資額、開(kāi)發(fā)商自有資金投入比例不能滿(mǎn)足公司投資政策要求等。如存在上述問(wèn)題則要結(jié)合公司的投資政策，根據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和評(píng)估，選擇是否放棄項(xiàng)目。
三、結(jié)論與展望
本文就私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了初步的探討，試圖從房地產(chǎn)金融從業(yè)者角度給出實(shí)際項(xiàng)目選取、操作中不同風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理、控制措施與需要引起重視的關(guān)鍵點(diǎn)，有利于投資人清晰認(rèn)識(shí)到各種風(fēng)險(xiǎn)和相應(yīng)關(guān)注點(diǎn)及對(duì)策。
私募房地產(chǎn)投資基金的未來(lái)很廣闊，它將會(huì)改變整個(gè)房地產(chǎn)的行業(yè)格局，提高房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)化資源配置效率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長(zhǎng)，成熟的私募房地產(chǎn)投資基金應(yīng)該最終實(shí)現(xiàn)真正的資本與產(chǎn)業(yè)的融合。可以預(yù)見(jiàn)在未來(lái)的幾年中，私募房地產(chǎn)投資基金在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的參與度將會(huì)繼續(xù)提升，同時(shí)還將伴隨部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的金融化轉(zhuǎn)型，基金的風(fēng)險(xiǎn)管理措施將不斷隨著創(chuàng)新方式的出現(xiàn)而改進(jìn)，希望通過(guò)對(duì)私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段風(fēng)險(xiǎn)管理的探討，為私募房地產(chǎn)投資基金行業(yè)在我國(guó)的健康發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。
【參考文獻(xiàn)】
篇3
在募資總額大幅增加的同時(shí)，新募集私募股權(quán)基金的策略類(lèi)別也變化較大。其中，房地產(chǎn)基金占比顯著下降，而成長(zhǎng)基金占比顯著增加，房地產(chǎn)基金募資金額占比由去年的19.3%下降到2008年第一季度的2.5%，成長(zhǎng)基金募資金額占比則由去年的24.4%增長(zhǎng)到一季度的46.5%。這種結(jié)構(gòu)的變化不僅反映了次貸危機(jī)影響下投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資前景預(yù)測(cè)的微妙變化，也反映了投資者更加關(guān)注中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)帶來(lái)廣泛的行業(yè)投資機(jī)會(huì)。
廣義IT行業(yè)平均投資額大幅增加
一季度在中國(guó)大陸，共有36家企業(yè)得到私募股權(quán)基金的投資，投資額為26.79億美元，與上年同比穩(wěn)中略升，相比上季度下降39.78%，相比2007年32.04億美元的季度平均投資額略有下降。整體來(lái)看，一季度私募股權(quán)基金投資總額保持穩(wěn)定。
從被投資方的行業(yè)分布看，2008年雖然傳統(tǒng)行業(yè)仍然領(lǐng)跑，但私募股權(quán)在中國(guó)的投資過(guò)分集中在傳統(tǒng)行業(yè)的趨勢(shì)有所緩和，從投資金額看，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)由去年占比65.0%下降到2008年第一季度占比52.9%。（見(jiàn)圖1）
值得注意的是，在總體平均投資額2008年第一季度與去年相比持平的基礎(chǔ)上，廣義IT行業(yè)平均投資額由去年0.94億美元增加到2008年第一季度1.50億美元。
北京領(lǐng)跑，中西部地區(qū)獲私募股權(quán)投資增多
在2008年第一季度私募股權(quán)基金投資的地域分布中，北京摘得桂冠，共10個(gè)案例，獲13.3億美元投資。其他地區(qū)私募股權(quán)基金投資案例數(shù)差異不大，但平均投資額的規(guī)模有很大差異。上海、深圳、廣東（不包括深圳）2008年第一季度獲私募股權(quán)基金投資額都有所減少。（見(jiàn)圖2）
值得注意的是，私募股權(quán)基金投資除在東部沿海地區(qū)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)外，東北和中西部地區(qū)所獲得的私募股權(quán)基金投資也有逐漸增加的態(tài)勢(shì)。一季度河北、河南、湖北、重慶、陜西、遼寧等中西部地區(qū)和東北地區(qū)私募股權(quán)基金投資表現(xiàn)活躍，這些地區(qū)一季度共獲得6.3億美元的私募股權(quán)基金投資。可以預(yù)計(jì)，今后中西部地區(qū)和東北地區(qū)的私募股權(quán)基金投資額將會(huì)進(jìn)一步增加。
成長(zhǎng)資本保持絕對(duì)主流
從投資策略分析，一季度成長(zhǎng)資本投資策略依然占據(jù)絕對(duì)主流地位，且投資額度大幅增加。采取成長(zhǎng)資本投資策略的投資金額達(dá)20.89億美元，占一季度總投資額的78.0%。與此同時(shí)，成長(zhǎng)資本策略的平均投資額由去年的0.33億美元增長(zhǎng)到2008年第一季度的0.77億美元。
結(jié)合前述關(guān)于廣義IT行業(yè)平均投資額大幅增加的分析，經(jīng)過(guò)一波傳統(tǒng)行業(yè)投融資“補(bǔ)課”后，在3G啟動(dòng)和創(chuàng)業(yè)板即將推出等利好消息刺激下，一向?qū)V義IT行業(yè)不太關(guān)注的私募股權(quán)基金似乎也有逐漸拓寬原有領(lǐng)域，向以廣義IT行業(yè)為代表的高成長(zhǎng)行業(yè)邁進(jìn)的趨勢(shì)。
IPO和上市后退出仍為主流
篇4
興業(yè)全球基金研究總監(jiān)孫蔚認(rèn)為，從宏觀經(jīng)濟(jì)看，GDP已運(yùn)行到均值以上，2010年一季度GDP同比增長(zhǎng)11.9％，已經(jīng)超過(guò)歷史q均值。預(yù)計(jì)二季度GDP增速在11％左右。投資需求旺盛、出口快速增長(zhǎng)可期、物價(jià)面臨上漲壓力，總需求已面臨過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)通脹的壓力日益顯現(xiàn)。她認(rèn)為，通脹的壓力是央行考慮升息與否的最重要因素，央行在二季度有可能進(jìn)一步加大緊縮力度。
孫蔚表示，由于各部委對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的意見(jiàn)不統(tǒng)一，政策的實(shí)際實(shí)施有可能被延后，二季度末、三季度初是政策敏感期。同時(shí)，流動(dòng)性依然充裕，從證券化率、市場(chǎng)估值等指標(biāo)來(lái)看，股票市場(chǎng)總體估值尚未離譜，結(jié)構(gòu)性差異明顯，市場(chǎng)有望保持震蕩格局。
投資策略上，孫蔚表示，二季度興業(yè)基金將繼續(xù)注重結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，從基本面出發(fā)，采取長(zhǎng)期價(jià)值短期體現(xiàn)的策略，把握長(zhǎng)期趨勢(shì)對(duì)應(yīng)的機(jī)會(huì)，尋找經(jīng)受時(shí)間考驗(yàn)的公司，個(gè)股的選擇仍將成為投資收益的重點(diǎn)。同時(shí)，由于投資者多元化，風(fēng)格各不相同，在可把握的基礎(chǔ)上，可以綜合考慮政府支持及資源傾斜的方向，以及央企、地方政府重點(diǎn)投資或整合的領(lǐng)域。
興業(yè)全球投資總監(jiān)王曉明在談及具體投資策略時(shí)表示，目前金融保險(xiǎn)、醫(yī)藥、信息設(shè)備及信息服務(wù)、食品飲料是旗下基金的主要配置，今年操作的關(guān)鍵是“做足確定性”，確定性增長(zhǎng)應(yīng)該享受溢價(jià)。
王曉明稱(chēng)：“醫(yī)藥等消費(fèi)股盡管估值不低，但未來(lái)成長(zhǎng)的確定性比較大，所以超過(guò)預(yù)期的可能性比較大。而金融股估值相對(duì)偏低，成長(zhǎng)速度盡管不是很快，但估值提供了很好的安全邊際。股指期貨出臺(tái)一定會(huì)給大盤(pán)藍(lán)籌股帶來(lái)超額收益，但這是漸進(jìn)的過(guò)程，可能在未來(lái)的一年時(shí)間里逐漸表現(xiàn)出來(lái)。小盤(pán)股的瘋漲是很難長(zhǎng)期持續(xù)的，估值的偏離具有自我糾偏的機(jī)制。”
上投摩根亞太優(yōu)勢(shì)基金經(jīng)理張軍也抱有類(lèi)似看法。張軍表示，CPI以及PPI將在基數(shù)因素驅(qū)動(dòng)下逐步回升，3月份CPI環(huán)比下滑，致使加息擔(dān)憂減退。如果人民幣升值，對(duì)A股短期而言是利大于弊。另一個(gè)需要關(guān)注的政策重點(diǎn)是，促進(jìn)節(jié)能減排和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，其中東部地區(qū)向西部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、行業(yè)準(zhǔn)入向民間資本開(kāi)放，東部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及新產(chǎn)業(yè)政策出臺(tái)都會(huì)加快。
張軍同時(shí)表示有幾點(diǎn)現(xiàn)象值得關(guān)注。首先，一季度信貸增速得到有效控制，這減輕了央行巨大的信貸額度調(diào)控壓力。其次，二季度是傳統(tǒng)的投資旺季，投資增速可能較一季度上行。再次，股指期貨和融資融券推出，出于穩(wěn)定需要，對(duì)股市的政策將偏暖。
結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)方面，張軍認(rèn)為有必要把握以下三條主要思路，一是受益通脹或人民幣升值預(yù)期的行業(yè)，包括金融、二線地產(chǎn)及建筑建材、交運(yùn)；二是大消費(fèi)崛起，包括醫(yī)藥、商貿(mào)零售、家電、汽車(chē)和食品飲料；三是新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和低碳經(jīng)濟(jì)，包括新科技、裝備制造及新材料行業(yè)。同時(shí)，央企整合及地方政府主導(dǎo)帶動(dòng)下的外延式擴(kuò)張、中西部和特色產(chǎn)業(yè)區(qū)域振興的盈利超預(yù)期機(jī)會(huì)也值得關(guān)注。挖掘高成長(zhǎng)公司
新興行業(yè)以及創(chuàng)業(yè)成長(zhǎng)型公司，是目前基金較為看好的方向。
博時(shí)基金認(rèn)為，隨著更為嚴(yán)厲調(diào)控措施的出臺(tái)，房地產(chǎn)等對(duì)資金依賴(lài)較高的行業(yè)有可能受到進(jìn)一步打壓，而作為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要方向，戰(zhàn)略新興行業(yè)及創(chuàng)業(yè)成長(zhǎng)型公司有望成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎，國(guó)家戰(zhàn)略下的新興產(chǎn)業(yè)有望成為主要投資方向。
博時(shí)創(chuàng)業(yè)成長(zhǎng)股票基金的擬任基金經(jīng)理孫占軍認(rèn)為，包括新能源、節(jié)能環(huán)保、電動(dòng)汽車(chē)、新材料、新醫(yī)藥、生物育種和信息產(chǎn)業(yè)等在內(nèi)的七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)均具有市場(chǎng)空間廣、政策支持力度大、企業(yè)增長(zhǎng)快、盈利能力強(qiáng)等特點(diǎn)。戰(zhàn)略新興行業(yè)在未來(lái)幾年有望孕育出一批高成長(zhǎng)的創(chuàng)業(yè)公司，而其中的上市公司將是優(yōu)中之優(yōu)，具有投資機(jī)會(huì)。
孫占軍表示，通過(guò)研究美國(guó)百年來(lái)股市的表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)三大轉(zhuǎn)型期，每個(gè)轉(zhuǎn)型期前后都會(huì)涌現(xiàn)出一批新興行業(yè)。在當(dāng)今中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的背景下，一些具有高科技背景的新興產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)升級(jí)行業(yè)都將迎來(lái)機(jī)會(huì)。中國(guó)有無(wú)數(shù)中小企業(yè)作為強(qiáng)大的基礎(chǔ)，未來(lái)中國(guó)的創(chuàng)業(yè)板有機(jī)會(huì)像美國(guó)的納斯達(dá)克市場(chǎng)一樣成功。
銀華基金在其二季度投資策略報(bào)告中認(rèn)為，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型階段，在此背景下，一批新興產(chǎn)業(yè)的需求面臨跳躍式增長(zhǎng)，消費(fèi)服務(wù)、電子信息、新能源汽車(chē)、節(jié)能減排行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，高成長(zhǎng)行業(yè)和公司的投資價(jià)值值得關(guān)注。
同時(shí)，銀華基金認(rèn)為，在過(guò)去幾個(gè)月中，傳統(tǒng)周期性行業(yè)的表現(xiàn)大幅落后于大盤(pán)。目前看來(lái)，這些行業(yè)中出現(xiàn)了一批估值較低的公司，具備一定的投資價(jià)值。因此，銀華基金未來(lái)將采取堅(jiān)守高成長(zhǎng)、把握低估值的“啞鈴型”配置策略。銀華基金階段性看好低估值的周期股，包括水泥、二三線地產(chǎn)公司、鋼鐵中的中高端板材、機(jī)械、重卡、焦炭等行業(yè)。
銀華基金認(rèn)為，從企業(yè)盈利情況看。2009年企業(yè)整體盈利似乎低于此前市場(chǎng)的預(yù)期，不過(guò)，一季度市場(chǎng)走勢(shì)已經(jīng)對(duì)部分公司業(yè)績(jī)低于預(yù)期進(jìn)行了提前反應(yīng)，下調(diào)的幅度有限，不大可能成為大幅做空A股的理由。
從流動(dòng)性角度看，在貨幣政策逐步偏緊的背景下，人民幣升值有望在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)為市場(chǎng)貢獻(xiàn)向上的動(dòng)力。
對(duì)于股指期貨和融資融券，銀華基金表示，中長(zhǎng)期內(nèi)，期指對(duì)股市的影響是中性的，在推出的初期階段，對(duì)市場(chǎng)影響偏正面；而融資融券能夠?yàn)槭袌?chǎng)帶來(lái)新增資金，并提高90只標(biāo)的股票的估值。
關(guān)注房產(chǎn)股超跌
房產(chǎn)股超跌的機(jī)會(huì)，也被基金所關(guān)注。
近日國(guó)務(wù)院確定了遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施，包括購(gòu)買(mǎi)第二套住房的貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，暫停部分地區(qū)購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。
國(guó)泰基金認(rèn)為，整體上看，此次“國(guó)10條”非常嚴(yán)厲，超出市場(chǎng)預(yù)期，之前的股價(jià)波動(dòng)沒(méi)有足夠反映此次政策的變化。估計(jì)市場(chǎng)會(huì)對(duì)房產(chǎn)稅的預(yù)期重新升溫，未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)股票都不會(huì)是好的投資標(biāo)的。機(jī)械和建材等相關(guān)行業(yè)雖然會(huì)受影響，但如果超跌就可能有機(jī)會(huì)。由于短期內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售不會(huì)很好，所以對(duì)房地產(chǎn)下游行業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎：
篇5
2011年是“十二五”開(kāi)局之年，“復(fù)蘇”和“向上”是大的趨勢(shì)。基金投資首先要看產(chǎn)品配置，把握政策的脈搏，挖掘結(jié)構(gòu)性、主題型的投資機(jī)會(huì)。再點(diǎn)關(guān)注“五大網(wǎng)”(即高速鐵路網(wǎng)、智能電網(wǎng)、三網(wǎng)合一、新能源網(wǎng)和新投資網(wǎng))、“十條線”(即國(guó)防軍工、電力電子、智能電網(wǎng)、核電、節(jié)能減排、高鐵、品牌家紡和戶(hù)外用品、新能源汽車(chē)的產(chǎn)：業(yè)鏈、三網(wǎng)合一和特色新材料)的投資機(jī)會(huì)。把握經(jīng)濟(jì)周期的變化，尋找較好投資價(jià)值的企業(yè)如持續(xù)增長(zhǎng)型、拐點(diǎn)型、主題類(lèi)。倘若只想現(xiàn)金管理，可投資貨幣基金，收益率有望繼續(xù)上升。如抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，可配置股票基金或混合型基金。指數(shù)基金和創(chuàng)新型封基要關(guān)注階段性機(jī)會(huì)。封閉式基金要看分紅情況。
房地產(chǎn)投資策略
2010年出臺(tái)的一系列房產(chǎn)調(diào)控政策涉及信貸、土地、稅收等各方面，覆蓋面和打擊力度可謂史無(wú)前例。2011年房產(chǎn)市場(chǎng)將受調(diào)控深化和銀根緊縮等不利因素影響，尤其要注意房產(chǎn)稅征收的信號(hào)。這一政策的出臺(tái)對(duì)炒房、投機(jī)、投資者都會(huì)造成重大影響，再加上國(guó)家推出10007-套保障房的投資計(jì)劃，會(huì)給房市帶來(lái)一定沖擊。因此，投資者要慎對(duì)房地產(chǎn)投資，關(guān)注階段性投資機(jī)會(huì)。如按慣例一季度是信貸投放寬裕的旺季，投資機(jī)會(huì)可能出現(xiàn)在2、3月，關(guān)鍵要看信貸是否出現(xiàn)明顯收緊情況如再次加息等。如房?jī)r(jià)明顯下調(diào)，投資機(jī)會(huì)可能出現(xiàn)在6、7月。如信貸緊縮使CPI逐步回落，投資機(jī)會(huì)可能出現(xiàn)在年底。列于已貸款買(mǎi)房的投資者可適當(dāng)考慮提前還貸，但三類(lèi)人群要慎重考慮：第一類(lèi)是首套房貸者；第二類(lèi)是公積金等額本息還款已到還款中期者；第三類(lèi)是公積金等額本金還款期已過(guò)1／3者。
黃金投資策略
篇6
篇7
1.堅(jiān)持多元化投資策略
按照現(xiàn)有政策要求，我國(guó)個(gè)人帳戶(hù)基金的投資工具主要是銀行存款和國(guó)債，這種保守的投資策略已經(jīng)造成了極大的貶值風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，從國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老基金的投資實(shí)踐來(lái)看，多元化策略是應(yīng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的常用手段。對(duì)OECD國(guó)家而言，養(yǎng)老基金的傳統(tǒng)投資工具包括股票、債券、現(xiàn)金、存款等，其中股票和債券是最主要的資產(chǎn)種類(lèi)。以2009年數(shù)據(jù)為例，在9個(gè)成員國(guó)的養(yǎng)老基金資產(chǎn)組合中，股票和債券 的投資比例之和超過(guò)了80%，分別是：波蘭（96.7%），墨西哥（95.4%），智利（93.8%），挪威（89.7%），丹麥（88.4%），以色列（85.2%），捷克（84.7%），匈牙利（82.2%），奧地利（81.7%）。除了上述投資渠道外，近年來(lái)另類(lèi)資產(chǎn)投資逐步受到關(guān)注，具體包括對(duì)沖基金、私募股權(quán)、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、大宗商品、衍生產(chǎn)品等。例如，在瑞士、葡萄牙、芬蘭、加拿大和澳大利亞，房地產(chǎn)投資在養(yǎng)老基金組合中的比例相對(duì)較大，達(dá)到5-10%。在我國(guó)，企業(yè)年金基金和全國(guó)社會(huì)保障基金也都實(shí)施了多元化的投資策略。與企業(yè)年金相比，全國(guó)社會(huì)保障基金的投資范圍更廣，不僅可以在境內(nèi)投資，也能進(jìn)行境外投資。全國(guó)社會(huì)保障基金的境內(nèi)投資渠道包括銀行存款、債券、信托投資、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、股票、證券投資基金、股權(quán)投資和股權(quán)投資基金等；境外投資對(duì)象涉及銀行存款、銀行票據(jù)、大額可轉(zhuǎn)讓存單等貨幣市場(chǎng)產(chǎn)品，債券，股票，證券投資基金，以及用于風(fēng)險(xiǎn)管理的掉期、遠(yuǎn)期等衍生金融工具。在2000年-2012年，全國(guó)社會(huì)保障基金的年均投資收益率高達(dá)8.29%，可見(jiàn)多元化的資產(chǎn)配置能夠有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)實(shí)現(xiàn)基金保值增值有著重要意義。因此，我國(guó)可以考慮適當(dāng)拓寬基本養(yǎng)老保險(xiǎn)個(gè)人賬戶(hù)基金的投資渠道。除了銀行存款和國(guó)債外，建議將信用等級(jí)較高的金融債、企業(yè)債以及證券投資基金、股票等納入投資范圍，待時(shí)機(jī)成熟后再探索養(yǎng)老基金投向基礎(chǔ)設(shè)施等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的可操作性。此外，鑒于與OECD國(guó)家相比，我國(guó)的投資環(huán)境有待完善，為保證基金安全，應(yīng)采取嚴(yán)格限量監(jiān)管模式，限制各類(lèi)投資工具的比例，諸如股票等高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品的比例目前不宜過(guò)高。
2.引入生命周期投資策略
生命周期策略是近期國(guó)際養(yǎng)老金投資關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)，該策略強(qiáng)調(diào)最優(yōu)投資組合中高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的比例應(yīng)隨著參保人年齡的增加而降低。2008年金融危機(jī)的影響表明，在不同年齡的勞動(dòng)者中，臨近退休的參保人遭受的損失最為慘重。因?yàn)檫@些參保人的個(gè)人賬戶(hù)積累額往往較高，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)損失自然較大；同時(shí)由于年齡較高，他們沒(méi)有足夠的時(shí)間來(lái)等待資產(chǎn)價(jià)值的恢復(fù)。為了應(yīng)對(duì)這一問(wèn)題，在英國(guó)、美國(guó)、匈牙利、波蘭等國(guó)，生命周期投資策略得到推廣，政府和養(yǎng)老金計(jì)劃管理者鼓勵(lì)參保人在臨近退休時(shí)，將養(yǎng)老金資產(chǎn)更多地轉(zhuǎn)移到低風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域。我國(guó)在個(gè)人賬戶(hù)基金投資中也可嘗試引入生命周期策略，其不僅能滿(mǎn)足參保人的不同風(fēng)險(xiǎn)偏好，而且將幫助參保人特別是老年人控制投資風(fēng)險(xiǎn)。建議養(yǎng)老基金管理機(jī)構(gòu)按年齡將參保人細(xì)化為不同群體，為其配置差異化的投資組合。與年輕人相比，老年人更加厭惡風(fēng)險(xiǎn)，其投資組合應(yīng)更趨于保守。
篇8
對(duì)于后市如何發(fā)展，一部分基金人士認(rèn)為重點(diǎn)取決于房地產(chǎn)等先導(dǎo)性行業(yè)的發(fā)展。
長(zhǎng)信基金在其策略報(bào)告中認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇直接影響到國(guó)內(nèi)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。由于地產(chǎn)投資占整個(gè)固定資產(chǎn)投資的25％左右，如果加上各類(lèi)下游產(chǎn)業(yè)可能占到近50％的比重。自1998年啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，房地產(chǎn)已成為1999～2007年經(jīng)濟(jì)上行周期的兩大主要引擎之一。
長(zhǎng)信基金認(rèn)為，市場(chǎng)日前的調(diào)整主要源于對(duì)貨幣正常化以及由此帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)二次探底的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期。同時(shí)，7月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有所反復(fù)也是市場(chǎng)調(diào)整的重要原因。在未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，政府可能首選保增長(zhǎng)，民生問(wèn)題將退居次席。類(lèi)似于一季度，房地產(chǎn)等先導(dǎo)性行業(yè)或?qū)ьI(lǐng)市場(chǎng)在調(diào)整后繼續(xù)上行。
當(dāng)前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資情況仍處于歷史較低水平，長(zhǎng)信基金認(rèn)為，未來(lái)仍具有進(jìn)一步復(fù)蘇的空間。數(shù)據(jù)顯示，在2005～2006年較為低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其銷(xiāo)量一度只有10％以?xún)?nèi)的增長(zhǎng)。即便如此，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)投資增幅仍然達(dá)到25％左右，新開(kāi)工而積增速也在10％以上。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)投資僅有12％的增速，新開(kāi)工累計(jì)增速依然為負(fù)，離歷史最低迷的時(shí)期還有50％左右的距離。
此外，自2005年開(kāi)始，另一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎――出口的迅速崛起，在很大程度上彌補(bǔ)了房地產(chǎn)和投資的低迷。但從目前來(lái)看，由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)短期反彈的趨勢(shì)已經(jīng)明確，但中期趨勢(shì)依然不明朗，所以對(duì)中國(guó)出口的拉動(dòng)僅僅是小幅和暫時(shí)的，出口再次成為主要引擎將比較困難。
長(zhǎng)信基金認(rèn)為，在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府對(duì)于房地產(chǎn)的表態(tài)將非常重要。基于房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中占據(jù)主導(dǎo)的以識(shí)，政府將繼續(xù)保持對(duì)房地產(chǎn)的刺激作用，這也是長(zhǎng)信基會(huì)看好房地產(chǎn)行業(yè)的主要原因。此外，汽車(chē)、家電以及新能源等行業(yè)也有望成為后市發(fā)展中新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和市場(chǎng)熱點(diǎn)。
持有類(lèi)似觀點(diǎn)的還有交銀施羅德投資總監(jiān)項(xiàng)延峰，他認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇，投資功不可沒(méi)。雖然宏觀政策基調(diào)不變，但微調(diào)已展開(kāi)。從拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車(chē)”上看，固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)最大，消費(fèi)和出口也成上升趨勢(shì)。從進(jìn)一步拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的手段分析，私人投資剛開(kāi)始觸底回升，下一階段房地產(chǎn)投資的回暖將是需要投資者關(guān)注的關(guān)鍵指標(biāo)。
建倉(cāng)論：調(diào)整正是建倉(cāng)良機(jī)
對(duì)一部分新發(fā)行基金而言，調(diào)整正是其求之不得的良機(jī)。目前場(chǎng)內(nèi)基金的平均倉(cāng)位約85％，后市走向可能更多取決于新增資金的流向。新基金建倉(cāng)的動(dòng)向值得重點(diǎn)關(guān)注。
摩根士丹利華鑫基金的投資總監(jiān)項(xiàng)志群認(rèn)為，目前的調(diào)整更有益于未來(lái)的市場(chǎng)，對(duì)基金投資也是難得的機(jī)遇。
他表示：“股市在3000多點(diǎn)出現(xiàn)調(diào)整，應(yīng)該說(shuō)是一件好事，有助于夯實(shí)市場(chǎng)基礎(chǔ)。目前的股市對(duì)政策的依賴(lài)性比較高，當(dāng)大家預(yù)期政策有可能發(fā)生調(diào)整時(shí)，股市的波動(dòng)必然加大再加上近期房市也有所降溫，引發(fā)了大家的擔(dān)心，股市出現(xiàn)震蕩在所難免。”
從全球的角度而言，目前的整體狀況是全球產(chǎn)能過(guò)剩，而需求相對(duì)比較疲弱，這也包括中國(guó)在內(nèi)，特別是外部需求這方面，短時(shí)期內(nèi)很難提振。中于我國(guó)仍屬外向型經(jīng)濟(jì)，在外需疲弱的情況下，受到外部沖擊的情況實(shí)際上是很大的。項(xiàng)志群認(rèn)為，從這個(gè)角度而言，A股持續(xù)上漲的基本面支持是不夠的。
此外，他認(rèn)為今年A股大幅上行的主要原因歸根到底是政策，包括流動(dòng)性和復(fù)蘇預(yù)期，所以目前的股市對(duì)政策的敏感性變得越來(lái)越大，以致當(dāng)政策預(yù)期發(fā)生細(xì)微變化時(shí)，股市的波動(dòng)也必然會(huì)加大。
項(xiàng)志群表示，從2007年基金申購(gòu)的平均成本來(lái)看，大概接近滬指3700點(diǎn)的位置，也就是說(shuō)目前大部分的投資者還處于解套和待解套的狀態(tài)。此前有媒體報(bào)道基金贖回壓力已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，這一因素也不可忽視。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前新發(fā)行基會(huì)的建倉(cāng)比例并不算高，新任基會(huì)經(jīng)理們中約掌握400億元的現(xiàn)金，本輪下跌使他們得以從容建倉(cāng)。項(xiàng)忠群認(rèn)為，而對(duì)股市大跌，正好是新基金建倉(cāng)的好時(shí)機(jī)，在尋底的過(guò)程中，反而更能分辨出到底哪些東西是值得買(mǎi)的，哪些東西是值得信賴(lài)的。“我們已經(jīng)初步?jīng)Q定在接下來(lái)6個(gè)月，少跌少買(mǎi)，大跌大買(mǎi)，不跌不買(mǎi)”。
對(duì)于未來(lái)的投資方向，項(xiàng)志群表示，摩根士丹利華鑫領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)基金主要是買(mǎi)入長(zhǎng)線看好、并具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的品種，并會(huì)積極參與一些大的整合購(gòu)并主題。未來(lái)的投資主線包括新能源、房地產(chǎn)、電網(wǎng)建設(shè)、商業(yè)零售以及并購(gòu)重組等。另外，公司投研還看好化工行業(yè)中的農(nóng)藥、新材料以及精細(xì)化工等。
“我們從今年5、6月份集中調(diào)研。以往中國(guó)的市場(chǎng)，普遍都是公司比較小，比較脆弱，過(guò)去幾年中國(guó)公司在加速成長(zhǎng)，從2007年開(kāi)始到現(xiàn)在為止，實(shí)際上中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)及整合期。”項(xiàng)志群表示，“我們要用這個(gè)思路評(píng)估公司，我們的組合里就會(huì)體現(xiàn)這種發(fā)展趨勢(shì)的公司，找出持續(xù)有效成長(zhǎng)的公司，這就是我們可以選擇的部分。”
泡沫論：下半年攻防結(jié)合
還有一部分率先看空的基金，較早開(kāi)始減倉(cāng)，其中以興業(yè)基金為代表。
興業(yè)基金投資總臨監(jiān)王曉明在近期的投資策略報(bào)告會(huì)上指山，基于流動(dòng)性推動(dòng)、預(yù)期恢復(fù)和風(fēng)險(xiǎn)偏好上升帶來(lái)的股市趨勢(shì)性上漲整體上已經(jīng)告一段落，體市場(chǎng)將逐漸回歸價(jià)值、叫歸基本面、回歸長(zhǎng)期成長(zhǎng)。下半年投資選擇上，應(yīng)該更注重從自下而上、回歸成長(zhǎng)、確定性溢價(jià)等方面精選個(gè)股，同時(shí)做好防御與進(jìn)攻的均衡策略。
王曉明表示，目前股市估值已進(jìn)入高區(qū)域，市場(chǎng)風(fēng)除也日益加大，投資者應(yīng)做好資產(chǎn)配置，理性對(duì)待下半年的投資機(jī)會(huì)。同時(shí)，關(guān)注現(xiàn)實(shí)通脹何時(shí)來(lái)臨、企業(yè)利潤(rùn)能否進(jìn)一步改善以及人民幣升值趨勢(shì)能否保持等影響資產(chǎn)價(jià)格泡沫能否延續(xù)的條件。
篇9
9月,盡管市場(chǎng)仍在糾結(jié)震蕩,基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)與前期相比繼續(xù)下滑,但基金收益率仍超越大盤(pán),中小規(guī)模基金的業(yè)績(jī)?nèi)蕴幱陬I(lǐng)先地位。
中原證券統(tǒng)計(jì)顯示,納入統(tǒng)計(jì)的291只開(kāi)放式股票型基金平均收益、率為1.96%,162只開(kāi)放式混合型基金的月回報(bào)率為2.39%,9月QDII基金表現(xiàn)超過(guò)A股基金,18只QDII基金平均上漲6.85%。
從基金分類(lèi)來(lái)看,在股票型基金中,信誠(chéng)盛世藍(lán)籌、匯添富民營(yíng)活力、華商盛世成長(zhǎng)漲幅領(lǐng)先,月度凈值增長(zhǎng)率分別上漲7.95%、7.48%和7.40%。上海證券分析,信誠(chéng)盛世藍(lán)籌重倉(cāng)持有多只醫(yī)藥股票,行業(yè)股票的特征非常強(qiáng),9月份醫(yī)藥股的良好表現(xiàn)提升了其業(yè)績(jī),匯添富民營(yíng)活力是新上市不久的基金,在市場(chǎng)三季度從弱轉(zhuǎn)強(qiáng)的過(guò)程中把握住了機(jī)會(huì);而華商盛世成長(zhǎng)的選股能力較強(qiáng),如其重倉(cāng)的國(guó)電南瑞月度漲幅25.13%。
在混合型基金中,華商領(lǐng)先企業(yè)、華富策略精選、嘉實(shí)策略增長(zhǎng)漲幅領(lǐng)先,月度凈值增長(zhǎng)率分別上漲8.18%、7.85%和7.45%。上海證券分析,這些基金所持的重倉(cāng)股在9月份都有較好的表現(xiàn),從而提升了其業(yè)績(jī)。如華商動(dòng)態(tài)中報(bào)重倉(cāng)的黃金股在9月末的大漲提升了其業(yè)績(jī),嘉實(shí)策略增長(zhǎng)重倉(cāng)的國(guó)電南瑞、伊利股份等都漲幅不錯(cuò)。排名落后的為嘉實(shí)成長(zhǎng)、上投優(yōu)勢(shì)、金鷹紅利價(jià)值。
雖然9月基金業(yè)績(jī)整體跑贏了大盤(pán),但在剛剛到來(lái)的“十月開(kāi)門(mén)紅”中,基金業(yè)再度整體踏空。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截止到10月14日,滬指10月來(lái)節(jié)節(jié)上漲,僅六個(gè)交易日就上漲了10.3%,而滬深300指數(shù)更是上漲了12.15%。與此同時(shí),統(tǒng)計(jì)顯示,截止到10月14日,603只開(kāi)放式基金近5日平均凈值增長(zhǎng)僅為3.1%,而天相數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)則顯示,10月份以來(lái)截至10月11日,主動(dòng)投資偏股基金的凈值僅上漲2.17%。基金業(yè)再一次悲劇性地踏空“十月開(kāi)門(mén)紅”的行情。
風(fēng)格轉(zhuǎn)換將成真
多位基金經(jīng)理認(rèn)為,最近周期股大漲的原因主要是受房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控的影響,大量資金涌入股市,而這些增量資金首選低市盈率的周期板塊,短期大量、快速的建倉(cāng)促使許多周期股飆升。但這些基金經(jīng)理同時(shí)認(rèn)為,市場(chǎng)一直存在風(fēng)格轉(zhuǎn)換的需求,但苦于沒(méi)有資金的推動(dòng),此次大批增量資金的介入,將會(huì)使得此次風(fēng)格轉(zhuǎn)換徹底完成。
“如果觀察最近上漲速度最快的行業(yè),你會(huì)發(fā)現(xiàn)都具有一個(gè)共性,那就是盤(pán)子相對(duì)較大,市盈率相對(duì)較低,非常符合這些資金規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的需求。而從此時(shí)成交量的驟然放大分析,大量新增資金入市的可能性很大。綜合來(lái)看,應(yīng)該是房地產(chǎn)調(diào)控的‘?dāng)D出效應(yīng)’開(kāi)始在A股顯現(xiàn)。”某基金經(jīng)理表示。
而某基金公司投資總監(jiān)認(rèn)為,新增資金的偏好將導(dǎo)致市場(chǎng)熱點(diǎn)的切換,并引發(fā)對(duì)周期行業(yè)和非周期行業(yè)的重新估值。此前熱炒的醫(yī)藥、泛消費(fèi)股,由于整體市盈率較高,而且資金集中度也較高,在未來(lái)行情中將被調(diào)低估值預(yù)期,而今年以來(lái)表現(xiàn)平平的煤炭、有色以及金融地產(chǎn)等會(huì)被調(diào)高估值預(yù)期,使得行情的主旋律轉(zhuǎn)向周期性行業(yè)。
支撐基金偏好轉(zhuǎn)變的另一個(gè)重要理由是對(duì)通脹預(yù)期的增強(qiáng)和對(duì)人民幣升值背景下熱錢(qián)流入推高資產(chǎn)泡沫的判斷。多位基金經(jīng)理不約而同地認(rèn)為,在周期股中,受益于通脹的資產(chǎn)或類(lèi)資產(chǎn)的股票最容易受到包括熱錢(qián)在內(nèi)的資金的青睞。這種青睞會(huì)隨著通脹的逐步實(shí)現(xiàn)不斷升溫,從而推動(dòng)周期股掀起一波超預(yù)期的行情。
基金尷尬調(diào)倉(cāng)重回藍(lán)籌
連續(xù)兩天,銀河證券基金研究中心負(fù)責(zé)人胡立峰報(bào)告稱(chēng),基金持股重心分布在中小盤(pán)股票上,以至干踏空了長(zhǎng)假后大盤(pán)周期類(lèi)股票的連番上漲。對(duì)于這一偏離,基金將在四季度中作出調(diào)整,而且這種調(diào)整將是長(zhǎng)期和方向性的。
南方基金表示,四季度繼續(xù)看好中盤(pán)藍(lán)籌股,原因是四季度資金面不會(huì)有很明顯的改善,超大盤(pán)股難有表現(xiàn)機(jī)會(huì)。中小板指數(shù)創(chuàng)歷史新高,泡沫跡象明顯,而二線藍(lán)籌股估值處于歷史低位,PEG遠(yuǎn)低于1,投資價(jià)值凸顯。
長(zhǎng)城基金的投資策略報(bào)告也認(rèn)為,四季度中小板和創(chuàng)業(yè)板股票風(fēng)險(xiǎn)顯著,而大盤(pán)股相對(duì)價(jià)值顯現(xiàn)。未來(lái)創(chuàng)業(yè)板和中小板估值回歸是大概率事件,風(fēng)格轉(zhuǎn)換必將完成。
不過(guò),盡管風(fēng)格轉(zhuǎn)換終于來(lái)臨,但讓基金公司尷尬的是,在過(guò)去的幾個(gè)季度里,受到結(jié)構(gòu)性行情的誘惑,不少基金幾乎清空了周期股,大量持倉(cāng)非周期性股,尤其是醫(yī)藥、消費(fèi)類(lèi)。此時(shí)要迅速轉(zhuǎn)變持倉(cāng)結(jié)構(gòu),對(duì)這些基金而言是一件很困難的事情。
一位分析師認(rèn)為,如果基金規(guī)模較小,且持有的個(gè)股流動(dòng)性不錯(cuò),那該基金快速調(diào)倉(cāng)的風(fēng)險(xiǎn)和成本都不會(huì)太大,但如果基金規(guī)模較大,或者持有個(gè)股過(guò)于集中,使得短期大量賣(mài)出時(shí)容易導(dǎo)致股價(jià)重挫,則其調(diào)倉(cāng)的成本會(huì)比較高昂,調(diào)倉(cāng)的時(shí)間也將會(huì)比較長(zhǎng)。
不過(guò),雖然調(diào)倉(cāng)的過(guò)程會(huì)很痛苦,但從個(gè)股走勢(shì)來(lái)看,我們依然能明顯感覺(jué)到基金調(diào)倉(cāng)的決心。以基金持倉(cāng)最重的醫(yī)藥股為例,截至14日,醫(yī)藥指數(shù)周跌幅為5.26%,一些醫(yī)藥股的周跌幅已超過(guò)10%。
關(guān)注具有藍(lán)籌風(fēng)格的產(chǎn)品
在四季度的“養(yǎng)基”策略方面,機(jī)構(gòu)普遍將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了具有藍(lán)籌風(fēng)格的產(chǎn)品。
篇10
美國(guó)《金錢(qián)》雜志的采訪調(diào)查指出，克林頓夫婦的早期投資策略相當(dāng)激進(jìn)冒險(xiǎn)，不論是期貨或是避險(xiǎn)基金等高風(fēng)險(xiǎn)投資工具都嘗試過(guò)，而且完全沒(méi)有避險(xiǎn)的投資策略，因此有時(shí)也流于莽撞，以至于早期克林頓夫婦的財(cái)富少得可憐。《金錢(qián)》雜志甚至指出，主導(dǎo)克林頓理財(cái)大權(quán)的希拉里，“只會(huì)賺錢(qián)，但完全不懂理財(cái)”。再加上克林頓夫婦訴訟纏身，龐大的律師費(fèi)用成為一筆不小的負(fù)擔(dān)。好在克林頓夫婦將理財(cái)交由專(zhuān)家打理，并且利用共同基金投資獲利，情況總算有所好轉(zhuǎn)。目前克林頓的資產(chǎn)已經(jīng)交給PellRudman私人信托基金，該基金由于在美國(guó)投資大型成長(zhǎng)股票，近年年獲利達(dá)20.6%，再加上克林頓卸任之后撰寫(xiě)回憶錄、四處演講以及擔(dān)任多家公司榮譽(yù)董事或顧問(wèn)，負(fù)債的惡劣情勢(shì)已經(jīng)轉(zhuǎn)為百萬(wàn)資產(chǎn)的榮景。
老布什――善用特權(quán)的投資高手
盡管老布什在多年前爭(zhēng)取連任美國(guó)總統(tǒng)選舉時(shí)灰頭土臉，但是就投資理財(cái)?shù)慕嵌榷裕喜际部梢哉f(shuō)是最厲害的投資高手，并且是最會(huì)利用特權(quán)的撈錢(qián)一族，讓歷屆總統(tǒng)欣羨不已。老布什就任總統(tǒng)時(shí)就已經(jīng)是資產(chǎn)達(dá)400萬(wàn)美元的富翁，但卸任之后賺得比總統(tǒng)任內(nèi)更多，通過(guò)共同基金投資、房地產(chǎn)以及演講，目前資產(chǎn)已達(dá)3000萬(wàn)美元。
美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在1980年表現(xiàn)不凡，老布什在1981年即在緬因州買(mǎi)下80萬(wàn)美元的地產(chǎn)，目前該地產(chǎn)已經(jīng)增值到800萬(wàn)美元。而老布什大部分的資產(chǎn)是由交Bessemer信托基金，該私人基金要500萬(wàn)美元才可以開(kāi)戶(hù)。由于該基金選股重點(diǎn)為大型股，以及微軟、英特爾等科技類(lèi)股，過(guò)去5年年平均報(bào)酬率達(dá)30%，讓老布什的資產(chǎn)得以快速增長(zhǎng)。
里根――保守穩(wěn)健型投資人
里根在其任內(nèi)創(chuàng)造了美國(guó)活躍的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)，他的投資理財(cái)能力也相當(dāng)高明。里根在1940年代還是小演員的時(shí)候，年薪約15萬(wàn)美元，當(dāng)時(shí)的他就已認(rèn)識(shí)到聰明投資的重要，他在加州買(mǎi)下10萬(wàn)美元的地產(chǎn)，15年之后以190萬(wàn)美元賣(mài)給20世紀(jì)福克斯電影公司，獲利豐厚。不過(guò)房地產(chǎn)投資還只是里根小試身手。當(dāng)1981年上任美國(guó)總統(tǒng)之后，里根便投資74萬(wàn)美元在RaymondArmstrong操盤(pán)的基金，該基金以投資通用汽車(chē)以及寶僑等大型公司股票為主，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮與大型股獲利豐厚，到了1985年已經(jīng)獲利400萬(wàn)美元。卸任之后，里根到日本進(jìn)行10天的巡回演講，酬勞達(dá)200萬(wàn)美元，撰寫(xiě)的個(gè)人傳記，版稅達(dá)500萬(wàn)美元，時(shí)下里根個(gè)人總資產(chǎn)已超過(guò)1000萬(wàn)美元。由于年事已高，目前里根投資方向主要以固定收益型基金為主。
卡特――重事業(yè)輕理財(cái)?shù)耐顿Y者
由于總統(tǒng)任期無(wú)暇顧及其他事業(yè)，也無(wú)其他投資理財(cái)計(jì)劃，卡特在1981年卸任總統(tǒng)時(shí)竟發(fā)現(xiàn)其事業(yè)營(yíng)運(yùn)虧損嚴(yán)重，使得其背負(fù)100萬(wàn)美元債務(wù)。為了償清借款，在后來(lái)18年內(nèi)，卡特撰寫(xiě)了14本書(shū)，版稅收入使得財(cái)務(wù)漸有好轉(zhuǎn)。目前卡特除了領(lǐng)美國(guó)政府給予的每年15.18萬(wàn)美元退休金之外，78歲高齡的卡特還在Emory大學(xué)任教，年薪10萬(wàn)美元，只能說(shuō)剛剛夠支付他的退休生活。卡特的朋友說(shuō)，好在卡特本來(lái)就對(duì)物質(zhì)生活講究不多。不過(guò)這種后知后覺(jué)的理財(cái)方式，的確不是一般人追求穩(wěn)定退休生活的典范。
福特――不靠專(zhuān)業(yè)投資，越老越勞碌
由于任職公務(wù)人員時(shí)相當(dāng)廉潔，并且沒(méi)有從事“兼差”或是任何投資，福特是近20年來(lái)美國(guó)總統(tǒng)中上任時(shí)資產(chǎn)最少的一位，只有25萬(wàn)美元。若不是靠著撰寫(xiě)回憶錄預(yù)收版稅100萬(wàn)美元，福特總統(tǒng)卸任時(shí)也難登上百萬(wàn)富豪之列。不過(guò)卸任之后，福特卻是卯足了勁開(kāi)始兼差，89歲高齡的福特?zé)o法享清福，目前擔(dān)任華爾街多家國(guó)際知名公司的顧問(wèn)或是董事，他是旅行家集團(tuán)、花旗銀行、運(yùn)通銀行以及大通銀行等公司的顧問(wèn)或董事，這些企業(yè)付給福特的年薪加總約為55萬(wàn)美元。
富蘭克林證券的投資顧問(wèn)指出，評(píng)析5位美國(guó)總統(tǒng)的理財(cái)策略，可以得出3種啟示給予投資人參考:
1.應(yīng)以穩(wěn)健型基金作為主要投資工具，交由專(zhuān)家理財(cái)
布什與里根多是以股票型基金理財(cái)，因此資產(chǎn)成長(zhǎng)驚人。隨著全球經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)，許多公司獲利快速上揚(yáng)，也將反映在股價(jià)上，使得股票成為最高獲利的投資工具，通過(guò)基金分散投資，可以降低風(fēng)險(xiǎn)，一般全球型股票基金達(dá)到年獲利15%，便是一般人最方便的投資工具。
2.高風(fēng)險(xiǎn)投資工具如衍生商品等需做完整的事前研究
篇11
一些公募基金近期也在內(nèi)部會(huì)議上對(duì)地產(chǎn)股下達(dá)“禁入令”。某大型基金投資總監(jiān)向記者表示，地產(chǎn)股前期漲幅過(guò)大。雖然此前加息、提高準(zhǔn)備金率等政策調(diào)控措施并非專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)，但已對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)性形成明顯抑制作用。十七大之后，必須防備或會(huì)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施，降低地產(chǎn)股倉(cāng)位勢(shì)在必行。
基金減持
“其實(shí)，一系列的宏觀調(diào)控政策對(duì)地產(chǎn)股并未形成太大的影響。短暫的沉寂之后，地產(chǎn)板塊在8月份出現(xiàn)集體暴漲。地產(chǎn)指數(shù)8月份漲幅為17.09%，遠(yuǎn)勝大盤(pán)表現(xiàn)。中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司、萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司、金地(集團(tuán))股份有限公司等被基金、QFII等機(jī)構(gòu)重倉(cāng)持有。”李少明分析。
9月21日，央行授權(quán)外匯交易中心公布，人民幣匯率升值43個(gè)基點(diǎn)。一時(shí)間，人民幣升值效應(yīng)被再次放大，市場(chǎng)紛紛傳言各大基金公司將加大地產(chǎn)股的持倉(cāng)數(shù)。然而，10月份的第一個(gè)交易日開(kāi)始，地產(chǎn)股卻盤(pán)中急跌，萬(wàn)科等地產(chǎn)股跌幅居前。
“這本身就不是公司基本面可以解釋的。”一位曾在9月中旬向記者提示過(guò)地產(chǎn)股風(fēng)險(xiǎn)的上海某券商機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，“我們當(dāng)時(shí)就認(rèn)為萬(wàn)科股價(jià)已經(jīng)透支，從公司自營(yíng)盤(pán)中剔除了萬(wàn)科，隨后又基本剔除了所有的地產(chǎn)類(lèi)公司。”
廣發(fā)基金投資總監(jiān)朱平表示，公司內(nèi)部已形成一致意見(jiàn)，認(rèn)為部分地產(chǎn)股短期內(nèi)可能會(huì)發(fā)生幅度比較大的回調(diào)。“萬(wàn)科不是個(gè)案，我們覺(jué)得有一些地產(chǎn)股長(zhǎng)期是向好的，但短期內(nèi)很可能會(huì)受到政策預(yù)期的干擾。”朱平說(shuō)，短期內(nèi)必須對(duì)房地產(chǎn)股持謹(jǐn)慎態(tài)度。
“清倉(cāng)倒是沒(méi)有，但地產(chǎn)股最近確實(shí)比較危險(xiǎn)。”一家擁有百億規(guī)模自營(yíng)盤(pán)的大型券商自營(yíng)部門(mén)人士間接證實(shí)說(shuō)，他們對(duì)地產(chǎn)股的調(diào)倉(cāng)目前也已結(jié)束。
“機(jī)構(gòu)紛紛出走，散戶(hù)再多也不可能把股價(jià)拉抬起來(lái)。”李姓私募經(jīng)理談及將萬(wàn)科“打入冷宮”的緣由時(shí)說(shuō)，當(dāng)初參與增發(fā)時(shí)并沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)機(jī)構(gòu)開(kāi)始減倉(cāng)萬(wàn)科，但隨后股價(jià)一蹶不振的事實(shí)說(shuō)明，地產(chǎn)股的疊加風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常嚴(yán)重。李先生說(shuō)，他目前對(duì)地產(chǎn)股已經(jīng)沒(méi)有興趣。
國(guó)泰君安證券研究所所長(zhǎng)李迅雷分析認(rèn)為，地產(chǎn)股價(jià)格走勢(shì)和地價(jià)、房屋造價(jià)、終端銷(xiāo)售價(jià)密不可分，而政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控一直在持續(xù)，但“屢調(diào)屢失控”，因此不能單方面看空做空地產(chǎn)股，要區(qū)別對(duì)待。
減持導(dǎo)火索
業(yè)內(nèi)人士分析，基金減持地產(chǎn)股一個(gè)最主要的原因是和證監(jiān)會(huì)的新規(guī)定賽跑。據(jù)悉，證監(jiān)會(huì)近期即將頒布《基金管理公司投資管理人員管理指導(dǎo)意見(jiàn)》。該意見(jiàn)將借此項(xiàng)新規(guī)遏制目前基金過(guò)高的持股周轉(zhuǎn)率。
“消息面的變化是導(dǎo)致近期地產(chǎn)股下跌的‘導(dǎo)火索’。”海通證券吳一萍則認(rèn)為，對(duì)“地根”的收緊以及某些突發(fā)事件之后對(duì)地產(chǎn)股的負(fù)面猜測(cè)給短期內(nèi)的地產(chǎn)板塊帶來(lái)了一定壓制，然而這種壓制可能會(huì)在一段時(shí)間后消失。
“前期漲幅過(guò)高，也是房地產(chǎn)股近段時(shí)間持續(xù)調(diào)整的主要原因。”廣發(fā)證券分析師徐子慶接受記者采訪時(shí)說(shuō)，統(tǒng)計(jì)顯示，近6個(gè)月內(nèi)地產(chǎn)板塊平均漲幅已達(dá)71.2%，高于上證綜指成份股53.7%的平均漲幅。特別是7月份，多只房地產(chǎn)股票在一個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)股價(jià)翻番。
他還強(qiáng)調(diào)， 提高第二套房貸款首付和利息、擴(kuò)大物業(yè)稅試點(diǎn)、房地產(chǎn)商拿地要一次付清全款，近段時(shí)間，管理層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策頻出，是拖累地產(chǎn)股的另一個(gè)主要因素。
“從一系列調(diào)控政策信號(hào)可以看出，政府對(duì)目前房?jī)r(jià)的過(guò)高漲幅已經(jīng)難以容忍，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)。”一位不愿具名的分析師認(rèn)為，多年調(diào)控?zé)o效，令購(gòu)房者、地產(chǎn)商對(duì)政策很“麻木”，但實(shí)際上，房?jī)r(jià)是否能降仍主要看政府的態(tài)度。
“房?jī)r(jià)與地產(chǎn)股的價(jià)格是聯(lián)動(dòng)的，如果房?jī)r(jià)上漲放緩，或者出現(xiàn)下跌，必將連累地產(chǎn)股。”上述分析師表示。
四季度分歧
對(duì)于地產(chǎn)板塊以后的走勢(shì)，在記者采訪的多位專(zhuān)家也是見(jiàn)仁見(jiàn)智，觀點(diǎn)各不相同。
“從市場(chǎng)走勢(shì)分析，并沒(méi)有明顯跡象表明大資金正在大面積清倉(cāng)地產(chǎn)股票，有部分減持則有可能的。”平安證券投資策略部副經(jīng)理羅曉鳴分析，有個(gè)股明顯下跌，可能是清倉(cāng)的表現(xiàn)。短期內(nèi)清倉(cāng)難以做到，因?yàn)榛鹗种谐钟械牡禺a(chǎn)股數(shù)額巨大，一旦清倉(cāng)，大盤(pán)也會(huì)受到拖累連續(xù)下跌。
但是他認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊作為主流熱點(diǎn)的領(lǐng)漲板塊的階段已經(jīng)結(jié)束，目前市場(chǎng)正在進(jìn)入補(bǔ)漲行情，資金正在向交通、電力等板塊轉(zhuǎn)移。他們的成交量正在放大，表現(xiàn)越來(lái)越活躍。
而某私募基金經(jīng)理魯先生卻認(rèn)為，從基金的動(dòng)作可以看出基金在第四季度對(duì)地產(chǎn)板塊不看好。
篇12
事實(shí)上，近期開(kāi)始披露的上市公司三季度報(bào)告也曝光了基金投資策略的新動(dòng)向。中天城投三季度報(bào)告顯示，僅9月12日就有近20家基金公司前往公司實(shí)地調(diào)研，其中包括了華夏基金、南方基金、大成基金等公司。
基金公司突然密集調(diào)研中天城投大致反映了基金在房地產(chǎn)板塊投資策略上的一個(gè)看法。深圳一位股票型基金經(jīng)理表示，“資產(chǎn)價(jià)格膨脹是一個(gè)大概率事件，房地產(chǎn)依然是非常有價(jià)值的投資標(biāo)的，尤其是二線城市地產(chǎn)股。”作為貴陽(yáng)市的地產(chǎn)股龍頭，中天城投不但符合二線城市的概念，而且還是一只績(jī)優(yōu)股。中天城投三季報(bào)顯示，公司前三個(gè)季度比去年同期增長(zhǎng)超過(guò)300％，基本每股收益同期增長(zhǎng)超過(guò)130％。基金經(jīng)理對(duì)優(yōu)質(zhì)個(gè)股的關(guān)注度可見(jiàn)一斑。
福星科技、北京旅游、新大陸等公司也受到基金公司調(diào)研人員的青睞。福星科技在三季度也頻頻接待基金公司調(diào)研，華夏、博時(shí)、上投摩根等基金公司均來(lái)造訪。北京旅游則接待了景順長(zhǎng)城、光大保德信、諾安基金等。中郵基金、銀華基金、招商基金的調(diào)研人員三季度則前往新大陸。
針對(duì)下階段投資策略和市場(chǎng)特征的變化，國(guó)內(nèi)一些大的基金公可也在準(zhǔn)備更大規(guī)模的上市公司調(diào)研，以求在這一輪個(gè)股投資上把握先機(jī)。鵬華中國(guó)50基金經(jīng)理黃鑫透露，近期鵬華基金將開(kāi)展一次密集的調(diào)研，涉及上百家上市公司。在基金經(jīng)理看來(lái)，密集調(diào)研很大程度上是因?yàn)橄乱浑A段的投資將取決于對(duì)微觀層面的把握。
值得一提的是，王牌基金經(jīng)理王亞偉就是提前布局績(jī)優(yōu)股的典型人物。昆明制藥公布的三季度報(bào)告顯示，華夏大盤(pán)精選和華夏策田各精選都新進(jìn)入前十大流通股東行列，合計(jì)持有昆明制藥達(dá)到1100萬(wàn)股。王亞偉親手管理的兩只基金扎堆昆明制藥顯然沖著業(yè)績(jī)而來(lái)。正如一些基金公司所言“在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇背景下，盡管企業(yè)盈利的恢復(fù)是必然趨勢(shì)，但企業(yè)盈利恢復(fù)的基礎(chǔ)還比較薄弱，上市公司個(gè)體之間的盈利差異較大”。但昆明制藥卻是盈利分化中的優(yōu)勝者，三季報(bào)顯示，昆明制藥前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)達(dá)到4607.42萬(wàn)元，同比增加404％；每股收益為0.13元；每股凈資產(chǎn)2.06元。昆明制藥節(jié)后連續(xù)走強(qiáng)，并在10月16日收于漲停。
個(gè)股機(jī)會(huì)逐步被認(rèn)可
“我們對(duì)貨幣政策等宏觀經(jīng)濟(jì)因素的關(guān)注度較前期降低了，現(xiàn)在必須緊密關(guān)注產(chǎn)業(yè)的景氣度以及相關(guān)上市公司的盈利情況。”一位基金經(jīng)理如此向記者表示。在上半年缺乏企業(yè)基本面支撐的情況下，投資顯然必須關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，緊緊地跟隨產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)蘇；而在三季度之后，由于各個(gè)產(chǎn)業(yè)大多完成復(fù)蘇的過(guò)程，產(chǎn)業(yè)鏈與產(chǎn)業(yè)鏈之間的景氣度分化也開(kāi)始加劇，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的各個(gè)企業(yè)之間也出現(xiàn)了盈利的分化。鋼鐵行業(yè)就是這種情況。“相對(duì)上半年的行業(yè)配置。目前我的投資組合中，個(gè)股對(duì)投資組合的貢獻(xiàn)顯然是最大的。”這位基金經(jīng)理進(jìn)一步表示，下階段的關(guān)注重點(diǎn)將放在中游和下游板塊。
事實(shí)上，隨著前期大盤(pán)的持續(xù)震蕩調(diào)整，市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到較大程度的釋放，在這一背景下，個(gè)股機(jī)會(huì)逐步被基金公司所認(rèn)可。大成基金指出，雖然近期市場(chǎng)繼續(xù)震蕩的概率依然較大，但市場(chǎng)系繞性風(fēng)險(xiǎn)較于前期大大降低，市場(chǎng)大幅下跌的空間非常有限。
長(zhǎng)城基金副總經(jīng)理韓浩也認(rèn)為，在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)降低之時(shí)要密切把握個(gè)股的投資機(jī)會(huì)。“相比于上半年，目前整體經(jīng)濟(jì)和宏觀形勢(shì)都在往好的方向轉(zhuǎn)化，在市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)降低的背景下，投資的重心在于把個(gè)股和微觀層面的策略上。”
華安中小盤(pán)基金經(jīng)理沈雪峰表示，未來(lái)市場(chǎng)將由單邊行情向震蕩行情演變。在行業(yè)配置方面，更為關(guān)注微觀層面企業(yè)盈利的大幅改善。具有明確增長(zhǎng)預(yù)期的行業(yè)將是未來(lái)配置的重點(diǎn)。從行業(yè)來(lái)看，主要關(guān)注醫(yī)藥、建材、食品飲料、汽車(chē)、煤炭等行業(yè)，并選擇價(jià)值型行業(yè)進(jìn)行投資。
企業(yè)業(yè)績(jī)有望成為未來(lái)上漲的主要推動(dòng)力。一些基金經(jīng)理向記者表示，目前市場(chǎng)估值較為合理，隨著季報(bào)年報(bào)披露，市場(chǎng)對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)逐漸確認(rèn)，估值倍數(shù)也有望提升，成為股市中期上漲的動(dòng)力。選擇業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)可能超預(yù)期的行業(yè)，如汽車(chē)、家電、銀行、商業(yè)等；并關(guān)注煤炭、地產(chǎn)等資源類(lèi)股票。
信達(dá)澳銀投資總監(jiān)王戰(zhàn)強(qiáng)則認(rèn)為，大盤(pán)股的上漲動(dòng)力逐漸減弱，目前要把握一些機(jī)構(gòu)性機(jī)會(huì)。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入相對(duì)平臺(tái)期，大盤(pán)股的上漲動(dòng)力逐漸減弱，而無(wú)論在數(shù)量和主題上都非常豐富的中小盤(pán)股則有助于捕捉一些結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)：此外，在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，許多中小市值股票都處于盤(pán)整格局，不少個(gè)股的估值已經(jīng)降到30倍以下，因而在這個(gè)領(lǐng)域還有許多機(jī)會(huì)值得挖掘。
專(zhuān)戶(hù)超額收益來(lái)自個(gè)股精選
除了上述公募基金外，四季度開(kāi)始投入正式運(yùn)作的基金專(zhuān)戶(hù)“一對(duì)多”更是將選股置于首位。
“金牛一號(hào)”博時(shí)基金積極配置資產(chǎn)管理計(jì)劃投資經(jīng)理董良泓表示： “我們?cè)趯?duì)以往業(yè)績(jī)分析后發(fā)現(xiàn)，大部分超額收益還是來(lái)自于選股。接下來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，證券市場(chǎng)將會(huì)有結(jié)構(gòu)性的變化。”他認(rèn)為，預(yù)計(jì)四季度將會(huì)出現(xiàn)比較平緩的態(tài)勢(shì)，因此，市場(chǎng)波動(dòng)會(huì)逐步收窄，投資上將關(guān)注內(nèi)需和低碳方向。例如部分的金融類(lèi)股、家電類(lèi)股，以及電力設(shè)備等行業(yè)，上述方向可能會(huì)為投資組合帶來(lái)超額收益。
篇13
并購(gòu)基金與房地產(chǎn)投資基金開(kāi)始活躍
2011年，已有越來(lái)越多的VC/PE機(jī)構(gòu)開(kāi)始設(shè)立特殊策略基金，以實(shí)現(xiàn)基金投資策略的差異化。清科研究中心在調(diào)研中問(wèn)及投資機(jī)構(gòu)是否計(jì)劃在2012年設(shè)立特殊策略基金以及計(jì)劃設(shè)立何種基金時(shí)，18.3%的機(jī)構(gòu)計(jì)劃成立并購(gòu)基金，5.0%的機(jī)構(gòu)計(jì)劃募集私募房地產(chǎn)投資基金，3.3%的機(jī)構(gòu)表示計(jì)劃募集夾層基金。
