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一、房地產公司財務管理的特點
1.資金籌集數額大、資金周轉周期長
由于房地產公司開發對象的特殊性，使得房地產開發時需要投入龐大的資金。在龐大的土地價格與房屋工程造價下，房地產公司一次將投入高額的資金，對于此情況，要求房地產公司應采用各類有效的途徑和渠道開展資金的籌集工作。同時，由于房地產公司的開發經營過程存在長期性、資金周轉困難等現象，所以要想短時間內收回資金還具有很大難度，致使資金周轉不靈。
2.投資決策困難，存在較大開發風險
由于房地產開發公司具有較長的開發周期，不可避免的會發生諸多的不可確定因素，而這些因素很有可能會影響到開發企業投資項目的成敗及效益，所以，明確指出房地產公司進行投資決策過程中必須對項目的可行性加以論證，而這樣一來使得投資決策難度提高。由于房地產公司不具備高的調整能力，變動性差，只要項目開始施工，就無法再把資金抽回，這無疑給公司的投資帶來了巨大的風險隱患。
3.存在多樣化的財務形式，財務管理存在較大難度
眾所周知，房地產開發會經過征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等各環節，開發活動涉及方方面面，所以，呈現出了多樣化的財務形式。此外，房地產公司活動參與者一般包括了房地產公司及其投資者、債權人、債務人、被投資單位以及內部各單位和各上級管理部門，給財務管理帶來了較大的難度。
二、房地產公司內部財務管理中存在的問題
1.不重視全面成本及費用管理
這里所說的成本及費用管理指的是針對房地產公司日常開發經營時所有費用與開發產品成本的產生而實施的涵蓋預算、計劃、控制、分析、評價等在內的各種有效的管理活動，其主要職責是將房地產公司內部潛力充分挖掘，貫徹節約目標，合理控制開發產品成本和其他費用的支出，保障企業在競爭激烈的市場中具有較高的競爭實力。房地產公司內部成本與費用管理在公司內部管理中屬于核心內容，全面成本管理明確指出房地產公司要求做到全員、全過程、全方位的成本管理，貫穿于房地產公司開發、生產、經營全程。
2.缺乏完善的財務管理制度
國有企業與民營企業在制度建設過程中有著一定的差異性，這就使得房地產公司起步運行時，大部分的工作都難以有相匹配的制度依據，特別是財務管理工作上，房地產公司中常出現資金不集中、多頭開戶、財權分割等各類對公司發展極為不利的情況，大部分款項支付過程中均不具備相關的經濟合同備案，財務部門無法全面獲悉款項的來源、發生細節，也沒有針對資金設置專門的歸口部門，這樣就使得房地產公司領導層難以及時的了解項目資金的實際運轉情況。
3.各部門間的協調性差
在房地產公司內部財務管理工作中，財務部門與經濟部門和工程部門接觸中還存在一些矛盾問題，比如，在實施的制度中指出各部門每個月三十號前要將用款申請遞交到財務部門中，然后，財務部門再對月份用款計劃進行科學的匯總與合理的編制，報經理辦公會批準后，由財務部門進行所需資金的籌集，同時根據已經確立的用款計劃辦事。然而實際情況是，經濟部門和工程部門常由于諸多因素而無法根據此規定辦事。在房地產公司財務管理部門中最難解決的問題就是資金的計劃性執行力度不強，引起該問題發生的根本原因是各部門沒有認識到財務管理的重要性，認為控制屬于財務部門管轄范疇，不按照相關制度辦事。在和經濟部門合作時，財務部門的任務是為經濟合同支付費用。根據上述例子，經濟部門作業過程中，經常不根據相關規定提交申請，雖有相關的制度但未得到有效執行，而財務部門與經濟部門是同等級的，沒有權力管理經濟部門，對于經濟部門的拖后行為，只有領導層方可予以處理。
三、強化房地產公司財務管理的具體對策
1.推行全面成本及費用管理
成本及費用管理涉及房地產商品壽命周期各環節階段，房地產公司內部成本管理工作具體涵蓋了成本及費用的預測、計劃、控制、核算、檢查、分析這些內容，要想保證成本及費用管理具有高水平，房地產公司就應有效管理所有成本費用，并且還應全面調動員工參與成本及費用管理工作的熱情，促進公司經濟效益最大化，嚴格根據國家明確規定的房地產公司成本及費用開支范圍與標準，保障房地產公司各環節經濟水平，落實全面成本及費用管理。
2.創新財務管理制度
實際工作中常有一些問題無法根據以往的工作經驗有效解決，所以需要通過制度創新來及時處理。比如，在貨幣資金控制的安全問題中，因無法獲悉準確的審批權限而導致財務管理難以有序運行，要想通過以往的標準規范來解決此問題難度較大。所以，房地產公司應貫徹落實三級審核制度，以此提高財務部門的管理水平，摒棄傳統中看見有領導簽字就立即付款的行為。比如，某個項目運行時，發生了嚴重超過預算的現象并有領導的簽字，財務部門應根據這個情況，結合三級審核制度提出相應的異議，認為高出財務預算，最終款項被放置到下一階段中支付，從而推動財務預算的有效運行。
3.處理好各部門間的關系
在對房地產公司財務部門和其他部門間的矛盾沖突進行處理時，必須先充分了解財務預算的具體內涵，財務預算工作的完成其實就是全員運行的過程，而并非財務部門自身能夠完成的，所以，要求財務部門在協調和各部門間的關系時，各部門也要與財務部門良好的配合以實現預期的財務預算目標。領導層也必須對財務預算管理工作予以足夠的重視與支持，設置專門的預算管理組織、預算執行部門與審計部門，推進財務預算正常運行。此外，房地產公司財務部門實施財務預算體系時應將自身具有的財務核心作用全面發揮，充分了解財務預算的階段性目標，如果存在預算目標范圍以外或者預算目標嚴重不足的情況，第一時間匯報給領導層，財務部門在財務管理工作中具有主導與核心作用，應該承擔起對各部門間關系的有效處理。
4.加強財務定期檢查與考核
房地產公司不僅要做好投資回收銜接、增強資金運用水平，同時還必須做好投資項目的風險分析和方法性研究工作。科學合理的財務預測能夠降低財務風險，將各類風險抵制在萌芽之中。對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等實施財務指標分析，加強財務監督，節約成本費用，提高經濟效益。
四、結論
綜上所述可知，財務管理在房地產公司中屬于重要部分，對房地產經營與管理起到了重要的保障作用。房地產公司要想持續健康發展，一套完善的財務管理體系不可少，該體系能夠保證房地產公司有效籌資、投資及用資等，所以，房地產公司應積極構建一套行之有效的財務管理體系。
參考文獻：
[1]吳彩珍.淺談我國民營房地產企業財務管理中的問題及治理對策[J].經濟師，2009（8）
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一、房地產公司財務管理的特點
在當前環境下，房地產公司的財務管理特點主要體現在兩個方面，一方面是房地產公司所面臨的財務風險更大了，另一方面是房地產公司的財務管理難度增加了。
1.房地產公司所面臨的財務風險加劇。近些年來，我國的國內經濟在不斷地發展著，這也使得我國的城市化水平有了顯著的增加。因此，房地產行業獲得了十分顯著的發展優勢，這促使房地產企業的資金投入增大，籌備物資的資金增多，造成財務管理的周期延長。在這樣相對較長的開發經營周期當中，會使房地產的經營管理面對著諸多的不穩定和不確定因素，這也使得房地產企業的經濟效益和投資項目都面臨著多重的結果，也使得房地產的開發所面臨的風險加劇。
2.房地產公司財務管理的難度加大。在當前環境下，關于房地產的開發主要涉及到了來自很多方面的問題，所以這就導致了房地產公司財務關系也面臨著一些復雜性和多樣性的選擇。通常債權人、債務人、投資人、公司內部職員、被投資的單位和開發公司之間的關系都屬于房地產公司財務關系范疇之內。除此之外，房地產公司內部的各個單位之間或者和上級單位以及各個管理部門之間的關系也屬于房地產公司財務關系，具體來說表現在很多的方面，比如被拆遷單位或者居民住宅，勘察設計等，這些都和房地產企業的大量的、頻繁的資金交往存在直接的關系。由此看來，在當前這種環境之下，房地產企業的財務管理難度是有所增加的。
二、房地產公司財務管理的基本現狀分析
1.房地產企業管理制度存在漏洞，不夠合理。房地產公司是資金密集型的一類公司，對資金的流動性要求比較高。但是在實際房地產公司中，基本的管理制度不夠規范，在財務管理環節尚未形成有約束力的標準。這方面的原因主要如下：部分房地產公司規模較小，由于自身的實力較弱，在公司制度建設方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產公司制定的管理制度缺乏實際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時財務管理部門受公司高層領導影響較大，缺乏一定的獨立性；公司的長期戰略規劃不清晰，在財務處理方面有時過于看重短期利益而忽視對長期公司戰略發展的考量。
2.成本管理和財務預算的意識淡薄。一般來說，房地產公司在開發項目之前要對項目的營利性做一定的評估調查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細致研究分析，這是做好預算資金安排的前提。但是現實中一些房地產公司，限于自己的資金實力較弱，在項目開發前期做得財務預算工作不到位，沒有深人詳細的可行性調查研究報告，缺乏一線的具體資料，導致預算資金與實際項目投資出現較大偏差，影響了公司的現金流。
3.房地產公司融資困難。房地產企業為資金密集型的、高風險性的行業，資金周轉周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資扶持企業發展。但是在實際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因為隨著國家宏觀調控房地產的政策的出臺，銀行融資監管進一步趨緊，尤其是對于中小企業而言，國家政策根本無法滿足于企業融資需求。
4.財務管理人員的素質不高。一些中小型的房地產公司財務管理人員的專業水平不夠高，在涉及復雜的財務處理方面略顯經驗不足。還有就是諸多的管理經營者如出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現管理的漏洞。財務管理水平不高，已經是影響房地產公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據公司的現金流情況、償債能力、公司發展前景等考察公司的基本情況，而財務管理水平的高低直接影響相關財務指標的優劣。
三、房地產公司財務管理工作的優化措施
1.健全財務管理體系。房地產企業要建立完善的財務管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業自身實際出發，將企業的成本管理、預算管理、財務分析、資產管理等各個方面融入到財務制度中，確保財務數據的統一性；二是要設立相應的財務管理機構，規范財務管理制度：如建立相應的報銷制度、采購制度、現金制度、稽核制度，充分實現財務管理的制度化和規范化；三是建立健全的考核制度，根據企業各崗位的需要，明確工作人員的責任和義務，強化監督機制，強化財務人員的責任心，規范財務行為和工作程序,提高會計質量。
2.提高決策者的財務管理意識。房地產公司的高層領導者要轉變經營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業的核心理念，切實把眼光從利潤轉向可持續發展上面來。企業領導要加強自身的管理技能學習，通過參加管理培訓班來提高經營理念和管理水平，也可以通過和同行業人士的交流來學習和提高管理水平。
3.擴大房地產公司則務管理的資金籌集。如果想要在當前環境下促進房地產企業的更好發展，必須要結合當下房地產行業發展的現狀對整個房地產行業做出分析，經過分析之后，我們可以得出，房地產企業必須要具備有足夠的資金來作為維持房地產企業正常運轉的基本保證。因此，對資金的籌備工作是應該擺在第一位需要解決的問題。具體來說，需要從四個方面進行：第一，依托銀行貸款并將其作為資金籌備的主要方式，在此基礎上拓展其他形式的金融業務，比如商業匯票和保函等；第二，要制定出一種合理有效的打入資本市場的途徑，比如發行股票或者債券進行融資；第三，房地產公司需要對外籌集資金，以此方式來加大本企業的市場占有份額，擴大企業在市場上的競爭實力；第四，對融資左式進行創新，可采取多種方法進行。
4.提高財務人員的綜合素質。房地產公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業性比較強的業務工作，因此在房地產企業進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業道德和專業勝任能力，要求員工不僅要具備優秀的專業勝任能力，而且還要有良好的職業道德修養。
5.加強風險控制。房地產公司財務管理中的風險控制主要從以下方面入手：一是要了解當下的法律環境，尤其是在現有的市場環境下，企業必須要以法律為依托，規范各項業務活動和經濟活動，科學進行利潤分配，強化企業理財職能；二是要了解企業所在的經濟環境，要以我國國民經濟為導向，深入公司體制改革，適應我國的市場經濟體制，一切從實際出發，及時調整公司的經營方式，以此來提高自己的市場應變能力。
參考文獻：
[1]田林永.房地產企業財務現狀及管理建議[J].上海房地,2011(5).
[2]田林永.當前房地產企業財務現狀及管理建議[J].中國住宅設施,2011(7).
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（二）部分房地產公司的財務管理體系十分復雜，管理起來比較繁瑣
房地產的開發建設，涉及項目繁多，各級管理單位在財務管理體系中對接標準不一致，導致最終的管理模式效率不高，而且管理起來也比較繁瑣。在房地產開發前期，由于所需要繳納的稅費繁多，給公司的財務管理帶來很重的任務。明目繁多的費用如：基礎設施費、土地拆遷費、前期準備費、物業費、安裝費用等。這些費用的管理均需要財務管理部門投入很大的精力，財務部門內部牽涉到很多崗位的參與，財務會計、管理會計等部門分工沒有明確清晰的界限，在發生一些問題時找不到具體責任承擔者。
（三）成本管理和財務預算的意識有待加強
一般來說，房地產公司在開發項目之前要對項目的營利性做一定的評估調查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細致研究分析，這是做好預算資金安排的前提。但是現實中一些房地產公司，限于自己的資金實力較弱，在項目開發前期做得財務預算工作不到位，沒有深入詳細的可行性調查研究報告，缺乏一線的具體資料，導致預算資金與實際項目投資出現較大偏差，影響了公司的現金流。
（四）財務管理人員的素質不高，使財務管理水平較低
現階段，一些中小型的房地產公司財務管理人員的專業水平不夠高，在涉及復雜的財務處理方面略顯經驗不足。還有就是諸多的管理經營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現管理的漏洞。財務管理水平不高，已經是影響房地產公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據公司的現金流情況、償債能力、公司發展前景等考察公司的基本情況，而財務管理水平的高低直接影響相關財務指標的優劣。
二、房地產公司財務管理工作的對策
（一）創造良好的發展環境
任何企業要想取得良好的發展業績，離不開一個健康、良好的行業環境。房地產公司的發展同樣不例外，需要有支持公司發展的內部環境和外部環境。內部環境的建設要體現出公司的宏觀發展理念，公司高層要有高瞻遠矚的戰略眼光，制定公司中長期的發展戰略，并將公司的發展目標具體落實到每一個會計期限內，從公司的企業文化、人力資源管理、后勤保障、市場營銷等多個部門同時入手，健全部門之間的信息交流溝通機制，減少公司內部行政阻礙，優化公司的內部環境。對于外部環境，要嚴格遵守行業發展規律，規避可能的重大風險，公司的發展切不可冒險激進，要立足長遠，實現穩定增長。遵守國家的相關法律法規，落實企業的社會責任，打造精品優質工程，樹立企業的品牌形象，為公司的發展創造良好的外部環境。
（二）提高決策者的財務管理意識
房地產公司的高層領導者要轉變經營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業的核心理念，切實把眼光從利潤轉向可持續發展上面來。企業領導要加強自身的管理技能學習，通過參加管理培訓班來提高經營理念和管理水平，也可以通過和同行業人士的交流來學習和提高管理水平。
（三）提高財務人員的綜合素質
房地產公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業性比較強的業務工作，因此在房地產企業進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業道德和專業勝任能力，要求員工不僅要具備優秀的專業勝任能力，而且還要有良好的職業道德修養。
（四）加大評審力度
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在生活中，有好多公司就是因為公司的財務管理出現了問題，有的導致公司財務困難，限制了企業的投資發展，有的甚至觸犯了國家的法律法規，直接導致了企業的滅亡。隨著房地產公司的進一步發展和國內公司對財務管理重要性認識的加深，越來越重視房地產公司財務管理的研究。房地產公司為了獲得進一步的發展，就必須加強對財務的管理，提高財務管理水平。
1 房地產財務管理的作用
①提高資金使用率。加強房地產的財務管理可以避免資金的盲目投放，有效提高資金的使用效率，縮短資金使用周期，給企業帶來較大的收益。同時，還能優化融資環境，為企業的進一步發展提供充足的資金保障。
②通過預算控制和預算調整可以有效控制項目成本。對項目成本的控制是決定企業成敗的關鍵因素，企業財務管理可以通過預算控制和預算調整，設置項目開發的成本上限和總成本的控制范圍對項目成本進行控制。
2 財務管理問題
①管理制度不完善。目前房地產企業缺乏完善科學的財務管理，雖然一些企業建立相應的管理制度，但是在實際應用中，仍舊是流于表現形式，缺乏具體的措施，由于財務管理制度不規范，進而影響到工作人員的主動性與積極性，加上缺乏清晰的總體經營戰略，既影響員工的發展，又影響企業的長期發展。另外，房地產企業財務管理制度缺乏可操作性，企業財務工作過于盲目，導致財務分析無法得到應有的有效應用，加上理論與實踐的相互脫節，從而使得項目在實施之前缺乏可行性分析。
②財務管理意識淡薄。在國內的房地產企業發展中，往往把公司管理工作的重點放在經濟效益方面，缺乏對財務管理的足夠重視，尤其是在公司的長遠發展過程中，忽視了財務管理所具備的支撐作用。很多公司往往把財務管理的作用看成是記賬、薪資發放等，對財務管理的支撐作用缺乏足夠的重視。這種相對淡薄的財務管理意識不僅會影響公司的管理效果，還會在很大程度上制約公司的長遠發展，增加公司經營的風險和面臨的挑戰。
③企業融資難。房地產企業人為資金密集型的、高風險性的行業，資金周轉周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資，扶持企業發展。但是在實際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。但在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因為隨著國家宏觀調控房地產的政策的出臺，銀行融資監管進一步趨緊，尤其是對于中小企業而言，國家政策根本無法滿足于企業融資需求。
④風險意識不足。房地產企業缺乏財務管理風險意識，目前諸多的房地產企業各個部門統一由企業主自己所決定，加上缺乏較高的素質水平、學歷水平、復雜關系，導致企業財務管理分工不明確，專業性不強，面對較多的投資機會，缺乏科學判斷，盲目擴大生產規模，從而造成財務管理風險的增加，致使公司面臨較大的風險控制；又比如企業財務人員業務不熟，對財務制度掌握不到位，一些財務人員只是為了迎合領導，缺乏應有的工作熱情和積極性，從而造成腐敗行為的發生，這樣，必然會為企業發展帶來不利影響。
3 財務管理解決對策
①強化財務管理意識。房地產企業必須強化財務管理意識，將整個財務管理作為企業生產經營和管理的重要組成部分，確保所有財務人員的高度配合，比如企業管理人員要從自身做起，增強財務管理理念，從高層抓起，嚴格遵守財務紀律和財務制度，要求財務人員要將財務工作重點放在財務預測、財務分析、成本控制等方面，照章辦事，還必須要求財務人員全面參加公司的預決算、合同的會審和監督合同履行情況。
②健全財務管理體系。房地產企業要建立完善的財務管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業自身實際出發，將企業的成本管理、預算管理、財務分析、資產管理等各個方面融入到財務制度中，確保財務數據的統一性；二是要設立相應的財務管理機構，規范財務管理制度，如建立相應的報銷制度、采購制度、現金制度、稽核制度，充分實現財務管理的制度化和規范化；三是建立健全的考核制度，根據企業各崗位的需要，明確工作人員的責任和義務，強化監督機制，強化財務人員的責任心，規范財務行為和工作程序，提高會計質量。
③建立財務監督體制。加強內部審計，充分重視企業財務的內部審計的重要性，以具有專業水平的審計人員，并在此基礎上保證審計部門的獨立性、權威性，對所投資項目的成本、收入、回收期、收益嚴格分析，避免隨意性過大，全面控制投資成本，以增加企業收益。同時，房地產企業還要加強財務管理部門執行全面預算管理的能力的培養，財務部門要按照財務預算目標加強管理，定期檢查，嚴格考核，落實責任，兌現獎懲措施，形成以財務制度為主對經濟行為的定性約束。
④優化融資方式。在現有的社會經濟環境下，房地產應該改善企業原有的融資模式，優化企業融資結構，具體方法如下：其一，借助房地產信托。在國家宏觀調控政策下，房地產公司可以充分借助房地產信托這一渠道，為公司募集資金。其二，加強對資金的統一管理。公司的財務管理部門要加強對資金的統一管理，避免存在公司總部與分公司資金余缺不勻的現象。充分利用閑置資金，提高資金的使用效率。
⑤重視資金的信用管理。信用標榜著一家企業，是企業的一張臉。信用良好的企業能夠為融資帶來便利，可以獲得條件優厚的長期低息貸款。這對于企業來說，非常重要，這樣企業就會有更多的資金去經營更多的房地產項目。
⑥合理、合法運用稅收籌劃手段。房地產企業在土地增值稅核算中選擇對企業有力的扣費方式。比如在土地增值稅核算中，房地產開發費用有兩種扣除辦法，作為公司的財務管理部門，要了解這兩種扣除辦法，并要選擇對公司有利的扣除方式。
4 結 語
在房地產業競爭日趨激烈的今天，加強房地產公司的經營管理，尤其是公司的財務管理，具有非常重要的意義。公司財務管理質量的好壞直接關系公司的競爭力和公司的長遠發展。從本公司的實際情況出發，深入問題的本質，強化投資管理，找到解決問題的對策，規避風險，不斷完善房地產公司的管理體制，才能保證房地產公司的健康長遠發展。
參考文獻：
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2.資本結構和資金控制存在問題
資本結構的不合理和資金控制上產生的問題也是目前困擾許多行業和企業，尤其是房地產企業和房地產行業的主要問題。首先，房地產企業尤其是房地產開發商由于需要大量資金進行房地產的建設和開發，因此往往會進行高負債經營。然而高負債經營往往會導致企業資本結構的不合理以及利息費用的支出過高等嚴重的問題，給企業的財務管理帶來困難。其次房地產企業在資金控制上面也存在著問題。主要體現在房地產投資和開發項目的資金投入控制和資金回收控制方面的問題等等。調整資本結構，有效控制資金，促使資金回籠也是目前亟待解決的問題。
3.稅收籌劃和利潤分配的問題
稅收籌劃和利潤分配也是目前企業在財務管理上應當引起重視的方面，但是很多企業并沒有采取有效的措施進行稅收籌劃和利潤分配工作。好的稅收籌劃和有效的利潤分配有利于提高企業凈利潤、改善企業經營者與出資者之間的關系。如前所述，目前房地產企業應當改掉片面追求利潤最大化的“陋習”，而應當加強對股東利益的關注，并且實現更高的“凈利潤”而不是“收入”或者“利潤”。并且，由于房地產企業面臨著土地增值稅、消費稅、增值稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅等多重課稅的壓力，因此，做好稅收籌劃工作也是非常必要的。
4.缺乏事前財務預算控制和事后財務評價
全面預算管理系統下的企業財務管理系統要求企業必須做好事前財務預算和事后財務評價的工作。但是目前許多房地產企業的全面預算系統和標準成本體系并沒有得到有效的實施，這導致房地產企業成本控制上存在缺陷，即高收入的背后往往也是高成本，導致最終的凈利潤數據并不樂觀。因此，在房地產企業中建立一套有效的事前財務預算體系和時候財務評價體系也是非常必要的。
二、正確定位財務管理的核心作用，體現財務管理的價值
1.提高財務管理人員素質，加強財務管理人才隊伍建設
提高財務管理人員素質包括加強財務管理人員的崗前培訓以及財務管理人員的平時繼續教育。房地產企業必須從源頭做起，應當盡量招聘一些高素質的財務管理人才，例如，招聘人員的時候要求必須從事多年的財務管理工作以及擁有多項財務管理方面的證書等等。另外，在平時工作中也應當注意財務管理人員技能的提升，加強對財務管理人員的繼續教育培訓，加強對最新財務管理政策法規的學習，做到與時俱進，并讓員工意識到學無止境，只有加強自身財務管理能力的提升才能不被淘汰。
2.健全內部控制建設，強化外部審計
首先，房地產企業應當加強和健全內部控制建設，根據企業內控準則COSOII或者國際最新規定，完善內部控制五要素（或者八要素），建立全面的內部控制評價體系。并且在房地產公司內部建立和健全企業的內審機構，培養專業的內部審計人才隊伍，從而做到真正有效的而不是形同虛設的企業內部控制。其次，房地產企業還應當聘請知名的會計師事務所來強化企業的外部審計。房地產企業不能為了自身利益而與會計師事務所私下溝通，制造虛假的財務報表或者虛假的審計報告、驗資報告等。所聘請的會計師事務所也應當站在中立的立場上，客觀地對房地產公司的財務進行評價，出具公正的財務審計報告，以保證企業的長期可持續發展。
3.調整資本結構，加強資金控制
在房地產企業和房地產行業中加強資金控制和資本結構的調整工作是非常必要的。首先，如前所述，由于房地產行業往往是高負債經營，因此，應當減少房地產企業對金融機構和大量資金的依賴，從財務管理的角度將房地產企業從以資金和勞務堆積而成的粗放模式轉為技術集中型。另外，促使房地產企業上市也是調整房地產企業資本結構的有效方法。一旦上市，將會減少這些企業對于金融機構借貸資金的依賴，籌資渠道也變得更加多元化。其次，加強資金控制主要包括減少房地產企業胡亂投資的行為以及加強營運資金的管理。由于籌資、投資和經營是企業財務管理必不可少的三個重要內容，因此加強這三方面的資金控制顯得尤為重要。在生產經營過程中防止資金鏈斷裂；在籌資過程中拓寬融資渠道，減少財務費用的支出以及在投資過程中注意資金回籠和投資效益的考核，這樣做可以全方位加強房地產企業的資金控制。
4.強調成本控制和存貨管理
房地產企業的總收入高，但是成本相對也比較高，因此強調房產公司的成本控制和商品房等存貨的管理工作是十分必要的。加強單位成本和總成本的管理工作，降低采購價格，合理制定銷售價格等等都是成本控制的重要環節。此外，在企業中杜絕浪費可以有效的降低間接成本的總額。其次，加強存貨管理意味著房地產工資應當加強營銷力度，避免過多囤積商品房，保證商品房等等存貨周轉的速率。
5.建立健全事前預算控制和事后財務評價體系
建立健全財務事前預算控制和事后財務評級體系包括建立和完善一套標準成本核算系統，以及做好單位成本的核算和控制，計算實際成本和標準成本的差額以分析原因等等。在房地產企業建立好事前預算控制，包括制定房地產開發的每一項標準成本；而事后評價體系，如前所述，主要是將標準成本與實際成本之間的差異進行計算，用于下一會計年度的參考，避免再次發生實際成本遠遠超過預算成本的情況，讓企業的成本處于可控的范圍之內。
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一、政策干預下國內房地產行業的發展現狀
目前，由于國內房地產市場需求的不斷增加，導致了房價久居不下的局面無法輕易改變，并進而造成了房地產市場的泡沫經濟現象，給行業發展帶來了極其不利的影響。與此同時，不少房產開發商為了迎合房產市場的主流需求，將更多的資金都投入到了房地產開發中，這樣，不僅造成了房屋的大量囤積，更使得資金無法進入后續的市場運作。為了規范房地產市場的發展，國家先后出臺了很多干預政策進行宏觀調控，結果致使房地產開發商不得不面臨著資金回籠變慢以及融資無渠道等現實問題，必然的制約了自身的良性發展，最主要的就是給財務管理帶來大量諸多意想不到的風險。這是因為，在利用政策干預進行市場調控的大環境下，某些房地產公司由于缺乏風險應對策略，無法按照計劃實現資金的后續運作，導致了在發展過程中出現資金斷鏈現象，使得很多正在進行中的項目工程成為名副其實的爛尾樓，甚至最終不得不遭遇企業倒閉或是被兼并的危險。
二、政策干預下房地產財務風險的成因分析
由于國內房地產企業在發展過程中面臨著愈發激烈的競爭，所以在變化多端的房地產市場上，很多難以預測和不可控制的因素都有可能導致企業出現財務風險，甚至會最終破產倒閉。具體說來，造成房地產財務風險的原因有如下幾點：
(一)財務管理人員素質低下帶來的風險
由于國內的房地產行業在發展過程中還有許多不完善的地方，導致了房地產企業自身缺乏應有的風險意識，既不注意完善財務制度，更不注意提升財務人員的業務素質。這樣松散的體制必然會導致在財務管理的過程中，不少從業人員因為自身行業知識缺乏，不能意識到財務預算管理以及監督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實施科學有效的控制。這給房地產企業的高層管理決策造成了困難，更為企業的財務管理帶來了諸多風險。
(二)新信貸政策造成的風險
為了進一步規范國內房地產的市場行為，國家對房地產市場的發展采取了系列的政策干預，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實現對房地產行業的干預，這也同時給房地產行業的財務管理帶來了一定的風險。這是因為，由于政策強行降低了信貸資金在房地產市場的流通速度，在一定程度上影響了消費者的情緒，進而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產企業不得不面臨著資金結構失衡、負債比率過高的風險，嚴重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費者作出相應的首付和貸款利率標準（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準利率的1.1倍），并且還進一步加強了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內的打算交易的，也按照售房收入全額標準征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環境下，必然地會影響到房地產交易市場的產品成交率，給房地產行業帶來了意想不到的財務管理風險。
(三)新的稅收政策帶來的風險
另外，隨著國家相關房地產政策的進一步出臺，房地產企業的土地增值稅和企業所得稅的預征率也不斷提高，這就導致了企業因為必須要提前多交稅款而牽制了企業資金的正常流動。特別是國務院出臺了五項加強房地產市場調控的政策措施后，對于房地產行業的市場調控更為明顯，最主要的就是表現在大力推廣房地產的稅收工作試點，對于開發商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉嫁給購房者。這樣的稅收調控政策無形中便是增加了開發商的交易成本，同時也就導致了開發商的財務風險。同時，由于稅務部門根據相關政策為房地產企業制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產企業自身的財務管理成本，高投入必然也會帶來高風險，這也是目前房地產行業不得不面臨的財務管理的風險之一。
(四)新的土地政策帶來的風險
當然，在一系列的干預政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發商擴張開發，隨意濫用國有土地資源的不良現象，相繼出臺了很多控制開發建設用地的相關政策。此舉的重要目的就是在落實保障性住房的前提下，進一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實現了嚴查制，就是為了更有效地防止某些房地產企業擅自改變土地的使用性質。特別是對于那些非法轉讓土地使用權行為，國家還會堅決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產開發企業必然地會因為獲取土地資源而支付大量的資金，進而導致因為資金周轉不順暢而影響了工期，造成二度的經濟損失，嚴重者還有可能會因此失去土地的繼續使用權，給自身的財務管理造成了極大的風險。
三、降低房地產財務風險的有效策略
為了保證房地產企業能夠更穩步發展，有必要在進行企業管理過程中，有針對性地采取相應的策略來有效降低房地產的財務風險。
(一)創新融資形式，提高應對風險能力
由于房地產開發企業對于信貸資金具有強烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產市場競爭形勢下，注定了房地產企業在發展過程中需要利用商業地產融資并同時將商業地產進行出售或出租等多元化的方式對資金進行及時有效的回收。隨著國家相關的干預政策陸續出臺，房地產企業必須順勢而行，緊緊抓住國家相應的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實現對資金流的適時補充。同時，還需要更具市場大環境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調整戶型結構的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經濟不是特別充足的無房者；或根據市場實際適當降低產品的銷售價格，盡早地順利地推出產品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實現資金快速回籠的目標。事實證明，只有從市場需求出發，不斷創新融資形式，才有可能不斷提高企業應對風險的能力。
(二)完善管理制度，有效發揮財務監督職能
很多房地產企業在進行財務管理的過程中表現出比較明顯的意識淡薄現象，常常因為過于關注工程的工期和質量而忽視了對財務規范化操作的監督和管理，因而必然導致了實際效益與預期效益出現極大反差的現象。所以，在進行財務管理的時候，作為房地產企業必須首先建立健全相關的財務管理制度，將自身的實際發展狀況與房地產市場的不斷變化緊密結合在一起，務必要客觀細致地對項目建設的可行性做出科學的分析，并在此基礎上做好相應的項目預算和資本預算等工作，努力提高開發投資的準確性。同時，還要最大限度發揮財務的監督職能，對施工過程中每一個環節的資金使用情況做到跟蹤調查分析，在做好過程性財務監管的同時，進一步細化對部分費用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運用資金的同時，真正將費用支出控制在預算范圍內。
(三)加強內部審計，提高財務人員的綜合素質
根據相關要求，作為房地產企業的財務管理人員，既要具備必要的房地產政策理論水平，又要具備一定的對于會計政策的精準的判斷能力，更要有實施內部控制以及綜合運用財務會計信息等相關能力，只有達到了上述的幾點要求，房地產企業的財務管理人員才能更為科學有效地做好自身的財務管理工作。但是從目前房地產企業財務管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業并未充分做好對其內部審計的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財務風險的正確估算和及時的風險防范，進而無法保證企業經濟效益的最大化。為此而，房地產企業有必要從提高財務人員的綜合素質入手，不僅需要重點引導他們充分認識到財務管理的規范化和科學化對于企業發展的重要性，更要通過多種渠道的學習形式強化對財務人員的后續培訓，特別是要強化其對于房地產企業財務風險的應對意識，真正讓他們在財務管理工作中發揮應有的作用。
(四)合理避稅，降低部分土地增值稅
作為房地產企業，如果能夠在不違背國家政策法規的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項目進行計算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產增值率的控制來實現降低土地增值稅的額度。當然，值得一提的是，房地產商在制定房地產的銷售價格時，一定要要特別注意事前計算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協調關系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點附近的情況時，務必要謹慎，以免為企業增加不必要的稅收。另外，房地產企業還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實現降低企業營業稅的目的。
四、結束語
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一、財務動態管理的概念
作為財務管理的一種模式，財務動態管理是指一個通過對未來財務運營狀況與目標結果的模擬，運用選用的動態財務指標及預先設置好的輔助管理工具和財務專業分析，將企業信息的變化過程。動態財務管理是一種整體的財務信息動態管理流程。對于房地產這個行業來講，財務動態管理就是在房產實際工作中個項目以及日常管理通過對未來財務運營和目標進行設定，然后選用動態財務指標，在計算輔助和動態分析下，顯示公司項目可能受不確定因為影響的可能性，將實時動態目標與預定目標做對比，從而實現房地產財務的動態管理。
二、房地產企業中動態財務管理的可行性與必要性
實施動態財務管理是提高房地產開發項目價值的客觀要求。要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，要求房地產公司具有持續的長久的創新力。能夠不斷超越對手提高自身。在房地產創新極易被模仿甚至超越。因此房地產公司要想長足持續發展，必須從內部財務管理來尋求突破，從財務運轉高度尋求自身發展空間，傳統的財務運作模式已經遠遠無法滿足如今大規模房產開發的需求，從創新和現實狀況發展來看，動態財務管理都是不二的選擇。
信息化技術普遍應用為動態財務管理提供了技術保障。隨著計算機普及和企業局域網發展，傳統財務管理壓力越來越大。經濟全球化和信息化是當今經濟發展的動態和趨勢，財務管理也不例外。要實現財務動態管理，必須要有恰當的工具，事實證明計算機技術發展，電腦軟件的開發與信息網絡化為財務動態管理提供的相應的技術保障。
三、從房地產成本管理看財務動態管理優勢
當前，許多公司的項目存在著多個業態、動態管理對成本進行分攤，當然這種方式有利也有弊，總體看來還是弊大于利的。
雙管理方式的優勢：
在這種管理模式下，過渡比較自然，不至于從傳統的管理模式直接跳轉到最新的動態管理模式之下，使公司整個財務有天翻地覆的轉變，使得房地產有比較穩定自然的過渡期和適應期。
兩種管理模式的優勢都可以得到有效發揮，以互補的形式進行財務管理，既對未來預見把握到位，如過往也可以有很好的了解，兩種財務管理同時進行，模擬性和實際性都可以把握到位。
雙管理方式的不足：
雙管理模式下財務管理界定不明，比較容易造成財務混亂不清，沒有明確規定，管理員往往會采用自己最熟悉、最簡單的財務管理方式，這樣不利于相對比較繁瑣的動態財務管理模式的應用，更不利于從傳統模式到動態管理模式的逐漸轉變。
人力物力財力的浪費更是顯而易見的，同一份工作兩組不同的人用兩種不同的方法在做，勢必會造成資源的浪費，擴大房地產的成本。而且兩者的財務預算結果存在的不一致勢必會使得項目運營有一定的阻礙。而且動態管理能夠及時有效地進行成本控制和管理，雙模式下這種優勢很難得到全面發揮。
因此雙管理模式只能作為一種過渡時期的財務模式，動態管理才是下一步房地產財務管理的主流。
四、動態財務管理系統操作流程
前期準備工作。在項目初期，以財務部為主相關部門輔助完成前期財務信息采集與整理，并集體參與相關財務分析的報告，為系統后期運行做好鋪墊。
進行成本分解。將項目資料分析編制后，財務人員要按照系統預定的初始投資目標，根據系統流程，將每個階段目標成本具體到成本要素分到相應部門，并且在一定時段內做好信息溝通和調整工作。
成本跟蹤管理。在項目實施過程中，依據目標值進行項目實施，系統會對各個項目執行情況給予評定，本將結果反饋給相關部門并促使其及時了解和調整計劃任務。當然也可以根據階段累計項目的行館成本對比初期目標成本，核實項目投資及部門運轉。
實施項目動態管理。系統可以實現自動保存和隨時輸出已執行項目記錄，將執行情況作為部門工作績效考評的一部分，對項目成本超支部分，能夠及時找出原因和相應對策，及時控制成本。
做好項目考評。每個項目在建設完成后都會對其總投資和目標投資情況進行及時考核和對比，對于超支部分要及時分析原因，總結經驗。
五、房地產企業財務動態管理模式的構建
構建原理：房地產財務動態管理模式的構建是一個關聯整個企業的系統性工程，構建前必須系統了解其設計原理，即在動態管理的定義內，立足于對財務數據的及時處理與反饋，將房地產企業財務動態管理構建成一個通過實時反映項目資金運作情況的信息平臺。通過這一平臺，房地產企業可以模擬出目標資金通過不同市場環境發生變化，并對動態財務指標與目標值進行比較然后及時反饋，供給企業決策層，能夠有效防范市場投資風險。
構建思路：根據房地產企業成本控制和資金流特點，制定相應的房地產財務動態財務管理模式，以產業鏈理論為理論，具體到房地產中各個實時項目中，實現財務角度的全員管理。建立財務動態管理鏈，在這一管理鏈中，公司任意環節的成本支出都在動態財務管理系統中之冠展現，財務控制得到進一步加強。
系統設計：系統設計是實現房地產企業財務動態管理的重點所在，其主要工作工作是建立適合于企業的動態財務管理平臺，使企業財務管理能在同一系統內斗能得到實現。它的設計主要包括對于需求的分析，各個模塊的選擇與設置、管理系統的具體運行和系統的集成管理幾個方面來進行。
六、結束語
房地產財務動態管理是企業對于成本控制和管理的一個明智選擇，有著實施的現實意義，不僅有益于房地產企業整體財務管理水平的提高，更可以實現對于資金和成本的實時控制，提高資金安全性，保障房地產企業持續健康穩健的發展。
參考文獻：
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1 我國房地產財務風險研究現狀
我國對于房地產財務風險研究起步比較晚。在這之前，我國房屋建設從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來分析，那是一種低風險甚至零風險的投資建設，這就導致了我國對于風險理論研究工作遲遲未能展開。20世紀90年代初期，國內出現了房地產投資熱，我國才真正開始了對房地產財務風險的研究。一些專家、學者都發表了這方面的相關著作，彌補了我國在這方面的缺陷。
目前，我國房地產建設正處在高峰期，隨著我國改革開放的層次加深，房地產市場也開始了與國際接軌，使得房地產項目競爭更加激烈，企業面臨的財務風險越來越大。大部分房地產開發企業，由于不重視風險管理與經營管理，在激烈的競爭中敗下陣來，有的甚至被淘汰出局。財務風險貫穿于房地產項目開發的始終，因此，深化房地產項目財務風險的研究，建立適合我國房地產開發實際的、系統化的風險管理體系與風險管理模式，是當前理論界與實業界亟需解決的重要課題。
2 企業財務風險內涵及其表現形式
2.1 財務風險內涵
財務風險是指在企業的各項財務活動中，因企業內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而蒙受損失的可能性。
2.2 企業財務風險表現形式
房地產是一個非常注重資金流的行業，在房地產企業內部控制管理中，基本以財務為主?，F階段房地產企業的財務風險主要由以下六個方面構成：
2.2.1 稅率變動風險 房地產是一個非常注重現金流的行業，因此對稅率的變化非常的敏感。其中涉及營業稅、印花稅、教育費附加稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、企業所得稅、土地增值稅、個人所得稅等，在投資、開發、經營過程中稅率的變動，將導致企業成本費用增加或減少，預期收益和銀行流動現金儲備無法確定。
2.2.2 資金閑置或斷裂風險 房地產企業財務內部控制的重點在于保持凈現金流量的穩定，只有擁有穩定的現金流，才能保證資金鏈的穩固。只有在保證凈現金流量為正的情況下，才有資格談論投資報酬率，才有資格談論企業的未來發展規劃，因此，房地產開發企業需要通過控制財務預算計劃的方式來控制現金流的大小，防止出現資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。
2.2.3 經濟周期影響的風險 房地產開發企業與國民經濟有著相當密切的依存關系，非常容易受到國家宏觀調控政策和經濟環境變化的影響。在經濟繁榮時期，貨幣政策相對寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對房地產企業的發展有良好的促進作用；相反在經濟蕭條時期，貨幣政策相對緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對房地產企業的需求也會下降。由此可見，房地產開發企業的發展存在隨經濟周期變化而膨脹或萎縮的風險。
2.2.4 融資風險 由于房地產開發企業需要大量資金，而房地產開發企業在融資的時候容易受到經濟周期波動、政府宏觀政策調控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動較大。
2.2.5 資產負債率超標 房地產企業是資金密集型行業，開發一個項目需要投入大量的資金，我國房地產企業的資金來源主要是銀行貸款。近年來，大部分房地產開發企業的資產負債率都在警戒線附近上下波動，如果企業達不到預期的收益或者融資沒有達到原先計劃的數額，就會面臨相當巨大的償還債務風險。
2.2.6 預期投資回報風險 房地產企業的收支計劃與年度項目進展基本都依靠預期的投資回報來決策，如果受到政治、經濟等因素的影響，有可能會出現一些房地產開發企業的產品空置，或者房地產的開發租賃或者買賣合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時房地產企業的資金已經投入，短時間內套現是不可能實現的。由于存在種種不能預期的影響，房地產企業的投資回報也就不能確定，就會存在資金鏈斷裂的風險。
3 企業財務風險的原因
3.1 企業管理者的風險意識淡薄
財務風險存在于財務活動的始終，是企業管理層與財務人員必須引起重視的問題。然而，在企業現實經營中，企業管理層與財務人員對財務風險的客觀性認識不足，防范風險的意識淡薄，從而在市場競爭中處于劣勢。在具體業務當中，正是由于相關人員的意識淡薄，從而導致了應收賬款風險產生。
3.2 企業的資本結構不合理
在企業全部資金來源中，權益資金與負債資金之間的比例，就是資本結構。不合理的資金結構有如下幾方面危害：第一，增加企業的財務負擔；第二，造成企業償貸能力不足的現象；第三，使企業資金的流動性不足。資產的流動性是指，資產變為現金并保持其購買力的能力。它不僅是企業得以運行的關鍵所在，也是引起財務危機的直接原因。資金流動性不好往往體現在存貨積壓、資金缺乏。企業的資本結構不合理也往往體現在籌資決策失誤造成的財務風險。
3.3 企業內部財務關系的復雜性
我國企業財務關系混亂，子公司與母公司以及企業的各個部門，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責權不明的現象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導致企業財務風險的重要內因，所以要花大力氣改變這種狀況。
4 房地產企業財務風險的防范措施
4.1 提高管理層及財務人員的財務水平
隨著政府部門不斷調整監管披露要求、稅收政策、財務核算細則等方面，并且全面施行新會計準則，企業有必要進行財務方面的調整。企業管理層是企業的舵手，決定著公司的發展走向。企業管理層的財務管理水平的提高，有助于他們做出對公司發展有益的決策，有利于公司財務機制建設，從而減少公司所面臨的各種風險。有必要加強財務人員在合理避稅、建造流程、工業工程等方面的培訓，從而提高自身素質，進而提高自身財務管理水平。
4.2 實現財務管理預算化
在房地產開發企業的經營過程中，在預算方面有很多不確定因素，決定著企業投資項目的成敗與經濟效益良好與否。房地產開發企業的財務部門應該以資本預算與項目預算為基礎，具體安排企業資金的收入與支出、取得與投放、經營成果與其分配等等。對于資金預算，企業財務部門應依據企業運營的整體情況，規劃資金需求與使用計劃，從而構建財務預算指標體系。對于項目預算，財務部門研究前期建設的可行性，整體預算經營收入、規劃設計費用、工程開發直接成本與間接費用、借款計劃等等，并做到認真貫徹執行財務預算，從而提高投資決策的準確性，減少投資決策失誤。同時加強考核執行力度，適量企業經濟行為，從而發揮預算監督的財務預警功用。
4.3 優化資本結構
房地產企業必須保持合理的資金結構，適度負債經營，在充分考慮企業償債能力的前提下，設法籌足項目建設資金。在利用傳統融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權益比率等方法，降低資產負債率，控制企業資本成本，改善資本結構減輕籌資壓力，降低財務風險。一方面，加強預售房款、銀行貸款這些傳統融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發等來擴充資金，使企業逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產公司持續發展，還可以優化公司結構。
4.4 完善內部審計
房地產企業發展到一定階段，內部審計工作就顯得非常重要。內部審計工作強調過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風險管理，充分發揮內審的風險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業的合法權益，最大限度地發揮資產經營效益；同時，也要做好事后審計，由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預（決）算審計、專項審計等領域發展，評價生產力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現各種資源的優化組合，全面實現監督、控制、服務、評價職能。
4.5 收益分配風險的防范
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房地產企業在我國剛剛起步，但是屬于朝陽產業，發展潛力巨大，然而房地產業自身具有投資量大，投資時間長等特點。所以，房地產開發企業一般需要通過貸款融資用于項目開發和建設，而運用貸款融資就會帶來一系列的財務問題。隨著市場經濟的深入發展，房地產業整體規模也越來越大，房地產企業之間的競爭也日趨激烈。而財務問題是影響房地產企業經濟效益的重要因素，如果房地產企業不能很好處理財務問題，很難在激烈的市場競爭中獲取成功。我國房地產企業，首先從財務資源的來源上看，財務資源來源較少，主要表現在融資難，周轉資金少。其次，我國房地產企業財務管理和監督體系的不完善是影響企業財務正常運行的重要問題，很多房地產企業沒有建立與自身企業發展相適應的財務運行體系。最后，從房地產企業的管理意識來看，房地產企業財務管理問題的意識不是很強，很多企業只是注重貸款和拿地，而忽視了企業財務的管理和監督。因此，在進行房地產開發投資決策前一定要在考慮自有資金和可貸資金的基礎上，同時加強和完善房地產企業的財務管理和監督體系，并增強企業財務管理的意識，最終實現降低企業成本、增加企業利潤，提高企業經濟效益的目的。
2.房地產企業財務問題分析
2.1 財務資源較少
我國房地產企業開發建設的主要動力因素是資金驅動型。在現行條件下，房地產企業自身所有的資金相對較低，主要用于解決前期的拿地問題，而對于后期的房地產開發和建設，則更多的是依賴各種融資途徑和銷售所得的資金回籠予以解決。因此，銀行貸款是房地產企業資金正常運行的重要組成部分。很多房地產企業不顧銀行借貸的高額成本以及如期不能償還的風險，大量的借貸銀行資金帶來了很大的財務問題[1]。
房地產企業資金來源較少還表現在借貸資金困難，資金周轉不通暢。房地產企業受自有資金和實力的限制，償款付息的能力相對比較差，銀行為了避免企業貸款可能帶來的風險，通常會對投向房地產行業的貸款設定較高的門檻，造成房地產企業貸款特別難，成本特別高。很多房地產企業轉而向擔保機構貸款，目前，從全國各個地方的擔保機構的的擔保數據來看，很多擔保公司的擔保能力還非常有限，擔保費用比銀行貸款相對偏高，出借能力明顯不足且擔保機構自有擔保資金十分有限，抵抗市場風險能力較差，難以滿足廣大房地產企業龐大的資金需求量。
2.2 財務管理和監督體系的不完善
（一）資金管理體系比較混亂。一是很多企業雖然制定了比較詳細的投資和開發建設計劃，卻沒有把相應的計劃目標進行層層分解，制定出更加詳細的實施步驟加以有效地實施。二是公司對開發建設項目投入的成本過高，無法對企業資金進行集中合理的分配和控制，資金運行效率相對比較低下。
（二）貸款途徑單一，由于房地產企業屬于資金密集型企業，其資金來源主要依靠銀行貸款。隨著國務院陸續加緊對房地產行業的調控、多次上調銀行借貸資金比率等一系列政策，銀行系統貸款監管越來越緊，房地產行業從銀行獲得信貸資金的門檻會越來越高，同時可以獲得的信貸資金總量也會越來越少。
（三）審計監督不規范。雖然很多房地產企業設置了內部財務監管部門，制定了財務監督制度，但由于各種原因財務監管部門難以準確有效的發揮相應作用，監管不力[2]。
2.3財務管理問題意識不強
一是房地產開發企業沒能對開發建設項目進行合理科學的規劃，一旦項目開始開發建設，資金不能如期到位，企業就面臨這兩難的境況，直接造成巨大的財務損失。二是房地產企業負債過高。很多房地產企業不考慮自身的償債能力，從銀行借貸大量資金用于開發建設。部分房地產企業在從銀行貸款無望時，為了解決自身資金問題，將融資的希望轉向了民間資本，很多企業的股東向自己的親戚朋友借貸，在以上途徑均不能獲得貸款的情況下，不得不向高利貸私人或地下錢莊借貸，這些貸款資金不但來源不合法，而且利息率普遍比銀行高，償還風險大。
3.房地產企業財務問題對策
3.1合理拓寬融資途徑
在各地房地產企業財務資金匱乏的前提下，應該盡量聘請具有一定資質的財務專員，發揮這些人員的作用，讓他們為企業尋找財務資金。由于企業的財務資金對企業的生存起著核心的作用，所以房地產企業應根據自身條件，利用社會內部的廣大有利條件，對企業自身有限的財務資源進行合理整合搭配。
3.2完善企業財務管理和監督體系
3.2.1改善企業的內部資產結構，建立合理的董事會管理制度
房地產公司要對企業進行有效的掌控和管理，確保財務政策與財務計劃的有效實施，就必須對公司進行有效地掌控和管理。要真正確立房地產企業財務管理的核心地位，有效的實現對企業財務的管理和運行，房地產企業必須從制度上、責任上、權限上及監管過程等方面，建立合理的董事會治理管理制度，針對不同的開發建設項目制定相應的計劃，采取不同的財務監管模式[3]。
3.2.2財務預算制度化
房地產企業開發建設過程中，財務預算存在很多的突發因素，這些都對房地產企業開發建設項目的經濟效益起著重要的作用。房地產企業財務部門應以開發建設項目的整體預算為基礎，對企業資金的整個的運行過程以及最后的分配結算等做出具體安排。在項目預算方面，企業財務部門要對項目建設的整個投入進行精確地研究部署、從項目的開發，設計、施工、結算等內容進行整體預算，嚴格執行財務預算編制，從而提高開發建設項目在決策階段的精確性，盡可能地減少決策失誤帶來的財務損失。
3.2.3加強資金監管
房地產企業的開發建設項目往往不能如期完工，大量借貸資金閑置，資金利用率低下，資金運行不暢。因此，要加強資金的流動管理，制定合理的資金流動監管制度，確保企業日常運營對資金的需求。在財務收支上要實施嚴格的財務監管，合理安排資金流向，確保開發建設項目建設和施工的資金需求；同時增強企業貸款償還能力，提高企業信用。
3.2.4房地產企業要進行資金成本監控
對項目開發建設的整個過程都實行成本監控。房地產開發項目成本監控是房地產開發建設項目財務管理的重要組成部分，是整個財務管理的核心。對從開發建設到最后的結算都要實行嚴格的成本計算和控制，確保資金得到最有效的利用[4]。
3.2.5加強外部審計監督
企業通過內部審計，可以通過內部的監督審計及時發現和解決企業的財務問題，同時也能起到加強內部審計對公司的監督作用。但是僅僅只靠內部的審計監督還是遠遠不夠的，必須加強社會外部對企業的審計監督，社會外部的監督相對比較公開，也比較公平，公正。因此，企業還應通過社會外部的審計機構對其公司進行外部審計。
4.結語
總而言之，在當今市場經濟的條件下，財務問題已成為我國房地產企業迫切需要解決的現實問題。因此，通過對房地產企業財務狀況存在的基本問題進行分析，并通過對房地產企業財務資源的相對匱乏，財務管理和監督體系不健全，加上財務問題意思的淡薄等各個方面的問題進行具體分析。同時提出解決困擾房地產企業財務問題的策略，最終保證房地產企業獲得長期的經濟效益以及得到穩定的發展。
參考文獻：
[1]王海濤.試論公司財務管理問題[J].公用事業財會，2010（2）.
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一、房地產開發企業銷售收入的確認
1.房地產銷售收入確認的范圍
房地產銷售收入通?？梢岳斫鉃殚_發商公司自主進行房產的開發并且進行自主的進行售賣，而獲得的經濟收入，這其中主要包括土地售賣利益、商品房售賣利益收入以及相關設施的售賣利益收入等。房地產開發公司進行自主售賣的房產存在這樣的情況，售賣之前并沒有和購房者進行相關合同的簽訂，或者是開發商公司在房產還沒有進行開發之前就已經和購房者簽訂好了協議，然后根據協議進行房地產的開發建設。一般情況下，開發商公司進行回遷安置房屋的售賣需要按照拆遷面積的情況合理的納入“房地產銷售收入”核算范圍內，同時，用于開發商固定資產的房產是一般不會被納入“房地產銷售收入”的核算范圍。
2.房地產行業收入確認的原則
進行房地產銷售收入的確認工作應該達到以下幾點標準要求：第一，開發商公司沒有對于房產商品的風險承擔以及報酬所得的權利，而是將其一并給予購房者；第二，開發商公司已經不具有商品房屋的管理以及保留的相關權利；第三，房屋出售所獲得的利益滿足可靠的計量；第四，所得到的經濟利益可以在公司內部進行流轉使用。開發商公司進行出售的房屋可以簽訂購銷合同，而簽訂時間也沒有十分嚴格的要求，在房屋進行竣工驗收之前之后都可以完成簽訂。依據國家相關法律法規的內容，房地產開發公司在沒有獲得房屋的相關銷售或者預售的證件之前，使不得將房屋進行售賣的。若進行預售，那么預售的價錢只可以符合預收性質的價款，這是因為所進行售賣的房屋沒有進行有效的驗收，所以預收價款不可以等同為銷售收入。只有當相關的驗收手續以及證件齊全以后，才可以進行預收款的轉換，將“預收施款”轉為“銷售收入”。
3.房地產開發企業收入確認的時限
（1）關于開發產品預售收入確認問題
房地產開發公司使用預售的手段將商品進行售賣，售賣所得的經濟利益應該按照相關規定，進行利潤率計算，并且計算出預計營業利潤額，然后將所得數據加入同一時間段內的企業應該進行的收入計算，等到所售賣的房屋徹底交工時再進行結算調整。預計營業利潤額=預售開發產品收入×利潤率，預售收入的利潤率是需要相關稅務單位依據當地的具體經濟情況進行確定。當進行預售的產品竣工以后，開發商公司需要將所得的經濟效益進行及時的計算，并且依據相關內容將成本進行計算，并且要將實際所得的經濟利潤進行結算，同時要將納稅所用數額進行計算，最后計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額。
（2）關于開發產品銷售收入確認問題
房地產開發企業開發、建造的，以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：采取一次性全額收款方式售房的，應于實際收到價款或取得了收款憑據時，確認收入的實現；采取分期付款方式售房的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，應在實際付款日確認收入的實現；采取銀行按揭方式售房的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現；采取委托方式售房的，應按以下原則確認收入的實現：采取支付手續費方式委托售房的，應按實際收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現；采取視同買斷方式委托售房的，應在收到代銷單位代銷清單時按合同或協議規定的價格確認收入的實現；采取包銷方式委托售房的，應在付款日按包銷合同或協議約定的價格確認收入的實現，如包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
二、房地產開發企業的財務管理
1.房地產開發企業財務管理的含義
眾所周知，房地產行業對于整個社會的經濟發展來說占據著飛鏟重要的影響作用，房地產行業的運行并不是孤立進行的，與其有直接或者間接關聯的行業以及領域是很多的，這就使得影響房地產公司的財務管理的因素也非常的多。房地產公司的財務管理不僅包括對于外界公司的經濟統計，同時其主要的內容是自身公司內部的經濟財務的管理活動，以及公司內部未來經濟的發展變化情況，總的來說，房地產開發企業的財務管理內容包括內外兩個內容，一個是相關公司的財務來往情況，一個是自身公司的財務情況。這就使得房地產行業在其財務管理方面要做的科學并且合理，這樣才可以將復雜的財務情況進行有效的管理，并且取得很好的預想成果，進而獲得更好的市場發展需求。
2.房地產開發企業財務管理目前存在的主要問題
（1）缺乏財務預算經驗和管理意識
很多開發商企業總是存在這樣的誤解，如果得到了土地的使用權，并且在該土地上組織人員進行工程的設計以及施工，最后得到建造好的房屋便可以進行售賣，最后便可以得到預想的經濟效益，但是實際進行中，卻并不是如此的。若房地產開發公司在進行土地的收購已經相關事項方面沒有進行應有的預算以及統計，便開始進行工程的建造，那么這就會導致經濟目標沒有辦法十分準確并且正確的確定，這樣就會影響開發商公司對成本的指標分解以及合理的預算，不僅如此，還非常容易造成資金管理的不合理運行，而財務管理工作也就只能單純的落實在會計核算方面，對于成本的控制難以進行把握，最后加大成本投資。
（2）前期工作準備不夠
不少房地產企業在項目前期準備中，過于關注成本控制，缺乏成本預算、核算以及財務計劃制定等工作。企業沒有根據實際情況進行分析，過度控制成本，致使后期工程建設時成本超標，使得最終效益不理想。沒有正確的進行成本預算、核算，一味的壓低成本，會使得項目的財務管理不夠科學合理，最終給企業造成經濟損失，甚至可能造成企業的財務體系崩潰，不利于企業的穩定發展。
（3）成本控制體系不夠完善
房地產的項目工程建設，需要較長的時間才能完成，并且工程過程包含了多個方面，這使得企業的成本控制體系必須完整、全面，才能確保工程的順利進行。而我國的房地產企業對于成本控制和財務管理，多數是分開管理，這使得最終效益和預計效果差異過大。成本從項目決策開始，到拿地、建設、開盤銷售，一直在增加，這些都是初期成本預算要統計分析的，而多數房地產企業的成本控制體系都不完善，無法科學管理建設項目的成本控制。
3.加強房地產開發企業財務管理的措施
（1）完善房地產業金融市場
根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產開發企業的融資成本，提高了融資市場的效率；適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程；加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。
（2）提升對房地產開發行業對市場的洞察和判斷能力
房地產行業需要其對未來市場有準確并且長遠的預見以及洞察能力，但這并不是非常容易做到的，在財務管理方面，這需要相關專業能力及其強并且富有十分豐富經驗的財務管理人員，這要求他們能夠對于市場的實際發展現狀以及將來的發展方向進行準確的判斷以及定義。同時，還要求管理人員對于自身公司的財務情況有一個全面以及十分正確的掌握，這樣才可以保障開發生公司能夠對于進行的項目有一個十分明確的認知?？偟膩碚f，加強房地產開發公司財務管理人員的市場判斷以及洞察能力是企業發展的必然所需，這就要求公司以及財務管理部門等相關人員的同時切實的努力。
（3）制定合理的協同管理規劃房地產企業可以根據自身的財務狀況，結合市場特點，建立一套財務管理和成本控制有效結合管理的體系，促使成本控制和財務管理有效連接起來，實現財務管理和成本控制協同管理的高效性。并且定期對財務會計人員進行專業的培訓，使他們不斷提高專業素養，全面了解新興技術，有助于及時發現財務管理和成本控制管理中的問題，確保企業資金安全，而且還能推進財務管理和成本控制的協同管理工作，促進系統的快速建立。
（4）推行全面預算模式
依據房地產開發公司的本身的特點，采取按照資金預算以及項目作為基礎依據，同時進行公司年度責任的預算管理方式，這樣可以很好的實現預期效果。項目預算指的是房地產開發公司將進行開發的工程項目當作預算目標，同時對于建設過程中的項目對其建設過程中可能出現的規劃設計費用、開發的投資成本以及其他可能產生的相關費用進行事先的預算以及整體的把控。
（5）明確房地產開發企業的開發目標
明確房地產開發企業的開發目標其中較為重要的內容便是對于施工項目地點以及施工時間的準確認定，然后才是進行一次的施工以及銷售環節。房地產開發公司進行一個項目的開始，最先便是進行項目地址的選擇與確定，通常情況下，開發商對于進行住宅或者是辦公項目的地址選擇時時并不相同的，而且考慮的因素有很多，這些因素的確定不僅是開發商需要考慮的內容，對于購房者來說，其也是十分重要的考慮內容，只有購房者對于相關條件因素感到滿意，開發商進行項目的建設才是有意義的。不僅如此，項目地址的確定對于相關投資商來說也是非常重要的，只有地點選的科學合理，那么才會吸引更多的投資商。另外還有科學的項目選址，能夠幫助開發商企業進行接下來的一系列工作，對于財務管理來說，企業成本的核算和財務處理的效率都會有所上升。
三、結束語
房地產行業和其他行業有著明顯的區別，一定程度上來講，房地產開發行業的收入確認的客觀性要低于其他行業。當前的市場經濟發展迅速，對于房地產開發行業來說既是一個機遇，但同時也是一個挑戰。企業想要在激烈的競爭中獲得一定的地位，那么就需要滿足市場的發展需求。進行成本控制以及財務管理的有機結合，不僅可以保障企業內容更加和諧的發展，同時還可以將企業的各項資源合理的分配優化，進一步提升企業的經濟效益。
參考文獻
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（二）、組織實施公司年度經營計劃和投資方案；
（三）、擬訂公司內部管理機構設置方案；
（四）、擬訂公司基本管理制度；
（五）、制定公司具體規章；
（六）、提請聘任或者解聘副經理、財務負責人；
（七）、聘任或者解聘除應由執行董事決定聘任或者解聘以外的負責管理人員；
（八）、執行董事會授予的其他職權。
二、主要例行工作：
（一）、執行董事會決議，主持全面工作，保證經營目標的實現，及時、足額地完成董事會和集團公司下達的還本付息和利潤指標。
（二）、組織實施經董事會批準的公司年度工作計劃和財務預算報告及利潤分配、使用方案。
（三）、實施經董事會批準的新開發項目。
（四）、根據公司會議管理制度，每周五組織總經理辦公會議；每周六下午16:00-18:00參加例會學習，每月30日由總經理主持生產調度會；由總經理負責召開。
（五）、組織指揮公司的日常經營管理工作，在董事長委托權限內，以法人代表的身份代表公司簽署有關協議、合同、合約和處理有關事宜。
（六）、決定組織體制和人事編制，決定總經理助理人選，各職能部門和下屬各關聯企業經理以及其他高級職員的任免、報酬、獎懲，決定派駐境外機構人員。監理健全公司統一、高效的組織體系和工作體系。
（七）、根據生產和經營管理需要，有權聘請專職或兼職法律、經營管理、技術顧問，并決定其報酬。
（八）、決定對成績顯著的員工予以獎勵、加薪和晉級，對違紀員工的處分，直至辭退。
（九）、審查批準年度計劃內的經營、投資、改造、基建項目和流動資金貸款、使用、貸款擔保的可行性報告。
（十）、健全公司財務管理制度，嚴守財經紀律，做好增收節支和開源節流工作，保證現有資產的保值和增值。
（十一）、抓好公司的生產、服務工作，配合各分公司搞好生產管理。
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一、房地產企業財務風險類型
（一）債務風險
對于我國房地產行業來說，大部分企業的負債率一般維持在一個較高的水平，其平均數據在70% 上下，這與房地產項目的資金投入較高與資金回籠時間較慢具有較大的關系，因此企業在日常經營的過程中，一定需要具備較高的資金流動能力。而當企業某段時間的流動資金較少時，其將需要面向銀行、股市、信托公司等金融機構完成有效融資。其中，面向銀行融資的利息偏高，其還貸資金主要來源于項目的盈利率，因此企業在高負債率的壓力下需要承擔較大的風險問題。在日常經營的過程中，如果項目出現問題或資金鏈斷裂時，不但會影響到企業的盈利空間，還會導致企業的直接破產。例如，xx地產作為內地在港上市房地產公司的十強企業，從2015年上半年的發展情況來看，雖然其營業額高達151.07億元，但是與往年同期相比已經下降15%，有息負債總額達460億元，并多次面向市場舉債，企業的實質壓力已經失去市場的信任。而在其逆市瘋狂擴張的背景下，有關市場人士與專家斷言企業隨時會出現會資金斷裂問題。這個案例在一定程度上折射出整個地產業的現狀。
（二）再融資風險
在我國房地產行業，除了萬科、恒大、綠地以及碧桂園等較大型企業外，大部分企業較難單獨開發完成一個完整的地產項目，在資金、資源等層面的限制下，大部分企業均會選擇到與相關金融機構合作。不過，如果相關企業未取得與相關金融機構合作就開始上馬項目時，一旦遭遇資金困難，大部分銀行在企業債務問題、信用問題、開發前景等層面的考量下容易直接拒絕項目貸款，同時也會影響到市場對企業的信心，從其他渠道完成融資也存在較大的困難。而對于我國大部分房地產企業，還可轉向民間資本，但是其利率比銀行更高，從該渠道完成融資后必然會加劇企業的財務、債務風險。例如，作為我國曾經民營企業發展風向標的溫州地區，其在2008年金融危機后，大部分企業開始舉債民間資本，從而引起企業的資金鏈斷裂問題。其中，到了2011年4月時，樂清的電纜制造巨頭三旗集團瀕臨破產重組，接著龍灣江南皮革有限公司運營者停業，在這之后，溫州地區開始出現一股“倒閉潮”。
（三）利率變動風險
利率作為國家宏觀調控的重要手段，其較為容易受到通貨膨脹、國家政策以及出口受阻等層面因素的影響，在一般情況下，商業銀行的利率會根據國家經濟發展情況進行調整。其中，2007 年利率調整對整個房地產企業財務風險的管理具有較大的參考作用。在2007年，由于整個房地產行業占據國民經濟較大的比例，并開始影響到國家經濟的正常發展，在國民輿論壓力下，國家政府不得不針對房地產泡沫進行調整，實行了加息政策。而在該政策執行后，整個房地產行業的融資成本與還貸壓力等不斷提高，企業在經營上一旦出現問題而導致盈利空間無法滿足預期目標后，將會一定程度的影響到企業的正常經營與項目投資，甚至破產。
（四）管理上的風險
房地產企業作為實體經濟，其與各行政部門的經濟往來較為頻繁。例如，必要的稅務、審計等部門。而在經濟來往的過程中，其資金量需求較大、涉及的層面較廣泛，這些都給房地產企業的財務管理帶來巨大的風險問題，例如，隨著國家相關政策的不斷調整，稅率的不斷加大，造成無意的漏稅、賬務失誤等問題。另外，如果某一企業的財務管理制度缺乏完善時，其也較為容易造成企業在財務管理上的失誤。在具體的操作工作上，不但容易導致與其它的部門經濟來往賬目的缺失，還會影響到成本管理，容易造成資金的實際使用超出預期方案，直接影響到企業的效益。
二、房地產企業防范財務風險的對策
（一）構建成熟的融資渠道
現階段，在整個行業投資熱潮退卻的背景下，房地產企業一定要積極構建成熟的融資渠道，在符合自身利益的前提下實現多元化融資戰略，從而避免傳統單一融資渠道風險過大問題的出現。在具體的工作上，相關房地產企業要基于自身融資潛力出發，通過多元化融資模式的共用完成融資渠道的優化。例如，信托計劃、產業基金、資產證券，抵押、產權交易以及租賃等均屬于現階段較為成熟且管用的手段。而針對民間資本進行融資，一定要避免高利息模式的出現，在有必要的前提下，可以把民間資本與盈利空間掛鉤，從而讓民間資本與企業一樣自負盈虧。在構建成熟的融資渠道后，將可以進一步提升企業的盈利能力，并減少債務與償債比例，把企業的風險控制在可承受范圍之內。
（二）優化資本結構
針對于房地產企業資金不足而無法獨立完成項目開發問題，企業在進行項目開發時一定要避免盲目借入資金，在基于償還能力與項目回報率的前提下，還要對自身的還款空間進行考慮。另外，企業面對相關項目進行投資時，在資金不足的情況下雖然可以通過舉債經營而利用到金融杠桿提升收入，但是負債一定要在自身資本結構承受的范圍內，然后再基于自身能力控制與管理債務比例，強化現金流動的有效管理，進而取得最大的經濟效益。
（三）樹立正確的風險意識
房地產企業在進行財務管理的過程中，無論任何時期均要樹立正確的風險意識。在具體的工作上，可以基于國民經濟發展進行把握，并科學合理的針對國家的政策改變進行解讀，然后預測出可能出現的變化問題，從而可以提前避免風險問題，提升風險應對能力。另外，在相關政策出現變化后，企業一定要及時構建相對應的應對預案，留有一定比例的風險基金儲備，進一步提升自身在市場經濟中的生存適應能力。特別基于我國目前經濟發展情況來說，其正好處于一個經濟轉型時期，政策、市場變化較快，房地產企業在正常發展的過程中必須要研讀國家政策走向，并把握社會經濟發展規律，積極規避經營與財務風險。
（四）強化前期調查有效控制成本
房地產開發項目的特點決定了它是一種高風險的行業，并且容易受到社會經濟環境和政府政策的影響。在進行項目投資的前期必須加強對于投資風險的調查，做好足夠的前期風險報告。因此風險評估是地產項目的可行性研究報告里不可或缺的組成部分。特別是未來的支出報告和收益報告。以利于進行正確的投資決策。很多的房地產開發企業沒有正確認識到成本管理的重要性，要正確認識到成本控制在企業經營中的重要性。具體的做法是，在項目投資前，要編制全面的項目預算，整個項目執行中嚴格按照預算執行。即對于項目投資、施工和銷售的整個過程都要嚴格的執行財務預算。要加強對于整個過程的財務核算，確保資金的使用率。避免因資金雍余造成融資成本過高或則因資金短缺而導致資金鏈斷裂，另外，企業可以建立相應的質量監督機構，對于整個過程要嚴格的審核。
四、結束語
綜上所述，針對房地產企業來說，財務安全是所有管理工作上的重中之重。因此在日常工作上，企業一定要提高重要力度，積極探索自身所面臨的相關風險類型，然后有針對性的強化相關管理工作，為企業的正常穩定發展提供動力支持。
參考文獻：
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按照上述原則，企業集團財務管理機構及其運行設置如下：
說明如下：
1.集團公司是整個企業集團的權力中心，在財務管理方面起著對整個企業集團的籌資、運用、收回與分配等的戰略決策作用。集團公司具體財務管理工作由財務總監負責。財務總監是由董事會直接委派代表所有者意志專司財務管理與監督的專職、專業人員。為便于財務總監職責的履行，財務總監直接向董事會負責。集團公司財務部直接受命于財務總監。
子公司在法律上是自主經營、自負盈虧的法人實體，但由于其受母公司產權控制，這樣在財務機構的設置上和財務會計工作的安排上要統一由集團公司決定。關聯公司與此基本類同。
分公司、直屬分廠由于對外不具法人資格，因此，其財務管理的主要工作可集中在集團公司財務部進行，即有關籌資、投資決策的業務由集團公司統一規劃，其只負責基層單位的會計核算工作。
2.由于董事會本身的職責規定和人員構成等因素，其不能過多干預企業經營活動，也難以對經營者實施日常專業性監督，實際上董事會的管理和監督在及時性和有效性上尚存不足之處?？煽紤]在總經理（經營者）負責全面經營管理工作同時，委派財務總監專司財務監管之責，雙方分別走相互聯系又相互制約的兩個職責系統。按內部控制原則，企業最高經營者（經理層）應屬“不相容職務”，不應賦予過多的強權或獨權，即人、財、物等諸大權不能歸集于一人，該層需設定制約與分權機制。分別設立經營者與財務總監，是符合內部控制要求。所要強調的是，董事會在選擇經營者或委派財務總監時，必須事先明確雙方各自的責、權、利，以保證雙方相互配合、相互聯系、相互約束，共負企業發展重任。
3.財務總監應按高層職位設置。
4.監事會是專司企業監督之職的基本組織，其設立與功能是依法規定，非公司制國有企業是依據《國有企業財產監督管理條例》組成，公司制企業是依據《公司法》或公司章程設立。
5.由監事會（或董事會）直接負責內部審計，以提高內部審計地位，保證其監管監督職能發揮。盡管財務總監也具有監督職能，但由于其本身也參與企業經營決策和組織財務收支活動，故其不具備獨立性身份。所以經營者、財務總監的工作狀況以及在其監督下的財務收支過程及結果本身又要受到獨立的內部審計再監督，從而完整構成企業多層次、全方位、全過程的監督體系。
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構建企業集團財務管理機制，除設置相應管理機制外，還應考慮以下內容：
1.以垂直領導為主的“雙重”財務會計工作體制。在多層次管理體制和多元化投資大中型企業，特別是集團化經營企業，可考慮建立由集團公司財務總監的“垂直”領導和下屬企業單位負責人“橫向”領導相結合，以“垂直”領導為主的財務工作組織體系。財務總監在董事會授權下，負責整個企業范圍內財務會計組織工作，包括財務機構的設置與下屬主要財務負責人的統一任免（有些財務崗位或主要負責人須經董事會批準后再由財務總監執行任免決定）；與這種組織體系相關的財務人員業務考核，工作評價，提任晉級，獎罰等主要事項由財務總監統一負責；各獨立核算單位的會計核算工作的原則性規定也統一由財務總監負責；下屬財務負責人要向財務總監和本單位負責人共同報告其工作。這種自上而下以“垂直”領導為主的“雙重”領導的財務工作組織體系，一方面使所有者對其資產的監管要求一開始就有了組織上的保證，從而為日后有效的財務管理與監督奠定了基礎；另一方面，可保證所有者的意志和最高層次的各項決策、指令自上而下得到迅速貫徹執行，并保持自下而上的暢通的信息反饋渠道，保證各項決策建立在準確、及時、可靠的信息基礎上。當然，一旦“雙重”領導中出現指令各異情況，在這種工作體系下處于“一仆二主”地位的財務人員可能在許多問題上陷入矛盾和困惑之中。對此，首先由企業統一按《會計法》和國家、企業有關財務會計方針政策和企業具體情況，建立明確的財務人員職責職權，使財務人員所做所為均有制度、標準去約束、衡量和評價；其次，要認識到財務人員工作的嚴格化、制度化、標準化是整個企業對財務工作的統一要求和原則，也是保證整個企業有效、高效運轉和企業財產安全與完整的重要措施，爭取下屬企業單位負責人對此達到共識，并對財務人員的工作給予充分理解和支持；再次，若財務人員認為是違法、違規或違背上級有關政策的財務收支，應按照《會計法》和職責權限規定去辦理，要求財務人員的做法是有根有據，有法可依的；最后財務總監對下屬企業主要財務人員的考核評價既要按照財務工作的專業標準和財務人員職責要求去考慮，也要充分參考下屬企業單位負責人的意見。
2.“上檢下報”工作制度。與“雙重領導”工作組織體系相適應，實行“上檢下報”工作制度。所謂“上檢”是指財務總監作為集團公司最高財務負責人要對整個企業范圍內各項財務制度、財務計劃、各項決策的實際遵守執行情況及財務收支的實際發生情況進行經常性的檢查和督促，這些工作已在財務總監職權、權限中明確，這就要求財務總監或其委派人員定期或不定期的到有關部門和下屬各企業單位檢查了解情況。所謂“下報”是指企業有關部門，特別是下屬各獨立核算單位要定期向財務總監上報會計報表（包括匯總會計報表或合并會計報表、基層會計報表）、財務報告和其他有關文件資料，并及時上報其在工作中所遇到的有關需要財務總監掌握和解決的財務問題（除財務人員外，企業任何人員，也都有責任上報有關財務問題）。財務總監通過“上檢下報”及時掌握整個企業的財務狀況、經營成果和財務狀況變動情況，及時發現、控制和上報存在的各種財務問題。這樣做，在保證企業政令上下貫通的同時，也使企業真實的經營狀況、存在的問題及時準確地反映到有關決策部門，保證決策的科學合理，并使發現的問題得以迅速解決。
3.以統一管理為特征的權責規定。第一，對于集團公司，在財務總監領導下，以財務部為主體，承擔下列職責：（1 ）對資產實行統一管理、統一調度、分級使用、分級核算辦法，母子公司固定資產的購建、報廢、盤盈、調入、調出、投資等資產變動的經濟行為，以及折舊計提方式，統一由集團公司財務部辦理審批。子公司負責日常管理與核算，確保資產收益率的實現。（2）統一管理資金，對內是資金調度中心，對外是籌集資金“窗口”，實行統存統貸、開戶集中、內部借貸辦法。（3）統一財務報表，集團公司與子公司實行財務報表匯總核算。（4）統一上繳稅利，子公司由集團一個口對外繳納稅利。（5 ）統一投資權，子公司技改開發，對外投資等方案，經核準，由集團公司統一投資實施。第二，對于子公司，財務部門主要職責：（1 ）根據國家規定及集團公司管理辦法，負責組織本公司的財務核算工作。（2 ）建立以成本利潤為內容的財務管理體系。（3）承擔本公司資產運營、 資金活動的增值任務。（4）編制財務報表，按期上繳利潤與稅費。
4.以資產增值為主的經營考核制度。（1）要按資產經營方式， 體現資產增值為主的考核內容，實行資本收益率、總資產報酬率、銷售利潤率、資本增值率、資產負債率、社會貢獻率等效益指標的考核。 （2）由財務總監負責，集團公司財務部組織實施指標考核。一是對子公司簽訂資產經營責任書。二是對子公司的指標執行情況，進行年度考核評估，報告董事會。
