引論：我們為您整理了13篇房地產抵押擔保范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
鑒于債務人_________________與乙方于_________年_____月_____日簽訂了《_________________________________》(下稱主合同)，為保障乙方在主合同項下享有的債權得以實現，甲方自愿以其有權處分的房地產為債務人履行主合同向乙方作抵押但保。甲方雙方經協商一致，訂立本抵押合同。
第一條 本合同設定抵押的房地產如下：房地產坐落 區 小區 街(路) 號(附 號) 棟 單元 樓 號房地產名稱房屋結構所有權人房屋所有權證號預售合同備案號建筑總面積(平方米)抵押房產面積(平方米)土地使用權證號 用地總面積(平方米)抵押房產分攤土地面積(平方米)建筑總樓層抵押樓層使用性質房地產狀況四至 東： 南： 西： 北： 以下欄目僅供在建工程填寫《建設用地規劃許可證》編號已交納的土地使用權出讓金施工進度及工程竣工日期《建設工程規劃許可證》編號已投入工程款已完成工作量和工程量
第二條 本合同擔保的主債權種類：_______________________________幣種：______________數額：大寫__________________小寫_______________ 債務履行期限：自_______年____月____日起至_______年____月____日止。
第三條 抵押房地產的價值為人民幣(大寫)_______________。
第四條 抵押房地產由甲方占用與管理。甲方在抵押期間對抵押房地產承擔維修養護義務，負責抵押房地產的安全與完好，并隨時接受乙方的檢查監督。如果抵押房地產人為毀損、滅失以及發生其他使抵押房地產價值減損的情況時，乙方有權要求甲方修復抵押房地產，或在_____天內重新提供相應的經乙方認可的其他等值抵押物。
第五條 本合同抵押擔保范圍為乙方主債權_______________萬元，占主債權____ %，及由此產生的附屬債權。
第六條 本合同抵押期限按下列第_____種方式約定： 1、自抵押登記之日起至________年______月______日止; 2、不作約定。
第七條 本合同自簽字之日起三十天內，由甲乙雙方共同到XX市房產管理局辦理抵押登記。
第八條 抵押期間，抵押房地產被拆遷改造時，甲方必須及時書面告知乙方，并按下列第____種方式執行： 1、重新設定抵押房地產，變更抵押合同，甲乙雙方共同到登記機關辦理變更抵押登記手續; 2、甲方以拆遷受償價款償乙方在本合同擔保范圍內的主債權及附屬債權。
第九條 抵押房地產的轉讓按下列第____種方式執行： 1、未經乙方同意，甲方不得將抵押的房地產全部或部分進行轉讓、抵償第三方債務、贈與或以其他方式處置; 2、甲方將抵押的房地產全部或部分進行轉讓時，應通知乙方并告知受讓人轉讓房地產已經抵押的情況，轉讓價款須交乙方指定的機構提存。
第十條 抵押房地產的再抵押按下列第____種方式執行： 1、未經乙方同意，甲方不得將抵押房地產再進行抵押; 2、甲方將抵押房地產余額部分再次抵押時，應通知乙方并告知新抵押權人抵押房地產已經抵押的情況，但所擔保債權不得超出余額部分的____%。
篇2
一、房地產抵押貸款擔保機構的運營與組織模式
1.政府抵押貸款擔保基金
在我國，房地產領域是和其它產業領域聯系最緊密的，同時它和政府管理也存在著密切關聯，房地產交易往往涉及到很大的資金流，并且承擔著較高的風險，因此需要政府建立房地產抵押貸款擔保機構。
2.房地產產權擔保機構
當前我國的房地產交易通過登記來完成，比較容易出現房地產的抵押貸款與產權登記兩個環節相脫軌的情況，要想避免因房地產產權的有效性，造成一定程度的抵押貸款擔保風險，需要成立房地產產權的擔保機構。該機構可以設立專用賬戶來監控貸款人的行為，還可以實現現金的三方存管模式，不僅操作流程相對便捷，還避免了金融風險及房地產出售方的商業信用風險。
3.社會私營擔保公司
雖然政府提供一定的房地產抵押貸款擔保服務，但能夠享受的人還很少，迫切需要一些非政府擔保模式的貸款，還需要建立社會抵押貸款擔保機構來作為補充，其結構的設置可以運用合伙投資模式。可以運行的業務如房地產的融資業務、置業擔保業務等。
4.房地產產業附屬擔保公司
當以上三種抵押貸款擔保機構發展不健全的時候，房地產的開發商經常運用變相的抵押擔保，當開發商為房地產購置者提供擔保的同時，也肩負著一定程度的金融風險。并且這種擔保模式也違背了我國擔保法的有關明文規定，并沒從本質上減輕房地產產業承擔的金融風險。由此，急需建立房地產產業附屬擔保公司，該類公司與開發商完全分離開來，避免了同一抵押物被抵押兩次的現象出現。
2000年建設部與人民銀行聯合了《住房置業擔保管理試行辦法》，對全國各地建立房屋置業擔保公司的要求做出了具體的規定，在一定程度上有效地促進了房屋置業擔保工作的有序發展和管理。
二、加強房地產抵押貸款擔保風險防范的措施
1.科學評估擔保物價值
如果抵押貸款沒有依照規定期限進行償還，房地產抵押貸款的擔保物，要符合其債務的價值，并滿足房地產所有人的權益。如果抵押物價值沒有達到貸款負債額的價值時，就出現了房地產的抵押貸款擔保風險，房地產的負債額就變成了用來做抵押物品的實際價值。如果抵押物品的實際價值超出房地產負債面額時，其超出的價值就是所有人的權益，此時的債務額和賬面額相等。以上所述，抵押物品的實際價值成為相關擔保機構的首要風險根源。而被抵押物品的實際價值往往是由其市場價值所決定的，當市場信息有效并且沒有其他不正常因素干擾時，抵押物所形成的最終估價，即為購買方與出售方彼此達成意愿的價格。
2.建立長期風險防范戰略
房地產抵押貸款需要很長的完成周期以及大量的投資金額，因此，房地產抵押貸款擔保風險，相對于其余的擔保類型來說也具有很長的期限。在漫長的擔保期限中，當出現收入水平的變化、就業形式的變化以及房地產價格的變化時，房地產抵押貸款擔保風險也會相應的增加，很容易出現貸款違約等情況。在面臨這種危機情況時，如果只是臨時將擔保費率提升是沒有太大作用的，所以一定要建立長期的貸款擔保戰略。我們可以采用擔保多樣化的手段，可以實行跨地域的抵押貸款擔保模式，將地域間的分布趨于合理化，并且讓房地產價值比率和多種貸款共同混合經營，將擔保價值的高比率和低比率相搭配，維持一定的組合模式。
3.建立有效反擔保抵押機制
擔保行為通常是擔保人所擔負的義務行為，但很可能因為債務人的因素，當擔保人履行其義務行為之后，一定要將擔保人在履行其義務時造成的財產損失完成追索。因此可以進行反擔保抵押，規定房地產抵押借款人將抵押物品以外的資產，實現對擔保人的反擔保。通過施行這種方式，能夠將房地產抵押貸款擔保物整體價值提高，還增進了貸款擔保的信用度，使房地產抵押貸款擔保風險得到明顯降低。
4.建立再保險與資本金制度
要將房地產抵押貸款擔保風險得以有效控制，政府相關的監察部門需要對擔保機構做出資本金充足率的嚴格規定。經實踐表明，在確保抵押擔保行業正常運營中，有可能出現再保險的情況，如某擔保公司貸款業務中的部分金額由其他行業公司所提供。
5.完善法律擔保制度
當前我國的房地產抵押貸款擔保的法律制度不夠完善，要想切實的規避貸款擔保風險，僅僅依靠各種方式和策略是不夠的，還需要有相關的法律制度作為保障。要加強房地產抵押貸款擔保的立法，形成健全的法律體系，并完善抵押物的處理制度。當出現危機情況時，可以讓銀行進行自行處置，讓資產評估所對相關的房地產抵押物做價值評估，讓銀行有充足的權利來處置違約人的抵押物品，無需經過違約人同意。還要積極探索合理科學的抵押物處理方式，除了拍賣、折價等形式，還可以通過債權人和抵押人相互協商，采取置換等方式，目前我國已經成立了許多置換公司，并進行此類糾紛的快速處理。
三、結論
當前形勢下，我國的房地產抵押貸款面臨的風險中，對擔保風險的防范還有待提高，我國房地產抵押貸款的擔保機制還不完善，還需要健全相應的法律保障制度。盡管當前國內很多城市已經建立了房地產抵押貸款擔保機構，但房地產擔保產業的發展依然不成熟，還存在著一定的風險問題。因此，需要不斷加強我國房地產擔保體系的構建，讓房地產業的運作風險不斷降低。
參考文獻：
[1]吳志宇.個人住房抵押貸款擔保的功能與負面效應分析[J].淮北煤炭師范學院學報（哲學社會科學版）.2010（04）
篇3
篇4
第一條抵押擔保的債權
乙方提供的房產抵押擔保的主債權為根據_________年_________月________日甲方與____________實業有限總公司簽訂的協議書規定的大__________________實業有限總公司應支付的_________萬元補償款，其支付期限分別為_________年_________月_________日支付_________萬元；_________年_________月_________日支付_________萬元。
第二條抵押物
乙方愿提供座落于______市_________路號的_______________大廈的房產作_________實業有限總公司履行義務的抵押擔保，該房產面積__________________平方米，屬框架結構，屬乙方所有，其房產權證號為______________；土地使用證號___________.
第三條雙方同意抵押擔保的范圍與__________________實業有限總公司履行義務承擔責任的范圍相同，包括主債權及利息、違約金、損害賠償金及實現抵押權的費用。
第四條抵押期間，乙方應妥善保管、使用抵押的房產。如抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止侵害抵押物行為并有權要求再提供擔保。
第五條本抵押協議簽訂后，乙方應向甲方提供抵押房產的房地產權證書和土地使用權證號，由甲方負責辦理抵押物的評估并向有關登記相關辦理抵押物登記，評估費和抵押物登記費用雙方各半承擔。
第六條因本抵押協議履行過程中發生爭議的，由抵押物所在地人民法院管轄。
第七條本協議一式三份，甲乙雙方各執一份，另一份送有關機關登記備案。
甲方：___________________
代表：___________________
乙方：_______________大廈
篇5
房產抵押反擔保是借款人或第三人即抵押人以其依法取得房地產證、有完全處分權的房產抵押給擔保中心以取得貸款的一種反擔保方式。
【法律依據】
《擔保法解釋》第2條：反擔保人可以是債務人，也可以是債務人以外的其他人。
反擔保方式也可以是債務人提供的抵押或者質押，也可以是其他人提供的保證、抵押或者質押。
（來源：文章屋網 ）
篇6
住所(地址)：_________________
抵押人(乙方)：__________
身份證號碼：_________________ 電話： _________________
住所(地址)：_________________
借款人(丙方)：__________
身份證號碼：_________________ 電話： _________________
住所(地址)：_________________
聲明：乙丙雙方已閱讀本合同所有條款。應乙丙雙方要求，甲方已經就本合同做了相應的條款說明。乙丙雙方對本合同條款的含義及相應的法律后果已全部通曉并充分理解。
根據借款人(丙方) 與貸款人于____ _ ___年_____ ___月__________日簽訂的____________________________(以下稱主合同，合同編號： )以及甲方與貸款方簽訂的________________________(以下稱保證合同)、甲方與丙方簽訂的《委托保證合同》(合同編號： )，甲方就主合同項下的債務為丙方提供了連帶責任保證擔保。經丙方要求，乙方愿意就保證合同項下的全部款項以其享有所有權或經營管理權的財產向甲方提供抵押，為丙方進行反擔保。甲、乙、丙三方根據有關法律、法規規定，經協商一致，約定如下條款：
一、乙方以“抵押物清單”(附后)所列之財產向甲方設定抵押，抵押財產評估作價 萬元。
二、乙方抵押期限自借款合同約定的還款期屆滿后兩年止。
三、乙方保證抵押物為其合法所有(或依法享有處分權或經營管理權)的無權屬爭議的財產。
四、乙方應負責辦理抵押登記手續，承擔抵押登記費用，保證抵押的合法性。乙方在本合同簽定之日將抵押物權屬證明文件交給甲方，抵押期間該抵押物由乙方保管。
五、抵押反擔保范圍：擔保金額(大寫)人民幣___________ _萬元及利息、借款方應支付貸款方的違約金或罰息、保證人代償的本金及利息、違約金以及實現抵押權的費用(包括但不限于訴訟費、律師費、強制執行費、抵押物處置費等)。
六、本合同的效力獨立于主合同及保證合同，主合同及保證合同無效不影響本合同的效力。因主合同及保證合同無效所產生的后果由乙方承擔。
七、本合同項下有關的評估、保險、鑒定、登記、保管、公證等費用均由乙方和丙方承擔。
八、主合同期限屆滿，丙方未能清償債務，甲方代丙方履行還款義務后，甲方有權以法定的方式處置抵押物并從所得價款中優先受償，實現抵押權。
九、抵押期間，乙方有義務妥善保管抵押物，保持抵押物完好無損，并隨時接受甲方的檢查。
十、乙方應辦理抵押物在抵押期間的財產保險，并自愿將甲方作為財產保險的唯一受益人。
十一、抵押期間，抵押物如發生投保范圍內的損失，或者因第三人的行為導致抵押物價值減少，保險賠償金或損害賠償金應視為抵押財產，由乙方存入甲方指定的賬戶，抵押期間乙方不得動用。
十二、抵押期間，抵押物造成環境污染或其他損害，應由乙方獨立承擔責任。
十三、抵押期間，未經甲方書面同意，乙方不得贈與、遷移、出租、轉讓、再抵押或以其他任何方式處分本合同項下抵押物。
十四、抵押期間，經甲方書面同意，乙方轉讓抵押物所得的價款應存入甲方指定的賬戶，抵押期間乙方不得動用。
十五、為確保抵押物的真實性、合法性，乙方承諾：
1、乙方向甲方提供的抵押物無權屬爭議;
2、未向他人設置抵押、典當、轉讓、贈與或以其它任何方式處分過;
3、抵押物無被查封、扣押、受追索的情況;
4、抵押物無第三人主張權利或提出異議。
十六、在抵押期間，乙方發生合并、分立、變更、撤銷、破產、法定代表人變更等情況，其合并、分立、變更后的法人或其它組織仍繼續承擔或連帶承擔本合同項下的反擔保責任。
十七、違約責任：
(一)未經甲方書面同意，乙方若擅自處分抵押物的，其行為無效。甲方有權要求乙方恢復抵押物原狀，且乙方應按甲方為丙方提供的擔保額的20%向甲方支付違約金。
(二)有下列情況之一，乙方應按甲方為丙方提供擔保額的20%向甲方支付違約金，給甲方造成經濟損失，還應進行損害賠償：
1、抵押物存在權屬爭議;
2、已向他人設置抵押、典當、轉讓、贈與或以其它任何方式處置抵押物;
3、抵押物有被查封、扣押、受追索的情況;
4、有第三人對抵押物主張權利或提出異議;
5、有擅自轉讓、隱匿抵押物的行為。
十八、乙方若出現下列情況之一時，應提前三十日書面通知甲方：
1、法定代表人更換、改變住所或經營場所、減少注冊資金等; 2、因承包、租賃、聯營、股份制改造、分立、被兼并(合并)、對外投資及其它原因而改變經營方式或組織形式等。
十九、乙方被其他債權人訴諸法律等情況發生時，應在情況發生后二日內將情況通知甲方。
二十、抵押期間，乙方發生下列情況之一，甲方有權提前依法處分抵押物實現抵押權：
1、乙方被宣告破產或被解散;
2、乙方違反本合同約定義務或發生其他嚴重違約行為;
3、主合同履行期間丙方被宣告破產、被解散、擅自變更企業體制致使甲方所擔保的款項落空、卷入或即將卷入重大的訴訟程序、發生其他足以影響其償債能力或缺乏償債誠意的行為等情況。
二十一、甲方依法處分抵押物所得的價款，按下列順序分配：
1、支付抵押物的保管費用、實現抵押權的費用及甲方代丙方償還貸款所發生的費用;
2、貸款方本息損失及甲方的代償損失;
3、甲方收取丙方逾期本息5%的違約金;
4、甲方代貸款方收取貸款方和借款方所約定的違約金;
5、補償上述款項后，剩余部份返還乙方。
二十二、其他約定事項
_________________________________________________________________________
二十三、本合同經甲、乙、丙三方簽字、蓋章后生效。抵押物依法應進行抵押登記的，本合同在“抵押物清單”中的抵押物依法辦理抵押登記之日起生效。
二十四、本合同一式肆份，甲方、乙方、丙方各執壹份，登記機關執壹份。
甲方：
有權簽字人：
乙方：
有權簽字人：
篇7
第五組是證明鐘輝麟已還和未還本息的憑證。1、《中國工商銀行貸款對帳單》表明,未還本金港幣461,826.03元;2、《國際業務部按揭貸款卡片帳》表明，已還本金145,506.97港元。
被告鐘輝麟提交4份證據材料：1、中電德信發展有限公司出具的收款收據，證明鐘輝麟還貸本息港幣222,017.41元。2、《武漢廣場工程風險承包合同書》，證明房屋竣工時間遲于購房合同約定的交房時間，而貸款人未予審查;3、湖北省高級人民法院(20xx)鄂民四初字第3號民事判決書、最高人民法院(20xx)民一終字第24號民事判決書，證明華信公司逾期交房，房屋買賣合同解除;4、國通支行工商登記資料。
被告華信公司提交2份證據：20xx年11月14日《企業登記信息表》、《情況說明報告》，證明國通支行與國際業務部之間沒有法律關系。
原告國通支行、被告鐘輝麟、被告華信公司提交的上述證據材料，經庭前交換、庭審質證，雙方當事人發表質證意見如下：
鐘輝麟對國通支行提交的第二組證據材料中房產抵押擔保借款合同、借據的真實性不持異議，但認為不能證明貸款已劃至華信公司帳上;第一組證據不能證明國通支行與國際業務部的關系;第三組證據催款通知書,沒有說明國通支行與國際業務部的關系，且鐘輝麟未收到催款通知書;第五組證據對帳單及按揭貸款卡片帳計算的還款金額有誤，不予認可，應以答辯狀為準。
華信公司對國通支行提交的證據材料的真實性除第四組證據“傳真” 外均不持異議，但認為第一組證據即便能夠證明國通支行的設立與其承接國際業務部債權債務的行為屬于債權轉移法律行為，但因未通知保證人華信公司，因而債權轉移無效;第二組證據不能證明放貸主體合法有效;第三組證據與華信公司無關;第四組中的郵件證據，郵件查詢單“華信管理收發章收”，不能證明華信公司收到此郵件，即便收到也不能證明郵件內容就是《要求履行擔保責任函》;第五組證據確定的利率不符合法律規定，不予認可。
國通支行對鐘輝麟提交的4份證據材料真實性不持異議。但認為其證據1已印證了國通支行已履行貸款義務，國通支行委托中電德信發展有限公司代收還款并不違反合同和法律規定;證據2《武漢廣場工程風險承包合同書》是開發商與承包商之間的文件，與銀行貸款無關。銀行在按揭貸款前，根據中國工商銀行外匯貸款暫行辦法有關審查范圍規定，對開發商的審查，主要對是否具備開發資質、是否取得相關房產開發證照、開發項目是否真實進行審查，而無義務審查開發商與承包商之間承包關系;證據3民事判決書所確認的事實及判決結果，與國通支行無關
華信公司對鐘輝麟證據真實性不持異議,但認為證據3與本案無關。
篇8
1.房地產抵押權的性質
所謂房地產抵押權是指債務人或者第三人不轉移對房地產的占有作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人依法享有的拍賣該房地產并優先受償的權利。房地產抵押權具有物權性和價值權性兩大基本性質。
1.1房地產抵押權的物權性
關于抵押權的性質，在學理上有不同的觀點，有主張抵押權為物權者，有主張抵押權為債權者，有主張抵押權為物上債務者。
1.2房地產抵押權的價值權性
房地產抵押權的價值權性，是指房地產抵押權是對所抵押房地產的價值支配權，其所支配的對象不是房地產實體，而是其價值。
2.房地產抵押權的設定
房地產抵押權為擔保物權，根據物權法定主義及物權公示、公信主義，除因法律規定而直接產生的房地產抵押權外，房地產抵押權因房地產抵押合同并經登記后而設定。由于我國現行立法沒有規定法定房地產抵押權，所以在我國，房地產抵押權的設定條件有二：房地產抵押合同和房地產抵押權登記。
2.1房地產抵押合同
房地產抵押合同是指債務人或者第三人不移轉對房地產的占有，將房地產作為債權擔保而與債權人達成有明確相互權利義務關系的協議，依據此協議在債務人或第三人提供抵押的房地產上為債權人設定了抵押權，債務人或者第三人對債權人之債權承受房地產物上的擔保義務。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以拍賣該房地產的價款優先受償。
2.2房地產抵押權登記
房地產抵押權登記是指由主管機關依法在登記簿上就房地產上的抵押權狀態予以記載。我國立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產抵押合同的債權合同性質以及房地產抵押權登記的物權變動性質。
3.房地產抵押權的效力
房地產抵押權一經設定，即產生相應的法律效力，不僅在當事人之間設定了相應的權利義務，且對抵押物及與其有關的其他財產權也有影響。根據房地產抵押權效力的對象，可將其劃分為對內效力和對外效力。
3.1房地產抵押權的對內效力
3.1.1優先受償效力
房地產抵押權的對內效力，簡而言之，即房地產抵押權人有就受擔保的債權對抵押的房地產優先受償的權力。房地產抵押權人在其債務人屆期不履行債務時，無須經房地產抵押人的同意即可對抵押的房地產予以處分，并從變賣的價款中優先于普通債權人獲得清償。
3.1.2房地產抵押權擔保的債權范圍效力
房地產抵押權擔保的債權范圍包括：⑴主債權；⑵利息；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實現房地產抵押權的費用。
當事人在抵押合同中對房地產抵押擔保的債權范圍有約定的，從其約定。
3.1.3抵押物價值保持的效力
抵押人的行為足以使所抵押房地產的價值減少的，房地產抵押權人有權要求抵押人停止其行為。所抵押的房地產價值減少時，房地產抵押權人有權要求抵押人恢復其價值或者提供與減少的價值相當的擔保。
3.2房地產抵押權的對外效力
房地產抵押權的對外效力是指房地產抵押權對抵押關系外部有關抵押物的其他財產權的影響，具體包括對房地產的用益物權、其他抵押權和租賃關系的影響。
3.2.1房地產抵押權對用益物權的影響
房地產抵押權是以房地產的交換價值為債權提供擔保，抵押物的使用價值對其沒有影響，因此無論是在抵押權設定前或設定后，抵押人均可在抵押的房地產上設定用益物權。但用益物權只有在房地產抵押權設定之前已存在并經登記才能具有對抗房地產抵押權的效力。
3.2.2房地產抵押權對其它抵押權的影響
房地產價值巨大，足以擔保數個債權，同時，抵押不移轉房地產的占有，因此也有可能在同一房地產上設定數個抵押權。在同一房地產上設定數個抵押權時，其擔保的債權按抵押權設定的先后順序受償，順序相同的則按債權比例受償。
4.房地產抵押權的實現
房地產抵押權的實現，又稱房地產抵押權的實行，即當債務人不履行債務時，房地產抵押權人行使其抵押權將抵押的房地產變價以滿足其債權得到優先受償的過程。
4.1房地產抵押權實現的條件
房地產抵押權是為將來行使而設定的權利，非即時行使的權利，只有符合一定的條件，抵押權人才能行使之。
4.1.1房地產抵押權的存在。房地產抵押權的實現首先應以房地產抵押權的存在為前提。房地產抵押權的存在是指當事人曾就特定的債權設定房地產抵押權，并且，此項房地產抵押權尚未因法定的原因而消滅。
4.1.2債權已屆清償期而未受清償。債權已屆清償期而抵押權人未受清償時，抵押權人才能行使抵押權。清償期為房地產抵押權人得依法向債務人請求債務履行的時期，應以登記的日期為準。
4.2房地產抵押權實現的方式。
一般的抵押權，其實現的方式有折價、變賣和拍賣三種。在我國，實現房地產抵押權只能采取拍賣方式。債務人不履行債務時，房地產抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
4.3房地產抵押權實現的程序。
在劃撥的國有土地使用權上設定抵押，實現抵押權時，必須經過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權時，必須經有批準權的人民政府審批；二是拍賣所得價款必須首先繳納應繳的土地使用權出讓金，然后抵押權人才能優先受償。
5.房地產抵押權的消滅
房地產抵押權在性質上為擔保物權，其設定一般有存續期限，為有期物權，并非如所有權那樣永恒存續。房地產抵押權得因一定的法律事實而消滅。作為一種擔保物權，其既可因物權消滅的一般原因而消滅，又可因擔保物權消滅的原因而消滅，又有自己獨特的消滅原因。
參考文獻：
1.黃河：《房地產法》，中國政法大學出版社1999年版。
篇9
一、房地產抵押權的性質
所謂房地產抵押權是指債務人或者第三人不轉移對房地產的占有作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人依法享有的拍賣該房地產并優先受償的權利。房地產抵押權具有物權性和價值權性兩大基本性質。
（一）房地產抵押權的物權性
關于抵押權的性質，在學理上有不同的觀點，有主張抵押權為物權者，有主張抵押權為債權者，有主張抵押權為物上債務者。從立法上來看，對于抵押權制度的立法，主要有三種立法例：第一，將抵押權放在民法典的物權法中，視抵押權為限制物權中擔保物權的一種。德國、日本及我國臺灣為例；第二，將抵押權制度規定于民法典的債權法部分。法國、前蘇聯為例。我國民法通則也將抵押權規定于第五章民事權利的債權一節；第三，制定專門的法律對抵押權進行規定。如我國《擔保法》。
筆者認為，房地產抵押權為擔保物權，其在性質上為物權。房地產抵押權具有物權特有之支配性、對世性、追及性及優先受償性，從而使其在權利內容上、權利實現方式上、權利范圍上、權利保護方法上區別于債權。
（二）房地產抵押權的價值權性
房地產抵押權乃對于所抵押之房地產拍賣價金的優先受償權，其在本質上為價值權。價值權性不僅是包括房地產抵押權在內的抵押權的本質特性，也是所有物的擔保的共同屬性。
房地產抵押權的價值權性，是指房地產抵押權是對所抵押房地產的價值支配權，其所支配的對象不是房地產實體，而是其價值。
房地產抵押權的價值權性使其區別于土地使用權等用益物權。用益物權是權利人對標的物使用價值的支配權，其給予權利人的利益表現在對于標的物實體的支配，通過這種支配而獲得標的物的效用。房地產抵押權則是對標的物價值的支配權，權利人得通過對抵押物價值的把握而實現擔保債權的目的。
房地產抵押權既不需要所有權的轉移，也不需要對抵押物實體的支配，而是在于對抵押物價值的把握，能夠同時滿足現代經濟社會對債權擔保和擔保物經濟效用發揮的雙重需要。因此可以說，相對于質權和留置權，房地產抵押權是一種純粹的價值權。
二、房地產抵押權的設定
房地產抵押權為擔保物權，根據物權法定主義及物權公示、公信主義，除因法律規定而直接產生的房地產抵押權外，房地產抵押權因房地產抵押合同并經登記后而設定。由于我國現行立法沒有規定法定房地產抵押權，所以在我國，房地產抵押權的設定條件有二：房地產抵押合同和房地產抵押權登記。
（一）房地產抵押合同
房地產抵押合同是指債務人或者第三人不移轉對房地產的占有，將房地產作為債權擔保而與債權人達成有明確相互權利義務關系的協議，依據此協議在債務人或第三人提供抵押的房地產上為債權人設定了抵押權，債務人或者第三人對債權人之債權承受房地產物上的擔保義務。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以拍賣該房地產的價款優先受償。
房地產抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權人訂立房地產抵押合同，應當采用書面形式并記載法律規定的內容，主要包括：⑴債權人、債務人、抵押人的姓名（名稱）、住址；⑵被擔保主債權種類、數額；⑶債務人履行債務的期限；⑷房地產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；⑸抵押擔保的范圍；⑹當事人認為需要約定的其它事項。房地產抵押合同所記載的內容不符合法律規定要求的，當事人應當予以補正。
（二）房地產抵押權登記
房地產抵押權登記是指由主管機關依法在登記簿上就房地產上的抵押權狀態予以記載。房地產抵押權經登記后依法成立并取得物權公示、公信效力。我國立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產抵押合同的債權合同性質以及房地產抵押權登記的物權變動性質。房地產抵押合同是債權合同，依法成立時就應生效。而房地產抵押權登記是物權行為，是房地產抵押權成立的要件。
房地產抵押權登記由抵押當事人向法律規定的房地產抵押登記機關申請，填寫并遞交房地產抵押登記表，同時提交法律規定的應當提交的登記文件，主要包括主合同和房地產抵押合同以及抵押的土地使用權證書、房屋所有權證書。房地產抵押登記機關收到當事人的申請后即由負責監督職責的抵押登記部門對當事人提交的抵押登記文件的真實性、合法性予以審查，審查合格者，予以核準登記并公告。
三、房地產抵押權的效力
房地產抵押權一經設定，即產生相應的法律效力，不僅在當事人之間設定了相應的權利義務，且對抵押物及與其有關的其他財產權也有影響。根據房地產抵押權效力的對象，可將其劃分為對內效力和對外效力。
（一）房地產抵押權的對內效力
1、先受償效力
房地產抵押權的對內效力，簡而言之，即房地產抵押權人有就受擔保的債權對抵押的房地產優先受償的權力。房地產抵押權人在其債務人屆期不履行債務時，無須經房地產抵押人的同意即可對抵押的房地產予以處分，并從變賣的價款中優先于普通債權人獲得清償。
2、房地產抵押權擔保的債權范圍效力
房地產抵押權擔保的債權范圍包括：⑴主債權；⑵利息。包括法定利息和約定利息。由于債務人遲延履行而導致的利息即遲延利息，亦屬于房地產抵押權的擔保范圍；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實現房地產抵押權的費用。
當事人在抵押合同中對房地產抵押擔保的債權范圍有約定的，從其約定。
3、房地產抵押權所涉及的物的范圍效力
⑴房地產自身。房地產抵押，根據其標的物可以大致劃分為兩種：土地使用權抵押和房屋所有權抵押。以土地使用權抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權抵押的，其占用范圍內的土地使用權也同時抵押。以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當事人辦理了抵押物登記的，則為房地產抵押權的效力所及。
⑵房地產的從物。從物指非主物的構成部分而從屬于主物，并對主物發揮輔助效用之物。由于房地產抵押權為就抵押物拍賣價金優先受償的價值權，基于主物之處分及于從物的原則，實行房地產抵押權拍賣房地產時，其效力自應及于房地產的從物。
⑶房地產的從權利。從權利是指為助利之效力而存在的權利。從權利與利的關系，一如主物與從物的關系，以利及其所屬的標的物設定房地產抵押權時，房地產抵押權之效力得及于從權利。
⑷孳息。房地產抵押權的效力及于抵押權開始實行后到抵押標的物的處分為止房地產所產生的孳息。我國《擔保法》第47條規定：債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權人應將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人，否則，抵押權的效力不及于該孳息。
4、抵押物價值保持的效力
抵押人的行為足以使所抵押房地產的價值減少的，房地產抵押權人有權要求抵押人停止其行為。所抵押的房地產價值減少時，房地產抵押權人有權要求抵押人恢復其價值或者提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，房地產抵押權人則在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。
（二）房地產抵押權的對外效力
房地產抵押權的對外效力是指房地產抵押權對抵押關系外部有關抵押物的其他財產權的影響，具體包括對房地產的用益物權、其他抵押權和租賃關系的影響。
1、房地產抵押權對用益物權的影響
房地產抵押權是以房地產的交換價值為債權提供擔保，抵押物的使用價值對其沒有影響，因此無論是在抵押權設定前或設定后，抵押人均可在抵押的房地產上設定用益物權。但用益物權只有在房地產抵押權設定之前已存在并經登記才能具有對抗房地產抵押權的效力。
2、房地產抵押權對其它抵押權的影響
房地產價值巨大，足以擔保數個債權，同時，抵押不移轉房地產的占有，因此也有可能在同一個房地產上設定數個抵押權。在同一房地產上設定數個抵押權時，其擔保的債權按抵押權設定的先后順序受償，順序相同的則按債權比例受償。關于房地產抵押權設定先受順序的確定，應采抵押登記申請日標準，凡提出房地產抵押權登記申請在先的抵押權，經登記后，其順位先于后提出申請的房地產抵押權，而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書所載明的日期。
3、房地產抵押權對房屋租賃的影響
與設定用益物權一樣，抵押人可以在已出租的房屋上設定抵押權，也可以將已設定抵押權的房屋出租。房屋租賃關系存在于抵押之前的，房地產抵押權的效力不及于該租賃關系，抵押的房地產拍賣后，原租賃合同對房地產的受讓者繼續有效。如果將已設定抵押權的房屋出租的，則房地產抵押權的效力及于該租賃關系，房地產抵押權實現，租賃關系解除。
四、房地產抵押權的實現
房地產抵押權的實現，又稱房地產抵押權的實行，即當債務人不履行債務時，房地產抵押權人行使其抵押權將抵押的房地產變價以滿足其債權得到優先受償的過程。房地產抵押權的實現是債權實現的一種方式，是房地產抵押權擔保功能實現的最后環節。
（一）房地產抵押權實現的條件
房地產抵押權是為將來行使而設定的權利，非即時行使的權利，只有符合一定的條件，抵押權人才能行使之。房地產抵押權實現的條件有三：
1、房地產抵押權的存在。房地產抵押權的實現首先應以房地產抵押權的存在為前提。房地產抵押權的存在是指當事人曾就特定的債權設定房地產抵押權，并且，此項房地產抵押權尚未因法定的原因而消滅。房地產抵押權若不存在，則不能實現抵押權。
2、債權已屆清償期而未受清償。債權已屆清償期而抵押權人未受清償時，抵押權人才能行使抵押權。清償期為房地產抵押權人得依法向債務人請求債務履行的時期，應以登記的日期為準。清償是指抵押權所擔保的債權全部得到清償，若債權僅獲部分清償，抵押權人可行使抵押權而使未受償部分的債權獲得清償。
3、對于債權的未受清償抵押權人沒有過失。我國立法對于抵押權與主債權的關系，嚴格遵循抵押權的附從性，故在債權的履行過程中發生瑕疵必然會影響抵押權的效力。若債權的不能履行，系房地產抵押權人的原因所致，則抵押權人不能以債權已經到期為由，實行房地產抵押權。
（二）房地產抵押權實現的方式
一般的抵押權，其實現的方式有折價、變賣和拍賣三種。在我國，實現房地產抵押權只能采取拍賣方式。債務人不履行債務時，房地產抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。拍賣方式透明度高，公平合理，更利于擔保目的的實現及房地產市場的良性發展。
（三）房地產抵押權實現的程序
債務履行期屆滿債權未獲清償的，抵押權人可以與抵押人協議以抵押的房地產拍賣所得的價款受償，協議不成的，抵押權人可以向人民法院，在人民法院的主持下，實現抵押權。
在劃撥的國有土地使用權上設定抵押，實現抵押權時，必須經過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權時，必須經有批準權的人民政府審批；二是拍賣所得價款必須首先繳納應繳的土地使用權出讓金，然后抵押權人才能優先受償。
五、房地產抵押權的消滅
（一）因抵押的房地產滅失且無替代物而消滅
房地產抵押權乃物權，作為其標的物之房地產因自然災害、公用征收等到原因而滅失時，房地產抵押權自無法繼續存在而消滅。
房地產抵押權具有物上代位性，因此，當房地產滅失時，如果有賠償金、保險金或補償金，則房地產抵押權及于該賠償金、保險金或補償金，房地產抵押權并不消滅。
（二）因被擔保的債權消滅而消滅
依我國立法，抵押權相對于主債權，具有絕對的附從性。房地產抵押權與被擔保債權同時存在，債權消滅，房地產抵押權也消滅。
被擔保債權可因如下原因而消滅：⑴債務人或第三人為全部之清償；⑵債務人對房地產抵押權人亦存在債權并符合抵銷條件時，其債權相互抵銷；⑶房地產抵押權人與債務人因繼承、合并等而發生混同，房地產抵押權人與債務人成為一人；⑷房地產抵押權人在不損害第三人利益的情況下免除債務人的債務。
（三）因房地產抵押權實現而消滅
如前所述，房地產抵押權實現是房地產抵押權擔保功能實現的最后環節。房地產抵押權實現，房地產抵押擔保法律關系消滅，房地產抵押權自然消滅。
（四）因除斥期間屆滿而消滅
房地產抵押權為物權，故原則上既不得因所擔保之債權罹于消滅時效而消滅，同時也不得因除斥期間之經過而消滅。但近現代民法從盡迅確定各種復雜法律關系的實際需要出發，也例外的規定抵押權得因一定期間之經過而消滅。如我國臺灣地區民法典第880條規定：抵押權擔保的債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人于消滅時效完成后五年間不行使其抵押權的，該抵押權消滅。在我國，此除斥期間為二年。
參考書目：
1、郭明瑞：《擔保法》，中國政法大學出版社，1999年版。
2、許明月：《抵押權制度研究》，法律出版社，1998年版。
3、梁慧星：《民法總論》，法律出版社，2001年版。
篇10
一、某房地產抵押案例
某包裝印刷有限公司，為了解決自己的資金緊張問題，向某個財務公司借款870萬元人民幣。在借款的時候，該包裝印刷有限公司把自己名下的國有土地使用作為貸款的抵押物，總共價值為1355.5萬元。但是，在規定的期限內，包裝印刷公司并沒有按時的償還貸款，財務公司向該地所述的法院提起了民事訴訟。法院在受理這起民事訴訟之后，根據該包裝印刷公司的實際情況，宣布該公司破產。在包裝印刷公司的破產過程中，因為債權方財務公司的抵押物優先受償權沒有得到體現，而且包裝印刷公司的破產財產并不能夠實現對所破產費用的清償。法院對包裝印刷公司的破產裁定，沒有完全的實現財務公司的民事權益。因此，財務公司又向法院提起了行政訴訟和行政賠償訴訟，要求國土規劃局賠償他們的相關損失。法院在進行一定的審理之后認為，房地產的抵押登記不合法。最后經過法院的審判，認定規劃國土局應該賠償財務公司的870萬人民幣和相關的經濟損失。
二、房地產抵押的相關法律問題
根據上述案例可知，房地產抵押的過程中，會牽涉到多方的權益，引起一定的法律問題。因此，抵押人和債權人在簽訂房地產抵押合約的時候，需要抵押人和債權人全面的了解房地產抵押的相關法律，充分的考慮所有可能出現的影響因素，實現房地產抵押的合法性，保證房地產抵押的有效性，才能實現房地產抵押的重要作用。
（一）抵押權和房地產轉讓
房地產抵押的過程中，會產生抵押權。把自己名下的房地產合法的轉讓給他人，會形成房地產轉讓權。在房地產的抵押過程中，如果再次進行轉讓，就會產生抵押權和房地產轉讓權的法律關系。房地產抵押期間，抵押人如果要對已經辦理過登記的抵押物進行轉讓，需要及時的通知抵押權人，并且告知受讓人轉讓物已經被抵押的真實情況。如果已經抵押的房地產進行轉讓的時候，抵押權人或者受讓人處于不知情的狀態，抵押的房地產再次進行轉讓的行為屬于無效行為，不被法律承認。在合法的抵押物轉讓過程中，如果轉讓抵押物的機制不符合其自身的價值，抵押人必須向抵押權人提供一定的擔保。如果抵押權人沒有提供相應的擔保，抵押物的轉讓屬于不合法行為。
（二）房地產抵押登記的擔保原則
房地產的抵押人為了某些原因向債權人進行房地產抵押的過程中，還涉及到房地產抵押登記的擔保問題。房地產抵押的擔保行為，具有一定的法律原則和法定期限，需要抵押人和債權人在擬定合約的時候，具體的進行說明。隨著我國《擔保法》的頒布，越來越多的人都已經逐漸的接受和認同了《擔保法》中“抵押不登記無效”的規定。這一內容，屬于我國法律對房地產抵押過程中實施的強制登記制度。但是，對于房地產抵押擔保的期限仍然缺乏明確的認識。對于房地產抵押過程中，抵押人是否可以自己對抵押期限進行設置的問題，我國的法律還沒有明確的規定。因此，一旦涉及這項問題，也會對房地產的抵押造成一定的影響。例如，某房地產的抵押人在進行抵押的過程中，對抵押的期限作出了設置，但是在限定的時間內卻沒有向債權方拿回抵押的能力。在這種情況下，對房地產的判定問題，就會成為法院的一項難點。針對這種問題，要想從根本上解決，需要我國政府完善相關的法律。
（三）房地產抵押的限制
雖然我國的法律允許一些人或者企業利用自己的房地產進行抵押，但是在房地產抵押的過程中，還會受到一定的限制。在我國的《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》這兩項法律法規中，對房地產的抵押設定了具體的限制。例如，房地產進行抵押的過程中，抵押人不能對房地產的土地所有權進行抵押。這要求抵押人在進行房地產抵押的過程中，應該區分房地產所屬土地的性質，屬于劃撥方式取得的土地，是不可以進行抵押的。不能抵押的土地，還包括耕地、自留地、宅基地和自留山等一些歸屬于集體所有的土地。這些土地的使用權也是不能進行抵押的，但是這些土地的依法承包者，具有使用權的除外等。
三、結語
隨著我國社會經濟的發展，房地產行業得到了迅速的發展。大多數人都有屬于自己的房產，房地產抵押已經成為一些債權人運用的主要債權擔保形式。在房地產抵押的過程中，會牽連到一些相關的法律問題，只有全面的了解，才能保證房地產抵押的合法性。
篇11
地上無房屋（包括建筑物、構筑物及在建工程）的國有土地使用權設定抵押的，不適用本辦法。
第三條 本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。
本辦法所稱抵押權人，是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。
本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
第四條 以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。
第五條 房地產抵押，應當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。
依法設定的房地產抵押，受國家法律保護。
第六條 國家實行房地產抵押登記制度。
第七條 國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產抵押管理工作。
省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產抵押管理工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責管理本行政區域內的房地產抵押管理工作。
第二章 房地產抵押權的設定
第八條 下列房地產不得設定抵押：
（一）權屬有爭議的房地產；
（二）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；
（三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；
（五）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；
（六）依法不得抵押的其他房地產。
第九條 同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人。
抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。
房地產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。
第十條 以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產。但抵押當事人另有約定的除外。
第十一條 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。
第十二條 以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。
第十三條 國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定。
第十四條 以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關備案。
第十五條 以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有規定的除外。
第十六條 以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有規定的除外。
第十七條 有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的，其設定的抵押期限不應當超過該企業的經營期限。
第十八條 以具有土地使用年限的房地產抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。
第十九條 以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。
第二十條 預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。
第二十一條 以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續有效。
第二十二條 設定房地產抵押時，抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定，也可以由房地產評估機構評估確定。
法律、法規另有規定的除外。
第二十三條 抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。
第二十四條 企業、事業單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續有效。其權利和義務由變更后的法人享有和承擔。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應不繼續履行原抵押合同。
第三章 房地產抵押合同的訂立
第二十五條 房地產抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。
第二十六條 房地產抵押合同應當載明下列主要內容：
（一）抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所；
（二）主債權的種類、數額；
（三）抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；
（四）抵押房地產的價值；
（五）抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；
（六）抵押期限；
（七）抵押權滅失的條件；
（八）違約責任：
（九）爭議解決方式；
（十）抵押合同訂立的時間與地點；
（十一）雙方約定的其他事項。
第二十七條 以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的預購房屋合同。
第二十八條 以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容：
（一）《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》編號；
（二）已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額；
（三）已投入在建工程的工程款；
（四）施工進度及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量。
第二十九條 抵押權人要求抵押房地產保險的，以及要求在房地產抵押后限制抵押人出租、轉讓抵押房地產或者改變抵押房地產用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。
第四章 房地產抵押登記
第三十條 房地產抵押合同自簽訂之日起三十日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。
第三十一條 房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。
第三十二條 辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件；
（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；
（二）抵押登記申請書；
（三）抵押合同；
（四）《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；
（五）可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；
（六）可以證明抵押房地產價值的資料；
（七）登記機關認為必要的其他文件。
第三十三條 登記機關應當對申請人的申請進行審核，凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理登記之日起十五日內作出是否準予登記的書面答復。
第三十四條 以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押權人頒發《房屋他項權證》。
以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。
第三十五條 抵押合同發生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起十五日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。
因依法處分抵押房地產而取得土地使用權和土地建筑物、其他附著物所有權的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起三十日內，到縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。
第五章 抵押房地產的占用與管理
第三十六條 已作抵押的房地產，由抵押人占用與管理。
抵押人在抵押房地產占用與管理期間應當維護抵押房地產的安全與完好。抵押權人有權按照抵押合同的規定監督、檢查抵押房地產的管理情況。
第三十七條 抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，并辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓后，原抵押權人應當告知抵押人。
經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。
抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
第三十八條 因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人；抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。
第三十九條 抵押入占用與管理的房地產發生損毀、滅失的，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，并應當采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產因抵押人的行為造成損失使抵押房地產價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足，或者直接向保險公司行使求償權。
抵押人對抵押房地產價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償的范圍內要求提供擔保。抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債務的擔保。
第六章 抵押房地產的處分
第四十條 有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產：
（一）債務履行期滿，抵押權屈a href=//shici.7139.com/2654/ target=_blank class=infotextkey>宋詞芮宄サ模袢擻治茨苡氳盅喝ㄈ舜锍裳悠諑男行櫚模狐br>
（二）抵押人死亡、或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人，受遺贈人拒絕履行到期債務的；
（三）抵押人被依法宣告解散或者破產的；
（四）抵押人違反本辦法的有關規定，擅自處分抵押房地產的；
（五）抵押合同約定的其他情況。
第四十一條 有本辦法第四十條規定情況之一的，經抵押當事人協商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產。協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。
第四十二條 抵押權人處分抵押房地產時，應當事先書面通知抵押人；抵押房地產為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優先購買權。
第四十三條 同一房地產設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償。
第四十四條 處分抵押房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
第四十五條 以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。
法律、法規另有規定的依照其規定。
第四十六條 抵押權人對抵押房地產的處分，因下列情況而中止：
（一）抵押權人請求中止的；
（二）抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務，并經抵押權人同意的；
（三）發現被拍賣抵押物有權屬爭議的；
（四）訴訟或仲裁中的抵押房地產；
（五）其他應當中止的情況。
第四十七條 處分抵押房地產所得金額，依下列順序分配：
（一）支付處分抵押房地產的費用；
（二）扣除抵押房地產應繳納的稅款；
（三）償還抵押權人債權本息及支付違約金；
（四）賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害；
（五）剩余金額交還抵押人。
處分抵押房地產所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。
第七章 法律責任
第四十八條 抵押人隱瞞抵押的房地產存在共有、產權爭議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應當承擔由此產生的法律責任。
第四十九條 抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其他方式處理或者處分抵押房地產的，其行為無效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。
第五十條 抵押當事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產發生爭議的，可以協商解決；協商不成的，抵押當事人可以根據雙方達成的仲裁協議向仲裁機構申請仲裁；沒有仲裁協議的，也可以直接向人民法院提起訴訟。
第五十一條 因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍時，抵押人違反前述第三十八條的規定，不依法清理債務，也不重新設定抵押房地產的，抵押權人有權向折遷主管部門申請保留追償債務權利，并可以向人民法院提起訴訟。經拆遷主管部門批準，拆遷人應當暫緩向抵押人發放拆遷補償費或者拆遷安置房地產權登記證件，直至法院作出判決為止。
拆遷期限屆滿，若法院尚未作出判決，經縣級以上房屋拆遷主管部門批準，拆遷人可以依法實施拆遷，并辦理證據保全。
第五十二條 登記機關工作人員玩忽職守、濫用職權，或者利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附則
篇12
地上無房屋(包括建筑物、構筑物及在建工程)的國有土地使用權設定抵押的，不適用本辦法。第三條本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。
本辦法所稱抵押權人，是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。
本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
第四條以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。
第五條房地產抵押，應當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。
依法設定的房地產抵押，受國家法律保護。
第六條國家實行房地產抵押登記制度。
第七條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產抵押管理工作。
省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產抵押管理工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責管理本行政區域內的房地產抵押管理工作。
第二章房地產抵押權的設定
第八條下列房地產不得設定抵押：
(一)權屬有爭議的房地產；
(二)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；
(三)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；
(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產；
(五)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；
(六)依法不得抵押的其他房地產。
第九條同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人。
抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。
房地產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。
第十條以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產。但抵押當事人另有約定的除外。
第十一條以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。
第十二條以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。
第十三條國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定。
第十四條以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關備案。
第十五條以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有規定的除外。
第十六條以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有規定的除外。
第十七條有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的，其設定的抵押期限不應當超過該企業的經營期限。
第十八條以具有土地使用年限的房地產抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。
第十九條以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。
第二十條預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。
第二十一條以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續有效。
第二十二條設定房地產抵押時，抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定，也可以由房地產評估機構評估確定。
法律、法規另有規定的除外。
第二十三條抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。
第二十四條企業、事業單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續有效。其權利和義務由變更后的法人享有和承擔。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續履行原抵押合同。
第三章房地產抵押合同的訂立
第二十五條房地產抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。
第二十六條房地產抵押合同應當載明下列主要內容：
(一)抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所；
(二)主債權的種類、數額；
(三)抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；
(四)抵押房地產的價值；
(五)抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；
(六)抵押期限；
(七)抵押權滅失的條件；
(八)違約責任：
(九)爭議解決方式；
(十)抵押合同訂立的時間與地點；
(十一)雙方約定的其他事項。
第二十七條以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的預購房屋合同。
第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容：
(一)《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》編號；
(二)已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額；
(三)已投入在建工程的工程款；
(四)施工進度及工程竣工日期；
(五)已完成的工作量和工程量。
第二十九條抵押權人要求抵押房地產保險的，以及要求在房地產抵押后限制抵押人出租、轉讓抵押房地產或者改變抵押房地產用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。
第四章房地產抵押登記
第三十條房地產抵押合同自簽訂之日起三十日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。
第三十一條房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。
第三十二條辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件；
(一)抵押當事人的身份證明或法人資格證明；
(二)抵押登記申請書；
(三)抵押合同；
(四)《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；
(五)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；
(六)可以證明抵押房地產價值的資料；
(七)登記機關認為必要的其他文件。
第三十三條登記機關應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理登記之日起十五日內作出是否準予登記的書面答復。
第三十四條以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押權人頒發《房屋他項權證》。
以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。
第三十五條抵押合同發生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起十五日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。
因依法處分抵押房地產而取得土地使用權和土地建筑物、其他附著物所有權的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起三十日內，到縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。
第五章抵押房地產的占用與管理
第三十六條已作抵押的房地產，由抵押人占用與管理。
抵押人在抵押房地產占用與管理期間應當維護抵押房地產的安全與完好。抵押權人有權按照抵押合同的規定監督、檢查抵押房地產的管理情況。
第三十七條抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，并辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓后，原抵押權人應當告知抵押人。
經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。
抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
第三十八條因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人；抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。
第三十九條抵押入占用與管理的房地產發生損毀、滅失的，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，并應當采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產因抵押人的行為造成損失使抵押房地產價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足，或者直接向保險公司行使求償權。
抵押人對抵押房地產價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償的范圍內要求提供擔保。抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債務的擔保。
第六章抵押房地產的處分
第四十條有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產：
(一)債務履行期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的；
(二)抵押人死亡、或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人，受遺贈人拒絕履行到期債務的；
(三)抵押人被依法宣告解散或者破產的；
(四)抵押人違反本辦法的有關規定，擅自處分抵押房地產的；
(五)抵押合同約定的其他情況。
第四十一條有本辦法第四十條規定情況之一的，經抵押當事人協商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產。協議不成的，抵押權人可以向人民法院提訟。
第四十二條抵押權人處分抵押房地產時，應當事先書面通知抵押人；抵押房地產為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優先購買權。
第四十三條同一房地產設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償。
第四十四條處分抵押房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
第四十五條以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。
法律、法規另有規定的依照其規定。
第四十六條抵押權人對抵押房地產的處分，因下列情況而中止：
(一)抵押權人請求中止的；
(二)抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務，并經抵押權人同意的；
(三)發現被拍賣抵押物有權屬爭議的；
(四)訴訟或仲裁中的抵押房地產；
(五)其他應當中止的情況。
第四十七條處分抵押房地產所得金額，依下列順序分配：
(一)支付處分抵押房地產的費用；
(二)扣除抵押房地產應繳納的稅款；
(三)償還抵押權人債權本息及支付違約金；
(四)賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害；
(五)剩余金額交還抵押人。
處分抵押房地產所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。
第七章法律責任
第四十八條抵押人隱瞞抵押的房地產存在共有、產權爭議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應當承擔由此產生的法律責任。
第四十九條抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其他方式處理或者處分抵押房地產的，其行為無效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。
第五十條抵押當事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產發生爭議的，可以協商解決；協商不成的，抵押當事人可以根據雙方達成的仲裁協議向仲裁機構申請仲裁；沒有仲裁協議的，也可以直接向人民法院提訟。
篇13
房地產估價是指房地產估價機構接受他人委托，委托專業估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，依據我國相關法律與行業標準，在合理的假設下，選用適宜的估價辦法，對估價對象在估價地點的特定價值進行分析，依據影響房地產價值的因素，測算出房地產對應的價值，以抵押為目的的房地產評估，主要為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的方法。房地產的抵押價值一般為抵押房地產在估價時點的市場價值，
二、以抵押為目的的房地產評估時應注意的事項
1、房地產抵押估價目的主要是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而對抵押房地產進行價值評估。
2、房地產抵押估價時點，理論上為完成估價對象實地查勘的時間，在估價委托合同中另有約定的除外，若估價時點與實地勘查完成時間不一致的，應該在“估價的假設和限制條件”中假定一致，并在估價報告中標明，用于提醒估價報告使用者注意。現場查勘有兩項工作要點，一是確定估價時點時房地產的實物狀況，其二是確定其附帶的權益。
3、未設立法定優先受償權利下的市場價值的評估過程中，應緊密結合估價目的、估價原則合理選取各項參數，保證估價結果的公允性。在建工程項目的評估，應取得工程承、發包雙方出具、并經雙方蓋章確認是否拖欠工程款及拖欠金額的證明，作為優先受償款的扣除依據。其他已抵押擔保的債權，應以權屬證書上所載明的記錄為準，必要時應與權屬登記部門進行核實，并作好調查記錄。
4、在房地產抵押估價過程中，對房地產價值產生重大影響的因素要認真加以分析，并在估價報告中予以說明，如國家宏觀經濟政策、估價對象自身因素、房地產市場因素等。
宏觀經濟政策包括政府的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環境保護政策等，均有可能對房地產價格產生巨大的影響，估價師對未考慮及無法預測的風險因素必須予以說明。
估價對象自身因素指其在抵押期限內能否保持估價時點時的使用狀態，且隨著時間的推移，估價對象的實體、功能及周圍環境的變化均有可能造成貶值。例如在采用收益法進行估價時，其總收益的測算為估價對象在剩余合法使用年限內的年總收益的折現值，如果不能保證估價對象的實體完整使用功能，那么估價時設定的年收益就不可能實現，使估價結果失實。
對房地產抵押價值影響較為直觀的市場因素是供求關系，當市場供大于求時，造成抵押價值下跌。
5、房地產抵押估價應遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，與《房地產估價規范》相比較，強調了謹慎性原則。抵押價值既要保證金融資金的安全性、降低抵押物的處置風險，又要保護抵押人應有的權利。同一估價對象應采用兩種或兩種以上的估價方法分別進行測算，在確定最終估價結果時，應對每種估價方法的相對重要性、適宜性、可靠性進行定性分析、判定，為每種估價結果所賦予的權重提供可靠的依據。
三、房地產抵押評估時需關注與規避的風險
1、抵押合法有效。抵押房地產一般是指抵押人抵押給債權人的其合法擁有的、國家法律允許轉讓的房屋及其建筑所有權、土地使用權和其他房地產權利。屬國有的房地產作抵押時，需經國有資產管理部門認可；凡股份制企業、合資合營企業有限責任公司需按企業章程經董事會批準；凡以共有房地產作抵押時需經全體共有人書面同意并履行必要手續；預購商品房或在建商品房抵押時，必須符合房地產轉讓條件，符合建設工程承發包條件并取得商品房預售許可證和房地產權利證書。抵押房地產必須進行抵押登記、保險、公證。用作抵押貸款擔保時，應保證抵押貸款的抵押權人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔保作用。
2、易于變賣、處分渠道通暢。抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變賣的要求，抵押物必須具有變現的可能性，一定的變現價值和要求的變現速率。否則就會加大抵押的風險。因為抵押物具有一定量的變現價值是其擔保履行其相應債務的需要，變現速率實際是保證其變現價值的條件。從本質上來講，變現價值具有現金流性質，是具有時間特征的價值。
3、抵押物權利瑕疵風險。①在一些地區，由于土地管理部門與房產管理部門相互獨立，完整的房地產權利證書是由土地使用證、房屋所有權證構成，但由于相關政府部門缺乏協調，許多房屋并無土地使用權證，房產管理部門也在不問土地使用權性質、不查驗土地使用權證的情況下，對房屋單獨辦理抵押登記。由于土地權利的不確定性，銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性；②對在集體土地上建設的房屋設定的抵押權。因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。
